管理会社への報酬と、管理会社変更について

[ビギナーさん]

分譲マンションで管理会社へ支払う月々の報酬額の一派的な金額と決め方について質問とご意見頂きたいのです

新築１年の分譲マンションに住んでいますが、未販売住戸が多数あったため、はじめて総会が開かれたのが、マンションへ引っ越してきてから１１ヵ月後になってしまいました。
そこで開かれた総会では、来期の管理会社への報酬金額を一方的に管理会社から提示されました。３ヶ月前までに提示すると管理規約等には書いてあるのに、１ヶ月前に管理費の内訳や管理会社への報酬を提示された上、資料がめちゃくちゃで金額など誤っており、管理会社が信用できません。
そこで、一般的にみて他のマンションがどのように運営されているのか教えていただきたいと思いました。

質問１．管理会社への報酬ですが、２００世帯のマンションで、月々２２０万円程度というのは一般的な金額なのでしょうか？
８階建て、エレベータ３機、自走式駐車場で、共有施設はキッズルームと小さい公園があるくらいです。ほとんどの業務を管理会社へ委託しており、管理費外の支出といえば、ＡＬＳＯＫとインターネット、公共料金くらいです。
マージンとられてそうなのですが、普通は管理会社へ全部お任せなのでしょうか？


質問２．そもそもの管理費の使用用途なのですが、当マンションでは集まった管理費（月約２５０万）について以下のようなうちわけです。
管理会社への報酬 約２２０万
綜合警備保障への支払い 約２０万
インターネット使用料全世帯分 約１０万
マンション全体の電気代・水道代・備品購入等その他もろもろかかる月５０万程度の費用については、駐車場収入（７５％の使用率で５０万程度の収入を予測していたようですが、使用率は５０％程度のため既にたりないようです）からまかなうことになっていますが、普通のマンションもこうなのでしょうか？
駐車場収入については、修繕積立金などに回しているマンションが一般的なのではないかと思ったのです。

他のマンションがどのような運営をしているのか、また管理会社を変更された方等いらっしゃればご意見頂きたく。
よろしくお願いいたします。。

[2: 元理事]

たくさんの疑問をお持ちのようですが、少しずつレスしたいと思います。

来期の管理報酬は初年度と金額違いますか？
初年度分は、新築物件を契約した際に説明を受けていると思います。
区分所有者（購入者）の理事が選出されていない時点では仕方が無いと思いますよ。

無論、内容や用途に不明な点があれば、総会前にでも質問状出したり、総会当日に質問するのが良いと思います。

ただ、管理会社も営利を目的にする企業なのですから、正当なマージンは必要です。
それらのマージンと提供されるサービスが合わないと感じたら、管理組合設立後に購入者の組織で検討してください。

[3: 匿名さん]

