まずは自己紹介がてら・・・＜＜理事・元理事集合＞＞

[理事さん]

待ち望んだカテゴリができて大変嬉しいです。管理員さまに感謝いたします。
たくさんの問題・課題がありますが、まずはココに居る管理組合理事又は元理事がどのくらい居られるか？傾向を知るべく自己紹介しませんか？（もちろん匿名で可）
当方は、
地域：東京湾岸
規模：400室
築経：築２年
役職：監事
年代：40代
の現職です。

[13: 10です。]

>12さん
羨ましい限りです。
２月一回の定期理事会で、問題が発生したらその都度、臨時理事会をしております。
全員の都合をつけて日程を組むのですが、当日に欠席されます。
内容は仕事・実家に帰る・遊びに行く（怒）様々です。
私は全て出席しているので、ほぼ一人で仕切っているような感じです。
竣工時から赤字の管理費を、管理会社の協力も得て、収支のチェック、
管理体制、町内会からの協力、様々な工夫で何とか黒字転換させる事が出来たところです。

[14: 10です。]

なお、現在役員報酬なしです。

[15: 06です]

10さん
マンション管理組合連合に加盟すると年一回マンション管理士の無料派遣があります。半年ほど前に来て戴いて勉強会をしました。参加者はほぼ半数の住戸で、関心を持っているヒトが多いことにホッとしました。その流れで、エレベーターの直接契約や、清掃の直接契約、保険の見直しなどをやってかなり節約したのですが、上に書いたように灯油の大幅値上がりで、駐車場のロードヒーテイングの費用が嵩み、来年は管理費を値上げするしかなさそうな状況です。
役員報酬が出せるような収支になると良いのですけど・・・理事会の皆さんが手弁当で色んな仕事を分担してくれたので、助かりました。

[16: 匿名さん]

地域：近畿地区
規模：1XX室（理事長1、副理事長1、理事9、監事1）
築経：築2年
役職：理事
年代：30代
第1期だけで終わらせたかったのですが、デベロッパーのクレームに
対するレスポンスが遅く、第2期も残ってフォローする役回りとなり
ました。
理事長に推薦されてしまうかもしれず少々不安ですが、もう一年頑張
ろうと思います。

[17: 悩める理事]

>>16さん、
ウチと似た状況ですね。
わたしも第１期だけで終わらせたいのですが、何しろ対応の遅いデベなので、
そのフォローをきちんと申し継げるか不安はあります。
だからといって、来年も理事を引き受けるほど時間の余裕はないし、
なかなか難しいですね。

[18: 初代理事長]

最近やたらと理事長印を押し捲りです。
銀行の口座引き落とし、保険、etc
車庫証明はとりあえず１０枚に判子を押しました。

面白い物は、マンションの敷地内に電気の引き込みの為に立てている
２本の電柱（コンクリート製）、１本につき年１５００円電力会社から
頂けます（敷地使用料？）

この沢山の書類の名義は私の名前ですが、来年理事長が変れば
全て名義変更するのでしょうか？

[19: 匿名さん]

面倒ですが全て名義変更してました。

[20: 06です]

>>16さん、17さん
やはり、理事の何人かが留任するようにしないと、苦情が取り扱われないままに放置されてしまうことがあります。ウチの管理会社はデベの系列なのですが、最初の担当がルーズで、結局、当初からの問題の解決に2年かかってしまいました。小さいマンションで理事会は4人なのですが、半数が交代するように決めて留任したので、トラブルはほぼ解決できました。

[21: 16]

悩める理事さん、>>20さん
レスが遅くなりすみません。理事残留お疲れ様です。
デベロッパーはどこもそんなもんですよね？うちのところだけだったら悲
しすぎます(^_^;)

さて、理事残留は心強い反面で本人の負担と理事会役員の早期輪番の妨げ
が生じます。
来期は理事残留ではなく、相談役とか理事補とかの役職を設け、確実な引
継ぎと、役員の早期輪番の両立が出来るよう提案しようと思って思ってい
ます。そのほかにもいろいろしないといけないことがあるのでどうなるか
はわかりませんが。。。

