オーベル葛西べイパークス

[匿名さん]

詳しい情報はまだ公開されていませんが、とりあえずスレ立てます。


所在地：東京都江戸川区南葛西5丁目2-2（地番）
交通：京葉線 「葛西臨海公園」駅 徒歩13分
　　　東京メトロ東西線 「葛西」駅 バス15分 「コーシャハイム南葛西」バス停から 徒歩1分
　　　京葉線 「舞浜」駅 徒歩18分
売主：有楽土地
施工：長谷工コーポレーション

※タイトルを「（仮称）葛西臨海公園２計画」から「オーベル葛西べイパークス」に変更しました　副管理人2009/11/2

[44: どら]

No.43 by 購入検討中さんコメント有難う御座います。

43さんの仰る通り、この物件は小さいお子様がいらっしゃらない方にはあまりメリットが無い、
むしろ割高となってしまう物件なのかもしれませんね。共有施設にはミニライブラリーもあるようなのですが、
一般開放時間が19時までらしく、会社帰りにライブラリーで勉強をしたいと考えていた私の希望は打ち砕かれてしまいました・・・


以下に前回の投稿以降に気付いた事を追記させて頂きます。

(ポジティブ)
　・大通りから少し離れた物件の為、騒音はほぼ聞こえない。
　・フジマート、マツモトキヨシ、SEIYU(のスーパー)が徒歩4分の位置に横並びにある。

(ネガティブ)
　・物件のメインエントランスの位置が悪い為、帰宅時に利用するのは裏口になると思われる。
　・葛西臨海公園駅前にはお店がほとんどない。（コンビニとファーストフード程度）
　・上に挙げた3つのお店以外、徒歩5分以内にはお店が見当たらない。(本屋さんがないのが辛いです。)
　・周辺には大型トラックの駐車場が多い。


（その他）
　・ペット飼育がOKな住宅のようです。
　・駐車場は住宅の半分の数が用意されるようです。
　・駐輪場は1家に2台分用意されるようです。
　・物件から観覧車は確実に見えません。


掲示板を見ていてフと思ったのですが、みなさんのご利用(予定)される駅はJR葛西臨海公園駅ではなく東西線の葛西駅なのでしょうか？　

もしそうだとしたら葛西駅は現地からとても遠いですし、なによりも朝の東西線の混み具合と言ったら都内でも上位１、２位を争うくらい凄い激混み具合だったかと思われるのですが。。。　改善されたのでしょうか？

ご存じの方お教え願います。

[45: 匿名さん]

東西線は昨年3月のダイヤ改正で、
中野方面はこれまで通過していた快速が通勤快速となり
葛西に停車するようになりました。
(平日のラッシュ時間終了まで）
本数が増え、多少は改善されたと思いますが、
時間帯にもよりますし、
始発駅がどこかによって混み具合は変わってきます。

[46: 匿名さん]

MR行かれた方、どのような印象を受けられましたか？

[47: 購入検討中さん]

先日いって価格表みせてもらったけど、駅遠にしては高いと感じました。
（4000前後の区画もあるけど、気に入った間取りは4500-5000位でした…）

[48: 匿名さん]

先日、現地見学会に行ってきました。土地勘はないのですが閑静な住宅地という印象を受けました。

ただ・・・
葛西臨海公園駅から徒歩13分で4000万台っていうのは割高なような・・
平日は快速止まらないですしね

あと小学校・中学に囲まれてるのは逆にどうなのか・・・

でも・・閑静な住宅地・スーパー近・充実の設備・・・ここを換算すると妥当な金額設定なのか・

どなたか近隣に住んでいる方いらっしゃたらアドバイスください

[49: 物件比較中さん]

皆さんの意見を参考に検討しましたが、
我家ではNGという結論になりました。
1、駅遠
　電車通勤者にとって駅遠は致命傷
　帰宅が夜11時過ぎる事が多く、バスがない
　(臨海公園ではなく、せめて東西線葛西駅13分であれば）
2、資産価値
　将来、売却の可能性もある為、この立地は厳しい
　やはりマンション需要の条件は駅近物件
　ここを選び、将来売却するとしたら立地が致命傷となりそう
3、環境
　TDLや臨海公園が近いのに、花火や観覧車がNG
（両方は望みませんが、せめてどちらか・・・）
　大型ス－パ－が近いですが、毎日行く訳ではないので
4、値段
　この立地にしては割高　

庭付き1戸建てという立地は良いと思いますが、
マンションとして押しのポイントがみつかりませんでした
　
　

[50: どら]

