センチュリーつくばみらい平

[A棟高層階のT子さん]

みどりに囲まれながらも、TXみらい平駅から徒歩１分、秋葉まで直通40分、、、
ついにお引っ越しです。

新生活開始ってことで購入者のみなさん、意見交換できれば幸いです☆
よろしくお願いします。

[401: 匿名さん]

住民板でセキュリティがないのはまずいな。
ひょっとして、ここは住民板ではないのでは？

[402: 匿名さん]

>>399
どこまで他力に頼るの？こんなとこで無意味な長文書いて悦に浸ってる暇があったら自分で調べろよ。
理事会メンバーについては案内来てるだろ。無くしたなら管理人さんなりに聞けよ。
座ってないで少しは歩け。

[403: 匿名さん]

>>402
悦に浸ってるわけではありません。作文の練習をしているのです。
マンション・コンシェルジェに書いてないもんで、ついついここで聞きました。
ところで管理人さんって理事なのですか？

[404: 匿名さん]

なにも分かってない方なのですね、作文の練習とか･･･、
あなたもしかしあて中学生くらいのお子さんですか？
夏休みで作文の練習しているんですか？ここはそういう場では有りませんからやめてください。

管理人さんは理事ではありません。
マンションの管理人さんと管理組合の理事は全く別です。

[405: 匿名さん]

マンションは、管理人は管理会社、管理者は管理組合、ややこしい。

[406: 匿名さん]

そんなことよりも、菓子折か商品券か早く決めてくれ。
それと、どの位の金額相当がいいのか？
普通、近隣挨拶はタオルが多いが。数百円。

[407: 匿名さん]

マンション管理でもっとも金が動くのは、長期修繕と建て替えだよ。
金額も億単位なので、仲介屋の管理会社からすれば、美味しいところだね。
てな分けで管理会社から見れば、物分りがいい管理組合は、いいカモだろう。
その上住民がそんな管理組合の擁護をするような状況は、管理会社にはカモがネギを背負って来てくれるようなもんだ。

住民は何が損か得かよく考えよう。

[408: 匿名さん]

今の修繕積立金は、ほぼ5年毎に値上がりし、16年目の平成35年には今の2倍強になる。
最初の大規模修繕は、平成25年で外部鉄部塗装と屋根防水で約2,500万円くらいかかる。
平成25年度の理事には、是非とも建築関係の知識のある方に立候補して頂きたい。
この2,500万円が適正か否かは素人では分からない。金額は東急コミの試算。

[409: 匿名さん]

＞ここはそういう場では有りませんからやめてください。

なぜお前にそんなこと言う権利があるのか？
お前がこのスレッド建てて管理してるのか？
ここのサーバー代はお前が自腹切ってはらってるのか？

と言われそうだから発言は慎め。

[410: 匿名さん]

管理会社にとっては、ぼんくら理事の方がありがたいだろう。意のままになるから。

[411: 匿名さん]

両隣や下の階の住人に挨拶に行くのは意味がある。
子供がドタドタして騒音を立たり、万一の時はお隣さんにお願いするかも知れないから。
でも理事長に挨拶に行く理由はなんだろう？
強いて上げれば「輪番で理事を回さないでください！間違っても理事に推薦しないで下さい！」
とお願いするなら、手みやげ下げて挨拶に行く価値はあるな。

[412: 匿名さん]

理事長に挨拶行くくらいなら、管理会社の管理人に挨拶に行った方がいい。手みやげ持って。
いつもフロントでお世話になってるから。理事長には世話になってない。

[413: 匿名さん]

輪番理事、逃げた奴には制裁金だ！

管理組合理事に報酬を支払う考えは、漸く浸透してきたが、
最近の傾向として、逆に管理組合活動に非協力的な住民、
例えば輪番制理事を拒否する世帯や非居住人（賃貸オーナー）
に管理協力金を徴収するマンションが出てきてるようだ。
これは大阪市北区のマンション「中津リバーサイドコーポ」
（4棟、全14階建、総戸数868戸）で非居住人に管理協力金
2,500円/月の支払いを求めた裁判で、2010年1月26日に最高裁が
適法と判断した判決を根拠にしているようだ。
http://www.47news.jp/CN/201001/CN2010012601000434.html

[414: 匿名さん]

>>413
管理協力金徴収は管理規約の変更に当たらないとの司法判断も出ましたね。
中津リバーサイドコーポは築40年になります。そろそろ建て替え？

さて、センチュリーも今日で残り１戸。完売ですね。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00026437/summary/

[415: 匿名さん]

414です。ちょっと解釈を間違えた。
管理協力均徴収は規約変更だから総会で3/4以上の決議が必要だが、それは一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすものでない、との判決。
早とちりした。すまん。

建物の区分所有等に関する法律

第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

[416: 匿名さん]

＞いつもフロントでお世話になってるから。理事長には世話になってない。

現実はそうなる。窓口が全て管理会社であって理事会直接ではない。
管理費や修繕積立金なども管理会社に払ってるのだから尚更だ。
理事会なんて住民から見れば影が薄い。管理の主体は東急コミュニティだ。

[417: 匿名さん]

東急コミュニティが責任持ってやってくれるなら任せた方がいい。

[418: 匿名さん]

住民のみなさん、社員の投稿には気をつけよう。

[419: 匿名さん]

一流の管理会社が住民の目線で誠心誠意管理してるのだ。餅は餅屋、プロに任せておけばいい。
「マンションは管理を買え」と言う。住民も管理が東急コミュニティだからセンチュリーを買ったと思う。
そういえば、東急コミュニティは隣駅のブランズも管理している。信用と実関のなせる技だろう。

[420: 匿名さん]

一流のキャリア官僚にまかせておけばよい、というこでやってきて、この財政危機。
何でもお任せ体質の輩が多すぎると、後でひどい目にあう。
とにかくチェックアンドバランスの緊張感が必要。

[421: 匿名さん]

>一流のキャリア官僚にまかせておけばよい、というこでやってきて、この財政危機。

まかせてなかったらすでに財政破綻してたかもよ。

物事は多角的にかんがえな。

[422: 匿名さん]

420さんに同意。

[423: 匿名さん]

じゃ自民って相当ひどいことやって来たんだね。
一流キャリア官僚がいたから自民の暴走に歯止めがかかったんだね。

[424: 匿名さん]

管理会社が信頼のおける会社で確実に管理してくれてれば、
理事会は承認の判子押すだけでいいのでは？その方が理事は楽。
そうすれば理事会と管理会社の関係も良好になり全てがうまくいく。
それは住民のためでもあると思う。

[425: 匿名さん]

かつて管理組合として住民アンケートをとったと聞いているが、
防災センターに申し出れば集計結果含めてもらえるのか？
7月で完売だから、660世帯揃った時点で再度アンケートをとってみたい。

[426: 匿名さん]

>>425
あなたが個人でアンケートとるのですか？
別に構いませんけどアンケート用紙の印刷、660戸ポストへの投函、改修・分析と労力・コストがかかります。
ところで、アンケート結果はどこで公表するのですか？結果も印刷してポスト投函？
そしてアンケート結果に基づき何をしようと考えているのですか？

[427: 匿名さん]

個人発行のアンケートなんて回答する義務もないし破って捨てられるだけだよ。
無駄だからやめとけ。

[428: 匿名さん]

アンケートがらみは過去レスにあったので転載します。

No.37 by マンション住民さん 2009-12-01 11:36
先日来、新聞の戸別配達の要望を理事会に申し立てをしましたが、平成１９年９月に居住者によるアンケートを実施し、戸別配達反対多数という理由で却下されました。（反対の理由がよく分かりませんが・・・）
そもそも、当マンションは平成１９年８月に竣工しています。従って、平成１９年９月に実施されたアンケート調査はサンプル数が数十にも満たない状況でのアンケート調査となっています。
現況（平成２１年１２月現在）では、居住者は過半数（恐らく５００戸以上）に達しているものと思われます。従って、再度のアンケート調査を要望しましたが、拒否されました。
しかし、そもそも、マンションにおける「新聞の戸別配達」の可否は住民のアンケートによるものなのでしょうか？

No.39 by マンション住民さん 2009-12-03 12:18
「新聞の戸別配達」について、大いに議論を深めたいのですが、先日、理事会からは「出席理事の総意により、戸別配達は認めないことになりました」という内容で拒絶されました。
そもそも、「新聞の戸別配達」の可否は理事会で決められる案件なのでしょうか？
また、理事会からの第９回理事会会報では「平成１９年９月の住民アンケートが反対多数だったので、今回も、現状のままとすることにしました」という内容で拒絶されました。
平成１９年９月は、建物の竣工が８月ですので竣工１ヵ月後の入居が数十戸によるアンケート調査によるものです。
現況では、過半数を大きく超える６００戸近くの入居が確認されていますので、「新聞の戸別配達」の可否が住民アンケートによるものならば、再アンケートを要請されましたが、これも拒絶されました。

