エルザ世田谷

[eマンションシスオペ]

こちらのマンションに入居(予定)の方はどしどし情報をお寄せ下さいね。
なお、過去のスレッドは下記を参照してください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/resident/

[2: 住民さん]

先程アベニュー通りました。
照明は明るすぎず、いい感じでした。

[3: 住民さん]

チェリーアベニューを通られたんですね。
車道(左折レーン)の拡幅はまだこれからでしょうか？

[4: 住民さん]

№1です。
左折レーンの拡幅はまだされていませんでした。
もっとジロジロ見ようかと思ったのですが、
警備員が二名体制で巡回しているので写メ一枚が精一杯でした。
ちなみに、私は京王線または甲州街道を使って通勤しているので毎日エルザを眺めていますが、遠くから見ても間近から見てもどちらでも格好良いです。

[5: 住民さん]

1さん、教えていただきありがとうございます。
先週現地を見てきたのですが、週末にまたアベニュー散策(?)に
行こうかと思います。
エントランスの外壁も格好がついてきたようで楽しみです。

[6: 住民さん]

それにしても、本当にＣＧ以上のできというか。
素晴らしいですね。
購入してよかったと感じ始めてます。

[7: 住民さん]

ＨＰのトップページが変わりましたね。
いよいよＤ棟発売です。

[8: 住民さん]

購入者あてに大京さんから最近お知らせが届いていますよね。
安心してよいのかどうか、皆さんどのように感じられましたか？

[9: 住民さん]

「姉歯建築士とは関係ない」という文面ですね。
問い合わせが殺到したのでしょうかね。
個人的には、エルザに関しては住宅性能評価付きということで
信用してもいいんじゃないかと思っていますが。。。

[10: 匿名さん]

確かに住宅性能評価付ですので、構造に関わる主要な部分については
１０年間保証されますが、保証期間終了後に今回のような偽造が
発覚した場合は保証がないんですよね？？
制度上の問題ですので、仕方がないのですが、、、

ただ阪神大震災の時にも大京の物件で倒壊した物件はなく、補修が
必要な物件が１件あっただけだそうです。
（オフィシャルなニュースソースは不明です）

また、震災後にはマンションの被害調査を実施するとともに
飲料水等の物資の配布も行ったそうです。

大京さんも某デベのようにこういったソフト面での
対応能力をもっとＰＲされてもいいと思います。
契約後に改めて知って感心することが多々あります（笑）

[11: 住民さん]

こんにちは。私は建設会社に勤務するものですが、私が知る範囲では大京さんはデベで最も厳しい構造体の監理をする会社です。

３年程前にある最大手ゼネコンが施工をしていた都内の物権で鉄筋のかぶり厚が1cm足りなかっただけで、その階を全て解体して作り直させたくらいです。（普通そこまでやる会社はまずありません）

今回の事件は大京さんや三井、三菱といったクラスのデベでは全く心配ないです。

それより私は機械式駐車場のメンテナンスが心配・・・
見るからにすぐに壊れそうで、いざ出庫するときに動かないとか・・・
どなたか見識のある方はいらっしゃいませんか？

[12: 住民さん]

大京の躯体への配慮は私も建築関係の友人に聞いたことがありました。
ハイサッシなどの流行を取り入れず、見えないところにお金をかけるので、割高になるとか。
まあ、今回のような問題があると、そういった姿勢は非常に貴重だなと思うわけです。
エルザも割高との声があるようですが、その分しっかり建ててくれていると思ってます。
今回の問題で検査機関の検査もきびしくなるでしょうし。

駐車場については、きちんとしたメンテナンスを行えば、１５−２０年は使えるようです。
以前、私が使っていたものは４年間で2日に一回程度の使用で一度だけ途中で止まるトラブルがありました。
危険予防装置の誤作動が原因でした。
まあ、機械なのでトラブルが皆無ではないでしょうが、
その時も２０分くらいで復旧しましたので、まあ問題ないかなとは思ってます。
約３００戸１００％収容の規模のマンションでしたが、他の人が、止まって困っている姿も見たことはありません。
エルザはしっかり駐車場代を取って、メンテ費用も問題なさそうですし。
１００回に１回のトラブルでも困る方は、やはり平置きか敷地外という選択しかない気はしますが、自分的にはそれほど心配はしておりません。
具体的なデータなどは持ち合わせていないので、説得力ないですが、
とりあえず、使用者の実感ということで・・・。

[13: 匿名さん]

