パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[1: 匿名さん]

外廊下タワーを連結したスタイルって新鮮だな。
GlobalFrontTowerみたいに、中住戸にも角部屋感を...という配慮なのでしょうかね。

建築面積などの概要からは、戸数に対して床面積が控えめなのでBAYZや有明のような共用施設は持たずにシンプルに来る気がしますね。
ららぽーと7分なら共用施設は不要という判断をした予感。とすると、その他湾岸タワマンの派手さとは対照的にした感じですね。

西側は眺望が期待できそうな抜け感ですが、東と北はちょっと割安で出るのかも。

[2: 匿名さん]

本マンションの高さは69.96m、22階
南面のオフィスビルは40m
14F以上なら抜けるかな！？

[3: 匿名さん]

ちなみに西側の昭和大学病院の高さが約52m。完全に抜けるのは高層階の一部になりそうですね。

[4: 匿名さん]

外廊下、耐震構造？、開放感なし・・・
駅近だけどどう評価するだろう。
小学校はいいとして病院は微妙だね。

[5: 匿名さん]

物件概要の特色欄に「免震構造」の表示がありますよ。

[6: 匿名さん]

>>5
失礼しました。
免震なら大きくアピールするだろうと思いました。

[7: 匿名さん]

>>4
仕様次第なのは言うまでもないけど、
あの時代のパークタワー豊洲でも坪260越えで結局完売御礼だからねぇ・・・
人気エリアの駅5分だし、あんまり関係ないんじゃない？
病院だ学校だ何だってネガネタにはされるだろうけどさ（笑）

[8: 匿名さん]

コンセプトページのNo41に2Fのランドプランがあります。ここから、ちょっと共有サービスが読み取れますね。
クリエーターズラウンジって何だろか。

2Fが基準になるとすると、1Fが2層式の駐車場になる？それとも8の字の結節点にタワーパーキング入れるのかな。

[9: 匿名]

これは楽しみですね。やっぱり駅距離が最重要項目ですからね、不動産は。
多少高くても値下がりリスクは少ないでしょう。

[10: 匿名さん]

パークタワーは工場隣接、晴海通り沿い、とネガ要素満載で、かつ一番安かった時期での坪265ですからねぇ。
ファミリー層がメインターゲットでしょうから病院や学校はポジ要素になるでしょうね。非タワマンなのをどうみるか？　間取りはこれまでの豊洲タワマンには劣りますかね

[11: 匿名さん]

床暖房は2部屋、これは珍しいね。
大きいプランが多くて売れるかな？

[12: 申込予定さん]

ちょっと場所の良さだけで、あまり考えられてない立ち上がりで残念でした。何の特徴もない作り、まだまだ隠している部分があるのを期待してます

[13: 匿名さん]

＞１０
タワマンだと、今後、眺望がない部屋が絶望的な扱いに
なるので、団地型の方が買いやすいよ。

[14: 匿名さん]

三井は、２２階建てか。コスト高の中で
この階数におさえられたのは評価高い。

[15: 匿名さん]

非タワマンったってパークタワーが19階、パークホームズが22階。

[16: 匿名さん]

>>14
五丁目は高さ制限ありますからね

[17: 匿名さん]

>>14
周辺に気を遣うエリアでもないから、容積率の問題なんじゃないの？
詳しくは知らないけどさ

例えば天井高を270～280とか確保した上で、
敢えて22階に抑えたのなら立派だけど、今の状況じゃあ考え難い

[18: 匿名さん]

間取りがBAYZのがよくない？

[19: 匿名さん]

＞五丁目は高さ制限ありますからね

これは知らなかった・・・何で5丁目だけなの？

[20: 匿名さん]

4丁目と5丁目はタワーは建てられないと不動産やから聞いたことがある

[21: 匿名さん]

シエルタワーは特例なの？

[22: 匿名さん]

パークホームズって三井の中で、どういうブランドなんですか？

[23: 匿名さん]

戸数だけでいえば、パークシティクラスだけど、そこまで敷地にゆとりがないってことかな

[24: 匿名さん]

