管理費等の金額を一律にできないか？

[匿名さん]

管理費・修繕積立金の額を各戸一律にしているマンションはあるのでしょうか？
現在一律でないことに不満を感じる方はいませんか？

面積で額が決まるのは、区分所有法に、
>規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
部分から生ずる利益を収取する。
とあるからなのは分かります。

でも共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…と疑問
に感じました。払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じ
ず一律に利益を受けているのではないでしょうか？
そのへんがよくわかりません。

また、「規約に別段の定め」があれば、持ち分に応じなくてよい…という事だと
思いますが、規約を変更して一律にした管理組合様があれば教えてください。
なお当方は、どうしても一律にしたい…と強い思いがあるのではなく、疑問に
感じ始めた…というレベルでの質問であります。

[22: 匿名さん]

議決権について：
標準管理規約では
第46条関係
① 議決権については、共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつ
つ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。
② 各住戸の面積があまり異ならない場合は、住戸１戸につき各１個の議決権に
より対応することも可能である。
また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併用す
ることにより対応することも可能である。

となっているので、規約で議決権は面積比にすると定めればいいだけ。
実際に私の住むマンションでは議決権は面積比になっているな。

[23: 万年理事]

スレ主さん
＞①「共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか」という疑問

既に>>10さんが的確に回答されていますが補足します。
この「利益」とは、駐車場使用料その他各種専用使用料、看板の設置料、携帯電話のアンテナ設置料など、共用部分の使用の対価として管理組合が得ている収益を指しているのであって、共用部分の使用・利用の度合いではありません。
この利益は管理組合に帰属し、総会でこの利益を各区分所有者に配当（分配）するといった決議がなされない限り、各区分所有者が「持ち分に応じて収取」することは現実にはありません。
では、この利益はどこに行ったのかというと、管理費または修繕積立金に充当されています。
すなわち、配当に代えて各区分所有者の「共用部分の負担」の一部が減殺されているのです。
「共用部分の負担」は「持ち分に応じて」課されているのですから、その減殺もちゃんと「持ち分に応じて」各区分所有者に還元されているということになります。

[24: 匿名さん]

22さんに同意
区分所有法の議決権（持分割合）数が原則です。
また、標準管理規約の1戸につき1議決権は、あまり専有面積に差が無いことを
前提としていると思われます。
これは、持分割合の場合、計算が複雑というところが大きいでしょう。
しかし、最小持分の者との比が2倍以上の場合、同様に議決権１なのはどうか？
選挙での1票の重さについて有権者数が2倍以上の場合は違憲状態であると同様に
（法の下の平等っていうんですか？）
専有面積が2倍以上の場合は、議決権が2になることが本来の区分所有法が言うことと
一致しているのでないでしょうか。
したがって、最小持分割合を1としたら、その整数倍ごとに応じた議決件数が
与えられる必要が有ります。
早く言えば、各戸の議決権を1とする規約は、持分割合が1.99…倍までであり、
それを超ていて各戸１である場合には訴訟を起こされたら、是正する必要が有ると思います。
しかし、規約は基本的には区分所有者の合意の上に出来ているのですから、
意義を唱える者がいなければ、それで良しということでないか。
2倍を超えている方は、理事会に是正の必要性を訴えてみてはどうですか。

[25: 匿名さん]

＞>特定施設(EV,駐車場,その他)を利用しないからといって、その管理修繕費の負担を免れることもおかしな話。これも私の意図するところではありません。
＞１階居住者がエレベーターを使わないから管理費安くしろ…の話が通らないのは当然で、そんなこと私はどこかに書きましたっけ？

貴方のコメントの「払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じず一律に利益を受けているのではないでしょうか？そのへんがよくわかりません。」の考え方は、上記の二行と同じ理屈に通じるものです。

[26: 匿名さん]

狭い部屋を２戸買えばいい

[27: スレ主です]

25さん

ちょっと違うのでは。
「特定施設の使用頻度・使用の有無」が焦点ではなく、「持分（面積）」について
考えています。
「持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」
という文言の『利益』を持ち分に応じ受けているのだろうか…という疑問でした。
決して管理費・修繕費の負担を免れたいなどというセコイ意図ではありません。

23さんの
>「共用部分の負担」は「持ち分に応じて」課されているのですから、その減殺もちゃんと「持ち分>に応じて」各区分所有者に還元されているということになります。

これを読んでなんとなく理解できてきました。

[28: 匿名さん]

>「持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」という文言の『利益』を持ち分に応じ受けているのだろうか…という疑問でした。

貴方のマンションの管理規約に、標準管理規約６５条（消滅時の財産の清算）がありますか？
これがないと算術の不得意な貴方には理解出来ないでしょうね。

[29: 匿名さん]

