管理費・修繕積立金の額を各戸一律にしているマンションはあるのでしょうか？
現在一律でないことに不満を感じる方はいませんか？
面積で額が決まるのは、区分所有法に、
>規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
部分から生ずる利益を収取する。
とあるからなのは分かります。
でも共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…と疑問
に感じました。払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じ
ず一律に利益を受けているのではないでしょうか？
そのへんがよくわかりません。
また、「規約に別段の定め」があれば、持ち分に応じなくてよい…という事だと
思いますが、規約を変更して一律にした管理組合様があれば教えてください。
なお当方は、どうしても一律にしたい…と強い思いがあるのではなく、疑問に
感じ始めた…というレベルでの質問であります。
[スレ作成日時]2008-10-28 11:28:00
注文住宅のオンライン相談
管理費等の金額を一律にできないか？
| No.151 |
by 匿名さん 2008-11-16 18:09:00
投稿する
削除依頼
＞大丈夫ですか？相変わらず、状況判断ができないようですね。それを書いたのは、わたし、そう、わたしです。「強弁」の意味を知っていますか？典型的な小児型強弁をする後期若年XYZさん
お気の毒ですが、そう感情的にならずに、具体的な反論を歓迎致します。 |
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|---|---|---|
| No.152 |
>>44です。
>>149 ＞1.3倍でも一律のマンションの方ですね。具体的に書いているのですからご返事をどうぞ。 >>140 ＞業者作成の原始規約のままで、自治的な管理規約に改正していない管理組合の混乱 今日は私はまだ発言しておりませんし、私共は総会の意志で自治的な管理規約として一律設定を行っています。相変わらず憶測でいい加減・侮辱的なことを言わないことです。 >>139 ＞理不尽の理由を具体的に指摘がなければ、残念ながら単なる誹謗中傷でしょう。 指摘してますが。>>133の ＞確かに後段の考え方が基本ではありますが、いみじくも30条第3項で後段のようなストレートな書き方をせず、「衡平が図られるよう」と間接的な書き方をしているのは、ハードや運営の実態に応じ、適切な答えが複数あり得ることが当然ながら想定できるからです。 に尽きます。指摘してますが答えようとしないのは貴方のほうです。 法が性能規定をしているのに、貴方が強引に積上げ規定的な主張をすること自体が狂ってるのです。ひとつ覚えのように具体具体というが、各ＭＳの共用部の特性により一律規定が妥当な場合がある、以上のどんな具体の説明が可能なんですか。 |
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| No.153 |
>>152
>>44にお答えします。 ＞今日は私はまだ発言しておりませんし、私共は総会の意志で自治的な管理規約として一律設定を行っています。相変わらず憶測でいい加減・侮辱的なことを言わないことです。 繰り返しますが、 「１対１．３＝４３対５６＝管理費合計一万円の場合で４３００円対５６００円の負担であるべきである。 の例で、これでも５０００円一律で良いとの感覚で賛同を得たのでしょうか。 本当に具体的な計算結果の情報を公開した上での合意とは信じられません。 月額３００から５００円の差があっても世のご夫人の意見は厳しいものですので、貴方のマンションの組合員のセンスを疑いました。」 これでも、貴方は「私共は総会の意志で自治的な管理規約として一律設定を行っています。」ですか？ 実例を示してくれれば、真実か否かをも含めて明白となりましょう。 私どもでは、業者が決めた丸めた５００円単位の数段階の金額表では、大型部屋に薄く決めて、残余を割高に最小型部屋に押しつけの管理費等の金額表であったものを、専有部分床面積比で円単位にしました。 これも試算計算表を開示した結果、５００円単位では計算誤差の処理で月額３００円の差が問題となり、結局、円単位の金額表になりました。 ＞指摘してますが。>>133の ＞確かに後段の考え方が基本ではありますが、いみじくも30条第3項で後段のようなストレートな書き方をせず、「衡平が図られるよう」と間接的な書き方をしているのは、ハードや運営の実態に応じ、適切な答えが複数あり得ることが当然ながら想定できるからです。 に尽きます。指摘してますが答えようとしないのは貴方のほうです。 法が性能規定をしているのに、貴方が強引に積上げ規定的な主張をすること自体が狂ってるのです。 では３０条３項を説明しましょう。 新設理由 業者作成の原始規約には、一部区分所有者に共用部分を無償かつ無期限の専用使用権を付与したり、管理費負担に区分所有者間で格差を設けたりものもあり、これが区分所有者間、分譲業者との紛争の原因の指摘があり、民法９０条のみでは判断基準が明確ではないことから、考慮要素を列挙したものです。 形状、面積、位置関係、使用目的、利用状況の説明 形状、面積とは専有部分のこれらの要素の大小に応じて共用部分の負担等が異なる割合が定められる場合がある事等を念頭において考慮要素に掲げたものです。 位置関係とは専有部分と共有部分の位置関係を指します。