大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[65: 理由をつけて教えない]

それにね
＞発言者個人の詮索
ってあなたが詮索って感じてるだけだからいやなら答えなきゃいいだけだよ！

[66: マンション住民さん]

64=65だとして、2分内の連投、文体が変ってしまうのは気分の変化が著しいか、分裂気味。
ネットに執着しないで休まれることを強くお勧めする。マジで。

[67: 管理会社社員さん]

07・08です。
久しぶりに覗いて見たら、私の発言で大変なことに・・何か申し訳ないです。

私の勤務している会社は・・やっぱりハッキリとお教えすることは・・
ヒントは、07で書き込んだとおり、大手デベ系管理会社です。もう少し言うと、旧財閥系です。
所謂、イケイケの独立系管理会社ではありません。

さて、お詫びと言う訳ではないですが、昨年、私が担当している物件で大規模修繕工事を実施
したので、その際の流れをご披露します。参考になれば幸いです。

①大規模修繕工事の際に一番重要である、『公明性・公正性』を確保するため、第三者を介入
　させることを提案しました。
　つまりは、建物調査診断〜改修設計（仕様書作成）〜概算見積書〜施工会社選定〜工事監理
　の一連の業務を、設計事務所等に委託することです。

②理事会に「管理会社でどこか設計事務所知らないの？」と聞かれましたので、過去に担当し
　ていた物件の大規模修繕工事で知り合った設計事務所と、高層住宅管理業協会のマンション
　保全診断センターを紹介し、相見積もりした結果、設計事務所に依頼することとなりました。
　※管理会社が紹介した設計事務所では信頼できないという方は、ネットで「建物調査診断」
　　等で検索すると、いくらでも設計事務所が出てきます。できる限り、マンションの大規模
　　修繕工事を専門にしている設計事務所が良いと思います。

③設計事務所が建物調査診断を実施し、それに基づき改修設計・概算見積書を作成した上で、
　５社に相見積もりを依頼しました。
　見積りを依頼した会社は、元施工会社（ゼネコン）・当社（管理会社）・設計事務所経由で
　１社・理事会経由で２社でした。

④入札の結果、理事会経由の会社に決定しました。

まぁ、こんな感じです。
『公明性・公正性』を守るために気を遣っても、結局文句を言う人はいます。
この時は理事会経由の会社に決定したので、理事会がお金を貰ってるのではないかと言う人が
約１名いました。

もちろん、理事会経由の会社から当社は一銭もバックは貰ってません。
その代わり、本工事に関わる一切の責任を負うことを、施工会社にきつく約束させました。
つまりは、居住者からのクレーム対応、完了検査の立会いなどは一切当社がしないことを。
冷たいと感じるかもしれませんが、『管理委託契約書』には大規模修繕工事に関することは含
まれていませんので。この辺りが嫌がらせと取られるかもしれません。

参考になるか分かりませんが、長文失礼しました。

[68: 58です]

>>67
大手はしっかりしてらっしゃるのですね。納得しました。
私のところはある銀行の天下り先のデベの管理会社ですが、はっきり言って仕事ぶりにはうんざりなのです。住民のレベルも低いですので。
皆様には、多少のお値段が張っても大手でデベロッパーのマンションをお買い求めになることを強くお勧めします。

[69: マンション住民さん]

デベと管理会社の質は一致するとは限らないわけだが・・・

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[71: 02]

いやぁ、ほんとに67さんの会社のような管理会社は貴重な存在ですよ。
大手さんだと思いますので、ぜひ業界のリーダーとして正しい管理会社のスタイルを広めて欲しいと思います。

[74: 匿名さん]

やっぱり管理会社って問題会社ばっかりなんだね。

[75: 匿名さん]

＞やっぱり管理会社って問題会社ばっかりなんだね。

当然です。管理組合の資産内容は分かっており、役員が任せっきりにすれば、修理業者と組めば利ざやが取れますので、こんな良い商売はありません。

[76: 匿名さん A]

６７さんが実践された方法が基本的には良いでしょうね。

私どもの100戸のMSでは６７さんの方法から管理会社を外して、修繕委員会が窓口で行ないました。
大変でしたが、安心できない管理会社を入れずに修繕積立金の無駄ずかいをせずに済んだと考えております。

但し、業者選定では、建設設計事務所の紹介業者から提出された見積書を見たら談合が明白でした。(設計事務所はこの業者に落とさせるとの意志がありありでした。)