新聞の戸別配達に話が及ぶのを恐れてか、理事会はかたくなに再アンケートを拒否してるようです。
この頑固な理事会に再アンケートとらせるにはどうしたらいいか？ってことですね。
最近もまたこの新聞戸別配達の話題が理事会に出て従来通りの方針を再確認してますね。

[429: 匿名さん]

理事会決議か総会決議かの判断は、管理規約がベースになります。
管理規約には総会決議事項、理事会決議事項が定められています。

新聞戸別配達の件はいまだに燻ってるようですが、民主主義だから多数の利益が優先されます。
この問題は建物内セキュリティと不可分で、これが解決されなければ無理でしょう。
例え解決される案があったとしても、新たな経費が発生する、新たな警備業務が発生するとなると、
管理委託契約の変更や場合によっては管理規約自身の変更も必要になり、おそらく総会決議が必要になるでしょう。

新聞戸別配達を要望される方は、単なる個人的要望ではなく、上記のことを勘案して、
実現可能な具体的な提案しなければならないと思います。

[430: 匿名さん]

近隣のマンションは戸別配達されているというのに。
ここの理事会は石頭！

[431: 匿名さん]

1)購読新聞を限定してはならない
　→住民の購読新聞の自由を侵してはならない
2)配達員のオートロックドア解錠は管理会社（警備会社含む）が行う
　→配達員を認証してオートロックドアを解錠する
3)配達員の退出確認は管理会社（警備会社含む）が行う
　→入場した配達員が確実に退出したことを確認する
4)配達員の共用廊下歩行は安眠を妨害する騒音を立ててはならない
　→小走りで走ると足音が響く、抜き足差し足、すり足、防音特殊シューズ着用
5)上記2),3)を実施するにあたり現状の管理委託契約を変更しない
　→管理会社が現状の管理業務範囲内と許容し、契約変更や委託費増額を要求しない

これら全てを満足する提案であれば実現可能だろう。
これなら管理組合としては理事会決議でよく、新聞を購読している人にはメリットがあり、
新聞を購読してない人には何もデメリットはない。
ただし理事会としては、管理組合として各新聞販売所と「戸別配達規定」の合意が必要。

各戸が宅配や郵便等でオートロックドアを解錠するのは区分所有者の責任で管理組合の責任ではない。
ところが新聞戸別配達で管理組合（実際は管理会社）が解錠するとなると管理組合の責任になる。
その違いを理解する必要があるだろう。（みらい平地区の朝刊配達は午前4時頃の明け方）

他のマンションの例では、特定の新聞社に限定して合い鍵相当を渡したり、
配達時間帯のみ監視員はり付け無しにオートロックフリーにしたりしている。
何れも防犯上問題が残る。
問題が残ると言うことは、セキュリティを犠牲にしていることに他ならない。

[432: 匿名さん]

2007年秋の建物竣工時の第一期入居の時には既に管理組合が結成されているはずです。
その時の理事は誰がどのように選んだのでしょうか？まさか石頭ばっかり選んだとか....

[433: 匿名さん]

毎期理事は替わってるの？

[434: 匿名さん]

このくそ暑い時に１階の掲示板じっと見るの辛い。
マンション・コンシェルジェで見れるようにしてくれ。
そんなもん簡単に出来るはずだ。
冷房の効いた部屋でネットで見れればどれほど便利か。

[435: 匿名さん]

東急コミュニティがアンケートとってるみたい。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/200421.pdf
理事会がアンケートとらないなら管理会社の東急コミュニティに頼んだらいい。

[436: 匿名さん]

>>434
ついでに理事の名簿と連絡先も載せてくれ。
これも簡単だろう。

[437: 匿名さん]

今までの一連の管理組合に関する書き込みを読んでると、
優秀で善良な管理会社が管理してる限り管理組合理事会なんていらないように思う。
法律で決められてるから管理組合が形だけあるように思える。
管理会社にとっても理事会は承認判子押しマシンみたいに映るだろう。
そうなると、しまいには管理組合理事会は管理会社に軽んじられてしまう。
そうならないためには、管理組合は自主性と独自性を出して活動しなければならない。
でも現実は管理会社に首根っこ押さえられてるようなもの。
どうしたらいいか？

それは管理組合の法人化である。法人化されれば相手の見る目が変わる。

法人格の無い管理組合なんて権利義務無き社団だから。

[438: 匿名さん]

管理組合が法人化されれば管理会社（法人）も態度変わるだろうね。
任意団体じゃいくら管理を委託されてても。
でも任意団体だからと言って馬鹿に出来ない。
なぜかって？金持っとるから。
管理会社にとっては相手が任意団体でも金ずるだもんね、

[439: 匿名さん]

法人化されたら法人名義で口座開設できる。
任意団体じゃ任意団体名義では口座開設できない。

[440: 匿名さん]

管理組合が口座持てるか持てないは大きいと思う。
管理費の払込先がどこかで組合員の意識が変わる。

[441: 匿名さん]

茨城県では水戸にあるセレナハイム水戸南町の管理組合が法人格取得してた。
http://www.k5.dion.ne.jp/~m-mito/LOVELOG_IMG/8AO8ACF.JPG

[442: 匿名さん]

理事に弁護士がいるマンション管理支援NPOがあるから、利用すべきだ。
管理規約変更部分の成文化などのサービスがあるNPO等がある。
ただし住民にプロ並みの知識がある者がいてボランティアで面倒見てくれるのが一番だが。

[443: 匿名さん]

マンションで人材リスト作って活用したらいいと思う。
色々な知識や特技のある人がいるはずだ。

[444: 匿名さん]

建築士、技術士、施工管理技士、弁護士、公認会計士、社会保険労務士、宅地建物取引主任者、マンション管理士、行政書士、等

[445: 匿名さん]

フェスタの時間割が出てた。

[446: 匿名さん]

今日は昼前くらいから牛久大仏がかすか見え出しました。

[447: 匿名さん]

夢みらい倶楽部ってかなり活動してるみたいです。
掲示板で紹介されてたNPO地球の緑を育てる会のHPはこれですね。
http://www.greenglobe.jp/

[448: 匿名さん]

マンションの管理組合は法人化できるが、自治会も不動産を所有していることを条件に法人化出来る。

【地縁による団体」の法人化の要件】
　「地縁による団体」が法人格を得るには、市長の認可が必要です。
　「地縁による団体」が法人格を得る目的は、不動産等を団体名義で登記することにあります。認可にあたっては、団体が不動産等を保有（保有予定）していることが前提になります。
　市長が「地縁による団体」の法人化を認可するには以下の要件が備わっている必要があります。

区域内の住民相互の連絡、環境の整備、集会施設の維持管理など、良好な地域社会の維持及び形成に資する共同活動を現に行なっていると認められること。
「地縁による団体」の区域が、住民にとって客観的に明らかなものとして定められていること。
「地縁による団体」の区域に住所を有する全ての個人が構成員になることができるものとし、その相当数の者が現に構成員になっていること。
規約を定めていること。
　この規約の中には、下記の項目について定められていることが必要です。
目的
名称
区域
主たる事務所の所在地
構成員の資格に関する事項
代表者に関する事項
会議に関する事項
資産に関する事項

[449: 匿名さん]

>>448
管理組合の法人化は、名称は「×××管理組合法人」というように「法人」の名称が付くし、法務局への法人登記も必要。
ところが自治会の法人化は自治体への認可申請で、「法人」という名称は付かないし法務局への法人登記は不要。
自治会の法人化は、不動産登記の時に自治会名義で登記が出来ることくらいがメリットか？

[450: 匿名さん]

新聞の戸別配達が無くてもみんな知恵出してますね。虫コナーズ受けに活用してます。
ところで１階は玄関に虫多いのですか？
私は高層階ですが、ベランダの網戸にアオバハゴロモの幼虫が綿埃みたいにチョコチョコ付いてます。

[451: 匿名さん]

8月7日土曜日の「みらいフェスタ2010」でも綱火がありますが、
本チャンはこちらみたいですね。

[452: 匿名さん]

>>451
今日の夕方、みらい平の駅で綱火のポスター撮ってたイケメンの方見かけましたが、
ひょっとしてあなたが噂のカメラ小僧さんですかね？
センチュリーのエントランス入るの見ましたよ、キムタク似ですね！

[453: 匿名さん]

そう言えば、キムタクがＡ棟高層階を別荘に買ったとの噂が以前あったが。

[454: 匿名さん]

みらい平駅の改札出て右側の自販機横に、広報やチラシ類が置いてあるところがあります。
そこに「みらいフェスタ2010」のポスターと一緒に「綱火」のポスターが並んで貼ってありました。

[455: 匿名さん]