例は一階の専用庭の専用使用権が設定される場合を念頭において考慮要素に掲げたものです。 使用目的とは専用部分を商業用や居住用に定める場合などの用途の定めを指します。用途によって共用部分の負担が異なる割合を定める場合があることを念頭において考慮要素に掲げたものです。 利用状況とは共用部分などの具体的利用方法や頻度などを指し、例としては集会室などの利用頻度の違いでその維持費用負担に異なる割合が定められる場合があることなどを念頭において考慮要素に掲げたものです。 区分所有者が支払った対価 説明に及びませんでしょう。 その他の事情とは、 この例が、分譲業者が原案を作成し購入者が書面同意で規約が設定される場合が多いので、分譲時に説明が十分でなく、内容も理解を得ないまま同意したことが紛争の原因になっている場合があるので、分譲業者が規約内容をどの程度説明を尽くしたかなどの規約設定に至る経緯も含まれると考えられています。 以上の通りどれ一つとして、割合の差に言及しているもののみで、一律にすることが当然とかやむなしの理屈は全くありませんし、当然胃に考えられません。 |
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| No.154 |
議決権をより欲しい時は高く買えば良い、という所まで読みました。
誰が何言ってるか全く分かりません。 主張の内容がxyzだけズレてるのでxyzだけ分かればまだ読む気も起るんですけどね。 xyzって昔はコテハンにか答えないとか言ってたのに どうして己からコテハンやめたんですか？ |
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| No.155 |
＞誰が何言ってるか全く分かりません。
分からないのは仕方がありませんね。 |
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| No.156 |
>>153
>>44です。 虚偽を疑っておられるわけですね。当時の理事会のセンスを疑うのは自由ですが、先にも言ったように特定できるような記述はする気はありませんし、貴方に納得して頂く必要性もありません。皆さんが貴方に同調し請求があれば、そのときは削除依頼を致します。それを以って虚偽だの何だと言うのは勝手ですのでご自由になさってください。 私共の管理組合は理事会の暴走だの何だというトラブルとは無縁に、円滑に回っておりますので、管理をあまりご存知ない貴方のご心配は不要です。 なお、新設理由のソースを示してください。 また、いい加減何度も繰り返しますが、区分所有面積を根拠とするのが基本であることを一度も否定しておりません。間接規定にし、別段の定めを許容する時点で、面積根拠以外の規定も可能です。 あとは、その理由がお書きの新設理由も含めた法の趣旨を踏まえ、妥当か否かで判断すればよいことです。 ＞一律にすることが当然とかやむなし などといつ私が言いましたか？やむを得ないのではなく、これも何度も申していますが、当マンションのプラン形状と管理費の内訳としての修繕費用との相関性、集会所等施設利用費等を考慮し面積比によらないこととする旨を正規に議決しています。 これだけ書いても貴方の議論が宙に浮いてるのが理解できないのなら仕方がありません。自らの不明を恥じることです。 |
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| No.157 |
>>156
>>153 >>44です。 ＞虚偽を疑っておられるわけですね。当時の理事会のセンスを疑うのは自由ですが、先にも言ったように特定できるような記述はする気はありませんし、貴方に納得して頂く必要性もありません。皆さんが貴方に同調し請求があれば、そのときは削除依頼を致します。それを以って虚偽だの何だと言うのは勝手ですのでご自由になさってください。私共の管理組合は理事会の暴走だの何だというトラブルとは無縁に、円滑に回っておりますので、管理をあまりご存知ない貴方のご心配は不要です。 特定出来る様なものを望んではおりません。一般に業者作成の同額金額表を見直しているのに、敢て同額にしたか、同額のままにしたかの、改正の経緯も何ら説明なく、同額を敢て主張する理由が、規約は区分所有法によらなくで良いの根拠だけでは、センス、真偽にまで言及することは自然な事です。 ＞なお、新設理由のソースを示してください。また、いい加減何度も繰り返しますが、区分所有面積を根拠とするのが基本であることを一度も否定しておりません。間接規定にし、別段の定めを許容する時点で、面積根拠以外の規定も可能です。 新設理由その他のソースは、法務省民事局参事官 吉田 徹 編著「改正マンション法／平成１４年区分所有法改正の解説」で（株）商事法務発行、¥２，２００で、３４ページに詳述されています。 面積根拠が原則で、それを同額にするにはそれなりの理由が必要なのです。その理由がないから問題にしているのです。 ＞あとは、その理由がお書きの新設理由も含めた法の趣旨を踏まえ、妥当か否かで判断すればよいことです。一律にすることが当然とかやむなしなどといつ私が言いましたか？やむを得ないのではなく、これも何度も申していますが、 ＞当マンションのプラン形状と管理費の内訳としての修繕費用との相関性、集会所等施設利用費等を考慮し面積比によらないこととする 「管理費の内訳としての修繕費用との相関性」とは、一般には、管理費は一般会計で年間単位、修繕積立金は特別会計で２５年から３０年単位で、そこにはどのような相関性があり、それが同額にする根拠の理由はなんでしょうか。 その他の項目も、共有持分＝専有面積比＝管理費負担割合＝修繕積立金負担割合をすべて同額にすべき理由にどの様にかかわるのでしょうか。特別の理由にはなりそうには思われません。 ＞旨を正規に議決しています。 管理費合計一万円の場合で４３００円対５６００円の負担を、５０００円同額で良いとの類いの決議が、正規に決議したと言えますか。疑問です。 ＞これだけ書いても貴方の議論が宙に浮いてるのが理解できないのなら仕方がありません。自らの不明を恥じることです。 宙に浮いているのは貴方の論拠ですし、正規に決議したとの事実関係です。 |
