管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[201: サラリーマンさん]

２００さんへ

　アナタのいっていることは、詭弁以外のなにものでもありません。マン管士にとっては、アナタのスレは、抵抗以　外の何ものでもないのです。そのようにかんじられます。多分他のマン管士もそう感じておられると思いますよ。
　マン管士に管理を委ねることは、リスクが高いといってますが、何も管理を委ねるのではなく、コンサルトとは読　んで字のごとく相談するのでしょう。
　又、コンサルは経費を下げることだけが命題といっているけど、それも偏見。
　それから、コンサルは、長い目で見た提案をすることはありませんとのことですが、管理会社ならそういう提案が
　できるのですか。コンサルだってやりますよ。
　又、コンサルは如何に短期間で経費を削減するか、後のことは我関せずがコンサルといってますが、全てにわたっ　て発想が貧相すぎますよ。
　よっぽどマン管士に怨みをもってるとしか思えません。
　スレ主の本題は、コンサルの活用についての相談ですよ。アナタのようにマン管士やコンサルは絶対ダメといえば
　誰に相談すればいいかを提案しなさいよ。

[202: 管理侍]

201さん
「抵抗以外の何ものでもない」？かなりの偏見をもたれているようで、文章を正確にご理解いただけないようですね。「管理士という資格自体の未熟さ」これ以上、簡単な説明は不可能ですので、どうしようもないです。
その未熟な資格である管理士にマンションに関することを相談することにリスクがあると思っているのです。
くれぐれも誤解の無いように申し上げておきますが、管理士個人個人はさまざまな知識・経験・スキルをもたれている方もいるでしょう。しかし、その知識や経験も管理士としては高々しれており、それ以外の経験によるところが大きいのです。そのあたりを見極めて相談されるならよいのではないでしょうか。
あと、管理士という個人に業務を依頼することのリスクは賠償能力の問題です。何かあったときの賠償能力は個人と法人では大きく違います。ですから短期間でちょっとした相談ならよいですが、「管理者代行」などを依頼することは避けるべきですね。
コンサルについては「管理費削減」そのものを業務にしていることをどう理解するかですね。この業務は「下げること」が目的なわけですよ。「マンションをよくする」「よりよい管理をする」「建物を綺麗にする」といった業務とは違います。ただ下げるだけです。もしもマンションのために、より良い管理のために、マンションによっては「管理費値上げ」を提案するとか、「管理費削減」そのものを業務としないコンサルがいれば、私は信頼して業務を依頼しますよ。
管理会社は長い目でみた提案をします。管理会社は管理が継続する以上逃げられません。10年後を見据えた提案をしていなければ、10年後に解約されるだけです。（それが5年後でも15年後でも同じです）
最後に、スレ主は「マンション管理士を導入していいものかどうか全く未知数。管理士活用そのものの是非、問題点、落とし穴・・・を聞かせてほしい」と言っておられるのです。人の意見はきちんと読んで、ちゃんと理解しましょうね。

[203: 匿名さん]

管理会社長い目で見た提案をしている？だったら、財政が破綻するまで放置されているマンションの多い現実をどう説明するの？大規模修繕で過剰仕様の割高な「提案」をしてくる管理会社の多い現実をどう説明するの？

[204: 匿名さん]

＞管理会社長い目で見た提案をしている？だったら、財政が破綻するまで放置されているマンションの多い現実をどう説明するの？
財政が破綻するまで放置したのは、管理組合の責任です。委託したとはいえ会計報告資料作成まで、報告結果を判断し、値上げなりの対処をするのは管理組合です。
＞大規模修繕で過剰仕様の割高な「提案」をしてくる管理会社の多い現実をどう説明するの？
それを鵜呑みにして、合い見積もりの手段を取らない管理組合の責任です。
管理会社は委任契約の範囲以内のことはすれば良いし、それ以上のことはすべきではない。

[205: 管理侍]

203
「あんなマンションが多い」「こんな管理会社が多い」って、「多い」というのはどの程度なの？どこのデータ？
まず自分が説明責任を果たせ。
あなたがレベルの低い会社と付き合っているだけでは？
低レベルの意見にはレスしない。もっと勉強しなさい。

[206: サラリーマンさん]

202さんへ

アナタの考えは偏見だらけですよ。自分のいっていることは正しく、人のいうことは間違っているという考えが明白です。スレ主の文をもう一度良く読んでください。アナタこそスレ主の求めていることを理解されようともせず、ただ管理会社サイドの物の考え方で対処しようとされているようです。

