現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。
そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。
そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。
このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。
[スレ作成日時]2009-02-11 21:42:00
＼専門家に相談できる／
管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について
| No.2 |
by 匿名さん 2009-02-11 22:39:00
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マンション管理士は、素人でも受験可能。合格している理事も少なくない。
管理士の資格持っているだけでは、管理会社の選択にはほとんど役にたたない。 法律や管理方法などに詳しいだけで、実務に詳しいわけではない。 自主管理という方法があり、住民だけで管理しているマンションが実際に存在する。 そこを出発点として、管理会社に何を頼むのか決定し、その上で、管理会社を選択するという のであれば可能だと思う。 理事会だけでは管理会社を替えるのは、不可能だと思う。専門委員会をたちあげて、 有志を集め、そこで検討することをおすすめする。 いくつか管理会社を選び、説明会を開き、その中から選択する形は可能だとは 思うが、新たな問題を抱える可能性もある。この際、管理とは何かをみんなで 勉強することが大事だと思う。 |
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|---|---|---|
| No.3 |
２だけど、
コンサルタント＝管理士ではないということ。 コンサルタントが管理士である必要はほとんどないだろう。とりあえず、有名どころの 会社(三井とか、業界トップの３社くらいに)に電話して、相談してはいかがか? |
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| No.4 |
>>02・03さん
レスありがとうございます。 ＞管理士の資格持っているだけでは、管理会社の選択にはほとんど役にたたない。 ＞法律や管理方法などに詳しいだけで、実務に詳しいわけではない。 表題では一口にマンション管理士と言ってしまいましたが、今のところ検討候補となっている管理士の方は、これまで数多くの管理組合を対象として管理委託費の削減や管理会社の変更に実績のある方のみで考えています。 ＞自主管理という方法があり、住民だけで管理しているマンションが実際に存在する。 ＞そこを出発点として、管理会社に何を頼むのか決定し、その上で、管理会社を選択するという ＞のであれば可能だと思う。 確かに原則としてはそういう形が一番望ましいとは思いますが、少なくとも私達の現状からするにとても現実的な選択とは言えません。 ＞理事会だけでは管理会社を替えるのは、不可能だと思う。専門委員会をたちあげて、 ＞有志を集め、そこで検討することをおすすめする。 私達のマンションは30戸未満と小規模のため、専門委員会を立ち上げようにも人材が集まらないことを心配しています。こちらから頼めば引き受けて下さる方もゼロではないかもしれませんが・・・。 ＞いくつか管理会社を選び、説明会を開き、その中から選択する形は可能だとは ＞思うが、新たな問題を抱える可能性もある。 新たな問題を抱える可能性とは具体的にどういうことでしょうか？ ＞とりあえず、有名どころの会社(三井とか、業界トップの３社くらいに)に電話して、相談してはい＞かがか? 表題でも書きましたが、素人集団の管理組合が独力で見積依頼・交渉したところで、果たして良い条件を引き出せるものでしょうか？それも私達の物件のように小規模となると・・・。 |
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| No.5 |
なんだかよくわかりませんが、
問題があるから、管理会社を替えたいという話ではないのでしょうか? その問題すら よくわからないのでは、替えることに意義はないのではないでしょうか。そもそも、 選択すらできませんよ。 コンサルタントにまかせたいということなのかなと思いましたが、そのコンサルタントが 無能だったり変な人だったりしたら、終わりじゃないですか? 新たな問題というのは、たとえば、今までの管理会社がやってくれていて当然だと思って いたことを、次ぎの会社はやってくれない可能性がある、ということです。 とりあえず、やるべき仕事をすべてリストアップして、今の会社がやってくれていることを チェックすることが重要だし、必須だと思います。それすらやる気がないのであれば、 会社を替えることは不可能だし、無意味です。余計な混乱を産むだけです。 |
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| No.6 |
外部の専門家を雇う必要性があるから使う．．．ただそれだけの気がする。
外部を使わず、組合員だけで充分な内容や作業が行えるなら雇う必要なし。 組合員や理事だけでは充分なものができないなら、報酬に見合う専門家を雇うだけ。 高い報酬を準備できれば、高い能力や内容を期待できるだろうし、根拠無くケチれば結果も期待できない。 ※↑の考え方は、たぶん「仕事で人や業者を雇う立場か、ただ雇われる立場か」でギャップがあるかもしれませんね。 |
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| No.7 |
別に宣伝ではありませんｗ
第三者（コンサルトント）にサポートを貰い、管理委託料の見直し、管理会社のリプレースなど を考えているのであれば ■さくら事務所 http://www.sakurajimusyo.com/mankan/mankan_pack.html ■ソーシャルジャッジメント http://www.sjsmdn.co.jp/ なんて会社（サービス）があります。他にも類似企業があるかもしれませんが 両社とも成功報酬制もとっており、そこそこメディアへの露出もしています。 だから信用できるとは言い切れませんが、素人みたいなマン管士よりよっぽど良いかもよ。 |
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| No.8 |
＞高い報酬を準備できれば、高い能力や内容を期待できるだろうし、
高い報酬と能力って比例するんですか? そんな印象は全然ないですが・・・ |
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| No.9 |
マン管士の宣伝？
それなら敢えて言おう、お金の裏付けのない職業には近づかないこと。ヤケドをすること請け合い、 |
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| No.10 |
私は６２才の築１２年のマンションの住人です。来年理事がまわってくるので２年かけてマンション管理士の資格を
とり、現在登録申請中です。勿論開業のことは全然考えていません。 マンション管理士の資格は取っただけではあまり役に立ちません。私は、出来るだけ皆に貢献できるよう勉強をして いってます。「マンションの管理六法］を新たに勉強し当マンションの規約や管理委託契約書等を読み直し、又事例 研究としてこういったスレも大いに参考にしています。 大規模修繕の仕方や修繕費のアップについてもどうやったらうまくいくのかを、パソコンや文書等を調べ研究して いってます。 修繕費アップについては、長期修繕計画に基づいて経費試算をしていくわけですが、その前に大きくたちはだかるの はやはり管理会社になってきます。勿論管理会社を悪くいうわけではないのですが、経費を節減していくには管理 会社の委託費も絡んでくるからです。清掃費・ＥＶ保守点検費・消防検査費・配水管清掃費・管理員経費等どうして も管理会社が絡んでくるので。 訴訟があれば弁護士（但し、小額訴訟は理事長が原告になれば訴額の１％ですみます）修繕工事費は建築士に頼めば いいと思います。しかし、マンションについての総合力はマンション管理士がいいのではと思っています。 プロとして看板を掲げているマン管士なら実績と経験でうまく対処してくれると思います。 管理会社を変更した方がいいかはわかりませんが、簡単に変更するのではなく他マンションの実態も研究された方が いいのてはないかと思います。 ただ、管理会社とマン管士は相反するものがあるのは事実です。労使交渉でいえば、組合がマンションで管理会社が 使用者側といったところですかね。 私のところのマンションも現在修繕積立金のアップを検討しようという話があがっていますので、私も、でしゃばら ない程度にお手伝いをさせていただこうとおもっています。 がんばってください。 |
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| No.11 |
＞このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。
マン管理士の活用は危険です。それを選択する能力が管理組合側にはなく、単なる人任せにしたい、責任逃れをしたいとの発想です。 管理費改定は管理委託費が高いので、減額するのに管理会社を変更するのに、他人任せにするのは、安かろう悪かろうになった場合の理事長の責任逃れに過ぎません。 現管理会社との契約内容、その誠実な遵守の有無を全区分所有者、理事長が判断し、不具合があれば契約更新時に管理会社に改善を提起して是正する努力が必要です。それが一歩の改善の余地もない場合に、管理会社の変更すべきです。 この為の第一歩は、委託管理契約の期間を１年間として毎年の通常総会に理事会として管理会社の継続か変更かの議案を提案し諮ることです。管理会社、理事長共に、議案が否決されることも想定しなければなりませんので、契約期間には双方共に緊張状態が継続されましょう。 |
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| No.12 |
No10です
修繕積立金をアップする為には、現状の経費の見直しをしなければなりません。現状支払っている管理会社への 委託費も当然検討しなければなりません。又組合で清掃会社とかＥＶ保守点検等の直接交渉もしなければなりま せん。管理会社に経費削減しますがサービスはどこまでしてもらえますか等の交渉もしなければなりません。 時間がなくやり手もいなければ専門家に頼むのもいいと思います。値段が高ければやめればいいのだし。 又、効果がでなければいつでもやめることができるんです。 しかし、修繕費アップの段取りを管理会社に頼むことは出来ないでしょう。管理会社も商売ですので。 自分たちでやるかできなければプロに頼むかです。建築士やマン管士等に 特に管理会社の比較等について、管理会社の者と一緒にするわけにはいかないでしょう。調査したものを 比較判断するのは、管理組合です。 |
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| No.13 |
11さんも、12さんも正しいことを言っているように思う。12さんのほうが現実的だけど・・・。
資格だけで対象を判断できないのは当然だと思う。医師とか弁護士ですら、悪徳な人はいる。 あるひとつのものを判断するのは誰であっても相当難しい。しかし、比較対象が３つくらいあれば、 ど素人でも結構判断できる。下手に専門家のコンサルタントを探すより、３社くらいに見積もりを 作らせて、話を聞き、比較検討するほうがよほど良いのではないかと思う。 |
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| No.14 |
NO.12です。
悪徳の士業はどの世界にもいるとおもいます。しかし、そのプロを選ぶのは管理組合です。 自分達でやるのが難しいのなら、マン管士の活用もいいのではと思います。しかし、頼んだ からといってまかせっぱなしは絶対だめですけどね。一緒にやる感覚が必要です。 マンション管理士の報酬は弁護士と比べて格段に安いとおもいます。弁護士は着手金だけで１０万程度 かかりますので。マン管の場合はかなり安いと思いますし、又マンションに関してはプロですので 頼んでみる価値はあると思いますよ。 別にマン管士の肩を持つわけではないですけど。マンションのことならやはりマン管士がベターでは ないでしょうか。 |
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| No.15 |
マン管士は、元建設省、現国交省の宣伝隊に過ぎず、管理組合のコンサルまでの適格性はないと判断するのが常識です。
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| No.16 |
マンションのことを頼むのに、マン管士に頼まなかったら誰に頼めばいいのですか。
司法書士・行政書士・社労士・建築士・税理士・弁護士・宅建士・不動産鑑定士などありますが みんなマン管士の資格をもっていればできるけど、それ以外の者ではマンションのことには詳しく ないし、勉強してないでしょう。マン管士に反発されるのはなぜなんですか。どの職業の人でも 誠意をもって取り組んでくれるものはいるでしょう。 悪徳云々はナンセンスです。 私もマン管士をもっていますが、現在私のマンションについてどうしたらスムースに修繕費のアップが できるか、いかにみんなの納得いく説明ができるか資料等を集め又経費削減の具体的事例等を調べ勉強 しているところです。勿論私の場合は定年後のボランティアとしてやってんですけど。 しかし、ボランティアでも資格保持者として責任をもって勉強をしてみんなと一緒によりよい環境づくりに 取り組んでいるんです。 私はスレ主の質問に対して自分達でできなければマン管士に依頼して一緒にやっていくのはどうですかという 私の見解を述べただけです。 それをどうやるかは、その組合の問題です。 マンションコミュニティのスレだけでも全部読んでます。いろんな事例があり勉強になりますので。 これ以外にもいろいろな事例研究を調べています。時間的に余裕があるので、かなりの時間をかけて 調査できるんです。勿論本も読んでます。とりたてですがはやく他のマンションのボランティアができれば いいなと思っています。 |
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| No.17 |
＞マン管士の資格をもっていればできるけど、それ以外の者ではマンションのことには詳しくないし、勉強してないでしょう。マン管士に反発されるのはなぜなんですか。どの職業の人でも誠意をもって取り組んでくれるものはいるでしょう。
この様なコメントをする事そのものが、マン管士の有資格者の中には適正を欠く人がいる証拠となりましょう。 マン管士以外は、「マンションのことには詳しくない」とは非常識で、マン管士の資格そのものの認識、理解ができていない様ですね。 |
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| No.18 |
>>１７さん
