管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[101: 匿名さん]

なにがなんでも管理業界はレベルが低い、ということにしないと生きていけない奴ら、それがコンサルだ。奴らは金のために管理業界全てを悪とする。そうでなければ食べていけないからだ。どんなにレベルが上がっても奴らは管理業界を低レベルと言うだろう。奴らは何も産み出さない。管理組合を食い物にしているのは奴らだ。
そもそもレベルが低いってどこの業界と比較しての話だ？レベルの高い業界ってどこだ？
物知りの97氏、是非教えてください。

[102: 匿名さん]

コンサルが出鱈目というなら、そんなに目の敵にすることもないのでは？
出鱈目コンサルに対して、ちっとも余裕が感じられませんよ。
と言うか、こんなに余裕のない書き込みをしてくること自体、
管理業界のレベルの低さを物語っているように思えてなりません。

文体変えたつもりでもちゃんと分かりますからｗ

[103: 匿名さん]

は？話をそらすテクニックは一流だな。
やっぱり質問には答えられなか？
うだうだ言わないで質問に答えてみろ。

[104: 匿名さん]

早い話がまともに社会常識が通じる相手かどうかってことでしょう。
不動産業界やその傘下の管理業界には通じないのが多いと思いますけど。
101さんも通じない人に含まれないように気を付けて下さい。

[105: 匿名さん]

104の言ってることは個人の問題。業界の話になってない。レベルの低い個人はどこにでもいる。そう言ったら「不動産業界はレベルの低い個人が多いから業界のレベルが低いんだ」とかバカな反論するなよ？そんなもの何の根拠もないんだから。
結局答えられないってことだろ。
まともに答えられる奴がいたら出ておいで。いるわけないけど。
問題は二つ。一つは管理業界がレベルが低いという根拠（どの業界と比較しての話か）。もう一つはレベルの高い業界はとはどこか。
97よ、まともに答えられないってことは根拠がないってことだ。自分がいかにいい加減なことを言ってるか反省しろ。もしくは、金儲けのために根拠のないことを言っ管理組合から金を巻き上げてました、と詫びるか？

[106: マンションの住民]

どちらのレベル云々という話しではなく、共存共栄が大切なんです。管理会社が適正マージンなら問題ないでしょう。しかし、そこが分からないからコンサルを使うこともあるのです。いろんな資料を集め、組合に提出し、組合はそれをみて判断するのです。勿論、管理内容も含めての検討ですよ。

理事が時間的に無理があり、又アシストしてもらいたい者が欲しいと願えばコンサルに頼むんです。

ただ、管理組合の理事の長老には、他士業が介入してくるのを拒むものがいるのも実際問題としてあるようです。
スレ主は理事長だからこの点は問題ないですけど。理事や組合員をまとめるのは本当に大変だと思います。

[107: 匿名さん]

それにしても105さんのような粘着質フロントは願い下げですね。そんなだから管理組合にコンサル呼ばれて他社にリプレイスされ続けてしまったのかもしれませんね…。こんなところでやり場のない欲求不満をぶつけてるなんて後ろ向きなことやってるくらいだったら、コンサルなんか呼ばれなくて済むように、適正な金額でちゃんとした仕事をして下さい。その方がずっと前向きですよ。

とは言っても、会社のボスの指示には逆らえないからムリですかね？

[108: 匿名さん]

＞理事が時間的に無理があり、又アシストしてもらいたい者が欲しいと願えばコンサルに頼むんです。

その理事を交代させた方が近道で、安く済みますよ。

[109: 匿名さん]

結局質問には答えられないってことだな。何の根拠もなく管理業界はレベルが低いと吹聴した詐欺師よ、今後はメディアの情報をそのまま垂れ流すのではなく、自分の頭の中でちゃんと解釈してから発言しろよ。ちょっとは頭使えよ。

[110: 匿名さん]

管理業界に浸かり切っていなければ、業界の常識が世間の非常識だってことくらい分かります。
根拠だの何だのと、そういう問題ではありませんよ。
まあ、世間の常識を持ち合わせていない人には分からないでしょうけどね…。

自らを省みない個人や会社に成長はなく、従って未来もありません。

[111: 匿名さん]

バカだねぇ。本当に呆れるよ。
根拠だとかそういう問題じゃない？それを単なる思い込みって言うんだよ。
世間の常識が何で業界の常識が何か説明してみろよ。
論点を理解して会話できない奴って困るよね。
結局マスコミを操る詐欺師に踊らされてる哀れな奴だな。
マンションの住民も賢い人間とバカな奴と両極端。バカな住民の多いマンションに住む人達は苦労するねぇ。
どんな屁理屈言ったって結局質問に答えられないんだろ？