[22: 綾禍部]

はじめまして。
地域：関東地区
規模：24室（理事長1、理事4）
築経：築12年
役職：元理事長
年代：まもなく50歳
新築さん、準新築さんばかりの中、大規模修繕を終えた古マンションですが、
もうすぐ2回目が廻ってくる理事就任に備えて、勉強のため参加させて下さい。
当マンションもご多分に漏れず、色々トラブルも有り、デベに全戸住民で乗り
込んだりもしましたが、今は皆まあ平穏に住んでいます。宜しくお願いします。

[23: 06です]

>16さん
管理会社の担当にどれだけ優秀な人間を配置して貰えるかで、問題解決までの時間が変わってきます。根気よく、管理会社にクレームをつけ続けましょう。交代してやってきた担当サンは「新しいマンションなのにどうしてこんなにクレームが多いのか判らなかった。担当してみて全てウチに責任があったことが分かった」と言ってました。理不尽なことを言っているのではなく、当然のことを言っているということを理解して貰えれば話の通りが早くなります。系列といってもデベとアフターサービスと管理会社の間での情報のやりとりは案外乏しかったりします。
100室をこえると確かに交代した方が皆さんに理事を経験してもらって、管理組合の現状を把握してもらえるかも知れませんね。30戸ちょっとで理事と幹事で4人、さらに委員会を作って何人かがり次候補から抜けると、あっという間に廻ってきます。

[24: 06です]

>綾禍部さん
大規模修繕の時期はどのようにして決定されましたか？こちらは3年目に入りますが、修繕積立金の額が十分かどうかを含めて、検討する委員会を今年から立ち上げました。いろいろとお教え下さい。

[25: 匿名さん]

24さん
大規模修繕積立の試算は、大まかな内容・時期ともに入居時に配布されているはずです。
もちろん、それに対して細かい追加や変更を行うのですが、大抵は管理会社から計画案が出されるはずです（契約内容を確認してくださいね？）。
多くのＭＳで修繕計画は大きな理事会作業の１つでしょう？
ぜひ、専用スレを立てて頂ければと思います。

[26: 綾禍部]

>06さん
大規模修繕の時期は、25さんの仰る通り入居当初にデベの方に「10年目を目処に」と言われていましたね。で、7年目くらいから管理会社からアプローチが入るようになり、実際に実施したのは11年目でした。小規模なので入居者に「自分の資産」の意識が高かったのか、或いは入居して間もなく1階の専用使用庭を持つ方々の発案で「全戸バーベキューパーティ」をやったのが良かったのか、管理費と修繕積立金の滞納は皆無でやって来ました。屋外階段2基の塗装落ち・錆発生も、5年目くらいまではデベのアフターでやらせましたが、その後は居住者総出で削り・下塗り・上塗りしました。あまり綺麗には仕上がらなかったですが、大規模修繕まで積立金を取り崩さずに持たす事が出来たから良かったと思っています。業者見積もりだと200万強、居住者でやったら材料費と保険掛けても10万弱でしたから。こんなところで参考になりますか？

[27: 綾禍部]

>26さん
確かに大規模修繕は大きな理事会作業で、その年度の理事さんには大変お世話になりました。でも一方で通年に比べれば金がずっと沢山使えるので、管理会社さんにビフォア調査して貰うとか、いくつもの作業パターンで見積もりして貰うとか、「修繕作業受注の為のサービス」を期待出来るところも有るかと思います。
5年目くらいまでは、年毎に出てくる不具合の聞き込み纏め、デベへのクレームと改修トレース。それ以降は自分たちで出来る修繕の実施。あと年度に関係なく居住者相互間の利害調整。こんな内容の方が理事には負担が多いように思います。契約とか規定とかを盾に取った議論はうまく行きませんね、長屋のクマさん・ハッつぁんのイメージの方が、居住者間はスムースな解決が見られるみたいです(^^;。

[28: 06です]