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| No.158 |
>＞誰が何言ってるか全く分かりません。
>分からないのは仕方がありませんね。 わざと分からんように匿名で発言しているヤツがこんな事言って 恥知らずなんだな。 |
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| No.159 |
>>44です
あまりに偏執的なので、具体的に相手をしましょう。 >>153 ＞以上の通りどれ一つとして、割合の差に言及しているもののみ どこをどう読めばそうなるのですか。だらだら説明引用をされてるので、引用をまとめます。 区分所有者間の利害のるよう考慮すべき事項 ①形状、面積：専有部分のこれらの要素の大小に応じて共用部分の負担等が異なる割合が定められる場合があるため →基本事項 ②位置関係：専有部分と共有部分の位置関係を指します。例は一階の専用庭の専用使用権が設定される場合があるため →別枠加算事項（区分所有面積に関連せず） ③使用目的：専用部分を商業用や居住用に定める場合などの用途の定めを指します。用途によって共用部分の負担が異なる割合を定める場合があるため →区分所有面積に関連せず（ただし「異なる割合」の限界は妥当性からおのずとある） ④利用状況：共用部分などの具体的利用方法や頻度などを指し、例としては集会室などの利用頻度の違いでその維持費用負担に異なる割合が定められる場合があるため →受益者負担の考え方を含め、区分所有面積に関係なし ⑤区分所有者が支払った対価 →築年に応じ、区分所有面積との相関が崩れるケースも考慮を要す ⑥その他の事情：分譲業者が規約内容をどの程度説明を尽くしたかなどの規約設定に至る経緯等 →個別判断 このように、区分所有面積按分のみでは衡平は図られないことを言っているに過ぎません。 私共のＭＳでは、プランの特徴として面積の小さい住戸でも周長が長いタイプも少なからずあり、配管も水周りまでの管長は面積に比例していない。排水管洗浄費、事務費（広報など）に至ってはまさに戸数の積上げです。防水・塗装・外壁改修やポンプ等の設備維持管理費は、トータルで性能を確保することで財産価値を維持する趣旨のもので、面積比でも受益単位比（戸数比、人数比）でも可能でしょう。 なお、 ＞「管理費の内訳としての修繕費用との相関性」とは、一般には、管理費は一般会計で年間単位、修繕積立金は特別会計で２５年から３０年単位で、そこにはどのような相関性があり 管理費の内訳としての修繕費用と書いてますとおり、設備点検・維持管理、経常的補修費を言ってますが、修繕積立金も同様です。「管理費・修繕積立金との相関性」で結構です。 とまれこういう考え方から、多くの住戸タイプ毎に小数点単位（あるいは丸め整数値）で議決権や管理比を定めることの「当ＭＳの実態に照応し、大して意味のない数値偏重」を排し、規約改正時に改めてその考え方を整理し議決しています。 「月額300から500円の差があっても世のご夫人の意見は厳しい」のは尤もで、値上げについては厳しい追及があります（ちなみにご夫人でなく男性の追及のほうが強いです）が、この一律の考え方については理解を得ています。信じられない、と言うなら信じなくて結構です。貴方のＭＳの尺度（民度）で他を想像しないことです。 ちなみにこちらも訊きますが、法で許容する「別段の定め」の適用されるケースとして、例えば私共のようなＭＳがあると考えています。 そちらは、 ＞一律にすることが当然とかやむなしの理屈は全くありません とのことですが、それでは法はどのようなケースを想定していると考えるわけですか。具体イメージをご教示ください。 |
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| No.160 |
＞区分所有者間の利害のるよう考慮すべき事項
↓ ＞区分所有者間の利害の衡平が図られるよう考慮すべき事項 です。失礼しました。 |
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| No.161 |
>>159
