理事役員報酬について教えてください

[元理事長]

築2年 約30世帯 理事役員4名2年任期 半数入替え制です。
理事会は、毎月約2時間弱、理事会以外はメールでのやりとりをしています。
第2期までは、立候補により理事が決まりましたが、第3期より立候補無く、輪番制も整っていない状況の中、今後の理事選任に不安を感じています。
今現在輪番制を含めて、役員報酬を考えています。
報酬の考えに至った経緯
総会で出欠・委任状・議決権行使を提出しない組合員が既に1割居ます。
総会は約半数しか出席しません。その様な状況下、輪番制により無理やり理事に指名しても組合として利益にならないと考えます。
役員は、ボランティアでありますが、組合活動に非協力的な方と協力的な方の不平等を感じ、非協力的な方のペナルティー的要素を踏まえた役員報酬制を考えています。
協力的な方が活動しやすい環境を整えたいと考えています。
財源は新たに組合員より活動費として徴収し、役員報酬とし支給を考えています。
総ての組合員が理事を務めれば、納めた金額と報酬として得る金額が同じ様にしたいと考えています。
案として1組合員月200〜300円徴収、年2400〜3600円負担
役員報酬は、年24000~27000円
以上が案です。
期により役員負担にも差があり、理事会に出席しない役員にも報酬を払うのかなど問題も多いですが
まず、役員報酬制をとられているMS情報を教えて下さい。
次に、役員報酬に関してのご意見をお聞かせ下さい。
長文最後まで読んで頂きありがとうございます。何卒宜しくお願いいたします。

[246: 匿名さん]

２４３がかわいそう。
マンション管理の知識は確かになくていい加減だけど、それなりに一生懸命やっているのでは。
指摘されたことを勉強すればもっと組合に貢献できると思うけどな。
素直な気持ちで研究してみたらいいよ。
指摘されてることはやろうと思えば自分でもきっとできるから。
分からないことがあったら聞けばいいのだから。

[247: 匿名さん]

新米理事さんが、どちらを選びますかと聞いているけど
フレッシュでいいじゃないですか。
こういうレスを繰り返しながら成長していくのです。
ベテラン理事さんも最初はそうだったのではないですか。

[248: 新任理事]

>>244

>長期修繕計画から割り出した修繕積立金の計算を管理会社にまかせておけばいいというけど、じゃあその額を
聞いたことがあるの？そしていくらなのか知ってるの？

内の管理会社は総会資料に毎年度添付してくれていますよ。
あなたのＭＳはないのですか？もしかして自主管理？

>管理費はやっている管理の内容によってどうにでもなるけど、修繕積立金は相場より安いというのは何を基準にしてるんですか。

何度も記載していますが安くなるのは管理費と修繕積立金の合計です。
値下げは管理委託費ですよ。修繕積み立て金は管理費の値下げ分を原資に増額します。

>管理費の安いというのは、管理員を２４時間３名常駐・コンシェルジュを１名のところと、管理員を２名朝８時から夕方６時までのところは当然違うでしょう。
>清掃も同じこと。

なんども言っているが、管理の質は落としていない。
あくまでも値下げです。管理会社の暴利を正常な利益水準にしただけで
数１００万の値下げができる現実は、あなたは否定できないでしょう。
ＥＬ費や消防点検費などの値下げ分の一部を清掃費・修繕費などに回して質を上げることができる。
ただ、清掃費にしたって
値下げ前の内のＭＳは、特別清掃は一律●●円とかなっていて、
人件費を詳しく調べて時給を計算したら時給3万だったよ。
管理員の時給を調べたら3000円だったよ。
こういった調査も報酬なし理事なら管理会社の言われるままの言い値であることが多いので
しっかりとした報酬を払って管理会社を管理した方がメリットが多いと思う。

>管理費の安い高いはその内容次第というのがわからないの、だから各個ごとの相場を掴んでなければ意味ないよ。

シロートが相場など知りませんよ。相場を知るのは結構大変ですね。
また相場など知らなくても、相見積すればある程度わかる。
あなたが思うとおり修繕積立金の増額は将来に備えて理事会が検討する必須事項です。
必要に応じて修繕費の値下げを要求したり、延期したり理事会が検討しますが、
ここでの議論は理事役員報酬についてなので、このような検討をしっかりやっていただきたいので
理事報酬は高額でいいのではと考えています。


