管理費等の金額を一律にできないか？

[匿名さん]

管理費・修繕積立金の額を各戸一律にしているマンションはあるのでしょうか？
現在一律でないことに不満を感じる方はいませんか？

面積で額が決まるのは、区分所有法に、
>規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
部分から生ずる利益を収取する。
とあるからなのは分かります。

でも共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…と疑問
に感じました。払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じ
ず一律に利益を受けているのではないでしょうか？
そのへんがよくわかりません。

また、「規約に別段の定め」があれば、持ち分に応じなくてよい…という事だと
思いますが、規約を変更して一律にした管理組合様があれば教えてください。
なお当方は、どうしても一律にしたい…と強い思いがあるのではなく、疑問に
感じ始めた…というレベルでの質問であります。

[42: 41]

自明のことですが、管理規約での規定が大前提となります。
規約の作り方として、金額一律という考え方もありだ、ということです。

[43: サラリーマンさん]

>>40
管理費と修繕積立は、別に考えたら？

[44: 匿名さん]

私共のマンション管理規約では、居住人数とかではなく、住戸所有数按分（＝一律）です。住戸タイプ数が多く、また住戸タイプによる面積比が1.3程度以内なので、煩雑さ回避のため、一律の規約で同意を得ています。今まで数回の管理費改定をしましたが、わかりやすく正解であったと思います。

共用部はその価値を各戸が平等に享受するのですから、逆に負担割合も平等に、とあえて理屈をつければそういうことになります。だれも、外壁部分や植栽が整備されたとき、区分所有面積に応じて自分の持分に応じて他住戸より多く（あるいは少なく）享受してる、とは感じないですからね。

[45: 匿名さん]

＞区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。


本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。

[46: 41]

>>45さん

一般論としてはそのとおりですが、一歩話を進めて、特段の定めを規約で行おうとするときの考え方を書いただけです。

[47: 匿名さん]

＞一般論としてはそのとおりですが、一歩話を進めて、特段の定めを規約で行おうとするときの考え方を書いただけです。

原則から大きく逸脱するような規約では、例え総会で決議されても区分所有者は出入りがあり、一定とはかぎりませんので、衡平の原則違反などで訴訟に巻き込まれるような特段の定めは避けるのが常識です。

[48: サラリーマンさん]

＞例え総会で決議されても
総会で決議されたのなら、あとは方法論の問題ですなぁ。

[49: 匿名さん]

>>47

それはどうも。我々も能無しではありませんので、「常識」のご教示痛み入りますが、ご心配には及びません。
一般論を振りかざすのは結構ですが、格段の定めが有効に機能するケースにまでご忠告には及びません。

[50: 匿名さん]

＞＞例え総会で決議されても
＞総会で決議されたのなら、あとは方法論の問題ですなぁ。

この程度の感覚ですと後が思いやられますね。
例え選任されても、役員就任は思いとどまるべきですね。

[51: 匿名さん]

そもそも、こういう事言い出すヤツは、
自分では賢いと思っているけど、
傍から見れば、考えが浅はかなだけ
っていうのばっかりだからな。

そろそろ、このスレのＦＡもそんなカンジで幕が下りそうだしな。

[52: 匿名さん]

＞そろそろ、このスレのＦＡもそんなカンジで幕が下りそうだしな。

貴方からどうぞ。

[53: スレ主です]

44さん、実例を紹介していただき、ありがとうございます。

また、みなさまからのご意見、大変勉強になりました。

[54: 匿名さん]

自分の部屋が最上階で、占有面積が倍くらい広い部屋で、他の人達と管理費が同じだったらいいなぁ

逆に、自分が３０平米とか５０平米くらいなのに、高層階住民は１００平米とか１５０平米で、管理費同じだったら嫌だなぁ

ほとんど同じ広さばかりだったらいいかも？

[55: 匿名さん]

＞自分の部屋が最上階で、占有面積が倍くらい広い部屋で、他の人達と管理費が同じだったらいいなぁ　逆に、自分が３０平米とか５０平米くらいなのに、高層階住民は１００平米とか１５０平米で、管理費同じだったら嫌だなぁ　ほとんど同じ広さばかりだったらいいかも？

基本は分譲価格の割合です。

[56: 匿名さん]

＞基本は分譲価格の割合です。
これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？

[57: 匿名さん]

＞＞基本は分譲価格の割合です。
＞これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？

民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
（共有物に関する負担）第二百五十三条 　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。

[58: 匿名さん]

>>57
それであなたはどう思うのかね？

[59: 匿名さん]

＞それであなたはどう思うのかね？

間違いではない。

[60: 匿名さん]