スレ主は、本業の仕事を抱え、又素人の集団なのでプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるか不安といっているのです。又、管理費の見直しを考えており、管理会社の変更も視野にいれて考えていきたいといっているんです。そして、不要な仕様を除き、管理内容を変えずに管理費を下げて、下がった分を修繕積立金にまわしたいといっているんですよ。管理費と修繕積立金は別ですけどね。

管理会社が何を賠償してくれるのですか？管理員の使い込み？当たり前でしょう。
コンサルは下げることが目的で、後は野となり山となれといっていますが、そういう経営をしていれば管理会社同様継続することはできません。管理会社だけが生き残っていくことを考えている訳ではないですよ。偏見だらけではないですか。
それに、コンサルに依頼するのは殆どは、部分的な調査・依頼ですよ。再委託されているＥＶ点検費・清掃業務費・消防点検費等の相場の調査を管理会社には頼まないでしょう。又依頼した調査内容を判断するのは、組合です。

管理会社は、長い目でみた提案をしますということだが、出ていくものに対しては積極的で、削減にはしらんぷりですか。
コンサルの肩をもつようですが、私は開業しているものではありませんし、今後開業するつもりもないものです。
スレ主の質問に対して私見を述べただけです。

[207: サラリーマンさん]

管理侍さんへ

管理会社には事務管理業務以外に理事会支援業務や総会支援業務もあります。アナタの管理会社は、委託契約の範囲内のことしかやらないということですね。現状の組合と管理会社の関係はそんなに薄っぺらなものなんですか。
実際は、もっと緊密でしょう。理事会は、管理会社に対してコンサル的な感覚で望んでいるのですよ。その部分を完全に取り除き契約の範囲だけという四角四面的な発想では信頼関係はゼロです。
修繕積立金が足りないのであれば、その増額についての提案をするのも、アナタのいう長い目でみた提案になるのではないですか。

[208: 匿名さん]

＞理事会支援業務や総会支援業務もあります。

単なる下働きで、議長の指示する資料の準備、採決のカウント程度の業務と言えるものではありません。
それ以上のことを行う権利もありません。

[209: サラリーマンさん]

勿論そうでしょう。しかし、コミュニケはとっていかねばならないでしょう。
その中でわからないことがあったら、相談相手として管理会社に相談するでしょうしね。その相談に全然のらなければ、又管理会社に絡む問題であればコンサルに頼むことになるのです。
総会や理事会の中での相談ではなく、その前の段階のアドバイスや提案ですよ。

[210: 匿名さん]

＞相談相手として管理会社に相談するでしょうしね。
何を相談するの？管理組合は役員組織があるのですよ。
＞その相談に全然のらなければ、又管理会社に絡む問題であればコンサルに頼むことになるのです。
まるで無知の人間の集まりと思っているの？
＞総会や理事会の中での相談ではなく、その前の段階のアドバイスや提案ですよ。
アドバイスがどのように役立つの？それより規約を読みなさいよ。

[211: 管理侍]

管理会社の業務に理事会支援、総会支援があるのは当たり前。むしろそういうコンサル的な業務が管理会社の本業であると私は述べてます。「委託契約の範囲内のことしかやらない」なんて一言も言ったことない。
私の発言を全く逆の意味に解釈するのはわざとなの？本当に理解力がない？
その他の意見は反論に値しない。
以上。

[212: サラリーマンさん]

理事はシロート集団ですよ。専門的なことに関しては分からないし時間がなくて調べられないこともイッパイありますよ。再委託業務費のそのマンションの価格と相場がどうなのかを調べてもらうこともあるでしょう。大規模修繕工事費の相場・適正価格の見積もりとかね。この相談は部分委託や委託費の値下げも含め管理会社に対して相談することは無理だけどね。
管理会社に相談するのは、専門委員会の設置の仕方や仕様細則の他マンションの実例とか、工事施工会社の斡旋・紹介、必要修繕積立金の計算の仕方、マンションの管理で困った時の他マンションでの実例、区分所有法や標準管理規約・民法等でわからない点があった時の相談とかイッパイあるでしょう。規約に書いてないこと又、規約の解釈がどちらにもとれる場合もあるでしょう。そういう時に、よそのマンションも委託されてるフロントであればアドバイスや提案がしやすいでしょうし、組合もそれを期待しているのですよ。

[213: サラリーマンさん]

管理侍さん

どうもアナタとの見解はスレちがってしまいますね。
管理侍さん、もしアナタが管理会社の立場でなく、コンサルや組合の立場でものを考えた場合でもその発想なんですか。アナタがコンサルタントとしての立場で組合に相談を受けたら、たぶん違った見解になるのでは。
アナタが全てノーの発想をしてるとはいいませんが、イエスの発想も大事ですよ。