管理会社に管理をされるのではなく、管理組合が管理会社を管理するのが本来の筋道だと考える。

あなたはどちらを選びますか？
どちらも管理の質は同じことが前提
Ａ、管理費１．５万＋修繕積立金１万
Ｂ、管理費１万＋修繕積立金１．５万
あなたが選択したのがＡなら理由も教えてください。

[249: 新任理事]

どうも言葉の揚げ足ばかりとれれています。
間違っているかも知れませんが、
管理費=管理委託費＋日常の修繕費＋その他運営費
修繕積立金＝25年から30年間の長期修繕計画表に基ずく推定修繕費の累計額をその計画期間月数で除して戸当たり月額を推定し、これを専有部分の床面積比に修正して各戸当たり月額修繕積立金


管理会社に払う暴利の管理委託費を値下げして
管理費＋修繕積立金の総額を減額し
日常修繕費、修繕積立金の予算を増やしてどこが悪いのかさっぱりわからん？

理事報酬を多く貰っている新任理事より

[250: 匿名さん]

＞あなたはどちらを選びますか？ どちらも管理の質は同じことが前提 Ａ、管理費１．５万＋修繕積立金１万 Ｂ、管理費１万＋修繕積立金１．５万 　　あなたが選択したのがＡなら理由も教えてください。

＞管理会社に払う暴利の管理委託費を値下げして 管理費＋修繕積立金の総額を減額し 日常修繕費、修繕積立金の予算を増やしてどこが悪いのかさっぱりわからん？

上段と下段が同じ理屈？
管理委託費を値下げしたら管理費をその分減額すべきです。
そうで無かったら、日常修繕費、修繕積立金の予算はそれぞれいい加減か過小見積もりと言うことです。
100歩譲っても、管理委託費の値下げ分を修繕積立金の不足分の足しにすると言うべきです。

[251: 新任理事]

>管理委託費の値下げ分を修繕積立金の不足分の足しにすると言うべきです。

あなたはやっと理解できたと思います。
管理委託費の値下げ分を修繕積立金の不足分の足しにすることが値下げの目的ですよ。
値上げは難しいですよね。
文脈からわかりませんでしたか？

現在、多くのＭＳの問題は「修繕積立金の不足分」です。
値上げは簡単にはできませんので、
まずは管理委託費の値下げ分を修繕積立金の不足分の足しにすることです。
その上で、次の対策を講じればいいだけのこと。

内のＭＳは当初に管理会社の言いなりで修繕積立金を値上げしたにもかかわらず、
管理会社はそれでも不足すると言い出したので、
今回は管理委託費の値下げの交渉をして大幅な値引きに成功しました。
その結果、住民が払う管理費を値下げして、一部を修繕費と理事報酬にまわして住民が払う総額を大幅に減らしました。
また、契約内容を見る限り管理はグレードアップし管理会が提示した修繕費関連の不足は解消されました。

私は、毎回あえて理事報酬のキーワードをいれています。
あなたのＭＳの理事報酬はどうですか？

[252: 匿名さん]

>>251
あなたの以前の委託業務費はめちゃくちゃ高い。それを値下げしたから理事の報酬や修繕積立金に回すといってるけどめちゃくちゃ。
修繕積立金が足りないといわれたとのことだが、自分達で計算できなくて管理会社のいいなりになっているからそうなるの。
理事長の報酬は年間１２万は理解できるけど、その割には理事の報酬が高すぎ、理事はつき１回の理事会にただ参加するだけでしょう。
それだったら理事長に３倍はやるべきですよ。
内の組合は理事長年間６万、副理事２万、会計・理事・は年間１万です。監事はゼロ

[253: 匿名さん]

>>251
管理費の値下げをしたとのことだが、例えばＥＶ保守点検費は１基あたりいくらがいくらになったのですか？
全てどんぶり勘定じゃないでしょうね。
委託費の値下げをして、それで長期修繕計画分の工事がその範囲内で全てできるようになったのですか。
多分計算できないのでわからないでしょうがね。
あなたはどちらを選びますかの質問には結局誰も答えないでしょう。それほど意味のないものなんですよ。
己を知れといいたいね。

