理事長の法的責任は？

[次期理事長候補者]

理事長の法的責任とはどんなものが考えられるのでしょうか？
具体的な例で教えてもらえると参考になります。

[22: 匿名さん]

対外的には代表ですよね〜〜

ただ、総会（組合員）、理事会（理事）が、
決定したんだよ・するんだよ、って自覚がなさすぎるとか、
理事長だからって何でも決められると勘違いしている
ことへの批判。。。

理事長してたとき
理事Aの提案に対して、理事会で多数決でボツになったのだが
それを仕切ったわたくしが怨まれましたよ・・・

[23: 21]

>>22
そういうことなら了解っ！
なにしろ「長」なので、良くも悪くも．．．．

でも理事会で理事同士の意見が分かれた時などは、やっぱ「長」が仕切るのが正しい姿だと思います。
「長」が正しくなく仕切る時のために「監事」があるわけですから。

[24: 販売関係者さん]

よくもいい加減なことばかり。。（呆）
区分所有法や管理規約を全く読んでない人間が思い込みだけで語りあうとこうなる、という見本ですね。

[25: 匿名さん]

模様替えの許可は、理事長単独で行うのでは？

だから、管理規約では、理事長が許可しても、認められないもの
がある、と釘をさしています。

たとえば、住居専用なのに、事務所にしてしまうとか・・・。
事務所に模様替えしてもいいかどうかは、理事長の専権事項。
でも、模様替えまでで、事務所として使うというところになる
と許可されない。

逆に、普通の模様替えまで、マンション全体で検討すること
になったら大変ですね。

[26: 匿名さん]

模様替えの許可ってなに？

[27: 21]

>>26さん
模様替え＝＞専有部の工事を伴うリフォームとかだと思いますよ。理事長の職権で許認可制がほとんどだと思います．．．．．まさか総会承認が必要？？ >>24の販売関係者さん

[28: 匿名さん]

それだったら、うちは「理事会の承認の上、理事長が許可を出す」となっています。
理事長ひとりの承認で可の方が少ないのではないですか？

[29: 匿名さん]

>>28　私どもも「理事会」の承認で、理事長が承認書を交付します。
>>24　具体的に指摘が欲しいところですね。

[32: 匿名さん]

話を戻して
　理事長の権限、保存行為はできるんでない？

[33: ビギナーさん]

理事長の権限？

うちは相当面倒くさい作業をしているなあ・・・という感想
建築業関係者や技師が多いせいかなかなか決まらない。

理事会で飛び交ってる用語なんかさっぱり分からん。
数合わせのために出ているが、正直いってどーでもいい
めんどくさい！！

ウチの場合、理事長は、暴走しないよう調整する役

理事長権限で決めたのは、玄関マットの柄、ポストだか表札だかの色、
地震かなんかで落ちて壊れた置時計を修理せずに廃棄して新しい時計を買う
（１９８０円也）位か・・・まあ、なんだっていいんだけどね。

[34: 入居済み住民]

>>32
保存行為は、理事長に限らず区分所有者なら誰でもできます。

[35: 匿名さん]

>34
そうでした。

[36: プール付きマンション理事長]

＜ふじみ野プール事故＞
元市職員２人に有罪判決

当マンションは住民が利用出来るプールがあります。
理事長は管理者という立場ですが、プール等の共用部の施設の
管理・運営は、管理会社へ全委託しています。

今回の事故・判決をプール付きマンションに置き換えて考えた場合、
管理者である理事長も有罪となる可能性があるのでしょうか？

元市職員２人に有罪判決が出されたのは、何点か過失があったからのようですが、
プール運営に限らず、管理会社がどの業者に再C

[37: プール付きマンション理事長]

＜ふじみ野プール事故＞
元市職員２人に有罪判決

当マンションは住民が利用出来るプールがあります。
理事長は管理者という立場ですが、プール等の共用部の施設の
管理・運営は、管理会社へ全委託しています。

今回の事故・判決をプール付きマンションに置き換えて考えた場合、
管理者である理事長も有罪となる可能性があるのでしょうか？

元市職員２人に有罪判決が出されたのは、何点か過失があったからのようですが、
プール運営に限らず、管理会社がどの業者に再委託しているか等、細かく監査するのは、
時間的にも能力的にも難しく、極端にいえば全ての管理・運営を管理会社へ丸投げしているような状態です。

[38: プール付きマンション理事長]