でもね、マンションのことを相談したいと思った時、マンションに詳しい人は確かにいるとは 思いますがその人を探すのは難しいでしょう。 スレ主さんがもし誰か詳しい人にやってもらいたいと思った時は、どうやって詳しい人を探すんですか。 管理費アップや管理会社の変更等を相談しようと思ったら弁護士や司法書士ではマンションのことを 勉強していなければ難しいでしょう。 又、そのような問題はやってくれないでしょう。単なる顧問ではないのですから。 そんなものには頼まなくて自分達のマンションのことだから、自分達でやるのが当然だといえば それで終わりだし。 マン管士を批判されるということは、資格はもっておられない方だと思いますが、あなたの知っている マン管士の方は本当にダメな方ばかりなんですね。 しかし、マン管の勉強はされているようですが。もし、このスレ主にはアナタならどういうアドバイスを されるんですか。 |
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| No.19 |
追伸
マンション管理士の仕事は法令が中心ではなく、管理の手法が中心です。 訴訟になれば弁護士に、登記は司法書士へそして修繕工事の見積もりは建築士へ頼めばいいと思います。 |
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| No.20 |
＞マンション管理士の仕事は法令が中心ではなく、管理の手法が中心です。訴訟になれば弁護士に、登記は司法書士へそして修繕工事の見積もりは建築士へ頼めばいいと思います。
弁護士、司法書士、建築士の仕事は、いくら実力があっても無資格者は出来ませんが、マン管士の仕事は、実力があれば誰でもできます、マン管士の名前を使うことが出来ないだけです。これらを同列に理解していることが貴方の不適格性の証拠の一つです。 マン管士共通の欠陥とも言えます。 |
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| No.21 |
>>NO.20さん
ご指摘の通り、マン管士は名称独占資格です。資格がなくても知識があれば誰でも開業はできないでしようが 相談にはのれます。 しかし、マンションで困ったことがあり、誰かに相談して一緒にやって欲しい人を探し出し、会議に参加して もらったり、資料作成等を依頼した時、お礼金の支払いはしなければならないでしょう。 だが、その知識に詳しい人をみつけるにはどうすればいいんですか。もしみつかってもその人に何回もきて もらって打ち合わせや資料提出・会議等に参加してもらえますか。 そういうことは、なかなか難しいと思われます。だからマン管士がそこで出てくるんだと思います。 弁護士に修繕積立金のアップの会議に何回も出席してもらえますか。経費削減の話に参加してもらえますか。 資料の作成を頼めますか。勿論依頼すれば資料を集め勉強もされるでしょうが高くつきますよ。 マン管の仕事は資格がなくてもできます。しかし、マンションに詳しい人を見つけてもその人にお金を払って 頼むことは組合員が反発するでしょう。資格者なら認めるでしょう。そういうことです。 |
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| No.22 |
一般的なマンション管理のアドバイスしてもらう程度の第三者（コンサルトント）であれば
そんなに費用かからないと思うよ。 特に、管理委託料の見直し（管理会社のリプレース）や、長期修繕計画の精査など 目的が明確であれば ■さくら事務所 http://www.sakurajimusyo.com/mankan/mankan_pack.html ■ソーシャルジャッジメント http://www.sjsmdn.co.jp/ なんて会社（サービス）があります。他にも類似企業があるかもしれませんが 両社とも成功報酬制もとっており、そこそこメディアへの露出もしています。 だから信用できるとは言い切れませんが、素人みたいなマン管士より、経験も 豊富でよっぽど良いと思う。 |
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| No.23 |
＞マン管の仕事は資格がなくてもできます。しかし、マンションに詳しい人を見つけてもその人にお金を払って頼むことは組合員が反発するでしょう。資格者なら認めるでしょう。そういうことです。
マン管士は、名ばかりで誰かさんのように知識プアーで、失業対策資格では、管理組合の財産のアドバイスには余りにも不適任という言うことです。 |
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| No.24 | ||
| No.25 |
年間削減額の何パーセントといった成功報酬制のところはどうなんでしょうか？削減すればするほど報酬が増える訳ですから、削減達成後の管理が「安かろう悪かろう」になりはしないか心配です。
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| No.26 |
現段階ではマンション管理士なんて無意味。資格自体ができて何年経過した？机上の知識を数年勉強したって何の役にも立ちません。
モップを持って清掃したり、総会運営をしたり、会計決算資料や長期修繕計画を作成したり、滞納者に電話督促したり、騒音の苦情を受けて実際にマンションに音を聞きに言ったり、大規模修繕で足場に登って検査したり…。そういう実務を経験した管理士がいますか？コンサルも同様です。実際に管理をするのは他ならぬ管理会社ですよ。 車や家電を買うのにコンサルに相談しますか？管理の相談なら唯一真の管理のプロ、つまり管理会社に直接相談したらいいんですよ。適正価格を知りたいなら複数社に入札させたら競って価格を下げて提示してきます。 価格を下げさせた分に応じて報酬を取るコンサルに頼むなんて論外。 |
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| No.27 |
確かに管理費見直しや管理会社の変更に際しては、マンション管理士の資格を持っているかどうかよりも、
その人の経歴や知識・経験によるところが大きいと思います。 なので、ここではマンション管理士の資格の有無についての是非はともかくとして、 実際にコンサル依頼をした管理組合の方はいらっしゃらないのでしょうか？ |
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| No.28 |
知り合いのマンションがコンサルに依頼して管理会社を変更しました。結果、決定した管理会社は無名の元清掃会社。高層住宅管理業協会にも加入していないため、その会社は管理会社として必要な情報が不足しており適正化法違反も散見されたとか。
当然大手から準大手まで入札に参加したが、コンサル曰く『仕様を統一しているので価格で決めたらよい』とのこと。結果最安値の会社が選ばれたようです。 しかし当然ながら質は大幅に低下。当時の理事長は組合員から責められ現在別の理事長を中心に管理会社の再変更を検討中らしい。 大事なことは仕様書には現れない部分をいかに判断するかです。安い会社はなぜ安いのか…仕様書には現れない部分を削減するからです。安いのには安いなりの理由があるんですよ。構造計算書偽造事件でみんな気付いたはずです。 最後にもう一つ。コンサルは管理会社変更を決定して報酬もらったら後はそのマンションがどうなっても知ったことじゃない。それに何回も管理会社を変更するマンションが増えるとコンサルは儲かるから喜ぶ。住民はたまったもんじゃないよ。 |
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| No.29 |
コンサルを選ぶのも組合、入札の結果で管理会社を選ぶのも組合なはずなのにコンサルに責任転嫁はひどく
ないかい？作った仕様書の通りできていなければ管理会社にクレームすればよいだけだし、仕様書に漏れが あったなら、コンサルに文句いえばよいんじゃないかい？どっちにしても、組合の詰めが甘い部分は触れない のは不平等だね。 うちのマンションは、いくつか評判をきいた上で、上記にもある某社にコンサル依頼した。管理会社はその 時点でビビッて、管理会社を変更することなく、植栽業者の入替とかはあったけど、仕様かわらず、3割弱 値引きできました。更改後も、2年間同社コンサルに入ってもらい、状況についてチェックしてもらってた。 別に、スゲー悪徳ではなかったですよ。 |
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| No.30 |
コンサルに責任転嫁なんてしてないよ。おっしゃる通りコンサルに頼んだ組合が馬鹿なだけ。言いたいのはコンサルも営利を目的にしてるわけだからね。経費を下げること(＝報酬を上げること)を第一目的にしている。一方組合の第一目的はマンションをよい状態で長期間保つこと。つまりコンサルと組合の利害は必ずしも一致していないんだよ。
仕様書は共通仕様書なんだから当然同じです。それでも会社によって大きく差が出るのがマンション管理です。なんせ人がやることですから。 ちなみに頼んだのはコンサル業界で超有名な会社です。 |
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| No.31 |
アクセンチュアとか？トーマツとかですか？（笑）
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| No.32 |
おしい！
あんたが必死に宣伝してる会社だよ。コンサルも大変だねぇ。宝石週刊誌に接待して巧妙な宣伝したり。みっともないよ。 |
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| No.33 |
やはりマンション管理会社への勤務経験があって業界の内情に精通している人にコンサルしてもらわないと、その後の管理レベルの維持は難しいということなのでしょうね。後々のことを考えたら、統一仕様書の作成以前に最初からある程度候補会社も絞られていて、一定レベル以上の会社同士を集めてコンサル出来る人はそんなに多くはないような気がします。高層住宅管理業協会にも加入していない無名の元清掃会社を勧めてきた28さんの知り合いの方のマンションのコンサル会社は単なる競争見積もり屋以上のノウハウはないと見ていいでしょう。
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| No.34 |
私達のマンションでは下記の辺りで検討中なのですが、実際にコンサルを受けた方などいらっしゃいますか？
会社や管理士の方の評判はいかがでしょうか？良いことも悪いことも含めて情報があればお願いします。 マンション管理総研 http://kanrisouken.com/ メルすみごこち事務所 http://e-sumigokochi.com/ 峰平マンション管理士事務所 http://www.office-minehira.com/ マンション管理支援事務所 http://www.11kanri.com/index.html |
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| No.35 |
残念ながら各社の詳細はわかりませんが、業務内容に「管理費の削減」と堂々とアピールしているところは避けるべきでしょう。管理組合の本来の目的は何かを考えるべきです。管理費の削減は結果であり目的ではありません。組合の状況によって本当に必要ならば管理費の増額を提案するコンサルがいてもよいはずです。
マンションを適正に維持管理していくためにどのような手助けをしてくれ、どのような提案をしてくれるのかが重要です。 |
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| No.36 |
>>34
貴方のあげたのはすべて個人事務所じゃないですかｗ 選定は簡単ですよ。「どうしてこちらにしたのですか？」と他の理事、組合員に尋ねられたとき に皆さんが納得するなら良いのでは？（私はきっと納得しませんけど...） |
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| No.37 |
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| No.38 |
>>37（最近暴れている「マンション住民」）
スレ乱立だけじゃなく、あっちこっちを荒らすのはお止めなさい。 |
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| No.39 |
言い値の管理費は往々にして割高な設定になっているものです。
価格に見合ったサービスが提供されているかというと、そうではなかったりします。 現状の無駄・ムラを徹底的に見直した上で、適正な維持管理のために増額が必要ならそれはそれでよいと思います。 それをしないで、ただ管理費の増額だけを提唱するなら組合員から納得されないでしょう。 それならコンサルなど必要なく、管理会社の割高な提案を追認していれば良いだけです。 |
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| No.40 |
>>36
あなたがコンサルを選ぶ理由は何？まさか会社規模と組合からの依頼件数の実績とか言わないよね？もしも会社規模と依頼件数の実績でコンサルを選ぶのなら、管理会社を選定する際にも会社規模と管理戸数で選ぶのかな？それなら簡単でいいけど。 あなたが納得するコンサルはＳ２社だけでしょ。コンサル関係者なら関係者と名乗ったら？ |
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| No.41 |
というより、上記の個人事務所よりもS２社の方が営利追求体質なんじゃないかな～？
でも、よくいますよね。よこよく中身も検分しないで、ただ大手ブランド志向の人って。 |
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| No.42 |
私は、地方のマンションに住んでいる資格保持者です。自分の住んでいるマンションをより快適に過ごせるよう
理事がまわってくる前にマン管の資格をとりました。勿論開業のことは全然考えていません。マンションのこと で困っておられるので、私の見解を述べてみます。 マン管士の役割ですが １）理事会のアシスタント ２）毎年変更する理事の継続性を保つのにはプラスになるのでは。 ３）管理委託業務費の検討（他マンションと比較して、高いのか安いのか。サービス内容は等） ４）管理費増額とか経費削減の資料作成・委員会への出席・業者への交渉等・・理事と一緒に行動するのが原則 ５）修繕計画書の検討項目と工事費算定依頼（管理会社にも依頼して比較検討する） ６）理事会・総会・専門委員会等に参加 ７）規約改正・使用細則の変更相談 ７）その他 日常発生する相談等 ※マン管士はできることならマンションの理事経験者がベターと思われます。 マンション管理の中で訴訟（小額訴訟は理事長がやる）は実際問題として、殆ど発生することはないと思い ますが、もし、発生したらそれは弁護士に依頼すればいいですし。 区分所有法やマンションに関する民法程度は本を読んで勉強してください。 又、大規模修繕の見積もり依頼は、建築士に頼めばすみます。 ※顧問料は安くて、月２～３万で（？）やってくれると思います。但し、他士業と兼務している方は高く なると思います。 以上私の見解を述べさせてもらいましたが、管理士をダメ扱いする方や管理会社の方、又管理は自分達でする もので、他人に頼むものではないと思っておられる方には反発もあろうかと思われます。 しかし、私は定年退職し、ボランティアが何かできないかとこの資格をとって今も毎日勉強しています。 プロではないですが、プロに負けないよう頑張っています。スレ主さんファイト！ |
