大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[22: 02]

では逆に、大規模修繕で元請けにならず、業者からバックも要求しない大手管理会社の名前を挙げてはどうですか？
それなら皆さんのための有益な情報になるのでは？
私も知りたいですし。

[23: 匿名さん]

22さんへ。そんな管理会社、聞いた事ありません。日本の国内にはそんなとこないんじゃないんですか。

[24: 22]

いや、07さんの会社のように良心的な会社もあるみたいなんで。

[25: 匿名さん]

22さん7さん、まさか自作自演じゃないでしょうね。レスも素早すぎる感じが・・・・気のせいかな？

[26: 匿名さん]

固有名詞をあげても意味ありません。
担当営業所長や担当者によっても流儀が変わりますし、その時々の事情で体制は変わります。

設計事務所勤務の理事が勤務時間内に工事監理などヒマな設計事務所でもなければあり得ません。設計者との責任分担も曖昧になりますし、管理会社、施工会社との癒着を想定されるような体制を組むこと自体、理事長の見識を疑います。
１億５千万もの事業にあたり見積を「信じるしかない」とか、長期修繕計画や見積が大幅に上方修正されて説明がないとか、「積立金の値上げも、今回使い切る可能性が大きい事も臨時総会では伏せておきましょう」とか、劣化診断結果の公表もなしに１億５千万を使い切るとか、ともかくすべてにおいて論外な運営です。
コメントのしようがありません。

[27: 匿名さん]

>>26
でも実際は、管理会社が金が欲しいから癒着してるか自分で請け負って丸投げかどっちかでしょ。
住民に迷惑かけるっていっても、理事長一人ではどうにもならない。理事に管理会社の犬が入っていたらなおさら。

[28: 匿名さん]

>>27
＞実際は、管理会社が金が欲しいから癒着してるか自分で請け負って丸投げかどっちかでしょ。

普通は違いますよ。
理事長は管理者権限があるんですよ。ひとりでできるから管理者なのです。
管理会社もただの雇われ者に過ぎません。癒着を匂わせてきて管理費を食い物にしようという腹が見えたら管理会社をクビにして代えればよいのです。理事会に犬がいても傍聴したり総会で追及して理事長の責任を問えばよいのです。
理事長や管理会社の質は、住人の質で決まるってことです。

[29: 匿名さん]

＞管理会社もただの雇われ者に過ぎません。癒着を匂わせてきて管理費を食い物にしようという腹が見えたら管理会社をクビにして代えればよいのです。理事会に犬がいても傍聴したり総会で追及して理事長の責任を問えばよいのです。
ここまでは同意。

＞理事長や管理会社の質は、住人の質で決まるってことです。

それより以前に、区分所有者がアパート住人との区別が出来ていないことに無関心にある。
これを打破するには、ショック療法で、管理費等の倍額値上げや建替えの提案をしたら少しは効くかなー。

[30: 匿名さん]

＞理事長や管理会社の質は、住人の質で決まるってことです。
じゃあ、うちのマンションの住人は最低だわ。w
いくら話しても管理会社の都合のいいようにしか話をもっていかない。犬としか言いようがない。

[31: ここ掘れわんわん]

いろいろマンコミュ読んでいくとこの業界、犬ばっかりだな。あほらし。

[32: 匿名さん]

>管理会社もただの雇われ者に過ぎません。癒着を匂わせてきて管理費を食い物にしようという腹が見えたら管理会社をクビにし>て代えればよいのです。

そんなに簡単に管理会社をクビに出来るんですか？うちのマンションの住民は管理会社の犬だらけだから無理だな〜

[33: 匿名さん]

>>32
管理会社を変えるのは大変な作業ですよ。比較検討作業はもちろん、何故変えるかという説明をきっちり住人にしないといけない。しかし変えようという以上、問題点があるからなので、その共通認識を理事間で共有していけば、進んでいくと思います。理事会がアクションを起こせば管理会社も様子見ながら動きだしますからね。

＞うちのマンションの住民は管理会社の犬だらけだから無理だな〜

ってどういうことですか？管理会社に尻尾を振ってどんなメリットがあるんですか？まったく想像できない。。

[34: 匿名さん]