平成１５年総合調査より
1管理組合当たりの管理費月額総額平均で145.8万円(月額)この中には駐車場収入等も充当。
戸当たりの管理費月額　全体の平均値は12,565円、前回11,109円/月から1,456円(13.1%)増加。
管理費総収入のなかの駐車場収入等の充当額(月額)全体の平均値53.9万円。
各区分所有者の管理費負担基準の決定方法「専有面積に応じ算出」82.8%(前回調査85.7%)、「各戸均一」15.8% (同12.7%)。 公共のマンションでかつ規模が大きいマンションほど「各戸均
一」の割合高い。新しいマンションほど「専有面積に応じ算出」の割合高い。
修繕積立金(月額)について、 新築時平均月額は87.1万円、現在平均月額は122.2万円で、35.1万円増。
戸当たりの修繕積立金の月額平均値は9,066円。
修繕積立金と修繕積立金に充当している駐車場収入等を合計した戸当たり修繕積立金の平均値は10,967円、前回9,178円/月から1,789円(19.5%)増加。
修繕積立金(月額)について、駐車場収入等からいくら充当しているかを、新築時48.0万円と比べると現在は56.7万円であるから8.7 万円増。
修繕積立金の算出根拠「長期修繕計画で算出した額」が77.1%と、前回調査の68.1%と比べると、9ポイント増加。
各区分所有者の修繕積立金の負担基準の決定方法「専有面積に応じ算出」84.8%、「各住戸均一」13.0%。
規模の大きいマンションほど「各住戸均一」の割合が、また新しいマンションほど「専有面積に応じ算出」の割合が高い。
管理組合の修繕積立金の残高総額平均では7,665.8万円で、「公共」分譲マンションでは22,443.8万円で、「民間」分譲マンションの5,191万円より多い。
管理組合の修繕積立金と管理費の預金口座名義、 管理費・修繕積立金ともに「管理組合理事長」がそれぞれ95.1%、96.9%と最多。前回調査それぞれ79.1%、71.1%、大きく増加している。
修繕積立金及び管理費の預金通帳や印鑑の管理状況「通帳は管理業者・印鑑は組合で保管」(「管理費」58.5%、「修繕積立金」64.7%)が 最多。
通帳・印鑑ともに、管理組合役員が管理いずれも7%前後。
「通帳印鑑とも管理業者保管」は、管理費13.1%、修繕積立金4.2%となり、前回調査41.3%、30.2%と比べて大きく減少。
管理費や修繕積立金の運用方法についてどのように意思決定「総会決議」が60.8%と最多、次いで「理事会決議」が29.9%。前回調査では、「総会決議」が42.5%、「理事会決議」が35.2%となっており、総会決議が増加。
管理業務の全部又は一部を管理会社に委託している管理組合について、戸当たり管理委託
費月額平均は8,610円(前回調査8,413円)であり、197円増加。
管理組合が管理業者と締結している管理契約書が標準委託契約書に「概ね準拠している」が96.6%となっており、ほとんどの管理委託契約書が、標準管理委託契約書に準拠。

[4: サラリーマンさん]

管理会社の報酬は物件の状況により違うため分かりません。

報酬の中に理事会補助費、管理員費、出納業務、立会業務、日常清掃業務などなど含まれておりませんか？？

２００世帯の大型マンションなので妥当ではないでしょうか？？

１世帯あたり12,000円ぐらいの管理費で駐車料収入を加算しても多少残金が出る程度ですよ。

他のマンションもほぼ同じ状況です。

駐車場の借り手がなく管理費会計が赤字になるマンションも聞いたことがあります。

本来は駐車料収入の残金を修繕積立金に振り替えるのだが、管理費会計がギリギリの状況ではしかたないですよ。余剰金がでれば修繕積立金会計へ振り替えれば良いだけの話ですよ。

それとも管理費を値上げして駐車料収入の会計と分けるしかないと思います。

駐車場の借り手がなくて資金不足になるのは誰の責任でもありませんよ。そのようなマンションを選んでしまっただけです。

駐車場に空きが目立つのであれば外部貸しするなどの有効活用してみてはどうですか？

ご参考にして下さい。

[5: フロントマン]

マンションを管理するくらいで、そんなに難しく考えないほうがいいですよ。
がんばっても、適当にやっても結果はそう変わらん。
by現役フロントマン

[6: 匿名さん]

ダメっぷり発揮中か．．．

[7: 匿名さん]

管理会社を変更すれば結果は違ってきます。

まずは、独立系、デベ系から数社選んで見積をとれば、違いがよくわかります。

スレ主の疑問点は、ほとんど解決できます。これを書くと、デベか現状にどっぷり漬かっている役員からまたまた反発があるだろうな。
デベ系でも価格で独立系に近い会社もあります。
皆さん賢くなりましょう。

２年目で管理会社の変更経験済みの元役員です。

[8: ビギナーさん]

みなさん回答ありがとうございます。

ＮＯ２さん
＞来期の管理報酬は初年度と金額違いますか？
一緒の金額です。

ＮＯ４さん
＞報酬の中に理事会補助費、管理員費、出納業務、立会業務、日常清掃業務などなど含まれておりませんか？？
含まれています。

１つ１つのこまかい点検費用を確認してみたのですが、
例えば
エレベータ点検費用１回分　　５７万円（１０人乗りくらい３基分の１回の点検費用）
植栽管理業務年１回分　　　１９０万円（剪定１回　薬剤散布２回分の費用）
消防用設備点検費用１回分　　４０万円
配水管清掃１回分　　　　　１０５万円
とかなんです。こんなにするものなんですかね？
月割りにされて請求されていたため、毎月の金額は抑えられているのですが、年間回数におきかえて１回当たりの費用を出してもらうとあまりにも高すぎる気がします。
マージンとりすぎてたりしないのでしょうか？