5丁目なのが残念だけど、豊洲駅5分は、魅力的ですね。

[25: 匿名さん]

BAYZとどっちが将来、資産価値キープできますかね。やっぱり、豊洲駅近の、こっちかな？

[26: 匿名さん]

某サイトでは平均坪単価290～300と予想されていますね。

[27: 匿名さん]

地下鉄駅から徒歩10分超と5分じゃ比べるまでもないでしょ。
4丁目よりはマシだし、今後の再開発で古い建物も無くなるし。

[28: 匿名さん]

>24
5丁目って何が悪いのですか？

[29: 匿名さん]

>>19
地区計画です。高さは70mと書かれています。

https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/24084.html

五丁目だけが制限されているというより、タワマンが建っているところだけ許可されてるのだと思います。

[30: 匿名さん]

>>21
29の地区計画の中に、豊洲駅前地区第一種市街地再開発地域は除くと書かれています。シエルのことです。

[31: 匿名さん]

>>28
豊洲の再開発された町並みイメージが２丁目・３丁目だから、それとは違いますよということだと思います。
５丁目もゆとりある空間でよいのではないでしょうか。
４丁目は駄菓子屋とかクラシックな町並みのギャップに萌えるエリアってことでひとつ。ダメかな...

[32: 匿名さん]

坪330ぐらい？

[33: 匿名さん]

>>29-30
勉強になった、ありがとう！

つーか販売前のこれぐらいの時期のほうがフラットな意見も垣間見えて参考になる
販売が始まるとどこもカオスだもんなぁ・・・

[34: 匿名さん]

ここ南東、南西に面した角部屋最上階が、日当たり的にも眺望的にも一番っぽい。

[35: 匿名さん]

>>33
いえいえどういたしまして。

この場所を三井が手に入れたと知った時点で色々と調べたのです。どんなのが出来るのか気になって。

次に気になってるのは四丁目の病院跡地ですね。

[36: 匿名さん]

坪330は高すぎない？あまり特徴もないこの物件で？誰もかわないでしょ

[37: 匿名さん]

松濤とか、駅遠の高級住宅街はいくらでもある。

何が楽しくて、こんなビルしかないようなところに住むんだ？

普通にスカイズの方が断然いいよね…。

[38: 匿名さん]

坪330はさすがにないです。坪300前後になると思われます。

[39: 匿名さん]

プールとかジムとかがないシンプルな物件みたいだから、管理費は安くなるのかな？

[40: 匿名さん]

プールやジムも、周りにいくらでもありますから。何も自分達で、中途半端に持たなくてもよい。

[41: 匿名さん]

SKYZみたいに駅遠で構わないって人が選ぶマンションではないね。比較するだけ無駄。駅近のメリットを感じられる人向け。

[42: 購入経験者さん]

>>22
松竹梅なら梅、特上上並なら並です。
他に大規模物件ならパークシティ、
高層物件ならパークタワー。
特上（松）はパークマンション、
上（竹）はパークコート。

仕様グレードは梅（並）だけど、
価格が安いとは言っていません。
当たり前ですが、所在地により変わります。

[43: 物件比較中さん]

規模感があるけど、
パークシティになっていないのは、
共用施設を最小限にして、
価格や管理費のコストダウン、利益確保
したいのでしょう。

[44: 匿名さん]

シティもホームズもタワーもコンセプトが違うだけで大差ない印象
パークコートは別格でパークマンションは雲の上の存在
ただ、コート寄りのホームズ、タワーもあれば、
リュクス（単身、賃貸向け）に近いタワー、ホームズもあるし一概には言えないよね
近くに既にタワーもシティも存在してるからホームズは必然って気もするけどね

ここは敷地面積的に無駄を省いてランニングコストを抑えてきそうだけど、
設備仕様についてはやっぱり蓋を開けてみないと分からないけど、
大林だし免震だしそこそこ期待できそう

[45: 匿名さん]