[112: 匿名さん]

常識なんて分からない人には分かりませんからー。
あえて説明なんてしませんよ－。
自分の頭で判れる日が来るといいですねー。

[113: 匿名さん]

やっぱりかよ。期待通りの奴だな。何一つ答えられないのに無責任な発言するんじゃないよ。
いいなぁ。お前みたいに思いつきでいいたいことだけ言って、何も説明しないで済ませることができる奴って。いい性格してるよ。
まぁどんな屁理屈言っても答えられない事実は変わらないね～。ご苦労さん。

[114: 匿名さん]

常識ない、成長ない、進歩ない、当然未来はない、お先真っ暗ですね…。
どうなろうと知ったことではありませんけど。
そんな御人にはもうレスする意味はありませんね。

[115: 匿名さん]

常識ない、成長ない、進歩ない…はいはいお前の意見はわかったって。誰もそんなこと聞いてないぞ。で、業界のレベルが低い根拠は？単なる思いつきか？
あんたが言った自分の意見についての説明を求めてるだけだよ。自分の意見を説明できないんだろ？

[116: 匿名さん]

>>114
レスする意味ないかぁ。うまく逃げたねー（笑

[119: 匿名さん]

基本的にコンサルは無用です。同種のマン管士も同様です。
区分所有者は、自主管理を除けば管理会社と管理委託契約をしていますし、これも昔の様に自動更新は出来なくなり、１，２年の有限の期間契約、或いは３ヶ月事前通知で変更が可能ですので、コンサル等を利用するより管理会社の取捨選択が安易に出来るからです。各管理組合は一回は管理会社を変更してみるべきです。組合として消耗も大変ですが得るところ多く、管理会社との契約が組合主体になることは確実です。

[120: マンコミュファンさん]

組合員の総意をくみ上げる能力が理事会にあればコンサルは不要でしょうね。
ただし、多くの場合　素人集団の理事会にしてみれば何をするにも「面倒くさい」「話まとまらない」「経験ない」
というところで、セカンドオピニオンないし、アドバイザといった位置づけでコンサルを雇うケースが多いのでは？

有資格者（マン理士）が必要なのではなく、「組合員の総意をくみ上げ」「委託内容の精査（含む価格相場）」など
の作業経験の大事だと思う。

実社会でいえば、弁護士・公認会計士・○○コーディネータとかの業務の一部でしょう？＞コンサルティング
資格も大事だけど、経験に裏付けされた能力がないと無駄な出費...

[121: マンコミュファンさん]

現在の管理会社を解約するのは、法的には簡単です。しかし、実態としては、管理会社におんぶにだっこの状態の
管理組合が大半です。理事会や専門委員会等すべて管理会社が参加して頼りきっている実情の中で、簡単に部分委託
や値下げ交渉をしたりすることはできませんし、よその委託費の内容の情報は教えてくれません。
大規模修繕工事にしても、施行業者の紹介等をやるのは、息のかかった業者が中心ですし、又そうでなくても、
管理会社にバックマージンを払うのはこの業界では当たり前の世界ですから。
ましていわんや、管理会社を変えるとなるとその抵抗は大きいでしょうから、割り切って判断できる第三者が必要に
なってくるんです。
組合員の総意を組み上げる能力が備わっていて、それを実行に移せる組合は殆どないでしょう。それほど、人間関係は複雑で難しいんですよ。
困った時の神頼みではないですけど、コンサルの活用うまく使いわけていけばいいのではないかと思います。
当然管理会社は煙たく思うでしょうがその煙たがられることが管理組合にはプラスになるんです。

[122: 匿名さん]

弁護士や公認会計士とマンションのコンサルを比較されたら、前述士業の人達が可哀想ですね。
弁護士、公認会計士はその道のプロであり実務代行者ですから、例えるなら管理会社がそれにあたるでしょう。
同じ例でコンサルを表現するなら、よい弁護士や公認会計士を選ぶための助言をしてくれる人。あまり必要性を感じないですね。ダメな弁護士なら切ればいいし、悪徳なら協会等に通報すればよいです。管理会社も同様です。
管理士は本来第三者的に見解を述べる立場としてはあってよいと思いますが、現状の管理士ならやはりいらないですね。

[123: マンコミュファンさん]