＞そんなに簡単に管理会社をクビに出来るんですか？うちのマンションの住民は管理会社の犬だらけだから無理だな〜

手続きとしては、過半数の同意、つまり四分の一の賛成で変更可能です。

[35: 匿名さん]

>管理会社に尻尾を振ってどんなメリットがあるんですか？

管理会社に尻尾振っておけば、そのあといろいろと便宜を図ってくれるらしいよ。生活上のこまごまとした事まで。駐車場なんかいい場所とってくれるし。どうせ他人の金、どうせ共有財産。そういう人は管理会社にとってもってこいだよね。

[36: 匿名さん]

>>35
ちょっと被害妄想ぎみ。
だいたい「らしいよ」とか言ってる人は根拠ないのは明白だけど。

[37: 匿名さん]

「らしいよ」って書いたのはあきれてるから。実際に見返りに便宜計ってもらってるよ。どこの世界でもやってるでしょ。
やってないなんて言わせないよw

[38: 入居済み住民さん]

スレ主です。

>>26
レスありがとうございます。
私もそう思い、理事と修繕委員に対し通常のプロセスはこうではないのか？
といろんな例を示し、うちもこの様にすれば全てがガラス張りとなるのではと
提案するのですが、ため息交じりの失笑と、進行を邪魔する『うるさ方』として
一向に取り合ってもらえません。

[39: 匿名さん]

私もスレ主さんと同じ立場になりまして、とっても不快な思いもしました。結局のところ、やればやるほど空回りをしてしまうものなので、あまり他の理事を当てにせず、事なかれ主義であたるのがいいですよ。結局、管理会社の好きなようにしかできないのですから、釈迦の手の上で動き回る孫悟空のようなもの。
自分が周りと関係が悪くなって終わるだけです。
「君子危うきに近寄らず」っていうじゃないですか。適当にお茶を濁した方が身のためです。

そこで生活ができないようにされてからでは遅いですよ。注意して。

[40: 入居済み住民さん]

>>39
レスありがとうございます。
私もよほどそうしたほうがいいのでは？と悩みましたが
使い切る→積立金ゼロ→資産価値に影響→積立金大幅値上げ→借り入れ→一時金・・・
適当にお茶を濁し見てみぬフリをすることで結局、自分自身に全て返ってくると思うのです。
難しい問題ですよね本当に。。

[41: 匿名さん]

そうですね。でもそこで事を荒立てると、自分がそこを出るはめになり、もっと大損しますよ。
ですから、住民の皆さんは自業自得ですので高い修繕費を払っていただき、スレ主さん自身は「自らの保身」でいいんです。

住み替えの大損よりましでしょ？

[42: 匿名さん]

とにかく相手にしないこと。人間が一番恐ろしい。特に管理会社はそれで飯食ってるからね。見た目に紳士的でもホントは何するかわからないよ。

十分注意してください。失敗した人間からの忠告です。

[43: 匿名さん]

>電子入札や業界紙へ募集を出す方法を提案いたしましたところ
>修繕委員会（設計事務所勤務２名、福理事１名で構成）の専門家の方に断られました。
>その方がおっしゃるには、概算に関しては、はっきり言って管理会社を信じるしかない。とのことで、全てにおいて「信じる」>というベースで進んでいる状態です。

>総会後、理事会を傍聴しているのは私１人という状態なのですが、
>修繕委員の１人が積立金の値上げも、今回使い切る可能性が大きい事も
>臨時総会では伏せておきましょうという発言もしています。
>資産価値に関る要件だと思うのですが、質問すると理事ともども苦虫を潰したような顔で無言
>になってしまいます。

これを読む限り、住民を巻き込んだできレースのように感じられます。　あなたの身が危ないですからこれ以上関わらないこと忠告いたします。

[44: 匿名さん]

>理事長は管理者権限があるんですよ。ひとりでできるから管理者なのです。
>管理会社もただの雇われ者に過ぎません。癒着を匂わせてきて管理費を食い物にしようという腹が見えたら管理会社をクビにし>て代えればよいのです。理事会に犬がいても傍聴したり総会で追及して理事長の責任を問えばよいのです。
建前はこうでも実際はこうは行きませんね。