通信障害で変な書き込みになってしまいました。
申し訳ありません。

[39: 元理事]

>>38さん
まず、民事と刑事を区別する必要がありますね。

マンションのプールも管理者は理事長がなって届出けしてると思います。
監視員などの管理要員が第一に過失を訴求されるはずですが、管理者の責任は常に付きまといます。
でも、よほど悪質（理事長が事故を予見できる状態を知っており放置した等）でなければ、刑事責任を問われることは現実的にはないと思いますよ。
むしろプールの場合、転倒事故などの民事で争うことはありえると思います。

（ふじみ野プール事故のニュース）
　http://mainichi.jp/select/today/news/20080527k0000e040031000c.html

[40: プール付きマンション理事長]

>>39さん

早速の回答ありがとうございます。

まず、刑事責任を追及されたのなら、理事長個人が責任を負わなければならないは解りますが、
民事訴訟の場合は【原告 対 管理組合】という図式で、最終的結論としては示談しか無いと思います。
多くの場合、金銭での示談解決ということになりますが、その場合損害賠償の支払いは管理組合、
つまり組合員から回収した管理費等から支出されるのでしょうか？
それとも理事長個人が賠償責任を負わなければならないのでしょうか？

誰もやりたがらない理事長を引き受け、管理者として責任をもって職務に
あたっていますが、あまりにも理不尽に感じてしまいます。

[41: 匿名さん]

損害賠償の支払いは理事長個人が支払え。
管理費では払えません。

[42: 匿名さん]

理事長のあなたができることは、プールの危険性を訴えて、プールの使用を一時中断し、プールを廃止するように議案をつくり総会にかけることです。否決されるとは思いますが、あなたが理事長の間は、プールの使用はされないし、否決されても、そのときはあなたは理事長をめでたく任期切れ。

[43: 入居済み住民]

施設賠償責任保険では担保されないの？

[44: 39]

>>40
＞多くの場合、金銭での示談解決ということになりますが、その場合損害賠償の支払いは管理組合、
＞つまり組合員から回収した管理費等から支出されるのでしょうか？
＞それとも理事長個人が賠償責任を負わなければならないのでしょうか？
両方とも正しくありません(笑

通常、一定規模のマンションならマンション総合保険などをかけていると思います。（プールがあるようなマンションなら間違いなく）
【原告 対 管理組合】となった場合は、そのまま【対 保険会社】ということになるでしょう。（理事長も個人的にわずらわしい思いはしますけど。）

>>41
理事長＝管理組合 ですよ。訴訟は「物」や「組織」を相手に起こせないので、団体の代表者を求める相手としてるだけです。
それと管理費は、個人の手元から管理組合へ移った時点で、あなた個人のお金でなくマンション全体の共益費として使用される資金です。それが納得できないかたは集合住宅は避けたほうが無難です。

>>42
それは愚の骨頂で、もし訴訟や協議中にそのようなことをすれば全面敗訴になりえます。（実際の瑕疵や責任の所在に関係なく）

[45: 匿名さん]

監視員をつけるとか、保守をきちんとやるとか、きっちりとやっていれば、事故が
起きても、管理組合の責任問題にはならないと思います。少なくとも、刑事事件に
はならない。

監視員の人数がプールの大きさに比べて少なかったとか、保守の頻度が少ないと
いうようなことが民事で損害賠償として出てくる可能性はありますが、それは
普通、マンション保険で払われると思います。それで払われる額より大きな
請求であれば、戦わざるをえないでしょう。負ければ、もちろん、理事(長)
個人ではなく、管理組合から払うべきものだと思います。なにか、重大な
過失がない限り。

個人的には、プールなんて管理が大変だから作らなければいいのに、と思います。
十分お金を払って、保守や監視員の充実に努めてください。夜中も泳ぎたいう
人がいる場合は、電気代も含め、相当の出費になるでしょう。夜中の使用は
不可というのはありうるし、それは管理費用を住民がどう考えるかで決めるべき
ことだと思います。夜中に監視員がいない時間の事故なんて最悪です。監視員
がいない時間に子供を含む、住民が入れないにする手段もきっちりとやってく
ださい。

実は、私のマンションにも屋外プールがあります。昼間だけなので安心ですが、
理事が交代で監視しています。そのうち事故が起きるんじゃないかと心配では
あります。

[46: 匿名さん]