でもね、裁判沙汰や会計問題で弁護士や会計士を使うことは通常は発生しないでしょう。
マン管士の役割は、理事会のアシストですよ。いろんな調査をしたり、分析したり、経費削減の方法を提案したり等。
弁護士に委託業務費の相場やＥＶ点検費の相場・専門委員会を設けた場合の顧問等を要請することはないでしょう。
別にマン管士をたてるわけではないですが、通常の諸々の相談はマン管士でいいのではと思っているんですよ。
うちのマンションでも使ったことはありませんが。
使ったことがないのに、どうこういう資格はありませんしね。でももし頼むんだったらどの士業かというと一番身近かなのはマン管士じゃないんですか。会計士や税理士、建築士・行書・社会保険労務士・弁理士・不動産鑑定士等
いろいろな士業がいますが、マン管士と兼業ならわかりますが、資格をもってなければ役に立たないでしようしね。

[124: 匿名さん]

分譲マンションを相手にコンサルやマン管士で、生計を立てようなどと考えること自体現実離れしていますよ。

[125: マンコミュファンさん]

すぐ生計云々になるけど、マン管士全てがお金の為に仕事しているんではないよ。もし僕に依頼されたら喜んで
自腹でもやるけどね。ボランティアがやりたくてマン管士の資格をとったのだから。
現在も自分のすんでいるマンションの為に、いろんな資料を作っては理事や組合員全員に資料を配布してるよ。当然経費は自腹です。
工事費の相場や経費削減するための調査等毎日勉強は今でもしてますよ。できるだけ役に立てるようになるために。

マン管士にはそういう考えでとったものが以外と多いのではないでしょうか。開業するために資格を取るものは
ごく一部のものしかいないでしょう、兼業者は別ですが。

インターネットで募集されてみたらどうでしょうか。以外と応募者がいると思いますよ。ボランティアでやられる
マン管士の方が。

[126: 匿名さん]

＞マン管士にはそういう考えでとったものが以外と多いのではないでしょうか。開業するために資格を取るものは
ごく一部のものしかいないでしょう、兼業者は別ですが。

無理を言う必要はありませんよ。皆さん趣味の段階ではなく、失業対策が殆どですよ。
結果は見ての通り国交省の宣伝セールスマンに過ぎなく生計の足しになることはなかった。
標準管理規約にまで記入宣伝しても効果のない悲劇的士業です。

[127: 匿名さん]

>>127
お金を取らないならプロじゃないね。責任とらないと宣言してるようなもの。ボランティアに自分の管理を任せたくありません。自分のマンションを他人の趣味や暇潰し、個人的な勉強の場にされたらたまらないね。
そもそも経費削減が管理士の本業のように思っているところが誤解している。もう一度基本にかえって管理士の目的を勉強してください。そんな管理士だから不要なのです。

[128: マンコミュファンさん]

私は２年前に定年で会社をやめ、これからは何かボランティアをしようとマン管士の資格をとりました。仕事は
もうする気持ちは全然ありません。趣味でとったのではありません。目的はボランティアのためでした。
国交省の宣伝マンとかさびしいことをいっておられますが、自分が住んでいるマンションにとっては、資格保持者
というか、マンションについての勉強をしているものがいるというか管理に関心をもつ者がいるのはいいことでは
ないですか。

プロじゃないものに管理はまかせたくないといわれますが、組合が主体となって管理していくのでしょう。マン管士
は単なる理事会や専門委員会のアシストにすぎないでしょう。課題を与えてそれを調査してもらい、又検討してもらったものを、組合がジャッジしていく。それが本来の姿なんです。

経費削減がマン管士の本来の仕事云々といわれていますが、私もマン管士です。マン管士の役割は良く理解しているつもりです。経費削減は一例でわかりやすいので例示しただけですよ。

失業対策で資格はとるものなんですか。そんな考えでは、会社でもダメ人間ですね。会社に勤めているものは、会社に役に立つ資格をとるならわかるけど、失業対策で資格をとるような社員は必要ないのではないですか。勿論そういった方は、こっそり勉強されてるのでしょうが。

アナタはマン管士ではないと思います、又自分の住んでいるマンションでマン管士を使ったこともない方だと思い
ます。　そういった方がなぜダメタ、ダメタというんですか。その理由がわからないですね。ノーの発想ではなく
イエスの発想をもつよう前向きに生きていってください。

[129: 自称マンション通]

色々なスレでコンサルやマン管士に話になると、こまめに中傷する「匿名さん」がいます。
以前に誰かがレスしたように怨念すら感じます。

管理会社にお勤めの方が、邪魔な存在をコケにする使命感でレスしているのかな？
（確かに区分所有者の側に立ったコンサルやマン管士は管理会社にとって邪魔な存在でしょう）
それともマン管士に挑戦して失敗したか、合格しても金にならなかった（方法を知らなかった）人？
多分前者でしょう。