前回のアンケートは平成19年9月とのことだから、入居とほぼ同時期にアンケートがとられてる。
多分このアンケートは売り主または管理会社が作ったと思う。
今回、完売して660世帯揃うのだから、管理組合として自主的にアンケートをとった方がいい。
理事会がなぜアンケートを拒むのか理由が分からない。結果を恐れているのか？それとも外圧か？
今後660世帯のパワーを管理組合活動に活かして行くことを考えると、是非とも考え直すべきだろう。

アンケートの目的は、「住民の管理組合活動への参画意識」を主眼にすればいい。
理事会でアンケート作成作業が大変なら、掲示板に張り紙して「アンケート案」を住民から公募すればいい。
アンケートの時期は秋頃がいいだろう。年内に回収して年明けには結果を公表する。
なお、作業は理事会の中にアンケート部会を臨時に置いて、メンバーも住民から公募すればいい。
こうやって、徐々に住民を管理組合活動に参画させ、参加意識を高めて行くようにすればいい。
簡単なことだ、すぐにでもやれ！

[456: 匿名さん]

私も賛成です。
アンケートで絶対必要な質問は「世帯主の年齢構成」だと思います。
若い年代が多いのか、高齢世帯が多いのか。
陽光会や夢みらい倶楽部の活動が早くから立ち上がってますから、40代以上が多いのかもしれません。

[457: 匿名さん]

455に賛成！特にすぐにでもやれ！のところ。

[458: 匿名さん]

管理会社に関係する管理絡みの内容は一切外して、
管理組合活動の住民参加に絡む質問だけでいいと思う。
そうすれば、管理会社は胸をなで下ろすと思う。
住民の年齢層以外にもインターネット利用についても必須項目にした方がいい。

[459: 匿名さん]

センチュリーは管理丸投げなんだから、建物管理は管理会社を信頼して任せておけばいい。
一流の管理会社「東急コミュニティ」なんだから、まずは間違い無いはず。
もちろん理事会は適宜チェックする必要はあるが、基本は信義に基づく丸投げ管理委託でいい。
それよりも、建物管理以外の部分で管理組合としての自主性を発揮した方がいい。
それは何か？だろう。みんなで考えてみよう。

[460: 匿名さん]

>>459
管理組合から建物管理除いたら何もないのでは？
あと考えられることは住民自治だと思う。でもこれは自治会の話になる。
ただ、管理規約の中に「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」がある。
管理組合も住民自治活動を考えろってことかも。

[461: 匿名さん]

＞地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成

地域コミュニティとは、みらい平周辺の町内会の自治活動だと思う。
それに配慮するということは、地域の町内会との連携をとることだと思う。
居住者間はマンション内のことだ。でも居住者間のコミュニティ形成とは自治会としか読めないが。

理事会報にもあったが、センチュリーは地デジに移行しても電波障害対策が続くようだ。
センチュリーが小張の高台に突然壁のように建ったために、周辺戸建てに電波障害を発生させたのだ。
これなんか、正に近隣町内会単位で折衝することになる。
管理組合の理事長が菓子折もって町内会長宅へ行き、
「ご迷惑おかけします。マンションとしても出来るだけの対策はします」
と頭下げることになる。
こうやって町内会長を押さえれば、電波障害を受ける戸別の理解と協力は早いはず。
そのためには、地域コミュニティとのつながりが必要になってくる。

[462: サラリーマンさん]

おまえらが自主的にやれ

[463: 匿名さん]

>センチュリーは管理丸投げなんだから、建物管理は管理会社を信頼して任せておけばいい。

丸投げは最悪。
例えば茨城空港。
県政丸投げの結果県南の富がドブに捨てられてきた。
丸投げが続く限り県南の富は水戸に吸い上げられるだけだ。

とにかくチェックアンドバランスが最適化の基本。

[464: 匿名さん]

＞丸投げは最悪。

と言っても、初めからそうなってる。
自主管理にするの？

[465: 匿名さん]

＞チェックアンドバランス

チェックが大事なことは分かりますが、チェックできるだけの能力のある理事なのですか？

[466: 匿名さん]

センチュリーは660世帯ある。
毎年10人くらいが輪番で理事やっても660世帯目は60年後に順番が回ってくる。
昨日、最後の１戸を買った人は、理事が回ってくるのは60年後だから安心していい。
多分、60年後は建物自体がないか建て替えてるだろう。

[467: 匿名さん]

頻繁に内閣改造が行われ大臣がコロコロかわる日本の政治状況と同じだね。

そこを見逃さない管理会社は官僚的になるのも分かる。

官僚に任せて失敗した例が分からない住民でもないので、理事会改革に踏み込む日が来るよ。

[468: 匿名さん]

とにかく理事会の抵抗勢力を結集しないと....

[469: 匿名さん]

抵抗して何するの？

[470: 匿名さん]

住民にとって管理組合なんてどうでもいいだろう。管理会社がちゃんとしてれば問題ない。

[471: 匿名さん]

>>470
そう思うのも無理ないね。管理組合は住民との接点がないから。
住民と常に接点があるのは管理会社の防災センターフロントだからな。
管理組合の理事なんて、住んでる住民からすると全く存在を感じさせないな。

[472: 匿名さん]

理事会はもっと住民に露出しないとだめだと思います。
掲示板に顔写真はりだすとか、マンション内で住民と会ったら、
「理事のだれそれです。こんにちは。」とか名乗るとかして。
660世帯もあると住民同士だって知らない人ばかりですから。

[473: 匿名さん]

理事会はあえて住民と直接コンタクトしようとしていない感じがする。

[474: 匿名さん]

最近はせっぱ詰まって駐車場に関する意見交換会を数回開いたが、
その時の議事録が公開されていない。理事会報で簡単な報告があるのみ。
意見交換会に出てない人には詳細は開示しないのか？
俺は２区画目は借りてないし屋根付区画確保してるから、この問題は無関心。
でも、どんな議論があったか開示しろよ！
ところで、ごねてた奴、駐車場返したのか？理事会報にはその後の報告はない。
まさか理事会負けてないだろうね。住民になめられたら恥だぞ！

[475: 匿名さん]

最初、ここが管理組合の事務所で、フロントに座ってる年配のおじさんが
理事長だと思ったぞ。愛想もいいし貫禄あったからな。

[476: 匿名さん]

最初、ここが管理組合の事務所で、フロントに座ってる年配のおじさんが
理事長だと思ったぞ。愛想もいいし貫禄あったからな。

[477: 匿名さん]

>>474
２区画目以降については「駐車場運営細則第１０条２」で明け渡しが決められてる。
なんでそんなにもめるの？理事長が頭下げてお願いしても明け渡さないなら法的手段とったらどうか？
理事長の面目躍如になるぞ。少しは住民に恐いと思わせたらどうか？

[478: 匿名さん]

多分、住民になめられたんだろう。でも前例作るとマズイな。
毅然とした態度で強硬手段も辞さないとしなければ。

[479: 匿名さん]

>>477
「運営細則」があるのにも関わらず明け渡さないのは、何か他にそれを上回る物があったのでは？

[480: 匿名さん]

前にエルザタワー５５がベランダ喫煙禁止を臨時総会で決議した件で問い合わせをしてましたが、
先方の副理事長から正式に回答をいただきました。
理由は、ベランダ禁煙だけのために臨時総会を開催したのではなく、修繕案件で緊急性を要する
工事があったため臨時総会を開き、その時にベランダ禁煙の件も議案にかけたそうです。
ベランダ禁煙は今後取り締まりを強化していく第一歩とおっしゃってました。
赤の他人の問い合わせにも丁寧に回答していただいたエルザタワー５５管理組合にあらためて御礼申し上げます。

[481: 匿名]

一度屋上の駐車場を契約してしまったらもう屋根付は諦めるしかないんですかね。
自分がマンション買った時はもう屋根付が無かったんですが、やっぱりいつかは屋根付駐車場を契約したくて…。

[482: 匿名さん]

＞自分がマンション買った時はもう屋根付が無かったんですが、

もともと販売当初から先着順で、しかも先住民に複数区画を利用させてたから屋上しか空きがなかったということです。
私も3月に買った時に営業から屋上しかないといわれて、しぶしぶ屋上区画を申し込みました。
ところが今になって新規入居者に割り当てる屋上区画さえ不足して慌てる次第。失態でしょう。
普通は全戸入居が確定した時点で仕切り直しじゃないですか？

[483: 匿名さん]

>>481-482
これは問題提起すれば、ゆうに１年以上はくすぶり続ける理事会の力量が試される恰好の題材である。
ただし、ものすごい抵抗に遭うだろう。でも理事会と闘うだけの十分な価値のある題材だ。
だれかやらないか？

[484: マンション住民さん]

