理事役員報酬について教えてください

[元理事長]

築2年 約30世帯 理事役員4名2年任期 半数入替え制です。
理事会は、毎月約2時間弱、理事会以外はメールでのやりとりをしています。
第2期までは、立候補により理事が決まりましたが、第3期より立候補無く、輪番制も整っていない状況の中、今後の理事選任に不安を感じています。
今現在輪番制を含めて、役員報酬を考えています。
報酬の考えに至った経緯
総会で出欠・委任状・議決権行使を提出しない組合員が既に1割居ます。
総会は約半数しか出席しません。その様な状況下、輪番制により無理やり理事に指名しても組合として利益にならないと考えます。
役員は、ボランティアでありますが、組合活動に非協力的な方と協力的な方の不平等を感じ、非協力的な方のペナルティー的要素を踏まえた役員報酬制を考えています。
協力的な方が活動しやすい環境を整えたいと考えています。
財源は新たに組合員より活動費として徴収し、役員報酬とし支給を考えています。
総ての組合員が理事を務めれば、納めた金額と報酬として得る金額が同じ様にしたいと考えています。
案として1組合員月200〜300円徴収、年2400〜3600円負担
役員報酬は、年24000~27000円
以上が案です。
期により役員負担にも差があり、理事会に出席しない役員にも報酬を払うのかなど問題も多いですが
まず、役員報酬制をとられているMS情報を教えて下さい。
次に、役員報酬に関してのご意見をお聞かせ下さい。
長文最後まで読んで頂きありがとうございます。何卒宜しくお願いいたします。

[201: 近所をよく知る人]

つまるところ、年間いくら支出されるのかが問題かと。

[202: 物件比較中さん]

>>199
「理事会」が「自治会費」から出費の時点で理解不能になりました。

[203: 匿名さん]

202さん
199です
マンション（６２０世帯）の自治会です。
理事の忘年会を家族同伴で１人８０００円の予算で４５名で合計３６万円を自治会費から出すそうです。（すでに執行委員にて承認済み）
このほかにもイベントがあると打ち上げで５万円前後を自治会費から使います。
という意味でした。わかりにくくすみません

[204: 匿名はん]

>>199
>理事の忘年会を家族同伴で１人８０００円の予算で４５名で合計３６万円を自治会費から出すそうです。

自治会でOKがでてんならいいんじゃない。
（あとで責任を問われるのは自治会だけど）
でもなんで理事会の忘年会に自治会が費用をだすんだろうね？

[205: 近所をよく知る人]

多いと思いますが、
詳細がないと回答のしようがないかと.....。

忘年会 @8,000 = 36万
打ち上げ @1100 = 5万（役員限定？年間何回？）
役員報酬　@?

役員の入れ替えは行われている？

ちなみに、うちは管理費からの支出は一切なし。
輪番以外はサービス精神のある人しか役員をやりません。

[206: 新米理事]

＞理事の忘年会を家族同伴で１人８０００円の予算で４５名で合計３６万円を自治会費から出すそうです。（すでに執行委員にて承認済み）
このほかにもイベントがあると打ち上げで５万円前後を自治会費から使います。

　当然、掲示板などで６２０世帯の住民に知らせているのでしょうね？そして賛成、反対のアンケートとったうえで執行委員なるものが承認しているのでしょうね？そうでなければ執行委員が承認しても、私だったら理事の一人としてアンケートをとることを強く主張し、アンケート結果が出るまでは上記の出費には反対します。

[207: 近所をよく知る人]

「理事」というのは「自治会の役員」のことか「管理組合の理事（役員）」なのか、はっきりしたほうがいい！

[208: 近所をよく知る人]

理事会の役員のことでしょ。
管理組合の円滑な運営を図る目的で、自治会があって、
管理費の一部が自治会費として予算組されていると認識していましたが...。

[209: 匿名さん]

>>208
理事会は、区分所有法に定められた管理組合の理事会
　共同財産の管理を目的として、区分所有者全員の加入が
　法律で義務づけられているマンション管理組合の運営をする団体

自治会は、民法上における権利能力なき社団、即ち任意団体
　ただし、地域コミュニティの重要性が認識されてきたこともあり、
　地方自治法で「地縁による団体」と規定され、法人格を取得する場合もある

要は、
理事会は区分所有者総員加入義務の管理組合の一部、
自治会は任意加入団体の一部
ってことで、まったくの別組織です。

ま、理事会が自治会に勝手にお金出すのは法的に問題だけど、
自治会が理事会に寄付してくれるのは全然構いませんけど。

[210: 近所をよく知る人]

>>209
またその話か。
標準管理規約に示されている管理組合の役割を読め。
あなたのところの管理規約にも同等の記載があるはず。
財産管理だけが目的で結成されていますか？

[211: 大規模（500↑）理事]

>>209

またその話か。
住民間のコミュニケーションなんて、管理組合ではオマケの業務だよ。

理事会の忘年会で40万円の支出が妥当かどうかは組合総会で
どう判断されるかだと思うよ。

忘年会費予算として当初より計上してあり、総会で承認されて
いれば無問題だと思うが、理事会活動費とかそういう類の予算を
「余っているからって使っちゃう」のは民度が低くないかい？
もしくは、管理組合予算における「自治会費」なるものの使用用途に
おいて、「理事の忘年会」が適正かどうかではないでしょうかね？

[212: 211]

211の修正...orz

誤）>>209
正）>>210

[213: 近所をよく知る人]

>>211
話がだんだんズレてるよ。
>>208->>210に「忘年会で40万円」とか「余っているからって使っちゃう」とか書いてない。

俺の主張は、
A.忘年会で40万円→×
B.余っているからって使っちゃう→×
C.住民間のコミュニケーション→△
D.居住者間のコミュニティ形成→○
E.共同の利益を増進し、良好な住環境を確保する→○

DとEが自治会と管理組合で重複している。
出来なくても及第点は貰えるが、出来ないと満点は貰えない。
500戸超すと難しいと思うけど、決まってい事には前向きに取り組むべきだと思う。

[214: 211]

>>199
そもそも、管理費における「自治会費」って科目って何でしょうかね？
管理規約なりに使用用途の記載あるのでしょうか？それとも自治会費と管理費を別々に
集めていて、その自治会費から組合理事の為の支出をするということでしょうか？

「執行委員の承諾済み」とカキコミがあったと思いますが、委員って何？
（担当理事ってことでしょうか？それとも自治会役員？）組織として決裁権限のルールとか
しっかりしている必要あると思います。（○万円以下は理事会決裁　○万円以上は総会決裁
とか...）

報酬以外に40万円近い支出を「理事（含む家族）間のコミュニケーション（一部組合員の
コミュニティ形成支援）」で支出できるってどうなの？　うちのマンションでも理事会の
忘年会を先日やりましたが、理事会費とか余っていたけど「誰に（組合員）何言われる
かわからないから」と理事の総意で任意参加の自費でした。

管理組合と自治会がごっちゃになるとこういう弊害があるんだねφ(..)メモメモ

>>212

>C.住民間のコミュニケーション→△
>D.居住者間のコミュニティ形成→○
>E.共同の利益を増進し、良好な住環境を確保する→○

居住者と住民の使い分けがわかりません。
C/Dの違いは「コミュニケーション」と「コミュニティ形成」という言葉だと思いますが
そこを指摘なさりたいのでしょうか？正しい引用ではなかったことはお詫びします。
（ニュアンス的には、ほぼ通じると思うのですがｗ）

うちのマンションの場合、コミュニティ形成については規約には盛り込まれたものの、
どう管理組合が絡んでくるべきか暗中模索という段階。今のところ「出たとこ勝負の
総会マター」となっています。
※自治会という、いるのか、いらないのか、ハッキリしない組織は立ち上がっていません。

[215: 新任理事]

意識の高い理事がいれば、
１００戸以上のマンションなら３００万程度の管理委託費の削減ができるよ。
各社に見積もり依頼したり、他の管理会社と打ち合わせしたり
電話代など持ち出しも多い。
当然、本職に影響がでるのでその分補填が必要との考えがある。

個人的には払ってもよいと考えるけどどうかな？
管理会社に年２００万～３００万払うくらいなら（相場より高い金額分）
頑張って値下げ交渉に成功した理事さんなら年100万は払っても良いかも。