>>45
横レスですが、
マンション自前のプールなどは「超豪華設備」です。
監視員が必須、水代、室内なら冷暖房代、循環設備、etcの維持管理費用もものすごいですが、修繕計画などみると気が遠くなります。

でも、このスレの趣旨はそんな豪華設備に特化したものでなく、「敷地内で人が転んで怪我をした」などの日常的なものに置き換えて考えると参考になると思いますよ。

[47: プール付きマンション理事長]

皆様、色々なご意見ありがとうございます。

>>41さん
そうですね。そのように判決命令が出されれば、やぶさかでないですね。

>>42さん
プールの危険性を訴えて、理事会での議題にのせる事は可能ですが、
管理規約・使用細則にて運営その他が明記されている為、
何の問題も生じていない現段階では、理事長権限、並びに理事会決議のみで
使用を一時中止させるのは理事会の適正な運営に障害が発生するでしょう。

>>43さん
そうでした。
管理組合は、プール利用者を対象としたレジャー保険に加入しております。
損害賠償については担保されそうですね。

>>44：39さん
大変解りやすくご回答頂きありがとうございます。
【管理組合 ＝ 理事長】
話が前後しますが、刑事事件として地検と争った場合、やはり管理組合の過失は理事長の過失、となりうるという事ですね。

>>45さん
>監視員をつけるとか、保守をきちんとやるとか、きっちりとやっていれば、事故が
>起きても、管理組合の責任問題にはならないと思います。少なくとも、刑事事件にはならない。

監視員の配置やプールの保守は管理会社が行っています。
私は、毎月挙がってくる報告書を確認するだけです。
そこで、今回のつきみ野プール事故を引き合いに出しますと、
プールの運営その他を完全丸投げしている点では、元市議員と
同じなのではないか、と思った次第です。

ちなみに、当マンションのプールは室内であり、営業時間が
決まっていますので、夜間等の利用に関しては大丈夫であります。

>>46さん
まさに豪華設備です・・・。完全に赤字運営です。
しかし、プール付きとして販売されたマンションですし、
引き渡し数年で『赤字』を理由に廃止にするのは抵抗がありますし、
反発もあるでしょう。
せっかくの立派な設備を数年で取り壊すのも勿体無いですし、
もっと年月が経って、大規模な修繕が必要になった際に、
プール廃止を検討すれば良いと考えております。
その為にもに長期修繕計画の見直しをしなければなりませんね。


長文、乱文失礼致しました。

[48: 匿名さん]

>>使用を一時中止させるのは理事会の適正な運営に障害が発生するでしょう。

支障があってもいいじゃないですか、１年過ぎればあなたの任期は終わりでしょ。
あなたの期に問題がないほうがいいのでは？

再開するかどうかは来期の理事会にまかせればいい。

[49: プール付きマンション理事長]

>48さん
支障があっては困るのです。
現在数年間役員を留任している為、今期で終わりとは限らないのです。
さらに、私の期に問題が無いというのは確かに望ましいのですが、
管理規約を無視して理事会を運営する事自体が問題となってしまいます。


今回、「プールが危険だから廃止したい」という主旨で書き込み
した訳ではなく、つきみ野プール事故の判決を受け、マンション管理を
管理会社へ丸投げしている現状が、当てはまるのではないか
と思った為、書き込み致しました。

当然、管理者として然るべき時には、責任を持って対応するのが
最大の責務と考えておりますので、仮にそのような事があれば、
確り対応を致します。

[50: 匿名さん]

そうかなあ？

プールがあるということはそれなりに大規模マンションでしょ。あなた以外にやり手はいるわけだから、責任が重いと感じるならやめちゃえば？

プールの一時中止で、非難ごうごうとなり、理事長解任となればいいでしょ。
あなたは信念をもって行動したが、反対にあって、やむなく辞任というので、面子もたつでしょう。

[51: 46]

>>48
ほとんどの購入者は、そのプールが有ることを条件に買っている。（使う使わないは無関係）
正当な理由なくして、理事・理事長個人の判断で共用部の閉鎖はできませんし、組合員の同意を得るのもほぼ間違いなく否決されるでしょう。

（竣工から時間が経過して、修繕計画の見直しがされた時、もしかするとプールの閉鎖または転用などが話題になるかもしれません。）

[52: 近所をよく知る人]