今週、第一期分譲価格表をもらう為に再度モデルルームに足を運びました。

モデルルームに行く前までの私達夫婦の気持ちは、
「予定価格のままでは割高過ぎて買えないが、正式価格で価格改定(値下げ)があれば・・・」と、
ささやかな希望を持っていたのですが、残念ながら正式価格でも割高なままでした。

価格例を挙げますと・・・
・67㎡(3LDK 4F) 3,830万円
・74㎡(3LDK 4F) 4,190万円
・80㎡(3LDK 4F) 4,540万円

高くないですか？？

一応周辺物件と比較をしておきたいと思い、先程Yahoo!不動産で、葛西臨海公園駅徒歩15分以内、
築5年以内の周辺マンション(中古)を検索してみたところ60㎡(2LDK 4F) 2,800万円の物件が見つかりました。

資産価値を考えず永住するのであれば良いのかもしれませんが、でもそれにしては狭すぎますよね。。。
この金額を出せば海浜幕張で100㎡超の新築物件が購入出来ますからね。

No49.さんと同じく私達も将来売却の可能性がある為、資産価値を考えた結果残念ながら我家でもNGとなりました。


(補足情報)
　・葛西臨海公園駅にあるお店は、NEWDAYS(コンビニ)とマクドナルドと日高屋(中華料理屋)の3店舗でした。
　・オーベルの販売員に近隣住民の利用駅を聞いたところ、葛西駅を利用する方が多いとのことでした。

[51: ご近所さん]

地元に住んでいます。この辺りに住むのであれば生活のほとんどが自転車となりますね。
現在葛西から自転車で15分弱のところに住んでいますが特に不便さを感じません。慣れだと思います。

また、マンションは小学校側ですので中学校よりは騒音は気にならないのではないでしょうか。
運動会など大イベントの時やその練習時は少し気になると思いますが。

小さいお子さんはキッズスペースを有効活用できますし、これから小学校、中学校に通われるお子さんが
いらっしゃる方には良い物件ではないでしょうか。

デメリットは、葛西駅が遠い事、それに対して価格が割高。
そこだけだと思います。
それに対して他のところでどれだけのメリットを感じられるかが決めてになると思います。


環境は良いと思います。
この近辺は葛西でも1番、2番を競う安いスーパーが集まってます。
イトーヨーカ堂、ホームズはいろいろあって楽しいところです。

湾岸沿いは、船橋ららぽーと、イクスピアリ、豊洲、お台場とショッピングモールがたくさんあって
車なしでも遊びにいけるところが私にとってはメリットだと思っています。

将来、葛西臨海公園駅や南葛西が栄えてくれれば資産価値は期待できるのですが・・・
その辺り期待できますかね？！

[52: 物件比較中さん]

南葛西で育ちました。むしろ葛西以外知らない者です。
臨海公園駅が今後栄えることはあり得ませんよ。
臨海公園そのものが避難区域になっていて公園はこの先も変わりようがないこと、
駅を見てもらえればわかりますが、あれ以上店舗を出す場所もありません。
事実、私が７歳の頃にあの駅が出来てから今までずっと、なーんにも変わってません。

「京葉線沿線の駅」（舞浜とか新浦安とか東京駅とか）に用がない限り
普段使いの駅は断然メトロが便利なので、京葉線はあまり使いません。
オーベルから臨海公園駅までの道も、夜暗い場合は怖すぎると思いますから、
バスを利用することになると思います。
したがって、同じくバスを使用するなら葛西駅の方がよほど便利だということです。

ただ、そういうのと関係なく
色々と都内の新築物件を見てきた私にとって、この物件の価格を初めて知ったとき
「安っ！」って思いました。
いくら駅から遠いと言っても、葛西を知らない人からすると千葉と勘違いされるような僻地だとしても
２３区内ですよ。腐っても鯛です。
ディスポーザ、食洗機、キッズルームなどの設備が充実している点、
葛西地区には今まで１件もそういった物件はなかったので
希少であるにもかかわらず、この値段は安いと思いまいした。

隣の江東区など、葛西よりも西の地域では
この価格でこの設備のマンションには住めません。

[53: 物件比較中さん]

ちなみに>>49さん

もうNGという結論が出たいうことで、今更言っても仕方ないかもしれませんが
私の夫も毎日終電帰宅です。

東西線で通勤しているのですが、帰りは葛西ではなく西葛西駅で降りると
都バスの「深夜バス」というのがあり、それに乗って帰ってきます。
但し、料金は通常の２倍の400円です。
通常価格の200円分は定期が通用しますので、定期を持っていれば差額の200円で乗れます。