予想されていた事なので、他に２社修繕委員会が業者をさがし(同一仕様書)相見積を取る業者の中に入れておりその内の１社が総合的に良いと判断しましたが、設計事務所は当然自分達が決めるものと難色を示しました。

修繕委員会としては、設計事務所との契約は業者選定協力と成っており決定権は管理組合である。設計事務所には、契約に基ずきその業者に問題点があれば指摘するよう指示し数箇所訂正させ委員会がさがした業者に決定しました。

設計事務所に工事監理も契約で発注していましたが、監理は結構良くやってくれたと判断しています。
長くなりましたが、２年前に２回目の大規模修繕を担当しましたので参考になれば幸いです。

[77: 匿名さん]

管理会社がわるいと言うより、いまのところはそういう業界であって、管理会社の方々はそれを悪とおもっていませんので。
管理会社なんて所詮手配師なんで本来自主管理が望ましいんだろうけど、いかんせんみんな暇じゃないんだよな。

[78: 匿名さん]

手配で差益を得ようってわけだからね。それが悪いとは言わないが、いつもお世話になっている住民に仇しちゃあまずいでしょ。
自分たちが利益を得たいがために雇い主の住民に不利益をもたらすのが問題ってことだな。

[79: 匿名さん]

＞自分たちが利益を得たいがために雇い主の住民に不利益をもたらすのが問題ってことだな。

その問題は、その原因の半分は管理組合側にあることが問題です。

[80: 匿名さん]

どうしても住民や管理組合のせいにしたようだが、逆に言うと管理会社にも半分責任があるんだよ。人のせいにはしないようにな。

[81: 匿名さん]

>積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。
積立金を使い切るのが目的の管理会社が多すぎる。この国の低モラル、何とかしてほしい。

[82: 匿名さん]

情報開示が少なすぎる。
もっとオープンな業界になるべき。
大手デベやゼネコンの子会社で非上場の会社が多いからなのかな。
根本の原因として、上記のような会社の場合、親会社の天下り先となっていて、その人たちの給料が高すぎるため、余計に利益を稼がなきゃいけない構造ができあがっている。
管理会社とデベやゼネコンとの資本関係及び天下りを禁止すれば、いい業界になるんじゃないですかねえ？

[83: 匿名さん]

＞どうしても住民や管理組合のせいにしたようだが、逆に言うと管理会社にも半分責任があるんだよ。人のせいにはしないようにな。

＞積立金を使い切るのが目的の管理会社が多すぎる。この国の低モラル、何とかしてほしい。

どうしてこうも情けないコメントが言えるのかしら。
管理会社とは委託契約でやってんでしょう。
契約は五分五分の責任ですよ。だめな契約は交渉で改善するか、管理会社を返るかは、管理組合の仕事ですよ。
甘えるのは止めましょうよ。

[84: 匿名さん]

>>82
>管理会社とデベやゼネコンとの資本関係及び天下りを禁止すれば、いい業界になるんじゃないですかね
ほぼ同意。天下りで管理会社に行くのをやめてほしい。管理会社も上場会社が出てくれるといいですね。
「契約かわしたんだからあなたの責任。こっちは関係ないみたい」なのはちょっとね。
管理会社にはもっと責任感を持って仕事してほしい。

[85: 匿名さん]

「甘えるな」は区分所有者に対してではなく管理会社に言いたい言葉だよね。こっちが素人でほかに仕事があるのをいい事に都合良く進めようとするのは問題があるよね。
「甘えるな」って言うなら管理会社変えるぞってホントは言いたいよね。多数決じゃないと決まらない事をいい事に勝手な事するなよな。

[86: 匿名さん]

この「大規模修繕」の仕事は「アンタッチャブル」の部分が多いってことだよな。世の中そんな事ばっかりでしょw

[87: 匿名さん]

自分のマンションの管理運営の実態がわかっておらず、既存の管理会社にやめられると困ってしまう管理組合が多すぎます。
だから管理会社の言いなりになって管理委託契約の解約を言いだしづらいんだよ。
管理組合としてきちんと業務の実態を把握し、管理会社と対等以上の関係にならなきゃ。
みんな管理費・修繕積立金という名の家賃を払ってるような気になっているが、あくまで自分たちのお金であり自分たちの家を守るという意識を強く持ってほしい。

お金持ちは金払って管理会社にお任せにしちゃえばいいんだけどね。

[88: 匿名さん]