もちろん、これは現行より管理費が下がることが条件です。
所詮、管理会社は自社の利益優先にしか仕事はしませんよね（営利企業ですから）
理事報酬が高額でも、修繕積み立て金が潤沢に貯蓄でき
且つ、月々の管理費が安ければ資産価値があがるので歓迎です。
結局は、自主管理に行き着きますが、
所詮、無料のボランティアなら管理会社にぼられるだけですよ。
マン管士に依頼しても良いけど、似たりよったりですよ。
理事の利益＝MSの利益となるほうがメリットが大きいと思います。

自分が住んでいるＭＳでもし管理会社にぼられて修繕積み立て金が不足するなら頃合をみて住み替えを考えます。
内のMSは、理事報酬を高額にしています。
これは管理会社への支払いの値引き交渉に成功した実績からです。（＊管理レベルはグレードアップ）
管理費の徴収金は値下がりしました。（相場より少ない）
将来に渉る修繕積み立て金の不足も解消しました。

月に１回程度、理事会に顔を出す管理会社の社員に高額な金額をだすより、
毎日MSのことを考えている人に支払ったほうがよっぽどメリットがありますよ。
内のMSは輪番制ですが、立候補でもなれるのでだれでもが報酬を受けることことができます。
ただそれでも、理事のなり手は少ないので今のところ定年退職した方にお願いしています。

植栽なども、草取りなどに業者に数１０万払うより住民で有償ボランティア募集したほうが遥かに安くできる
費用１家族２０００円、３時間のイベント、ジュース代など
こうしたイベントも内の理事さん達はやってくれます。
自分達の報酬は自分達で捻出するという意識がたかいです。

[216: 匿名さん]

日頃の憂さ晴らしご苦労様です。

[217: 匿名さん]

管理会社に支払う金額を下げてもサービスの低下になれば意味がありません。
管理費が安ければ資産価値があがるとはどういうことですか？
委託業務費はフロントの支払に対してではないですよ。
管理員の人件費、ＥＶの保守点検費、給排水の点検費、消防点検費、清掃費、基幹事務費等が入っているんですよ。
輪番制であれば報酬は基本的にはゼロです。委任契約とはそういうものですよ。
しかし、若干の報酬はいいのかもしれませんが。そうしないと欠席者との差がつかないので。
私も１昨年定年退職しまして、これからはボランティアとして理事もやる予定です。マン管の資格も取得しました。
私どもの組合も輪番制です。任期は１年、一部２年です。
来年理事が回ってきますのでできれば２年はやりたいですね。

[218: 新任理事]

>>217

大規模MSでの管理を前提に記載します。

>管理会社に支払う金額を下げてもサービスの低下になれば意味がありません。

当然です。サービスを下げずに金額を下げるのが理事の腕の見せ所です。
ご存知でしょうが、管理会社は理事会の下請けですよ。
管理会社がMSを管理しているのではなく、理事会が管理していることを自覚すること。
入居時の委託契約の金額はかなり高額な利益を管理会社が得ていることをご存知ですか？
清掃費を下げるとサービスの低下につながりますのでお勧めしませんが、
EL費や各種点検費は削減してもサービスの低下にはつながりませんよ。
同業他社に見積もりを取ることで同等以上のサービスで費用が安くなるのは珍しくありませんよ。


>管理費が安ければ資産価値があがるとはどういうことですか？

住民が払うものは管理費＋修繕積立金、管理費が安いほうが修繕積立金が多くなる。
管理費が安くなった分、修繕積立金をあげることが前提です。あげなくても管理費の余剰金が修繕費になります。
修繕積立金が多いと必然的にメンテナンス費にお金をかけるのでMSの資産価値があがる。
管理会社の見積はこのメンテナンス費も高額になりがちですので適正な価格で（できれば管理会社に）発注しましょう。
あと、中古物件を売りに出すときに有利です。
管理費＋修繕積立金が適正なら、理事の報酬があってもなっとくして頂けます。


>ボランティアとして理事もやる予定です。
有償ボランティアをお勧めします。
１００戸以下のMSなら資金がないので無償ボランティアでもしかたないですが、
１００戸を越えるMSは有償ボランティアでしっかり管理していただきたいのが本音です。
１００戸以上で月の管理費が１万以上ならチェックしましょう。

[219: 匿名さん]

>>218
あなたは委託業務費のうち、管理事務費の月当り１戸の相場を知っていますか。ＥＶ保守点検費のフルメンテで１基あたりの点検料の相場は知っていますか、デベ系と独立系の。
消防点検費は１戸当りいくらが相場ですか。設備点検費の項目別の相場を知っていますか。
清掃員の一人当たり時間給を知っていますか。管理員の賃金でマルティプルを含んだ賃金の相場を知っていますか。
そういったことはしらないでしょうね、そういうことも知らないで管理会社に支払っている経費が高いとは何を基準にしているんですか。

管理費の余剰金は修繕積立金にはまわせません、回せるのは駐車場料金や専用庭等の使用料です。
長期修繕計画に基づく繕積立金の１戸当り月の金額は計算できますか。
管理費と修繕積立金の適正価格は勘で出しては意味がありません、計算と相場をしっかり掴んでなくてはだめ。

１００戸以上のマンションで管理費が１万以上はその内容次第だよ。例えば、管理員や警備担当が年間を通じ
２４時間３～４名常駐するマンションもあるんですよ。
だから、全て各個ごとに計算して高いか安いかを判断できなければ何の意味もなさない。
当然私は上記のことは全て調べているので自分のところの委託業務費が高いか安いかは判断できるよ。
あなたも勉強してね。

[220: 匿名さん]

＞管理費の余剰金は修繕積立金にはまわせません、回せるのは駐車場料金や専用庭等の使用料です。

５月からの委託契約では、管理費（収納口座）の余剰金は修繕積立金（保管口座）に一ヶ月以内に移さなければなりません。

[221: mizyoka]

うちのマンションは前の管理会社問題がある事実が判明したので総会で区分所有者の投票にて
管理会社を変更を決議し、新管理会社の助言もあり全ての費用を見直して一般会計から
毎期約５００万の剰余金を出しています。
その剰余金は定期総会にて修繕積立金に移すことを決議しています。

それまでは理事の手当ては年１万～２万でした。理事会に参加する人数にも問題がありました。
そこで新管理会社の助言を頂き、下記の議案を総会にて議決しました。
　　
①理事手当　　　年６万円
②いかなる理由であれ理事を受けない人は免除費として６万円を管理組合支払う。
③理事会の出席回数に応じて理事会の判断で減額する。（やもえない理由なのか判断）
④理事会の召集に対して全く無視する方は定期総会にて６万円を支払うことを決議する。　　
⑤理事長、会計、監事は最長で３年までしか出来ない。

直ぐに否定的な書き込みしかしない皆様、心待ちしています

[222: 匿名さん]

こんなのに同意するマンションの組合員の顔を見てみたいが、実在はしないでしょう。

[223: 匿名さん]

>>221
理事は委任契約です。委任契約なのに受けないからといって６万円支払えというのは法的に無理です。
管理会社も全然知識がないんですね。
理事手当て６万は高すぎます。理事長の年６万なら分かりますが、理事の仕事は殆どありません。
せいぜい月１回の理事会に出席するぐらいです。年間１万で十分です。
兎に角忙しいのは理事長です。
理事は会計担当は管理会社が全てやるし、副理事長は理事長の補佐といっても殆どすることなし。
監事も１年に１回監査するだけだしね。
管理会社の変更により年間５００万程度の削減はたいしたことありません。最初が高かっただけで値下げ交渉を
やらなかったからです。現在の委託業務費も安いかどうかはわかりません。２１９に書いてあるように、分析してから判断すべきです。
管理会社に支払っている委託費が相場と比べて高いかどうかは計算すれば分かることです。
適正修繕積立金についてはもっとはっきりわかるでしょう。長期修繕計画により３０年の総経費が試算されているでしょうから、それで計算すれば１戸当り月の必要修繕積立金がいくらになるかわかるでしょうから。

[224: mizyoka]

きた、きた、きたあ～。（織田裕二風）（笑）
早速、食らいついてきてくれてありがとう。
それが実在するんですねえ。見に来て頂戴！（財津一郎風）

常識ある皆様、大変失礼しました。

管理人様
ありがとうございます。このようなサイトを立ち上げてくれて。感謝致します。

私が書いた理事手当他は、定期総会にて提案して区分所有者の皆様で議論して決議しています。
なにか問題でもありますか？
それが出来たのも管理会社を変更したからです。今では修繕計画の予定金額を超えています。
管理会社を変える前は、滞納金は３、４年で数百万円になり修繕積立金は年に一千万円にも
届きませんでした。悲惨な状況でした。