話の流れを切って申し訳ないのですが、ここのマンションのアンテナや分配器・ケーブルなどはCS-IF帯中心周波数が、2053MHzに対応してますか？

スカパー！e2のCS２の番組が映りませんでした。

いろいろネットで調べたところ、上記の周波数に対応していることが必要だとのことらしいのですが・・・

ch257：日テレG+
ch300：日テレプラス

が、ブロックノイズが多かったり、まったく画像が映らず真っ暗状態だったりでした。

みなさんのお宅では映ってますでしょうか？

[485: 匿名さん]

当マンションは、販売上の都合で先着順で駐車場区画を決め、さらに希望した場合に複数区画の利用を許して来たために、完売間近になって新規購入者に対して区画不足が生じる事態になった。
現在、複数区画の利用者に対して2区画目以降の解約返還を「駐車場運営細則」に基づいて管理組合が順次実施しているが、これを完了させ「１戸１区画」を実現することが先決である。それで始めて駐車場利用のスタートラインに戻れる。

さて、スタートラインに戻ったら、抽選入れ替え方式が公平だ。毎年抽選は大変なので、隔年で抽選するのが一般的である。
ただし、この抽選入れ替え方式を、センチュリーの場合は理事会並びに住民が今更納得するかが最大の関門である。
現実的には、管理組合としてはマンション販売過程で先着順としてきた既成事実があるので、住民から提案しても今更抽選入れ替え方式を取り合わない可能性が非常に高い。

そうなると、やむを得ず屋上区画を利用している住民は一生不利益を享受しなければならないのか？

[486: 匿名さん]

>>485
おっしゃる通り、今は2区画目以降の解約と１戸１区画を実現することが先決だと思います。
その後に屋根付と屋根無しの不公平を是正するのが順番だと思います。
今年は１戸１区画の実現で、理事が入れ替わった来年が屋根付・屋根無しの問題ですね。
今の理事は2区画目以降の解約で結構苦労してますからね。
不公平是正は来年の新理事に難問ぶつけたらいいと思います。新理事は働きがいがあるでしょう。

[487: 匿名さん]

＞新理事は働きがいがあるでしょう。
そんなこと言ったら来年理事のなり手がいなくなるぞ。

[488: 匿名さん]

屋根なしの駐車場だと、夏は車内が灼熱地獄で冬は雪かきだね。その上雹が降ると車体はデコボコ。

[489: 匿名]

屋上しかなくなったのは最近のことでは？少なくとも1年前、1階にもまだまだ空きはあった。
お金の問題で屋根なしをあえて選んでいる人もいるだろうし、嫌々5階に停める人は数としては多くないかもしれない。

なので不満のある人は希望階の空き待ちというのはどうでしょう？
希望階にいる人がいきなり既得権を手放せと言われても、なかなか納得できないでしょうし。

[490: 匿名さん]

>>488
ほ、ほ、ホ、ホントか？おれ来月入居だけどマジで？
ふ、ふ、不公平だ！なんとかしる！

[491: 匿名さん]

>>489
区画があいた時には夏の灼熱地獄で車内は痛み雪と雹で車体はボコボコになってるぞ。

[492: 匿名さん]

>既得権を手放せと言われても

実際そうだと思う。
むき出し屋上区画20%に対して屋根付き4階以下は80%の圧倒的多数。
多数決とったら絶対に負ける。
これを覆すだけの論理的根拠がないと理事会も動かないし住民も耳をかさないだろう。
これで安心した。屋根付きはいいに決まってるよ。

[493: 匿名]

近所の戸建やマンション、アパートの駐車場は屋根無いですけど。

[494: 匿名さん]

>>493
それは屋根付きであろうが屋根無しであろうが、皆同じ条件です。
ところがセンチュリーは4階以下は屋根付き、5階は屋根無し、で条件がことなります。
もちろん料金が違いますが、なんせ「早い者勝ち」だったのです。
全戸入居確定で平等に仕切直しは筋が通ってると思います。

[495: 匿名さん]

今、駐車場屋上区画を借りてる住人は全て階下の屋根付区画に切に変更したいと希望してるのか？
もしそうなら、問題提起して理事会動かすだけの用意はあるが。

そのためには、出来れば屋上区画利用者全員の署名が欲しい。１００％とは言わないが。
自分一人の要望ではないことの証明と、理事会動かすための圧力として。
ところが、その署名集めるにも屋上区画借りてる人の住民リストがいる。
まさか、そんな目的で使用するのに理事会が開示するわけないだろう。
リストがないなら全戸戸別訪問で聞くか署名願いを全戸ポストに投函する手はある。
でも確実に情報が漏れるから妨害される可能性大、潰しにかかる。

この問題は、
「共用部分である身障者用・専用・店舗用・来客用を除く一般駐車場の利用に、区分所有者間で不公平があって良いのか？」
に尽きると思う。
一般駐車場の屋根付区画は屋根無し区画よりもアドバンテージがある。
この一般駐車場におけるアドバンテージを特定の区分所有者だけに半永久的に優先使用権を付与して利用させてることになる。
これは明らかに区分所有者の差別であり著しく公平性を欠き、しかも今の管理規約や駐車場運用細則には何ら規定されてない。
従って、一般駐車場の屋根付区画を特定の区分所有者だけに半永久的に優先使用権を付与して利用させることや公平を期すために抽選入れ替え方式にすることは、管理規約の変更を伴う総会特別決議事項である。

本当は「抽選入れ替え方式」の規約追加を「味」として勝ち取りたいが、最悪は意に反して「特定の区分所有者の半永久的に優先使用権を付与」の規約追加になるかも知れない。何れにしても理事会に一石投じて規約変更させるという「名」は取れる。
しかし80%の区分所有者だけに共用施設の優先使用権を与えるなんて聞いたことがないし、世間から後世の笑い物になるだろう。

と、こんなぐあいに問題提起するのだろう。
やるにしても一人ではしんどい。有志募ってやりたいな。
だけどセンチュリーの住民、ほんとに動くのか？確証がとれない。
何せ住民間のコミュニケーションが希薄だから。

[496: 匿名さん]

>>493さん

それはそうですね。
近所の屋根なし駐車してる車はみんなボコボコ？違いますね。
カバー等の対策が必要なこともあるかもしれませんが。
でも不満があるなら、総入替は無理でもいつかは屋根つきに入れるようかシステムがせめて欲しいですよね…。


ふと思ったのですが。
万が一駐車場の総入替になった場合、全車両分の警察署への届出が必要になったりしないのでしょうか？

[497: 匿名さん]

>495さん

屋上契約者です。屋根付きがなかったので嫌々屋上を契約しました。
少なくとも自分は屋根付きに変更したいと切に希望しています。
このまま一生屋上なのか…と考えるとどうも不公平なので。
せめて何年かに１回くらい抽選してもらえればいいんですけどね。

[498: 匿名さん]

戸数分の駐車区画がなくて抽選なら分かるが、戸数分区画が確保されてて場所だけの選択なら契約順は有りではないかと思う。
使用料も一律同じではなく、屋根付きは屋上よりも料金が高くなってるし、それを払ってるのだから。

[499: 匿名さん]

>契約順
どっかに明文化されてるのか？オレはそんなもん見たことがない。

[500: 匿名さん]

契約順は駄目とも明文化されていないんだと思うが。


>そのためには、出来れば屋上区画利用者全員の署名が欲しい。１００％とは言わないが。
>自分一人の要望ではないことの証明と、理事会動かすための圧力として

何このマンション。

理事会動かすために署名？　圧力や証明が必要？

そもそも理事会自ら議案にあげても良いくらいだと思うけどな。

[501: 匿名さん]

もし理事関係者がこのスレ見てるなら、理事会自らが議案にして検討したらどうか？
住民の手間を煩わせることは無いと思うが。理事会の自主性が発揮出来る。

[502: 匿名さん]

いや、別にこのスレ見てるとか見てないとか関係なく、販売中と完売後とで条件の異なる事案についてはピックアップして理事会が検討すべきでしょ。

[503: 匿名さん]

高尚な理事はこのような２チャンネル的サブカルチャー板なんか見るもんか。

屋上駐車契約者は自費で契約部分にサンルームのような車庫を作ろう。

理事会と住民とのコミュニケーション手段が、匿名でできるネットじゃないのがよくない。

マンション・コンシェルジュは本当にダメシステムだね。

[504: 匿名]

駐車場は全戸分用意されていない場合と屋内と屋外、平置きと機械式など条件が異なる場合には定期的に入れ替えを行わないといけません。
不満のある方は裁判に訴えれば100%勝てますから。
そう言って理事会を動かせば大丈夫ですよ。

[505: 匿名さん]

他所の住民だけどさ。

頭を切り替えろよ、セン住民。

全部屋根つきに改修すればいいだけだろう。

そっちで議案かけてみ。

[506: 匿名さん]

それにしてもずいぶん低レベルな住民板だね。

[507: 匿名さん]