↑失礼な奴。何様？

[30: 匿名さん]

↑時折出る、クレーマーですね、
法には詳しいようだが、実務経験が乏しいようだ
相手にしないように。

[31: 匿名さん]

＞↑失礼な奴。何様？

質問には答えられないでしょうね。これで二回目の同じ質問ですよ。
これを知っていれば、愚問を発する分けありませんよ。

[32: スレ主]

31＝10さんだったのですね。
10での最後の質問は見落としていたため、回答が遅れてすみません。
当方の管理規約は標準管理規約に準ずる形に変更いたしましたので、
（消滅時の財産の清算）は規約に定められています。

では、10さん＝31さんに新たに質問をしてもよろしいですか？
管理組合が消滅する場合とは、どういう例がありますか？

大地震が起こり、建物が全壊してしまったとしたら、区分所有建物が
無くなるわけですから、管理者もいなくなり、管理組合も消滅してし
まうということでしょうか？
その時点での管理費・修繕積立金口座に残っている額は、持分割合に
応じて支払われるということですか？

ちょっと話がそれてしまいますが、ご存じでしたら教えていただきた
いのですが。よろしくお願いします。

[33: 匿名さん]

＞１／当方の管理規約は標準管理規約に準ずる形に変更いたしましたので、（消滅時の財産の清算）は規約に定められています。

３／の知識で、規約変更議案の総会決議に参加したとは、他の問題があるとはいえ驚かされています。

＞２／では、10さん＝31さんに新たに質問をしてもよろしいですか？　管理組合が消滅する場合とは、どういう例がありますか？

簡単なことです、建替え決議が成立した場合です。
標準管理規約に準ずる変更したのならば、修繕積立金の条文を読んでください。つまり建替え決議の後は、建替えに参加しない人達の修繕積立金相当額は管理組合の消滅時に清算（返却）されるので、建替えに関係する計画、設計などに必要な経費には取崩すことは出来なくなります。

＞３／大地震が起こり、建物が全壊してしまったとしたら、区分所有建物が無くなるわけですから、管理者もいなくなり、管理組合も消滅してしまうということでしょうか？　その時点での管理費・修繕積立金口座に残っている額は、持分割合に応じて支払われるということですか？

[34: スレ主]

ご回答ありがとうございます。
建替え決議が成立した場合、「管理組合が消滅する」ということですね。

関連したことで質問します。
●建替えでは消滅時期はいつになるのでしょうか？手持ちの本には詳しく載っていません。
やはり区分所有建物が無くなった（取り壊した）時点で消滅するのですか？

●前述の大地震による全壊…については、どうなのでしょうか？
本当に全壊するような大地震が起きた場合、死傷者が出るかもしれませんし、避難したまま
連絡がとれなくなる者も多数でると想定できます。
建替えを決議できる状態になるには相当の時間がかかると思います。
そのような事態の時に区分所有建物がなくても「管理組合は存在」しているのでしょうか？

法律に詳しい方からすれば、くだらない質問かもしれませんが、マンションで生活する人間
としてとても気になる事であります。
本来の話題から多少ずれますが、お時間がありましたらぜひご回答をお願いします。

[35: 匿名さん]

>>34

管理組合の消滅

１．物理的要因・・・区分建物の全部滅失
　　　　　　　　　（地震等による全壊、建替えのための区分建物の取り壊しなど）
２．人的要因・・・・区分建物の単独所有（複数の区分所有者がいたが、単独所有となった）

[36: 匿名さん]

>>34
下記を参考にして下さい。

マンション建替 え・改修について（国交省）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseitatekae.htm

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（平成七年三月二十四日法律第四十三号）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H07/H07HO043.html

[37: スレ主です]

35さん、36さん、ありがとうございます。

マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアルの53ページに
詳細が書かれていました。
少ししか読んでおりませんが、他にも興味深いことがいろいろ書かれて
いますね。
時間のある時に勉強してみたいと思います。

実際は、建て替えの前に自分の寿命がきてしまいそうですね（笑）。

[38: サラリーマンさん]

>>37
最後の１行がイイとこ衝いてます(笑

[39: 匿名さん]

↑山田君、座布団１枚！

[40: 匿名さん]

こ、このスレ名は、すごいですね。汗っ

100平米の人は、ベランダの外壁タイルが100枚ありますし、玄関から出て共用廊下に面してる幅も広いです。
50平米の人は、外壁タイル50枚で、廊下の幅も半分。　（と仮定します）

これが共用部分の面積負担割合の違いなんです。だから管理費（廊下の清掃）も、修繕費（タイル補修）も違うんです。

100平米でも50平米でも、どちらも２人しか住んでいないから管理費修繕費が同じ、ではないんですね。
視点を変えると錯覚してしまうんだと思います。

[41: 匿名さん]

