麻布台パークハウスについて考えませんか？

[住まいに詳しい人]

所在地：東京都港区麻布台2丁目104番地1他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩6分 （6番出口）
　　　東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩8分 （2番出口）
　　　都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩7分 （中之橋口）
公式URL：http://azabudai-ph.com/
売主：三菱地所
施工会社：竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ

【管理人です。公式サイトのURLを追加しました。2009.10.27】

[187: 匿名さん]

以前に販売センターに連絡しても返事さえ返ってこなかったよ。
形式的に分譲としてるだけで、実際は賃貸に移行してるんじゃないかな。
分譲と賃貸じゃマンションとしての格が違ってくるから、初期に購入した人は不満たらたらだろうね。

[188: 購入検討中さん]

今何割びきでしょうかね。3割位でもなかなか
売れそうになさそうですが

[189: 匿名さん]

３割じゃ絶対に無理。
３割引いても６０年の定期借地で立地がここより上のプラウド南麻布より高い。
ここは売り出し平均坪単価６５０万というふざけた物件で、プチバブル時でも異様な値付けだった。
すでに訳あり物件化してるので半額でもすぐには売れないでしょう。

周りに何もなくて駅もそんなに近くなくて立地は大して良くないが、それでもよっぽどここら辺に住みたい人は東急か丸紅の分譲買うだろうし。

[190: 匿名さん]

三割引いたら、プラウド南麻布の大使館側よりは安いのでは？プラウド南麻布って、そんなに安かったっけ？

いずれにせよ、ここが三割引でも売れないというのは同感ですが。

[191: 匿名さん]

プラウド南麻布の第一期は坪単価410万円台だと野村の人が言っていました。
第一期のほとんどは大使館側でした。第二期が道路側。
こちらは坪単価600万越えですから3割引きでもプラウド南麻布大使館側より高いですね。
プラウド南麻布はすぐ完売した人気物件でしたが、それにしてもここは高すぎです。

完成した途端に売り主が倒産して３年間野ざらしになったブリスベージュ神宮前も、
バブル時の当初の売り出し価格より半分以上値引いてましたね。

[192: 物件比較中さん]

坪350以下なら検討します

[193: 購入検討中さん]

それなら私も検討します

[194: 匿名さん]

プラウド南麻布の道路側が坪単価350以下でしたね。
道路側の眺望はだめだけど立地は南麻布の方がだいぶ上。
定期借地の期間は60年ですでに50年を割っているここよりだいぶ上。
買う人はいるだろうけど完売までは坪単価350でも結構厳しそう。

[195: 匿名さん]

>191
>プラウド南麻布の第一期は坪単価410万円台だと野村の人が言っていました。
>第一期のほとんどは大使館側でした。第二期が道路側。

↑↑↑↑↑
坪単価410ってことはないでしょ。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000015062012...

「192平方メートルのモデルルーム（価格4億9000万円、坪単価842万円）」
「すでに森に面した坪単価が450万円以上の住戸53戸については今回50戸を供給するように全戸申し込みのめどがついているようだ。道路側に面した坪単価が340万円の住戸34戸もグロスを抑制しているので人気になりそうだ。」

なんか、嘘付いてまで、ここが割高である、と印象付けたい人がいるようですね。

[196: 購入検討中さん]

担保価値が厳しそうですね
定借は広尾もそうですがかなりバーゲンしないと厳しいですね

[197: 匿名さん]

＞道路側の眺望はだめだけど立地は南麻布の方がだいぶ上。

プラウド南麻布は、確かに大使館の借景は素晴らしいですが、

・南麻布の坂下（の高級ゼロの地域）
・大通り至近
・レジデンスサイドの目の前は、エレベーターもない都営住宅
http://www.toeijutaku.info/article/133917342.html

というものです。ここより立地が良いかは、微妙だと思いますが。

[198: 住まいに詳しい人]

>>195
>坪単価410ってことはないでしょ。

『プラウド南麻布』の自分が最初に入手した価格表は
大使館側が4階の10戸、道路側の3階9戸の価格が入っていて
平均で＠395だな

大使館側の４階だけで計算すると＠421
道路側3階だけだと＠354

[199: 匿名さん]

自分もそれ位だった記憶だな。１９５のリンク先の坪４５０以上というのは、条件の良い高額な部屋も含めた価格なのかもね。

だいたいの部屋は間取りがかなり微妙で、森に面している部分も狭く、4２０くらいでも、高いな〜と思った記憶です。

[200: 購入検討中さん]

いずれにしても坪３５０以下でないと動かないですかね
既存の購入者にばれないように売るのはかなり大変そうですね

[201: 購入検討中さん]

アメリカンクラブに入会ってしたいんですか、皆さん？
入会しても肩身の狭い思いをすると自分たちが建築費の一部を負担したのに（怒）みたいな
感じにストレスがたまりそうで不安です