わざわざ「ザ・レジデンス」って銘打ってるし、
それなりに仕上げてきそうではある

[46: 匿名さん]

>>37

そもそもスカイズの共有施設以上のものが全て、より安価にて活用可能かと。

[47: 匿名さん]

分かりやすいご説明、ありがとうございます。大型のタワーマンションが多いエリアですから、こういう物件は個性があっていいですよね。とはいえ、値段次第ですけど。

[48: 匿名さん]

ここは四方がそれなりの高さのビルに囲まれているから眺望や開放感はあまり期待出来ないのかな。
それでも高層階からだとレインボーブリッジや東京タワーとか見えそうですか？

[49: 物件比較中さん]

>>45
大崎もレジデンスの方が仕様グレードを
少し上げていますね。
コストダウンのために軒並みグレードを
落としていますから、
やっとギリギリ期待するレベルかも。

[50: 購入検討中さん]

豊洲５分の三井。これだけで人気は間違いない。好みもあるけど一般論としては４丁目６丁目より資産価値はありそう。まああとは仕様と価格か。

[51: 匿名さん]

価格はいつ頃分かるんだろ？

[52: 匿名さん]

病院の近くって、どんなデメリットがありますか？救急車がうるさいとか、何かに感染しちゃうとか？

[53: 匿名さん]

ここの立地だと例え高層階でもレインボーブリッジ等は恐らく見えません。
昭和大学病院の高さより上に抜けれても、その先のスカイズ＆ベイズと賃貸棟がちょうど壁になります。

[54: 匿名さん]

>>53
スカイズベイズは被らない（被ってもちょっとだけ）じゃないかな。賃貸棟は被っちゃうかも

[55: 匿名さん]

>>54
賃貸棟は高さ60mで10m低いですね。最上階ならレインボーは見えるかも。

[56: 匿名さん]

床暖房がリビング+１っていうのも仕様が高そうな気配が。

[57: 匿名さん]

眺望や開放感を重視する人にはここは向かないと思うよ。

[58: 匿名さん]

＞３８
坪３００も出したら、２，３丁目の中古買えるから、もっと安いんじゃないの？
６丁目よりは高いと思うので、坪２７０あたりか？？

[59: 匿名さん]

駅徒歩とかの利便性を重視する人向けでしょうね。
中層以上なら前建との距離もかなり取れていそうです。

[60: 匿名さん]

毎日のことだから、駅近はありがたいな。
とくに小さい子供がいる場合は駅遠だと治安面の心配もある。
資産性はいわずもがな豊洲に永住は考えられん、という人にはパーフェクトか。

[61: 匿名さん]

>>58
二・三丁目の中古相場が260くらいだった頃にパークタワーが坪260強。今の二・三丁目の相場は坪300ですから坪300という予想は妥当でしょう。築年数差やパークタワーとの立地差も考えるともっと高いかも。

[62: 匿名さん]

>>58
逆風が吹き荒れてた時代の駅5分PT豊洲が＠265で、駅10分超えのベイズも＠265だし、
仮に＠270だったらかなりの低仕様を覚悟したほうがいいけど、
免震＆床暖＋1は確定だし、ザ・レジデンスだし、低仕様は既に考え難い

勝どき5分のKTTが＠305でそこそこ順調、10分超えのティアロが＠290でだらだら販売
三井は晴海も控えてるし、さすがに坪300を超えてくるとは思わないけど、
デベ側も駅遠中央区晴海≒駅近江東区豊洲って捉えてる節はあるし、
やっぱり280超～300弱ぐらいに収まりそうな気はする

[63: 匿名さん]

５丁目、坪３００で買う人いないでしょ。

[64: 賃貸住まいさん]

安いから豊洲を検討するわけで、シンボルのような勘違い価格はでてこないでしょ。

[65: 匿名さん]

>>62
61です。前半は同意です。

私は階の高さの違いを勘案すると晴海ティアロとベイズの価格差はほとんどないと考えており、デベは豊洲と勝どきは同等と捉えていると見てます。

スカイズベイズの好調、また勝どき晴海より豊洲の方が供給予定が少ないことを考えると、330は越えないとしても300越えの可能性はかなり高いでしょう。後は五丁目のこの立地をどう判断するか。