[214: 管理侍]

私がコンサルの立場なら違う意見でしょうね。でもそれはあなたが思われているような理由ではありません。コンサルは他のコンサル（同業者）のことをあまり知りません。管理会社のこともよくわかっていません。そういう業界にいれば今のような意見にならないのは当然です。
しかし、管理会社にいると他の管理会社（同業者）のこともよくわかるし、いろんなコンサルのこともわかります。
また私は一応管理組合員でもあり、理事長経験もありますので、その立場でもあります。
イエスの発想も持っているつもりなんですけどね…。ただその発想は管理会社の内情やコンサルの実態を知っているという立場上、皆さんがイエスであることが私にはノーであるのでしょうね。そう考えると益々マスコミの影響は大きいと感じます。

[215: 匿名さん]

＞よそのマンションも委託されてるフロントであればアドバイスや提案がしやすいでしょうし、組合もそれを期待しているのですよ。

うそー。よそのマンションでおいしい思いをしているフロントに騙されるのがオチですよ。
誰もそんなフロント（管理員？）に期待してません。

[216: サラリーマンさん]

２１５さん
アドバイスというか聞いてみるのはいいでしょう。情報収集ですよ。それを判断しジャッジするのは管理組合なんですから。フロントが全ておいしい思いをしているとは思いませんしね。騙すとか騙されるとかいう発想では何もできませんよ。

[217: サラリーマンさん]

管理侍さん

アナタは理事長の経験のあるフロントということですが、だからといってアナタの考えが全て正しいとはいえません。細かいことをいうようですが、コンサルは他のコンサルのことや管理会社のことは知りませんというならば、管理会社の方も他の管理会社やフロントのことも知らないという理論になりますね。管理会社にいれば他のコンサルや他の管理会社のことが判るというのは、矛盾しますよ。
組合が困っている時のコンサルの使い方等をアナタの経験を生かしてスレ主さんへアドバイスしてあげるといいんですけどね。コンサル否定論者としての意見ではなく、コンサルを使うことを前提とした物の考え方で。そうしないと、スレ主さんも判断しづらいと思いますので。

[218: 匿名さん]

＞騙すとか騙されるとかいう発想では何もできませんよ。

他人の褌で相撲を取ること自体が間違いと言うこと。

[219: 管理侍]

217さん
全然矛盾していませんよ。管理会社は業界団体に所属したり独自の団体を作ったりして、かなり横のつながりを持って情報交換しています。また業務上実際にコンサルと関わる場面も多いですからね。
スレ主はコンサルを使うことを前提にしてないでしょう。使うべきかどうかも含め、使う場合の注意点、落とし穴といった情報を知りたいのだと私は理解しました。

[220: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
スレ主さんは、マン管士にコンサルをしてもらうのがベターと考え検討しているが、マン管士に関する情報がなく、導入していいかどうかわからないといわれていますが、本業を抱えておりあまり時間がさけず又素人集団の為プロの管理会社に立ち向かっていくのは難しいといっておられるのです。導入していいかどうかは未知数だが、マン管士の検討は考えておられるのが読み取れます。
コンサルを使うのを前提にといったのは、もしコンサルを使うとした場合の留意点のことを教えてあげたらといったのです。コンサルはダメダメといわれてばかりではなく、その逆の立場にたった場合の考え方を。
マン管士も業界団体に所属したり、独自の団体があり、横のつながりを持って情報交換していますよ。管理会社だけではないのです。全て管理会社ありきで他のコンサルはなにもしていないという偏った発想はダメですよ。
NO.217にも述べてますけど。
マン管士の業界も尊重しなければなりません。それはお互い様ですから。

[221: 管理侍]

「果たして導入してよいものかどうか…」というスレ主の問いに、私の意見としてやめておいた方がいいですよ、と助言しているのです。
私はマンション管理士そのものは否定しておりません。現段階では制度として未熟でありお金を出して依頼する価値はあまり無いと思っているのです。将来的に価値ある資格になってもらわないと困りますけどね。これも私の意見。
ではどうしたらよいか。まず自分達である程度は勉強すること。これが無ければコンサルに依頼したところでいいようにされるだけ。また管理会社変更後も結局管理会社におんぶに抱っこの状態でしょ。自分の家のことですよ？最低限の勉強は当然ですし、それを放棄するならどんな助言をしても意味を為しません。
そしてある程度勉強したら、自分達で５社程度に見積依頼をする。ちょっと勉強したら見積依頼会社を探すくらいできるはず。
あとの入札、プレゼン、会社選定の進め方は入札させる５社に相談したらどこの会社も親切に教えてくれるはずです。
こんな程度のことにコンサル雇う必要なんて全く無いし、人に頼らないとできないようなら、結局管理会社の言いなりから抜け出すことはできません。

