OWL TOWER アウルタワー（旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）

[申込予定さん]

池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。



所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩9分
　　　埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】

[875: 匿名さん]

>>872さん

私もパークタワー池袋イーストプレイスを検討しました。で、いまアウルも検討しています。
三井のは、賃貸仕様と言われてましたが、財閥系だけあって、全体的な質感は高かったです。
一方で、アウルの標準グレードは、正直、玄関や部屋の造りとかがＵＲ賃貸とかシティタワー品川みたいで、これに３０年ローンかあという印象でした。
設備は、アウルだと思います。各階ゴミステーションは便利ですよね。
でも共用施設は三井みたいにゲストルームだけでいいかなと思ってます。
他の施設は普段使わないし、そのためか？高管理費になっているのがかなりマイナスポイントです。将来、売却の際に管理費・修繕積立金で４万円という物件が売れるのかも心配です。
その他北西の向きとか地権者とか考えてしまい、申込書提出を躊躇してしまっています。
立地は希少なんですけどね＾＾

[876: 匿名さん]

↑確かに管理費が異常に高い。

[877: 申込予定さん]

管理費は高いね〜
けど４万はないっしょ。３万でしょ。

[878: 申込予定さん]

>>875さん

財閥系は重厚なインテリアで全体的にお洒落ですよね。
それを見るとアウルは少し薄っぺらい感じは受けますね。。。

共用施設は最近のタワーマンションならスカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルームくらいなら普通なんじゃあないですか？あとスタデイルームとかが足りないくらいかと思います。
どこかのマンションみたくカラオケルームはいらないと思いますけど。。。

[879: 匿名さん]

>>877
修繕を足したら、確かに４万円なんてすぐにいきます。もちろん、部屋の面積が大きいところは管理費だけで4万円行きますけど。

>>878
内装で薄っぺらいと感じたところってどのような部分でしょうか？

[880: 申込予定さん]

＞＞８７９さん

はっきりと「この部分！」と言えず直感的な第一印象になってしまうのですが、、例えばHP上のパーテイルームの閑散とした感じとかが薄っぺらく感じてしまいました。

[881: 匿名さん]

それはイメージ図だよね。

[882: 匿名さん]

イメージ図は、現実以上を表現してる場合が多い。

（注）これはイメージです。

[883: 匿名さん]

イメージ図で薄っぺらいと言われても、、

[884: 匿名さん]

>>878

大手（財閥）＝良い
それ以外＝悪い
という単純な考えですね。
薄っぺらなのはあなたの思考回路。

[885: 匿名さん]

やはり景気回復期は、値段も管理費も強気ですね。

[886: 匿名さん]

景気回復期は決め付け。
春先に二番底がくるとの予想もある。

ここは景気に関係なく、高いだけ。

[887: 匿名さん]

＞878さん
共用施設に、カラオケルームがあるマンションがあるのですか！
さすがに防音はしっかりしているでしょうけど、
良い印象はないですね。
住まいと言う安らぎを求めるべきマンションに
そこまで娯楽性を高めなくてもいいですよね。

ここは管理費、修繕費など全て含めると、月々の支払いは
いくらになるんだろう。
フルタイムでガンガンに稼ぐDINKSでないと、
とてもじゃないがやっていけない気がします。

[888: 賃貸住まいさん]

カラオケどころか麻雀卓が共用施設に装備されている分譲マンションもあるらしいですよ（笑

すでにモデルルームに数回足を運んだという友人によれば、管理費・修繕費で3万円くらいを予定しているらしいです。共用施設の多さを考えると数年経てば結構値上がりしてそうな気がしなくもないですが。あと関係ありませんがバスルームの扉は透明ガラスが標準仕様だそうで驚いていました。HPを見ても宅内設備や仕様について情報がありませんが、ゴクレ物件では割と普通なことですか？

[889: 匿名さん]

>カラオケルーム
さすがに23区内都心部ではないんじゃない？聞いたことないなぁw
郊外ではそれなりに需要ありそうだけど。

[890: 匿名さん]