>高尚な理事はこのような２チャンネル的サブカルチャー板なんか見るもんか。

なんか勘違いしてないか？

理事ってのは他の住民となんら変らないよ？

たまたま抽選でなっただけで。

[508: 匿名さん]

>屋上駐車契約者は自費で契約部分にサンルームのような車庫を作ろう。
503の自費でってこと？慈悲深いひとだね。

[509: 匿名さん]

この問題は、何れセンチュリーでも爆発すると思う。
埼玉のマンションで、センチュリーと同様に全戸分の区画が確保されてる3層構造自走式駐車場でも、
屋根無し屋上区画の住人から、区画の入れ替えと駐車場使用細則の見直しを管理組合に要望してるが、
理事会との間ですったもんだしている。
理事会は、
『区画決定は分譲時にすべて決まったこと。夏、暑いのは１階も２階も同じだ。全戸分の駐車場があり、
全員が敷地内駐車場を利用できているのだから、不公平とは言えない』
と見解を出して住民側の要望を却下し続けてるそうだ。

[510: 匿名さん]

＞マンション・コンシェルジュは本当にダメシステムだね。

だめだと思うなら使わなければいいと思う。別に誰からも「使え！」って言われてない。
あれはテンフィートライトが勝手に提供しているだけだろう。

[511: 匿名さん]

この駐車場問題、住民からの要望を強硬にはねつけるのが正解だと思う。
新聞の戸別配達と同じように。関わり出すと厄介である。
理事会の基本は管理会社におんぶにだっこ。事なかれ主義が最善。
そうじゃなきゃ輪番で回ってきても理事拒否されるよ。

[512: 匿名さん]

＞高尚な理事はこのような２チャンネル的サブカルチャー板なんか見るもんか。

いや、見てる。いつ何時自分の名前出されて叩かれるか気になってしょうがない。

[513: 匿名]

>>511
要望ではないんだな。
共有部の使用にあたっては区分所有者間に不均衡があってはならないと区分所有法に規定されているんだよ。
この組合の駐車場の割り当て方はこの規定に明確に違反しているんだよ。

[514: 匿名さん]

雹でボコボコになったボディーの車は案外、ワビサビの味があっていいかも知れない。

サザビーズやクリスティーズで高値で落札されるかも。

何事も希望を持ってポジティブシンキング。

人生あきらめが肝心。

[515: 匿名さん]

＞理事会動かすために署名？圧力や証明が必要？
＞そもそも理事会自ら議案にあげても良いくらいだと思うけどな。

理事会が取り上げたとしても、抽選入れ替え制の採用は駐車場使用細則の変更になります。
そうなると総会決議事項になりますが、80%の屋根付き区画既得権者の反対にあって議案はつぶれます。
はじめから潰れることが分かり切ってますから、理事会は検討しません。無駄な労力ですから。

＞それにしてもずいぶん低レベルな住民板だね。

相当マンション管理に詳しい方か法律に長けてる人が連投して議論を誘導しているのが薄々感じられます。
知識レベルはかなり高いと思います。マンション管理士か弁護士かもしれません。

[516: 匿名さん]

＞不均衡があってはならない

不均衡ではない。
全戸１戸１区画が割り当てられてる。
各区画に優劣があっても使用料により優劣をカバーしてる。
運用なので管理規約や使用細則には規定されておらず何ら抵触していない。

だろう。

[517: 匿名さん]

みんなの党躍進で小泉竹中路線復活確定の現在、駐車場契約の定期的やり直しの義務は旧時代の規制です。

そんな規制など率先して排除するのが、格差が成長の原動力と確信する当マンションの当理事会です。

規制改革の先頭を行く当理事会を、末永く今後も何卒よろしくお願い致します。

屋根付き駐車場契約者の皆様、是非御安心を。

[518: 匿名さん]

>>497
この駐車場の区画場所による不公平は、売り主側の販売方法に起因している。
当マンションの駐車場は「１戸１区画」は量的に確保されているので、後は場所選びの問題である。
売り主としては販売優先だから、契約順に好みの区画を選択させてきた。これは販売上やむを得ない面はあるが、結果として屋根付4階以下から区画が埋まって行き、完売が近づくにつれて屋上区画しか選べなくなってしまった。

「先行契約者に早く駐車場が利用出来るようにしなければならないので、暫定的に希望区画を使用させたとしても、全戸駐車場区画が確定した時点で、売り主としては駐車場使用の契約者間の公平性を期するために、抽選による区画再割り当てをするべきではないか？」
との議論が起こっても不思議ではない。

これは、屋根付4階以下を既に使用している既得権者の利害に大きくからむ問題で、既得権者としては今更問題化
してもらいたくない、屋上区画使用者は不公平を是正してもらいたいので検討して欲しい、で相反する利害が激しくぶつかる問題である。問題化すれば場合によっては住民間で軋轢が生じるだろう。
理事会も積極的に取り扱いたくない問題だと思う。もめること必至だし、ましてや理事が屋根付き区画使用者なら尚更だろう。

この問題を確実に理事会の議題として検討のまな板に載せるには、住民が管理組合に問題提起するのではなく売り主に直接問題提起し、売り主の見解を糺した上で売り主から管理組合に問題を正式に下ろしてもらった方がスムーズに理事会で検討が出来ると思う。
これなら、住民から管理組合への直接的要望ではなく、表面的には「契約者を大切にする売り主」から管理組合に対する検討要請という形をとることが出来る。
売り主としてはまだ「完売宣言」してないのだから、売り主の力が及ぶ今の8月がリミットである。
完売して時間が経つと、売り主を動かすのはちょっとしんどくなる。

[519: 匿名さん]

>>518
完売前なら売り主から管理組合への上位下達が効くと思う。
もともと新築マンションだから管理組合を立ち上げたのは売り主。
それにしても議論の落としどころが上手すぎる。

[520: 匿名さん]

新聞も戸別配達して欲しい。先住民で決めてしまって従えはおかしい。

[521: 匿名さん]

簡単に言うと売り主の尻ぬぐいを管理組合にさせるって事だと思う。
でも理事会が総会決議にかけて住民の圧倒的多数で否決されたら、
「住民の総意！」ってことで決着できる。そうなれば未来永劫この問題は却下できる。
そうなると、あとは住民が司法の場に管理組合を引きずり出して決着つけるしかない。

[522: 匿名さん]

>>520
過去レスに考察がありますよ。

No.431 by 匿名さん 2010-07-30 19:09
1)購読新聞を限定してはならない
　→住民の購読新聞の自由を侵してはならない
2)配達員のオートロックドア解錠は管理会社（警備会社含む）が行う
　→配達員を認証してオートロックドアを解錠する
3)配達員の退出確認は管理会社（警備会社含む）が行う
　→入場した配達員が確実に退出したことを確認する
4)配達員の共用廊下歩行は安眠を妨害する騒音を立ててはならない
　→小走りで走ると足音が響く、抜き足差し足、すり足、防音特殊シューズ着用
5)上記2),3)を実施するにあたり現状の管理委託契約を変更しない
　→管理会社が現状の管理業務範囲内と許容し、契約変更や委託費増額を要求しない

これら全てを満足する提案であれば実現可能だろう。
これなら管理組合としては理事会決議でよく、新聞を購読している人にはメリットがあり、
新聞を購読してない人には何もデメリットはない。
ただし理事会としては、管理組合として各新聞販売所と「戸別配達規定」の合意が必要。

各戸が宅配や郵便等でオートロックドアを解錠するのは区分所有者の責任で管理組合の責任ではない。
ところが新聞戸別配達で管理組合（実際は管理会社）が解錠するとなると管理組合の責任になる。
その違いを理解する必要があるだろう。（みらい平地区の朝刊配達は午前4時頃の明け方）

他のマンションの例では、特定の新聞社に限定して合い鍵相当を渡したり、
配達時間帯のみ監視員はり付け無しにオートロックフリーにしたりしている。
何れも防犯上問題が残る。
問題が残ると言うことは、セキュリティを犠牲にしていることに他ならない。

[523: 匿名]

>>516
使用条件の不均衡に見合うだけの金額差が使用料金についているとは言い難いと思うがね。
ほぼ同様の条件では是正すべきとの判例が数多く下されているよ。

[524: 匿名]

規約に何と書かれていようが、何も書かれてなかろうが、区分所有法の強行規定に抵触しているのだからアウト。

[525: 匿名さん]

確か、玄関の新聞受けの金具は、今では虫コナーズ受けになってると思ったが。

[526: 匿名さん]

理事会は危機管理の一環として、一部不満分子による料金支払い拒否への対策を予め考えて下さい。

善良な組合員より。

あと、法律に詳しい方、裁判沙汰になったら理事会を支援して下さい。

[527: 匿名さん]