[222: 匿名さん]

＞アナタは理事長の経験のあるフロントということですが、だからといってアナタの考えが全て正しいとはいえません。

匿名の掲示板で、経験を売り物に出来ると思う人は、実力、説得力に不安のある人で、
フロント（管理人）、コンサル、マン管士を名乗る人も、実力、説得力に不安がある人だ。
問題はコメント内容が正しいか否かに尽きることを銘記すべきだ。

[223: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
最終結論は自分達で勉強することですか。この回答なら誰でもできますね。スレ主さんも勉強しなければならないとは思っておられますよ。
例えですが、ドイツ語で書かれた文章があった場合、もし第二外国語で学生時代単位をとったものは、辞書があればなんとか自分で訳す努力はできるでしょう。しかし、その経験がなければ、なかなか自分でやろうとはしない筈です。それと一緒ですよ。
マン管士の制度云々ではなく、経費削減を図る場合の、ＥＶ保守点検費の相場とか清掃費・１戸当りの事務管理費等の相場が知りたいので調べてもらいたい場合に活用すればいいのではと思いますよ。自分達でも調べることはできるでしょうが、コンサルとの比較もできますしね。それで判断すればいいのだし。
管理侍さんは、コンサルに頼むということは、全てまかせると思っておられるように受け取られますが、必要なことのみ条件をつけて依頼し、その判断は組合がすればいいのではと思います。その中で、管理会社との交渉でコンサルが必要なら一緒に交渉に参加するよう依頼すればいいでしょう。コンサルの方も生活されているんです。コンサルの全否定は、侮辱以外のなにものでもありません。管理会社でも全否定されたら反発されるでしょう。それとも自分達はほかとは違う、自分達だけは別格で正当論者だと反論されますか。

[224: 管理侍]

ドイツ語が出てきましたか。マンションの所有者が自分のマンションに関して見たこともないドイツ語のように何の知識もないなんて馬鹿すぎるでしょう。
やはり自分の家を自分で守る意識がないんですね。
エレベーター点検の相場なんてコンサルの意見は全く必要ない。５社の見積取ったらそれが最新の相場です。それ以上価値ある相場はありません。
コンサルがどんな相場の情報を持ってるって言うの？１年前の相場知っても何の役にも立たないんだから。
ところであなたはコンサルなの？コンサルの生活までご心配されて全肯定ですね。
私は全否定しているのではなく、スレ主が言ってる程度のことはコンサルに頼まなくても自分達でてきるし、自分達でやらないと結局管理会社変更後に困るよって言ってるんです。
一生コンサルにお金払い続けて横でアドバイスしてもらうなら別ですけど。

[225: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
私はコンサルではありませんよ。もしアナタみたいな経験のあるコンサルがいた場合、理事会は時間的に余裕がなく、又経験もないのでそういったコンサルを使いたいといってきた場合でもコンサルはダメですか。
相場は見積もりをとれば確かにわかるでしょう。しかし、それで部分管理することになる場合があるので、管理会社には頼めないでしょう。委託業務費の全ての分析と見積もりをとって検討していくとなると、時間的には無理が生じるといっているのですよ。実際かなりの労力を必要とするでしょう。スレ主のいっている程度だが自分達でやるには大変なんです。だからポイントを絞ってコンサルに頼んでもなんの問題もおこらないでしょう。何故コンサル不用論をふりかざすのか私には理解できないんですよ。頼んでみればいいじゃないですか。自分達のマンションだからなんとかしようと一生懸命考えておられるんですから。
もし、最悪管理会社変更になってもいいじゃないですか。現状より悪くなるとは限らないですからね。新しい管理会社が事務管理を委託することになるだけだと思いますよ。
こういうことをいうと、管理会社勤務のアナタとしては抵抗されるでしょうね。
私は、自分の住んでいるマンションの為に資格をとりましたのでその知識とこれからの勉強で組合のお手伝いができればと思っております。

[226: 匿名さん]

さすがに侍、サラリーマンたじたじの感あり。

[227: サラリーマンさん]