＞麻雀卓が共用施設に装備されている分譲マンションもあるらしい

俺そのマンション買うぜｗ

[891: 匿名さん]

本当に郊外の大型マンションって感じですね。

[892: 匿名さん]

シアタールーム、フィットネスルーム要らないなあ。
近くに映画館やジムあるし、都度、金払って使った方が効用も高いし、負担も軽い。

キッズルームやラウンジも地権者や地元民の溜まり場となりそうで微妙。

結局、一般サラリーマンにとっては、せっかくの共用施設も利用しにくくて、割高な管理費を地権者、自営業、主婦軍団に貢ぐ構図になってしまいそうな気がする。

[893: 匿名さん]

竣工までに半分売れるだろうか？

[894: 匿名さん]

↑

価格次第じゃないか？どのくらいの価格になるかだね、ここ。

[895: 匿名さん]

ここの管理費を今年になって聞かれた方、いらっしゃいますか？平米いくらでしょうか。

[896: 購入検討中さん]

変わってないみたいです！販売不振でその大きな理由が管理費というような状況にならないと動かないんじゃないでしょうか？

[897: 購入検討中さん]

修繕費・管理費について３万円や４万円って数字だけ聞くと高い感じもしますけど
スカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルーム等の施設とか何もなく
２万２千円の管理費を取るマンションもあるらしいです。なので、これだけの施設を
楽しむことができるのであれば３万円も有だと思います。４万円は少々キツイかなと
思いますけど。
「池袋」駅まで徒歩９分ならそれほど遠くもないし、ショッピングセンターなら
地下通路から行ける「サンシャインシティ」とかもあって条件とかいいと思います。
モデルルームに行かれた方とかいらっしゃいますか？何か詳しいお話とか伺うこと
ってできたのでしょうか？

[898: 匿名さん]

↑このぐらいの共用施設がある物件はいくらでもある。これより世帯数（床面積）が小さくても安いところが一般的。小規模マンションでないとお目見えできない管理費単価であることは事実だね。プールがあっても、ここより安い・・。

[899: 匿名さん]

つうか共用施設使わないから、１万円管理費を安くして欲しい。

毎月１万円でも、３５年ローンなら５百万円になる。

[900: 匿名さん]

管理費は気をつけないとね。
現役の間は、３万・４万でも払えるかもしれないけど、
１０年後・１５年後には管理費アップするかもしれないし、
退職後、年金生活になったらきついかもしれない。

一生住むところでは、ないのかな。

[901: 匿名さん]

管理費が4万円くらいとのことですが、ドアマン、ポーター、ベルボーイ、バレットパーキングのサービスなどがあるのでしょうか？

コンシェルジュ、スカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルームくらいなら25000円も出せばじゅうぶんだと思いますが。

[902: 匿名さん]

↑どこかでお金が吸われているのかな？

[903: 匿名さん]

分譲価格を200万円UPして管理費を月1万円DOWNした方が売れそうな気がする。
管理費が高すぎて転売する時苦労しそうだ。。。

[904: 匿名さん]

普通のマンションでも、
中古になればなるほど修繕積立金が高くなり、管理費プラス修繕費の額は膨らむ。
古い中古の管理費(プラス修繕費)はどこも高い。

[905: 匿名さん]

新築でこれなら中古の管理費はいくらになるんだ？

[906: 匿名さん]

管理費4万、修繕積立金1,5万？、駐車場4万くらいかあ～？
何もしなくて毎月10万くらいかかるんですね。

6年目から固都税が月で割ると3万。

ローン返済で毎月20万。

庶民が買える物件ではなさそうですね。。

[907: 匿名さん]

勘違いしている人がいるので。管理費は年数がたっても変わらない。修繕積立は通常年数がたつと高くなる（ずっと一定というところも稀にあるが）。

[908: 匿名さん]

>スカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルーム等の施設とか何もなく
>２万２千円の管理費を取るマンションもあるらしいです。なので、これだけの施設を
>楽しむことができるのであれば３万円も有だと思います。

