ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？ その3

[物件比較中さん]

ザガーデンズ西葛西の その3です。

前スレ
PART2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/523306/
PART1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343132/


所在地：東京都江戸川区西葛西2丁目22番5（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.56平米～82.11平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス
物件URL：http://www.the-gardens.jp/
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[101: 匿名さん]

資産価値の重要度が高い人はそもそもこんな割高物件買わないでしょ。

[102: 匿名さん]

憶測で物件を中傷するのは良くないです。
中傷を意図した書き込みは検討版スレで必要ない情報ではないですか。
この物件が特別気に入らないか、面白半分で書いてるか、そこまでして、この物件けなしたいのは、なぜ？隣の営業の方？葛西の物件の方？
もう十分ですので、これ以上結構です。

[103: 匿名さん]

102です。
分かりやすく言いますと、建設中事故があったということと、価格は今後どうなるかわからない、ということは十分わかりましたのつで、これ以上検討版スレで同じ様な情報は要りませんという意味です。

[104: 検討中さん]

>>103
同感

[105: 周辺住民さん]

事故があってもなくても相場は変わらない。西葛西で築10年の中古マンションの価格調べて見なよ。西葛西の相場観が分かるから。高値掴みしてまで欲しい物件なのか。

[106: 匿名さん]

>>105
周辺住民さんまた出て来たね。君もしつこい人だな。
相場観分かってないのはあんただな。
西葛西に限らずどこも上がってるよ。
しかもしばらくは日銀のヘッジ付きだ。
昔の相場と比べるのも結構だが、横と比べるのも大事。
昔と比べるんだったら、今はバブル期より安いが、そこと比較してもしょうがない。西葛西の相場からすると、あんたが言ってるのは、1998年～2004年とリーマン後の2010年～2012年のことを言ってるのかもしれんが、そんな特殊な時期と比べられてもな～。
それに実需なんだから高値掴みも何も、欲しい物件を買うのにローン含めて払えればいいだけ。払えないのに買うのはどうかしてるかもしれんが。
だから、周辺住民さんが何を言いたいのかよく分からんが、あんたには関係ないことだよ。

[107: 匿名さん]

>105
過去にとらわれる典型だな
経済音痴かよ

しかしここも隣接住人で自物件の景観や日照で影響を受け資産価値が下がると思っている人や
買えなくて妬んでいた人が事故をきっかけに反撃チャンスとばかりに湧いてきたんでしょうな。

鏡で自分の顔見てみな
ウットリするか？

[108: 匿名さん]

契約者さんですかね、死亡事故のことをこれ以上話題にするとマンションの資産価値が下がるのでわないかと思われているようです。
ネガ情報もオープンにしないと。

[109: 匿名さん]

>>108
それで、あなたは何が目的なんですか？

[110: 契約済みさん]

>>108
資産価値がどであれこのマンションを買いたい思う人は買んだからこの類のネガ情報はもういいんじゃない。

[112: 契約済みさん]

皆さん色々な意見があるんですね。

私は西葛西が地元で、かれこれ30年以上住んでいます。
私がこのマンションを契約した一番大きな理由は、西葛西周辺でこれまでなかなか出てこなかったグレードのマンションだったことと、大規模マンションという2点でした。

この事を踏まえ、ここ5年間の西葛西の新築相場と比べると25%程度高かったですが、納得して契約しました。

リセールの際の下落幅も気にはなりましたが、この地区の一番マンションになるだろうと予想し、下落幅もあまりないだろうと考えています。ま、永住を考えているので、リセールはあくまでもリスク管理の一環ですが。

皆さんはどこを評価し、どこを評価してないんですかね？もちろん、今回の事故の事も考慮する必要があるとおもいます。
あまり感情的にならず、この辺の議論がされる有意義な掲示板になるといいなぁ、と思ってます。

[113: 匿名さん]

>>112
全く同感です。
西葛西では一番グレードの高いマンションだと思います。
建築費の高騰の影響により、大規模マンション建設は縮小している状況もあり、今後同クラスのマンションは西葛西でなかなか出てこないでしょう。
私は、グレードに関しては、キッチンのバックカウンター付きで御影石、トランクルーム、パントリー、さらにパークマンションでも採用されたワンランク上の水で流すタイプのディスポーザー、各階ダストステーション、大きな庭付き、キッズルームやコミュニティールームも洗練されたもので、これだけ揃ってるのはなかなかないと思いました。
直床ですが、そこは天井高2.6mと相殺。
何より他と比べて江戸川区内では学校区がいいところもポイント高いです。