全然動揺してませんよ。もっと明確にいうと、自分たちに時間がなく、力も不安であればコンサルに頼むことはかまわないのではないでしょうか。あくまで、その判断と責任は自分達で負わなければならないでしょう。
しかし、もし部分委託や値下げ交渉・管理内容の変更等で管理会社と袂を分かつことになった場合それはそれでいいんじゃないですか。組合にとっては、現状の管理内容や委託業務費がベースであり、新しい管理会社選定の時多いに役に立つ貴重な財産となるのです。
管理会社がコンサルが入って一番困る問題はそういうことではないんですか。だからコンサルやマン管士が組合に係ってくるのを必死に阻止しようとされてるとしか思えません。
管理侍さんは管理会社のいい点を力説されるでしょうが、管理会社側とコンサル側との考え方は違うんだということをまず理解すべきです。そして、組合が考えていることも違うということも理解してください。アナタがマンションの住民であることはわかってますが。
もうひとつ追加すれば、部分委託をやる場合や値下げ交渉をする場合は、あくまで適正価格・適正マージンでないことが前提です。

[228: 匿名さん]

管理侍ではなく管理ヤ○ザ、管理会社の連中の素性なんてそんなもんだと考えておいた方が良いでしょう。

[229: 匿名さん]

＞全然動揺してませんよ。

その判断は、観客がすることよ。
どう見ても、常識のコメントがコンサル、マン管士などの商売人派をやっつけている姿ね。

[230: 匿名さん]

もうちょっと長いコメントしてくださいよ。一言コメントではなにをいってるのかわからないので。

[231: 管理侍]

サラリーマンさん
そんなに時間が無いものでしょうか？しかも理事会メンバー全員が時間が無いの？中には時間のある方もおられると思いますけどね。24時間365日働いておられるのですか？少なくとも管理会社のフロントよりは時間があると思いますよ。
ところで時間が無いことがコンサルに仕事を依頼する理由にはなりません。なぜならコンサルに依頼したとしても、コンサルと打ち合わせをする時間は必要だからです。コンサルに意思決定する権利はないですからね。交渉相手が管理会社直接かコンサルを介すかの違いであって、取られる時間はさほど変わりませんよ。
コンサルに依頼するメリットを一つだけお話しましょう。それは管理組合内で合意形成をするにあたり、「コンサルの意見を採用してここの管理会社に決定しよう」というような決め方ができることです。つまり、理事会の責任をコンサルに押し付けることができます。もしも総会で組合員から「なんで理事会はそんな決定をしたのか！」という突き上げを受けても、理事会は「コンサルがそう言ったから」と逃げることができます。コンサルにお金をかけるメリットはもしもの時に理事会の責任逃れができること、これに尽きます。
まぁ、組合員から「この程度のことでコンサルにお金かけて依頼するとは何事だ。理事会の怠慢だ」という意見が出ないのならコンサルに依頼されたらどうですか？私が一般組合員なら総会で突っ込みますけどね。

[232: 管理侍]

言い忘れましたが、そんなに時間が無いなら部分委託などやめておくことです。管理会社を通さずに管理組合が業者に直接発注するのは、理事会がきちんと管理しないといけません。時間が無いのにそんなことできませんよ。

[233: 管理侍]

もう一つ言い忘れました。
価格の安さは見積の数字を見れば誰でもわかります。
それよりも業務内容など良いものは良い、悪いものは悪いと適正に判断できるコンサルなら、むしろコンサルが入ってくれた方がよいです。完全にド素人で何もわかってない管理組合は大＊＊な判断をされる場合がありますから。そういう時はまともなコンサルがまともな意見を言ってくれると管理会社も助かりますよ。

[234: マンコミュファンさん]

スレ主ではないのですが、スレ主さんは、コンサルを使った経験のある方に対して、体験談からメリット、デメリットを知りたいという趣旨かと思いますが・・・いかがでしょうか。

先に出ていたＳＪＳなどの企業について、企業側の発信による利用者の声はありますが、実際に利用した人が直接発信しているケースはあまりないようですね。

[235: 22]

>>234

あなたにハンドル名さらわれてスゲー書きにくい思いしてますｗ
さらに、勝手に、企業側ってことにされて腹立たしいんですけど...

あのね。コンサルやる企業もあの手この手で顧客の心配をクスぐって商売にしてる。

費用下がれば良いと思ってるでしょう！　・○○年保証（リプレース後、問題あったらその辺りの交渉・調整する）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・管理会社を変えない・質がおちないこと前提に値下げ交渉のみ実施
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・初回報酬の1割程度で、今後の理事会支援　
とかいろいろやってるよ。
　
私の属するIT業界では、運用サービス会社の変更とか、アウトソーシング先の変更とかって日常茶飯事です。
ある程度の規模の顧客であれば、自分達だけで担保したくないので、ちょっと割高でも、コンサルティング
会社使って調査や選定支援させることも決して珍しくないよ。
そしてそのコンサルっていうのは、資格をもっていれば、誰でもよいのではなく（当然、個人じゃない）、
最後にケツまくられないように、企業（コンサルティングファーム）に依頼するケースが多いけど...