暇潰しにひやかすのは自由。
確信を持って考えを述べるのなら、せめてコテハンにしてよ。

[130: 120]

120以降の「マンコミュファンさん」は別人です。

「資格としてマンション管理士をもっているから何？」って思っています。
弁護士・公認会計士・建築士etc.　実務経験がなければただの評論家では？

マン管士だから、マンション管理のコンサル出来るとは思えません。

[131: 匿名さん]

＞もうする気持ちは全然ありません。趣味でとったのではありません。目的はボランティアのためでした。

趣味とボランティアの線引きは難しいね。ボランティアと称して必要経費はちゃっかり頂くのもいるしね。

[132: 自称マンション通]

マンション対象のコンサルタントやマンション管理士さんへ

世の中には「ボランティア＝無料（タタ）」と考える人が多いですね。
地震被災者の支援等、短期的に活動するボランティアは別として
長期的にボランティア活動をするには、持ち出しが続くと活動を休止せざるを得なくなりますよ。
（それでよいとする奇特な人も居るでしょうが）
活動全体の経費が賄える程度の報酬は、堂々と頂ける（価値を認めて頂ける）よう実務能力向上努力をして下さい。

[133: マンコミュファンさん]

私はボランティアでやるのですから、当然かかった経費、資料の用紙やガソリン代等もらうつもりはありません。
普通ボランティアとはそういうものではありませんか。家庭をもっているもの・会社勤めをしている者は、長期的なボランティア活動は無償ではできないと思います。有償であればボランティアとはいいません。

それから、実務経験がなければコンサルにはなれないといわれますが、弁護士や会計士の方も最初は実務経験は
ありません。わからない点は先輩に聞き、又自分で調べて答えているんだと思いますよ。
マン管士も一緒です。

会社をリタイアしたものの中には、ボランティアをやりたいと思っている者は大勢いるんです。お金をもらうことは
全然考えていない人が数多くいることも頭にいれておいて下さい。奇特な人ではないんです。それを生きがいにして
生きていこうとしているのですから。

[134: 匿名さん]

余りウソは書かないことですね。下記の記述はどうなの？
ボランティア活動を通して、さまざまな人々と何かを成し遂げたり、つくりあげた時、お金では得られない出会いや発見、感動、そしてよろこびがあることでしょう。ボランティア活動では、報酬や金銭的な見返りを目的にするのではなく、精神的な報酬を得るための活動なのです。
ただし、交通費や食費、材料費などの実費弁償については無償の範囲としています。

[135: マンコミュファンさん]

うそとかそんな発想自体がおかしいのでは。アナタみたいな人はボランティアはできません。
ボランティアするものの中にはいろんな考えの人がいるでしょう。
私も、ボランティアをすることによって、お金では得られない感動や出会い、そして喜びを求めてやるんです。
交通費やその他の経費も自腹でやってもいいではないですか。私は金銭面の見返りはしません。

しかし、マン管士であるため、そういうふうにとられるのかもしれませんけどね。もっと純粋なボランティア？
をすればいいのかもしれませんけど、今はマン管士でボランティアをやってみます。

私達夫婦は子供がいませんので、そういうつながりが欲しいんです。

[136: 匿名さん]

＞今はマン管士でボランティアをやってみます。

このことの表現自体が、無償＜＞ボランティアーの誤解です。

[137: マンコミュファンさん]

要するに、私はボライティアでマンションの役に立てるよう頑張るんです。喜んで頂ければそれでいいのです。
表現の問題とかいう以前の問題です。難しくまた理屈っぽく考えることはないでしょう。
本人がそれでいいのですから。

[138: 自称マンション通]

>133　135　137

あなたのスタンスは解りました。
コツコツと実務で経験を積んで、信頼されるマンション管理士になって下さい。

老婆心ながら、アドバイスを幾つか。
1）マン管資格を取得する為に得た知識は、そのままでは実務には殆ど役に立ちません。
　　意見や価値観の違う人々の集団を、一つの方向に導く能力は資格とは別物です。
2）貴方の持たない知識や経験を持ち、貴方と同じ価値観（将来とも無償で活動する）の方々と協労する事です。
　　独りよがりに陥ると管理組合をミスリードする恐れがあります。
3）あくまでも、管理組合（理事会）に対してアドバイスしてください。
　　一区分所有者の相談に乗る事は、反乱分子の手助けになる恐れがあります。
　　もし、個人の相談に応じるのなら、管理士を名乗らないで下さい（他の管理士が迷惑を受けます）
4）例え、無償でも理事会（場合によっては管理組合）と助言に関する契約をして下さい。
　　他人のマンション運営に介入する根拠が必要です。