ＮＯ７さんのおっしゃるように他の会社から見積もりとってみるのがよいのかもしれないですよね。ちょっと確認してみます。

[9: 匿名さん]

マンション管理業務共通発注仕様書
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/kiyaku/formethod.pdf

[10: 前理事長]

私の住んでいるマンションと比較させて頂きます。

＞エレベータ点検費用１回分　　５７万円（１０人乗りくらい３基分の１回の点検費用）
　　保守契約は、フルメンテナンス契約、月１回点検　１機　　　　５万円
　　そちらのマンションも当然、ＦＭ契約だと思いますがバカ高ですね。
　　ＰＯＧ契約であれば論外です。
　　管理委託会社に契約書を見せて貰いましょう。
　　どれだけ上乗せされているか一目瞭然。（管理委託会社の抵抗が大きいですが）
　　また１年目は無償点検（保証期間内）ってご存じでしたか？

＞植栽管理業務年１回分　　　１９０万円（剪定１回　薬剤散布２回分の費用）
　　貴マンションの緑地面積、植樹の数（高木、低木）が分かりませんが、ベラ高と感じます。
　　通常１年目は、枯れ木保証等があり無償ですね。
　　当方では、管理会社委託より市のシルバーセンター委託にして１／３以下に費用を削減
　　しました。

＞消防用設備点検費用１回分　　４０万円
　　年２回実施と記載されていると思いますが、当方の規模（貴マンションの約半分）で１回に
　　付き１０万強程度。（定価では約２０万）

＞配水管清掃１回分　　　　　１０５万円
　　排水管洗浄と思いますが、１年目で実施する必要は全くありません。
　　これは排水管の内面に付着した油脂等を除去洗浄する作業です。
　　２〜３年しなくても問題が起こりません。
　　洗浄費用は、１戸当たり平均３，０００円〜３，５００円です。

総合考察
　よくもこれほど、ふっかけたものと感心します。

[11: 匿名さん]

自主管理にすれば？

[12: 匿名さん]

>10
>排水管洗浄と思いますが、１年目で実施する必要は全くありません。
>これは排水管の内面に付着した油脂等を除去洗浄する作業です。
>２〜３年しなくても問題が起こりません。

ディスポ　の場合は、毎年必要です

スレ主がもう少し詳しく説明していただけないと、迂闊なことはレスできません

[13: ビギナーさん]

ＮＯ１０さんＮＯ１２さん回答ありがとうございます。

当マンションディスポーサー有ますので、配水管清掃は必要なのかもしれないのですが、
ディスポーサー処理槽点検費用として、月１回３５０００円を別途支払っていました。

＞また１年目は無償点検（保証期間内）ってご存じでしたか？
こちらについては総会でも意見がでており、機械類については１年ないし２年の保証期間がついているのだから、わざわざお金を払って点検する必要はなく、なぜ点検しているのか？という質問がでたにも関わらず、管理会社としては、「そうは思いません。点検は必要です。」の回答のみ。
そもそも総会がマンション設立１１ヵ月後に開かれてしまったため、見直しすらできませんでした。
他にもにたような質問をしても、担当者が逆ギレぎみになるなどちょっと考えられませんでした。
持ち帰り事項として、次回総会までに報告とあるのですが、本当にきちんとした回答をもらえるか不安もあったので、相談したんです。

やっぱり点検費用高い部分もあるようなので、他の会社にも見積もってもらおうかと思います。
他のマンションでも参考になるような価格がわかれば教えてください。
よろしくお願いいたします。。

[14: １２です]