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| No.43 |
コンサルタントを利用して管理費等の見直しは区分追う違反で、飽くまでも総会決議によること。
コンサルタントを利用して管理会社を変更するのは、複数社からの競争入札、相見積もりの公平性が担保されないので規約に則り理事会主導で総会に諮ること。 |
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| No.44 |
別に私はコンサルではございませんし、SJS・さくらの広報担当でもございません。強いていえば、
小規模(50戸）・大規模（300戸越）の２つのマンションで理事（長）を複数期やった経験がある だけです。（ただし、両社を、個人的に、理事会として利用したことはあります） >まさか会社規模と組合からの依頼件数の実績とか言わないよね？ 依頼（相談）する内容にもよりますが、会社規模とか実績とか大事だと思いますよ。 今住んでいるマンション自体が、やや割高ですが、規模・実績で財閥系を選択していますから... 「どうしてこの事務所（会社）に依頼したのですか？」と総会で訊かれたら「雑誌や書籍で見かけた 名前だから。別にこの会社でなくても良いのですが、どちらか今回の相談に乗ってくださる事務所 （会社）あったら紹介して下さい」って話です。 個人も企業も営利目的であるのは変わらないと思います。 まぁ、個人のファイナンシャルプランナーに資産運用の相談するのと、信託銀行なり、外資系金融機関 （プライベートバンク）に相談するのはどっちが良いかと一緒じゃないかな？100万円の運用では、 企業は相手してくれませんが、1億円の個人資産なら、企業でもほどほどの扱いしてくれますよ。 同様に20～30戸の小規模マンションでは、企業も適当にしか付き合ってくれませんが、都内 大手デベ 300戸越となれば、向こう（コンサル・管理会社）もそれなりに必死で喰いついて、誠意ある対応して くれます。（企業にしてみれば絶好の事例になりますし...） |
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| No.45 |
やっぱり大した根拠のない大手ブランド志向だったってことじゃん。こういう組合員の存在が、得てして管理運営上の足枷になったりするんだろうな…。
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| No.46 |
>>45
ブランドの説明不要の部分の恩恵は大事じゃないの？（笑） |
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| No.47 |
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| No.48 |
>>44
あなたは、ずいぶんマンションを渡り歩いているけど、こういう人が理事長をやってマンション管理をかき回すのは迷惑なんだよ。 例えば、コンサル会社を入れてあれこれ改革だとやったあと、自分はなんらかの理由でお引越し、残された住民はどうなるのだろう。 すくなくとも理事長みたいなことをする人は、長期的な視点でマンション管理をしてほしいし、すぐに引っ越す人がやるべきじゃないな。 |
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| No.49 |
>>48
他の物件の理事会の「経験」、ならびにマン管士資格のための卓上の「知識」、どちらも一般的なマンションの管理組合にとっては非常に貴重なものですよ。 経験者ならではの、不慣れな理事会が右往左往するのに口出ししたくなる気持ちもわかりますし(笑 ※実際、このスレでも経験者と未経験者では、大きくギャップがあります。 短期だろうと長期だろうと、正しい視点で組合運営をできる人は少ないです。 「経験」「知識」を伴った人が批判するならまだマシですが。。。。 管理会社にとってはやっかいな相手でしょうね？(笑 |
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| No.50 |
44＝46が正しい視点で組合運営出来てるかどうかは分からないけどねー。
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| No.51 |
>>48
マンションは2つだけだよ。マンションの住民さんと違って、マンションに関する資格は もってません。私自身は欲しいとも思いません。 個人的には内覧会でも使ったことあるけど、理事としてコンサル入れて管理費下げたのは 今住んでいるマンションだし、管理会社・サービス内容の変更なしでの交渉だから 「組合員からはかき回した人」って印象ないと思うよ^^ ちなみに住み替えは、家族増が主な理由だけど、理事やって住民の民度が 低いのの嫌気がさして引越したくなりました。だから、理事やって引越ししたく なるケースもあるってことで...ｗ |
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| No.52 |
＊＊とか、他の住民を見下した視点での理事会運営だったことは容易に想像出来るよ。
大手＝信用ある、中小・個人＝信用ないとか思い込んでいるあたりからもｗ |
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| No.53 |
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| No.54 |
>>49
経験と知識を伴った人が管理会社にとって厄介？全然違いますよ。知識と経験がある方ならむしろ話が早くてやりやすいです。 管理会社にとって一番厄介な方は知識だけがあって経験のない方(または中途半端な経験の方)です。 マン管の試験勉強の知識なんてフロント経験者２年生の実務経験よりも役に立たないと思います。 10棟のマンションを担当したら年間100回の理事会と10回以上の総会を経験し、700世帯2000名程度の方を相手に管理業務を行います。単純に考えると理事の方の10倍ですね。10年やったら述べ1000回の理事会、100回以上の総会を経験します。 管理士、コンサルの経験や知識なんて比べものになりません。 フロントやってて、管理士やコンサルが登場する場面も経験しましたが、的外れな提案、管理組合からお金を吸い上げることを必死に考えている姿が見え見えでした |
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| No.55 |
>大手＝信用ある、中小・個人＝信用ない
（笑） 大手＝信用ある とはいわないが、中小・個人＝信用ない でしょうｗ 少なくとも「大手」と付き合っていれば、問題が発覚したとき相手にとって不足はない。 だから、マンションは財閥系、車はトヨタ、時計はセイコー、携帯電話はドコモですｗ 特にマンションについては、カタカナのデベの買う気がしれんよ。 |
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| No.56 |
>>46
だったらコンサルにお金をつかわずに管理会社は管理戸数ランキングのトップを選べばいいんだよ。 コンサルまで使って管理会社と交渉した割には何も考えずにコンサルを選ぶんだな。しかもコンサルを信じきってこのスレで特定の会社を宣伝しまくってる姿はなかなかのもんだよ。 |
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| No.57 |
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| No.58 |
>>56
>だったらコンサルにお金をつかわずに管理会社は管理戸数ランキングのトップを選べばいいんだよ。 大企業が提供する製品・サービスを、それなりに廉価で手に入れたいと思うわけだよ。 （時計を例にするなら、デパートでしか買えないなら外商経由、そうでなければ量販店で） だから、管理会社変えずに管理費削減する策としてコンサル使ってるわけ... 脳内妄想・机上の空論は良いから、実際に理事会や組合でコンサル導入検討してごらんよ。 特に、割高な財閥系マンションに住む住民は、ブランド信仰強いから、個人・個人事務所・ 企業ってならべたら、ことなかれ主義だから個人・個人事務所を選ぶケースは少ないと思うよ。 新興・カタカナデベの物件を購入する勇気のある方が住まうマンションなら、割安感をとって 個人・個人事務所を選ぶかもしれないけど... |
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| No.59 |
大体、管理費削減のコンサルなんかにブランドと言えるような所なんてないと思うんだけどね…。車や時計のような工業製品とかならともかく、コンサルのような形のない商品はブランドというよりは人次第だよ。コンサルする人の力量によって出来不出来の差が歴然と出る。大手だから中小・個人だからという問題ではなくて。
人の力を見ようとせずに、大手ブランドに跪き、中小だから個人だからというだけで蔑んだりするあなたはお気の毒だし、さもしい人格だと言わざるを得ないね。 |
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| No.60 |
＞＞だから、マンションは財閥系、車はトヨタ、時計はセイコー、携帯電話はドコモです
マンションそのものと、管理会社は違う印象が・・・・。 中企業で、一生懸命やってくれるところが本当は好ましいと思っていますが、情報が ないんですよ。評価システムもないし・・・・。時々雑誌で管理会社のランキングし ていますが、大企業が上に来てしまうので、結局中企業の名前はでてこない。 大企業の良くないところは、全員が平均的以上ということはないこと。大きくなれば なるほど、上と下の差は激しくなる。下の人が担当することになると悲惨。 |
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| No.61 |
フロントの力を絶対と思っている管理会社の人間がいますが、理事会に参加し、総会に参加する機会が多くても
それで力がある又組合に貢献できると思うのは見当違いです。 実際問題として、管理費の値下げ一つとっても、委託業務費の部分的な値下げや適正価格等を組合に提案して ますか。この部分は組合で直接管理した方が同じ内容で経費は節約できますと提言できますか。 管理組合側にたった管理士又はコンサルタントと大きく違う点がそこにあるんです。だからあなた方フロント にはまかせられないんです。あなた達は会社の業績アップのことを当然考えているでしょうから。もちろん それは企業人としてやらねばならないですけど。 フロントの方は組合に助言はしてくれるでしようが、会社に不利になることはまずしないのが普通ですよ。 いくら他のマンションのすばらしい方法・手法があってもそれは隠しますよね。 それと、マン管士の資格をもってないフロントの方、それだけ力があるんだったら簡単にマン管士の資格は とれますよ。仕事にプラスになる（管業程直接的ではないが）資格ですからとってみてください。 合格率 管理業務主任者 約２０％ マンション管理士 約７～８％（管理会社勤務の者がかなりを占めています） |
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| No.62 |
＞合格率 管理業務主任者 約２０％
マンション管理士 約７～８％（管理会社勤務の者がかなりを占めています） なんか変だ。マンション管理士の合格率は70~80%ではないのか? 素人のマンション理事でも 持っている人は少なくない。 管理業務主任者は難しいから妥当。 |
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| No.63 |
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| No.64 |
>>Ｎ０．６２
だったらマン管士の資格簡単にとれますので、是非とってください。 |
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| No.65 |
>素人のマンション理事でも持っている人は少なくない。
マンション理事より、もっと素人でも合格するのが管理業務主任者。 もっとも、資格の有無より実務能力のレベルが問題。 |
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| No.66 |
>>61フロントの力が絶対とか、力があるとか全く思っておりません。ただ多くのマンションを見て多くの理事会総会のお手伝いをしたら、多くの事例、データ、傾向のストックにつながります。そのような情報はコンサル会社や管理士個人にはありません。
確かに委託業務費の減額提案を自ら行うことはありませんが、それはコンサル会社や管理士が報酬の減額提案を自ら行わないのと同じではないでしょうか。 本来、管理会社が管理組合のコンサルであると思います。その管理会社の費用の減額交渉にコンサル会社を使うのであれば、コンサル会社の費用の減額交渉にまたコンサルを使うことになりませんか？コンサル会社も管理士も業績アップを考えていると思います。 管理士資格そのものについては実務に必要ありませんが、最近住民の方で資格を取得され、それを盾に無茶な(マンションのためにならない)ご意見を言われる方が増えましたので私も取得しました。そもそも資格は力があるかどうかではなく、試験勉強をした時間で合否が決まります。 資格を取得していても全く実務経験のない医者、弁護士、建築士等に仕事を依頼なさらないですよね？ |
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| No.67 |
>本来、管理会社が管理組合のコンサルであると思います。
是非 本来の仕事をして下さい。 委託管理業務費の減額を、自ら提案しないのは尤もですが、再委託の清掃業務・エレベータ保守等の 減額提案もしないのは何故だろう？ やっぱりピンハネやキックバックが常態化しているからでしょうか。 |
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| No.68 |
というより、ウチのマンションの管理会社フロントは、管理委託費外の部分の削減提案すらしてきませんよ。例えば、各戸のセキュリティシステム使用分が含まれる管理員室電話代（契約プランの見直しで削減が可能）やインターネット使用料（他社への変更や現行プロバイダーへの交渉で削減可能）、電気代（契約プランの見直しや照明器具の交換で削減が可能）、損害保険料（契約内容の見直しや損保各社の比較などで削減が可能）なども全然提案してきません。