この物件の最寄りバス停であるコーシャハイムへも通っていますよ。

[54: 匿名さん]

葛西、新浦安辺りで物件探しをしています。どこのマンションも駅から遠い割に価格が高値のところが多いように感じます。新浦安のマンションも検討のうちに入れてきましたが、土地柄的にというか…地元住民さん達の話を聞いていると何となく自分には合わないような気がしてしまって、こちらで探してみることにしました。基本的に通勤では車を使う為、ここの苦である駅遠はクリアなのですが、やはり価格が少し高く感じますね。ディスポーザや食洗機が標準でついているから仕方がないのかな…

[55: 匿名はん]

No.54さん

ディスポーザは24時間ゴミ出しOKなマンションであれば不要な設備だと思いますよ。
また、このマンションは駐車場の値段が高めです。
総住戸100%の駐車場もありません。車が必須の場合、駐車場の抽選にもれたら大変ですよ。
この辺のことも考慮して、マンションを探してみてはいかがでしょうか？

[56: 物件比較中さん]

こちらの物件気がかりなのは管理費と修繕積立金が高い気がします
やはり共用施設があることからでしょうか。
スタートの金額が高いのでこの先数十年先いったいいくらになってしまうのか心配ですね。

そして食洗機標準でついているのはうれしいのですが
結構寿命短いです。５年もしたら洗浄効果も落ち、もし壊れてしまったらそれにあうものを購入しなければ
いけないので後々高くつきそうな気がします。

部屋の内装や雰囲気はとってもいいです。

[57: 購入検討中さん]

駐車場が５０％以下というのが気になります。
入居を考えている方々は車を所有している世帯が多いのでしょうか。

周りの駐車場はこの物件から視界で確認できない距離にしかないので
抽選で漏れたら最悪です。

ここを契約する世帯の車所有率が気になっています。

[58: 匿名さん]

55さん
54です。レスありがとうございます。公式HPで駐車場に置ける台数と価格、見てきました。総戸数135戸に対して駐車場は66台なんですね。50％以下ですか…ここは車を所有される方は多いのでしょうか…気になりますね。価格も18000円～19000円とけして安くはないですね。この辺りは全体的に駐車場料金は高いのでしょうか？我が家ではTDLから近いBay Area付近でのマンションの購入を考えているんです。他も探してみた方が良さそうですね。ありがとうございます。

[59: 匿名はん]

近い駐車場でオーベルの敷地から200m程度でしょうか。
南葛西の駐車場は税込みで\15,000～\21,000程度かと思います。
ただし、周辺の都営住宅や公社も駐車場不足ですので、
希望の場所を見つけるのは困難かも？
車が必須でない限りは、この際 車を手放すのも手かもしれませんね。

[60: 匿名さん]

この近辺は、駐車場不足なんですか。。。
通勤に車を使うわけでもないですが、ここは、駅までそこそこの距離もあるので、なにかと車があるほうが、便利な場所かと思います。
今も、車には結構依存した生活をしているので、車を手放すことは難しいですね。
でも、駐車場の抽選にもれた時のことを考えるとちょっとこわいです。
車を所有しているご家庭のほうが、多いような気がするんですが。

[61: 住まいに詳しい人]

ディスポーザーのない生活なんて考えられない。
マンション買うなら絶対ディスポーザー付きがいいですよ。これは後付けできませんから。
三角コーナーなんて不潔きわまりない。

[62: 匿名さん]

共用スペ－スは管理費で運営されますから、
設備充実＝管理費は割高
常に活用する共用スペ－スであれば割高な管理費でも納得ですが、
例えば：幼児がいない家庭にキッズスペ－スは不要ですから、
無駄な出費が居住している限り永遠に続く事になります。
「我家は幼児がいないのでキッススペ－スは使用しません
その分、管理費を割引いて下さい」という訳にはいきませんので。
根拠はなく管理の内容にもよりますが、1㎡あたり200円
（80㎡なら16,000円）を越えると自分では高いな～と感じます。　

[63: 物件比較中さん]

検討をやめました。

(理由)
1、 駐車場が50%以下である事。(敷地外も厳しい)
2、 何も駅から遠い不便な『臨海公園駅』物件を買う必要がない。
3、 立地のポテンシャルが低い。(不動産価値として疑問)
4、 1年後入居の物件なので先が見えない。
5、 東西線で完成していて値引してくれる物件を検討。


以上の結論に達しました。

個人的な意見ですが・・・