>>524

＞そうなると、あとは住民が司法の場に管理組合を引きずり出して決着つけるしかない。

アウトかどうかは司法の場で決めてもらえばいい。訴訟おこしてくれ、頼む！

[528: 匿名さん]

＞一部不満分子による料金支払い拒否への対策

これは管理費等の支払いのことですか？
それは管理規約で、管理組合は管理会社に督促を委託しています。
但し管理会社が督促しても支払わない時は、以降は管理組合が取り立てるしかありません。
対策っと言ったら、連帯保証人制度を採るか支払保証会社との契約を義務づけるかしかないのでは？
でも普通は管理組合が債務者の住人に対して訴訟を起こすのが一般的です。

[529: 匿名さん]

督促を委託された管理会社に行きすぎがあり、長期滞納者の氏名と部屋番号を掲示板に貼りだした事件があった。
これは大問題になり、総会で住民から厳しく糾弾され、管理会社の監督責任者である理事長が謝罪に追い込まれる事態になった。
この時に、個人情報保護か、それとも人権侵害かの応酬が激しく行われた。実際、長崎のマンションであった話。

[530: 匿名さん]

＞共有部の使用にあたっては区分所有者間に不均衡があってはならないと

上の事と「共用部分の持ち分割合」との関係を説明して下さい。
持ち分割合は各区分所有者毎に異なります。一律同じではありません。
持ち分が同じではないのに、使用権が平等というのは矛盾してますから。

[531: 匿名]

そのくらいはご自身では調べたら如何ですか。
当選ながら、この場合は負担と受益のバランスも加味したうえでの不均衡を指します。
一般的な共有部と異なり駐車場は使用料を負担していますから、持ち分割合は関係ありません。
使用条件に見合うだけの料金格差を既につけているというのは一つの見解でしょう。
ですが、利便性等において料金格差以上の差があるという見方も出十分に来ますから。

[532: 匿名さん]

共用廊下歩いててもエレベーター乗っても金とられないぞ。
何で多目的ルームやゲストルーム、駐車場だけ金とるの？
もともと共用部分は区分所有者として負担してるけどな。

[533: 匿名さん]

徴収された料金は管理組合のもの？
それとも管理会社のもの？

そもそも住民の資産の利用になぜ料金が必要？

[534: 匿名さん]

希望する駐車場区画に車を置けないことが区分所有者間の不均衡にはあたらないと解釈する方が自然だと思う。
場所の利便性による不均衡は、利用料によって相殺されると考える。

希望通りの区画を使用できないことが機会の公平に反しているという主張だとすれば、購入時期が異なるところから考えると、希望の住居を購入できなかった場合と同じことであり、不公平であるとは言えない。

駐車場に屋根が無い不利益と利用料の金額差が相殺できていないことが区分所有者の不均衡にあたるという論陣を張ることができそうな気がするが、対応としては利用料の金額を下げるということになり、全区画再抽選という対応にはならないだろう。

現実的な対応としては、1区画目の屋根付き希望者の待ちリストを作成して、空きが出たところで異動するといったところではないかと思う。

週末のみ利用する人や金額が安い5Fに駐車したいという人もいる。5Fに駐車している人の全てが屋根付きに異動したいと希望している訳ではない。駐車場全区画の再抽選は、既存利用者の賛同を得られるとは思えないので実現できないと思う。管理組合の総会は、あくまで多数決での評決となる。残念ながら少数派の意見は通らないと思った方がいい。

最初の管理規約に再抽選に関する記載が無いことが根本原因だろう。今からこの話題で管理規約を変更するのは無理だと考えた方がいい。

[535: 匿名]

規約は関係ない、総会の議決も必要ない、単なる法令違反。

[536: マンション住民さん]

平等には結果の平等と機会の平等がある。
この場合、結果の平等は使用区画に応じた料金を負担することで担保されていることになる。
一方、機会の平等は単に早い者勝ちということだから、全く担保されていない。
安いからと初めから屋根無しを希望する人は問題ないが、
屋根付きのフロアを希望しながら抽選の機会すら与えられ無かった人は著しい不平等を被っていると言える。
彼らの主張は重んじられて然るべきであろう。

[537: 匿名]

庭付きが欲しかったのに売れていて買えなくて、仕方なく2階以上の部屋を買った人が、『同じマンションなのに庭いじりができないのは不平等』っていうのと同じ？

[538: マンション住民さん]

専用庭はある住戸を契約する時点でその使用の有無は明確であるし、納得のうえで契約している。
駐車場も初めから部屋番号ごとに使用区画が決められており、契約前にそのことが周知され納得のうえで契約したならば問題ない。
早い者勝ちで契約順に好きな区画を選べたことが問題なのである。

[539: 匿名さん]

>相当マンション管理に詳しい方か法律に長けてる人が連投して議論を誘導しているのが薄々感じられます。
>知識レベルはかなり高いと思います。マンション管理士か弁護士かもしれません。

これはネタですか？煽りや釣りの類ですか？

仮に本気だとしてもそういう次元の話ではなく、住民板として低レベルな話題ばかりということ。

仮に本当に管理士か弁護士だとしても大した知識はない。

仮に管理士か弁護士が高い知識レベルを披露しているとしてもその個人だけ、他は低レベル。

[540: 住民さんM]

>>538
>早い者勝ちで契約順に好きな区画を選べたことが問題

これは住戸も同じだろ。先月契約した人が、2年前に販売済みの部屋を選べないのは不公平だ！と言ってるのと何が違うの？

[541: 匿名]

えっ、だから２年前に買っとかないと好きな駐車場は選べないってことをみんなが知っていたかってことでしょう。
パンフとかに「駐車場は先着順」て大々的に書いてあった？

[542: マンション住民さん]

>>540
各住戸は専有部、駐車場は共有部。
所有権と使用権。
全く異なります。

[543: 住民さんＣ]

まぁまぁまぁ、難しい話はおいといて、週末は祭り楽しめや！
（土曜日は不在のめ、誰かフェスタの写真うぷキボンヌ！）

[544: 入居済みさん]

＞徴収された料金は管理組合のもの？
＞それとも管理会社のもの？
このような質問があること自体が問題である。
これは住民が徴収されたお金がどこに行ってるのかを知らないってことである。
回答は避けるが、このことを突き詰めていくとおかしなことに気付くであろう。
それは「最終、誰の口座にお金が入っているのか？」である。
だから法人化しないとダメだと言ってるのである。

[545: 匿名]

ベランダや庭は共有部？

[546: マンション住民さん]

法令違反の件は535さんの住民訴訟にお任せするとして、私たちは屋上の屋根増設を検討した方が早そうです。
不公平とか不均衡とか持ち出すよりも、
「マンションの資産価値を向上させる一環として駐車場の屋上に屋根を増設する」
を大義名分にするのです。
これなら4階以下の区画使用者も、屋上屋根付き対候形駐車場にグレードアップするのですから、駐車場全体の資産価値が向上するので文句はないでしょう。費用はかかりますが。

以前の第４期第3回理事会報で、駐車場最上スロープ部の屋根設置について、理事長から「熊谷組等と打ち合わせた結果、屋根は危険である、他の方法では費用効果が適切でない等の理由でいい案が見つからなかった。」の報告で終わっており、スロープ部の屋根１つとっても前向きな検討が一切みられません。
屋上区画使用者のことを何も考えてもいないこんな腰砕け理事会にはいくら言ってもだめでしょう。

そこで、住民自らが検討するのです。そしてその結果をもって理事会に提言するのです。
そのためには、建築に詳しい人がリーダーになって、第三者の業者に検討させて企画書を作るのです。
こうやって理事会を有無を言わさず動かしていけばいいでしょう。

理事会に「やってもらいたい」ではなく、住民一人一人が「自分たちでやる！」意識が大切です。
もし理事会が動かないのであれば、企画書ひっさけで理事に立候補して自ら理事としてやるのです。
こういうパワーのある理事なら歓迎されるでしょう。ついでに理事長もやってもらったらいいと思います。

[547: マンション住民さん]

今、４階以下の区画使用してる人が住宅を売却すると、駐車場使用権は消滅し契約も終了する。
だから「この住宅は屋根付き区画の駐車場が利用出来ます」とは言えないわけで、少しでもアドバンテージを付けて高く売ろうとしてもだめである。
その住宅を買った人は、駐車場区画はもらえるが屋根無し屋上区画になる可能性が高い。なぜなら屋根付き区画の空きはウェイティング登録者に優先的に割り当てられるから。
これは「駐車場運営細則」で決まっている。

だから「屋上の屋根」は駐車場の資産価値を高めるために全住民にとって必要なのである。

ところで、賃貸に出した場合は駐車場区画を賃貸人に使用させることが出来るのか？
「駐車場運営細則」を読んだ限り、出来ないような感じ。誰か解説願う。

[548: マンション住民さん]

失礼

×賃貸人
○賃借人

[549: マンション住民さん]

