【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

[匿名さん]

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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[651: 契約済みさん]

>>649
契約者板なのに、何故おいでになったのですか。

[652: 匿名さん]

タワマン初心者です
バルコニーの奥行きが2m近くあるので
椅子やテーブルを置きたいのですがどのような物がおすすめですか？

軽量ですぐ収納出来る物？
重量級で台風でも動かないもの？

経験者の方アドバイスして頂けると幸いです。

[653: 匿名さん]

ここはバルコニーに物置くの禁止だった気が。

タワマンの風をなめてはいけませんよ。
重量ある家具でも突風で飛ばされてしまいます。
バルコニーで使うなら、その都度出し入れするしか無いと思います。

[654: 匿名さん]

>653さん
ありがとうございます。
出し入れ方式にします。

[655: 契約済みさん]

なにげに、ベランダに出ると声が響き渡ります、夏場 ベランダでビール飲んでただけなのに、隣の人にのぞかれました。

[656: 匿名さん]

>>651
投資で1戸契約したから

[657: トミヒサクン]

2014/10/8は皆既月食
iPadしかなかったのでうまく撮れずすみません

[658: 契約済みさん]

今もらってる図面より詳しい図面(立面図や天伏図)って、野村不動産にお願いして貰えるのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

[659: 地方在住]

引き渡しまで後１年。

去年の今頃は大はしゃぎだったけれど
冷めてしまった。

次のマンションを買うにしても
今はそんな市場環境じゃない。

そんな寂しさ感じてる人多いんじゃないかな？

[660: 匿名さん]

早く一年後がこないか楽しみにしてます。インテリアオプションなど時間があるから見直したり、ショールームに行ったりしてますよ。
確かに立体図や、天伏図検討に欲しいです。

[661: 地方在住]

>>660さん

使い道が決まってる人は良いですね。

私は未定。

昨日、東京の大学の受験に備えて
受験日のホテルの予約をしました。

ご縁があれば、来年の９月からは
娘の住居になりますが合格は難しいそう。

まあ、使い道は4月まで待ちの状況です。

[662: 契約済みさん]

660さん、大丈夫ですよ！一緒に住めたら良いですね。

[663: 契約済みさん]

659さんに同感です。確かに契約できた嬉しさで1年前はウキウキでした。良い物件が安く買えた（北向きの中層階だったのでお得感がありました）と得意になっていましたが、あれから1年現在の環境はさらに相場が上がっているように思います。それなのに何故か冷めてしまった感じです。
先日都庁の展望室から富久クロスが良く見えました（あれ富久クロスですよね？）。その日の午後ミッドタウンからも良く見えて、久しぶりに実感しました。やっぱり何かないと忘れかかってしまいますね。

[664: 契約済みさん]

都内あちこちから見えますね。周りに高い建物ないから見えるたびにランドマークだと改めて感じてますよ。

[665: 地方在住]

>>663さん

マンションを買うのは、
女性とお付合いするのと同じような感じですね。

何度も経験すれば
初デートの感動が無くなるのもしかたないかもしれませんね。
（私の場合、女性は家内のみですが、、（笑））

女性と違って、
マンションは同時に複数のお付合いが可能。

トミヒサクロスとは、一生のお付合いをしたいですね。

[666: 入居予定さん]

高値つかみじゃないですから大丈夫ですよ。

[667: 契約済みさん]

10月11日の新聞の折り込み広告で、13階の北西角部屋70Hタイプ（地権者用？）が8460万円です。
同じタイプの１期売り出しの16階が6570万円でしたから、この価格は相当強気ですね。

[669: 契約済みさん]

成約価格はわかりませんが、売却済のようです。もうリンク先がありませんでした。とにかく大人気なのは間違いありません。
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_14213090/

[670: 契約済みさん]

今問い合わせたら、2日前から公開していて、まだ未売却だそうです！

[671: 契約済みさん]

こうやってみると、こんな高い値段では買いたくないですね

[672: 匿名さん]

＞670
既に売約済ですよ。
13階というのが気になりますが、今の相場を考えれば想定内の値段でしょう。

[673: 匿名さん、]

上記マンションから新宿区で調べたらまだありますね。

[674: 契約済みさん]

まだ売れてませんよ！
672さん、ソースは？私は不動産に確認しました。

[675: 匿名さん]