でも、楽をすればするほど会社も利益が上がり、管理組合のために汗を流したところで利益が上がるわけでもなく、自分も評価されないのですから、やる気がしないのかもしれませんね。そんな担当者は手を抜かせないように理事会が徹底的に監視するしかありません。サボったら容赦なくすぐにクレームを入れて委託業務を履行させる、それでも不貞腐れたりして埒あかないようなら上役にクレームを入れます。同時に管理会社の変更も示唆しながら、駆け引きするしかないと思っています。少なくとも、今の管理会社担当者に性善説で接していては全然ダメだと思っています。 |
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| No.69 |
管理組合にコンサルは不要且つ不適切。
自分等の財産は自分等の頭で自分等の為に管理するのがあたり前。 ところが文章は読めない、文章を理解できない、文章が書けないない人が多く。 その上、口で言うばかりの人が多く、横着でコンサルを使うのではなく、無能だからコンサルを使いたがるのも現実。 |
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| No.70 |
当然そういうことが考えられます。再委託の減額交渉は他マンションとの比較が簡単でしょうから相談に
乗ってやればいいでしょうから。 本来管理会社が組合のコンサルタントといわれるなら、組合にとってプラスになる提案もしてください。 コンサル会社の減額交渉と委託業務費や再委託の減額交渉とは別物です。 資格を持っている者の実力は依頼者にはわかりませんよ。医者でも経験がないから利用しないという訳では ないですし、又それはわからないですしね。 理事等ができないから専門家に頼み交渉や調査をしてもらう、思ったような成果があがらなければ やめればいいでしょう。たいした経費ではないと思いますよ。多分顧問契約で２～３万でいいと思いますよ。 但し、兼業の方は高いでしょうが。 管理会社にとっては、マン管士の存在は邪魔でしょうが、それだけでも意識はするでしよう。 |
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| No.71 |
>管理会社と交渉するのにコンサルなんていらないってのが俺の意見。自分達で十分可能。
>高級志向な割りには無駄なお金遣うんだね。 「自分達（組合員）で充分」っていうならそれで良いのでは？ マンション管理に限らず、コンサルタント職を雇うのは「自分達だけじゃシンドイ」 「専門知識のある第三者からのアドバイスが欲しい」と思うときに雇うわけで... 「マンション管理費安くしろー」を連呼するだけならいらないよ＞コンサル ただし、交渉する能力・説得する能力・それらを裏付ける情報（量）・経験などが なかったらそんなコンサルはいらないと思うよ（例：資格マニアなだけなマン管士とか...） 管理費減額交渉は成功報酬だったので、別に減額の範囲内での出費だから、無駄使いには なっていないし... |
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| No.72 |
管理組合がコンスルタントを使うと言い出す場合は、理事長が無能であるとの証明だ。
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| No.73 |
ただ管理費を減額することが目的なら今の仕様書を基に入札用の仕様書を作って、現管理会社も含めた5社程度に入札させればいいんだよ。コンサルは成功報酬だから無駄遣いじゃないって滅茶苦茶な理屈だね。
成功報酬は下がった額の○％って考えかたでしょ？コンサルはただ下げることしか頭になく、後の管理のことなんてどうでもいいんだよ。 |
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| No.74 |
そんなに組合のためになる提案をするフロントが少ないのですか？そういう場合は管理会社に改善の要求をして、それでも改善されなければ解約してください。管理会社の存在意義がないですね。
再委託先などは管理会社のスケールメリットを活かせる場面ですから、当然に最初からかなり減額させてますし、電気料金、電話料金等の削減は基本です。 委託業務費を戴いている以上、あらゆる提案をし経費を削減できるところは削減し、組合に貢献するのは当然の業務かと思います。ただそういう提案力はなかなかわからない部分であることも事実ですね。 単に削減するだけなら簡単です。しかし本当に質を落とさない削減は知識と経験とネットワークが必要です。短期間でとにかく削減することを第一の目的とするコンサルの方々と、マンションをよくするために将来も見据えて責任をもって提案しなければならない管理会社。そのあたりの違いをよくご理解いたたければと思います。 |
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| No.75 |
＞そんなに組合のためになる提案をするフロントが少ないのですか？そういう場合は管理会社に改善の要求をして、それでも改善されなければ解約してください。管理会社の存在意義がないですね。
管理員も管理会社も組合のためになる提案をする権利はありませんし、管理委託契約にもあり得ない。 |
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| No.76 |
>75：管理員も管理会社も組合のためになる提案をする権利はありませんし、管理委託契約にもあり得ない。
本心？おト＊＊？それとも‥ 事務管理業務って何ですか？どの様な業務が含まれていると理解されていますか？ |
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| No.77 |
>>74さん
ウチの担当フロントは、管理組合のことなんて何も考えてませんよ。 考えているのは、いかに手間をかけないで楽して仕事するかということと、 会社側からの自分に対する評価だけです。 仕様書通りに業務が履行されていなければ、容赦なくどんどんクレームを入れていくつもりです。 それでも履行しなければしつこく何度でも言い続けます。 嫌なら担当から外れてもらおうが、会社から管理委託契約を解除してもらおうが構わない、 彼にはそれくらいの態度で臨まなければダメですね。 区分所有者にも今の担当の対応ぶりについて問うていくつもりです。 特にこれまで理事長をやってきた人は彼の対応を快く思っている人も結構いるようなので…。 管理会社の変更をちらつかせながら、会社を揺さぶってみようと思います。 |
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| No.78 |
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| No.79 |
>>77さん
マンション住民に様々な方がいるようにフロントにも様々な人間がいます。仕事に対する考え方も様々なのでしょう。 但し業としてる以上、契約を履行し、対価に見合ったサービスの提供義務があります。 そのようなフロントや管理会社の存在がコンサルや管理士をつくってきたわけですよね。そういう認識は管理業務を行っている者として当事者意識をもつ必要があると思います。 一方で極端な委託業務費の値下げ要求や契約外業務の強制はフロントや管理会社のモチベーションを下げ、経費削減の動きに向かわせます。当然無駄は省かなければなりませんが、最も大きい経費である人件費はカットの対象になりやすいものです。そうした動きによって、フロントは更にやる気を失ってしまい結果的に組合の不利益となり悪循環に陥る傾向があるのではないでしょうか？管理組合と管理会社、お互いにメリットのある関係でなければよい管理は生まれないと考えます。 77さんのマンションのケースがどうかはわかりませんが、少しでもよい方向に向かわれることをお祈りします。 |
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| No.80 |
どうやら管理委託費の削減管理会社サイドが抵抗しているようですね。
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| No.81 |
マンションは何千万円もする買い物。しかも普通の人はそこが毎日の生活の場。そんなに自分の資産と生活の拠点にお金かけるのが嫌かね。
戸建なんかと比較にならない設備や施設があり、多数の人が居住する。そんな一生に何回もない買い物である建物を管理しようってのに、そんなに安物の管理をお望みかね。 |
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| No.82 | ||
| No.83 |
＞戸建なんかと比較にならない設備や施設があり、多数の人が居住する。そんな一生に何回もない買い物である建物を管理しようってのに、そんなに安物の管理をお望みかね。
安物の戸建ては別として、戸建てに手が出ないから分譲マンションなので、それが共用部分部分がほとんどで。所詮共有財産に金を掛けたくないのは当然でしょう。 |
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| No.84 |
＞所詮共有財産に金を掛けたくないのは当然でしょう。
「できればかけたくない」ということと「当然かけたくない」というのは意味が違います。 共有財産をないがしろにするとスラム化し、専有部分の価値（売却時に初めて私有財産が発生する）に影響が出るから、適正に管理しないといけない、ということなのですが、それが理解できない83さんのような方が多いマンションに当ると不幸ですね。 ただし、適正管理と金をできるだけかけない、ということは矛盾しません。自主管理・部分委託など、色々方策はあります。そのためにも、コンサルの活用やマンションどうしの交流などが必要なのです。 |
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| No.85 |
84です。少し言葉足らずです。
共有財産といえど、一定の持分割合で私有財産なのだ、というべきですね。 |
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| No.86 |
基本的にマンション住民は専有部以外のことには無関心だったりしますからね。
管理費なんて給料から天引きされる税金のような感覚に近い方が多いのではないでしょうか？ であれば、管理費なんて安ければ安い方が良いという感覚になるのはある意味自然かと。 |
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| No.87 |
86さん
そのとおりですね。 しかしここは管理組合・理事会板ですので、素人的見地を「当然でしょう」では話が進みませんよ。 |
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| No.88 |
何をおっしゃられますか。管理組合役員なぞ所詮素人の集まりに過ぎませぬよ。
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| No.89 |
購入したときはたしかに素人ですが、会社では真面目な方々がマンションについては、そのまま素人で過ごすわけですか。しかも他人事でなく、自分の資産管理ですよ。
子供を産めば育児のことや教育事情について知ろうとしますが、住まいのことも同じでしょうに。 |
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| No.90 |
管理会社お任せのマンションが実に多いことを鑑みれば答えは自ずと明らかですよ～。
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| No.91 |
普段の日は朝早くから夜遅くまで土曜も下手すりゃ日曜だって休めないことすらある勤め人は、自分の利益に直結しない面倒なことをこれ以上抱え込みたくないんだよ。ましてや貴重な休みの時間に、よく知らない人としかめっ面突き合わせて理事会や総会に出席するなんて真っ平御免。下手にそんな所に行って、マンション内の人間関係に関わりにさらされるのはさらに面倒だし…。ましてや管理組合役員なんて損な役回りは暇人か奇特な人にやらせとけばいいんだよ。触らぬ神に祟りなしって言うじゃないか。
こんな感覚の人が多いのが現実でしょう。 だから管理委託費や修繕施工費は割高、かつ内容もお粗末という状態が続いているのです。 そして、組合財政が逼迫して否応なしに引きずり出された時はもう手遅れというパターンでしょう。 |
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| No.92 |
＞ましてや管理組合役員なんて損な役回りは暇人か奇特な人にやらせとけばいいんだよ。触らぬ神に祟りなしって言うじゃないか。
端的に言いなさいよ。俺は無学、無能だと。 |
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| No.93 |
マン管士の試験に合格したものと、更にチャレンジしているものとの差は教科書的にはあまり差はないと思います。
理事のみなさんも少なからず、マン管の勉強をされた方は多いと思います。 しかし、合格された方とそうでない方の大きな違いは、試験勉強とは違う勉強をしていることだと思います。 例えば ＊他マンションの情報を収集して、比較検討すること。 ＊修繕計画についても、自主点検はどうするのか。啓蒙活動の仕方は等 ＊経費項目の平均的な相場は ＊弁護士費用の具体的な相場は ＊経費の具体的な見積もり相場 ＥＶの保守点検費 監視カメラ 消防点検費 清掃費等 買取りがいいかレンタルがいいのか 独立系かデベ系か ＊管理会社一覧の具体的内容 財務状況 従業員数 管理マンション棟数 資格保持者内容等 ＊保険に関する比較検討 ＊他マンションの問題点や改善策についてのアドバイス ＊委託業務費の値下げ交渉や部分委託・自主管理の問題点などの相談 ＊毎年代わる理事の継続性を保つため ＊その他 使用細則に関する相談 ※これ以外にも、教科書に載っていないプロの勉強をしていくのがマン管士です。マン管士を批判される方 がおられますが、それは、自分も受験した経験があり、点数的には、若干足りなかっただけと思っておら れる方ではないかと思います。 私は、自分が住んでいるマンションの役に立てるよう資格をとりました。開業する気は勿論ありませんが プロのマン管士に負けないよう、上記項目も含め、今でも勉強しております。 スレ主の方の質問にもありますが、一度検討してみるのも一法かと思います。決して高くはないと思いま すし、効果がなければやめればいいのですから。 ただ、他士業と兼務している方やコンサルト料が高い所は敬遠された方がいいと思います。そういう所を みつけるのは大変かもしれませんが。インターネットを使って資格をとっているマンション在住の理事経験者 の方を応募されてはどうですか。以外とボランティアでやってもらえる方がおられるかも。定年退職者等で。 |
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| No.94 |
書生は、書生に過ぎない、社会人にはなれないよ。
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| No.95 |