適正な価格は誰が決めるのでしょうか？常識ある方は直ぐに分かりますよね。
それはお金を払う側です。マンションの場合は区分所有者の皆様です。
そのために総会で議決するのです。
管理会社、理事会（理事長）が決めるのではないのです。

否定的な書き込み、どんどん下さいねえ～。楽しみにしていますよ。

[225: 匿名さん]

規約や総会で決議したものはマンション内では優先します。しかし、法律と比較すれば当然法律が優先します。
理事にはなりたくない、お金も払わないという者がいたら強制的に取ることはできません。
反対者が裁判をすれば組合側は間違いなく１００％負けます。しかし、裁判にしなければ規約どおりです。
適正な管理委託費は計算で出すべきです。誰が決めるとかいうのではなく計算すれば適性価格が出るでしょう。
その額を知ってその通りにするかどうか決めるのは組合員です。例えば掃除を例にとれば、週３回で２人で１日３時間で計画をするか、週６回で３人で１日５時間にするかは組合員で決めればいいことです。
そういう基本的なことがわかってなくて、管理会社から提出された管理委託費が高いとか安いとか判断できるわけはないでしょう。

[226: 匿名さん]

理事の手当て年間６万円は一律なんですか？
管理者でもある理事長も一緒なんですか？

[227: 匿名さん]

>>224
あなたは１戸当り月の修繕積立金の適正価格は計算できるんですか？
ちなみにあなたのマンションの修繕積立金を１戸当り月いくら値上げすれば長期修繕計画の
全部の工事をすることができるんですか。
こういうの計算できます？
修繕積立金がいくら必要なのかもわからないでしょうね。

[228: mizyoka]

否定的な皆様へ
いらっしゃいませ～。また、お客様です。商売繁盛です。
うちマンションの心配をして頂きましてありがとうございます。
でもおかまなく。あなた方を頼りにはしませんから。
これからのどんどん否定を繰り返してくださいね。楽しみです。
申し訳ありませんが、私は本業がありますのであなた方のように平日の定時間内での
書き込みは出来ませんのであしからず。お相手は深夜、休日です。
私も残念です。本当にごめんなさいね。

常識ある皆様へ
このような高額な手当てにしたのは理由があるのです。その前にコストダウンをしなければ
区分所有者の皆様も納得しなかったでしょうが。高額手当を出しても年約５００万の剰余金です。

新しいマンションに入居される殆どの方々は賃貸と分譲の管理の違いを知らないでしょう。
私もそうでしたが、管理組合？理事会？理事長？何それ？って感じでした。
当然、進んで理事になる人もいません。理事会が正常に機能しなければそのつけは皆様へ
きます。まずは理事会に来て頂けなければなりません。最初はわからなくて当たり前です。
聞くだけでいいのです。どうしての理由があり、理事になれない人もいるでしょうし、
どうしての理事をしたくない人もいるでしょう。公平にするために免除費をもうけました。
最近、不在区分所有者に対しても上記内容で費用を負担を認めると判決が出ていました。
今では、２～３名は翌年も理事を進んで受けてくれる方がいます。

理事長と会計は理事よりも数万円高いです。やる仕事が多いですから。
これも定期総会で区分所有者の皆様で議決しています。
理事を受けない方は６万円払っています。理事会が決めたことではありませんから。

[229: 新任理事]

大雑把にまとめると
理事（理事長含む）の報酬は高額の方が断然いいね。
ただし、条件をつける必要がある
理事報酬は年６万～３０万（月割りで理事会などの仕事の状況をみて支払う）
戸数が増えれば報酬も増える。金額は適当なのでMSの状況に応じて決めればよいよ
また、必要に応じて委員会を設置して別途報酬を支払う

例えば、理事会貢献度で報酬を支払う規定を設けて
理事長（年12万）
理事（年8万）
修繕委員会委員長（年6万）
修繕委員会委員（年3万）なら
A理事長（年12万）兼、修繕委員会委員（年3万）計15万
B理事（年8万）兼、修繕委員会委員長（年6万）14万　
C理事（年8万）理事会出席率50％、報酬4万
電話・交通費などの経費は別途定める。などにするとよい。

いい加減な管理会社に高額報酬を払うより理事会運営費と修繕費にした方が遥かにメリットが多いのは明白。
大手デベの１００戸以上のMSなら管理委託費の相場など知らなくても、300万程度なら理事達がやる気になれば
値下げは簡単にできる。
それに相場などは、他社に見積とれば分かるのさ。ネットで検索すれば分かるのさ。管理人・清掃代などは人件費計算すれば分かるのさ。
ここでごちゃごちゃ言っているのは、おそらく管理会社関係の人間だね。
高額報酬で理事達にやる気を起こされたら一番困るのはだれでしょうかね。
内のMSは値下げ交渉に成功しその原資の約２５％を理事報酬にしています。
（しかもサービスレベルは落とさずにグレードアップしています。）
残りの５０％を住民に還元して２５％を修繕積立金にしています。
注意するのは値下げ交渉に成功せずに高額報酬は確実に住民から反発にあいますよ。

[230: 新任理事]

>>227
>あなたは１戸当り月の修繕積立金の適正価格は計算できるんですか？
>ちなみにあなたのマンションの修繕積立金を１戸当り月いくら値上げすれば長期修繕計画の
>全部の工事をすることができるんですか。
>こういうの計算できます？
>修繕積立金がいくら必要なのかもわからないでしょうね。

長期修繕計画などの計算は管理会社にやらせれば済むこと。
赤字になるような長期修繕計画を作成するなら管理会社を変更すると宣言すれば、結構まともなものが出来るよ。
それか、外部に依頼するとかすれば良いよ。
こういうお金はケチっちゃいかんよ。
値下げに成功すれば豊富な資金で理事会主導でいろいろできるメリットがあるよ。
余剰金年500万、10年で5000万、これだけ資金があれば、
屋上にソーラーパネル設置したり相当いろいろ出来るな。

[231: 匿名さん]

>>230
長期修繕計画は現在の所、管理会社が提出します。
どこが計画しても基本は変わらないでしょうから大差ありません。
要は、それで必要修繕積立金がいくらなのかぐらいは掴んでおかないとね。
値下げに成功したとか有頂天になっているけど、大規模修繕時に積立金が足りなくて借入れか一時金の徴収をしなければならないようになるかもね。
第１回目の大規模修繕は１２年～１３年後にやってくるよ。
工事の費用がどれくらいかかるのかも分からず、ただ修繕積立金が増えた増えたと喜んでいるけどね。
必要修繕積立金の１戸当り月の額も計算できないのに。
まったくノー天気もいいところだね。笑っちゃうぐらい幼稚な考えしかできないんだから。
あなたのマンションはいずれスラム化するでしょう。いずれ次の引越し先を考えていた方がいいよ。

[232: 匿名さん]

＞長期修繕計画は現在の所、管理会社が提出します。
管理会社とその親会社を含む関係会社に知らされ、それらの収入源にカウントされていますね。

[233: 匿名さん]

>>232
そうではなく、現在は管理会社の基幹事務としてどこでもやらなければならない業務になっているんです。
工事はどこがするか分からないので収入源とは関係ないですよ。
デベ系なら親会社が工事を請け負う確率は高くなるでしょうが、別にそこに依頼する必要はないでしょう。
自分達組合で決めればいいことです。管理会社にバックリベートを取られないようにすることが大切ですよ。
２３０みたいないい加減な組合はいずれ困るでしょうね。
何も知らない者が組合を牛耳っているので。

[234: mizyoka]

一方的な否定しかしない皆様へ
勝手ながらあなた（あなた方かも？）は今後「その他のもの」呼ばして頂きます。
（lostの見すぎでしょうか？）
あれ～。私に書き込みに食い付かなくなりましたね。どうしたのでしょうか？
火付け役は私の書き込みですから、私以外の人の書き込みに食いつくと善良な方の迷惑になるでしょう。
標的は私だけにしてね。
免除費をもうけたら訴えられて100％負けると断言された方どうしたのでしょか？
区分所有者は利益も不利益も公平だという私の考え方に反論をお願いします。

他の掲示板に相談にも私の書き込みに反応しなくなったし、困るなあ～。
このまま無反応であれば匿名で書き込むしかないかな。
そしたらまた即、反応してくれるでしょう。
何卒、何卒、宜しくお願い致します。