＞エレベータ点検費用１回分　　５７万円（１０人乗りくらい３基分の１回の点検費用）

　これは、月額でいくらなのか教えて下さい
　３ケ月毎の点検ですか？

　遠隔監視の３ケ月毎の点検、フルメンテで、月額４万〜５万円／基（メーカー系）
　遠隔監視の３ケ月毎の点検、フルメンテで、月額３万〜４万円／基（独立系）

>10さん
>また１年目は無償点検（保証期間内）ってご存じでしたか？

　これは、竣工３ケ月は保証期間で無料という契約が多いです
　１年目無料というのは、珍しいかと思います
　（１年間も無料だと羨ましいです。契約に雛形はないので、形態もいろいろあるのでしょうか）

＞植栽管理業務年１回分　　　１９０万円（剪定１回　薬剤散布２回分の費用）

　10さんの書かれたようにかなりの高額ですね
　管理会社の息のかかっていない造園屋から見積徴収したら相場がわかります
　シルバーセンターなどに相談するとさらに安価かもしれません

＞消防用設備点検費用１回分　　４０万円

　これは、マンション毎に設備が千差万別です。
　管理会社の息のかかっていない点検業者に見積り依頼して相場を調べて下さい。>他のマンションでも参考になるような価格がわかれば教えてください。

マンションは、その設備が千差万別ですので、具体的条件を提示して質問されると
レスする方も増えるのではないですか？質問が漠然としているので、難しいです。

[15: 元理事(02)]

なかなか為になるスレが付いてますね(^^ゞ
他の方もいわれているように具体的な内容を提示されれば、もっとレスが付きやすいと思います。

管理会社と管理組合（又は初年度は売り元）との委託契約書が必ずあります。
その契約書内に、支払いの概算の内訳及び添付資料などで詳細の内訳があるはずです。

まずは、その金額の内訳を提示すれば良いと思います。

ところで組合員総会が開かれたということは、理事の選出もあったのでは？
この手の活動は理事会とうまく連絡とって行うほうが良いと思いますよ。
理事でなくても、テーマごとの作業協力は歓迎されると思います。

[16: ビギナーさん]

ＮＯ１４さんＮＯ１５さんレスありがとうございます。

＞マンションは、その設備が千差万別ですので、具体的条件を提示して質問されると
＞レスする方も増えるのではないですか？
設備は以下の通りです。
　戸数　約２００世帯
　自走式４階建て駐車場世帯数分（リングシャッター付）
　エレベータ３基（各９人乗り）
　キッズルーム
　会議室
　公園（砂場と小さい滑り台がついてます）
　ディスポーサ
　宅配ＢＯＸ
　管理人さんは日勤で３６５日８時〜１７時
　清掃は、月〜土で８時〜１５時
くらいです。世帯数の割りに余計な設備はそれほどないと思っています。

＞まずは、その金額の内訳を提示すれば良いと思います。
管理会社への支払いですが、月額２２０万ぐらいです。
委託内容は以下の通りです。
１．事務管理業務　　　　　３０万
２．管理員業務費　　　　　４５万
３．共用部分清掃費　　　　６５万
４．建物・設備管理業務費　５０万
５．環境衛生管理費　　　　　１万
６．植栽管理費　　　　　　１５万
７．消費税　　　　　　　　１０万　で合計約２２０万くらい

このうち高いんじゃないかと思っているのが、以下の４つでした。
＞エレベータ点検費用１回分　　５７万円（１０人乗りくらい３基分の１回の点検費用）
＞植栽管理業務年１回分　　　１９０万円（剪定１回　薬剤散布２回分の費用）
＞消防用設備点検費用１回分　　４０万円
＞配水管清掃１回分　　　　　１０５万円

＞これは、月額でいくらなのか教えて下さい
上の４つを月額に直すと、以下の通りです。
１．エレベータ点検費用　１９万（年４回実施　フルメンテというものだと思います）
２．植栽管理業務　　　　１５万（年剪定１回　薬剤散布２回）
３．消防用点検費用　　　約７万（年２回実施）
４．配水管清掃　　　　　約９万（年１回実施）

