契約先、販売会社が管理組合と直接話をしない。

[匿名さん]

マンションの理事をしています。

管理組合直接の契約先や販売会社が管理組合(理事会)と直接、話をしたがりません。
管理会社の再委託先ではないです。

たいてい管理会社を通じて話をしてきます。話がうまくいく場合は良いのですが、
交渉が必要な場合に困ってしまいます。一方的な話が、管理会社から来るだけで
す。”理事さん、あの件は、向こうは駄目だと言っているよ。”

これでは交渉できません。しかも、管理会社との契約書には、”各種の伝達はするが、
交渉はしない。”と記載されていて、交渉頼んでも拒否されます。

管理会社には、悪意はないものと信じていますが、どうしたら良いでしょうか?
管理組合と直接交渉しないような会社は、契約からはずすしかないかなと思って
いますが、建設会社の関連企業だったりして、経験も深そうだったりすると、
簡単に、はずすこともやりにくいです。

あるいは、管理会社に駄目と言われた時点で、管理組合(理事会)が乗り出して
いけば、管理会社を隠れ蓑にすることはできなくなるのかなとも思っています。
その時点で、管理会社は降りてしまうわけですから・・・。

[11: 匿名さん]

その契約行為自体が悪しき習慣なんですよ。

[12: 匿名さん]

＞その契約行為自体が悪しき習慣なんですよ。

契約が習慣？
じゃあー、昔の様に請け負いかい？　古いねー。勉強しましょね。

[13: 匿名さん]

習慣に基づいてバックマージンの契約を結ばされるのですよ。
本来は顧客を騙す行為だし、額によっては税法上贈与にあたります。
利益供与ですから。

[14: 匿名さん]

↑に、06で説明済み。

[15: 匿名さん]

スレ主さんのおっしゃることがいまいち理解できません。
電気代の例にしても、電力会社に訊くのは当然無理です。
管理会社に契約内容を確認するのが当然ではないのですか。
マージン云々は管理会社と業界の勝手な論理で、管理組合は直接契約先と話すしかないと思いますが。
経験深そうとか、デベ系の系列会社であっても、唯一ではないのですから、厳しく査定すべきでしょう。
どこか話がずれてませんか？

[16: 匿名さん]

８さん
＞マージンを取られているかいないかは、最初にコメントしたように貴方の組合と管理会社間の委託契約書によります。
＞この契約の規定に定額委託業務費内訳に管理報酬が独立項目として計上されているか、或いは管理会社が行う各事業費に一般管理費及び利益が含まれているかどうかによります。

マージンと管理業務契約書との関係がわかりません。
国交省監修のマンション標準管理委託契約書の条項に沿って、どこでマージンを取られていることがわかるのか、詳しく説明してもらえませんか。
また、契約書の内容によっては、契約時点で管理組合側は管理会社のマージン徴収を認めたことになるということなのでしょうが、マージンにより甲の業務の支障をきたすことを排除できていない欠陥ある標準契約書ということになるわけですか。

[17: マンコミュファンさん]

15さんに同意です。
直接契約で話をしたがらないなど、慣行以前に取引通念に反した言語道断の振舞です。
うちなら即刻注意して、それでもぐずぐずするようなら解除します。

[18: 匿名さん]

>>16
もう一度説明します。
標準管理委託契約書の内訳明治例１、２，３などの一般管理費及び利益＝マージンがどこに含まれているかの問題です。
内訳明示例３では全ての業務費にマージンが含まれている例です。
マージンについては議論がありましょうが、この場合は売上高対売上総利益率を意味する総マージンと解釈してます。

[19: 匿名さん]

談合体質の改善は、こういうところまで浸透していて、しかも、改善のきざしは全くないということ
だろうね。

実際にお金が動いているかどうかはよくわからないが、少なくとも見積もり書の値段が下がることはないだろう。

果てしない値引き競争が正しいかどうかもよくわからない。完全を期待するなら、誰が札を入れている
かすら公開せず、入札制にすべきとは思うが、手間も大変なので、いちいちやってられないだろう。

[20: 匿名さん]

１８さん

＞標準管理委託契約書の内訳明治例１、２，３などの一般管理費及び利益＝マージンがどこに含まれているかの問題です。

一般管理費は、管理業務に従事する者の経費、すなわち給料、交通費、通信費、事務用設備の減価償却費などですね。
内訳明示例は、それを契約書で、個々の項目に含んで記載するか、別記とするかを示しているだけです。この場合のマージンとは、契約対象の下請管理経費の一種であって、このスレで問題になってる「契約外の業務」についてのバックマージン＝上納金、礼金のことではありませんし、管理会社にしてみればそんな金額を示せるわけも必要もありません。
勘違いされてるということでよろしいですね。

[21: 匿名さん]

＞契約対象の下請管理経費の一種であって、このスレで問題になってる「契約外の業務」についてのバックマージン＝上納金、礼金のことではありませんし、管理会社にしてみればそんな金額を示せるわけも必要もありません。

契約外の業務とは、何のことですか？契約無しで何をやるのですか？

[22: 匿名さん]

>>２１
＞契約外の業務とは、何のことですか？契約無しで何をやるのですか？

スレ主さんの№1をお読みください。
管理組合が管理会社を介さないで直接専門業者と契約している業務について、管理会社がその専門業者にバックマージンや事前ネゴを要求することについて問題にしているのです。

[23: 匿名さん]

↑06でコメント済みです。

[24: 匿名さん]

23
バックマージンについて、管理組合と管理会社との契約書次第だ、というような的外れなコメントをする方がおられるので話をしていたのです。

[25: 匿名さん]

xyzぽい。「コメント済」とか。
懲りもせんと訳知り顔でまた的外れなこと言いにきてるな。

[26: 匿名さん]

＞バックマージンについて、管理組合と管理会社との契約書次第だ、というような的外れなコメントをする方がおられるので話をしていたのです。

標準管理委託契約と具体例で説明しているのに理解できないようですね。
管理会社への委託業務毎にマージンを認める契約をしていれば、全てのマンションの業務は誰が実施しようが管理会社にバックマージンは入る理屈が理解できないようですね。

[27: 匿名さん]

＞＞25
もう少し気の利いた批判無いのでしょうか？ヤジだけではスピカーらが得意になるだけですよ。

[28: 匿名さん]

26

>管理会社への委託業務毎にマージンを認める契約をしていれば、全てのマンションの業務は誰が実施しようが管理会社にバックマージンは入る理屈

契約業務に係るマージンは下請管理経費ですから、認めるも認めないも、どの明示例であっても当然入ってますよ。「マージンを認める契約」という概念自体が理解できないんですがね。すみませんが詳しく説明願えませんか。

また、管理会社への委託業務毎にマージンを認める契約⇒契約書に定める以外の業務についても管理会社にバックマージンが入る
この理屈が全くわかりません。この点について説明がないので、詳しくご説明ください。

[29: 匿名さん]

スレ主ですが、バックマージンのことなんか記載はないですよ。そんなことを契約書に
書くとは思えません。一般的な話ですが、もしあったとしても、そういうことは書か
ないでしょう。

契約書作成とか管理のこともあるので、バックマージンが多少あるのは許容範囲です。
ただし、電気代やガス代みたいに、単なる立て替え払いのものは困りますが・・・。

質問の主旨は、メカニズムを知りたいということでした。皆さんの書き込みを読んで
ある程度はわかったように思います。

スレ主としては、ここでいったん終了させていただきたいと思います。

ありがとうございました。

続けたいかたはどうぞ。停めることはしません。

[30: 匿名さん]

>>26は自分の言ったことを説明できない、ということで終了です。