皆さん、色んなコメントを有り難うございます。
デベからは一応の修繕の予定表や、修繕積立金の予定額を渡されていますが、実際の修繕計画との間にはズレが出てくるだろうと予想しています。また、入居したあとも見かけ上の負担額を少なくするために、積立金の他に入居時、10年後、20年後に一時金を徴集する計画になっています。
なるべく一時金はなくして均等割りにした方が負担に無理がなさそうだし・・・などという声もあって、分譲2年が終わったところで、検討を始めることになりました。
居住者総出で階段の塗装落ちの補修をやるというのは、建物への関心を高める上で非常にいいお考えですね。参考にさせていただきます。

[29: 匿名さん]

地域：東京都内
規模：6×戸
築経：1年
役職：監事
年代：かろうじて30代
皆さんの理事会は活発に活動していてうらやましいです。
当方、全く機能していません。理事会も1回開催されたきり・・・。
問題が蓄積していて、管理人から理事長に連絡いれても反応なし。
ちなみに問題とは不法駐車・ペット(管理規約でペット飼育禁止）等。
ペット禁止の掲示すればイタズラ書きされ、掲示自体破られる。
管理会社も無反応。こちらから連絡いれても無視される。
こんな場合どうすればいいのでしょうか？出るのはため息ばかりです。
理事達が全く危機感がないので、どのように行動すれば良いかわかりません。
居住者も皆、無関心。
どなたかご意見お願い致します。

[30: 匿名さん]

>29
都内のどの地区のマンションですか？

理事が集まり、理事長交代したらいいんではないでしょうか、
まだ1年間でこの状態だと、その後荒れると思います。
問題があるのであれば、最低月に1回は理事会を招集するべきでは。
組合員も分譲マンションが初めてでルールがよくわかっていない
人が多いのかと思います。まず組合員の啓蒙から始めてみては
いかがでしょうか。
幸いにも中規模マンションのようですので、劇的に変わる可能性もありますよ。
マンショントラブルの書籍も何冊もありますので読んでみたらわかると思います。

[31: 匿名さん]

>>29
普通は、組合立上げ時は管理会社が引っ張るのですが、それがないと苦しいですね。
担当者レベルも問題なら、その上役とも一度話し合ってみては？
全ての理事、及び全ての居住者が、無関心ではないと思いますよ。
最初は、言いだしっぺや引っ張り役が必要なものです。

[32: 29です]

30さん、31さん、ご意見ありがとうございます。地区は住所は都内ですけど（笑）郊外ですから都内とは言いがたいかもしれません（汗）やはり組合立ち上げ時は管理会社がある程度は引っ張ってくれるものですよね。それもないし・・・。実は組合設立前（入居直後）から個人的には何回か色々と改善事項を申し入れしたのですが全て無視されてます。さすがに怒り心頭になってしまい、担当を替えて欲しいと言いましたが、それに対しても反応なし。ちなみに上を出せ！と言っても電話に出た人間がのらりくらりとかわしてしまい、絶対出てこないのです。管理会社を変えたいと真剣に思っています。あとは自分で理事長になって他の組合員の啓蒙活動をするしかないかとも思っております。

[33: 匿名さん]

各地にマンション管理組合連合会というNPO法人があって、相談に乗ってくれます。年会費2万円くらいで、加入するとマンション管理士を無料で派遣してくれたりしますから、その時に住民参加で勉強会など開いてはどうでしょう？

[34: 匿名さん]

たぶん、お住まいの市区町村でもマンション(組合？)相談会みたいな機会があると思いますが、
問題以前の問題ですからねぇ．．．

居住者共通の問題が発生すれば多少は組合活動持ち上がるのかも。
近場の大きな組合イベントは、１年アフターとかでしょうかね。

[35: 33ですが]

全国マンション管理組合連合会に加入している東京の組織は特定非営利活動法人集合住宅管理組合センター（ＮＰＯ集住センター）
http://www.npo-syujyu.jp/
でした。管理組合の運営の仕方や、注意すべきことなどアドバイスしてくれます。

[36: 匿名さん]