93の文章と
94の文章を 比較すると「書生の勝ち」ですな。94は書生にも社会人にもなれないくち。 |
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| No.96 |
>>95
94みたいなのも住むのがマンションです。管理組合をまとめるのがいかに難しいかよくわかるね。そもそも感覚が違うんだから。 |
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| No.97 |
マンション管理業界のレベル・モラルがあまりにも低いから、コンサルの商売がこれだけ流行ってるってこと。
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| No.98 |
＞マンション管理業界のレベル・モラルがあまりにも低いから、コンサルの商売がこれだけ流行ってるってこと。
コンサルが流行っている？ちょっと認識不足じゃないのでは・・・。 官の宣伝入りのマン管士も実商売しているのは、兼業も含めて３０人程度と言われている現状ですよ。 短期で下手なコンサル、マン管士に引っ掛かることより、デべ関連の管理会社を脅し空かしながら相手にしていた方が、怪我が少ないことは確実です。 |
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| No.99 |
９８さん
なんでアナタはそんなに、マン管士を嫌うのですか。マン管士の試験を受けられた方なんでしょうか。 たぶん、アナタはマン管士を使ったことはないでしょう。使ったことがないのにそんなアドバイスをするのは無責 任でしょう。当然あなたは、マン管士の資格はもっておられないでしょうね。 マン管士を使ったことのあるマンションも知らないでしょう。 スレ主は、管理費の見直しや、管理会社変更のアドバイスをもらいたいといっているのです。自分達でやるのが 不安で時間的にも難しいのであれば、マン管士に相談して、他マンションの相場や、ほかの管理会社の実態等 を調べてもらって、あとは、その資料等をみて組合で判断されればいいことではないでしょうか。 訴訟になれば、弁護士を使い、修繕計画の見積もりがあれば建築士に、設備関係ならその専門家にたのめばいいこ とです。 |
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| No.100 |
コンサルやってるのは30人ほどのマン管士だけじゃないでしょ。
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| No.101 |
なにがなんでも管理業界はレベルが低い、ということにしないと生きていけない奴ら、それがコンサルだ。奴らは金のために管理業界全てを悪とする。そうでなければ食べていけないからだ。どんなにレベルが上がっても奴らは管理業界を低レベルと言うだろう。奴らは何も産み出さない。管理組合を食い物にしているのは奴らだ。
そもそもレベルが低いってどこの業界と比較しての話だ？レベルの高い業界ってどこだ？ 物知りの97氏、是非教えてください。 |
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| No.102 |
コンサルが出鱈目というなら、そんなに目の敵にすることもないのでは？
出鱈目コンサルに対して、ちっとも余裕が感じられませんよ。 と言うか、こんなに余裕のない書き込みをしてくること自体、 管理業界のレベルの低さを物語っているように思えてなりません。 文体変えたつもりでもちゃんと分かりますからｗ |
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| No.103 |
は？話をそらすテクニックは一流だな。
やっぱり質問には答えられなか？ うだうだ言わないで質問に答えてみろ。 |
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| No.104 |
早い話がまともに社会常識が通じる相手かどうかってことでしょう。
不動産業界やその傘下の管理業界には通じないのが多いと思いますけど。 101さんも通じない人に含まれないように気を付けて下さい。 |
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| No.105 |
104の言ってることは個人の問題。業界の話になってない。レベルの低い個人はどこにでもいる。そう言ったら「不動産業界はレベルの低い個人が多いから業界のレベルが低いんだ」とかバカな反論するなよ？そんなもの何の根拠もないんだから。
結局答えられないってことだろ。 まともに答えられる奴がいたら出ておいで。いるわけないけど。 問題は二つ。一つは管理業界がレベルが低いという根拠（どの業界と比較しての話か）。もう一つはレベルの高い業界はとはどこか。 97よ、まともに答えられないってことは根拠がないってことだ。自分がいかにいい加減なことを言ってるか反省しろ。もしくは、金儲けのために根拠のないことを言っ管理組合から金を巻き上げてました、と詫びるか？ |
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| No.106 |
どちらのレベル云々という話しではなく、共存共栄が大切なんです。管理会社が適正マージンなら問題ないでしょう。しかし、そこが分からないからコンサルを使うこともあるのです。いろんな資料を集め、組合に提出し、組合はそれをみて判断するのです。勿論、管理内容も含めての検討ですよ。
理事が時間的に無理があり、又アシストしてもらいたい者が欲しいと願えばコンサルに頼むんです。 ただ、管理組合の理事の長老には、他士業が介入してくるのを拒むものがいるのも実際問題としてあるようです。 スレ主は理事長だからこの点は問題ないですけど。理事や組合員をまとめるのは本当に大変だと思います。 |
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| No.107 |
それにしても105さんのような粘着質フロントは願い下げですね。そんなだから管理組合にコンサル呼ばれて他社にリプレイスされ続けてしまったのかもしれませんね…。こんなところでやり場のない欲求不満をぶつけてるなんて後ろ向きなことやってるくらいだったら、コンサルなんか呼ばれなくて済むように、適正な金額でちゃんとした仕事をして下さい。その方がずっと前向きですよ。
とは言っても、会社のボスの指示には逆らえないからムリですかね？ |
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| No.108 |
＞理事が時間的に無理があり、又アシストしてもらいたい者が欲しいと願えばコンサルに頼むんです。
その理事を交代させた方が近道で、安く済みますよ。 |
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| No.109 |
結局質問には答えられないってことだな。何の根拠もなく管理業界はレベルが低いと吹聴した詐欺師よ、今後はメディアの情報をそのまま垂れ流すのではなく、自分の頭の中でちゃんと解釈してから発言しろよ。ちょっとは頭使えよ。
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| No.110 |
管理業界に浸かり切っていなければ、業界の常識が世間の非常識だってことくらい分かります。
根拠だの何だのと、そういう問題ではありませんよ。 まあ、世間の常識を持ち合わせていない人には分からないでしょうけどね…。 自らを省みない個人や会社に成長はなく、従って未来もありません。 |
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| No.111 |
バカだねぇ。本当に呆れるよ。
根拠だとかそういう問題じゃない？それを単なる思い込みって言うんだよ。 世間の常識が何で業界の常識が何か説明してみろよ。 論点を理解して会話できない奴って困るよね。 結局マスコミを操る詐欺師に踊らされてる哀れな奴だな。 マンションの住民も賢い人間とバカな奴と両極端。バカな住民の多いマンションに住む人達は苦労するねぇ。 どんな屁理屈言ったって結局質問に答えられないんだろ？ |
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| No.112 |
常識なんて分からない人には分かりませんからー。
あえて説明なんてしませんよ－。 自分の頭で判れる日が来るといいですねー。 |
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| No.113 |
やっぱりかよ。期待通りの奴だな。何一つ答えられないのに無責任な発言するんじゃないよ。
いいなぁ。お前みたいに思いつきでいいたいことだけ言って、何も説明しないで済ませることができる奴って。いい性格してるよ。 まぁどんな屁理屈言っても答えられない事実は変わらないね～。ご苦労さん。 |
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| No.114 |
常識ない、成長ない、進歩ない、当然未来はない、お先真っ暗ですね…。
どうなろうと知ったことではありませんけど。 そんな御人にはもうレスする意味はありませんね。 |
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| No.115 |
常識ない、成長ない、進歩ない…はいはいお前の意見はわかったって。誰もそんなこと聞いてないぞ。で、業界のレベルが低い根拠は？単なる思いつきか？
あんたが言った自分の意見についての説明を求めてるだけだよ。自分の意見を説明できないんだろ？ |
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| No.116 |
>>114
レスする意味ないかぁ。うまく逃げたねー（笑 |
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| No.119 |
基本的にコンサルは無用です。同種のマン管士も同様です。
区分所有者は、自主管理を除けば管理会社と管理委託契約をしていますし、これも昔の様に自動更新は出来なくなり、１，２年の有限の期間契約、或いは３ヶ月事前通知で変更が可能ですので、コンサル等を利用するより管理会社の取捨選択が安易に出来るからです。各管理組合は一回は管理会社を変更してみるべきです。組合として消耗も大変ですが得るところ多く、管理会社との契約が組合主体になることは確実です。 |
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| No.120 |
組合員の総意をくみ上げる能力が理事会にあればコンサルは不要でしょうね。
ただし、多くの場合 素人集団の理事会にしてみれば何をするにも「面倒くさい」「話まとまらない」「経験ない」 というところで、セカンドオピニオンないし、アドバイザといった位置づけでコンサルを雇うケースが多いのでは？ 有資格者（マン理士）が必要なのではなく、「組合員の総意をくみ上げ」「委託内容の精査（含む価格相場）」など の作業経験の大事だと思う。 実社会でいえば、弁護士・公認会計士・○○コーディネータとかの業務の一部でしょう？＞コンサルティング 資格も大事だけど、経験に裏付けされた能力がないと無駄な出費... |
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| No.121 |
現在の管理会社を解約するのは、法的には簡単です。しかし、実態としては、管理会社におんぶにだっこの状態の
管理組合が大半です。理事会や専門委員会等すべて管理会社が参加して頼りきっている実情の中で、簡単に部分委託 や値下げ交渉をしたりすることはできませんし、よその委託費の内容の情報は教えてくれません。 大規模修繕工事にしても、施行業者の紹介等をやるのは、息のかかった業者が中心ですし、又そうでなくても、 管理会社にバックマージンを払うのはこの業界では当たり前の世界ですから。 ましていわんや、管理会社を変えるとなるとその抵抗は大きいでしょうから、割り切って判断できる第三者が必要に なってくるんです。 組合員の総意を組み上げる能力が備わっていて、それを実行に移せる組合は殆どないでしょう。それほど、人間関係は複雑で難しいんですよ。 困った時の神頼みではないですけど、コンサルの活用うまく使いわけていけばいいのではないかと思います。 当然管理会社は煙たく思うでしょうがその煙たがられることが管理組合にはプラスになるんです。 |
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| No.122 |
弁護士や公認会計士とマンションのコンサルを比較されたら、前述士業の人達が可哀想ですね。
弁護士、公認会計士はその道のプロであり実務代行者ですから、例えるなら管理会社がそれにあたるでしょう。 同じ例でコンサルを表現するなら、よい弁護士や公認会計士を選ぶための助言をしてくれる人。あまり必要性を感じないですね。ダメな弁護士なら切ればいいし、悪徳なら協会等に通報すればよいです。管理会社も同様です。 管理士は本来第三者的に見解を述べる立場としてはあってよいと思いますが、現状の管理士ならやはりいらないですね。 |
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| No.123 |
でもね、裁判沙汰や会計問題で弁護士や会計士を使うことは通常は発生しないでしょう。
マン管士の役割は、理事会のアシストですよ。いろんな調査をしたり、分析したり、経費削減の方法を提案したり等。 弁護士に委託業務費の相場やＥＶ点検費の相場・専門委員会を設けた場合の顧問等を要請することはないでしょう。 別にマン管士をたてるわけではないですが、通常の諸々の相談はマン管士でいいのではと思っているんですよ。 うちのマンションでも使ったことはありませんが。 使ったことがないのに、どうこういう資格はありませんしね。でももし頼むんだったらどの士業かというと一番身近かなのはマン管士じゃないんですか。会計士や税理士、建築士・行書・社会保険労務士・弁理士・不動産鑑定士等 いろいろな士業がいますが、マン管士と兼業ならわかりますが、資格をもってなければ役に立たないでしようしね。 |
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| No.124 |
分譲マンションを相手にコンサルやマン管士で、生計を立てようなどと考えること自体現実離れしていますよ。
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| No.125 |
すぐ生計云々になるけど、マン管士全てがお金の為に仕事しているんではないよ。もし僕に依頼されたら喜んで
自腹でもやるけどね。ボランティアがやりたくてマン管士の資格をとったのだから。 現在も自分のすんでいるマンションの為に、いろんな資料を作っては理事や組合員全員に資料を配布してるよ。当然経費は自腹です。 工事費の相場や経費削減するための調査等毎日勉強は今でもしてますよ。できるだけ役に立てるようになるために。 マン管士にはそういう考えでとったものが以外と多いのではないでしょうか。開業するために資格を取るものは ごく一部のものしかいないでしょう、兼業者は別ですが。 インターネットで募集されてみたらどうでしょうか。以外と応募者がいると思いますよ。ボランティアでやられる マン管士の方が。 |