現地見学会のときには柱や梁の存在感が不満材料だったのですが、
いまでは一転して安心材料になっています。

今回の件で検査機関の検査能力の向上や被害者救済スキームの
整備により、より安心してマンションを保有できる環境が整って
欲しいと思います。

[14: 住民さん]

No.10さんのように建設関係にお勤めの方がエルザを選んだというのはとても心強く感じます。デベのスレでの書き込みがかなりヒドイので、正直「なぜ、そこまで？」と疑問に思っていたのですが、業界を知っていらっしゃる方のプラス評価をお聞きできて、とても安心しました。免震ではないものの、エルザ立地の地盤の良さに加え、しっかりした構造は購入の大きな決め手でもありました。立体駐車場の利用経験はあまりありませんが、たしかに敷地内無料駐車場のマンションもあるなか、それ相当の駐車場代金を払うわけですから、きっちりとしたメンテナンスを希望しますよね。問題があれば、利用者がきちんと声を挙げていくことが大事でしょうね。

[15: 匿名さん]

いよいよ今週末から住民説明会ですね。

工事進捗や内覧会の予定について説明があるかと
思いますが、先に行かれた方からレポートを期待しています。

[16: 住民さん]

デベのスレにしても、結局エルザの販売時期に合わせて反対意見が出てましたからね。
どういう意図かは一目瞭然でしたし、
すでに確認して納得している事項ばかりだったのでほとんど気にしていませんでした。
本当に、細かい設備より躯体が重要ですから。

あと、今月は一様にローンの金利が下がってますね。
（三井住友は３５年で０．２も！）
日銀も量的緩和に消極的ですし、
１１月を頂点に、しばらくは現状維持か微減で進みそうな気配。
２月実行のエルザ住民にとってはうれしい限りですね。

[17: 匿名さん]

本日、説明会に行ってきました。
今後のスケジュールについて案内があり、
１２月６日に引越しの予約順を決める抽選を行い、
内覧会は１月１１日以降を予定しているとのことでした。

構造計算書についても再度、確認して問題がなかったとの
報告がありました。

また、インテリアフェアではナショナルの食洗機で
新商品が出たという事で、前回お願いしたものから
変更してもらいました。コンパクトタイプのもの
ですが、価格は前モデルと同じで除菌効果があるのと
洗浄力がアップしているそうです。

[18: 匿名さん]

フローリングのコーティングを検討しているのですが、
あまり効果がないとか体に有害だと言う話を聞いて
迷っています。

いままで全部屋に絨毯等を敷いていてフローリングのある
部屋に住んだことがないのですが、コーティングしないと
傷だらけになるということはないのでしょうか？

[19: 住民さん]

説明会、本日行ってきました。
販売状況は366戸中300戸の販売を行っており、9割が済み。
現在は内外装はほぼ終了し、外構工事中だそうです。
構造計算書は、タワー分一冊とレジデンス分一冊の、
相当厚いファイルを持って来ていました。
内覧会日程、引越しに関しては既出のとおりです。

[20: 匿名]

入居説明会が後半に予定されていますが、食洗機の新商品の変更は間に合うでしょうか？　ミーハーですが、有名人の入居者がいると烏山近辺で騒がれていますが、どなたかご存知ですか？

[21: 匿名さん]

私も本日説明会に出席しまして18さんと同様のお話を伺ってきました。
一点腑に落ちなかったのが構造計算書の現物を示しながら「念のため再チェックを依頼しましたところ…」のくだりで、耳を疑うような結論を聞かせれたように思えました。(聞き間違えじゃないかと思い返しています)
どなたか「誰に再チェックを依頼したか」と「再チェックの結果(チェック者のコメント)」をおぼえていらっしゃる方はお教えいただけないでしょうか。
私は再チェックの結論(コメント)部分が非常にいい加減な言葉に聞こえたので引っかかっています。

[22: 住民さん]

いい加減な言葉で引っかかっているのに、どうして覚えていないのですか？　重要なことだと思うのですが・・・。
私が聞いたものは「問題ない」というものです。
ただ、説明者が「問題ないと思う」という語尾を使ったので、
思うって何だ？　と思ってその辺はきちんと確かめなおしました。

[23: 住民さん]

確かに有名人が上層階に入居するようですね。
私も誰かは知りませんが、まあ入居すれば自然と分かるんじゃないですか？

[24: 住民さん]

高層建築の場合、そもそも国による直接の審査が必要なので、
問題はほぼ出ない仕組みです。
今回の姉歯問題は、民間の調査会社が国の許可を受けて行える構造検査が根源ですよね。
気になるなら、この物件の構造計算書を見せてもらえばいいのではないですか？
問題ないことは分かると思います。
あとは実際にきちんと作っているかどうかですが、
それも性能評価書＆国の審査が入る高層建築なので、まあ問題はないと信じています。
この事態の中で、さすがに超大手・大京がずさんな管理をする理由もないですしね。