[139: マンコミュファンさん]

138さんへ

　ありがとうございます。私も人間関係の重要さ、又コミュニュケーションの大切さを忘れずにいきたいと
　思います。
　又、当然勝手によそのマンションのことに口出しをするつもりはありません。
　マン管の資格をとるための教科書的な知識と実務が違うのは重々理解しているつもりです。その実務面の勉強は
　今後の経験と勉強にかかっていると思います。
　老後の生きがいとして、力まず皆さんのお役に立てるよう頑張っていきます。ご忠告ありがとうございました。

[140: 匿名さん]

＞本人がそれでいいのですから。

その様な態度ではボランティアとは言えません、単なる自己満足で、相手はありがた迷惑です。

[141: マンコミュファンさん]

ありがた迷惑なら受け入れなければいいんです。

[142: 匿名さん]

スレ主の聞きたいことに建設的な意見をいうようにしましょう。実際コンサルを使われた方、そして、それは
具体的にどうだったのか等も含めて。
管理会社の方のスレとマン管士とのスレは当然違って当たり前ですけど。
できれば、管理会社の方はこのスレには参加されない方がいいのではと思います。

[143: 匿名さん]

個人的な感動や出会い、喜びのためにやるなら、ご自分のマンションで管理士業としてではなく、好きなだけどうぞ。
ボランティアで報酬を受けない関係は、お互いに必ず甘えができます。絶対に依頼したくないですね。

[144: 匿名さん]

そうそう、無報酬なんてあり得ない話なのですよ。
無報酬ではまともなコンサルなど期待出来ません。
もし、組合役員や他の住民から提案されても絶対に反対します。

[145: 管理士]

私もマンション管理士ですが、既に述べられているように、無報酬であるならば管理士を名乗らないで頂きたい。
管理士と名乗る以上、管理士全体のことを考えた行動を望みます。

[146: 匿名さん]

報酬を貰えないくらいなら、せいぜい自宅マンションの管理組合理事長を率先してやることくらいが関の山じゃないでしょうか？

[147: 138です]

>145さんへ

私が138で「管理士を名乗らないで下さい」と書いたのは、一区分所有者の相談に乗る場合です。
管理組合の適正・円滑な運営に寄与するのが管理士ですから。

管理士活動が無報酬で行われる事に異議はありません。
但し、143さんが云われるように「甘え」のリスクは私も懸念します。
僅かでも報酬を受け取る場合と無報酬では責任感の差が生じる可能性がありそうですね。

いずれにしても、管理組合の結果に対する評価が管理士全体の評価に影響はあります。

[148: 匿名さん]

＞いずれにしても、管理組合の結果に対する評価が管理士全体の評価に影響はあります。

悪のりはしないで下さい。
そんなにマン管士の存在は評価されていませんから、ご安心下さい。

[149: 管理士]

147さんへ
私は無報酬での管理士業活動に意義を唱えており、無報酬の場合は名乗らないで頂きたい。
業として一定の成果を約束し、責任をもって確実に履行し、成果に応じた報酬を頂戴する。そういう取り組みと、個人のボランティアを同列に管理士とされるのは困ります。
ある意味での営業妨害ですし、管理士全体レベルアップ（実力は勿論、社会的認知等々）になりません。
報酬を取らない管理士はプロではありません。報酬を取れないと言ってよいのではないでしょうか。

[150: 自称マンション通]

>１４９さんへの返信

>業として一定の成果を約束し、責任をもって確実に履行し、成果に応じた報酬を頂戴する。

上記の状況に至るプロセスでは如何されていましたか？
「プロと称する限り報酬を頂く」ある意味正論でしょう。

マンコミュファンさんは、管理士として緒に就いたばかりです。（無報酬を貫くか否かは別の問題）
あなたが管理士なら成長を願ってあげたら如何ですか。
現状では営業妨害となるほど顕在需要があるとも思えませんし。

日管連の幹部を含め百数十名の管理士さん達と面識はあります（この方々は報酬を得ている比率は比較的高い）
しかし全国では、報酬を得ている人はまだまだ少ないですよ（報酬を得れるよう努力はされているとは思います）

この様な遣り取りは、スレ主の参考になるのかな？