[254: 匿名さん]

＞現在、多くのＭＳの問題は「修繕積立金の不足分」です。

売らんかなの管理会社を含む分譲会社の販売促進のペテンに引っ掛っただけです。
一番にやるのが原始管理規約の見直しと長期修繕計画書の総会承認か改訂提案です。

[255: 新任理事]

>>252
おっしゃるとおり、大規模修繕費を自分達で計算できません。
多くのＭＳの管理組合と同様、シロート集団ですから、
ただし、管理会社は管理委託契約書にあるとおり大規模修繕費は計算してくれます。
現段階ではそれを利用するしか方法がなかったからです。
当時は理事報酬は０でしたから一部のやる気のある理事長と理事が推し進めました。

>あなたの以前の委託業務費はめちゃくちゃ高い。

そうです。この問題に気づいていないＭＳも数多くあると考えます。

>それを値下げしたから理事の報酬や修繕積立金に回すといってるけどめちゃくちゃ

修繕積立金が不足する問題の解決と同時に
理事報酬０から報酬を予算化するためには値下げに成功したとの実績が必要だったからです。
管理費を値上げして報酬を予算化するのは無理でしょう。

>理事長の報酬は年間１２万は理解できるけど、その割には理事の報酬が高すぎ、理事はつき１回の理事会にただ参加するだけでしょう。

それでも参加しない理事が多い。（参加率７０％、報酬の支払いは参加率で変動する）
問題はあるでしょうね。輪番制の理事会なので理事さん達の意識を高める目的もあります。
皆さん仕事を持っているのでいちいち自分達で何でもやりません。管理会社にまる投げです。
自主管理ではありませんので、
将来にわたってＭＳが良好な状態を保つなら管理会社に適正な利益を提供してもいいと考えます。
来たるべき将来に来る大規模修繕では、
たとえ管理会社の言いなりでもその時の理事達が不甲斐なくても予算が不足することをなくすのが今回の目的です。
そのときの理事さん達が優秀で予算があまれば、グレードアップや返金もいいでしょうね。

ちなみに、
内のＭＳは団地型（３棟＋全体）の高級ＭＳなので、理事長が3人います。
そして全体管理の委員長が1名（理事長兼任）、全体管理の副委員長が1名（理事長兼任）、その他です。
その為、理事報酬の総額も結構な金額ですが、
今まで管理会社に払っていた暴利を考えるとたいした金額ではありません。
自主管理にすると、事務員が雇える金額が簡単に捻出できるレベルです。
ちなみに管理会社は大手です。

>内の組合は理事長年間６万、副理事２万、会計・理事・は年間１万です。監事はゼロ

マンションの規模と理事報酬を上げたきっかけはなんですか？

[256: 匿名さん]

入居する時に必要修繕積立金の計算は普通しないですからね。
やはり、最初はしょうがないとして、２～３年以内に規約改正とか必要修繕積立金の洗い直しをして
修繕積立金の妥当な額を組合員に認識させておくことが必要ですね。それで徐々に値上げしていくことも大切です。

米理事さんのところのようにならないように、委託業務費の洗い直しも大切ですけど。その為には相場も知らないとだめだし、修繕積立金の必要額と現在の積立金の比較もできなければならないでしょうね。
新米理事さんは知識がないのでみんなにばかにされてるというか、軽くみられているのですよ。
もっとしっかりしなさい。
あなたのいっていることはあまりにも知識がなくもっと勉強した方がいいと思います。滑稽ですよ。

[257: 匿名さん]

新任理事さん
理事等に役員報酬もいいですが、それとマンションの管理をしっかり勉強してやるのとは関係ないですよ。
いくら報酬をやってもやらない者はやらない。適当に理事会に出席するだけ、意見もいわない。
普通理事の仕事って何をするんですか。理事会に出席するだけでしょう。
理事長や副理事長が通常は管理員と打ち合わせをしてマンションの管理をしているのではないですか。
理事は日常管理にはかかわらないでしょう、やっているのは理事長ですよ。

[258: mizyoka]