[25: 匿名さん]

今回、偽造が疑われているマンションは戸数にして数百戸で
年間供給戸数（約８万）の１％にも満たないので
あまり神経質になる必要はないと思います。

またエルザ世田谷の場合は高層物件であることから建築基準法で
定められている国土交通省の審査を受けているわけですから、
もし設計書に疑義があれば国の責任を問えるのではないでしょうか。

蛇足ながら偽造事件以降、大京の株価は上昇傾向にあるので
投資家からは評価されているようです。

[26: 匿名さん]

No.19さん
１６です。後半ということは今週末ですよね？
食洗機の変更がいつまで可能なのか、確認はしていませんが、
それほど急がされる感じではなかったので、今週末なら
まだ間に合うと思います。

[27: 匿名さん]

有名人の件ですが、私も契約前に大京の担当者から
「有名人も購入を検討している」ような話を聞きました。

　あまり興味がなかったので、名前までは聞かなかった
のですが、、、

　

[28: 匿名さん]

はじめまして。
数日前に契約いたしました。
（１）耐震偽造問題
６０ｍを越える超高層ビルについては、日本建築センターから評定を受けるとともに、その評定をもとに大臣認定が必要となります。また、地震応答解析を行う必要もあります。
それゆえ、私は全く心配しておりません。
（２）エレベータやディスポーザの件
ＥＶやディスポーザーが話題になっていたようですが、土地取得費用がかさんだため、建築コストにしわ寄せがいったと考えています。それに加えて、玄関回りも簡素ですし、使用されている建具も廉価なものでした。
ただ、立地条件を考えた場合、販売価格は、それらに見合った価格になっており、資産価値は十分にあると思います。
（３）宗教団体について
　団体規制法による観察処分が来年１月末に満了となります。現在、公安調査庁が観察処分に基づき、宗教団体を監視しています。今後ですが、公安調査庁は、協議会による署名運動を受け、観察処分を延長すべきと判断し、現在、委員会で審議中です。
結論は来年１月に出ますが、私個人の考えとしては、観察処分が解除されることはないと考えています。

[29: 匿名さん]

No.27さん

ご契約おめでとうございます。

内覧会、引越しまであとわずか。

この物件については事件・事故に巻き込まれる
こともなく、工事も順調なようです。

このまま無事に入居の日を迎えたいものです。

[30: 匿名さん]

27です。
ありがとうございます。
私は元、ゼネコン大手五社の某社で技術開発を担当していました。姉歯の件、同じ資格者として嘆かわしい限りです。今は、実務から遠ざかっているので、念のため、別のゼネコン大手五社でマンション設計を専門にしている友人に超高層の設計プロセスについて確認をとりました。
それにしても、最近は、免震装置をつけた高層マンションが販売されるなど、おかしな風潮ですね。超高層ビルは、それ自体が免震なのですが・・・。聞くところによると、「目玉」がないとマンションが売れないからと、販売主が希望するそうですが、実にばかげた話です。

[31: 住民さん]

29さん、時期が時期だけに、説得力のあるご意見ありがとうございます。前のレスにも業界関係者の方のコメントがありましたが、同様に心強い限りです。さしつかえなければ、エルザのどこを評価なさってご購入に踏み切られたのかお教えいただけますか？　姉歯建築士の件で、少しでも安心材料を耳にしたいのが正直な気持ちです。

[32: 匿名さん]

27(29)です。
No.３０様のお気持ちよくわかります。
今夜、書き込もうと思いますので、いましばらくお待ち下さい。
何かのご参考になれば幸いです。

[33: 住民さん]

NO.27(29)さん、専門家のご意見は大変参考になります。ありがとうございます。私も当然ＥＶやディスポーザーの件は気になりましたが、不動産に１００％を求めるのは難しいと思い、実際に暮らして行く上で私なりに本質的に必要な物を優先して契約しました。
ただいろいろ構造に関しても調べたものの、何分素人である為

『それにしても、最近は、免震装置をつけた高層マンションが販売されるなど、おかしな風潮ですね。超高層ビルは、それ自体が免震なのですが・・・。・・・実にばかげた話です。』

の部分がわかりません。免震と耐震の違いはわかるのですが、もう少し詳しく教えていただければ幸いです。お忙しい中恐れ入りますがお時間のある時で構いませんので、宜しくお願いしますｍ(_ _)ｍ

[34: 住民さん]