[66: 匿名さん]

駅までの動線も遊歩道っぽくてイイね
地味に周辺開発も進んでるしなかなか

[67: 匿名さん]

＞６４
住不は、豊洲に限らず、どこでも同じだけどね。

[68: 匿名さん]

＞６５
５丁目で３００ということは、
２，３丁目が３００超えですよ？
あまり現実的でない気がする。

[69: 匿名さん]

65です。私の予想の材料の一つが地価LOOKレポートの最新（26年度第二四半期）の記述です。

「湾岸部において当地区は、中央区の湾岸地域に次ぐ地位であったが、交通利便性に恵まれ生活利便施設
も整っていることから、近年では中央区に並ぶ人気となっている。」

第一四半期は以下の記述でした

「交通利便性に恵まれ、平成18年に開業した大規模ショッピングセンターにより、地域の利便性が飛躍的
に向上した地域で、湾岸部としては中央区に継ぐ人気である。」

レポートを作る際デベにヒアリングするでしょうから、デベが「中央区に並ぶ人気」と判断しているということでしょう。

[70: 匿名さん]

5丁目ってそんなに不人気なんでしょうか。豊洲駅にも近くて、更には2、3丁目とは違って東雲イオンにも近いから普段のお買い物も便利でいいなと思います。

ただお隣が総合病院ってのを好むか嫌うかは人それぞれかもしれませんね・・・。

[71: 匿名さん]

連続投稿失礼。。

今の２，３丁目は中古でも坪３００万円超えて成約するのは普通ですよ。売り出し価格は３００超えている方が多いでしょう。

[72: 匿名さん]

５丁目が不人気ということは、ないと思います。
でも、「豊洲」と聞いて想像するのは
２，３丁目の街並みだと思います。

[73: 匿名さん]

>>70
五丁目はグランアルト以来久々のマンション発売なので予想が難しいですよね。一応再開発地域なので街並みはかなり綺麗かと思います。また、晴海通りと江172号線（病院前の道）は電線地中化されます。

[74: 匿名さん]

>>69
敷地に余裕もないし眺望や抜けには期待できない分、
エントランスや車寄せ等、全体のファサードで小金餅を魅了する高級感を演出できれば、
坪300もあるかもだけど（個人的には坪300はありえないと思ってる）、
何だかんだで700戸近く供給する訳だし、30代ファミリーをメインターゲットと考えると、
やっぱり300超えは厳しいと思う

>>70
現地行けば分かる
大規模再開発ほどの派手さはないけど、
しっかり区画整理された真新しいオフィスビル、学校、病院が整然と立ち並んでる
開発の余地を残した土地もあるし併せて道路も整備されてるからね
ネックは駅前のパチ屋と団地ぐらい

[75: 匿名さん]

豊洲は三つ又通りを隔てて別世界です。
それを十分理解した上で買わないと、あとあと後悔する。
利便性のみに割り切れる方なら駅近のここはありだと思います。

[76: 匿名さん]

>>74
ま、結論が出る話題ではないし予想方法も違うので価格予想は一旦この辺りで。

後半は同意。後は「丸仁豊洲5丁目プロジェクト」（2016年3月竣工）に注目。高さ70mなのに17階しかないですから低層階は店舗になるでしょう。

[77: 匿名さん]

こっちと「丸仁豊洲5丁目プロジェクト」、どっちが良いの？

[78: 匿名さん]

「丸仁豊洲5丁目プロジェクト」は賃貸です。

[79: 匿名さん]

残念。

[80: 匿名さん]

外観予想CGをみると、上３階は角部屋あたりの手すりが透明になってる。
病院を抜けて眺望も楽しめますよ、ということなのでしょうか。中住戸は下層から透明ですけどね。

[81: 匿名さん]