つきみ野プール事故というのがどのようなものか知りませんが、
使用細則をかいつまんで説明して頂けないと適切なコメントは出てこないと思います。

一般的には、
　1.サービスとして提供されているのではない。
　2.自己責任で使用する。（管理者の所有物ではなく共同所有の施設である）
　3.管理者は細則に定める運営（メンテナンス）を行う。
　4.細則に定める運営を行っても、防げなかった事故については、管理者はその責を免れる。
などの旨が記載されているべきだと思います。

[53: 匿名さん]

>>52

そんな記載があっても、死亡事故が起これば裁判になるし、矢面に立つのは理事長です。
個人責任を問われることはなくとも、仕事を休んで裁判所に何度も出廷することは免れませんよ。

[54: 匿名さん]

はっきりいって、マンションの共用施設の中で、もし死亡事故が起こるとすれば、リスクが高いのはプールでしょうね。幼児なら50センチ水深で溺死するというし。

全ての事故が、理事長へ責任が向かうものではないにせよ、死亡事故ともなれば逆上した遺族が裁判に持ち込む可能性は高いし、管理組合を代表して出廷するのは理事長ですから。

自分は、プールがあるようなマンションははじめからNG項目として避けていました。
事故が怖かったからです。

できることなら、そういう施設は営業運営を外部会社に完全に委託して、管理組合はテナントオーナーに徹する形態なら、リスクが分散しますが、赤字運営のプールの営業を受ける業者はないでしょうから無理でしょうね。つまりマンションのプールなど持て余すにきまっています。

[55: 近所をよく知る人]

>>53
人が死んでるなら当然の事だと思いますが。

[56: 匿名さん]

富士見のプール事故は、誰でもわかるような取水口の蓋がきちんと取り付けられていない
ことを見逃したことが責任を問われたのだと思います。市営プールに勤務していた人達
ですから、プール管理だけが仕事なのです。おかざり風に、下請けに全部まかせていま
した。下請けは、プールでおぼれている人がいないかどうかの管理が主体で、蓋が
はずれていることの意味がわからなかったとされています。蓋は、当初きちんと取り付け
られていたそうですが、長年のさびで取れてしまい、応急処置として針金で固定していま
した。しかし、そのまま応急ではなく、継続的に針金固定されていたそうです。

理事長の責任が末端のことのどこまで責任を問われるかは疑問ですが、少なくとも事故
が起これば、何か不備があったのではないかと、一度は言われるのは仕方がないと思い
ます。プール管理責任でなければ、実際には個人的な責任を問われることはないと
思います。プール管理責任者から、何か問題があると言われていたのに、対応しなかった
となればそれは相当厳しい事態となるでしょう。

現場を見るのは大事だと思いますよ。恐ろしいものを発見することはよくあります。
プロは慣れているのでかえってあぶないこともあります。危険物(ブランコ、プール
など、子供が対象のもの)は、理事全員でチェックするという姿勢が大事ではないか
と思います。鉄棒なども、錆でささくれだって刃物同様になっていることがあ
ります。成人が対象のものは、たいていは発見した人が黙っていないので、大丈夫
なんだろうと思います。

[57: 匿名さん]

>>55

そうでしょ。　理事長の責任は免れないのですよ。
まわりになにを言われようが、とりあえずプールは中止しとかないとね

[58: 近所をよく知る人]

>>57
私は、>>55では>>53さんに対して当然であると肯定しています。
したがいまして、>>57さんの意見には否定の立場です。

きちんとした規約に基づき、きちんと仕事をしていれば、責任は追及されないと思います。
免責の過程において、警察署や裁判所へ出向かざるを得ないことはあると思います。

しかし、>>57さんが、プールの危険性を訴え、自らも使用しないことを前提として、プールの管理者になる事を拒むことはできると思います。

[59: マンション住民さん]

きちんとした規約に基づき、きちんと仕事をしていれば、責任は追及されないと思います。

→と思いますでは心もとない。例えば、プールで死亡事故が起こり、遺族が管理責任を問う裁判を起こしたら、理事長に責任がいくわけで、なにを根拠に責任が追及されないとなるのでしょうかね？

免責の過程において、警察署や裁判所へ出向かざるを得ないことはあると思います。

→裁判所にいくだけですめばいいでしょうがね。

[60: 入居済み住民]

死傷事故を招くような故障などを放置していなければ、業務上過失致死には問われない。
利用者も所有者またはその家族だろうから、単純な利用者より自己責任が重い。

問題ないでしょ。

[61: 近所をよく知る人]