27です。
No.30,32さんへの回答を書こうとしたのですが、書くべきことがあまりに多いので、とりあえず以下の事項にとどめおきました。
それでもかなり長くなってしまいました。

Ａ．姉歯関連
既に申し上げましたように、建物高さが６０ｍを越えるか越えないかで、設計プロセスが全く異なり、６０ｍを越えた場合、地震応答解析が必要になるなど、６０ｍ以下の建物の設計に比べ、より厳格な設計プロセスが要求されます。エルザ世田谷は、前者に該当し、厳格な設計プロセスで設計されていますので、個人的には全く心配していません。

Ｂ．免震等について
（１）耐震、免震、制振について
　耐震は、部材の強度によって地震に抵抗しようとする設計概念であり、いわば剛構造です。想定する地震動の大きさに応じて部材断面が大きくなります。
　免震は、建物の固有周期を、入力地震動の卓越周期から長周期側にシフトすることによって、地震動の卓越周波数成分との共振を避ける設計概念です。
　制振は、地震動や風によって生じた建物の振動をすみやかに収斂させる設計概念です。
（２）建物の固有周期
　地震がきたときに建物がどの程度被害を受けるのかは、我が国における平均的な地震動のスペクトルに対して、建物の固有周期を照合させてみれば、おおよその予測が可能です。
　ＲＣ構造の場合、建物の固有周期は、地盤剛性等にもよりますが、概ね、
Ｔ＝０．０２Ｈ（Ｔ；建物の固有周期　Ｈ；建物高さ）
となります。
　エルザ世田谷は、ＲＣ構造で高さが９０ｍですので、固有周期は、１．８秒あたりでしょう。
　一方、我が国の地震動ですが、平均的には、０．１秒〜１秒が卓越周期であり、１秒を越えると応答加速度は減少し、２秒あたりになると、ピーク値の半分強程度に落ちます。
　ちなみに、加速度は落ちますが、変位は大きくなりますので、地表面での揺れが止まった後でも、ゆっくりと揺れ続けることになるでしょう。これを抑制するのが制振ですが、エルザ世田谷には、残念ながら制振装置まで装備されてはいません。
　そうはいっても、ただゆっくり揺れているだけですので、あわてないで、揺れがおさまるのを待ちましょう。
（３）超高層の免震化
　（２）で述べたことは、超高層ビルが本来的に免震構造になっているということのゆえんであり、本来であれば、超高層ビルをさらに免震化することにあまり意義はないのです。
　ただ、例えば仙台で大成建設が設計施工（だったと思います）した超高層免震ビルは、本来、２秒程度の固有周期である建物を免震化することによって、全体として４秒以上に固有周期をシフトしたものであり、４秒を上回る長周期成分に対してまでもリスクを回避しようとする明確な目的がありますので、販売の目玉を目的としたマンション物件と同一視することはできません。
（４）烏山の地盤
東京都の揺れやすさガイドマップが以下のサイトで見ることができます。烏山はグリーンの箇所であり、まずまずの地盤に建設されていると考えてよいでしょう。
http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/tokyo.pdf

Ｃ．長周期地震動について
　例に挙げた大成建設のような超高層の免震化は、2004年新潟県中越地震や、2003 年十勝沖地震のような長周期成分を含む地震を想定したものと思われます。この点は、また機会があれば書き込むことにいたします。
　

[35: 匿名さん]

27(33)さんへ、

素人の質問で恐縮です。27さんがおっしゃっている「厳格な設計プロセス」とはエルザのレジデンス棟にも当てはまるのでしょうか？　

お話を拝見していると、確かにタワーは安心そうなのですが、「では低層棟は？」との疑問が湧いてまいりました。タワーと低層棟の設計仕様をあえて変える必然性は無いと思いますので、ただの杞憂かとは思いますがお教えいただければ安心して契約に進めます。よろしくお願い致します。

[36: 住民さん]

27(33)様、30です。お忙しいところ、丁寧にご回答いただきありがとうございました。じつは現在タワーマンションに住んでおりますので、おっしゃている「ゆっくり長く揺れる」というのは体感しております。船酔いしそうな感じですが（笑）、激しく揺れることがないので恐怖心は薄いですね。エルザは大丈夫だという気持ちは強まりましたが、今日、住宅性能評価も当てにならないことがわかり、ちょっと複雑です。先日ＴＶで、建築後の建物でも鉄筋の入り方がわかる特殊な機械があることを知りましたが、大京さんにそこまで検査要求するのは難しいでしょうね。

[37: 匿名さん]

