KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.13

[司会進行]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

[187: 匿名さん]

まぁ供給過剰はドミノ式で都心部から周辺部に影響するから、DTとかよりはマシだよ。
あそこは最初から高づかみ含み損スタートだからね。
皆さん、ここに限らず良いマンション買えるといいね。

[188: 匿名さん]

＞186さん
「投資」という言葉について、ちょっと感覚がズレているかもしれませんね。もし投資で利益が出ると思ってKKTを購入する方がいるのなら、その方は購入すべき物件を間違っているのでは？
ここのスレで資産価値がよく語られるのは、投資ではなく実需（自分の住まい）として購入した方が転売する際に、リスクが小さく、リセールバリューが悪くないという見立てをされているのだと思いますけど。

[189: 匿名さん]

再開発・建替え物件共通のリスクですが、よりによって新築分譲中に地権者住戸が分譲価格より割安で出るというのはかなり珍しいケースですね。月島でも完売後に地権者住戸でましたが、分譲価格＋αですぐに売れましたから問題になってません。

にしても、ここはなんでこんな価格で売りに出したんだろう。売り出し価格は強気にしても良さそうなものなのに。仲介業者がTTTの中古と比較して値決めしたのかな。

[190: 匿名さん]

↑188
正：KTT
誤：KKT

[191: 契約済みさん]

このあたりのことは、沖有人著、「タワーマンション節税!相続対策は東京の不動産でやりなさい」にゲートプレイスを例題
にした解説があります。地権者さん物件、北側の部屋の分析も。

[192: 匿名さん]

あの地権者住戸の条件を考えれば、5780万円でも高いと思います。たいていの方は、もっと条件の良い一般住戸を買いたいでしょうしね。
この時期に売り出したのは、早く現金化したいご事情がおありなのかも。

[193: 匿名さん]

早く現金化したいのは明らかだろう。しかし、5780万円でも高いなんて言いだしたら・・・おしまいな気がw

[194: 匿名さん]

仮にもしこの地権者物件が普通に第一期分譲に出てたら、もっと安かったってこと？？

[195: 匿名さん]

将来8000万くらいで売れるかもよー？

[196: 匿名さん]

中古取引とはいえ、引き渡しまで全額を払う必要はないから、現金化したくても３年後までできない罠。。。今売れたとしても、すぐ手に入るのは手付け金10%だろう。

[197: 匿名さん]

>>192
でもお見合いなのは主寝室だけで、レインボーを望む最高の眺望が10年程は確保されるわけだし、冷静に見ればそんなに悪くないと思うけどなあ・・・。DTの北向き2LDKとか勝どき東とお見合い確定でも確か6000万くらいしますよ。タワーにしては珍しくリビングインが無いし、行燈部屋もないし。

[198: 匿名さん]

とりあえず手付けの570万＋手数料を今すぐ払える人は、買っておいてもいいのかも。３年後までに支払い方法をゆっくり考えて。

[199: 匿名さん]

>>197
お見合いの近さが近すぎるでしょう。勝どき東と違って。
それと一見角部屋ですが、実際は中住戸ですね。

[200: 匿名さん]

お見合いの近さが近すぎるって言い出したら、上下のプレミアム住居買った皆さんがかわいそうじゃんw

[201: 購入検討中さん]

大儲けタワー。

[202: 匿名さん]

マジ大儲けだわー。

[203: 匿名さん]

>>200
ＴＴＴとのお見合い具合は分かった上で買っていらっしゃるのでしょうから。

[204: 匿名さん]

>>203
つまり、お見合い具合は分かった上で >>18 を買うのは5780万円では高すぎるって言いたいのでしょうか？

[205: 購入検討中さん]

ちなみにLDと主寝室のFIX窓というのは、全面が全く開閉できない構造でしょうか？それとも一部を開くことができる構造ですか？

[206: 匿名さん]