>長期修繕委員会と管理会社担当が理事会をリードしており、
かなり怪しいですね。

>もし施工会社がイマイチだった時に、管理会社も一緒に責められるのが落ちです。
>場合によっては本業にまで影響が及ぶことになり、そうなったら受注額の３〜１０
>％ぐらいでは割りに合いません。
管理会社を責めるなんかいる？実例があったら教えてほしい。管理会社が悪くて本業のデベに影響があったってあるの？これも実例お願いします。少なくとも私は知らないので。

[45: 匿名さん]

ホントに　マンション管理会社は悪質な会社が多いよ。

[46: 匿名さん]

＞ホントに　マンション管理会社は悪質な会社が多いよ。

その様にさせる管理組合があるからです。
管理組合は、悪徳管理会社を契約で糾弾し、是正させ、改善の余地のない場合には変更する。
始めから変更する管理組合には、又、善悪の判断も出来ずに、同じ様な管理会社と契約することになり、更に、ダメージは大きくなる。

[47: 匿名さん]

>その様にさせる管理組合があるからです。

そう、住民の中に犬のように管理会社に尻尾振ってる奴がいるからな。

[48: 匿名さん]

マンション管理会社の人間は893。

[49: サラリーマンさん]

あいかわらず自立できないオトナの人が悪口だけ吠えているようですね？
マンションは自分達のもの。
いつまで「世話してもらってる」気でいるのでしょう？
管理会社くらい自分達の意のままに使いこなさなくちゃ．．．．ダメダメです。

[50: 匿名さん]

また出て来たよ。「ダメダメです」のサラリーマン。もうでてこなくていいよ。

[51: サラリーマンさん]

>>50
オトナの世界では、好き嫌いしてちゃダメダメですよ。

[52: 匿名さん]

>また出て来たよ。「ダメダメです」のサラリーマン。もうでてこなくていいよ。

とんでもありませんよ。
少なくとも、貴方より、ましな事をコメントしておりますよ。

[53: 匿名さん]

＞とんでもありませんよ。
＞少なくとも、貴方より、ましな事をコメントしておりますよ。

どこがまともなんだか。　あほか。

[54: ビギナーさん]

＞あいかわらず自立できないオトナの人が悪口だけ吠えているようですね？
＞マンションは自分達のもの。
それは当たり前。でも、管理会社が金儲けをしたいのはどこも同じ。ノルマもあるしね。売り上げあげたいでしょう？だから自分たちに都合の悪い住民は排除したいのは当たり前。あなたが管理会社の写真の立場になったらわかること。
世の中そんなきれいごとじゃあ済まないんですよ。

＞いつまで「世話してもらってる」気でいるのでしょう？
世話してもらっているわけじゃあなくて合法的に搾取されてるんだよ。管理会社側の都合のいいコメントだよね。金儲けすることしか頭にない連中が言いそうなことだね。

＞あなたよりましなコメント？
世の中の実情も理解できないおこちゃまがよくそんなこと言えるね。

[55: ビギナーさん]

写真＝社員

[56: ビギナーさん]

>その様にさせる管理組合があるからです。
きれいごと並べて結局は人のせい。自浄作用のない業界だから気をつけて相手しないと。

管理会社の写真→管理会社の社員

[57: 匿名さん]

スレ主さんへ
長いものには巻かれろっていうじゃないですか。そんなとこで大損させられては大変ですよ。もっと大人になりましょう。
とりあえずは自分の責任だけ回避するように心がけてください。
多少修繕費が上がってもほかの理事も巻き込んだ住民側の「自業自得」ですよ

[58: 匿名さん]

＞ちょっと被害妄想ぎみ。？
実際被害にあって１０００万ほどの大損させられてるんだよ。
管理会社はどこも８９３。間違いない。

[59: 元理事]

>>58さん
＞実際被害にあって１０００万ほどの大損させられてるんだよ。
これが事実だとしても、このスレにいる多くの人は「全国にいる普通の購入者＝組合員」です。
貴殿のウサを晴らす場所ではありません。

[60: 匿名さん]

＞貴殿のウサを晴らす場所ではありません。
「ウサ」ではないでしょう。あなたこそ自分の書いている事どういう事か考えていますか実際「危険」なはずですよ。お金が絡んでるんだから。しかも１億近い金がね。

[61: 匿名さん]

>>59
この匿名掲示板自体が、業界の利権そのものですのでやめますわ。

あなたのレス見ればどういう業界か一般の方はわかるはずだから。

[62: 教えてください]