[114: 契約済みさん]

>113さん

>112です。

コメントありがとうございます。
記載頂いた通りで、このグレードのマンションは今まで西葛西では無かったですよね。
西葛西どころか、東京の東側ではなかなか出てこないグレードだと思います。

今後、本当に立つか分かりませんが、南口の旧マルエツ跡地(今は駐車場)は大京が所有しているようで、そこにタワー型のマンションを作るとの噂が過去にありました。

そちらが立つと、地域一番マンションの件は難しいかもしれません。

[115: 匿名さん]

>>114さん
113です。
こちらこそ流れを変えて頂いてありがとうございます。
南口でタワーの噂があるんですね。
マルエツがあった場所はどの辺りですか？
森山病院とレンブラントインの間の空地ですか？
マルエツはクリーンタウンに移転したということでしょうか？
地元ではないので教えて頂ければ幸いです。

[116: 契約済みさん]

>115さん
>114です。

場所は、「森山リハビリテーション病院」と「ベストウェスタン東京西葛西」というホテルの間の「タイムズ西葛西第8」という駐車場です。115さんが書かれた場所と同じかな？

タワーマンションの話は、2010年頃の話で、下記の板で聞きかじった程度の話です。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62025/22

ただ、土地は大京が持っていそうなので、今後何かしらのマンションが立つ可能性は十分にあると思います。
西葛西ではかなり良い立地なので、お値段もそれなりになると思いますが。

ここにあったマルエツはどこにも移転せず無くなったと記憶しております。
清新町のマルエツは、このマルエツが無くなる前からありましたしね。

[118: 契約済みさん]

>>92
投稿された内容について質問があります。

92さんの言う「資産価値が低下する」は「リセールバリューが大きく低下する」ということでしょうか。
私の認識では、資産価値の指標であるリセールバリューが数％でも低下する、は「資産価値が低下する」という認識です。
92さんのご指摘のように新築後数年は数％の減価要因になるということであれば、今回の事故は「資産価値が低下する」要因となった、ということになると思いますがいかがでしょうか。
（中古査定の専門家の意見を聴きたいだけですので、専門家の方でなければ回答不要です。）

[119: 契約済みさん]

>117さん
>116です。

そうでしたか、私も本当に聞きかじった程度の話だったので。
それでも、いつかはマンションが立ちそうな土地ではありますよね。

[120: 匿名さん]

>72

不動産取引の場合、引渡時点の消費税率が適用。ただ、８％のときのように経過処置はあるでしょ。

[121: 匿名さん]

>>116さん
115です。
情報ありがとうございます。
立地は大京の方が良さそうですけど、大規模マンションは難しいかもしれませんね。
学校区も清新第一ではなさそうですね。
やはりガーデンズは地域一番ですよ。

[122: 匿名さん]

>>118
確かに「評価」としては記憶の新しいうちは多少下がるかもしれません。
それが時の経過とともに薄れていくイメージです。
中古での購入検討者にとって、10年前に起こった事故と去年起こった事故とでは印象が違うでしょう。
ただあくまでも評価の話であって、現実に売却するときには、そのときの不動産マーケット、金融市場の状態、売り主の売り急ぎ事情、買い主の買い急ぎ事情等の要素も加わるので、時間に余裕のある人は自分の売り希望価格で買ってくれる人が現れるのを待てばいいだけ。
転勤等の売り急ぐ事情のある人は、買い手の交渉材料に使われるリスクはあります。
また、下落幅が争点となりますが、ここの契約者は物件価格の5～10％の手付を払っているので、キャンセル続出でなければ、10％も下がらないと判断している人が多いのではないでしょうか。
5％の人もキャンセルしていないようであれば、5％も下がらないと言えるでしょう。
気持ち的にはそれほど下がらないと思っているからキャンセルしない訳で、20％も30％も下がると思っている人が多ければキャンセル続出しているでしょう。
いずれにせよ、今後のキャンセル度合いと残りの売れ行きでだいたいの目安は判明するでしょう。
長文失礼。

[123: 契約済みさん]

>>122
ご丁寧にご回答いただき、ありがとうございます。

勝手ながらまとめると・・・
①リセールバリューを算出する際に売り急ぐ場合にのみ今回の事故は考慮されるものであり、新築後数年数％であり経時とともに0％に近づく
②下落幅はキャンセル度合いと残りの売れ行きにより変動するものである（その他外部要因は考慮外）
上記内容をざっくりいうと、今回の事故はリセールバリューに関してほぼ考慮されないが数年の間で売却する場合は数％考慮される場合がある、となりますが正しいでしょうか。