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| No.126 |
＞マン管士にはそういう考えでとったものが以外と多いのではないでしょうか。開業するために資格を取るものは
ごく一部のものしかいないでしょう、兼業者は別ですが。 無理を言う必要はありませんよ。皆さん趣味の段階ではなく、失業対策が殆どですよ。 結果は見ての通り国交省の宣伝セールスマンに過ぎなく生計の足しになることはなかった。 標準管理規約にまで記入宣伝しても効果のない悲劇的士業です。 |
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| No.127 |
>>127
お金を取らないならプロじゃないね。責任とらないと宣言してるようなもの。ボランティアに自分の管理を任せたくありません。自分のマンションを他人の趣味や暇潰し、個人的な勉強の場にされたらたまらないね。 そもそも経費削減が管理士の本業のように思っているところが誤解している。もう一度基本にかえって管理士の目的を勉強してください。そんな管理士だから不要なのです。 |
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| No.128 |
私は２年前に定年で会社をやめ、これからは何かボランティアをしようとマン管士の資格をとりました。仕事は
もうする気持ちは全然ありません。趣味でとったのではありません。目的はボランティアのためでした。 国交省の宣伝マンとかさびしいことをいっておられますが、自分が住んでいるマンションにとっては、資格保持者 というか、マンションについての勉強をしているものがいるというか管理に関心をもつ者がいるのはいいことでは ないですか。 プロじゃないものに管理はまかせたくないといわれますが、組合が主体となって管理していくのでしょう。マン管士 は単なる理事会や専門委員会のアシストにすぎないでしょう。課題を与えてそれを調査してもらい、又検討してもらったものを、組合がジャッジしていく。それが本来の姿なんです。 経費削減がマン管士の本来の仕事云々といわれていますが、私もマン管士です。マン管士の役割は良く理解しているつもりです。経費削減は一例でわかりやすいので例示しただけですよ。 失業対策で資格はとるものなんですか。そんな考えでは、会社でもダメ人間ですね。会社に勤めているものは、会社に役に立つ資格をとるならわかるけど、失業対策で資格をとるような社員は必要ないのではないですか。勿論そういった方は、こっそり勉強されてるのでしょうが。 アナタはマン管士ではないと思います、又自分の住んでいるマンションでマン管士を使ったこともない方だと思い ます。 そういった方がなぜダメタ、ダメタというんですか。その理由がわからないですね。ノーの発想ではなく イエスの発想をもつよう前向きに生きていってください。 |
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| No.129 |
色々なスレでコンサルやマン管士に話になると、こまめに中傷する「匿名さん」がいます。
以前に誰かがレスしたように怨念すら感じます。 管理会社にお勤めの方が、邪魔な存在をコケにする使命感でレスしているのかな？ （確かに区分所有者の側に立ったコンサルやマン管士は管理会社にとって邪魔な存在でしょう） それともマン管士に挑戦して失敗したか、合格しても金にならなかった（方法を知らなかった）人？ 多分前者でしょう。 暇潰しにひやかすのは自由。 確信を持って考えを述べるのなら、せめてコテハンにしてよ。 |
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| No.130 |
120以降の「マンコミュファンさん」は別人です。
「資格としてマンション管理士をもっているから何？」って思っています。 弁護士・公認会計士・建築士etc. 実務経験がなければただの評論家では？ マン管士だから、マンション管理のコンサル出来るとは思えません。 |
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| No.131 |
＞もうする気持ちは全然ありません。趣味でとったのではありません。目的はボランティアのためでした。
趣味とボランティアの線引きは難しいね。ボランティアと称して必要経費はちゃっかり頂くのもいるしね。 |
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| No.132 |
マンション対象のコンサルタントやマンション管理士さんへ
世の中には「ボランティア＝無料（タタ）」と考える人が多いですね。 地震被災者の支援等、短期的に活動するボランティアは別として 長期的にボランティア活動をするには、持ち出しが続くと活動を休止せざるを得なくなりますよ。 （それでよいとする奇特な人も居るでしょうが） 活動全体の経費が賄える程度の報酬は、堂々と頂ける（価値を認めて頂ける）よう実務能力向上努力をして下さい。 |
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| No.133 |
私はボランティアでやるのですから、当然かかった経費、資料の用紙やガソリン代等もらうつもりはありません。
普通ボランティアとはそういうものではありませんか。家庭をもっているもの・会社勤めをしている者は、長期的なボランティア活動は無償ではできないと思います。有償であればボランティアとはいいません。 それから、実務経験がなければコンサルにはなれないといわれますが、弁護士や会計士の方も最初は実務経験は ありません。わからない点は先輩に聞き、又自分で調べて答えているんだと思いますよ。 マン管士も一緒です。 会社をリタイアしたものの中には、ボランティアをやりたいと思っている者は大勢いるんです。お金をもらうことは 全然考えていない人が数多くいることも頭にいれておいて下さい。奇特な人ではないんです。それを生きがいにして 生きていこうとしているのですから。 |
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| No.134 |
余りウソは書かないことですね。下記の記述はどうなの？
ボランティア活動を通して、さまざまな人々と何かを成し遂げたり、つくりあげた時、お金では得られない出会いや発見、感動、そしてよろこびがあることでしょう。ボランティア活動では、報酬や金銭的な見返りを目的にするのではなく、精神的な報酬を得るための活動なのです。 ただし、交通費や食費、材料費などの実費弁償については無償の範囲としています。 |
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| No.135 |
うそとかそんな発想自体がおかしいのでは。アナタみたいな人はボランティアはできません。
ボランティアするものの中にはいろんな考えの人がいるでしょう。 私も、ボランティアをすることによって、お金では得られない感動や出会い、そして喜びを求めてやるんです。 交通費やその他の経費も自腹でやってもいいではないですか。私は金銭面の見返りはしません。 しかし、マン管士であるため、そういうふうにとられるのかもしれませんけどね。もっと純粋なボランティア？ をすればいいのかもしれませんけど、今はマン管士でボランティアをやってみます。 私達夫婦は子供がいませんので、そういうつながりが欲しいんです。 |
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| No.136 |
＞今はマン管士でボランティアをやってみます。
このことの表現自体が、無償＜＞ボランティアーの誤解です。 |
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| No.137 |
要するに、私はボライティアでマンションの役に立てるよう頑張るんです。喜んで頂ければそれでいいのです。
表現の問題とかいう以前の問題です。難しくまた理屈っぽく考えることはないでしょう。 本人がそれでいいのですから。 |
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| No.138 |
>133 135 137
あなたのスタンスは解りました。 コツコツと実務で経験を積んで、信頼されるマンション管理士になって下さい。 老婆心ながら、アドバイスを幾つか。 1）マン管資格を取得する為に得た知識は、そのままでは実務には殆ど役に立ちません。 意見や価値観の違う人々の集団を、一つの方向に導く能力は資格とは別物です。 2）貴方の持たない知識や経験を持ち、貴方と同じ価値観（将来とも無償で活動する）の方々と協労する事です。 独りよがりに陥ると管理組合をミスリードする恐れがあります。 3）あくまでも、管理組合（理事会）に対してアドバイスしてください。 一区分所有者の相談に乗る事は、反乱分子の手助けになる恐れがあります。 もし、個人の相談に応じるのなら、管理士を名乗らないで下さい（他の管理士が迷惑を受けます） 4）例え、無償でも理事会（場合によっては管理組合）と助言に関する契約をして下さい。 他人のマンション運営に介入する根拠が必要です。 |
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| No.139 |
138さんへ
ありがとうございます。私も人間関係の重要さ、又コミュニュケーションの大切さを忘れずにいきたいと 思います。 又、当然勝手によそのマンションのことに口出しをするつもりはありません。 マン管の資格をとるための教科書的な知識と実務が違うのは重々理解しているつもりです。その実務面の勉強は 今後の経験と勉強にかかっていると思います。 老後の生きがいとして、力まず皆さんのお役に立てるよう頑張っていきます。ご忠告ありがとうございました。 |
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| No.140 |
＞本人がそれでいいのですから。
その様な態度ではボランティアとは言えません、単なる自己満足で、相手はありがた迷惑です。 |
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| No.141 |
ありがた迷惑なら受け入れなければいいんです。
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| No.142 |
スレ主の聞きたいことに建設的な意見をいうようにしましょう。実際コンサルを使われた方、そして、それは
具体的にどうだったのか等も含めて。 管理会社の方のスレとマン管士とのスレは当然違って当たり前ですけど。 できれば、管理会社の方はこのスレには参加されない方がいいのではと思います。 |
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| No.143 |
個人的な感動や出会い、喜びのためにやるなら、ご自分のマンションで管理士業としてではなく、好きなだけどうぞ。
ボランティアで報酬を受けない関係は、お互いに必ず甘えができます。絶対に依頼したくないですね。 |
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| No.144 |
そうそう、無報酬なんてあり得ない話なのですよ。
無報酬ではまともなコンサルなど期待出来ません。 もし、組合役員や他の住民から提案されても絶対に反対します。 |
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| No.145 |
私もマンション管理士ですが、既に述べられているように、無報酬であるならば管理士を名乗らないで頂きたい。
管理士と名乗る以上、管理士全体のことを考えた行動を望みます。 |
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| No.146 |
報酬を貰えないくらいなら、せいぜい自宅マンションの管理組合理事長を率先してやることくらいが関の山じゃないでしょうか？
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| No.147 |
>145さんへ
私が138で「管理士を名乗らないで下さい」と書いたのは、一区分所有者の相談に乗る場合です。 管理組合の適正・円滑な運営に寄与するのが管理士ですから。 管理士活動が無報酬で行われる事に異議はありません。 但し、143さんが云われるように「甘え」のリスクは私も懸念します。 僅かでも報酬を受け取る場合と無報酬では責任感の差が生じる可能性がありそうですね。 いずれにしても、管理組合の結果に対する評価が管理士全体の評価に影響はあります。 |
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| No.148 |
＞いずれにしても、管理組合の結果に対する評価が管理士全体の評価に影響はあります。
悪のりはしないで下さい。 そんなにマン管士の存在は評価されていませんから、ご安心下さい。 |
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| No.149 |
147さんへ
私は無報酬での管理士業活動に意義を唱えており、無報酬の場合は名乗らないで頂きたい。 業として一定の成果を約束し、責任をもって確実に履行し、成果に応じた報酬を頂戴する。そういう取り組みと、個人のボランティアを同列に管理士とされるのは困ります。 ある意味での営業妨害ですし、管理士全体レベルアップ（実力は勿論、社会的認知等々）になりません。 報酬を取らない管理士はプロではありません。報酬を取れないと言ってよいのではないでしょうか。 |
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| No.150 |
>１４９さんへの返信
>業として一定の成果を約束し、責任をもって確実に履行し、成果に応じた報酬を頂戴する。 上記の状況に至るプロセスでは如何されていましたか？ 「プロと称する限り報酬を頂く」ある意味正論でしょう。 マンコミュファンさんは、管理士として緒に就いたばかりです。（無報酬を貫くか否かは別の問題） あなたが管理士なら成長を願ってあげたら如何ですか。 現状では営業妨害となるほど顕在需要があるとも思えませんし。 日管連の幹部を含め百数十名の管理士さん達と面識はあります（この方々は報酬を得ている比率は比較的高い） しかし全国では、報酬を得ている人はまだまだ少ないですよ（報酬を得れるよう努力はされているとは思います） この様な遣り取りは、スレ主の参考になるのかな？ |
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| No.151 |
＞ある意味での営業妨害ですし、管理士全体レベルアップ（実力は勿論、社会的認知等々）になりません。報酬を取らない管理士はプロではありません。報酬を取れないと言ってよいのではないでしょうか。