[202: 匿名さん]

アメリカンクラブにこれっと言った魅力は感じないけれど、ここに住むなら
入会した方が良い？でも割引もないし、審査があるのでしょう？
基本、バイリンガルでないと駄目なの？

[203: 物件比較中さん]

英語での面接を受けないといけないと聞きました・・・・・・

[204: 匿名さん]

もうやる気がないみたいだよ、この物件。住んでいる人たちは潤わなくて
どう思っているのだろう？

[205: 匿名さん]

プラウド南麻布は大使館側で坪400万前半だった印象。
一部、超高額はあったがね。
反対側はたしか坪400万大きく割ってたぞ。

立地最高、緑が全面、定期借地60年、地代・解体費等激安であの価格なんだから、
ここはありえないよ。

坪350万でもよっぽどアメリカンクラブが好きな人以外、
買わないだろうね。

完全に行き詰まり。三菱がいったいどうするのか興味はある。

[206: 匿名さん]

同感。ここは高杉。

＿＿＿
プラウド南麻布は、あれだけのスペックで、こんな感じだよ。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000015062012...

「192平方メートルのモデルルーム（価格4億9000万円、坪単価842万円）」
「すでに森に面した坪単価が450万円以上の住戸53戸については今回50戸を供給するように全戸申し込みのめどがついているようだ。道路側に面した坪単価が340万円の住戸34戸もグロスを抑制しているので人気になりそうだ。」

[207: 匿名さん]

アメリカンクラブ、会員の人数は日本人がダントツ多いが、
実際に使ってるのは外国人ばっか。
外国人コミュニティに入り込むのは敷居が高いので、
日本人は見栄で入って使わないのが多い。
しかし外国人は簡単に会員になれるのでレベル低いのが多い。
最近は財政難で日本人も簡単に会員になれるようになった。

[208: 物件比較中さん]

かなり前に検討しましたが、今坪いくらぐらいですか

[209: 匿名さん]

坪単価650万ｗ
なのに定期借地権ww
すでに期間進行中www
立地もへんぴw
SMラブホ前ww

坪単価350万でも売れないだろ。

[210: 購入検討中さん]

三菱さんも、南青山、広尾、ここ
借地権には懲りたかな？

[211: 匿名さん]

ここはもっと話題になってもいいくらいの大失敗物件ですね。
サブプライムや地震という不運もあったが当初の価格があまりに高すぎる。
まだ７割以上売れ残り？
事実上の賃貸にするしかないでしょう。
広尾ガーデンフォレストも最終期の物件は一気に下げたが、あっちの方が下げれば売れる立地ではある。
ここは半額なら買う人は出てくるだろうが全戸売り切りは難しそう。

[212: 購入検討中さん]

賃貸にしようとしたら、クレームがついたのか
やはりまた分譲に転換？
広尾と比べたら100平米1億が相場かな？

[213: 匿名さん]

なんか急にネガが増えてきましたね。みんななんだかんだで興味あるの？値下げ希望？

[214: 匿名さん]

最近この辺で供給がさかんだからね。
ライバルは潰す。これ世の常識です。

[215: 購入検討中さん]

近くに供給が多いから、自ずと価格を比べてしまうんでしょう
それからしても高過ぎると思われるため、価格が適正にならないと売れないでしょうね

[216: 物件比較中さん]

ここは一生住み続けるつもりで購入しないといけないでしょうね。
リセールは限りなく難しそう。

[217: 物件比較中さん]

広尾ってどのぐらい引いたのですか？

[218: 購入検討中さん]

値下げ希望（笑）

[219: 住まいに詳しい人]

賃貸がイヤって言うなら
＠300でサクっと売るしかないでしょ

まあ地所は安売りするつもりはないでしょーけど

[220: 物件比較中さん]

ここにしても広尾にしても仕様は最近のマンションと比較するとかなりいいですね。問題は価格

[221: 購入検討中さん]

そうですね
内装はかなり良さそうです
安くしてね、地所さん

[222: 匿名さん]

地所さん次第で待機しる人の意見は一致してるのに。。。
＠300は無理な気が。。。

[223: 物件比較中さん]

丸紅もブランズ狸穴も高すぎるというのが大方の印象だが、
ここを見ると（たとえ坪400割れまで下げても）激安物件に思えてしまう。
そういう意味じゃすごい物件。
定期借地権だから時間が命なのに完工後２年経ってもほとんど売れ残り。
毎年、毎年、借地期間が減って売れ残り物件の価値がされに下がっていく。

[224: 購入検討中さん]

地所さんにバーゲンセールしてもらいましょう
お互い幸せだと思いますけど

[225: 匿名さん]

これ結局どうすんのかね？ｗ

[226: 匿名さん]

どうにもしないみたい。

[227: 匿名さん]