[235: 匿名さん]

＞そうではなく、現在は管理会社の基幹事務としてどこでもやらなければならない業務になっているんです。
おたくの規約は総会決議事項にはなっていないんだね。改訂すべきです。
＞工事はどこがするか分からないので収入源とは関係ないですよ。
そこが素人です、修繕計画のない年度はその組合には関心をしめしませんが、時期に近づくと業界上げて横の連絡、役員などへのアプローチを始めるのです。

[236: 匿名さん]

>>235
あなたは大規模修繕工事の時、工事施工業者を募集して１社に決める時の方法を知っていますか？
しらないでしょうね。
管理会社や設計・監理会社の言うとおりにやって組合はただそれに従うだけ。そしてバックリベートを最低工事費総額の10%をもっていかれることになる。
大規模修繕工事の時は、管理会社や業者を最初の募集の時から一切排除して組合だけで決められなければバックリベートは取られるでしょうね。例えば工事費２億の10%は２千万ですよ、大きいでしょう。
総合評価方式と入札評価の計算方法がわからなければどうしようもないですけど、わからないでしょう、あなたには。

[237: 匿名さん]

＞工事費２億の10%は２千万ですよ、大きいでしょう。

貴方以外の例と思う心のわびしさよ。

[238: 匿名さん]

バックリベートってもっと大きいの？
管理会社は何もしないのに儲けすぎ。

[239: 匿名さん]

管理会社はバックリベートを殆どの会社がとっているよ。
大体５％～２０％の範囲。
全然繋がっていないと思っていても施工会社は今後のことをちらつかせて要求するからな。

[240: 匿名さん]

管理会社にバックリベートはつきものだね。
どうやったら取られないようにするかが難しい。
建築業界は奥が深い。

[241: 新任理事]

管理会社のバックリベートはいたしかたないと考えています。
ようは、バックリベートを少なくできるかという問題かな。
建築業界は奥が深い。
委託契約書で、あらかじめリベート（５％程度）を設定して契約するのは可能？
バックリベートが発覚した場合に返金の条項を付けておくとかできないかな？

いっそのこと管理会社変更とあわせて見積取ったほうがよいかな
大規模修繕の見積がいい方に管理会社ごと変更する議案を総会でとおしたら
現管理会社の見積は相当まともなものができるかもしれん。
施行後の保障の心配も少なくなるしね。

[242: 匿名さん]

>>221 mizyokaさん

>③理事会の出席回数に応じて理事会の判断で減額する。（やもえない理由なのか判断）

どうでもいいんだけどさ、
やもえない　じゃなくて、やむをえない　が正しいんじゃないかな。
変換ミスじゃなく、言葉を間違えて覚えているのだろうね。

[243: 新任理事]

>長期修繕計画は現在の所、管理会社が提出します。
>どこが計画しても基本は変わらないでしょうから大差ありません。
>要は、それで必要修繕積立金がいくらなのかぐらいは掴んでおかないとね。
>値下げに成功したとか有頂天になっているけど、大規模修繕時に積立金が足りなくて借入れか一時金の徴収をしな>ければならないようになるかもね。
>第１回目の大規模修繕は１２年～１３年後にやってくるよ。
>工事の費用がどれくらいかかるのかも分からず、ただ修繕積立金が増えた増えたと喜んでいるけどね。
>必要修繕積立金の１戸当り月の額も計算できないのに。
>まったくノー天気もいいところだね。笑っちゃうぐらい幼稚な考えしかできないんだから。
>あなたのマンションはいずれスラム化するでしょう。いずれ次の引越し先を考えていた方がいいよ。

将来の大規模修繕や必要修繕積立金の１戸当たりの月の額などは管理会社にやらせれば済むこと。
実際の金額なんて時期が来て相見積をとるまでわかるわけないでしょう。あくまでも目安だよ。
値下げに成功すれば、計算した１戸当たりの管理費の月額は当然やすくなくなる。修繕積立金は多くなる。
算数のできない理事さんがいると大変ですね。
内の理事会は高額報酬を払っているので、細部まで行き届いた管理をしてくれます。
当然、管理費＋修繕積み立て金の金額も相場より安いですよ。


あなたはどちらを選びますか？
どちらも管理の質は同じことが前提
Ａ、管理費１．５万＋修繕積立金１万
Ｂ、管理費１万＋修繕積立金１．５万

選択した理由も教えてください。

[244: 匿名さん]

>>243
長期修繕計画から割り出した修繕積立金の計算を管理会社にまかせておけばいいというけど、じゃあその額を
聞いたことがあるの？そしていくらなのか知ってるの？
修繕費の節約は値下げもあるけど一番の大きな要因は修繕周期の先延ばしですよ。
工事は内容の質を落せば又、やるところを減らせはいくらでも安くできますよ。
管理費はやっている管理の内容によってどうにでもなるけど、修繕積立金は相場より安いというのは何を基準にしてるんですか。
何も知らないのに相場をいっているけど、まったくナンセンスというか頓珍漢だね。
あなた自身であなたのマンションの修繕計画から１戸当り、月の必要修繕積立金を計算してみてください。
それぐらいは義務教育出てるんなら計算できるでしょう。

管理費の安いというのは、管理員を２４時間３名常駐・コンシェルジュを１名のところと、管理員を２名朝８時から夕方６時までのところは当然違うでしょう。
清掃も同じこと。
管理費の安い高いはその内容次第というのがわからないの、だから各個ごとの相場を掴んでなければ意味ないよ。
修繕積立金だけは計算できるけどね。ただ高いとか安いではなく、長期修繕計画分の工事をを全てするのに足りるか足りないかだけどね。
あなたはこういう基本的なことが全然わかっていない。あなたのいるマンションの住民はかわいそう。

[245: 匿名さん]

＞あなたはどちらを選びますか？ どちらも管理の質は同じことが前提 Ａ、管理費１．５万＋修繕積立金１万 、Ｂ、管理費１万＋修繕積立金１．５万 　選択した理由も教えてください。

この様な無知な組合員のいる管理組合には、管理会社は涙を流して喜びます。
管理費とは管理委託費を含む1年間に必要な維持管理費です。
修繕積立金とは、25年から30年間の長期修繕計画表に基ずく推定修繕費の累計額をその計画期間月数で除して戸当たり月額を推定し、これを専有部分の床面積比に修正して各戸当たり月額修繕積立金とするものです。
もっと勉強してから書き込んで下さい。

[246: 匿名さん]

２４３がかわいそう。
マンション管理の知識は確かになくていい加減だけど、それなりに一生懸命やっているのでは。
指摘されたことを勉強すればもっと組合に貢献できると思うけどな。
素直な気持ちで研究してみたらいいよ。
指摘されてることはやろうと思えば自分でもきっとできるから。
分からないことがあったら聞けばいいのだから。

[247: 匿名さん]

新米理事さんが、どちらを選びますかと聞いているけど
フレッシュでいいじゃないですか。
こういうレスを繰り返しながら成長していくのです。
ベテラン理事さんも最初はそうだったのではないですか。

[248: 新任理事]

>>244

>長期修繕計画から割り出した修繕積立金の計算を管理会社にまかせておけばいいというけど、じゃあその額を
聞いたことがあるの？そしていくらなのか知ってるの？

内の管理会社は総会資料に毎年度添付してくれていますよ。
あなたのＭＳはないのですか？もしかして自主管理？

>管理費はやっている管理の内容によってどうにでもなるけど、修繕積立金は相場より安いというのは何を基準にしてるんですか。

何度も記載していますが安くなるのは管理費と修繕積立金の合計です。
値下げは管理委託費ですよ。修繕積み立て金は管理費の値下げ分を原資に増額します。

>管理費の安いというのは、管理員を２４時間３名常駐・コンシェルジュを１名のところと、管理員を２名朝８時から夕方６時までのところは当然違うでしょう。
>清掃も同じこと。

なんども言っているが、管理の質は落としていない。
あくまでも値下げです。管理会社の暴利を正常な利益水準にしただけで
数１００万の値下げができる現実は、あなたは否定できないでしょう。
ＥＬ費や消防点検費などの値下げ分の一部を清掃費・修繕費などに回して質を上げることができる。
ただ、清掃費にしたって
値下げ前の内のＭＳは、特別清掃は一律●●円とかなっていて、
人件費を詳しく調べて時給を計算したら時給3万だったよ。
管理員の時給を調べたら3000円だったよ。
こういった調査も報酬なし理事なら管理会社の言われるままの言い値であることが多いので
しっかりとした報酬を払って管理会社を管理した方がメリットが多いと思う。