>>199
確かにそうなんですが、この近辺の物件でお見合い部屋って意外に多いですよ。DTの角部屋同志、、ティアロとクロノの角部屋同志とか。共に直線距離で50mも離れてないからかなりの近さです。この地権者住戸のお見合いって近いように見えて道路を挟むので直線距離で70m程度は離れています。さらにLDと洋室はお見合いなしで眺望良しですから、意外にわるくないなと。私もパッと見はこりゃ無いわーと思いましたが。

[207: 匿名さん]

しかも自分のビルが全く見えない、希少な部屋だし。

[208: 契約済みさん]

お買い得が出てきましたね~。
これは奪い合いですな

[209: 匿名さん]

こんなスレで意見し合わないとお得感が出ないなんて・・・どんだけ大儲けなんだか。

[210: 匿名さん]

同じ物件でも、新築で営業マンに煽られて買うのと、中古で冷静な目で見るのでは全然違って見えるということかもね。

[211: 匿名さん]

本当に買いたいだと思う人はこんなとこで必死にポジなんて絶対しない。絶対にね。
早く売れるといいですね。

[212: 匿名さん]

>>211
206ですが確かに傍から見ると怪しいですね（笑
余りに個性的な間取りだったので、少し興味本位で研究してみただけです。普通に考えたら引く間取りだとは思いますよ。

[213: 匿名さん]

LDから洋室２部屋が独立しているから叩かれるほどは悪くないと思うけど。
おそらく売主は事業者ではないので建物消費税抜き価格でしょうし、８０Dと８０Da（スタンダードα）で２００万円の価格差があるから、この地権者住戸がスタンダードα仕様ではなく、一般分譲仕様よりも劣るなら、自分のなかの相場観とおりに収まるかな。

ところで住宅ローンが使えないってなぜでしょうか？
まだ建築されていない物件を中古売買と称している書き込みもあるから、不正確な情報かな？
売買契約の場合、売買代金の支払と引渡は同時履行なので、デベ販売物件と同じく住宅ローン使えると思うけど。

関係者じゃないから変なツッコミはご遠慮を。

[214: 匿名さん]

２１３だけど、私の相場観はこんな感じです。

５７８０万円のうち、土地３０００万円、建物２７８０万円として、
建物２７８０万円に相当する消費税額は２２２万円也。
仲介手数料が５７８０万円×３％＋６万円＝１８０万円也。
合計４００万円として売買価格にプラスすると６１８０万円也。仕様が地権者用に低く抑えられているなら、デベ販売物件と同じくらいかな、っと。

[215: 匿名さん]

>>214
中古物件、と単純に考えるなら
消費税額や仲介手数料をプラスして上乗せする考え方は変です。

その考え方では、中古売主が「消費税額相当や買主仲介手数料」をマイナスして値引きしている事になりますから。
そんなに値引きしなければ売れないのかな？

[216: 匿名さん]

1420戸もあって土地分3000万ってことはないでしょう？？

[217: 匿名さん]

だから中古物件という理解が誤りでは？中古と単純に考えられない、新築物件で、かつ売主がデベではなく地権者で支払金額が高いか安いかを出そうと見ています。
消費税課税・納税業者でなければ建物代金８％相当分が安く売れるわけですので、それだけでお得になるはず。
ただ、瑕疵担保責任を追及する場合、売主地権者に代位して権利行使しなくてはいけないなどの不利益もあります。
別にポジっているわけではなく、私の相場観を述べているのみです。

興味があるのは、地権者住戸の場合共益費・修繕積立金が一般販売用と違いがあるのかないのか、です。
再開発組合と地権者との契約条項を承継するはずなので、見てみたいですね。

[218: 匿名さん]

管理費　16,630円　修繕積立費　6,680円　と書いてありますが。

[219: 匿名さん]

つーかここの管理費、華美な設備が無いのが売りのくせにやけに高いな。

[220: 契約済みさん]