＞32
まだ築一年なんだし、一度販売会社に問い合わせをしてみてはいかがでしょうか。
「そちらが選んだ管理会社はこんな状態です」と言って相談してみてはどうでしょう。
本来は言うところが違うのかもしれませんが、親切な会社なら腰をあげてくれるかもしれませんよ。

ウチのマンションも半年ぐらいの間は販売会社と管理会社と連携して管理をしてくれていました。
町内会との連絡もしてくれていたようで、ご近所づきあいもスムーズにいけたので、販売会社に感謝しているぐらいですよ。

[37: 中規模副理事長]

>>16です。以後、中規模副理事長と名乗ります。
ハンドルの通り、先の総会で副理事長就任となりました。
全組合員の思いどうりには進められないというジレンマが既に生じていますが、
この１年バランスよく進めて行きたいと思います。

>>23さん
管理会社の人ですが、去年は入れ替わりで来てくれる3人が3人とも不慣れな人
だったので難儀しましたが、今年は大分慣れてきたようで良く働いてくれてます。
クレーム処理の方はあいかわらずのらりくらりですが、書面での約束も済んで
いるので確実に終わらせるようフォローしていきます。

[38: 小規模理事長]

地域：東京都内
規模：24戸
築経：2年
役職：理事長
年代：２０代

２期目の理事長に任命されて半年少々が経過しました。

理事役員は４人づつ１年の輪番制なので、６年に一度回ってくる計算になります。
理事自体は輪番制なので問題ないのですが、
まさか一番若造の自分が理事長やるとは思いませんでした。（汗
（病院通いの方や平日は不在の方などもいらっしゃったので仕方ないのですが）

耐震偽装問題のほとぼりがやっと冷めてきたと思ったら、
今年は、マンションにとって揉め事の種である初の全世帯参加駐車場・駐輪場抽選。
これについて話す今月末の臨時総会が紛糾しないことを祈るばかりな最近です。

最近この掲示板を知り、いろいろ参考にさせて頂いている次第です。宜しくお願いします。

[39: 23です]

中規模副理事長さん
御苦労様です。
管理会社の担当さんですが、本人にこちらの言うことを聞く耳があって、やる気さえあれば、あとは理事会とのやり取りの中で成長してくれるかな、と思っています。ウチは一年目色々あって、二年目はベテランと新人のコンビ、三年目から新人さんが一人立ちしたのですが、真面目に対応してくれているようなので良かったなと思っております。
理事会も管理会社の担当さんも色んなことを経験しながらお互い成長してゆければ良いですね。

[40: 01]

竣工から２年役員やりましたが．．．３年目にも突入しそうです(笑
せっかくだからマンション管理のあれこれを勉強してます。
１年目・・マン管士の試験を知ったが申込み間に合わず。
２年目・・無事、試験申し込んだが、試験日前日まで海外旅行となり徹夜漬けで正解率6割。
３年目・・来年の試験に向けて、勉強開始．．．1月から開始予定(^^ゝ

とりあえず、まだしばらくこのサイトで勉強させて頂きます<(_ _)>

[42: 匿名さん]

地域：埼玉県
規模：１８ⅹ戸
築経：８年
役職：理事

皆さんやる気があって頭が下がります、実は少し困っていて以前理事をされてた方が
親睦会好きで何かあると宴会をしようとします、お金は組合費からなので
居住者から質問を受けます、断っているのですが何度も言ってきます
親睦会が開かれたのは２回で貸切でお酒を飲むとゆうことです
総会で取り上げられたのでしないことになりましたが、最近また出来ないかと言われました
理事長も検討しますとしか言えません、今年その方は役員ではないですが
来年立候補するそうです、どう対応すれば分かってくれるでしょうか

[43: ずっと前理事長]