毎月８千円も多く払って、共用施設利用の元とれるのか？

ゲストルーム、シアタールームやフィットネスルームは別途利用料かかるって、
モデルルームで言ってたぞ。

田舎の郊外マンションならいざ知らず、池袋は何でもあるんだし、
共用施設は最低限にして、管理費安い方が嬉しいと思うが。

仮に、「管理費4万、修繕積立金1,5万」なんてなったら、
毎月の負担は重いし、転売しようにも売れないし、身動きとれなくなるよ。

[909: 匿名さん]

共有施設使う人から使用料取ればいいじゃん。ラウンジなんか行かないし、キッズルームは必要ない。

[910: 匿名さん]

フィットネスの器具って結構高いんだよね。
１０年くらいで買い替えも必要でしょ？

[911: 匿名さん]

>>909
お金払うならだれも使わなくなる。プールがついてて、設備が充実しているちゃんとしたフィットネスクラブに通ったほうが良い。管理会社に儲けられるのがおかしい。ゴールドクレストさんはちゃんとこのあたりを早急に詰めて、正式管理費を出してもらいたい。管理会社変更も含めて、検討した方がいいのでは？

[912: 匿名さん]

共用施設部も今からなら部屋に変えれるんじゃねーのか。
変更して、管理費安くした方が売れ行き好調だと思うぞ。

[913: 匿名さん]

>>911
管理会社は変えられないんじゃないの？ゴクレに決定権ないんじゃ？

[914: 匿名さん]

まさかとは思いますが、

管理費の負担は地権者も分譲者と同じですよね・・・

ここら辺の事情をご存知の方いらっしゃったら情報提供お願いします。

[915: 匿名さん]

>>913
決定権はどこにある？UR？

[916: 匿名さん]

>>915
URじゃないの？雑居タワーだから。分譲住戸しか権限のないゴクレが管理会社決めたとは思えないけど。

[917: 匿名さん]

エアライズと同じ管理会社にやってもらうのが一番じゃないか。ちょっと荷が重かったんでしょう、優秀な管理会社に任せるのが一番だよ。

[918: 匿名さん]

◎管理費

★アウルタワー（豊島区）　４１０円/㎡

高輪・ザ・レジデンス（港区）　３３１円/㎡

パークコート赤坂・ザ・タワー（港区）　３２３円/㎡


アウルタワーより管理費が高いタワーマンションはあるの？

[919: 匿名さん]

プール付きでも300円超えるぐらいですしね。ふつう世帯数多いと管理費減るのにね。どこに消えてる？

[920: 匿名さん]

内廊下アトラスタワーで350円？

[921: 匿名さん]

アトラスは共有施設がないに等しいから却下。

[922: 匿名さん]

アトラスもそう考えると高いけど、同じ管理会社やね。

[923: 匿名さん]

コンシェリア西新宿（６１２戸）　３２７円/㎡

ゲストルーム、フィットネスルーム、ミュージックルーム、２０ｍプール、温泉、サウナ、２４時間コンシェルジュ、２４時間有人管理、庭に滝有り

規模はほぼ同じ、共有施設がアウルタワーより充実しているここの方が管理費が安いって？？

[924: 匿名さん]

管理費は、少しずつ上がりますよね。。ここまで沢山の共用施設を造ると負担も大きいということですね。

共用施設を使わない人にとっては、高コストマンションですね。

[925: 匿名さん]

ゴクレさんも売り主としてもう少し管理会社やURと上手く立ち回って顧客からの企業イメージ上げるとか考えないのかね？ここと勝どきは注目度高いと思うけどなあ。引渡し後に組合で話し合ってと言われてもね。

[926: 匿名さん]

管理費が高い理由って、事務所があるとか、プロムナードとかのせいなのかな？

そうだとしたら、なおさら共用施設の管理費を下げるような努力をして、
せめて、300円前半に持っていけないものですかね。

管理会社を変えた瞬間に２、３割減るんだろうけどね。

[927: 匿名さん]

もしかしてサンシャイン、東京メトロにプロムナード使用料を支払うことになってたりして？
はっきり言ってプロムナードはアウルタワー専用通路みたいなもんだからね。

[928: 匿名さん]