>>44です ＞あまりに偏執的なので、具体的に相手をしましょう。 >>153 ＞＞以上の通りどれ一つとして、割合の差に言及しているもののみ ＞どこをどう読めばそうなるのですか。だらだら説明引用をされてるので、引用をまとめます。 ＞区分所有者間の利害の衡平が図られるよう考慮すべき事項 この間は字数制限に引っかかり止むなく削除した。 ＞このように、区分所有面積按分のみでは衡平は図られないことを言っているに過ぎません。 全く逆ですよ。 （規約事項）_第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。 の条項の規約で定める場合の総合的に考慮すべき事項で、 「形状、面積：専有部分のこれらの要素の大小に応じて共用部分の負担等が異なる割合が定められる場合があるため」などの考慮すべき事項を尊重しない規約は衡平ではありませんよと理解すべきです。 ＞私共のＭＳでは、プランの特徴として面積の小さい住戸でも周長が長いタイプも少なからずあり、配管も水周りまでの管長は面積に比例していない。排水管洗浄費、事務費（広報など）に至ってはまさに戸数の積上げです。防水・塗装・外壁改修やポンプ等の設備維持管理費は、トータルで性能を確保することで財産価値を維持する趣旨のもので、面積比でも受益単位比（戸数比、人数比）でも可能でしょう。 「受益単位比（戸数比、人数比）でも可能でしょう。」ではありません。 「その持分に応じて共用部分の負担に任じる」こととは全く無関係です。 ＞なお、 ＞「管理費の内訳としての修繕費用との相関性」とは、一般には、管理費は一般会計で年間単位、修繕積立金は特別会計で２５年から３０年単位で、そこにはどのような相関性があり 管理費の内訳としての修繕費用と書いてますとおり、設備点検・維持管理、経常的補修費を言ってますが、修繕積立金も同様です。「管理費・修繕積立金との相関性」で結構です。 ＞とまれこういう考え方から、多くの住戸タイプ毎に小数点単位（あるいは丸め整数値）で議決権や管理比を定めることの「当ＭＳの実態に照応し、大して意味のない数値偏重」を排し、規約改正時に改めてその考え方を整理し議決しています。 「大して意味のない数値偏重」とは、原則の無視か無知の現れです。 ＞「月額300から500円の差があっても世のご夫人の意見は厳しい」のは尤もで、値上げについては厳しい追及があります（ちなみにご夫人でなく男性の追及のほうが強いです）が、この一律の考え方については理解を得ています。信じられない、と言うなら信じなくて結構です。貴方のＭＳの尺度（民度）で他を想像しないことです。 いろいろ苦しい言訳を並べられても、 ＞＞共有部分の持分割合＝専有部分の床面積割合＝共用部分の負担割合＝管理者職務範囲内の第三者債務の責任割合＝管理組合消滅時の残余財産帰属割の原則を。無視か無知でも、 貴方のマンションの１対１．３＝４３対５６＝管理費合計一万円の場合で４３００円対５６００円の負担であるべきのを５０００円一律で良いとの感覚で賛同を得たとは考えられません。 ＞ちなみにこちらも訊きますが、法で許容する「別段の定め」の適用されるケースとして、例えば私共のようなＭＳがあると考えています。 上の説明では、貴方のマンションが１．３倍の床面積比があっても管理費等が同額でも衡平であるとのマンションの特殊性は感じられません。 例えば、一区分所有区画に、上下二階構造で二階部分には配管がないなど単純に床面積のみでは他の一階構造の床面積との持分の比較が出来ないので、その部分については係数を作り何割減にしたとかの具体的評価なしには、「１．３倍あっても同額」を総会で賛同を得たとは信じられないと言う事です。 ＞そちらは、 ＞一律にすることが当然とかやむなしの理屈は全くありませんとのことですが、それでは法はどのようなケースを想定していると考えるわけですか。具体イメージをご教示ください。 別段の定めについては、 （共用部分の負担及び利益収取）_第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 この場合の別段の定めは、この条文の原則とする持分＝専有部分の床面積に応じない、著しく相違した比率での費用負担などは問題になるとの条件付きなことは当然です。 このスレッドでも紹介があった法人組合員と個人組合員に１．７倍の差異を、私的な団体自治を超えたとして公序良俗の規定違反で無効としている。一方、面積２倍あっても同額の規約は、私的な団体自治の問題との裁判例があったが、その後は同額を改正している。 これらは、原則から著しく相違していることからくる紛争です。 貴方のマンションの区分所有者も一定ではなく、今後は新入居者やエクセル計算で簡単に同額と面積比の試算結果の金額の差を提示する区分所有者が現れたなら、小型住戸の議決権にもよりますが簡単に改正されるか訴訟に巻き込まれましょう。 （規約事項）第三十条の衡平の原則についてはコメントすみですが、別段の定めもこれに制約されるのは当然です。 そしてこの３０条３項の規定違反で無効との理由付けの裁判例の可能で、この条文の新設以前の既存の規約についても適用されることからも、単に総会決議で全てが容認されることはないことは当然です。 |
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| No.162 |
>>161関連
管理費、修繕積立金の負担基準の決定方法（専有面積に応じ算出、各戸均一、その他）の調査結果（ご参考） 平成１５年度マンション総合調査結果 ・ 管理組合向け調査の結果 I.管理組合向け調査の結果(A表) http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/manshon/manshoncyousa/kanrik... 20 管理費負担基準決定方法 ６１頁 表 —略— 本表は、各区分所有者の管理費負担基準の決定方法についてみたものである。 「専有面積に応じ算出」が最も多く82.8%(前回調査85.7%)、次に「各戸均一」が15.8% (同12.7%)となっている。 公共のマンションでかつ規模が大きいマンションほど「各戸均一」の割合が高い。また、新しいマンションほど「専有面積に応じ算出」の割合が高い。P61 蛇足：昔の公団など＝公共を除く民間のみでは、専有面積割合９２．１パーセント、各戸均一７．０パーセント 2 修繕積立金負担基準決定方法 ７１頁 表 —略— 本表は、各区分所有者の修繕積立金の負担基準の決定方法についてみたものである。 「専有面積に応じ算出」が84.8%、次に「各住戸均一」が13.0%となっている。 規模の大きいマンションほど「各住戸均一」の割合が、また新しいマンションほど「専有面積に応じ算出」の割合が高くなっている。 P71 蛇足：同じく民間のみでは専有面積割合９２．１パーセント、各戸均一６．８パーセント |