そういう意味では、不動産・管理業界はまだ未成熟だと思うよ。
財閥系大手管理会社に「SLA」とか言っても通じないし、「現行の委託契約をSLAに切り替えるには」
みたない会話も当然成り立ちません。マン管士が、資格が、とかそういうレベルから、そろそろ
脱して欲しいんだけど...

[236: SLAとは]

SLA （service level agreement）
サービスレベル・アグリーメント / サービスレベルに関する合意 / サービス品質保証契約


　サービス提供者（プロバイダ）とサービス委託者（顧客）との間で契約を行う際に、提供するサービスの内容と範囲、品質に対する要求（達成）水準を明確にして、それが達成できなかった場合のルールを含めて、あらかじめ合意しておくこと。あるいはそれを明文化した文書、契約書のこと。

　サービスは物理的な実体のある製品に比べて内容が分かりづらく、提供者と委託者の間で何がどの程度行われるのかに関する認識の食い違いが生じる可能性が高い。特に中長期にわたって提供されるサービスの場合、「最初はよかったが、次第に品質が下がった」「いい場合もあれば、悪い場合もある」といったことが少なくない。そこで、サービスレベルを数値によって明示的・定量的に定義することで、役割と責任の所在について“あいまいさ”を排除し、ルールを定めておくのがSLAである。

　SLAの基準は、客観的な方法で測定できる数値でなければ効果はない。中長期にわたるサービスであれば、定期的に測定（モニタリング）できる基準でなくてはならず、SLAの中に測定方法や測定を行う主体についても記述する。

　SLAによって、委託者にとっては支払いの対価としてどのようなサービスがどれだけ提供されるのかが事前に明確になり、機能とコストのバランスを考慮して最適なサービスを選択することが可能になる。一方、提供者にとっては（和製英語でいう）“サービス”や想定以上の品質を求められることを防ぎ、ビジネスのコスト構造をはっきりさせることができる。また、複数の担当者・事業者が共同してサービスを提供にかかわる場合、責任の所在を明らかにするためにSLAはOLA、UCとともに重要な考え方となる。

[237: SLAとは その２]

もともとは通信事業者がネットワークサービスの通信品質（QoS：Quality of Service）を保証するために行った契約形態として広まったもので、内容的には実効データ転送速度の下限や障害発生時のダウンタイムの上限などに関して基準を設け、その設定値が未達（ブリーチなどという）だった場合の罰則や補償（例：利用料金の減額）などを規定していた。これは1990年代後半ごろ、インターネットが企業や社会の基盤として使われるようになりつつある時期で、ベストエフォートで提供されていたインターネット接続サービスの品質を保証するため取り入れたものだった。現在では法人向けのネットワーク接続サービスのサービスメニューとしてごく一般的に用意されている。

　今日では、通信サービス以外の各種サービスにおいても用いられるようになっており、データセンターなどのホスティングサービス、ASPやネット証券会社のようなオンライン・アプリケーションサービス、企業情報システムの運用・保守アウトソーシング、さらにはコピー機などのOA機器の保守をはじめとする各種のメンテナンスサービスなどにもSLAは広がっている。また、企業内の情報システム部門（サービス提供者）とユーザー部門（サービス委託者）の間でSLAの概念を取り入れる例も見られる。さらにはアジャイルソフトウェア開発など継続的なシステム開発においても、SLAによるソフトウェア品質保証を契約に盛り込む場合がある。

　前述のようにSLAは単に契約時に取り交わすばかりではなく、継続的なモニタリングが大切である。また、SLAを作成する場合も最初から委託側／提供側にとって最適なSLAを得ることは困難であり、締結したSLAを継続的・定期的に見直すことが望ましい。こうした活動をSLMという。

　英国政府がITサービス管理のベストプラクティスをまとめた「ITIL」においても、SLAはサービスサポート（日常的な運用）とサービスデリバリ（中長期の改善）を結ぶ重要なツールとして扱われる。ITILでは、顧客とユーザーを区別し、サービスプロバイダは顧客とSLAを締結し、その内容に沿ってユーザーにサービスを提供することになっている。

[238: SLAとは 補足]

おそらくSLAは、IT通信業界のように、スペックが自明であり、スコアリングの妥当性が高い業界には、有用であるが、管理会社業界のように、人間相手のローテクな業界は、数字でサービスレベルを捕捉できないので、無理だといえる。

そもそもSLAを論ずる前に、管理会社のサービスレベルを数字化することがまず先だろう。

[239: 匿名さん]

無益な羅列ご苦労様です。

[240: 22]

236-238は　おれじゃないからｗ

[241: サラリーマンさん]