おいおい、勝手に法律作るなよ。 無償のマン管士は違法ではありません。 |
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| No.152 |
田舎でマン管士を開業しているものは少ないし、無料でコンサルしたとしてもマン管士の営業妨害になる程需要はないでしようね。そんなに頑なに拒否することではないでしょうね。
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| No.153 |
150さん
管理士として緒についたばかりなど関係ありません。管理士としての意識の問題です。皆様の中で自分が業としていることをボランティアと称されたことがありますか？他人の成長を考えて仕事をされている方がおられますか？そもそもマンコミファンさんは管理士を業とするおつもりはないのでは？ 151さん 法律、違法などと一言も申し上げておりません。 |
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| No.154 |
失礼しました。153は管理士です。
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| No.155 |
私はマン管士ですが、業としてやるつもりはありません。もともと会社をリタイアした時、何かボランティアがしたくて、身近なマン管士を目指したのです。
しかし、無責任にマン管士のイメージをダウンさせることは絶対するつもりはありませんし、責任逃れをするつもり もありません。むしろ、現在マン管士の開業が難しい状況の中で、マン管士の必要性をアピールして、その存在を 高めていきたいと思っています。 私は、せっかくとったマン管の資格が世間に認められ、必要とされて近い将来マン管士の重要が強まることを切望 しているものです。 その為に、いかにマンションの管理についてオールマイティのプロになれるか、毎日、教科書的な勉強と平行して 実務面も含めて勉強しているところです。 報酬をもらわないので、プロフェッショナルではありませんが、精神的にはプロとしてやっていくつもりです。 私は、地方都市に住んでまして、まだまだマン管士の存在自体が認知されてませんので、その知名度アップにも貢献 できたらいいと思っています。 マン管を業としてやっておられる方には、納得できないことだとは思いますが、そこのところは需要の殆どない地方 都市ということと、マン管士の知名度アップとその必要性を高める努力をしていくということでご了承下さい。 |
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| No.156 |
マンコミファンさん、あなたのお気持ちはよく理解できます。しかし、無償はよろしくない。高い安いはあってもよいが、やはり無償はいかがなものでしょうか。
儲ける必要はなくとも気持ちだけでも報酬を受け取られたらいかがでしょうか。経費は掛かっておられるのですから経費分だけでもよいと思います。 あなたに仕事をご依頼される方々も、その方が気を遣われないと思いますよ。 |
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| No.157 |
日本人は情報はタダだと思っている人が多くいます。（この様な人々は概して得手勝手です）
一方、タダだと言えば不審に思う人も多くいます（タダより高いものは無い。何か裏がありそう） 少なくとも一定期間（お互い信頼できると判断するまで）経過後は、何がしか有償とのルールを明確にするべきです。 スレ主さん、どう思われますか？ |
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| No.158 |
>私はマン管士ですが、業としてやるつもりはありません。もともと会社をリタイアした時、何かボランティアがしたくて、身近なマン管士を目指したのです。
＞偽善は止めましょう。資格を取って初めてこれでは食えないと分かったと言うべきでしょうに。 |
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| No.159 |
ただ、私の方からお手伝いさせてくれといってお願いにいくのに、少しでもいいから報酬をくれとはいえないでしょう。又、資料等は原本だけでいいので経費はかかりません。老後の生きがいとして、人に喜んで頂くこと、役に立つことができれば毎日が楽しくなります。それと人とのコミュニケもお金では買えない大切な財産になりますから。
ただ、規約改正・大規模修繕の見直し・修繕積立金の検討・管理費削減の提案・組合運営のアシスタント等軌道に 乗せることができ、喜んで頂くことができた時は気持ちとしてビール券でも頂けると嬉しいですね。 １５８さんへ 幸い経済的には遺産や退職金等があり、あまり心配しなくていいので、そこの所は家内も何もいいません。開業する つもりなら、会社はリタイアしませんでしたよ。特別嘱託になりますが、健康であればいつまでも働ける会社でした ので。 |
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| No.160 |
マンション管理士とコンサル あまり差がなくなってきたように思う
マン管は自営 コンサルは会社といった差か？ マン管は報酬をもらって働くべき、よろず相談でも金をもらうのだから いい加減なアドバイスはできないっしょ！ 組合役員も安易にマン管やコンサルに頼むのでなくある程度予備知識つけ疑問点を整理して雇うべき。 なにもわからなければしょうがないけど。 管理会社を変えるなら、 組合に時間と力があるのだったら、予算の総額から仕様を絞るか 仕様から予算を割り出しながら、組合で管理会社変更を決めるでき 決して、一人の役員に任してはダメ あとでゴタゴタのもと だからマン管かコンサルが必要だけど 成功報酬は削減額にｎ％といった感じだから、たしかにコストは下り、頑張るけど その後の対応と管理会社が×だと問題 色々、講釈を述べたが 現在の管理会社の質がよければ 基幹業務（管理費の収納代行、管理滞納対応、会計、修繕計画、組合運営）は管理会社にもちろん委託 ＥＶ保守点検会社、機械駐保守会社、清掃会社、造園屋などの管理会社お抱えの業者は組合と業者で直契約。 その業者の管理料として、年額のｎ％を管理会社に渡せば（業務内容は予定配布や監督指導） マージンの２重取りや割合算出による不明な手数料を渡すことがなくなるのでは。 まぁ清掃や草刈りぐらいは自分達でやるつもりで、コストを削減すれば幾分懐具合がよくなるのでは！ 築年数が経った分譲マンションは 高齢化、賃貸化、スラム化が今後もより一層問題となってきています。 管理のグレードダウンや住民トラブル、警備上の諸問題があります。 これらの問題にコンサルやマン管はまじめに取り組むべき時代では 商売気丸出しの管理会社、マン管、コンサルは真剣に取り組め！ |
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| No.161 |
＞商売気丸出しの管理会社、マン管、コンサルは真剣に取り組め！
情けなし。区分所有者はお手前達の共有財産の管理を他人様のお世話にならずに、自分等で真剣に取り組め！ |
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| No.162 |
宣伝ではありませんが、船井総研が分譲マンション管理会社経営者向けのセミナーをやるそうです（下記リンク参照）。２００９年はリプレイス市場が再び活性化する予測とのこと。
こういうセミナーも需要があるからこそ開催されるわけですよね？ http://www.f-reb.net/seminer20090415/index.html |
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| No.163 |
何人集まるか？
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| No.164 |
それは４月１５日になってみなければ分かりません。
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| No.165 |
需要なんてないよ。需要のないセミナーなんて世の中いっぱい開催されてます。
お付き合いで参加する会社はあるでしょうけどね。 だいたい最近管理会社はリプレイスみたいな手間ばかり掛かって、大して儲からないやり方にはあまり力入れてない。 |
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| No.166 |
＞需要のないセミナーなんて世の中いっぱい開催されてます。
そうそう、需要がないからセミナーの名目で宣伝し、需要を作ろうと画策しても無理というものですな。 |
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| No.167 |
全ての管理会社が妥当な管理費できちんと管理してくれるならこんな需要はおのずから無くなるだろう。
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| No.168 |
＞全ての管理会社が妥当な管理費できちんと管理してくれるならこんな需要はおのずから無くなるだろう。
自分の身は自分で守りましょう。 |
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| No.169 |
管理組合にコンサル等が入ってきて一番困るのは、誰ですか？当然管理会社ですよね。だからマン管士はダメ・コンサルはダメと必死に訴えているのでしょうね。しかし、いくら抵抗してもいずれコンサルは組合に入ってきますよ。
管理会社の暴利を見過ごすことはできないでしょうから。経費削減をしなければならない経済情勢です。経費削減の一番は、管理会社に支払っている委託業務費ですよ。部分委託や値下げ交渉をされて一番困るのはやはり、管理会社です。管理組合は全然困らないですからね。 |
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| No.170 |
暴利、暴利って馬鹿丸出しだな。暴利の定義は？じゃあ、あんたの会社の暴利も見過ごすなよ。毎週買い物してる近所のスーパーの暴利はどうなんだ？
コンサルに頼むような価格競争に走る組合はもう普通の管理会社は相手にしないよ。 どこの管理会社からも管理を受けてもらえなくて一番困るのは誰ですか？ |
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| No.171 |
＞管理組合は全然困らないですからね。
いずれにせよ、他人任せの組合が一番情けない。 |
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| No.172 |
コンサルに頼むような組合は管理会社は相手しなくなる。上等じゃないですか。いずれ全ての管理組合が自主管理することになれば、あなたの会社はなくなりますよ。
そういったことに真摯に立ち向かっていく管理会社が生き残っていくんです。 いずれ、管理組合を自主管理していく会社が出来、管理組合は自主管理の方向に向かっていきますよ。 この会社ができれば、管理員の派遣・清掃業者・ＥＶ保守点検・消防点検等まとめて交渉出来るようになるので、経費削減に多いに役立つと思いますよ。勿論、理事会のアドバイス等も含めて管理全般を請け負っていくことも出来る会社です。 管理会社の方もコンサルをただ批判するだけでなく、将来を見据えた考えをもっていなくては、生き残れませんよ。 ただ、コンサルが組合に介入してくると面倒くさいと思ってコンサル不要論を唱えてもいずれ、組合はわかってきますよ。 |
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| No.173 |
172さん…コメントするならもう少し勉強しようよ。
日本の世の中は高齢化に向かってることくらい知ってますよね？ 「マンション化率、建物長寿命化、建て替え問題」これらのキーワードをヒントとして教えてあげるから、もう少し勉強して出直してきなさい。 ちなみに今管理会社には、築30年を超えた自主管理マンションから管理の依頼が結構来ています。理由は「自主管理は手に負えなくなった。理事にお金の不正が発生した。高齢化で理事会活動ができない」等々。結果はマンションの状況によって受けたり断ったり。 全てのマンションが自主管理？コメントが情けなさ過ぎます。 管理組合を自主管理していく会社？何それ？それって自主管理？委託？後の説明読むとまさに管理会社がやってることじゃない。 「理事会のアドバイス等も含めて管理全般を請け負っていくこともできる会社」？？もはや自主管理でもなければ部分委託でもない、全てをどこかの会社に一括委託するの？無責任の極みだな。 |
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| No.174 |
173の匿名さんが、それ以前にレスしたと思われる内容には異論もありますが、このスレには概ね同感です。
172さんは、自主管理をサポートする会社（団体）のできる可能性を言いたいのでは？（文言は言葉足らず） 将来にわたって、自主（区分所有者主導）ができる組合ならこの様なサポート組織があれば面白い。 老齢化等で、委託管理のチェックもできなくなった組合は、コンサルタント意見のチェックもできない。 第三者管理でも検討するしかないでしょう。 この場合、妥当性・公正性の担保方法が課題ですね。 |
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| No.175 |
コンサルなんてのは口だけ出すだけで、これからの老齢化するマンションでは役に立たないね。
老齢化は理屈の問題ではなく、肉体的に管理組合が成り立たずに、管理会社でも不十分で、理事会の機能も含めた第三者管理委託が選挙後には立法されることになってますよ。管理会社は老人の被害予防で内部チェックが厳しくなるので、尻込みしているようだ。デべ系でなく、信託系の管理会社が加わることが計画されているよ。 |
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| No.176 |
何を言ってるのか分からん
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| No.177 |
１７２です。
そうなんです。自主管理をサポートする会社のことです。組合は自主管理していくが、その中で大規模修繕計画の 作成とか清掃業者の手配・消防点検の業者依頼等管理会社に委託管理している部分をその会社にやってもらうので す。今後こういった会社の台頭が出現することが予想されますし、組合も望んでいるのです。 発想の転換ですよ。今の管理会社のやり方では必ずいきづまってきます。どちらかというと、マン管士がつくった 会社というか、組合側にたった会社の存在が必要なんです。どうでしょうか。この考え方は。 |
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| No.178 |
173です。どうもコンサルや管理士の話に異論を唱えているのは一人の「匿名さん」と思われており、様々な匿名さんの意見を十把一絡げで押し付けられてるようなので、きちんと名乗りますよ。