>>87
管理会社の社員さん？さっきから、管理会社の立場を擁護する発言ばかり繰りかえしてるけどね。

[89: サラリーマンさん]

ん？自立志向の管理組合や理事なら、みな87さんに賛同すると思うけど？？？

管理会社を擁護するとか逆に非難だけして、自らを顧みない組合は永遠に自立は難しいでしょう。

結果論でいえば、一度でも管理会社を変えたことのある管理組合なら安心です。

[90: 匿名さん]

>>89
ほぼ同意です。ダメな管理組合もあり、管理会社を擁護して自立心がない組合役員も多い。それなら大規模修繕は最初から言い値でやればいい。
相見積もり等不要です。

[91: 匿名さん]

連投。
＞ん？自立志向の管理組合や理事なら、みな87さんに賛同すると思うけど？？？
ちょっと言葉が足りなかった。87には同意していません。それ以下の部分には同意。

[92: 匿名さん]

＞「甘えるな」って言うなら管理会社変えるぞってホントは言いたいよね。多数決じゃないと決まらない事をいい事に勝手な事するなよな。

＊＊＊ですね。過半数、つまりは四分の一の賛同で管理会社は変えられるのですよ。
管理会社は、理事長次第で、神経使ったり、なめたりと神経を使って儲けているのに比べ、
区分所有者のほとんどは、関係ない、分からないとして、まさに極楽とんぼ状態ですね。

[93: 匿名さん]

>まさに極楽とんぼ状態ですね。
ホントこの通りだな。

[94: サラリーマンさん]

＞過半数、つまりは四分の一の賛同で管理会社は変えられるのですよ。
基本的に大きな誤解をしてると思うよ。
「＊＊＊ですね。」「まさに極楽とんぼ状態ですね。」こういう中傷する発言も不要だし。

[95: 匿名さん]

マンション戸数、竣工後何年で修繕、修繕費用、主な修繕内容を示したスレを誰か立てれば？

オレは立てんけど。

[96: サラリーマンさん]

>>95
それを全国レベルでデータベース化して参照できる構想が、マンション管理センターの「マンションみらいネット」だったんだけどねぇ(笑

登録するハードルが高すぎるしデータ登録負担が高くて、頓挫中。
完成すれば、ほんと役立つ代物なんだけど。

[97: 匿名さん]

>>96
ごもっともですね、よくもあんな入力コマンドを考えたものですね
マンション管理問題の現状の理解していない方の作成でしょう
税金の無駄使いですね、マンカンセンターは、この結末を
どのように収集するのでしょう？

[98: 匿名さん]

>>96
>登録するハードルが高すぎるしデータ登録負担が高くて

具体的には？

[99: 匿名さん]

>それを全国レベルでデータベース化して参照できる構想が、マンション管理センターの「マンションみらいネット」だったんだけどねぇ(笑

宣伝ではなく、統制でしょう。
誰が自分の財産を、自ら公開する必要があるの？

[100: 匿名さん]

>>99
それは非常に閉鎖的は発想ですね。
全国のマンションから、自分（管理組合）が必要とする参考情報はほしいと思うでしょ？
それに参加するなら、自分のマンションの情報（特に経験や修繕情報）は提供しないと・・・

自分の財産ではなく、共有資産であるマンションという物件の情報ですよ。
別に自分や管理組合の預金残高を公開するわけじゃありません。

[101: 匿名さん]

＞自分の財産ではなく、共有資産であるマンションという物件の情報ですよ。

共有財産の意味のご検討からどうぞ。

[102: 匿名さん]

よくマンション管理を理解してない方々のマン管センター批判は別スレでどうぞ。

[103: 匿名さん]

↑ならば、当初ミライネット登録補助者を有料で説明会を開いておいて、
ネットが不調になれば、本さえ購入すれば登録補助者に
登録されると変更するのは、当初説明会参加にお金を出した方への
裏切り行為ではないか？
センターはこの事実に対してどのようにせつめいするのだろうか？
当初ネットを真面目に普及してやろうとした管理士への裏切り行為だ。

[104: 匿名さん]

>当初ネットを真面目に普及してやろうとした管理士への裏切り行為だ。

騙したセンターが悪いのかー、騙された管理士が悪いのかー。

[105: 匿名さん]

金さえ儲かりゃあ何だってするんだから、だまされたも糞もないよ。

[106: 匿名さん]