まだ緒についたばかりのコンサル業界でのＳＬＡシステムやＳＭＬ理論は、現状のマンション業界では役に立ちません。Ｎ０．２３５さんがいっている、コンサルもいろいろ考えている、○○年保証（リプレース後問題があったらその辺りを交渉・調整する）ということだが、そういう条件でコンサル契約を継続するのは難しいと思われます。
もし管理内容が違ってきた場合、どうやって交渉するんだろう。それで管理会社変更でもなれば、契約変更やコンサル継続の意味がなくなってくるし。
コンサルとの契約は何も顧問契約として長期にやらなくても、必要な問題に絞って依頼していけばいいのではと思います。そうすれば経費も少なくて済みますしね。こういう提案をすれば、無責任なその場限りのコンサルがいたらどうするのと反論されますが、そういったコンサルはリピートもないし、淘汰されてしまうでしょう。これは管理会社にもいえますけどね。

[242: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
スレ主さん達の時間がないのは考えられますし、又自分達で最初から見積業者を捜して見積を提出させる交渉はかなりの努力と労力がいるでしょう。特に、未経験者中心でやり方等がよく判らなければ尚更です。
例えば、再委託している点検でもかなりあるでしょう。その工事請負業者、清掃業者、各種点検会社等を見つけそして、３～４社に見積りをとる労力はかなりのものではないですか。勿論提出された見積書の検討は理事会でやることになるでしょう。
何で組合から理事会はそんな決定をしたのかと突き上げを受けたらどうするかといっておられますが、その問題はまず発生しないでしょう。総会は１年に１回しかなく、臨時総会まで発展することもないと考えられます。一生懸命、最善としてやった結果ですから。情報は、回覧板で流し日ごろから住民とのコミュニケを図っていけばいいと思いますので。
部分委託の契約さえできれば、後は管理会社が履行確認等はやってくれますので。それは、管理会社の基幹事務の一環でもありますから。

[243: 管理侍]

管理会社から見積取ることの何が難しいのでしょう？電話して「見積お願い」と言えばあとはいろいろ教えてくれますよ。会社を探すなら、業界団体、業界新聞のランキング、インターネット、週刊誌のランキング等々いくらでも方法はあります。
あと「再委託先」というのは管理会社との契約業務を管理会社が別の業者に委託することを言います。ですから再委託先の業者を管理組合が探す必要はなく、管理会社に見積依頼すればよいだけですよ。
管理組合直接発注のことでしょうか？それは管理組合として信頼できる業者を複数探すのは難しいかもしれませんね。それはそういう大変な発注形態を選択される組合の問題ですから、コンサルに依頼されるなり自ら業者を探すなり好きにされたらよいのでは？ただ管理会社を通さずに直接発注するメリットはほとんどないと思いますけど。
一般組合員からの突き上げが無いなんてよく言えますね。それはマンション個別で違うでしょう。ずいぶん簡単にお考えのようですね。
コンサル会社の決定、コンサルとの契約締結承認、コンサル費用の予算化、管理会社変更のプレゼン、説明会、管理会社変更総会決議、後任管理会社決定決議、重要事項説明会など、これらを一度の臨時総会も開催することなく行うの？
コンサルに依頼するなら、なぜコンサルに依頼するのか、理事会だけでは対応できないのか、コンサルの業務内容に問題はないのか、費用は妥当なのか、コンサル会社をどのように選定するのか、コンサル会社決定の理由、信頼性等々、きちんと説明できる状態にしておくべきでしょう。特に理事長はコンサルと裏で繋がっている、といった疑いを一般組合員からかけられないように、注意が必要です。

[244: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
管理会社から見積りはとらないでしょう。管理会社との比較をするのですから。それと比較することによって部分委託したり、値下げ交渉をしていくのですから。
管理会社が変更になる時は、臨時総会での説明になりますが、コンサルに依頼するのにアナタが考えているほど難しいことはありませんよ。アナタみたいにコンサルアレルギーの住民はいませんし、理事会におまかせの組合が殆どですから。特にコンサルの業務内容に問題がないかとか費用は妥当かコンサルの選定の仕方とか決定の理由とかは理事会で決めて回覧板で流せば済む問題です。又、理事長がコンサルと裏で繋がっているとか普通では考えられない発想ですよ。組合員はコンサルに抵抗は全然もっていないのが普通です。
それと理事会の力はマンション管理組合では思ったより強力ですよ。一般住民が意見を述べる機会は殆どないのが実情でしょう。通常は年１回の総会がメインでしょう。

[245: 22]