＞０７さん。少なくとも当社ではそういう事はいたしておりません。って、当社ってどこの会社ですか？宣伝にもなるでしょうけど教えてください。

[63: 教えてくだされ]

>>62
匿名掲示板で、発言者個人の詮索は・・・・・マナー違反。
62さんの勤務先（会社）は？
62さんの住まれてるマンションは？

[64: 理由をつけて教えない]

マナーね。マンコミュのような匿名掲示板においては、ココ以外のスレにもマナーのないような書き込みが多いですね。

63さんの書き込み方もなんかサディスティックなものを感じますよね。意地悪な感じが。

そんなに業界を詳しく知られると困るんでしょうか？っておもいますよ。

[65: 理由をつけて教えない]

それにね
＞発言者個人の詮索
ってあなたが詮索って感じてるだけだからいやなら答えなきゃいいだけだよ！

[66: マンション住民さん]

64=65だとして、2分内の連投、文体が変ってしまうのは気分の変化が著しいか、分裂気味。
ネットに執着しないで休まれることを強くお勧めする。マジで。

[67: 管理会社社員さん]

07・08です。
久しぶりに覗いて見たら、私の発言で大変なことに・・何か申し訳ないです。

私の勤務している会社は・・やっぱりハッキリとお教えすることは・・
ヒントは、07で書き込んだとおり、大手デベ系管理会社です。もう少し言うと、旧財閥系です。
所謂、イケイケの独立系管理会社ではありません。

さて、お詫びと言う訳ではないですが、昨年、私が担当している物件で大規模修繕工事を実施
したので、その際の流れをご披露します。参考になれば幸いです。

①大規模修繕工事の際に一番重要である、『公明性・公正性』を確保するため、第三者を介入
　させることを提案しました。
　つまりは、建物調査診断〜改修設計（仕様書作成）〜概算見積書〜施工会社選定〜工事監理
　の一連の業務を、設計事務所等に委託することです。

②理事会に「管理会社でどこか設計事務所知らないの？」と聞かれましたので、過去に担当し
　ていた物件の大規模修繕工事で知り合った設計事務所と、高層住宅管理業協会のマンション
　保全診断センターを紹介し、相見積もりした結果、設計事務所に依頼することとなりました。
　※管理会社が紹介した設計事務所では信頼できないという方は、ネットで「建物調査診断」
　　等で検索すると、いくらでも設計事務所が出てきます。できる限り、マンションの大規模
　　修繕工事を専門にしている設計事務所が良いと思います。

③設計事務所が建物調査診断を実施し、それに基づき改修設計・概算見積書を作成した上で、
　５社に相見積もりを依頼しました。
　見積りを依頼した会社は、元施工会社（ゼネコン）・当社（管理会社）・設計事務所経由で
　１社・理事会経由で２社でした。

④入札の結果、理事会経由の会社に決定しました。

まぁ、こんな感じです。
『公明性・公正性』を守るために気を遣っても、結局文句を言う人はいます。
この時は理事会経由の会社に決定したので、理事会がお金を貰ってるのではないかと言う人が
約１名いました。

もちろん、理事会経由の会社から当社は一銭もバックは貰ってません。
その代わり、本工事に関わる一切の責任を負うことを、施工会社にきつく約束させました。
つまりは、居住者からのクレーム対応、完了検査の立会いなどは一切当社がしないことを。
冷たいと感じるかもしれませんが、『管理委託契約書』には大規模修繕工事に関することは含
まれていませんので。この辺りが嫌がらせと取られるかもしれません。

参考になるか分かりませんが、長文失礼しました。

[68: 58です]

>>67
大手はしっかりしてらっしゃるのですね。納得しました。
私のところはある銀行の天下り先のデベの管理会社ですが、はっきり言って仕事ぶりにはうんざりなのです。住民のレベルも低いですので。
皆様には、多少のお値段が張っても大手でデベロッパーのマンションをお買い求めになることを強くお勧めします。

[69: マンション住民さん]

デベと管理会社の質は一致するとは限らないわけだが・・・

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[71: 02]

いやぁ、ほんとに67さんの会社のような管理会社は貴重な存在ですよ。
大手さんだと思いますので、ぜひ業界のリーダーとして正しい管理会社のスタイルを広めて欲しいと思います。