きになる管理費の１回当たりの作業費用と、月額費用だしてみましたが、わかりにくかったらすみません。

＞ところで組合員総会が開かれたということは、理事の選出もあったのでは？
第１期理事については、管理会社からの推薦できまってしまい、ほとんどがやる気のない方です。
役職もくじ引きできめたようで、理事長は高齢の方になってしまって相談できない状態です。
ただ、第１期の理事任期は諸事情あり３ヶ月間のため、第２期の理事には立候補しようと思っており、それから管理会社と交渉しようと思っている次第です。

管理費や理事の決め方など、参考になるご意見あれば頂きたく。
よろしくお願いいたします。

[17: 匿名さん]

管理費幾らなんですかね。平均１万３、４千円くらいなのに、管理会社に１万１千円とられては管理費乏しいね。

[18: 元理事]

>>17
＞管理費乏しいね。
徴収される管理費は、支払いされる管理費とプラマイ０が当然です。

管理組合と各メンテナンス会社との直契約がないためでしょう。＜水道光熱費などは別。
管理会社が管理委託費をとりまとめ各業者は下請けの扱いだと思います。
これは新築物件ではよくあることです。

あまりにも管理費が余るようなら、それは徴収管理費が高いわけですし、積立金へ振り返ればいいだけ。

[19: 初代理事]

スレ主さん、皆さんこんばんは。
　スレ主さんとは同じ築1年、販売不振（未販売40%）、駐車場
使用率低迷（予定65%→実績30%）、駐車場使用料が管理費に
計上されているなど、状況が非常に似ております。
　多少違うのは、私を含めた役員の方に熱意があり、管理会社も
良心的に・積極的にご提案をしていただけます。
　また、皆さんのご意見も非常に参考になります。

　私どものほうは４０戸なので、スレ主さんとは違いすぎて
参考にならないかもしれませんが、高いと思われている部分
だけお示ししますと、
１．エレベータ点検費用　３万強→３万弱に見直し
（年４回実施　フルメンテ。メーカ系です。但し６人乗り）
２．植栽管理業務　　　　２１万（年剪定２回　薬剤散布２回）
３．消防用点検（法定）　２４万（年２回実施）
４．配水管清掃　　　　　約８万（年１回実施）

　確かにエレベータが高い気もしますが、大きさが違うよう
ですので、何とも言えませんね。
　消防用設備点検は対象数が違うでしょうし・・・
　やはり全く無意味でしたm(_ _)m

　なお、駐車場は国土交通省の少し古い（Ｈ１６）調査では、
７割近いマンションが管理費に計上しているようでした。
　私どものほうは、管理費の収支が駐車場収入に左右されるのは
問題だと思いましたので、修繕積立金に回すよう、近く行われる
臨時総会での議案に挙げたのですが、管理規約改定となり
特別決議事項に当たりますので、通るかドキドキです。

[20: 初代理事]

＞１９

> 　多少違うのは、私を含めた役員の方に熱意があり、管理会社も

　すみません、私自身に熱意があると言っているわけでは
ありません。
　「私も役員です」という意味です（謝）

[21: 理事長経験者]

管理会社変更経験のある元理事長です。
スレ主さんの管理会社はデベの関連会社ですか？
それなりにブランド力のあるデベであれば、組合員の中には、管理内容を熟慮することなしに単純に現管理会社を望ましく思っている人もいるかもしれません。
まずは理事会決議の上、現在の仕様のまま数社に見積もりをとってもらうことをおすすめします。
このご時世、同じ管理仕様で（「安かろう悪かろう」では困ります）、例えば年間１００万円単位で費用削減が見込めるのであれば、手順を踏んで進める限りは組合員も反対する理由はないでしょう。（管理費削減分がそのまま修繕積立金となり、自分達の「財布」が潤うことですから）
我々の管理組合では外部のコンサルタントに途中の組合員への情報開示、管理会社プレゼンなどの舵取りをお願いしました。「第３者の専門家に代弁してもらう」ということも有効かと思います。
ただし、管理会社変更業務は理事会が本気でやらないとできません。
以上、ご参考まで。