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| No.163 |
パターンを整理します。
以下の３のパターンがあります。 １．専有面積割り ２．各戸均一 ３．分譲価格割り どれも適法ではあるが、 １が主流。これからも ２は昔の名残り、もしくは僅差なための簡便方法 ３はｘｙｚの寝言 でよろしい？ |
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| No.164 |
>>163
おもしろい整理ですね。 ６行目を、 「区分所有者間の衡平を「著しく」害さない限り、どれも適法ではあるが、」 に変更してはいかがでしょうか？ （参考） http://www.nichibenren.or.jp/ja/opinion/report/2002_14.html http://www8.cao.go.jp/kisei/giji/02/wg/infra1-3.html |
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| No.165 |
無意味だな。ムダに長くなるだけ。
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| No.166 |
>>44です。
もうここらで十分でしょう。 皆さんが既に適切に判断しておられることと思いますので、私自身はおしまいにします。 今までどおり適法であることを確認しながら、理事会の主体的な知恵や工夫を重ねていきたいと思います。 当然、内容によってはアンケートも活用しますし、組合員の懇親も積極的に図っていきます。 |
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| No.167 |
「管理費を総会の決議で各戸均一にした」
「そんな決議が通るなんて信じられない，衡平じゃない」 匿名掲示板においては水掛け論ではないでしょうか。 |
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| No.168 |
匿名掲示板での水掛け論は、ある程度仕方がないが、
コピペの大量放水で何に向かって水を掛けているのか分からなくしている。 本人も論旨が首尾一貫していないので、もはや隣の家に水をかけているようなものだ。 |
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| No.169 |
＞「管理費を総会の決議で各戸均一にした」
＞「そんな決議が通るなんて信じられない，衡平じゃない」 ＞匿名掲示板においては水掛け論ではないでしょうか。 果たしてそうでしょうか。「各戸均一」を主張し続けるのは、分譲会社側としては大事な事なのです。 管理費、修繕積立金を同一にするメリットは、大型区分所有物件を販売しやすくするためにはどうしても必要な手段なのです。 |
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| No.170 |
分譲会社の思いなどどうでもよい。管理組合がどう考えるかが問題。
勝手に論点をずらして荒らすのはやめるべし＞ＸＹＺ氏 |
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| No.171 |
＞匿名掲示板においては水掛け論ではないでしょうか。
書き込みが事実かどうかを問題にすることがナンセンス。大体、マンションは千差万別で他所で成立する考え方がこちらでうまくいくとは限らないのは常識。ただ、考え方を交換しあい参考にできるヒントが得られることもあるから、こういう掲示板の意義がある。 某氏は法令根拠のコピペに専念してる分には重宝だが、やりとりを見てると、思ったよりマンション管理の知見はなさそうだ。他所の考え方に白黒つけようなどと思い上がったことはやめるべし。 |
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| No.172 |
＞他所の考え方に白黒つけようなどと思い上がったことはやめるべし。
これは、大変重要な良いポイントだと思います。 試験に必ず出ますので、しっかり覚えておいてください。 いや、まじめに良く言い聞かせたい１文でした。 |
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| No.173 |
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| No.174 |
＞>>169