>>59
掲示版の利用は全て自己責任です。
掲示版どころか実世界でも、部外者から絶対大丈夫と言われてもなんの保証にもなりません。
また、絶対大丈夫な事でも態度や言葉尻ひとつで、大変な事になることは往々にしてありますから、言いきること自体が大切だとは思いません。

>なにを根拠に責任が追及されないとなるのでしょうかね？
>>60さんの回答の通りです。

[62: 匿名さん]

>>掲示版どころか実世界でも、部外者から絶対大丈夫と言われてもなんの保証にもなりません。

つまり、>>61の言うことも、>>60の言うこともあてにはならないということです。

プールで死亡事故が起こり、遺族が管理責任を問う裁判を起こしたら、理事長に責任を問われることになるリスクはあるということです。

プールのようなリスクある施設を持つ理事長はやるものではないと思いますし、輪番制で、やりたくもない理事長にさせられたら、住民の非難を甘んじて受けるとしても、プール利用の制限や停止をすることぐらい理事長はやってもいいと思う。幼児の遊泳禁止とかね。
死なれるよりは、住民の文句を言われるほうがまし。最悪でも理事長を解任されるだけ。

[63: 匿名さん]

>>62
＞幼児の遊泳禁止とかね。
あれこれ言う前に、プール有りのマンションの細則又は管理市区町村の保健所などの規定を読むことから始めましょう。

[64: 匿名さん]

>>63

無意味なレスですね。
プール有りのマンションの細則又は管理市区町村の保健所などの規定をいくら読んでも、
プールで死亡事故が起こり、遺族が管理責任を問う裁判を起こしたら、終わりです。
理事長に責任が向かうリスクは回避できません。

プール事故リスクから理事長が自分の身を守るためには、プール利用の制限や停止に踏み切るしかないでしょうね。最悪でも理事長を解任されるだけなのですから、こちらの方が得策です。

[65: 近所をよく知る人]

そこまで使用禁止にしたいのであれば、使用禁止の正当な理由を探して下さい。
それこそ、危険だと「思う」レベルではダメです。何がどう危険なのか、具体的に指摘しましょう。

マンション購入時に、管理規約を遵守するといった承諾書類を提出していると思います。これはプールの使用を認めるという事でもあります。
また、マンションを購入する事は、理事長（管理者）に選任されるかも知れないという事でもあります。

長期的な使用禁止は、規約の改正が必要ですから、新築時となんら変わりない施設で、これまで事故も瑕疵もなく、社会情勢にも変化がなければ、かなり難しいでしょう。

管理者権限で強引に押し切っての使用中止も可能でしょうが、正当な理由がなければ今度は「プール付きのマンション」という共同の利益を損なったという事で損害賠償を請求されると思います。

おそらく自マンションにプールはない方の意見だと思いますが、手続きとしてはそういう事になります。

[66: 匿名さん]

>>共同の利益を損なったという事で損害賠償を請求されると思います。

使用禁止の正当な理由は危険だからですよ。
損害賠償される前に、理事長解任してもらいたいですがね。
解任されなくとも、プール禁止を却下されたことを不服として、理事長を辞任すればいい。
目的は、予期せぬプール事故リスク回避ですから。

[67: 匿名さん]

>>65のお話だと、理事長が幼児のプールの使用が危険であると禁止しようとすると、正当な理由がない限り損害賠償されるらしい（恐い）

規約どおりプールを運営しても、例えば、子供が無茶な使用で死んだとしても、親が告訴すれば、理事長は有罪になるかどうかは別にして裁判に巻き込まれる。

どっちにしても、プールつきマンションの理事長はやってられない。
適当な理由をつけて辞任するか、解任してもらうように誘導するかどうちらかにしないと自分の身を守れないな。

[68: 匿名さん]

>>67
67さんもプールの運用についてご存知ないようなので、下調べしてからご発言よろしく。

プール施設では、衛生上の問題から乳幼児の使用は原則禁止ですから・・・問題の論点がズレて、ただの「煽り」「荒らし」になってますよ。

[69: 入居済み住民]

言いがかりのような訴訟であっても、形式的要件があればできてしまいます。
自分に非があるかどうかは関係ありません。
#たとえば、掲示板に書いたあなたに対して不法行為による損害賠償請求訴訟を提起することもできてしまう。
#その場合には弁護士費用も請求される。