>管理費の安い高いはその内容次第というのがわからないの、だから各個ごとの相場を掴んでなければ意味ないよ。

シロートが相場など知りませんよ。相場を知るのは結構大変ですね。
また相場など知らなくても、相見積すればある程度わかる。
あなたが思うとおり修繕積立金の増額は将来に備えて理事会が検討する必須事項です。
必要に応じて修繕費の値下げを要求したり、延期したり理事会が検討しますが、
ここでの議論は理事役員報酬についてなので、このような検討をしっかりやっていただきたいので
理事報酬は高額でいいのではと考えています。


管理会社に管理をされるのではなく、管理組合が管理会社を管理するのが本来の筋道だと考える。

あなたはどちらを選びますか？
どちらも管理の質は同じことが前提
Ａ、管理費１．５万＋修繕積立金１万
Ｂ、管理費１万＋修繕積立金１．５万
あなたが選択したのがＡなら理由も教えてください。

[249: 新任理事]

どうも言葉の揚げ足ばかりとれれています。
間違っているかも知れませんが、
管理費=管理委託費＋日常の修繕費＋その他運営費
修繕積立金＝25年から30年間の長期修繕計画表に基ずく推定修繕費の累計額をその計画期間月数で除して戸当たり月額を推定し、これを専有部分の床面積比に修正して各戸当たり月額修繕積立金


管理会社に払う暴利の管理委託費を値下げして
管理費＋修繕積立金の総額を減額し
日常修繕費、修繕積立金の予算を増やしてどこが悪いのかさっぱりわからん？

理事報酬を多く貰っている新任理事より

[250: 匿名さん]

＞あなたはどちらを選びますか？ どちらも管理の質は同じことが前提 Ａ、管理費１．５万＋修繕積立金１万 Ｂ、管理費１万＋修繕積立金１．５万 　　あなたが選択したのがＡなら理由も教えてください。

＞管理会社に払う暴利の管理委託費を値下げして 管理費＋修繕積立金の総額を減額し 日常修繕費、修繕積立金の予算を増やしてどこが悪いのかさっぱりわからん？

上段と下段が同じ理屈？
管理委託費を値下げしたら管理費をその分減額すべきです。
そうで無かったら、日常修繕費、修繕積立金の予算はそれぞれいい加減か過小見積もりと言うことです。
100歩譲っても、管理委託費の値下げ分を修繕積立金の不足分の足しにすると言うべきです。

[251: 新任理事]

>管理委託費の値下げ分を修繕積立金の不足分の足しにすると言うべきです。

あなたはやっと理解できたと思います。
管理委託費の値下げ分を修繕積立金の不足分の足しにすることが値下げの目的ですよ。
値上げは難しいですよね。
文脈からわかりませんでしたか？

現在、多くのＭＳの問題は「修繕積立金の不足分」です。
値上げは簡単にはできませんので、
まずは管理委託費の値下げ分を修繕積立金の不足分の足しにすることです。
その上で、次の対策を講じればいいだけのこと。

内のＭＳは当初に管理会社の言いなりで修繕積立金を値上げしたにもかかわらず、
管理会社はそれでも不足すると言い出したので、
今回は管理委託費の値下げの交渉をして大幅な値引きに成功しました。
その結果、住民が払う管理費を値下げして、一部を修繕費と理事報酬にまわして住民が払う総額を大幅に減らしました。
また、契約内容を見る限り管理はグレードアップし管理会が提示した修繕費関連の不足は解消されました。

私は、毎回あえて理事報酬のキーワードをいれています。
あなたのＭＳの理事報酬はどうですか？

[252: 匿名さん]

>>251
あなたの以前の委託業務費はめちゃくちゃ高い。それを値下げしたから理事の報酬や修繕積立金に回すといってるけどめちゃくちゃ。
修繕積立金が足りないといわれたとのことだが、自分達で計算できなくて管理会社のいいなりになっているからそうなるの。
理事長の報酬は年間１２万は理解できるけど、その割には理事の報酬が高すぎ、理事はつき１回の理事会にただ参加するだけでしょう。
それだったら理事長に３倍はやるべきですよ。
内の組合は理事長年間６万、副理事２万、会計・理事・は年間１万です。監事はゼロ

[253: 匿名さん]

>>251
管理費の値下げをしたとのことだが、例えばＥＶ保守点検費は１基あたりいくらがいくらになったのですか？
全てどんぶり勘定じゃないでしょうね。
委託費の値下げをして、それで長期修繕計画分の工事がその範囲内で全てできるようになったのですか。
多分計算できないのでわからないでしょうがね。
あなたはどちらを選びますかの質問には結局誰も答えないでしょう。それほど意味のないものなんですよ。
己を知れといいたいね。

[254: 匿名さん]

＞現在、多くのＭＳの問題は「修繕積立金の不足分」です。

売らんかなの管理会社を含む分譲会社の販売促進のペテンに引っ掛っただけです。
一番にやるのが原始管理規約の見直しと長期修繕計画書の総会承認か改訂提案です。

[255: 新任理事]

>>252
おっしゃるとおり、大規模修繕費を自分達で計算できません。
多くのＭＳの管理組合と同様、シロート集団ですから、
ただし、管理会社は管理委託契約書にあるとおり大規模修繕費は計算してくれます。
現段階ではそれを利用するしか方法がなかったからです。
当時は理事報酬は０でしたから一部のやる気のある理事長と理事が推し進めました。

>あなたの以前の委託業務費はめちゃくちゃ高い。

そうです。この問題に気づいていないＭＳも数多くあると考えます。

>それを値下げしたから理事の報酬や修繕積立金に回すといってるけどめちゃくちゃ

修繕積立金が不足する問題の解決と同時に
理事報酬０から報酬を予算化するためには値下げに成功したとの実績が必要だったからです。
管理費を値上げして報酬を予算化するのは無理でしょう。

>理事長の報酬は年間１２万は理解できるけど、その割には理事の報酬が高すぎ、理事はつき１回の理事会にただ参加するだけでしょう。

それでも参加しない理事が多い。（参加率７０％、報酬の支払いは参加率で変動する）
問題はあるでしょうね。輪番制の理事会なので理事さん達の意識を高める目的もあります。
皆さん仕事を持っているのでいちいち自分達で何でもやりません。管理会社にまる投げです。
自主管理ではありませんので、
将来にわたってＭＳが良好な状態を保つなら管理会社に適正な利益を提供してもいいと考えます。
来たるべき将来に来る大規模修繕では、
たとえ管理会社の言いなりでもその時の理事達が不甲斐なくても予算が不足することをなくすのが今回の目的です。
そのときの理事さん達が優秀で予算があまれば、グレードアップや返金もいいでしょうね。

ちなみに、
内のＭＳは団地型（３棟＋全体）の高級ＭＳなので、理事長が3人います。
そして全体管理の委員長が1名（理事長兼任）、全体管理の副委員長が1名（理事長兼任）、その他です。
その為、理事報酬の総額も結構な金額ですが、
今まで管理会社に払っていた暴利を考えるとたいした金額ではありません。
自主管理にすると、事務員が雇える金額が簡単に捻出できるレベルです。
ちなみに管理会社は大手です。

>内の組合は理事長年間６万、副理事２万、会計・理事・は年間１万です。監事はゼロ

マンションの規模と理事報酬を上げたきっかけはなんですか？

[256: 匿名さん]

入居する時に必要修繕積立金の計算は普通しないですからね。
やはり、最初はしょうがないとして、２～３年以内に規約改正とか必要修繕積立金の洗い直しをして
修繕積立金の妥当な額を組合員に認識させておくことが必要ですね。それで徐々に値上げしていくことも大切です。

米理事さんのところのようにならないように、委託業務費の洗い直しも大切ですけど。その為には相場も知らないとだめだし、修繕積立金の必要額と現在の積立金の比較もできなければならないでしょうね。
新米理事さんは知識がないのでみんなにばかにされてるというか、軽くみられているのですよ。
もっとしっかりしなさい。
あなたのいっていることはあまりにも知識がなくもっと勉強した方がいいと思います。滑稽ですよ。

[257: 匿名さん]