なんでもかんでも民法で完結させようとするのは、ある意味すごい。

でもリアル世界や理事会板では、「困ったちゃん」な存在。

[61: 匿名さん]

民法の趣旨を踏まえた特別法である区分所有法上では、「別段の定め」を許容しています。
マンションの特性、管理組合の主体的判断において（当然、妥当であることの説明責任を果たせる内容で）、必要に応じ規約で別段の定めをすればよいのです。
これがすべてです。

[62: 元理事]

法律に詳しい方々には太刀打ちできないのですが、
私は明らかに61さん派(笑

民法だけでは解決できないので区分所有法があるのだと思っています。

[63: 匿名さん]

＞民法の趣旨を踏まえた特別法である区分所有法上では、「別段の定め」を許容しています。

別段の定めが無制限である筈は無く、区分所有法の原則を逸脱するものは当然に無効となります。
区分所有者間の利害の衡平を害したり、ある有用性が当該区分所有者の受ける不利益が受忍すべき範囲を超えることが出来ない事は当然です。

[64: 匿名さん]

また、×yzがヘンな事言ってるな。

それにしても、小難しい言い回しをするとみんなすぐに煙に巻かれるんだな。世の中のヘンなのがいるのはしょうがないから、ひとりひとりがしっかりしないと詐欺にあうぞ。

>>57の民法第二百五十二条〜第二百五十三条とやらを読んでも、分譲価格という解釈は明らかに間違っているな。

その条文を正しく解釈すると、登記簿に記載の持ち分が正しい。登記簿に書いてある○○分の○○ってやつだよ。それが専有面積比になっているハズ。

固定資産税払うときもこれだろ。みんな税金払うときに分譲価格に応じて払っているワケじゃないだろ。

建て替えとかなんとかで、マンション丸ごと譲渡しても登記簿の持分割合での分配だよ。分譲価格での分配なんて有り得ないだろ。

だいたい分譲価格ってなんだよ。定価か？実売価格か？
売れ残りで価格改定があったら、先に買った人は持分が増えるの？
買い替えで、古い家高く査定して、新しいのを高く買ったら、持分も増えるの？
値引きして買っちゃったら持分も減るの？

ね〜ね〜教えてＸｙｚ。

[65: 匿名さん]

＞だいたい分譲価格ってなんだよ。定価か？実売価格か？売れ残りで価格改定があったら、先に買った人は持分が増えるの？
買い替えで、古い家高く査定して、新しいのを高く買ったら、持分も増えるの？値引きして買っちゃったら持分も減るの？

常識ですね。ですから、専有部分の床面積割合とすると規定している事は既に説明済。
あと、登記簿については、売買契約書に基づく敷地の区分所有権の持分割合のみは貴方の意見は正しいが、専有部分、共用部分の持分割合は区分所有法により規定されているので、これは貴方の誤解で、一般には管理規約の別表で規定していますし、規定できます。

[66: 匿名さん]

民法は強行規定でない限り、特別法（区分所有法や会社法など・・）が優先するし、その強行規定に反しない限り、契約（規約）が優先する。
契約や特別法に定めがない場合とか疑義が生じたときに立ち返る原則が民法だろう？

「民法に書いてあるから---だ」というのは、お上のいうことは絶対でございますという発想だね。

[67: 匿名さん61]

>>63
＞別段の定めが無制限である筈は無く

妥当な範囲と断っています。皆さんも分かってます。

[68: 匿名さん]

＞契約や特別法に定めがない場合とか疑義が生じたときに立ち返る原則が民法だろう？
＞「民法に書いてあるから---だ」というのは、お上のいうことは絶対でございますという発想だね。

あれ？では、一行目と二行目は明らかに矛盾してる分けですね。自己矛盾は困りものです

[69: 匿名さん]

＞妥当な範囲と断っています。皆さんも分かってます。

断っているコメントの前後が問題なのに、括弧で合理化を計っているのは明らかでしょうに。

[70: 匿名さん]

＞別段の定めが無制限である筈は無く
　結局、「別段の定め」を認めてるのね。

[71: 匿名さん]

専有面積比になっている「ハズ」って書いただろ。
いろんな法律や規約で異なる言い回しがされてても、現実にはほとんどが専有面積比なんだよ。
（面積比で区分所有してない物件知ってる人いる？）

だから、専有部分も共有部分も結局は専有面積比なんだよ。

なんで君は瑣末なことまで言われないと理解できないの？

それで結局
>>55
>基本は分譲価格の割合です。
が揺らいでいるの分かってる？

[72: 匿名さん]

＞だから、専有部分も共有部分も結局は専有面積比なんだよ。

生まれの違い、数値の違いが理解出来ていない様ですね。

[73: 匿名さん]

>生まれの違い、数値の違いが理解出来ていない様ですね。
それでは脳内メーカーさんの考えを説明して下さい。

[74: 匿名さん]

運転しない（できない？）のに、道路交通法のウンチク喋ってるようなもんだな。。。

[75: 匿名さん]

彼なら、道路交通法を使わず、民法で全て説明します。

[76: 匿名さん]

>生まれの違い...
...ここで差別用語を堂々と発言する人初めて...