告訴されたら起訴されるというのも正しくありません。

訴訟から完全に逃れるには、法に縛られない独裁権力を持つか、死んでしまうしか方法がないですね。

[70: 元理事]

「危険」と言い出せば、
　エスカレータもエレベータも自動ドアも危険がありますし、
　その他の設備でも「コケて頭打って重傷負う危険」もあります。

このスレでは、それらの付帯設備を正常に維持した上で、「理事長の法的責任は？」という命題なのではないでしょうか？

[71: 匿名さん]

>>69
＞不法行為による損害賠償請求訴訟

＞弁護士費用も請求される

＞告訴されたら起訴されるというのも正しくありません。

＞法に縛られない独裁権力を持つか

現実の世界では意味不明。具体的な事例・判例でどうぞ。

[72: 69]

不法行為による損害賠償訴訟では、弁護士費用の請求が認められることはよくあります。
告訴があっても、嫌疑なし/不十分/起訴猶予であれば裁判沙汰にはなりません。

超能力を持っていないので、あなたの疑問にお答えできているかどうかわかりません。

[73: プール付きマンション理事長]

つきみ野プール事故を引き合いに出し、私自身ある程度納得致しましたので、私の話は終了と致します。

さて、本日再加熱した内容を読ませていただくと、以前私が書き込みした際に、最初にご回答下さった方が、
刑事と民事と分けて考える必要があるとの回答が、そのまま当てはまるレスが幾つか見受けられます。

プールに限らず、仮に共用部で人がお亡くなりになってしまった場合、警察の現場検証を元に、
地検がマンション管理に不備が無かったかどうかを調べる事になります。
管理者と管理会社は地検に呼び出される訳ですが、この段階では参考人という扱いですので、
拒否する事は可能です。

その捜査の後、地検が業務上過失の疑いがあると判断した場合、出頭命令が出されます。
これも拒否しても良い訳ですが、地検での取り調べに応じなければ、当然不利になります。
そして、警察の現場検証の結果を元に、地検が捜査し、起訴か不起訴か起訴猶予かを決定し、起訴した場合、
ここで裁判に移行する事になります。

その際、地検は過失の度合いによって、略式で罰金のみにするか、実刑を求める正式裁判にするかを決める訳です。
これが刑事事件としての責任追及となるわけで、つきみ野プール事故での元市議員の判決と当てはまります。


一方で、ご遺族の方が管理上の責任を追及する訴えを起こした場合、解決の方法は金銭による示談しかない
わけですが、これはマンションに掛けている総合保険で賄う為、【ご遺族vs保険会社】という図式で、
以前の書き込みにもあります回答が当てはまります。

一見、管理者（理事長）は裁判に出向く必要がありそうですが、実際は、裁判に掛かる前に保険会社と、
保険会社が抱える担当弁護士によって、被害者のご遺族と示談交渉にあたり、裁判で争うまでもなく、
示談が成立する事が多いようです。

話が前後しますが、この示談が成立しているか否かが、刑事責任を追及される際に最も重要で、
示談が成立していれば、担当弁護士はご遺族から『嘆願書』を貰いますので、量刑は軽くなるという事です。


長々と解りにくい書き込みで、大変失礼致しました。

[74: 匿名さん]

引きあいに出されているのが、「つきみ野プール事故」だったり「ふじみ野プール事故」だったりしますが、正しくは「ふじみ野プール事故」ですよね。

[75: プール付きマンション理事長]

>74さん
大変失礼致しました。

その他の内容について、何かしらのご意見やご指摘はございませんか？

[76: 匿名さん]

>その他の内容について、何かしらのご意見やご指摘はございませんか？
ありません。
ご承知のように少し枝葉が多いですが、質問主のまとめにもありますように、本質は大変良い議論をされていると思います。

[77: 匿名さん]

便乗質問させてください。

ベランダ界壁前に植木鉢やゴミ箱などを置き、避難経路の確保ができてない状態でも
「ベランダには邪魔な物は置かず、避難経路を確保してください」等々の
掲示をしておけば、最低限の周知徹底義務を果たしたことにはなるし
管理組合や理事（長）の責任はセーフですよね？

[78: 匿名さん]

セーフ、でいいんじゃないの？

[79: 70]

＞管理組合や理事（長）の責任はセーフですよね？
法的な責任と倫理的な責任は、また別物だと考えます。

避難経路の確保というより、ベランダという共用部を治外法権にする気風だと、いずれマンションのあちこちで似たような問題が起きると思いますし、ひどくなってから是正するのは大変です。