[124: 匿名さん]

>>123
そのご認識で結構だと思います。
私も契約者です。
事故のことは完全に記憶から消すのは難しいと思いますが、嫌な気持ちは薄れつつあります。
それも三井さんの戦略なのでしょうが(笑)

[125: 契約済みさん]

>>122
122さん、質問させてください。
このマンションは、上の方はびっくりするような値段の部屋もありましが、そこについては、リセールはどうなると予想されますか？西葛西の相場からすると元々2割位高かったと思うのですが。

[126: 契約済みさん]

今回の事故の件、私も皆さんと同様に非常に嫌な気持ちにさせられました。
その気持ちは今でも変わりません。

ただ、その後の三井と大成の説明を聞き、非常に品質の良いマンションが出来上がりそう、との期待も持ち合わせるようになりました。こんな事書くと亡くなられた方やそのご家族には大変失礼なのですが。。。

三井、大成から受けた今回の事故後の対策のうち、私が評価しているポイントは下記の通りです。

・安全専任者を常駐で追加配置。この追加要員は15年以上建築現場の所長経験あり。
・月2回、第三者による安全監査。この結果は、モデルルームに行けば確認できる。
・2ヶ月に1回程度の割合で三井から契約者に対して、工事の進捗状況と品質状況がレポートされる。

また、今後のスケジュールの妥当性も自分なりに細かく確認し、十分妥当であると判断出来ました。
通常のマンションの場合、ここまで状況が可視化されることなく工事が進むと思いますので、自分にとっては安心して竣工を待つことが出来るようになりました。見た目はちゃんとしているんだけど、中身に問題がある欠陥住宅にはならないかなと。

[127: 匿名さん]

やっぱり西葛西で一番のマンションになるね。

[128: 匿名さん]

>>125
このマンションの価格を全て把握している訳ではないので、上の方のビックリする値段は分かりませんが、総論的なところで申し上げておきます。
葛西エリア（西葛西も含みます）の過去10年の平均新築坪単価は206万円です。ガーデンズの平均坪単価220万円ぐらいだとすると、7%程度割高の可能性があります。但し、東京都内はどのエリアも上昇基調なので、許容範囲内だと思います。
同エリアにおける平均経年22年程度の中古マンション相場は新築時の65%程度（35%の下落）です。
仮に今の相場が7%ぐらい割高だとして、約20年後の経済状況が平常だすると、40%ぐらい下落して60%程度のリセールになると予想されます。
一方で、このグレード・規模のマンションは同エリアではあまり見当たらないので、現時点では競争力は高いと思います。その点どれだけ加点されるか、逆に、今後同程度かそれ以上の競争力の高いマンションが建設されることによる脅威としてどれだけ減点されるかは別途考慮する必要があります。
ざっくりしたイメージですが、5,000万円で購入したとすると、10年後に4,000万円＋α、20年後に3,000万円＋αという感じではないかなと思います。
この辺りはあまり詳しくなく、データも葛西エリアとざっくりしたものですので、あくまで私個人の私見です。
別のお考えの方もいらっしゃるかと思いますので、その点はご考慮ください。
なお、西葛西に絞ったデータはこちらが参考になるかと思います。
http://hyougikai.com/mansion/%E8%A5%BF%E8%91%9B%E8%A5%BF

[129: 匿名さん]

とても勉強になりました。
ありがとうございました。

[130: 契約済みさん]

>126さん
確認ですが、「・」の3つの内容は契約者に郵送された報告より＋αになっていると思うのですが、MRの担当の方から口頭で説明があったのでしょうか?

[131: 契約済みさん]

>130さん
>126です。

そうです。
私はMRでの説明を受けるに当たって、事前にかなり細かい質問表を作り、事前にメールで三井に送付した上で説明を受けました。また、後日何かあった場合、言った言わないの話になるのが嫌だったので、当日の話も議事録を取るようにお願いしました。

こんな事書くとまたこの板が荒れそうで嫌なのですが、「契約者ごとに説明の内容が違うのか？」と三井を責めないで欲しいです。
+αの部分は私が納得したくて聞いた話で、三井が事前に準備していた内容だけでも過不足が無い内容だったと思います。

今回ここに記載した理由は、こんな事故を起こした物件だけど、その後の対応を含めると、検討に値する物件ということを検討者の皆さんに伝えたくて記載しました。

[132: 匿名さん]