はは。
ヴァレーパーキングやってくれるなら平米400円出してもいい。
450円でもいいかな。

このくらいの共用施設なら300円以下が相場ですよ。
管理費がこんなに高くては大規模マンションに住むメリットがないですね。

[929: 匿名さん]

地権者も、分譲で買う人と同じ額の管理費を払うのかどうかは、確認しておいたほうが良いね。
地権者はデべと交渉して、色々優遇されるのが普通だから。

[930: 匿名さん]

>>929

ゴクレに聞いてもわからないって言われるかもね？
地権者はURと交渉してるだろうから。

[931: 購入検討中さん]

仮に地権者の方が管理費の平米単価安くてもそういう条件で契約してたらどうにもならないのでは？
現実的には売行きが悪くてURや三井も含めて見直す気になるか、引渡し後に管理組合で議題に上げて検討していくしかないかな。

せめて何故この値段なのか、他の物件等と比較して説明して欲しいものです。

[932: 購入検討中さん]

>927さん
いやいや、東池袋駅やエアライズからここを通ってサンシャインに抜けていく人もいるでしょうし、雨の日なんかは周辺の人も使えるんじゃないでしょうか？もしプロムナードが管理費を押し上げている理由だとしたら、何か釈然としないものがあります。

[933: 匿名さん]

三井の管理は高いんだろうか？

パークタワーイーストプレイス　３１７円／平米

イーストプレイスより共用施設が多い分で＋５０円、全体管理で＋５０円？

[934: 申込予定さん]

管理費の話題はあきた。

買う気があるなら、入居後の管理組合の会合でいやというほど議論をかわせばいいじゃん？
エアライズが、管理費削減できたなら、ここだってできるでしょ。

[935: 匿名さん]

>934さん
同感ですが、それがここの突出したマイナスポイントですから、これからもず～っと繰り返すんだと思いますよ。新しく検討者の方が増える度に！

[936: 匿名さん]

ゲストルーム、シアタールーム、フィットネスルームには使用料が必要なんですね。
ゲストルームやシアタールームは時間単位で部屋を個人(世帯)が占有するので
理解できますが、フィットネスルームは無料で利用できると思っていました…。

管理費の値上がりについては、ないと言う意見もあるけど、
マンション(管理会社)によってはあり得るケースもあります。
現状キープあるいは値下げするには
管理組合のがんばりと管理会社の対応次第じゃないかな？

[937: 匿名さん]

もしかしてタワーマンションで日本一管理費高い？

[938: 匿名さん]

管理組合についてあまりよく知らないのですが、管理費のことや修繕のことなど、いろいろと大変そうですね・・・。少しでも管理費が安くなればいいなぁと思ってはいても、結局は人任せというか、管理組合任せにして文句だけを言う方だっていると思うし、意見をひとつにまとめることってかなり難しそうですよね。一般的に管理組合って、各戸もちまわりなんでしょうか？それともほぼ固定メンバー？

[939: 匿名さん]

管理組合理事は持ち回りのところが多いんじゃないでしょうか？
総会で文句言われるし、なるだけやりたくないですね。

[940: 匿名さん]

管理組合の管理費削減の議題はこんな感じですかね。


エントランスの滝
　→水道代の無駄。いらね。

フィットネスルーム。
　→利用料かかるなら、サンシャインのコナミつかったほうがいい。いらね。

周りの緑がアウルタワーの住民の管理費から捻出される。
　→緑はいらね。切り倒して売り払う。
　（こんな大規模再開発マンションの周りの大量の緑を住民が維持するのはおかしい、区がやれば？）

ゲストルームが2戸しかない。
　→600戸超に対して、2戸しかないなら競争率が高すぎて「ない」のと一緒。いらね。

シアタールームが1戸しかない。
　→600戸超に対して、1戸しかないなら競争率が高すぎて「ない」のと一緒。いらね。
　　映画館にいって。

立体駐車場の維持費メンテ費が高い。
　→エアライズの駐車場があいているから、そっちで借りて。いらね。

地下プロムナードの維持管理費がアウルタワーの住民の管理費から捻出される。
　→住んでない人々に使わせる義理はないので、関係者以外立入禁止。
　　（集客率Upを目論むサンシャインが管理費だせば？）