新任理事さん
理事等に役員報酬もいいですが、それとマンションの管理をしっかり勉強してやるのとは関係ないですよ。
いくら報酬をやってもやらない者はやらない。適当に理事会に出席するだけ、意見もいわない。
普通理事の仕事って何をするんですか。理事会に出席するだけでしょう。
理事長や副理事長が通常は管理員と打ち合わせをしてマンションの管理をしているのではないですか。
理事は日常管理にはかかわらないでしょう、やっているのは理事長ですよ。

[258: mizyoka]

No.242 by 匿名さん へ

ご指摘ありがとうございます。誤字、脱字で申し訳ありませんでした。
正直に申し上げますと若い人には理解できないかも知れませんが、老化現象です。
最近、言葉が出にくくなる時があります。一年前には会社でぶっ倒れて救急車に初めて
乗ることのなりました。覚えていませんが（笑）脳の血管に何か一時的に異常があったと
思われます。
多少の誤字、脱字は大目に見て下さい。私事で失礼致しました。

[259: 新任理事]

>>253

目的が達成すれば各種点検項目の費用なんてあとで検証すればすむことですよ。主要項目の検証で十分です。
最終目的は、長期修繕計画分の工事不足分を解消することと理事報酬を設定するです。（今回は達成）
値引をし過ぎて管理会社を疲弊させるのが目的ではありませんよ。

各種点検項目の検証は次の輪番で選ばれた理事さん達がやればいいことです。
当時は限られた時間で細部まで検証する時間はありませんでした。

>管理費の値下げをしたとのことだが、例えばＥＶ保守点検費は１基あたりいくらがいくらになったのですか？
>全てどんぶり勘定じゃないでしょうね。

ＥＶ保守点検費などは正確に相場を調べて自身が見積もっても手間がかかるだけで利益がすくないと判断しました。
ＥＶ保守点検費などに拘って時間切れで最終目的が達成できないことを避けました。
どんぶり勘定の項目もあり細部を検証した項目もあります。
ＥＬ費などは相見積の相手の金額を提示して値下げしないと管理会社を変更すると迫って値下げさせました。
どこに依頼してもＥＶ保守点検はメーカー系列ですが、金額に大きな幅がありました。

[260: 新任理事]

理事報酬の問題は
高額でなにもしない理事がいる一方、よく働くが無報酬の理事もいる。

ＭＳに余裕があるなら、高額でなにもしない理事がいるに1票いれます。
なぜなら、管理会社に暴利を奪われるくらいなら住民に還元したほうがましだと思うから・・・。
輪番制なら何時かは高額でよく働く理事が出現するのを期待して・・・。

ビル管理会社を定年退職した住人が理事長になるのが最高にいいですね。
そんな方が理事長をしてくれるなら、報酬は相当高額でもいいと思います。
そんなＭＳを知っていますが、内のＭＳにはいないようです。

[261: 匿名さん]

>>259
目的が達成できればということですが、値下げできたのは以前の管理会社の委託費がべらぼうに高かったからですよ。しかし、現在の委託費が正常化かどうかは分からないでしょう。
値下げできたからその分は役員報酬とか修繕積立金に回すというその理論がおかしいのですよ。
管理費が値下げで安くなったとしたら、普通は管理費の値下げをすべきです。
そして修繕積立金が計算して足りなければ値上げを検討すればいいのです。
修繕積立金と管理費を一緒にしてはいけません。
マンションの住民のお金に関することですのでどんぶり勘定ではなく、しっかりした根拠と手法に基づいて
やるべきです。
設備点検費や事務管理費等の相場は調べればすぐできることです。ただやらなかったというか分からなかったのでしょう、調査する術もわからなかったということでしょうね。
あなたの組合のレベルはそんなものなんですか。
次の理事に各種点検項目の検証を回すということだが、報酬をもらって仕事しているのでしょう。
それぐらいの仕事は今からでもやれますよ。
報酬を貰うということは単なる委任ではなく、プロ化しているという自覚をもたなくてはね。
報酬をもらったら勉強も仕事も一生懸命するといっているわりには何にもしないんですね。

[262: 匿名さん]

新任理事さん

今までのあなたに対する書き込みは殆どが私です。
私はマンションの住民で自己啓発でマン管士の資格を取得しました。そして、その自覚のもとに試験での勉強
とは別に実務に関する勉強をかなりの時間をかけてやっています。
私は理事でもなく単なる区分所有者です。来年理事の順番が回ってきますので更に勉強しておこうと思っています。
規約改正や使用細則の追加の準備（既にたたき台は出来上がっています）、大規模修繕に関する劣化診断の方法や修繕周期、自主点検の仕方、施工業者の選定方法、電波障害に伴う近隣住民への対応の仕方、各種点検費の相場、部分委託とかの検討、保険の洗い直し等々自分なりに勉強しました。
法改正等や地デジの対応の仕方については理事長に提案しましたが、私はマン管と管業の資格を取ったというのは誰にも話をしていません。
自己啓発とボランティアでやっているのです。これからもマンションの住民のためにお手伝いができればと思っています。
お金を取ってやっている理事ならもっと勉強とか仕事をしてもいいのではないですか。

[263: mizyoka]

No.260 by 新任理事様の考え方に同感です。

新築で入居時は修繕積立金は安かったです。よって、３年目から値上げしました。
それから管理会社に問題が発覚し、総会決議で管理会社変更し現在の管理会社の助言も頂き、
全ての費用を見直しました。その結果、約５００万の剰余金を生み出しましたが、本来なら
その分の管理費を値下げし区分所有者へ還元するべきでしょうが、そのようにするより
高額な役員手当を出して、理事会活動の推進と還元の一石二鳥だと考えました。

毎年、定期総会資料には細かく費用が掲載されているため、余っているお金が無駄に使われて
いないかチェックすることが出来ます。
そして毎年、総会で剰余金を修繕積立金へ移すことを決議しています。

[264: mizyoka]

No.262 by 匿名様

あなたがおっしゃていいることは正論だと考えています。
あなたのマンションの区分所有者の皆様は自主管理を望まれているのでしょうか？
まずはそれを確認したいのですが。

[265: 新任理事]

>>261
すべてあなたの考えは正しいです。
しかし、物事を進めるには優先順位があります。

>目的が達成できればということですが、値下げできたのは以前の管理会社の委託費がべらぼうに高かったからですよ。しかし、現在の委託費が正常化かどうかは分からないでしょう。

限りある任期で第一優先事項の目的が達成できまいた。
現在の委託費が正常化かどうかは目的達成のためにはどうでもいいことです。

>値下げできたからその分は役員報酬とか修繕積立金に回すというその理論がおかしいのですよ。
>管理費が値下げで安くなったとしたら、普通は管理費の値下げをすべきです。

なんども言いますが、
値下げできた管理委託費のほとんどを管理費の値下げの原資にしました。
残りを理事報酬と修繕積立金に回しました。
理事報酬は高額ですが、内のＭＳは大規模なので１戸あたりの負担は少ないです。

>そして修繕積立金が計算して足りなければ値上げを検討すればいいのです。
>修繕積立金と管理費を一緒にしてはいけません。
>マンションの住民のお金に関することですのでどんぶり勘定ではなく、しっかりした根拠と手法に基づいて
やるべきです。
>設備点検費や事務管理費等の相場は調べればすぐできることです。ただやらなかったというか分からなかったのでしょう、調査する術もわからなかったということでしょうね。

あなたが言う事は正しいですが、任期があるのでそこまでできません。
しかも当時は無報酬で理事１年目です。

>あなたの組合のレベルはそんなものなんですか。

そんなレベルです。烏合の衆の集まりです。多くのＭＳも似たり寄ったりでしょうね。
私の任期ももうすぐ切れます。

>次の理事に各種点検項目の検証を回すということだが、報酬をもらって仕事しているのでしょう。
>それぐらいの仕事は今からでもやれますよ。

検証方法の仕組みと対策は打っています。
しかし、たとえ検証しても今回大幅な値引きであったので同規模の値引きは無理でしょうね。

>報酬を貰うということは単なる委任ではなく、プロ化しているという自覚をもたなくてはね。
>報酬をもらったら勉強も仕事も一生懸命するといっているわりには何にもしないんですね。