ここは、あれから販売しているのでしょうか？それとももう断念したのですか？
問い合わせが多いとの事でしたが、契約には結びついてないですよね？

[228: 匿名さん]

Webサイトみたら、販売してるようですね。

[229: 物件比較中さん]

総戸数 165戸
販売戸数 88戸

です。
半分以上売れ残ってますね。

[230: 購入検討中さん]

超ゴージャスなエントランスが延々と続く。
奥にコンシェルジュがひっそりと控えている。

仕様は、同じ地所の高級レンジ「グラン」などよりはるかに良い。

部屋は90ｍ2で1LDKの広々。
キッチンが6畳近い
食洗機は高級マンションでもオプションの外国製大型タイプ
ペットでも洗えそうな大きさ！？
ホームパーティでもしなきゃ、宝の持ち腐れ。
日本人のライフスタイルに合うかな？
アメリカンクラブに入会して、日本在住の外国人との交流を持ちたいなら最高！！

でも、窓の外があれっ！
オンボロビルだったり、ＳＭラブホだったり。。
ギャップがすごい。

そして、ご存知、定期借地物件。

素晴らしくて興味津々、怖いもの見たさの、ホーンテッドマンション！！
さあ、とくとご覧あれ！
そして、お試しあれ！
（ぜひ購入して住んでみてください）

[231: 匿名さん]

戸数が少ないとはいえ、パークホームズ南麻布とかプラウド南麻布とか草々に完売する定期借地物件もある一方、ここはなんで半数も残っているのですか？（広尾ガーデンフォレストは、残りは20戸くらいらいしいので、大規模というだけで売れないというものでもないでしょうし。）

仕様はよいらしいので、なんかMRに行かないとわからないような、びっくり情報があるのでしょうか？

街宣車やラブホの問題でしょうか？

[232: 匿名さん]

まず、面積の割に日本人向けの間取りではない。
実質6階以下は地下、南側は目の前の共同住宅群があまりにも酷い。
夜は誰も住んでないのか真っ暗です。
西側は12階以上でないとアメリカンクラブの壁で眺望が抜けません。
売れてるのは東側の東京タワービュー
北側のロシア大使館側
西側の12階以上の部屋

しかも定期借地、最低坪500万以上
今はさすがに値引きしてますが、購入できる部屋が限られてるのと
高額なので売れ残ってます。
一時賃貸にするということでしたが、居住者の反対で却下。
売るにしても、大幅な値引きをすれば、居住者からの猛反発にあうのは
目に見えていて安売りできません。

クオリティは躯体内外装設備を含めて最高級だと思いますが、儲かったのは竹中工務店とアメリカンクラブ。
今年の3月でもう3年経つので減価償却のカウントダウンは始まってます。
転売も厳しいでしょうね。

ここに始まって、西麻布、高樹町とパークハウスは散々な目にあってます。
体力のある地所だから許されてましたが、さすがに株主総会で突き上げを食うかもしれませんね。

[233: 購入検討中さん]

ほぼ売れみたいです。海外投資家が買ってるようですね。

[234: 坪単価比較中さん]

アメリカンクラブのせいか、空室はない感じがします。

ロビーは少し豪華すぎるかな。。
豪華と言えば、ロビーも駐車場ロビーも活け花がいつも飾ってあるのはいいかな。
アメリカンクラブへの秘密の通路は、無茶苦茶便利。住んでいる半分位の人はメンバーなのかな。素晴らしい。入らないともったいない。
でも今は、コロナで正面受付を通らないと入れない。。

コンシェルジュは全体的にはとても良くしてくれる。
周辺環境。街宣車は、年に２回は決まってくる。普段は気にならない。
マンションの北側はロシア大使館。警察官が常にいるので安心だけど、何気なくだけど、ジロリとこちらを見る目線は、嫌。毎日別な警察官でこちらを認識していない。。

南側は、マンション勝手口があって、麻布十番の商店街に行くのに便利。
でも、ラブホはあるは、夜はSM嬢の送迎車がウロウロ、余りいい感じはしないエリア。。
定借は、良くも悪くもコスパが良いため、最近、若干ガラが微妙な方が住みはじめている感じがするのは気のせいかな。。

アメリカンクラブと直結で便利だけど、もし無かったら住まなかったかも。。

[235: 名無しさん]

麻布台パークハウスのお隣に住んでます。
アルファイン側です。
アルファインは少し滑稽ですが、麻布台パークハウスは、南側の日当たりはいいし、素晴らしいマンションだと思います。凱旋車？もさほど気にならないし、十番にはない閑静さが素敵です。
高額ということもあるのか老夫婦で住まれている方が多いように見受けられます。

[236: マンション検討中さん]

>>195 匿名さん

坪500万円だと思わせるのは，１２枚以上の部屋の3LDKです。