なんかの共有施設を潰して、住民専用のコンビニにする。
　→便利でマンションの価値があがるし、地代は管理費の足しになる。

[941: 匿名さん]

＞エントランスの滝
同感。
共用施設のうち、滝だったり噴水だったり水をはっていたりの類は、だいたい数年経てばひからびるのが定石。なんでデベはこんなことも勉強しないのか理解に苦しむ。

＞シアタールームが1戸しかない
これも同感。シアタールームがまともに使われているマンションなんてほとんど無い。

＞緑はいらね。切り倒して売り払う
周りの緑は、公開空地じゃねーの？
近隣に解放するための空地を確保して容積率が緩和される（要するに延べ床を増やせる）って話だと思うんだが、だったら必要ということになるべ。

[942: 匿名さん]

サンシャイン側1階の店舗はコンビニが入るんじゃない？
今はサンクスしかないからスキー客がたむろするのにちょうどいい場所。

[943: 匿名さん]

今現在住んでいるマンションの管理組合理事は、持ち回りですよ。
毎年、総入れ替えです。
数年前、主人が理事長のくじを引き当ててしまい、１年間結構大変でした。
土曜日か日曜日の夕方から、理事会に集まり、終わるのが深夜近くになることも、ありましたね。
２００戸位のマンションでも、なかなか意見がかみ合わなかったりするのに、ここのように６００戸もあるマンションの管理組合って、どんな感じになるんだろう。

[944: 匿名さん]

管理組合の理事はできればやりたくないですねぇ。
ここはまず１年目から、管理費削減で揉めそうだし。
運が良ければ２〜３十年後まで、回ってこないでしょ。
永住するつもりじゃないし。

[945: 匿名さん]

大規模だから意見する人も増えそうだし、理事は本当に大変そうです。

チラチラと話が出ていますが、地権者と分譲購入者で管理費負担が違う、
ということがもし本当なら、大変なバトルになるんでしょう。
この点はしっかりと確認しておいた方が良さそうですね。

[946: 匿名さん]

>>944さん

１年目はもめないと思いますよ。
第一期の管理組合理事会はUR、地権者から選出でしょうから。

分譲購入者は二期以降でしょ？

[947: 匿名さん]

結局2期目からは誰か別の人がやるんだよね？
ここ理事は持ち回りになるだろうね。
今のうちの自宅マンションは400戸クラスの大規模ですが、
管理組合やってる知人とこないだ話をしたときに聞いたのが
大規模ともなると、頭オカシイ奴がどうしてもいるってこと。
あと外人（どことは言わんが）が含まれていると面倒なことが
多いらしい。自分はまだ担当したことないから知らないが
一生回ってきて欲しくない。

[948: 購入検討中さん]

ここ利回りどれくらい？

誰かおせーて。

ざっくり計算で全然オッケイ。

[949: 購入検討中さん]

販売予定時期遅くなってないかい？二月中旬だったっけ＿

[950: 匿名さん]

ここのMRって混んでる？場所が悪いからガラガラなんでしょうか。予約は簡単にとれそうな感じだけど。

[951: 匿名さん]

>949さん
確かに！1月下旬からずれましたね。確かこれで2回目、3回目かな？
想像するに優先分譲100戸がまだ埋まりきってないか、第一期の購入予定者がデベの思惑より足りないんでしょうね。第一期までにある程度捌いて人気を煽るんでしょう。
さて、ゴルフ行こうっと！

[952: 匿名さん]

ここ人気ないんじゃない。スレは伸びているけど、管理費話が多い。

[953: 匿名さん]

アトラスタワー茗荷谷の管理費と比較していた人がいたけど、大きな間違い。アトラスタワーは戸数が少ないため、管理費もあまり薄れない。ここは戸数がある程度あるので薄れるはず・・なのに高い。

モデルルームが混んでいるようには思えないし、管理費のせいではもちろんないと思うが人気がある物件なのかは微妙。

[954: 匿名さん]