総会で報酬の議案が可決され実行された期間の関係で私の報酬がある期間は少ないです。
たった２年で何がわかりますか？
しかものこれだけ仕事をしてもただの理事ですからさらに報酬が少ないです。
仕事をしない理事長のおかげでずいぶん苦労しました。
２年間との期限付きなのでやりましたが、理事会より本業のほうが大切です。今日は休日ですので暇ですが・・・。
無報酬ではとてもじゃないがこんなことできません。
もうすぐ私の理事会の任期がきれます。
プロ化しているという自覚を次の理事さんたちにもってもってもらえたらと思います。

[266: mizyoka]

＞No.260 by 新任理事様の考え方に同感です。

訂正します。
正）No.260 by 新任理事様の考え方に一部は同感致します。
書き込みの全てを良く読んでいませんでした。
申し訳ありません。

[267: 新任理事]

>262

マン管士の資格はもっていません。興味はありますが今の私の優先順位は低いです。

>規約改正や使用細則の追加の準備（既にたたき台は出来上がっています）、大規模修繕に関する劣化診断の方法や修繕周期、自主点検の仕方、施工業者の選定方法、電波障害に伴う近隣住民への対応の仕方、各種点検費の相場、部分委託とかの検討、保険の洗い直し等々自分なりに勉強しました。
>法改正等や地デジの対応の仕方については理事長に提案しましたが、私はマン管と管業の資格を取ったというのは誰にも話をしていません。
>自己啓発とボランティアでやっているのです。これからもマンションの住民のためにお手伝いができればと思っています。

その内に自主管理に行き着くよ。
みんなは面倒だから管理会社に任せているだけです。
無償ボランティアは長く続かないよ。ちゃんとやるなら有償ボランティアがお勧めします。

[268: 新任理事]

報酬がほしくて理事をやっているわけではないので、
任期がくれば引退しますよ。

[269: 匿名]

理事に高報酬がだせる大規模マンションを買える理事がうらやましいだけだ

[270: 匿名さん]

>>264さん
私の組合は管理会社ともうまくいってます。
自主管理は全然考えていません。

[271: 匿名さん]

>>265
あなたは報酬がなければ動かないんですか。
これだけ動いてもただの理事だから報酬が安いという考えはおかしいですよ。
あなた自身のマンションでしょう、自分のマンションをより快適かつ資産価値を高めるために動かれたんでしょう。
それでいいじゃないですか。
私は２６２に書き込みしましたように、自己啓発として受験にお金をかけて資格を取得しました。しかし、それで報酬をもらうことは考えていません。
世の中全てお金だけじゃないでしょう。誰かがやらなければならないことが世の中にはイッパイあるのですよ。
私は理事じゃありませんが、理事じゃなくてもマンションの管理に側面からお手伝いします。
それから自主管理は今のところ全然やる必要はありません。私のマンションは３３０戸の中規模のマンションです。

[272: 購入者]

>271様
世の中、あなたみたいな方ばかりなら争いはなくなると思います
内のMSに引越して来ませんか？
300戸でまだ新しいので問題が多いですがやり甲斐はあると思います
もちろん理事は無報酬です

実際、あなたは理事会に所属していまくて
都合が良いときだけ口だししているだけ
本業が忙しいにもかかわらず輪番で回ってきた理事さんなんて
休日も理事会でつぶれたりして大変なんだよ

あなたが言っている理事の仕事をすべて完璧に遂行して
無報酬で理事長を5年続けたら認めてあげるよ

正直、あなたみたいな理事長がいるMSに住みたいです
住民みんなが楽できますから

[273: 匿名さん]

>>272さん
私は昨年会社をリタイアしまして、これからは何か社会に役にたつことをしたいと思っていたのです。
そして一番身近なマンションの活動に目をつけ、まず資格確保から目指し通信教育で資格を取ることができました。
そして、現在は株の売買をするかたわら、有資格者としての自覚を持ち更なる研鑽に努めているところです。
私のところの組合も輪番制です。２０名の理事がいますが、実際皆さん仕事をもっておられるので満足な活動はできないのが実情のようです。
現在は会社をリタイアした方が理事長をされてますので理事長は大変でしょうけど頑張っておられます。
組合員が多いマンションであればリタイア組もかなりおられると思いますので、そういう方で適任者をみつけ理事長をやってもらうといいのではと思っております。
私どもの組合ではそのように運営されています。（理事は１年交代ですが、一部２年までやれます）
幸い経済的には恵まれていると思ってますので、これからもボランティア活動を続けていきたいと思っています。

[274: 現役世代]

言い方は悪いが
定年後の趣味で理事長するのはとっても魅力がありますね
税務申告しない理事報酬がもらえるしご近所さんからは感謝されるし
私も定年後はやりたいです

[275: 匿名さん]

>>274さん
私のとこの組合は報酬は殆どありませんよ。
それに理事長をやったとしても２年だけです。
マン管の資格をとるのには、私のところは地方（鹿児島、試験は福岡）だったので
航空運賃やホテル代等の経費がかかっていまして、それにユーキャンの通信教育費や問題集とかを購入しましたので
お金のことを考えたら採算はあいません。
ただ、定年後のボランティア活動にはいいかもしれませんが。

[276: 匿名さん]

>定年後の趣味で理事長するのはとっても魅力がありますね
>税務申告しない理事報酬がもらえるしご近所さんからは感謝されるし

そうかな？
うちのマンションなんか理事長・副をしていた定年後の人たちは疎まれていたよ。
「定年後も役職にしがみつくのか」「小遣いほしいんだろ」

一生懸命やってくれていたのに、活動を知らない人に陰でいろいろ言われてかわいそうだった。

[277: 匿名]

議事録をさぼったんだろうな

[278: mizyoka]

人間の欲には色々ありますが、金も時間も十分にある人が一番求めるものは
人の上に立ちたいという支配力だと考えます。
過去にそのような立場にあり、年を取っているとそれが抜けません。
そのような考えの方が理事長にでもなったら大変です。
全てがそうだとは言いませんが、そのような方も事実いらっしゃいます。
それを抑止するために理事長、会計、監事の任期は長くても３年以内と規約に定めましょう。
問題が発生してからは手遅れになりますし、勘違いする理事長を生まないため、
また、勘違し暴走する理事長のためにも抑止する規約改正を行うことが重要だと
考えます。

[279: 匿名さん]

＞それを抑止するために理事長、会計、監事の任期は長くても３年以内と規約に定めましょう。

管理組合法人は２年だけどな。

[280: 熱血理事長]

うちのＭＣは、100戸　13人理事2人監査　長期修繕管理理事3人態勢です。
外部管理会社に依頼せず完全自主管理でやっております。

発足当初は、飲食等で理事報酬を頂いていましたが、途中から最低時給1000円と報酬を出すようになりました。

前出にもありましたが報酬のみ貰う理事が存在する事の不公平感を無くす為に理事長が査定し会議に出席しない人は、ノーギャラ
欠席の場合でも普段の仕事をこなしている人は、報酬額を支払うことにしています。

完全ボランティアでは、理事に仕事を頼むにも気が引けてしまいます。

[281: 匿名さん]

280
逆にいえば報酬を受けなければ仕事をしなくともよい、という免罪符を与えるだけとも言えます。
そもそも理事会の仕事＝ボランティアという考え方自体がおかしいのです。区分所有法で全所有者が所属し、だれかが役員を務めねばならない以上、理事会は自発的行為（ボランティア）のみで機能するものではありません。役員の仕事は区分所有者の「当然の義務」であって、その配分を選出行為で決めているだけです。これは自主管理だろうが委託管理だろうが同じです。
私の管理組合は半自主管理ですが、報酬制はあえてとっていません。当然の仕事にカネを絡ませると、その分に見合った働きをしているのか、といった余計な視点が入りがちだからです。まして、人によって報酬を払わないなどということは、ギスギス感を拡大し、コミュニティ形成どころか崩壊を助長する行為とも言えると思います。

[282: 匿名さん]

>>281さんに同感です。
ただ、>>280は「飲食等で報酬」「最低時給」「理事長が査定」「理事に仕事を頼むにも気が引けてしまい」などという非現実的な表現といい、自主管理を貶めるための釣りでは？とも思えます。
違ったら済みませんが、事実とすれば、熱血の背後にかなりの矛盾を抱えておられそうだなあと感じました。

[283: 匿名さん]

理事で完全ボランティアというのはあまりないと思いますね。
そこそこの規模のマンションであれば、組合運営費、理事会開催の為の集会室などの利用料金を無料にすること、資料作成の為の備品の利用、管理会社に支払われている総会支援などの費用…と経費はある程度支払われています。
組合員の方から様々な意見書が出されることがありますが、その人達は経費は自分持ちですからね。理事会に陪席希望をする人もいますし。