これは分かり易い例で説明すると、
住んでたけど転勤になって家族ごと引っ越した。
それで住んでた家を賃貸に出して、借りた人に自分の駐車場区画を利用させる。
これが「駐車場運営細則」上ＯＫなのかどうか。

[550: 匿名さん]

>パンフとかに「駐車場は先着順」て大々的に書いてあった？
パンフとかに「駐車場は全戸入居後に再抽選」て大々的に書いてあった？

[551: 匿名さん]

駐車場をフリーアドレス式にしたらいいじゃん。

[552: 住民さんＢ]

>このような質問があること自体が問題である。
すべての住民が正しく理解することは理想ですが、現実的には無知な住民や意識の低い住民も存在することを理解してください。人間、複数集まればある程度の割合でそういった人がいることは必然です。

>これは住民が徴収されたお金がどこに行ってるのかを知らないってことである。
>回答は避けるが、このことを突き詰めていくとおかしなことに気付くであろう。
何故回答を避けるのでしょう。こういうときこそ説明をしてあげましょうよ。コツコツ住人の意識を改善していかなければ、ずっと低レベルな人たちの集まりのままになってしまいますよ。

マンション法では、
「各共有者は、その持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」
となってます。

駐車場は共用部分なので、その場所を使う人は使わない人と比べて何らかの負担をしないと不公平になります。固定資産税は駐車場を使う人も使わない人も公平に負担しますので当然の結果です。

駐車場の使用料は、駐車場施設を管理するための費用に充当し、剰余がでれば修繕積立金に充当します。
駐車場使用料金がそのまま管理会社へ支払われるわけではありません。

使用料金はもちろん管理組合の収入になります。この収入がもし無い場合は管理費や修繕積立金が現在より高く設定せざるを得なくなるので、適正な運営に基づく駐車場使用料は組合にとって財政面を助けている部分があります。

組合員から徴収している管理費と駐車場をはじめとする使用料の
総計から、管理会社へ管理委託料を支払っているわけです。

[553: 住民さんＢ]

>ベランダや庭は共有部？

共有部です。区分所有者に専用使用権が与えられているのでその権利で利用できているというわけです。


コツコツ

[554: 匿名さん]

>所有権と使用権。
>全く異なります。

それぞれの権利を得るにあたり、どう異なるのか説明してください。

[555: 入居済みさん]

>>552
544は口座名義人のことを言ってると思われる。


>パンフとかに「駐車場は先着順」て大々的に書いてあった？
駐車場運用細則附則第２条に、引渡開始時に売主が抽選等により順位を決定することが出来る、と書いてあった。


＞駐車場をフリーアドレス式にしたらいいじゃん。
駐車場使用料の徴収が大変だわ。日々料金変わるってことだから。
それなら一層のこと各階毎にコインパーキング????

[556: 匿名さん]

>駐車場使用料の徴収が大変だわ。日々料金変わるってことだから。

頭固いね。なんで今の料金形態前提なのよ。
月額の駐車場利用料は一律にすればいいだけの話でしょ。
商業施設の立体駐車場と同じ考え方だよ、どこの階に駐めても金額一緒。違うのは月額で徴収することだけ。

[557: 入居済みさん]

>>556
お前こそ頭柔らかすぎてメチャクチャなこと言ってんな。
今理事会が苦労してること少しは酌めよ。
お前のフリーアドレス方式だと、区画毎に使用者・車種が契約で固定化できないから、

違法駐車、区画取り放題！

だわ。

[558: 匿名さん]

>>515
あんたは何を頓珍漢なことばかり言ってんの？

>はじめから潰れることが分かり切ってますから、理事会は検討しません。無駄な労力ですから。
初めから潰れるとも思わんが(ここはそんな人でなししか住んでないのか？)、それは置いておいて。
仮に潰れることが分かりきってるにしても、実際に総会決議して潰れるならそれはそれで意味のあることだろ。
無駄な努力でもなんでもない。組合員の意思はどうなのかを確認すること、議案として決議までしたこと、その事実があるのとないのとでは全く違うだろう。

>知識レベルはかなり高いと思います。マンション管理士か弁護士かもしれません。
こりゃまた更に頓珍漢なこと言ってる･･･こういうこと書くから知識レベル低いとか言われるんだよ。

[559: 匿名さん]

>駐車場運用細則附則第２条に、引渡開始時に売主が抽選等により順位を決定することが出来る、と書いてあった。

なんだ、だったらもう結論出てるじゃん。

「引渡開始時に」って断ってるんだから、引渡時点でいなかった人は抽選に参加できなくても仕方ないということでしょ。さらに「売主が抽選等により順位を決定することが出来る」んだから、現在決まってる割り当てで問題ない。


まぁ、それとは別に新たな議案として、これから変えていきましょうと議案にあげてけばいいんだろうね。

[560: 匿名さん]

>>557
いや、ごめんごめん。
固い頭に血を上らせちゃったね。余計固くなっちゃうよ。

>お前のフリーアドレス方式だと、区画毎に使用者・車種が契約で固定化できない
まずね、フリーアドレス方式は551が言ってるんであって、私じゃない。それと他人にいきなり「お前」ってどういう神経されてるんだろう。親にどういう教育されたらこんな人になるんでしょうか。こんな乱暴な人が住民にいるなんて恐ろしいです。マンション内の子供たちに暴力とか振るわないでくださいね。

区画毎に使用者・車種が契約で固定化できない？
こんなこと言ったら余計に頭固いって言われるって分かりませんかね？

各階毎にコインパーキングとかって馬鹿な発想ができるんだったら、入口に認証装置連動バーを設置するとか、いくらでも柔軟な発想できると思うんだけどね。

[561: 匿名さん]

>>558
515に対しては、521に住民総意による否決の既成事実づくりの反論が既に出てる。

>>560
「お前、オマイ」は2ch特有の挑発。

[562: 匿名]

契約の話だから規約とか運用細則ではなく、重要事項説明書に駐車場の区画の割り当てについてどのような記載がされていたか次第でしょう。読んでなかったは通用しませんから。

[563: 入居済みさん]

>「お前、オマイ」は2ch特有の挑発。
そんなことは分かってるんですよね。
それを住民板に持ち込む神経がわかりません。
ここは２ちゃんじゃないんだし、２ちゃんを知らない住民さんが読んだらどう思うかとか考えないんですかねぇ。


あ！


頭固いからそこまで考えがいかないのか。


頭固い上に頭回らないってとても可愛そうですね。

[564: 匿名さん]

>>549
今の駐車場運用細則第９条１を見る限り、賃貸に出した時点で駐車場使用権は消滅し同時に使用契約も終了する。
したがって、賃貸人は屋根付き駐車場区画の優位性をアピールして賃借人を募集することは出来ないばかりか既得権の駐車場区画を失い、賃借人（占有者）は新たに管理組合と駐車場契約をすることになる。
ということは、賃貸人が転勤から戻ってきて再び住み始めたとしても、かつての区画は無く、新たに駐車場契約をしなければならない。
新たに駐車場契約したら、たぶん屋根無し屋上区画になるだろう。それでもいいのか？
細則には明言されていないが、相続の場合も駐車場使用権は消滅し同時に使用契約も終了すると解釈できる。

一般によくマンションで行われているが、盆や正月に車で長期で帰省するので、
その期間だけ来客等で車の駐車場を確保したい親しい隣人に駐車場を貸してあげる、
ということも今の細則第８条を見る限り禁止と解釈できる。

将来、売却や賃貸に出すこと考えてる住人、あるいは遺族に相続させることを考えてる住人は、
自分たちに有利になるよう駐車場運用細則を変更しておく必要がありそうだ。

運用細則の変更は総会決議事項である。だれか理事になってやらないか？
いまの規則のままだと困るのではないか？自分達に有利になる規則変更だったら総会通ると思う。

[565: 匿名さん]

>「お前、オマイ」は2ch特有の挑発。

ここは2ちゃんねらーのくるところではないよ。

[566: 匿名さん]

来年の理事は大変だなー。
駐車場屋上屋根増設検討や駐車場運用細則変更、住民アンケート、再度新聞戸別配達検討、etc
やりがいがあると思う。

[567: 匿名さん]

つか、ここ長文でダラダラしたレスが多すぎ。
特定の人物達なんだろうか？
もっと簡潔に要点を纏められると思えるものがたくさんあるのに。

[568: 匿名さん]

もう少しの我慢だろう。完売したら検討板はスレストだけど、この住民板も過疎るよ。
なぜかって？本物の住民掲示板が出来るから。もち住民認証するよ。

[569: 匿名さん]

＞重要事項説明書に駐車場の区画の割り当てについてどのような記載がされていたか

重要事項説明書には、
・管理規約および各運用細則を遵守のこと
・管理組合および理事会においては区分所有者が合理的かつ公正な利用ができるよう運営・管理しろ
と書いてあった。
売り主としての区画割り当てについては、先着順とか抽選とかの方法については何も記載がない。