＞＞２１６

そんなもんです。８０００万代物件の契約者ですが、土地代が５１～５２％、建物代金４４～４５％、建物代金消費税３～４％って内訳でした。

[221: 匿名さん]

>>218

217です。
ホントですね、失礼しました。その数字ですと一般販売用と同じみたいですね。
ただ私が書きたかったのは修繕積立基金です。この広さだと一般住戸で53万4400円の修繕積立基金を出す必要がありますが、地権者住戸も一般販売用と同じなんでしょうかね？地権者優遇で初期費用不要という条件だと、この部分が一般販売用よりも安くなる可能性があるのかなと思いました。

[222: 匿名さん]

＞＞187
ＤＴを売りに出す人はあまりいないよ。
スレを見ても、ほとんど投資だなんて考えていない。自分が気に入ったところに住めればそれでいい、そんな感じ。

だから、他のタワマンを引き合いに出してどうこういうのはやめた方がいいと思う。
高い高いと言いつつ勝どき周辺の相場があがれば、ＫＴＴにとってもプラスになる。新築はデベの言い値だけど、中古は相場だから。

ここはなぜかＤＴを敵対視してるみたいだけど（ベイズには好意的？でも、ベイズは中央区タワマンをよく思ってないみたい）、そういう方法じゃなく物件を見ようよ。

他を貶めると自分に帰ってくるよ。

（ちなみに自分はＤＴ関連業者等ではありません。）

[223: 匿名さん]

>>217
中古物件は、中古物件です。新築未入居の。
複雑に考える意味無し。

安く売れるから安く売る、なんて義務は無いし
それをやったら単なる値引きです。

[224: 匿名さん]

>>219
共用設備次第だけど、
自分には必要十分な設備だし妥当な管理費だと思ってる。
http://allabout.co.jp/gm/gc/29519/


他との比較は他スレより（当初5年分の比較）
DTはSPAある割に安いのね。

75平米換算の管理費&修繕積立金比較
①勝どきザ・タワー　　25650
②ティアロ　　　　　　32550
③SKYZ 　　　　　35250
④キャピタルゲートＰ　35025
⑤Bayz　　　　　 　　35025
⑥DEUX TOURS 28653

・DEUX TOURSはインターネット接続代金込み。SKYZはネットとＣＡＴＶ込み。勝どきザ・タワーとキャピタルはネット代別。他は不明。

[225: 匿名さん]

中古の意味も全く理解できない人は相手にする必要はないですね。

スルーで。

[226: 匿名さん]

たしかに２２３は意味不明。

[227: 匿名さん]

>>221
修繕積立金は払う必要があるようです。。

[228: 匿名さん]

>>226
オイオイ、２２３が理解できないようなら中古物件には手を出さないほうがいいよ。
２１７みたいに安く売れるから安く出してくれたんだ、と素人的に考えていれば。

[229: 匿名さん]

↑
もう少しわかりやすい日本語で書いてくれ。
とくに２行目。
読み手にストレスを与える。

[230: 匿名さん]

仲介業者が扱う時点で中古物件扱いになるわけですが、
安く売れるから安く出しましょうなんてボランティアみたいな事はしません。
適正価格か、あるいはそれより高くしか出てこない。不動産に掘出物無し。

[231: 匿名さん]

管理修繕費、20年はタダだから戸建てにしとけ（笑）

[234: 物件比較中さん]

>>230
ちょっと状況が違うんじゃない!?
棚からぼた餅な地権者物件だよ。
しかも今出すとは早めの現金が必要な人なのでしょう。
だから適正価格より安く出てるのではないかな

[235: 匿名さん]

>>234
今売りに出しても現金が手に入るのは3年後。同じ3年後なら、2年後にもっと高値で売りに出しても良かったはずなのに、なぜなんでしょうね？

[236: 匿名さん]

地権者数百人のうちの何人かは「3年後には不動産価格は下がる」と考えていてもおかしくないと思うけどね。オリンピック効果による値上がりは2016年くらいで収束すると予測する記事もあったし。