＞いまどき均一にするのはxyzの住んでいるような賃貸アパートだよ。新規分譲で均一なんて有り得ない。とくに最小と最大の差が大きいなら尚更です。 ミスター携帯君、好い事いいますね。結論は洗脳されて「新規分譲で均一なんて有り得ない。とくに最小と最大の差が大きいなら尚更です。」の結論に達しましたね。 良く出来ました。これに新旧マンションを含めたコメントならば、満点です。もう少しの勉強をお願い致します。 |
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| No.175 | ||
| No.176 |
>ミスター携帯君
これ、なんて妄想？ |
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| No.177 |
スレタイと内容だけ読んだ
こうゆいア ホな事言う人はマンション生活になじめないと思うから 迷惑にならないところに戸建でも買って住みなさいよ。 |
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| No.178 |
ということで、管理費一律は可能。
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| No.179 |
だけど、やるのは性格破綻者
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| No.180 |
適切な処理でも自分が気にいらないことは「性格破綻の仕業」という低知能の区分所有者こそマンション住まいに向いてない。掘立小屋にでも住めばよし。
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| No.181 |
区分所有法３０条第３項による衝平化の点と実歳の委託管理会社の管理費等の算出根拠がすべて一式として各戸単位で積算されており、必ずしも面積を根拠としてないことから一律徴収もありうる
と考えるます。また現在の必要経費は便宜上徴収された管理費より寄付金も各戸あて町内会費も 支出され、投票権は各戸一律の現状は、異常であると考えますが皆様如何お考えにならえますか？ |
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| No.182 |
訂正願い Ｎｏ１８１
「実歳を実際に」 末尾「 ならえます。を なられます。」に訂正お願いします。 |
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| No.183 |
＞区分所有法３０条第３項による衝平化の点と実歳の委託管理会社の管理費等の算出根拠がすべて一式として各戸単位で積算されており、必ずしも面積を根拠としてないことから一律徴収もありうると考えるます。
どのような区分のマンションか分かりませんが、管理会社の算出の管理費等を区分所有法の原則の床面積で月額金額を試算することが必要です。 まず分かることが、管理会社が区分所有権を有する場合はその部分の負担割合が他に比較して割り安になっていること、各区分所有者簡に、月額５００円から１０００円の差が出る場合が多いです。 これを公示してごらんなさい。特に、婦人連の反応に「一律徴収もありうると考えるます。」と暢気なことは言っていられないことになりましょう。 ＞また現在の必要経費は便宜上徴収された管理費より寄付金も各戸あて町内会費も支出され、投票権は各戸一律の現状は、異常であると考えますが皆様如何お考えにならえますか？ 管理費より寄付金、町内会費を支出するのは、その総会の決議は無効です。 規約や総会決議は。「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」に限られます。 （議決権）については
第三十八条 各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。 で、別段の定めは、この原則と著しく違うことは許容されていません。1戸1議決権はほぼ同規模の住戸の場合は計算の便宜の理由から認められても、議決権は所有権の持つ所有物の自由な管理・使用・処分権能ですから持分に比例して、かつ、計算に便宜に表現されるのが当然であり、所有権の割合を捨象した割合は区分所有法や民法の趣旨に添う方法ではありません。
単純に1戸1議決権では実質的に少ない面積の人が多い面積の人と同じ投票権を持つような結果となり衡平とは言えません。 |
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| No.184 | ||
| No.185 |
>>183
＞>区分所有法の原則の床面積で.... ＞あ、いつのまにか分譲価格割りの主張はやめたんですね。 ご説明しましょう。区分所有法は民法の特別法です。本来民法は下記のように管理は持ち分価格に従い過半数で決し、その持ち分に応じて管理費用の支払い、負担を負うことからきているのです。ですから区分所有法の床面積割合は、この持ち分価格＝分譲価格を基礎に規定されたことを理解出来ていないようですね。 民法（共有物の管理） 第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。 （共有物に関する負担） 第二百五十三条 各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。 ２ 共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。 ＞>管理会社が区分所有権を有する場合はその部分の負担割合が他に比較して割り安になっていること ＞また妄想ですね。 いいえ、具体例を挙げたまでです。 |