自称マンション通さん、あなたと私の意見は異なるところも多いですが、あなたは勉強されていることが十分うかがえます。 皆さん、語るならせめて最低限の知識、一定の根拠と論理性を伴った意見をお願いしますよ。 マスコミの受け売りを無邪気に垂れ流すのだけはご勘弁願いたい。管理者方式のポイントは監事のあり方だね。 |
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| No.179 |
177よ、もうそのあたりでやめとけって。恥の上塗りは見ていて可哀想過ぎる。
「大規模修繕計画の作成とか、清掃業者の手配・消防点検の業者依頼等、管理会社に委託管理している部分をその会社にやってもらう…」 その会社と管理会社は何が違うの？結局あなたは人にやってもらうんだろ？それを委託管理って呼ぶんだよ。 |
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| No.180 |
＞管理者方式のポイントは監事のあり方だね。
認識不足だね。監事は不正摘発の権限あるのみで、あとは権現の裏付けなしの形式的な業務だけ。盲腸と一緒よ。 |
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| No.181 |
表現力がまずいのか、微妙なニュアンスが旨く伝わらないようですね。
要は、今の管理会社におんぶに抱っこの理事会から脱皮して、自主管理に近い状態にもっていくことなんです。 管理会社に業務委託すれば、そこが再委託して諸々の額が提案されます。管理会社は事務管理費をとっているので、 再委託した部分のマージンを本来はとらなくてもいいのではと思います。 そこで、自主管理して運営していくが、委託管理している部分を紹介してもらい、組合が直接契約を結ぶ方式です。 （但し、、部分委託とはちょっと違うんです。微妙ですが）勿論そうした場合でも、その会社にバックマージン（ 紹介料）は入るのです。 しかし、最も違う点は、その会社が自社が管理している相場を掴んでいるので、紹介料は平均化してくるのです。 もし、良心的な運営がされなければ、マンション同士の横のつながりで適正価格かどうかはすぐ判ることになります。そういった住民側にたったマンション管理士的感覚の管理会社（？）の出現が待たれているのです。 管理員にしても、その会社で基本的な教育を行った者を紹介したり、理事長等の研修も当然その会社が実施していく会社ですよ。 勿論この案は、私個人の見解を述べているので、詳細や中身の検討は、もしこういう商売も成り立つと思って取り組む方がおられればその方が考えていかれればいいのではと思っております。 |
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| No.182 |
追伸
上のスレでは、部分委託をいっているのではなく、あくまで自主管理が基本です。 |
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| No.183 |
理事会方式では複数の理事が存在することが、牽制機能になっているので監事が形式的業務であってもやってこれた（本来あるべき姿ではないが）。
しかし管理者方式の場合は監査機能を実効性のあるものにしなければならない。そのようなところがポイントだと思いますが。理解できたかな？ |
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| No.184 |
そういう問題は、今後管理者方式（？）が出来る時に検討していく課題です。アナタもフロントの一員であれば
当然、マン管士と管業の資格をお持ちでしょうから、実務経験と併せればマンションの管理のありかたもわかっておられるでしょう。私はただ資格をもってるだけの者ですので、教科書的な考えを述べているのです。 |
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| No.185 |
>１８１の匿名さん
表現力がまずいと云うより言葉の意味の解釈を間違っているから指摘されるのですよ。 自主管理とは、基幹業務を管理会社等に任せないで自主的に行う事をいいます。 管理員業務・清掃・設備点検等、管理会社が「再委託」と称している業務は、正しくは請負業務です。 自主管理をする場合、これらは管理組合が直接雇用するか、各社と請負業務を結びます。 場合によっては、基幹業務の中でも会計等を専門家に依頼する場合も自主管理の範疇です。 これら業務の妥当性や、金額相場・業者選定等に適切なアドバイスをする組織（団体）があれば面白い と 私は言ったのです。 先にも書きましたがアドバイス組織を含め、これらに関する日々の事項を決断（決定）するのは常に管理組合です。 それが将来に亘って出来るのなら、自主管理おおいに結構。 |
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| No.186 |
１８５さん
私もそれぐらいはわかっていますよ。その中で自主管理はしていくがそのフォローをしてくれる会社の存在が 要望されるのではといっているのです。 |
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| No.187 |
＞要は、今の管理会社におんぶに抱っこの理事会から脱皮して、自主管理に近い状態にもっていくことなんです。
この考え方は正しい。 マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は、マンションの区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しを持って、適正な運営を行うことが重要である。特に、その経理は、 健全な会計を確保するよう、十分な配慮がなされる必要がある。また、第三者に管理事務を委託する場合は、その内容を十分に検討して契約を締結する必要がある。（適正化推進法の指針より） |
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| No.188 |
>但し、部分委託とはちょっと違うんです。微妙ですが
解っているなら、「請負契約を結ぶ」と書きなさいよ。微妙でもなんでもない。 ペーパー資格者は、まず謙虚にならなければ、なかなか実務能力や説得力は付きません。 |
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| No.189 |
自分の住んでいるマンションにマンション管理士の有資格者がいれば心強いでしょう。そのマン管士は、プロとはいえませんが、管理の手法やその他マンションについての知識は一般住民よりはるかに知識は上でしょうから。
そういったマン管士が各マンションに一人いれば、管理会社もやりにくくなるでしょうね。 いつもはコンサルタントの話しになると、不要論を唱えている管理業者も管理組合にマン管士がいればどうしようもないですからね。 組合員のみなさん、理事長になられる方は、どうせマンションについての勉強はされてるでしょう。思い切って資格獲得目指してもうひと踏ん張りしてみませんか。 私は、２年かけて資格をとりました。やる気があれば必ずとれますよ。もし、合格できなくても、実力は大幅にアップしますので、組合に貢献できますよ。 |
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| No.190 |
１１８さんへ
請負契約ではないですよ。自主管理していくそのフォローが必要なんです。 |
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| No.191 |
>１９０
118さんって誰の事？（１１８は削除されていますが） 181？自分でしょ？ 話の流れがら私（１８５・１８８）の事？ 自分の１８１の文章をもう一度読んで下さい（表現力がまずいと自覚しているのなら） 他人の文章もしっかり読みましょう。 アドバイスする組織と請負契約を結ぶなど、何処にも書いていませんが。 >ペーパー資格者は、まず謙虚にならなければ、なかなか実務能力や説得力は付きません。 再度、指摘しておきます。 |
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| No.192 |
181さん
ご心配頂きありがとうございます。お陰様でマンション管理士以下、マンション管理に関わる資格は全て取得しております。ちなみに実務経験は15年少々、今は実務の全線から離れております。自身の居住するマンションで理事長経験ありです。 しかし「ただ資格を持ってるだけ」と実務経験が無いことをそんなに威張らなくても。しかも「教科書的な考えを述べている」って、全然教科書からも外れてますよ。一体どんな教科書を読んだのか…。 ちょっとコメントするのもバカバカしくなってきたのでしばらく静観させていただきます。自称マンション通さんに基本から教えてもらってください。 |
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| No.193 |
>管理侍さんへ
静観といわず、本題に戻ってスレ主さんに参考となるご意見を聞かせて下さいよ。 知識と実務経験の豊富な方のお考えは是非知りたいですから。 私も管理士資格取得者程度の知識と、多くのマンション管理組合の実態は知っているつもりで このコテハンを使っていますので。 |
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| No.194 |
本題に戻ってお話するならば、マンション管理の究極（最終形）は自主管理である、というのが私の意見です。しかし、それは相当なハードルを越えなければならない。越え続けなければならない、と言ってよいかもしれません。
マンション管理は建物がある限り永遠に続くものです。一方、人は歳をとり世代は交代していきます。自主管理の最大の欠点は継続性に問題があることです。一人の優秀な理事長の存在は永遠ではありません。年齢だけの問題ではなく、マンションに転居はつきものです。 また、自主管理なんて絶対に嫌だ、という区分所有者が存在することも事実です。 したがって、私の結論は自主管理は理想であり、一時的にはうまくいくことがあってもいずれは破綻する、と考えます。 管理士については、資格そのものが全く未熟であり、現段階においては意味を為さないと思います。そんな資格を自慢気に振りかざす輩は愚か者以外の何者でもありません。また、マンション管理を一個人である管理士に委ねることは、かなりリスクが高いですね。 最後にコンサルについてですが、過去にも述べたことがありますが、彼らの命題は管理会社の委託費を下げることのみです。皆さん考えてください。管理組合の命題は何でしょう？マンションをよくすることですよね？経費を削減するに越したことはないですが、ただ経費を下げることを目的としたコンサルはより良い管理をしていく上では「悪」となる場合があります。悪は言い過ぎかもしれませんが、コンサルがマンションを長い目で見た提案をすることはありません。如何に短期間で経費を削減するか、後のことは我関せず、がコンサルです。これは一区分所有者の意見として述べます。 |
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| No.195 |
>管理侍さん
レスポンス有難うございます。 最初の７行のお考えには共感します。 その後については、意見を述べたいのですが夜も遅いので、申し訳ありませんが寝ます。 明日レスさせてください。 |
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| No.196 |
＞マンション管理の究極（最終形）は自主管理である、
＞私の結論は自主管理は理想であり、一時的にはうまくいくことがあってもいずれは破綻する、と考えます。 同じ人が８行間隔を置いて書いている？ |
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| No.197 |
管理士というとすぐ抵抗感を感じるものがでてくる。管理士の中には、学歴・職歴・性格・物の考え方等千差万別です。又、経験の豊富なものもいるでしょう。そして、本当に引き受けたマンションが快適な生活が送れるよう一生懸命、理事会へのアシストをされるかたもおられるでしょう。
管理士はだめだけど、管理会社ならいいということですか？今の組合は、大半は管理会社主導で動いています。 管理費の削減問題や修繕積立金の増額にはあまり関心はみせません。しかし大規模修繕計画の実施には積極的です。 総会では、都合が悪いような時は、白紙委任状での決議をすすめ、専門委員会でもフロントの経験と管業資格者ということで主導権を握っている。力のない組合員はそれに納得せざるを得ない状況にある組合はイッパイあるのです。 自主管理で３０年以上もうまくやっているマンションも数多くあります。 コンサルは委託費を下げることのみとか長い目で見た提案をする筈はないとか、そういった偏見をもっている者が、自分のマンションの管理をうまくもっていける筈はありません。 そして、マン管士をもっているだけで、自慢気に振りかざす輩で愚か者呼ばわりする。その本人もマン管士の資格をもっているのであれば、愚か者ですね。その愚か者の持論も無意味です。 私も資格保持者でマンションの住民です。 |
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| No.198 |
１９５の続きを書こうかと、パソコンを立ち上げましたが、
１９６さん、１９７さんが代弁（一部は過激すぎる）してくれていましたので止めて置きます。 表現の問題ですが、マンション管理の究極（最終形）は自主管理でありたい、というのが私の願望です なら論旨は一応一貫しますね。 |
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| No.199 |
＞管理士というとすぐ抵抗感を感じるものがでてくる。
そりゃそうでしょう。失業対策の手段ですもの。それらの人たちに近づくのも如何かとおもいますよ。 ましてや億の予算を相談するなんて、する方が間違いでしょうよ。 |
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| No.200 |
自主管理を最終形と表現したことは誤りでした。正しくは理想形。しかも継続的実現は不可能な理想形です。
私は管理士そのものに抵抗感など持っておりません。正確にお読み頂いた方はご理解頂けると思いますが、現段階での管理士資格そのものの未熟さを言っているんです（そう言いましたよね）。誰も管理士個々の経験など言ってませんよ。先入観を持って人の意見を読むと誤った解釈になりますからご注意ください。 どんな管理士でも管理士としての経験は資格制度創設以降の年数しかないのですよ。たかだか制度自体が７年そこそこの資格を振りかざすような行為に呆れるだけです。管理士個々の経歴は様々であり尊敬できる方もおられます。 普通に読めばこんなこと説明する必要ないんですけどね。理解力の無い人にいちいちレスするのは疲れますね。本題の議論進行の妨げですよ。 |
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