コンサルの選定は、少なくとも　２~３社候補をあげて、双方の話をきいてはどうでしょう？
うちのマンションは東洋経済だか、ダイヤモンドに載っていたって理由で、２社を呼びヒアリングをして
簡単な比較表作って、理事会の多数決で判断しましたよ。

理事長の独断で決めたのでなければ、別に癒着ってことにはならないでしょう。

[246: 匿名さん]

＞アナタみたいにコンサルアレルギーの住民はいませんし、理事会におまかせの組合が殆どですから。特にコンサルの業務内容に問題がないかとか費用は妥当かコンサルの選定の仕方とか決定の理由とかは理事会で決めて回覧板で流せば済む問題です。

理事長が自分の無能をコンサルでカバーするほど浪費を認める住民はいません。その前に、理事長交代です。

[247: 管理侍]

244へ
あなたが言われているのは点検など一つ一つの見積取って管理会社と価格交渉や組合直接発注をされる話でしょ。
私が言ってるのは、現管理会社と別の複数の管理会社から見積を取り管理会社と交渉する方法です。
組合直接発注をされたければどうぞ。管理会社に大した影響はありません。一方組合にも大したメリットはなく、デメリットの方が多いと思いますけどね。
しかしあなたはご自分のマンションの組合員を知り尽くしているのですね。小規模マンションなのでしょうか？しかも相当ぬるい組合のようで…。世の中にはいろいろなマンションがあるんです。あなたのマンションの経験だけで発言されることは誤解を与えますからお気をつけください。全てのマンションがあなたのようなマンションばかりではありません。
アドバイスをされるなら、「たぶん問題ないでしょう」という内容は無責任であり、あらゆる可能性を考えてリスクを語ることの方が重要です。
「理事長がコンサルと裏で繋がっているという発想はありえない」とか「組合員はコンサルに全然抵抗もってない」とか、ご自分のマンションだけを中心に発言なされないことです。そんなことは全く無い話ではありませんし、私が言ってるのは、そういう疑いを持たれないように、コンサルを選ぶ際にも合い見積を取るなどしてきちんとした決め方をされるようにご注意ください、ということです。何か間違ってますか？
更にアドバイスするなら、もし点検等を組合から直接業者に発注されるなら、その業者との癒着も組合員から変な疑いをかけられないように注意をされた方がよいですよ。

[248: 匿名さん]

ある業界紙より、関係管理会社は指示監督を受けたらしいが・・・。

プランヴェール狭山ケ丘第１回大規模修繕工事設計コンサルタント
【５月１５日申込締切】
▽件名―プランヴェール狭山ケ丘第１回大規模修繕工事設計コンサルタント募集（埼玉県所沢市東狭山ケ丘２ノ２９７９ノ３）
▽発注者―プランヴェール狭山ケ丘管理組合
▽建物概要―ＲＣ造地下１階地上８階塔屋１階建て延べ６１７６・５５㎡、建築面積１１３０・８２㎡、８６戸、１９９５年１１月竣工
▽委託業務内容―①１次～３次建物調査診断、工事仕様書・概算工事予算書の作成、長期修繕計画見直し、工事監理業務
▽工事予定時期―２０１１年度

[249: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
組合が直接発注すれば安くはなるでしょう。管理会社の大半は、点検費等についてバックマージンなり、リベートをとっておられるでしょうから。もし、それがなければ組合が直接発注してくれた方がその分手間が省けますのでね。
私のところのマンションは戸数１６１戸の普通の大きさです。
理事長とコンサルが裏で繋がっているのを疑えば、管理会社と理事長が裏で繋がっているのを疑うこともしなければならないでしょう。アナタとの考えの違いはこれまでもこのように管理会社側に立った考え方と組合側に立った考え方の違いなんです。この点は解消しにくい問題ではありますが。
アナタのいわれているように、コンサルや点検業者を選定する時は当然あい見積もりをとらなければ、理事会等の説得材料にはならないでしょう。そういう基本的なわかりきったことはお互い理解した中での意見交換ではなかったんでしょうか。又、お互いマン管士の資格をとっているので基本的な論点は理解しているものとしての意見だったんですけどね。
ただ、マン管士も利益追求主義に走っている者が多いということも判っております。管理会社の抵抗があるのも理解しています。
どちらもまだまだこれから成長していかなければならないんじゃないでしょうか。

[250: 匿名さん]

＞管理会社の抵抗があるのも理解しています。どちらもまだまだこれから成長していかなければならないんじゃないでしょうか。

管理会社とコンサル、マン管士を同列に扱うのは間違い。
前者は身元、経済環境が透明性が保たれているが、後者の連中は、社会的にもその経済環境、必要性は認知されていない個人契約で信用が置けないのは当然です。