40さん

逆に言えば、そのように単純化できない要素も多いのです。
例えばエレベーターは使用回数で共益費を算出するのではありませんよね。
１階の住戸が比較的利用頻度が少ないから電気料金や維持管理費用を使用頻度で按分する、というものではないでしょう。使用頻度がカウントできないから、という理由だけではなく、財産価値を高める共用部、という考え方にたち、均等に負担しよう、という考え方にしているはずです。
区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。
外壁もまたしかり。きれいに整備された外観が共有財産であるということから、一律負担という考え方も十分ありえます。外壁だけが共用部ではありませんし、外壁と区分所有面積と、それほど相関関係のない複雑なプランのマンションだってあります。
長期修繕積立金でない一般の管理費になると、さらに一律化の考え方のほうが筋が通る度合いは強まるでしょう。
この掲示板は、机上の議論が最近多いようですが、趣旨に立ち戻って考えてみられることをお勧めします。

[42: 41]

自明のことですが、管理規約での規定が大前提となります。
規約の作り方として、金額一律という考え方もありだ、ということです。

[43: サラリーマンさん]

>>40
管理費と修繕積立は、別に考えたら？

[44: 匿名さん]

私共のマンション管理規約では、居住人数とかではなく、住戸所有数按分（＝一律）です。住戸タイプ数が多く、また住戸タイプによる面積比が1.3程度以内なので、煩雑さ回避のため、一律の規約で同意を得ています。今まで数回の管理費改定をしましたが、わかりやすく正解であったと思います。

共用部はその価値を各戸が平等に享受するのですから、逆に負担割合も平等に、とあえて理屈をつければそういうことになります。だれも、外壁部分や植栽が整備されたとき、区分所有面積に応じて自分の持分に応じて他住戸より多く（あるいは少なく）享受してる、とは感じないですからね。

[45: 匿名さん]

＞区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。


本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。

[46: 41]

>>45さん

一般論としてはそのとおりですが、一歩話を進めて、特段の定めを規約で行おうとするときの考え方を書いただけです。

[47: 匿名さん]

＞一般論としてはそのとおりですが、一歩話を進めて、特段の定めを規約で行おうとするときの考え方を書いただけです。

原則から大きく逸脱するような規約では、例え総会で決議されても区分所有者は出入りがあり、一定とはかぎりませんので、衡平の原則違反などで訴訟に巻き込まれるような特段の定めは避けるのが常識です。

[48: サラリーマンさん]

＞例え総会で決議されても
総会で決議されたのなら、あとは方法論の問題ですなぁ。

[49: 匿名さん]

>>47

それはどうも。我々も能無しではありませんので、「常識」のご教示痛み入りますが、ご心配には及びません。
一般論を振りかざすのは結構ですが、格段の定めが有効に機能するケースにまでご忠告には及びません。

[50: 匿名さん]

＞＞例え総会で決議されても
＞総会で決議されたのなら、あとは方法論の問題ですなぁ。

この程度の感覚ですと後が思いやられますね。
例え選任されても、役員就任は思いとどまるべきですね。

[51: 匿名さん]

そもそも、こういう事言い出すヤツは、
自分では賢いと思っているけど、
傍から見れば、考えが浅はかなだけ
っていうのばっかりだからな。

そろそろ、このスレのＦＡもそんなカンジで幕が下りそうだしな。

[52: 匿名さん]

＞そろそろ、このスレのＦＡもそんなカンジで幕が下りそうだしな。

貴方からどうぞ。

[53: スレ主です]

44さん、実例を紹介していただき、ありがとうございます。

また、みなさまからのご意見、大変勉強になりました。

[54: 匿名さん]

自分の部屋が最上階で、占有面積が倍くらい広い部屋で、他の人達と管理費が同じだったらいいなぁ

逆に、自分が３０平米とか５０平米くらいなのに、高層階住民は１００平米とか１５０平米で、管理費同じだったら嫌だなぁ

ほとんど同じ広さばかりだったらいいかも？

[55: 匿名さん]

＞自分の部屋が最上階で、占有面積が倍くらい広い部屋で、他の人達と管理費が同じだったらいいなぁ　逆に、自分が３０平米とか５０平米くらいなのに、高層階住民は１００平米とか１５０平米で、管理費同じだったら嫌だなぁ　ほとんど同じ広さばかりだったらいいかも？

基本は分譲価格の割合です。

[56: 匿名さん]

＞基本は分譲価格の割合です。
これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？

[57: 匿名さん]

＞＞基本は分譲価格の割合です。
＞これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？

民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
（共有物に関する負担）第二百五十三条 　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。