構造計算書の偽造問題について、本日、再度、大京から手紙が来ましたね。

性能評価機関および施工会社にて計算書を再確認した結果、偽造がないこと及び建築基準法を満たしているという内容でした。

これで設計図面上は問題無いことがわかりましたね。

また、施工については業界でも厳しいと言われている大京の
検査を信頼するか、それでも心配であれば竣工後に管理組合として
第三者機関に対する非破壊検査の依頼を検討する必要が
ありますね。

[38: 住民さん]

こういうご時世ですから、念には念を、という気もしますね。定かではありませんが、検査費用は50万円くらいではなかったでしょうか（マンションの規模とかによっても違ってくるのかもしれませんが）。世帯数で割れば、大した出費にはならないようにも思います。

[39: 住民さん]

27です。
建築基準法は、「超高層建築物の構造方法は、耐久性等関係規定に適合し、かつ、第８１条の２の規定により国土交通大臣が定める基準に従った構造計算によって安全性が確かめられたものとして国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。」と定めており、これは強行規定（義務）になっています。
一方、６０ｍ以下の建物については、許容応力度設計等で設計されることになりますので、両者、設計手順は全く異なります。
かといって、レジデンス棟に不安があるとは思えません。
ＵＦＪホールディングスの再生支援を受けた大京は、役員の退任など綱紀粛正が図られたようで、専門家筋では、大京に対する見方が以前とは随分変わったようです。私自身、これが大京かと驚くほどで、今の大京なら信頼できると個人的には考えます。

[40: 住民さん]

27です。
構造計算書偽造は、すべて姉歯に端を発するもので、35,36,37さんの不安なお気持ち、よくわかりますし、疑心暗鬼になるのも無理ありません。
しかし、エルザ世田谷は、区内で最高層のマンションです。
万一のことがあれば、大京自身、手痛い目に会うのですから、ここは一つ、滅多なことはなかろうと素直に考え、入居を楽しみに待ちませんか。

[41: 匿名さん]

27です。
それと、入居後に本当に問題が発生した場合には、それこそ大京に対して瑕疵担保責任を追及すればよい話だと思います。
今は、私どもも含め、みなさんで入居を楽しみにしましょう。

[42: 住民さん]

30(35)です。入居前に不安要因を払拭したいとの思いがありましたが、少々早計だったかもしれませんね。日曜日に入居説明会がありますので、自分なりに納得がいくまで質問してみるつもりです。基本的には、この物件がアウトなら、セーフの物件ってあるの？というくらいに信頼はしているのです。

[43: 住民さん]

私の場合、購入時に納得するまで質問していたので、構造に関しては何の心配もしていません。
もちろん会社ぐるみで結託されたら防ぎようのないことですが、
大京がそれをする理由はないですよね。
決して安さを売りにする物件ではないですし、もし構造書を偽造して立てるのなら、
わざわざ６０メートル以上のタワーにしないことも明白ですし。
モデルルームで見る限り建具にも満足しています。（ディスポなしは残念ですが・・・）
個人的には、今回の問題が浮上してからも、まったく変わりなく入居が楽しみで仕方ないというところです。

[44: 匿名さん]

入居順の抽選結果はなかなか来ませんね。火曜日に抽選のはずでしたが、、、

[45: 住民さん]

入居抽選結果と内覧会案内来ましたね。
我が家の入居順はややがっかりですが、
内覧会はまずまずでした。

[46: 匿名]

皆さんは、大京の推薦会社に引越しをお願いしますか？

[47: 住民さん]

内覧会の日にちも決まり、いよいよという感じですね。
引っ越し業者は見積もり次第で考えようと思っています。
アートさんは仕事は丁寧だけど高いという印象がありますね。他社との価格差があまりに大きいようだと、考えますね。

[48: 匿名さん]

工事は順調なようですね。内覧会が楽しみです。

高い買い物ですので、専門家（内覧会立会い業者）に
同行をお願いするのですが、この物件では必要無い
かもしれませんね。

[49: 住民さん]

27さま

32です。お礼が遅くなってすみません。非常に丁寧な解説ありがとうございました。
こちらの掲示板のみなさんは、律儀な方が多くありがたいです。
みなさん今後も宜しくお願いします。

[50: 住民さん]

やはり、みなさん引越しは２月中を希望するんでしょうね。
なーんか、微妙な順番になったのでどう申請しようか悩んでます。

この掲示板は律儀な人が多いということですが、
つまりそれはこの物件に入居する人にそういう人が多いということですよね。
素晴らしいことです。
いいマンションになるかは管理や住民次第でもありますし、
このいい雰囲気が実際の入居後に現れるといいですよね。