＞７４

大きなネックは、豊洲のイメージですよね。やはり土壌汚染地帯、埋立地のイメージが、とても強いですから。

ここは土壌汚染関係ないのかもしれませんが、豊洲というとね。

まあ、あとは歴史的なイメージですかね。橋挟んで、色々とアレな地域ですからね。

どうしても昔から東京に住んでる人達だと、豊洲は抵抗を感じてしまう。

[82: 匿名さん]

>>81
東京出身外の方が選んでるなら、尚、良い。東京出身だと、貴方みたいに、地元愛で、客観的に物件、評価出来ないでしょ。

[83: 周辺住民さん]

物件概要を見ると、最近の傾向か、やはり多少狭めですね。
90平米台がありませんし、主寝室以外の寝室も５畳や4.5畳が普通のようです。

2LDK～4LDK
56.37平米～88.47平米

坪270万円で4600万円台～7200万円台
坪300万円で5100万円台～8000万円台（100万円単位）
となります。
グロスの価格は重要ですから、最狭の住戸で5000万円を切り、
最広の住戸で8000万円を切るくらいに設定されるのではないでしょうか。

豊洲５丁目は綺麗な街並みですよ。ぜひ訪れて、散歩してみてください。

豊洲のイメージは10年前、４丁目の東京フロントコートの昔から議論されてきましたが、
市場前・新豊洲（６丁目）と豊洲（１丁目～５丁目）は別の「島」です。
地図を見るとよくわかりますし、ゆりかもめから車窓を見るのも良いと思います。

[84: 匿名さん]

別の島の定義が分からん。

[85: 匿名さん]

坪単価400位らしいけどね。
なんだか、どんどん値上がりして焦るよね。

[86: 匿名さん]

坪270と予想

[87: 周辺住民さん]

>84さん

別の「島」と評したのは、土地の形状と発展の経緯からです。
形状については、東電掘がちょうど切れ込みのように入っています。
発展の経緯については、例えば人口を見るとわかりやすいです。

平成26年9月1日現在の人口
豊洲１丁目　3950人
豊洲２丁目　3620人
豊洲３丁目　7501人
豊洲４丁目　11181人
豊洲５丁目　3540人
豊洲６丁目　0人

[88: 匿名さん]

5丁目が綺麗？
2,3丁目と勘違いしてない？

[89: 周辺住民さん]

>88さん

５丁目を歩くと、特に病院のあたりは綺麗ですよ。

そして、周知のとおり、２・３丁目はさらに綺麗です。

[90: 匿名さん]

四丁目は昔からある感じがあるけど、五丁目は最近つくったようなところが多いよね。確かに二、三丁目が一番新しいし、一気に開発した感じできれいだけど。
しょせん豊洲という意味では同じだし、それぞれの個性ってことでいいんじゃないかな。
坪400なんてあり得ないよね？
坪300は切ってくれないとなあ。

[92: 匿名さん]

豊洲のイメージが悪すぎるから、シンボルやツイン以降、
ずっと高くできないんだよね。

[93: 匿名さん]

１００年先端の西新宿が坪３００ちょっとだから、
どうしても、坪２００半ばになるよね。

[94: 匿名さん]

>90
豊洲と言えども、ブランドに拘る人は、
２，３丁目にしないと後悔すると思う。
５丁目は、ブランドなんか興味なく、
実利で選ぶ人向け。利便性は変わらないからね。

[95: 匿名さん]

＞坪２００半ばになるよね。
それって６丁目の価格でしょ。
２００後半になると思います。

[96: 匿名さん]

最初から、坪２５０から３００までの価格で売るように、

仕様を下げたり、戸数増やしたりして作ってるんでしょ。

[97: 匿名さん]

坪２５０から３００なら、仕様下げる必要ないでしょ。

[98: 匿名さん]

坪２５０から３００なら、仕様下げる必要ないでしょ。

[99: 匿名さん]

まだ豊洲に、良い立地、残ってたんだね。

[100: 匿名さん]

失礼しました。
坪２００から２７０ですね。