No.242 by 匿名さん へ

ご指摘ありがとうございます。誤字、脱字で申し訳ありませんでした。
正直に申し上げますと若い人には理解できないかも知れませんが、老化現象です。
最近、言葉が出にくくなる時があります。一年前には会社でぶっ倒れて救急車に初めて
乗ることのなりました。覚えていませんが（笑）脳の血管に何か一時的に異常があったと
思われます。
多少の誤字、脱字は大目に見て下さい。私事で失礼致しました。

[259: 新任理事]

>>253

目的が達成すれば各種点検項目の費用なんてあとで検証すればすむことですよ。主要項目の検証で十分です。
最終目的は、長期修繕計画分の工事不足分を解消することと理事報酬を設定するです。（今回は達成）
値引をし過ぎて管理会社を疲弊させるのが目的ではありませんよ。

各種点検項目の検証は次の輪番で選ばれた理事さん達がやればいいことです。
当時は限られた時間で細部まで検証する時間はありませんでした。

>管理費の値下げをしたとのことだが、例えばＥＶ保守点検費は１基あたりいくらがいくらになったのですか？
>全てどんぶり勘定じゃないでしょうね。

ＥＶ保守点検費などは正確に相場を調べて自身が見積もっても手間がかかるだけで利益がすくないと判断しました。
ＥＶ保守点検費などに拘って時間切れで最終目的が達成できないことを避けました。
どんぶり勘定の項目もあり細部を検証した項目もあります。
ＥＬ費などは相見積の相手の金額を提示して値下げしないと管理会社を変更すると迫って値下げさせました。
どこに依頼してもＥＶ保守点検はメーカー系列ですが、金額に大きな幅がありました。

[260: 新任理事]

理事報酬の問題は
高額でなにもしない理事がいる一方、よく働くが無報酬の理事もいる。

ＭＳに余裕があるなら、高額でなにもしない理事がいるに1票いれます。
なぜなら、管理会社に暴利を奪われるくらいなら住民に還元したほうがましだと思うから・・・。
輪番制なら何時かは高額でよく働く理事が出現するのを期待して・・・。

ビル管理会社を定年退職した住人が理事長になるのが最高にいいですね。
そんな方が理事長をしてくれるなら、報酬は相当高額でもいいと思います。
そんなＭＳを知っていますが、内のＭＳにはいないようです。

[261: 匿名さん]

>>259
目的が達成できればということですが、値下げできたのは以前の管理会社の委託費がべらぼうに高かったからですよ。しかし、現在の委託費が正常化かどうかは分からないでしょう。
値下げできたからその分は役員報酬とか修繕積立金に回すというその理論がおかしいのですよ。
管理費が値下げで安くなったとしたら、普通は管理費の値下げをすべきです。
そして修繕積立金が計算して足りなければ値上げを検討すればいいのです。
修繕積立金と管理費を一緒にしてはいけません。
マンションの住民のお金に関することですのでどんぶり勘定ではなく、しっかりした根拠と手法に基づいて
やるべきです。
設備点検費や事務管理費等の相場は調べればすぐできることです。ただやらなかったというか分からなかったのでしょう、調査する術もわからなかったということでしょうね。
あなたの組合のレベルはそんなものなんですか。
次の理事に各種点検項目の検証を回すということだが、報酬をもらって仕事しているのでしょう。
それぐらいの仕事は今からでもやれますよ。
報酬を貰うということは単なる委任ではなく、プロ化しているという自覚をもたなくてはね。
報酬をもらったら勉強も仕事も一生懸命するといっているわりには何にもしないんですね。

[262: 匿名さん]

新任理事さん

今までのあなたに対する書き込みは殆どが私です。
私はマンションの住民で自己啓発でマン管士の資格を取得しました。そして、その自覚のもとに試験での勉強
とは別に実務に関する勉強をかなりの時間をかけてやっています。
私は理事でもなく単なる区分所有者です。来年理事の順番が回ってきますので更に勉強しておこうと思っています。
規約改正や使用細則の追加の準備（既にたたき台は出来上がっています）、大規模修繕に関する劣化診断の方法や修繕周期、自主点検の仕方、施工業者の選定方法、電波障害に伴う近隣住民への対応の仕方、各種点検費の相場、部分委託とかの検討、保険の洗い直し等々自分なりに勉強しました。
法改正等や地デジの対応の仕方については理事長に提案しましたが、私はマン管と管業の資格を取ったというのは誰にも話をしていません。
自己啓発とボランティアでやっているのです。これからもマンションの住民のためにお手伝いができればと思っています。
お金を取ってやっている理事ならもっと勉強とか仕事をしてもいいのではないですか。