したがって、駐車場運用細則附則第２条の「引渡開始時に売主が抽選等により順位を決定することが出来る」が唯一の割り当て方法の記述になる。

[570: 匿名さん]

Ａ棟とＢ棟をつなぐ渡り廊下。免震建物の特長が出てる。

[571: 匿名さん]

キッズルームはなぜ使用料をとらないのですか？

[572: 匿名さん]

>>571
子供から金とるのは酷だろう。

[573: 匿名さん]

キッズルームは保護者同伴じゃないと使えないはずです。

[574: 匿名さん]

駐車場が不公平だなんだって言ってるおまいらの考えが理解できん。
オレはこのマンションが分譲始めた頃に買ったから値引きなんてなかった。
今買ってる人らは平均で初期に買った人より２００万位は（もっとか？）安く買ってるはず。

駐車場が不公平とかグダグダ言ってる人らは、だったら初期に買った人（分譲開始時定価）と
今の平均値引額位の差額を管理組合に入れるなりしてくれないとな。話はそれからだ。

初期に買った人は好きな部屋を選べるし、好きな駐車場も選べる。その分高い。
今買う人は部屋は安く買える分、駐車場は空いてる所。

それぞれメリット、デメリットがあって当然だ。

[575: 匿名さん]

546さんの
「マンションの資産価値を向上させる一環として駐車場の屋上に屋根を増設する」
の考えに賛成です。

[576: 匿名さん]

>>574
>駐車場が不公平だなんだって言ってるおまいらの考えが理解できん。
ここまでは同意だが、それ以降は屁理屈、感情論。
売主との売買契約の中身と住民同士の公平さは無関係。

>初期に買った人は好きな部屋を選べるし、好きな駐車場も選べる。その分高い。
部屋はそうだけど、駐車場は使用権なんだからそれじゃおかしい、って主張なんだからこの反論じゃ納得しないんじゃないかな。

[577: 匿名さん]

>>575
　それは、容積率の関係で建築基準法違反になります。
　現状で、容積率がギリギリ限界です。

[578: 匿名さん]

＞初期に買った人（分譲開始時定価）と 今の平均値引額位の差額を管理組合に入れるなりしてくれないとな

お前バカか？
売主が販売の都合で勝手に値引きしるのに、何で値引き価格で買った区分所有者が管理組合に差額を上納すんの？
売主に文句あんだったら売主から金とって来い！

[579: 匿名さん]

>>577
ご教授お願いします。専門外なので間違っていたらご容赦願います。

駐車場屋上に屋根を付けると、屋上階が床面積に含まれるようになるので建蔽率や容積率に引っかかると言うことですか？
そうなると、屋上階スロープ部に屋根を付けることも建蔽率と容積率に関係して来ます。
それなら一層のこと、屋上階を緑地や太陽光発電パネル設置場所にして、地下を掘って駐車場を増設したら？と思います。
工事費は高くなりますが、地下は容積率不参入と聞いておりますが。

[580: 577]

>>579
ご拝察の通りです。
ただ、地下が容積率に繰り入れられないのは全延べ床面積の３分の１までです。

それはそうと、既存の駐車場棟の基礎が地下室前提で作られていない以上、
今から地下を追加するというのは、安全上無理な話です。

[581: 匿名さん]

>ただ、地下が容積率に繰り入れられないのは全延べ床面積の３分の１までです。

それは住宅用途に供する部分の話だよ。知ったかしないでね。

[582: 匿名さん]

地下に駐車場つくる？

積立金から？

いくらかかるか知らないけど非現実でしょ（笑）

[583: 匿名さん]

つーか577がおかしなこと言うから話が拗れてんじゃないか？
屋根付けるって、簡易的なアーチ型の屋根とかを付ける事であって、屋上階を作って建蔽率と容積率に影響与えるようなことまで想定してないと思うんだが。そんな予算どっからもって来るんだよ。

[584: 匿名さん]

＞簡易的なアーチ型の屋根とかを付ける事であって

そういう考えの人が建築基準法違反を侵すんだろーな。

それよりも、管理組合が駐車場を買い取って所有し、マンションみたいに区画を販売したらどうか？
良い場所は当然高い。買えない人には賃貸する。
区分所有者全員が共用部分の駐車場を管理組合に一旦売却する。もちろん持ち分割合に応じて金が入る。
これなら、駐車場を利用しない区分所有者は使いもしない共用部分の維持費を負担する必要がなくなる。
そして駐車場を必要とする人は、区画を買い取る。これなら永久使用が保証できる。
金のない人は賃借する。当然イイ区画の賃料は高くなる。
これにともなって、管理組合は法人化必須になる。

[585: 匿名さん]

隔年で抽選やり直せば負担ゼロ。

[586: 匿名さん]

>>585
その通りなんだが、隔年抽選の規則を細則に追加しないといけない。
そうなると総会決議。過半数取れるかが問題。
屋上区画使用者が区分所有者全体の20%程度だから過半数は無理だと思う。

[587: 匿名さん]

今の駐車場解体して地下駐車場に建て替えたらどうか？
これは多分、管理組合は金融機関からの借り入れが必要だろう。
当然、借り入れ前に管理組合の法人化が必須。連帯保証人は売り主になってもらったらいい。

[588: 匿名さん]

＞管理組合が駐車場を買い取って所有し、マンションみたいに区画を販売したらどうか？

これなら近隣住民にも堂々と販売、賃貸が可能。
近隣の駐車場はほとんど青空駐車場だ。雪や雹や筑波おろしでボコボコ....

[589: 匿名さん]

なんで地下駐車場にしなかったのか？地下走ってるTXにぶつかるからか？

[590: 匿名さん]

免震だから地下は無理。

[591: 匿名さん]

屋上は二台目以降専用で、どの世帯も一台目は屋根付きにすれば公平だね。
二台以上屋根付きというのは利己的だよ。

[592: 匿名さん]

>>591
4階以下の屋根付きは547台分の区画しかない・・・・

[593: 匿名さん]

カーシェアリングにして車の台数減らしたらどうか？

[594: 匿名さん]

センチュリーは二重床ですが、フローリング上を裸足で歩いてると結構響くような感じです。
スリッパを履いてれば問題ありませんが。
以前住んでたところは直床のフローリングだったので、響くと言うよりは固い感じがしました。
みなさん、どうですか？

[595: 匿名さん]

>>584

アイディアとしては面白いね。

販売するには、区分所有者が土地の登記もしてしまっているから、住民の登記からやり直しになるんじゃないか？
使用権を販売することができるかもしれないけど、権利の賃借ってできるのかな～。実現性は無さそうだね。

[596: 匿名さん]

>>594
直床よりも足に響く。スリッパ履いてないと足の裏が痛くなる感じ。
だから、うちはみんなスリッパ履いている。

[597: 匿名さん]

いちばん費用のかからないのがカーシェアリングかなあ。

[598: 匿名さん]

＞権利の賃借ってできるのかな～

584のアイデアは、駐車場が土地・構造物含めて管理組合の所有権不動産になるから、
管理組合がマンション販売するのと同じになると思います。
だから、分譲の区画もあれば所有権者が賃貸する区画もあると。
ただアイデア倒れになると思います。現実にはとても大変。

[599: 匿名さん]

>>594
私も鍵の引き渡しを受けて入るまでは気が付きませんでした。
それまでは、住不販の営業がいつもスリッパを用意してくれていましたので、
あえてスリッパ脱いでフローリングを歩く事はしていませんでした。
多分、二重床は床下に空間があるのと底面がゴムのボルトで床を支えているのとで、
直床と違い弾力があるからだと思います。それと裸足だと足の裏に結構響くのは同感です。
今はスリッパで歩く生活ですから、響きはありません。
それとフローリングは掃除が楽です。ゴミがすぐ見つかります！

[600: 匿名さん]

完成前に契約して入居した人たちは、抽選で駐車場を決めている。
その後、入居した人たちには先着順で駐車場を割り当てている。

完成前に完売していれば、全員が抽選で場所を決めることになったから今のような話題は出なかっただろう。完成後物件だから、先着順に物事が決まっていく選択しかなかったと思う。

完売後に区分所有者の公平を期すために再抽選するのだとすれば、今は駐車場を利用していない人が車を購入した場合にも全区画再抽選するのかな？　中古としてマンションを購入した人が駐車場を希望した場合にも再抽選するのかな？

公平にするためにできる最大の対応としては、2～3年ぐらいの周期で再抽選するぐらいじゃないか。全員が満足する答えが無いのだから、妥協するラインを合意する話し合いが必要なのだと思う。

再抽選は住民総出での対応になるから、年単位の議論をしてからじゃないと実現しないだろう。