[80: 78]

分かりにくいですよ（笑）

法的にはセーフ、倫理的にはアウト、とおっしゃりたいのかな？
たぶん法的にどうか？と聞いてるんだろうから
倫理的観点はあくまで参考ですよね？

[81: 79]

ご指摘どうも(笑

言いたかったのは「セーフ＝○？、アウト＝×」とかで済むテーマじゃないということです。
まっ、スレタイは「法的」に限定してるので、参考っていうことでセーフですが(笑
下記も「参考」です。
-----------
責任：
責任は、社会における自由に伴って発生する負担である。自由な行為・選択に伴い、その結果に応じた責任が発生する。現代社会において保障された自由を行使する際には、その行為に応じた責任を負うことになるが、それと同時に、その行為に応じた責任以外を負う必要はない。何が「行為に応じた責任」に当たるかは道義的なレベルにおいては不明確であり、しばしば争いの原因となる。
また責任の概念は、他のことを意志できること、少なくとも意志したとおりの行為を為すことができるという意味での自由意志の概念を前提としている。そのため責任は、伝統的に自由意志の問題と結び付けられてきた。
また一般には、責任は原因とは区別される概念である。BがAの原因ということだけからは、BがAの責任を担うべきことが結論されることはない。
----------

[82: 匿名さん]

どこのスレでもこういう言葉の辞書的意味を延々とコピペする人がいるがこれに何の意味があるのだろう？

[83: 匿名さん]

防災対策をほとんどしていなくて
地震が起きて住民に被害者が出た場合
理事長に法的責任はありますか？

[84: 匿名さん]

よくわかりませんけど、確信犯じゃないですか。

わかっているなら、防災対策とったらどうですか？そのために
お金も使えるはず、自分でやらなくてもいいのです。もちろん、
役所への電話程度であれば、自分でやるべきと思いますけど。

最高責任者であることをお忘れなく。みんなも頼っていると
思いますよ。

[85: 匿名さん]

＞防災対策をほとんどしていなくて
↑こんな曖昧な条件ではなんともいえませんね。

また被害の内容（必要とされた防災対策との関係）にもよるでしょう。
但し、法的に定められた設備をもち、維持のための点検などもしてるなら、法的責任を問われることはほぼないと思います。

83さんはどんなケースを心配されているのでしょうか？

[86: 匿名さん]

例えば>>77のケース　や　避難訓練を実施していなかったり
マンションでは必要とされる袋式担架や大型バール等の備蓄品が揃ってなかったり
避難誘導灯や非常用照明のチェック管理状況を適宜確認していなかったりとか？

いずれも法的責任レベルではないような…

[87: ビギナーさん]

組合員から委任され、理事長を受任した立場ですから、民法６４４条の受任者の注意義務があります。
これは一家の責任者としての親が子供に対する将来にわたる注意義務と同様に、相手の身になって最善の努力することです。

[88: 84]

>>83
＞理事長に法的責任はありますか？
根本的な話なのですが、法的責任が問われるのは「不法行為」があった場合だけでしょうね。
しかも処罰の対象になるような悪質なものでないと「法的な責任(訴求）」も問われた事例はないと思います。

民事はあるでしょうね。

[89: 匿名さん]

大きな地震があるたびに理事長の責任が問われちゃたまらない、と言うところか…

[90: 現理事長]

現実問題として、理事長が刑事事件に巻き込まれることはレアで、よくあるのは民事だと思う。

民事で理事長が訴えられるのは、理事長が私腹を肥やすような背任行為をしたとか、
クレーマー住民への対応を誤まって損害賠償を受けるとか、そんなことじゃないの？

不作為をもって訴えられることは少なくて、過剰に頑張りすぎると訴えられるのでは？

[91: 匿名さん]

えっ？理事は頑張りすぎてもダメなんですか？

[92: 匿名さん]

頑張りすぎてマンションを有刺鉄線で囲った理事長がおるぞ
建物の中は防犯カメラだらけだそうだ。

[93: 現理事長]