[77: 匿名さん61]

もうこのお方に反応するのはやめませんか。
机上の空論ばかり、議論能力も怪しく支離滅裂な発言も少なくないくせに分かったようなことを。
何様ですかね。うんざりです。
（管理者様：これは誹謗中傷ですので削除して結構です）

[78: 匿名さん]

xyzお得意の逃げパターンだよな。
思い込みも断言口調で言えばどうにかなると思ってるんだよな。

>>55
>基本は分譲価格の割合です。

[79: 匿名さん]

＞>生まれの違い......ここで差別用語を堂々と発言する人初めて...

あーあ、日本語を性格に使いましょうよ。
生まれとは、規定する法律の違い，即ち、不動産登記法施行令８条と区分所有法の違いを言っているのに、これが理解出来ていない人はコメントを控えて頂きたい。

[80: 匿名さん]

さすが、日本語を「性格」に使えてる人は違うなぁ〜

[81: 匿名さん]

＞さすが、日本語を「性格」に使えてる人は違うなぁ〜

さすがですね。その調子で，今後は単語のみならず、文脈の意味の理解まで、鋭く突っ込んで正しく読んで下さい。

[82: 匿名さん]

>>55　>基本は分譲価格の割合です。
XYZは、
　誤解なら説明する。
　間違っていたなら謝る。
民法に書いてあるだろ。

（公序良俗）
第90条　公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。

（任意規定と異なる慣習）
第92条　法令中の公の秩序に関しない規定と異なる慣習がある場合において、法律行為の当事者がその慣習による意思を有しているものと認められるときは、その慣習に従う。

（虚偽表示）
第94条　相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
２　前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。

（錯誤）
第95条　意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

（条件の成就の妨害）
第130条　条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。

[83: 匿名さん]

>>82

No.45 by 匿名さん　2008/11/03(月) 17:41
＞区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。


本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。

[84: 匿名さん]

>>82

No.57 by 匿名さん　2008/11/10(月) 18:51
＞＞基本は分譲価格の割合です。
＞これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？

民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
（共有物に関する負担）第二百五十三条 　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。

[85: 匿名さん]

その分譲価格が、面積比になっていないところが問題なんだがな。

君のいう「本来」とは昭和３０年代の事かい？

[86: 匿名さん]

>>61(77)さん
基本的には、そのとおりです。

興味深い裁判例を紹介しておきます。
http://www.fukukan.net/paper/070701/work_help4.html
（福管連−業務知識・判例より）

[87: 匿名さん]

＞法的解釈はこのとおりでしょうが、建替え時の権利や維持コストを考えると、２倍の差があっても均等負担することは適切であるかの疑問は残ります。この組合も、その後、管理規約を「管理費等は共有持分等で算出する」と改めました。

裁判を二倍あって一応凌いでも、規約を普通に改正したのは当然でしょう。

[88: 匿名さん]

>87
２倍だから改正したのです。そうでなければ均等負担のままも十分あり得るということです。

[89: 匿名さん]

＞>87
＞２倍だから改正したのです。そうでなければ均等負担のままも十分あり得るということです。

何を仰るのですか、均等負担が不自然と気がついた結果です。

[90: 匿名さん]

>89
不自然と気がついたから改正したのか、２倍だから改正したのか、当の組合に聴取でもしたのですか？我田引水の憶測を書かないことです。
札幌高裁は不自然な判決をしたというなら、判決文に対抗できるだけの論理を展開しなさい。話はそれからです。
＞民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、（以下略）
＞が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。

だけでは対抗できません。

[91: 元理事]

86さんの提示された判例の紹介は、このスレのスレ主には、参考になったのではないかと。
私には、そういう訴訟をし「組合総会で決めなさいよ〜！」という結果に納得しました。

気になるのは、当初は広さが倍でも均一の管理費だったのを、その後に持分比率に規約変更したことです。
総勢が賛成するような管理費負担変更は、どんな論述でどんな仕組み（金額など）になったのでしょうね？
非常に気になります(笑