こちらは24時間有人管理ですか？

[133: 契約済みさん]

>>131
当初より、手紙で説明したあと、更に質問があれば大成建設さんがMRに控えてるから、聞きに規定だだけれは、と言う事でしたから、行かれたと言うことですね。騒ぎたてるような問題はないですね、


132さん
ここは、管理人は常駐でなく、通いです。

[134: 匿名さん]

やはり常駐ではないのですね。

管理人さんがいれば安心ですし、朝刊を玄関先まで持ってきてくれたら楽なのにと思ったのですが残念ですね。

[135: 匿名さん]

>>134
朝刊配達サービスは付いてますよ。

[136: 匿名さん]

朝刊を配達してもらえるサービスがあるんですね。
教えて頂きありがとうございます。

朝の一番嫌な仕事が減ります♪

[137: 匿名さん]

デベではなく大成が説明するのは変な話ですね。大成はこういう汚れ役をよく引き受ける。そして担当の質は低い。

[138: 契約済みさん]

>>137
建設に関することは大成建設にしか説明できないです。三井が説明しなかったわけでなく、詳しい事は大成建設がいるから聞けますよ、だったから至極まっとうだとおもいます。

[139: 契約済みさん]

>131さん
130です。
貴重な情報どうもありがとうございました。

[140: 契約済みさん]

>137さん
>131です。

質問が2点あります。

質問1
建築業界の常識はよく分からないのですが、施工主の原因で今回の事故が発生したとなると、施工主としての説明義務は売主だけでなく、買主にも発生するのではないでしょうか。
少なくとも、買主の私としては直接施工主から説明が聞けて良かったです。

質問2
大成建設の担当の質は低い、と断定的に記載されてますが、それは何を持って判断されたのでしょうか。
少なくとも、私に説明をしてくれた担当の方は問題ありませんでしたよ。

[141: 匿名さん]

>>140さん
荒らし目的で何かにつけケチをつける輩はいるので、あまり真剣に相手しない方がよろしいかと思います。

[142: 契約済みさん]

>141さん
>140です。

そうですね、スルーが基本ですね。
以後気をつけます。

[143: 匿名さん]

契約検討してたけど、事件が契約前で助かりました。
契約してたら手付金破棄してでも絶対住まなかったと思う・・。
新築のマンションなんて一生で一番大きい買い物なのに、
住む前から大島てるの様なサイトに載ってる物件なんて私は嫌です。
やっぱり完璧に納得して気持ち良く住んでいけるような物件を探します。

[144: 匿名さん]

>>143
そんな完璧なマンションでもあなたが住んでからそのマンションのどこかの部屋で必ず誰かが亡くなるんですよ。
あなたが購入する部屋の隣で殺人や焼死が起こるかもしれません。
そんなことを言ってたらキリがない。
それよりは自分の気に入ったマンションを購入する。ただそれだけの話です。
あなたが気にしても、そんなこと気にせず入居する住人さんもたくさんいらっしゃいます。
あなたがそう思うのは否定しません。
が、世の中自分の感性が全てとは限らないことはご認識ください。あなたが心の狭い可哀想な人だと言うことを掲示板で伝えたかったのですね。

[145: 匿名さん]

契約の当事者は売主で一切の責任は売主が追うもの。施工会社は第三者。

なので売主が、施工会社からきっちり説明を受けて理解したうえで、買主に説明するってのが筋。施工会社は買主への説明のときに立ち会って、質疑とかのときの補足説明とかの対応するくらいが本来の役割。

三井は施工会社に丸投げで分かりませんってのを露呈しちゃってる。施工会社の管理も売主の仕事な訳なんだけど。

[146: 匿名さん]

>135

管理人が日勤で、新聞宅配って配達の人が中に入って配るってだけじゃない。むしろセキュリティ的にはマイナスかも。

新聞配る時間帯に管理人はいないんでしょ。

[147: 匿名さん]

143は自分が買ったマンションで自殺とか起こったらどうするんだろう？
居たたまれない気持ちで毎日生活するのかな。
竣工前は良くても竣工後に自分でコントロールできることでもないのに。
そこに絶対的なこだわりを持って生まれたこと自体が不運としか言いようがない。

[148: 匿名さん]

>>143
とっととお引き取り下さい。

[149: 匿名さん]

>>143
レジデントプレイスの営業さん、頑張ってるね。
ここぞとばかりに攻勢をかけたおかげでようやく売れ行きが順調になってきたね。
その調子で頑張りたまえ。