674さん
私も不動産屋に確認しました。

[676: 契約済みさん]

13階の北西角部屋70Hタイプは地権者住戸じゃないけど。確か１期の３次の物件。
もう売り出すことができるの？

[677: 匿名さん]

地権者じゃないのに売ることなんてできるの？

[678: 契約済みさん]

契約上、転売禁止になっていましたっけ？
民法上、他人物売買はOKのようなので、現金購入の一般人なら転売できるのかもしれませんね。

[679: 匿名さん]

地権者持分は順調に売れているみたい
前に出てた3000万クラスのは契約済に
初心者なので不思議です〜

[680: 契約済みさん]

この物件、割安だっただけに、契約後即売りが正解かもしれませんね。
以前に出てきてた、不動産投資家さん、
再度、出てきてくださーい
見解希望！

春まで不動産バブルが続いていたらですけど
なんか最近は景気動向が落ちているだけに、売れるうちに売っておきたいような。

富久クロスバブルなうちにー

昨年、秋の富久クロスモデルルーム参加者すごかったねーー

バブルは崩壊するものですから。

[681: サラリーマン不動産投資家]

お呼びの不動産投資家かどうか分かりませんが、私も投資の観点から度々書き込みさせて頂いてます。
富久クロスはタワマン3戸目です。この物件は立地も良く比較的割安だったので、入居後も価格水準は維持もしくは高めになると思います。しかし激安ではなかったので、転売（キャピタルゲイン）も賃貸（インカムゲイン）も飛び抜けて良い条件まではいかないように思います。他のマンションに比べればトップクラスではありますが。
私自身は、しばらくは自分で住んで楽しんで、その後売却しても賃貸に出しても損はないと考えます。売却して少し利ざやを稼ぐだけで良ければやっぱりオリンピック前でしょうね。賃貸は強いように思います。

[682: 契約済みさん]

私も投資話をしすぎて、よそでやってくれと言われたので、身をひそめていましたが、呼ばれたようですので一言だけ。
基本的には不動産投資は転売と賃貸の二種類に分かれます。（もちろん合わせ技もありますが。）
賃貸目的の場合はとにかくローンを一刻も早くなくすことが重要です。ローンを抱えたままでは
いずれキャッシュフローが赤字になります。逆にローンさえなくせば、確実にもうかります。
めんどくさい計算は省きますが、この基本さえ押さえていれば、失敗することはありません。
どれだけ儲かるのかは部屋の価格と賃料によりますが、ローンがなければ厳しく見積もっても
３０年で物件価格と同等の収益があげられると思います。
転売目的であれば、市況を見て一番いいタイミングで売りぬくのが
ベストですが、売りのタイミングは株と同じで難しいですね。今の市況なら、販売価格の
２割増しくらいを狙いたいところですね。ローンを組んで買われた方で、１０年以内に
完済できる見込みのない場合は、早めに売却された方が安全です。

[683: 地方在住]

>682さん

モデルケースとして

お金を貯める→良いマンションが出るのを待つ→
良いマンションを買う→賃貸収入を得る→
お金を貯める→(繰返し)

その間で、自分が使っても良し。
ルーチンを回しながら、
売るタイミングも見計らう。

このマンションは２回目、３回目のルーチンで
買った人が多そうですね。

[684: 地方在住]

因みに私は２回目のルーチンが終了。
３度目のルーチンのお金を貯める過程を省き
全額ローンを組みました。

リスクを嫌う私ですが、
このマンションは絶対の安心感があった。

以前、全額ローンが出来た金融システムに感謝と
書き込んだら叱られました。(笑)

[685: サラリーマン不動産投資家]

684さん、すごいですね。ルーチンを2回も回すって、2戸現金で買ったということですね。
富久クロスは全額ローンとのことですが、私は最低10％は現金を要求されましたので、仕方なく手付金を現金で入れました。私は、借金は財産（借金できるのは詐欺でもない限り、その人の信用力と資産背景があるから）と考えています。したがって安い金利で、かつ返済に無理がなければ、ローンは財産づくりに有効です。同条件のマンションをローン（例えば35年）で購入した場合の返済額と、賃貸で借りた場合の家賃を比べたら、ローンの方がかなり安くなりますからね。

[686: 地方在住]