地域：九州地方
規模：小規模マンション
築経：築２十数年
役職：色々経験
年代：６０代
初代理事長を２年して、その後時々色々な役員を引き受けています。
マンションの住み始めは３０代最後位です。
購入時に理事長を頼まれ引き受けましたが、全てが未経験のこと、
１年間は自分なりに勉強をしました。
２年目以降は、前者の轍を踏むなとの教え通り、他の管理組合との交流を深めました。
また、法律の勉強会にも出席して、区分所有法の理解につとめました。
大規模改修や管理規約の改正、未収金の回収や競売事件の対応も経験しました。
管理会社は悪質ではないので、最初から同じ会社です。
今後の課題は、居住者の高齢化対応と建て替えを見据えた修繕計画の見直しです。

[47: 匿名]

マンションを購入し住み始める年齢は、３０代が多いと聞きますが、
この年齢の方々は、最も仕事に集中されている年齢です。
なかなか管理組合の役員は引き受けてはくれません。
役員をする方が居ない事から、輪番制がスタートする場合が多いようです。
輪番制が守られていると留任する様なことにはなりません。
ただし、輪番制の場合、やる気がない方、自分勝手な方、
この１年で何とか金儲けをと考えている方等、が居る場合に
必ず当たってしまいます。総会では輪番制の為、否決は出来ません。
自薦や他薦でも同様の事が起きますが、総会での否決は可能です。
居住者の全員が管理に興味を持ち積極的に参加すれば問題は起きません。
留任に話を戻しますが、留任が悪いわけではありません。
継続的な面から見ればメリットの方が多いと思います。
ただし、同じ方が長年すると考え方や方向性に偏りが出てくる場合が多く
その点がデメリットと言えます。
中には、肩書きと業者からのお土産を目当てに留任される方も居ますが、
組合員が目線を替えずに見つめれば、異常な動きは見えてくるものです。
自分の住むマンションです、「自分自身で管理する」のが当然です。
できない処は仕方がないから管理会社に手伝わせれば良いのです。

[49: 匿名]

役員の任期を２年とし（監事は除く）１年ずらして毎年半数改選にすればよい。

[50: 匿名さん]

>42さん
過去ですが私のマンションでも役員が勝手に管理費からタダ酒親睦会をやっていました。
これは管理費泥棒の犯罪行為をしていると言う自覚がないのです。

今は役員の親睦会は自腹が当たり前と取り決めました。
管理費は住民の大切な財産です。
役員が身勝手に管理費から親睦会をやっていたなら泥棒と同じだと断言して下さい。

管理費から払うのは明らかに管理費泥棒の犯罪行為です。

その酒好き住民には管理費からの親睦会は一切厳禁、管理費泥棒の犯罪者になると強く言い切って下さい。

もし親睦会をしたいなら今後は全て自腹の割り勘でやるようにと、総会の住民の皆さんの前で取り決めて下さい。

[55: 匿名さん]

>42さん
役員や住民とのコミュニケーションの親睦会は良いと思いますが、基本は割り勘が常識です。

話しても理解できない人なら、この方が理事長になる前に臨時総会を早急に開いて管理費の流用は厳禁にするよう議事録にして下さい。

>51さん
役員報酬は管理規約や議事録で住民の皆さんが了解の元で決めたことなら管理費泥棒には当たりません。
正当な報酬です。
管理費泥棒と思うなら総会に議題を提案して報酬を廃止にするか多数決をして下さい。

[56: 匿名さん]

自分達の住居を管理するのに理事に報酬って何？　
ましてや立候補までしてとかかい
年寄りのアルバイトか？　
所有者皆で仲良くやれよ　金なんか貰ってんじゃないよ　
それが共同住宅とか集合住宅　団地だろ

[58: 匿名さん]

別に他所のマンションが管理費支出で宴会やろうが役員報酬出そうがどうでもいいけど、他所事ながらガマンならん人って沢山いるんだね。

[59: 匿名さん]

だから、報酬貰ってるのを公言しなくて良いだろ、よそ事だし無意味。
どうせ古い団地で年配者の多い所ですよ、論外でしょう。

[66: 匿名さん]

そうだね、立候補とか言うのはたいがい定年退職者か御隠居さん。
暇なんでしょうねー　　　　釣りにでも出かけたら良いのにねぇ　　　笑

[68: 匿名さん]