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| No.186 |
＞あと、ワンルームかファミリーかだと簡単ですが、持分比率が無段階的にあると、１票と２票の線引きは実際問題としては困難ですね。
お気の毒ながら、標準管理規約の下記の別表が理解できないのですね。 別表第5 議決権割合 住戸番号 議決権割合 ○○号室 ○○○分の○○ ○○号室 ○○○分の○○ ○○号室 ○○○分の○○ ○○号室 ○○○分の○○ ○○号室 ○○○分の○○ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 合計 ○○○分の○○○ |
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| No.187 |
>>×yz
持ち分価格の意味を理解していないんだな。 頭が弱いとは思っていたが、そこまでとは思わなかった。 |
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| No.188 |
＞持ち分価格の意味を理解していないんだな。頭が弱いとは思っていたが、そこまでとは思わなかった。
反論出来ない人の常套セリフですね。 |
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| No.189 |
反論もなにも、既に議論済みの話題です。蒸し返しはやめましょう。
法令、標準管理規約の規定を「唯一至上」として機械的に適用するのは「合法ではあっても不適当でない」場合もあり、法の趣旨と法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。 この点については、例えば下の判例でも次のように明言しているところです。 「区分所有法３８条は，規約による別段の定めを明文で許容しており，議決権配分をどのようにするかは，区分所有者の自治に任されている。」 「区分所有法は，（中略）当該区分所有建物の具体的事情から要請される規制については，すべて区分所有者の自治に任せているものと解することができる。」 （H13.10.16 京都地方裁判所 平成９年（ワ）第１０４４号 修繕積立金等請求事件） |
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| No.190 |
189です。
（誤）「合法ではあっても不適当でない」場合 （正）「合法ではあっても適当でない」場合 |
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| No.191 |
>持ち分価格＝分譲価格
まるで分かってねぇ（笑） |
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| No.192 |
＞法令、標準管理規約の規定を「唯一至上」として機械的に適用するのは「合法ではあっても不適当でない」場合もあり、
標準管理規約は何ら拘束力はないことは自明のこと。 しかし、区分所有法、適正化法などの法律は遵守義務があることも自明、そこに「規約による別段の定め」が可能であっても、法律規定の原則と著しく相違した規定は、社会通念上妥当とは言えない。裁判例（判例は最高裁の裁判例）では、法人組合員と個人組合員との間で管理費などにつき１．７倍もの差を設けた規約及び集会決議につき目的、差別方法が不合理であって、一部の者に不利益な結果をもたらす時は、私的な団体自治の範囲を超え、民法９０条（公序良俗）の規定違反で無効としたものがある（東京地判平2.7.24判時1381号83頁、東京地判平14.6.24判時14.6.24判時1809号98頁）。 ＞法の趣旨と法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、 ＞管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。 上記の様に、任意規定なるものは存在しないし、法律の原則から著しく乖離した規約を例え総意を以ても定めることは出来ない。 区分所有法３０条３項が平成１４年に追加改正されたのは、規約は「区分所有者間の利害の衡平」が図られるように定めなければならないとし、これに違反する当該規約は無効と判断される。これは平成１４年以前の既存規約にも適用される。 |
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| No.193 |
持ち分価格＝分譲価格
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| No.194 |
三種類の間取りの実例での試算
三種類の区画床面積に関係なく一律、管理費等の月額合計２万円、各区画３０戸あると仮定し、これを床面積割合で円単位まで試算すると次の通りとなる。 床面積に無関係に管理費等を同額にすることは、床面積の小さい区画が過払いとなり、その規約は衡平ではない。 試算１ ３LDK 床面積 125.9 m2 23,114円 3,114円 不足 ３LDK 床面積 107.78 m2 19,787円 213円 過払い ２LDK 床面積 93.14 m2 17,099円 2,901円 過払い 試算２ ３LDK 床面積 73.43 m2 21,531円 1,531円 不足 ３LDK 床面積 72.30 m2 21,199円 1,199円 不足 ２LDK 床面積 58.90 m2 17,270円 2,730円 過払い |