[58: 匿名さん]

>>57
それであなたはどう思うのかね？

[59: 匿名さん]

＞それであなたはどう思うのかね？

間違いではない。

[60: 匿名さん]

なんでもかんでも民法で完結させようとするのは、ある意味すごい。

でもリアル世界や理事会板では、「困ったちゃん」な存在。

[61: 匿名さん]

民法の趣旨を踏まえた特別法である区分所有法上では、「別段の定め」を許容しています。
マンションの特性、管理組合の主体的判断において（当然、妥当であることの説明責任を果たせる内容で）、必要に応じ規約で別段の定めをすればよいのです。
これがすべてです。

[62: 元理事]

法律に詳しい方々には太刀打ちできないのですが、
私は明らかに61さん派(笑

民法だけでは解決できないので区分所有法があるのだと思っています。

[63: 匿名さん]

＞民法の趣旨を踏まえた特別法である区分所有法上では、「別段の定め」を許容しています。

別段の定めが無制限である筈は無く、区分所有法の原則を逸脱するものは当然に無効となります。
区分所有者間の利害の衡平を害したり、ある有用性が当該区分所有者の受ける不利益が受忍すべき範囲を超えることが出来ない事は当然です。

[64: 匿名さん]

また、×yzがヘンな事言ってるな。

それにしても、小難しい言い回しをするとみんなすぐに煙に巻かれるんだな。世の中のヘンなのがいるのはしょうがないから、ひとりひとりがしっかりしないと詐欺にあうぞ。

>>57の民法第二百五十二条〜第二百五十三条とやらを読んでも、分譲価格という解釈は明らかに間違っているな。

その条文を正しく解釈すると、登記簿に記載の持ち分が正しい。登記簿に書いてある○○分の○○ってやつだよ。それが専有面積比になっているハズ。

固定資産税払うときもこれだろ。みんな税金払うときに分譲価格に応じて払っているワケじゃないだろ。

建て替えとかなんとかで、マンション丸ごと譲渡しても登記簿の持分割合での分配だよ。分譲価格での分配なんて有り得ないだろ。

だいたい分譲価格ってなんだよ。定価か？実売価格か？
売れ残りで価格改定があったら、先に買った人は持分が増えるの？
買い替えで、古い家高く査定して、新しいのを高く買ったら、持分も増えるの？
値引きして買っちゃったら持分も減るの？

ね〜ね〜教えてＸｙｚ。

[65: 匿名さん]

＞だいたい分譲価格ってなんだよ。定価か？実売価格か？売れ残りで価格改定があったら、先に買った人は持分が増えるの？
買い替えで、古い家高く査定して、新しいのを高く買ったら、持分も増えるの？値引きして買っちゃったら持分も減るの？

常識ですね。ですから、専有部分の床面積割合とすると規定している事は既に説明済。
あと、登記簿については、売買契約書に基づく敷地の区分所有権の持分割合のみは貴方の意見は正しいが、専有部分、共用部分の持分割合は区分所有法により規定されているので、これは貴方の誤解で、一般には管理規約の別表で規定していますし、規定できます。

[66: 匿名さん]

民法は強行規定でない限り、特別法（区分所有法や会社法など・・）が優先するし、その強行規定に反しない限り、契約（規約）が優先する。
契約や特別法に定めがない場合とか疑義が生じたときに立ち返る原則が民法だろう？

「民法に書いてあるから---だ」というのは、お上のいうことは絶対でございますという発想だね。

[67: 匿名さん61]

>>63
＞別段の定めが無制限である筈は無く

妥当な範囲と断っています。皆さんも分かってます。

[68: 匿名さん]

＞契約や特別法に定めがない場合とか疑義が生じたときに立ち返る原則が民法だろう？
＞「民法に書いてあるから---だ」というのは、お上のいうことは絶対でございますという発想だね。

あれ？では、一行目と二行目は明らかに矛盾してる分けですね。自己矛盾は困りものです

[69: 匿名さん]

＞妥当な範囲と断っています。皆さんも分かってます。

断っているコメントの前後が問題なのに、括弧で合理化を計っているのは明らかでしょうに。

[70: 匿名さん]

＞別段の定めが無制限である筈は無く
　結局、「別段の定め」を認めてるのね。

[71: 匿名さん]

専有面積比になっている「ハズ」って書いただろ。
いろんな法律や規約で異なる言い回しがされてても、現実にはほとんどが専有面積比なんだよ。
（面積比で区分所有してない物件知ってる人いる？）

だから、専有部分も共有部分も結局は専有面積比なんだよ。

なんで君は瑣末なことまで言われないと理解できないの？

それで結局
>>55
>基本は分譲価格の割合です。
が揺らいでいるの分かってる？