[284: 無知な人]

「管理組合法人において役員任期は２年」という指摘がありました。その根拠である法令を（第何条なども）教えていただけないでしょうか。
また、「２年（以内）ごとに選挙をすれば、結果的に10年20年と同じ人」でもいいんでしょうか。その辺についての法令・判例や専門家の意見はどうでしょうか。

[285: 入居済み住民さん]

理事を1期から4年連続でやっている者です。
以前に住んでいたマンションでも理事長2年やってました。
報酬はもらっていません。

人のために貢献することで満足しています。
理事会メンバーと仲良くなれる、
管理会社もすぐ動いてくれる、
というメリットもあります。

幸いうちのマンションは比較的高収入の方が入居されているので、
わずかな報酬について検討したことは一度もありません。

[286: 熱血理事長]

いや～皆様ありがとうございます。

2月の書き込みが最後でしたので・・。うれしく思います。
皆様ご指導のほどよろしくお願いします。

281さん
逆にいえば報酬を受けなければ仕事をしなくともよい、という免罪符を与えるだけとも言えます。

そういうケースの人も出てくるかも知れませんね
当方では、半期に一度の形で報酬を支払っていますが査定により減額し報酬を支払う事によりうちのＭＣでは、いままで不真面目だった人も真面目に出席してくれるようになりました。

でもこれも不味いのかな？
正確には、偏りの問題が出てくる事から査定は、理事長+副理事長+会計で相談して決めています。

[287: 熱血理事長]

282さん
非現実的な表現って意味が理解できないのですが・・。

釣りでは、ありません。
私なりに悩んでこの掲示板に辿り着いた次第です。

＜熱血の背後にかなりの矛盾を抱えておられそうだなあと

矛盾かぁ・・。どんな事想像されるんでしょうか？

かなり皆さんも悩んでおられるのかなと想像いたします。

[288: 熱血理事長]

理事会開催の為の集会場所は、空き室をお借りし（時間2000円程度）で開催しています。
コメダなんかで開催する事もありますが・・。煩いって怒られる事も・・・。
コミセンは、遠いし空き部屋を理事会で買い取ろうかとも考えてたりします。

[289: 理事経験者]

理事長の家でする？

[290: 匿名さん]

>>287
282です。真面目にお書きになってられたのがわかりました。大変失礼しました。
ただし、やはりお茶くらいはともかく管理費を飲食費に充てるのは問題ありですし、理事の活動時間を計ることなどできませんので時給というのは自己申告？とか、だったら査定の意味ないのでは？とか、そういうので非現実的と申し上げました。
私の経験では、前のマンションでは町内の会館を借りて理事会をしましたし、専門部会は理事の部屋で飲みながらしたことはありますね。（もちろん飲食は持ち寄り）

[291: 熱血理事長]

282さん
ありがとうございます。
いきなりの誤爆は、痛かったぁ

2ｃｈ崩れの方もたくさんいる様子なのでお気持ちは、察しますが・・。よろしくお願いします。

お茶（缶ジュース）は、理事会開催時に出します。
忘年会のみ料亭で少しばかりの贅沢（ボーナス？代わり）としています。
ついでに12月の理事会も兼ねてます。

忘年会には、理事以外に功績を上げた？区分所有者さんも呼んでいます。
使えそうな人（理事候補者は、こうして選出しています）定期交代もしなけりゃいけないですし

総会の時にも参加者には、お茶を出すサービスしています。

ジュースは、館内設置の自販機から出します。
400本ほど入りますので非常時の飲料水確保と一石二丁という具合です。
期限切れの心配もありませんし業者がきっちり補充もしてくれます。

管理費は、使うばかりでは、なく節約や見直しもしています。限界は、ありますけどね

来年からは、1000円ほど管理費値下げ案を考えていますよ

理事には、活動報告書を書いてもらっています。+成功報酬みたいな感じですが・・。
講習会参加とか展示会参加・現地見学など理事会が必要と認める場合は、交通費+日当10000円支払って動いてもらってます。

勿論サービス残業？かいみたいな時も沢山ありますが当然ボランティア意識もあるので誰も文句は、出ていません。

[292: 匿名さん]

>>291
目茶苦茶な理事会もあるんですね。
常識では考えられないですね。

[293: 匿名さん]

>>291
災害時対応の自販機の場合、理事長や管理人が自販機の鍵を持ち、非常時に料金設定を変える処理ができるようになっているが、それ以外の自販機は自主管理していない限り鍵をもつことはない。
缶ジュース買うお金はどうしてるの？

[294: 匿名さん]

当然管理費から出していますよ。

[295: どっかの理事長]

293

理事の中に納入業者がいますので問題ありません。

非常の時は、フリードリンクになります。
まぁ早いもの勝ち状態になると思いますが

倉庫と社用車のバンにも満載されているので暫くは、安心です。

夢のような話だろ（君らには、住めない田舎のＭＣです）

2ｃｈ崩れだな　さいなら～

[296: 理事]

すれに脱線しますが、
内のMS１５０戸は非常用の飲料水の備蓄をやめました。

なぜかって？

貯水槽の容量を調べると、全世帯が使用する半日分の水が常に確保されているからです。
MS自体に貯水能力があるので、必要がないと判断しました。
断水するような大きな災害時や停電時は、貯水槽の栓をひねると水がでます。

以前はペットボトルの備蓄水を確保していましたが、それよりはるかに多くの水が確保されているのに気づきましたのでやめました。

[297: 匿名さん]

＞＞296
貯水槽が満タン時の場合の事ですね
時間帯により皆さんが一斉に使用中の場合は、地上での揚水ポンプが作動していますよね
詳しくは、知りませんがトイレのボールタップみたいな仕組みかなと思いますがどうなんでしょうか？

屋上設置の貯水槽の排出バルブから抜くって事ですか？
その前に皆さんが蛇口ひねって使用後なら空ですよね

そういえば地上の貯水槽の排出バルブどこか知らないなぁ
確認の必要ありですね

加圧ポンプ式であれば屋上のタンクが不要なんて話も聞きましたので新しいマンションでは、飲料水確保は、難しいのかな？

今度業者に聞いてみよ

[298: 匿名さん]

>>297
貯水槽は地上にあります。災害時は排出バルブから抜きます。
大きな災害は停電も同時に発生すると考えます。
大災害時の一時的な水の確保があれば事足ります。

小災害の長期的な断水はそもそも少しの備蓄水でまかなえない。
そんなときは、市の給水車やコンビにで各自対応ですね。

また、停電しない一時的な断水は貯水槽でまかなえます。

[299: 匿名さん]

>>298
排出バルブ昨日確認しました。
かなり下部に位置しバケツで受け取る事もままならない状態でした。

マンホールからバケツで汲み出す方法が良案だと思いました。


災害時　市町村の対応を期待していると大変な事になりますよ。
給水車って何台あると思いますか？
区内に消防車　救急車って何台あるかご存知でしょうか？

びっくりするほど数が少ない事に気づくと思います。
お近くの市町村で聞いてみて下さい。

災害が起きれば近くの市町村から応援隊が来るんですが自分のマンションに来る確約は、ありません。
まず官庁/老人ホーム/市の施設・・・・・どんな順位か判りませんけど。一個人のマンションなんてほど遠い存在ですよ


地域だけの災害なら他区からの応援でなんとかなりますけどマンションの中である程度賄える体制が必要と思います。

災害時に配管が壊れれば水は、流出してしまいます。
貯水槽そのものが損壊するかもしれません。

[300: 匿名さん]

すれ違いですが、
どんな災害を想定していますか？

給水車が足らなくなるほどの災害？
貯水槽が破壊するほどの災害？

マンションで、ちょっとばかの災害用ペットボトルの備蓄水を確保していていもこんな大災害では焼け石の水です。
小規模マンションなら備蓄しやすいが、大規模マンションなどコストが膨大になりますよ。
百歩譲ってないよりましな程度です。
もらえなかった人との確執をうみあまりよくありません。

それより、期限がないものを用意するといいですよ。
災害用テント、救出用工具、簡易トイレ、カセットコンロ、炊き出し用調理器具など

想像しましょう。ほとんどの家庭には何らかの飲み水があります。
管理組合で用意するのは、自販機のジュース程度でよいでしょう。

災害時の第一優先は水の確保より、負傷者の救出ですよ。