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| No.195 |
>>194
だいぶ遠くまで独りで行ってしまわれたようですが、 ＞床面積に無関係に管理費等を同額にすることは、床面積の小さい区画が過払いとなり、 そのと〜〜〜りです。 でも議論は、管理費が共用部や建物の管理人件費に使われるなら専有面積比率より、使用頻度や居住人数などでの公平性があってもいいのじゃないか？っというとこから始まってます。 |
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| No.196 |
>>192
＞上記の様に、任意規定なるものは存在しないし、法律の原則から著しく乖離した規約を例え総意を以ても定めることは出来ない。 誰がそんなことを書いてますか。委任と任意とを取り違えてるのは論外としても、著しく乖離した規約を定める話など誰もしていない。相変わらず議論オンチのくせに演説したがる人が多いですね、ここは。どうせXYZでしょう。 |
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| No.197 |
>>×yz
議論に負けるとあさっての方向に向かう癖はどうにかならないのだろうか。 >反論出来ない人の常套セリフですね。 これもう聞き飽きた >持ち分価格＝分譲価格 笑 |
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| No.198 |
＞No.195 by 匿名さん
>>194 ＞だいぶ遠くまで独りで行ってしまわれたようですが、 ＞＞床面積に無関係に管理費等を同額にすることは、床面積の小さい区画が過払いとなり、 ＞そのと〜〜〜りです。 ＞でも議論は、管理費が共用部や建物の管理人件費に使われるなら専有面積比率より、使用頻度や居住人数などでの公平性があってもいいのじゃないか？っというとこから始まってます。 試算例で示したように、月額一律２万円での最大６０００円や４３００円もの差を無視するような、負担割合の原則を大きく逸脱することはできません。 管理費等の負担割合を一律同額としている管理組合は、一度は試算して情報公開すべきです。 「使用頻度や居住人数などでの公平性」は、区分所有法の負担割合の原則に許容される範囲ではありませんし、情報公開した際には少数の脆弱意見になりましょう。管理規約は「衡平」を図るが、「公平」を図る努力規定はありません。 ましてや、「使用頻度の公平性」はエレベーター維持費の一階居住者の負担義務は当然、「居住人数の公平性」は持分に応じての負担とは矛盾しています。 ＞No.196 by 匿名さん >>192 ＞＞上記の様に、任意規定なるものは存在しないし、法律の原則から著しく乖離した規約を例え総意を以ても定めることは出来ない。 ＞誰がそんなことを書いてますか。委任と任意とを取り違えてるのは論外としても、著しく乖離した規約を定める話など誰もしていない。相変わらず議論オンチのくせに演説したがる人が多いですね、ここは。どうせXYZでしょう。 ＞法の趣旨と法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。 の内の「法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。」と言う任意規定はないと言うことです。 「区分所有者の自治に任されている。」を高らかに歌い上げていましたが、「著しく乖離した規約を定める話」でなければ大変結構なことです。 |
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| No.199 |
>>198
やっぱ、頭も言葉も固すぎるなぁ。 このスレに意見してる人の多くも現行の「持分による割合」は理解していて、可能性について意見交換してるのに・・・ 例えば、共有施設や設備をもってる物件では、その設備の利用に応じた使用料をとることも多い。 通常の管理費からＥＶ管理費を分離して、使う推定頻度を基準に使用料として徴収することは不可能（違法）？ 例）ＥＶの管理に要する費用が、１ヶ月１０万として １Ｆ居住者・・500円（ほとんど使わない） ２Ｆ居住者・・1000円 〜 10Ｆ居住者・・5000円 とか。 頭固い198は、ゲストルームなどが共通管理費から出費され、利用回数などに応じた使用料が徴収されることには疑問もたないのかな。 |
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| No.200 |
198
＞「法の委任規定、その他社会通念上妥当な範囲で、管理組合が主体的に総意をもってそのマンションの実情に合った適切な規約を定めることが可能です。」と言う任意規定はないと言うことです。 任意でもなんでもなく、「規約による別段の定め」を認める法の規定を適用する際の考え方を記したまで。どこがおかしいのですかね。 「妥当な範囲」「適切な」でなく、例えば議決権なら２倍未満が望ましい、とか具体に書いてないから駄目、とでもいうのですか。いい加減、意味不明な「反論もどき」はやめて頂きたいものです。 |
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