ここは一気に冷めたよなぁ。。これじゃ巨大な団地じゃ。

[955: 匿名さん]

団地？なんで冷めたの？？？

[956: 匿名さん]

「他人」に冷めてもらい、
自分は好きな部屋を買いたいんでしょ。

[957: 購入検討中さん]

先週MR行って良かったなと思っているのですが、６０８戸中１３５戸、２０％以上が非分譲というのが気になります。こんなものなのでしょうか。

[958: 申込予定さん]

＞＞９５７

おおいよね〜
まあ勝ちどきの賃貸とかとごっちゃよりはいいんでないか

[959: 匿名さん]

購入検討者なのだけれど、
休みなので、掲示板を最初から見直してみた。

掲示板の最初の方では、予想坪単価は　300～350
で、開けてみたら　優先分譲単価は　270～300
でも管理費は高そう。

ここは安いのか？高いのか？
買いなのか？見送りなのか？

わかんない。だれが教えて。

[960: 匿名さん]

ここは竣工予定が平成２３年１月下旬、入居予定が２３年４月下旬となってますが、竣工から入居まで３ヶ月もあくのって長いんじゃないのかなぁと思いました。また別スレで、３月末の決算にあわせて強引に３月末入居を目指しているんじゃないかという施工会社の話を見たので、ここはどうして３月末入居じゃないのかなと逆に不思議です。これだけ大規模なマンションになると、いろいろな手続きに時間がかかるものなんでしょうか。

[961: 匿名さん]

>>959

ネットの掲示板で高めの予想を吹き込んでおいて、販売価格は安いという印象を与える手口もあるみたいだよ。一生に一度かもしれない買いものだから、相場価格や建物の作り、仕様から高いか安いかを自分で判断できるようになってからのほうが良いんじゃないってのがアドバイスですかね。

[962: 匿名さん]

>>960
建築確認やらで時間がかかるのでは？
タワーの場合、竣工から入居まで２～３ヶ月空くのは一般的ですよ。

[963: 匿名さん]

>>959
ここより立地の悪い要町シティタワーが平均坪260万だから安いんじゃないかな？
板橋駅前プラウドも260万くらいだそうだし。

もっともここは南東以外は価値なさそうだけどね？
南東は300万以上～。

[964: 匿名さん]

>>961 さん

レスありがとうございます。
959です。

ちなみに、961さんはご判断できていらしゃると印象を承りましたが、
安いのでしょうか？高いのでしょうか？

[965: 申込予定さん]

>>９６４さん

安いと思いますよ。

[966: 匿名さん]

早速、情報扇動かな（笑）。

[967: 匿名さん]

このサイト自体、営業が都合のいいことを書きこんでると思って読んだほうが良いでしょう。
我々は情報弱者ですから、
ボジティブなレスもネガティブなレスも鵜呑みにしてはなりません。

[968: 匿名さん]

>>963

南東以外は駄目かねー。北西はお買い得だと思うけど。
抜けてるし、南東より多少安いし。

でも、景色は南東＞北西は確か。普通のタワーならもっと
価格差つけるかな？南東320、北西250？はつけすぎのような。

[969: 匿名さん]

今は価格表とかしっかり出てる？

[970: 匿名さん]

MR予約簡単にできるね。ガラガラ？

[971: 匿名さん]

優先分譲で坪２７０万円台の部屋は、
標準というか賃貸並みの仕様で、
北西の中住戸だし、
妥当な値段なんじゃない？

でも、数年後には管理費＋修繕積立金で４万円。
それに北西向きが加わったら、
転売には苦労しそうな部屋だけど。

[972: 匿名さん]

中古転売は、価格を安くさえすれば
買う客は来るよ。そんなもの。

[973: 匿名さん]

タワーで北西、北東（ここはないけど）はいくらでもあるし、買う人もいるでしょう。北だって売れるんだしね。
価格が妥当かどうかは別として、ここの北西と南西であれば、どっこいどっこいのような気もしますけど。

[974: 匿名さん]

>>971

北西？だけでなく、角部屋以外はほとんどコンフォート仕様だけど、何を言ってる？