[263: mizyoka]

No.260 by 新任理事様の考え方に同感です。

新築で入居時は修繕積立金は安かったです。よって、３年目から値上げしました。
それから管理会社に問題が発覚し、総会決議で管理会社変更し現在の管理会社の助言も頂き、
全ての費用を見直しました。その結果、約５００万の剰余金を生み出しましたが、本来なら
その分の管理費を値下げし区分所有者へ還元するべきでしょうが、そのようにするより
高額な役員手当を出して、理事会活動の推進と還元の一石二鳥だと考えました。

毎年、定期総会資料には細かく費用が掲載されているため、余っているお金が無駄に使われて
いないかチェックすることが出来ます。
そして毎年、総会で剰余金を修繕積立金へ移すことを決議しています。

[264: mizyoka]

No.262 by 匿名様

あなたがおっしゃていいることは正論だと考えています。
あなたのマンションの区分所有者の皆様は自主管理を望まれているのでしょうか？
まずはそれを確認したいのですが。

[265: 新任理事]

>>261
すべてあなたの考えは正しいです。
しかし、物事を進めるには優先順位があります。

>目的が達成できればということですが、値下げできたのは以前の管理会社の委託費がべらぼうに高かったからですよ。しかし、現在の委託費が正常化かどうかは分からないでしょう。

限りある任期で第一優先事項の目的が達成できまいた。
現在の委託費が正常化かどうかは目的達成のためにはどうでもいいことです。

>値下げできたからその分は役員報酬とか修繕積立金に回すというその理論がおかしいのですよ。
>管理費が値下げで安くなったとしたら、普通は管理費の値下げをすべきです。

なんども言いますが、
値下げできた管理委託費のほとんどを管理費の値下げの原資にしました。
残りを理事報酬と修繕積立金に回しました。
理事報酬は高額ですが、内のＭＳは大規模なので１戸あたりの負担は少ないです。

>そして修繕積立金が計算して足りなければ値上げを検討すればいいのです。
>修繕積立金と管理費を一緒にしてはいけません。
>マンションの住民のお金に関することですのでどんぶり勘定ではなく、しっかりした根拠と手法に基づいて
やるべきです。
>設備点検費や事務管理費等の相場は調べればすぐできることです。ただやらなかったというか分からなかったのでしょう、調査する術もわからなかったということでしょうね。

あなたが言う事は正しいですが、任期があるのでそこまでできません。
しかも当時は無報酬で理事１年目です。

>あなたの組合のレベルはそんなものなんですか。

そんなレベルです。烏合の衆の集まりです。多くのＭＳも似たり寄ったりでしょうね。
私の任期ももうすぐ切れます。

>次の理事に各種点検項目の検証を回すということだが、報酬をもらって仕事しているのでしょう。
>それぐらいの仕事は今からでもやれますよ。

検証方法の仕組みと対策は打っています。
しかし、たとえ検証しても今回大幅な値引きであったので同規模の値引きは無理でしょうね。

>報酬を貰うということは単なる委任ではなく、プロ化しているという自覚をもたなくてはね。
>報酬をもらったら勉強も仕事も一生懸命するといっているわりには何にもしないんですね。

総会で報酬の議案が可決され実行された期間の関係で私の報酬がある期間は少ないです。
たった２年で何がわかりますか？
しかものこれだけ仕事をしてもただの理事ですからさらに報酬が少ないです。
仕事をしない理事長のおかげでずいぶん苦労しました。
２年間との期限付きなのでやりましたが、理事会より本業のほうが大切です。今日は休日ですので暇ですが・・・。
無報酬ではとてもじゃないがこんなことできません。
もうすぐ私の理事会の任期がきれます。
プロ化しているという自覚を次の理事さんたちにもってもってもらえたらと思います。