状況によって、条件も内容も変るのは普通のことですよ。

マンション買う時に、ローン利率や消費税や減税内容など、その時々に必要な変化があります。
変化があったときに「不公平だぁ！」っと言ってる情けない人に見えます。

真面目に普及試みたのはご苦労様でした。
でもそれは、実際に「した管理士」さんにお伝えしたい言葉です。>>103

[107: 匿名さん]

＞金さえ儲かりゃあ何だってするんだから、だまされたも糞もないよ。

儲かってないから燻っているんじゃない。

[108: 匿名さん]

>>107儲かってないの？それホント？

[109: 入居済み住民さん]

スレ主です。
現在、見積り業者選定の段階に入っているのですが理事が一向に耳をかさないため
他の住人に事情を説明すべく、資料作りに奔走しているといった状況です。


先のご説明以外にも、劣化診断の結果の説明会がないこと、コスト見直しをしない、
業者のヒアリングを行わない（見積りの内容、項目等の精査もしない）
業者は100万〜200万の差でほぼ横並びの金額、見積比較表を住民に公表しない等、
非常に不可解な点が多く、こんな杜撰な計画を実行するとこの先、破綻するのは目に見えています

皆様にご質問させて下さい。
理事（10名、その中に建設業のかた1名）修繕委員会（設計事務所勤務2名、理事長、副理事長で構成）が、見積りについて各業者の検討を行う様子は見られず、今まで管理してもらってる管理会社
が他社より信用できる、中間マージンを取ってるぶん監理は完璧という、根拠のない信用ベース（完全に使い切る内容の見積り）でなんの検討もせずに決定しようとしています。大規模修繕関連でネットでは評判のあまりよろしくない管理会社なので非常に危機感をもっているのですが、管理会社の過去の裁判記録、評判等の調べたがありましたら教えていただけませんでしょうか？

どうぞ宜しくお願いします。

[110: 匿名さん]

最終意思決定機関は、総会です。
議案で全て説明し、採決をしてはいかがでしょうか？
仮に、それでも管理会社が決定したならばそれがそのマンションの意思です。

全ては、総会なのですその為に管理会社はマンション内の実力のある
区分所有者に盆暮れの贈り物なんかもします。

管理会社なんて、金さえもうければそれでいいのです。
管理会社に夢を求めてもいけません
それがマンションなのです。

早々の引越しをお勧めします。

[111: 匿名さん]

＞１０９
＞「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。 なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。

これが規約に則り、総会決議でなされたならば、理事会の独走は致し方のないことです。
しかし、一般には、理事会の権限規定があり、修繕積立金の取り崩しは総会決議と規定されていますので、常識的ではありません。
役員の選び方に問題があったと諦めるか、下記の３項を適用して五分の一の賛同者を集めて、理事会の規約違反の是正のための総会を開催するかです。

区分保有法（集会の招集）
第三十四条　集会は、管理者が招集する。
２　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

[112: 住まいに詳しい人]

>109,111
私も、経験がありますが五分の一招集の場合、流会になる可能性が多々あります。
つまり、反対勢力が口裏を合わせその総会に出席しないようにして、出席者を
半数未満にする作戦がありますので、ご注意ください。

私の住んでいたマンションで１度ありました。

[113: 匿名さん]

＞反対勢力が口裏を合わせその総会に出席しないようにして、出席者を半数未満にする作戦がありますので、ご注意ください。

的確な議案で、委任状にばかり頼るのではなく、議決権行使書を同等に活用する事により、出席者半数以下での流会になることは防げます。しかし、これでも流会や否決になる様でしたら、合法的規約と区分所有者の意見に従うのが道理です。

[114: 入居済み住民さん]

スレ主です。
みなさん、ありがとうございます。

強引に業者決定をするのは阻止しました。
が、信用して最初に話した住民の方が理事の1人と通じていて
私がなにをしようとしているのか、手のうちがバレてしまいました（汗）
理事や修繕委員にも参ってましたが、まさか財産に関ることなのに他の住民も？
そう思うと、今更、人の怖さが身にしみています。

が、工事が行われることも知らない住民がいるので、今、一部の人達で
行われている不透明なこの計画を、他の住民に知ってもらうという活動はしようと
思います。破綻するのを指をくわえて見ているよりも、やるだけやってそれでも駄目なら
そういうマンションなんだと思うことにし、自分の事を模索していこうかと考えています。