>>685さん

まあ、地方ですからマンションの価格は
東京の半額です。

それと厳密に言えば、
貯金と同じだけローンを組んで
不動産売却損を確定申告で損金処理として
(現金で買えば損金処理は出来ない)
且つ住宅ローン減税を受けています。

サラリーマンでは数少ない
節税の制度を有効活用出来るのも
不動産の特権ですね。

[687: サラリーマン不動産投資家]

686さん、不動産売却損を確定申告で損金処理として、とあり、かつ、且つ住宅ローン減税を受けています、とありますが、売却した物件で住宅ローン減税を受けている？と読めてしまいますが、もう少し説明して頂けませんか？　大変興味があります。他の多くの方にも参考になるかもしれません。

地方のマンションということは（ご自身が住まわれていないようですから）、投資用（賃貸）ということですね。私は都内ばかりなので実質利回りはせいぜい5％ですが、地方での利回りはどのくらいになりますか？

[688: 匿名さん]

>>687
横からすみません。
多分、一括で支払える現金はあるけど、あえてローンをくむことでローン控除を使って返金を受け、
売却するときには売却損が出たということで確定申告を行うということでは？

[689: 地方在住]

>687さん

688さんの言われる通りです。

なお、不動産売却損を損金処理するには
多くの条件がありますので留意してください。
→私の場合は、１年間以上の所得税と住民税の
免除を受ける事が出来ました。

住宅ローンは東京スター銀行でローン金額と同額の
貯金をして、支払金利の免除と住宅ローン減税を受けています。
→今は保険料が必要なので支払金利ゼロにはならないようです。

私の賃貸の表面利回りは、新築で8%です。
→今年に入ってこれほどのマンションは出ませんね。

[690: 契約済みさん]

地方の新築マンションのほうが利回りが高いですね。

以前検討した地方都市のマンションで７～８％でした。

ただいざ処分しようとしたときなかなか売れないでしょうね。

[691: サラリーマン不動産投資家]

688匿名さん、689（686）地方在住さん、690契約済みさん、ありがとうございました。
上記で実質利回りと表面利回りの差はありますが、地方の方が利回りは良さそうですね。
東京スター銀行のスキームはさすがですね。勉強になります。
私は純粋な不動産投資の他に、住宅ローンも活用して優良な実需物件を購入し一定期間セカンドハウスとして楽しみその後賃貸に回す（→投資ということになる）ことを重ねてきました。富久クロスもそのターゲットに入りました。

[692: 地方在住]

>>691さん

東京の新築の賃貸で実質利回りが５％なら
良い物件を選んでますね。

トミヒサクロスも相場から計算すれば
私の計算ではそのぐらいです。

但し、話題性のプレミアムが付きそうですが
やってみないと分からない。

高い家賃で募集して、
借りてくれる人が居なければ
別荘にしようかな。

そうすれば、トミヒサの管理費は
不動産所得から損金処理が出来る。
但し、そうすると安い金利のローンは使えない。

結構、悩んでいます。(笑)

[693: 入居予定さん]

ここのマンション、販売金額もそれなりに高かったし
割安感で話題のマンションとなり、投資物件として注目されることとなって
いろんな方が購入しているようですねー
一次取得者は少ないような気がします。
どんな管理になって行くのか不安もありますよ！

[694: 匿名さん]

ちゃんと住もうとする世帯の割合は半分もないかもしれないですね。
多国籍マンションだ

[695: 地方在住]

>>693さん

一次取得者って、
若いファミリーである程度の広さが必要ですよね。

トミヒサクロスを一次取得で買うなんて凄いです。
さすが東京ですね。

投資用で買う人は管理に無頓着と思われがちですが
ここは長期保有で買った人が多いと思われ
住民以上に管理に関心がある人も多いと思いますよ。

[696: 入居予定さん]

ここは他のタワーと違って、3LDKがメインなのが良いよね。

[697: 匿名さん]

存在感ありますね。

[698: 匿名さん]

あ、画像添付すると画質悪くなりますね。これじゃあまりわからないですね。笑

[699: 匿名]

SUUMOで24階東向き3LDKが出てますね。分譲価格から4.8%しか上乗せしておらず、意外と堅実な価格で売り出していますね。諸経費を除けば利益が出ない額ですし。

[700: 匿名さん]

>>699
それが現実です。
２割増とか、いいかげん目を覚ましましょうよ。