お～釣れるかな、管理組合自己紹介なんだけど。　　もうちょっと！

[69: 匿名さん]

まぁ、お年寄りにはスッコンドイテもらいましょうね。
暇で屁理屈多そうですから、組合運営の妨げになりますよ。

[73: 匿名]

>72

一人一人判断するのには賛成。それができれば総会決議も得ずに勝手にコンセントの増設とかやってしまう様な困った理事長の再任だけ阻止することも可能になる。

マニフェストなんて言っている奴は嘘つきな奴だから信用できないので無駄。

[76: 匿名さん]

おたくら御隠居さんかな、管理組合活動くらいで大袈裟ですよ。
仕事無くして退屈でしょうが、あまり出しゃばらないようにね。

[79: 匿名さん]

>73
>77

私のマンションの場合だと、共用部分のコンセントを増設するなら、現存するコンセントのすぐ隣に外観を変えずに２口を４口にするくらいなら総会の決議は不要ですが、新たに子ブレーカーを増設したり、露出配線になったり、コンセント自体が壁などから飛び出すような外観が変わってしまったり、高額な工事金額になる場合には、総会を開く前に居住者全員に知らせ、その返事によって、承認する人が少なく質問などが出た時には、詳しい説明をし質疑応答をするために臨時総会を開く場合もあります。

また、金額が安いものであっても、外観などに関することなら、居住者全員に知らせて行うようになっています。

少々手間がかかりますが、無駄な金を使わないと言う実質的な節約ができますので、みんな協力的です。

[81: 匿名]

>80

共用部分の変更については区分所有法に載っているからそちらを見てもらうとして、それと光熱水道費を一緒にしたら駄目だよ。

[83: 匿名]

＞８０
最近の各管理規約は、標準管理規約がモデルとして使用される事が多いようです。
（ただし、悪質な業者が絡む場合はこれには当たりませんが。）
標準管理規約には、管理費の経費充当条項があり、
細目にわたり支払い項目が記載されています。
また、業務の条項の中で財産の管理運営の具体的な方法が書かれています。
理事（理事会）の業務は総会で決定された事項の執行であり、
予算案が決まっていれば、その予算案に沿った執行をしなければなりません。

[85: 匿名さん]

>>50
>>55

分かりやすい回答ありがとうございます、押しの強い人で対応に困ってました

臨時総会を開いて対策をとるようにします。

[88: 匿名]

管理会社は何処で元を取り返すのかな。
なんて考えると支援業務の内容を詳細に確認しなければいけませんね。
理事会もなめられたものだ。

[89: 匿名さん]

↑
そんなの当然、商売ですよ。

此処は敬老会ですか、そんなに懇親会が好きですか？　

[91: 匿名さん]

年取るとひねくれますね、お歳暮まで要求かな。

[93: 匿名さん]

会社勤め御払箱になっても性格変わらんのかな、退職したらただのお爺ちゃんですよ。

物欲しそうな顔するなんて、だから年寄りに組合活動させるとろくな事が無い。　

[95: 匿名さん]

燃料とか言う管理組合とは付き合いしませんよ。
いまはそんな経費は出ません、数百戸の大型団地なら菓子折り一つくらいですかね。
何様のつもりですか、たかがショボイマンション管理組合ごときで。

[97: 匿名さん]

↑
趣旨違いレスは削除依頼しましょうか？

[110: 匿名さん]

>>95
菓子折りぐらいでいいと思います、理事長が担当を個人的に飲みに誘ってましたが、付き合う必要はありません
その担当は断れなかったのか飲み会に参加してしまい
次にあったときは理事長に呼び捨てにされてました

理事会役員にも商品券など持ってくるようになったので丁寧に断りました
居住者に癒着してると思われるのは嫌なので

[111: 匿名さん]

役得だから貰ったらいい。「くれるモノは拒まず」これ役員の鉄則。

[112: 匿名さん]

正義感の強い組合員は「何やってんだ！」っで言ってくるんです
後々揉めても面倒だし金品に関する物は貰ってないですね。