>>91

理事じゃなくて、理事長ね。
理事長には、本来決定権限はない執行機関としての理事会を運営するまとめ役に過ぎないのだけど、

事実上は、理事長の実行力は大きい。良い意味でも悪い意味でも、理事長次第で管理組合は活動は
大きく動く。平理事と理事長は天と地のほどの実質的な力の差がある。

理事長だけが、管理者だし、責任を問われるのも理事長。

でも繰り返すけど、理事長には、本来決定権限はない。管理組合の唯一の決定機関は管理組合総会だから。

総会決議なしで、理事長が暴走したら、間違いなく、責任追及されるのが理事長。
頑張りすぎは禁物で、大きいことは、総会決議、小さいことも理事会での合議制で進めて行かないと
最後に泣きを見るのは理事長ひとりです。

理事会の一般理事は、権限もゼロだが、責任もゼロ。だから評論家みたいに文句をいう奴らが多い。
ムダなメンバーばかりだな。

[94: 現理事長]

理事長とは、管理規約や使用細則に則って粛々と、業務を執行するのが仕事であって、大きな意思決定をするような会社の社長のような存在ではありません。
決定するのは、総会決議だけです。

理事長が率先して頑張れるのは、省エネとか、使用業者の費用を叩くとか、金を節約することぐらいで（節約ならあまり文句はつかない）、出費を伴うような施策は、どんなに金額が小さくても、総会決議か、最低でも理事会での合議をしないと、後から刺されますよ。

[95: 匿名さん]

総会決議 OR 最低でも理事会での合議、の分かれ目の金額って何か基準がありますか？
皆さんのところはどのくらいが目途なんでしょうか

[96: 匿名さん]

>>95

理事会決済で処理できる予算枠を年度予算案として総会を通して置くべき。

つまり間接的ではあるが総会承認されている構造。

はっきりいって、お茶代くらい小さい金額でも無断で使えば突き上げの対象になる。

[97: ビギナーさん]

＞総会決議 OR 最低でも理事会での合議、の分かれ目の金額って何か基準がありますか？
皆さんのところはどのくらいが目途なんでしょうか

金額の大小には無関係。
理事会は、すべて予算に基ずく執行権があるのみ。
前年度収支決算書に基ずく、雑費対応の予算（雑費）が承認決議されたときのみ、その金額の範囲内を、理事会で雑費支出の決議が可能に過ぎない。

[98: 匿名さん]

共有部分の下水道管に穴が開き水漏れしている。管理会社は１００万円掛かるといっている。
この時の理事会の正しい対処手順を教えて下さい。

[99: 匿名さん]

緊急を要する工事か必要かどうか設備メンテ業者のアドバイスをもらい状況を見分ける。

応急的な処置をしないと被害が拡大する恐れがあれば、応急処置に限り機動的にに実施。（理事会決議）

根本的な修繕工事に関しては、できれば、総会決議後にするか、時期的にそれが難しい場合は、
複数業者の相見積を実施した上で、工事の適正コストの証拠を固めてから、
組合員に、不具合の状況説明、工事の必要性、工事計画内容を、周知広報し、修繕工事に着手する。
工事結果の報告書をまとめ、管理組合総会で報告する。

[100: 匿名さん]

緊急的な場合はしょうがありませんが、

一般的に、”適正な価格”は、見積もりを複数の会社からもらうことで
行います。最低でも3社からもらう必要があります。かつ、理事と
関係のある会社は絶対不可です。後で、責任を問われる可能性が
大きいです。実際、私のところでは、後で大問題になりました。
その理事は、まだ住んでますけど、こそこそ歩いています。

緊急な処置をした場合でも、後から複数の会社に見積もりを
もらい、過大であれば、返金を要求することもできます。
高いのであれば、その理由を書いてもらうことも必要でしょ
う。それで、住民が納得してくれなければ、大変なことにな
りますから、きっちりと行う必要があります。

[101: 大規模理事長]

>>95さん
当マンションの場合ですが、定時総会での来期予算案の中に、
理事会運営費として計上している金額があります。
この範囲内であれば、規約及び細則の変更を伴う必要がない案件は、
理事会決議にて可決されれば良いです。
当然ですが、その期の定時総会で支出報告をいたします。

つまり、前もって総会で承認されている訳です。

[102: 95]

皆さんありがとうございます。
つまり総会で承認されている予算枠があり、その予算以内なら
理事会決議にて、例えばありえない事だとは思いますが
１００万枠内で一度に１００万使っても良いと言う認識ですか？

[103: ビギナーさん]

＞つまり総会で承認されている予算枠があり、その予算以内なら理事会決議にて、例えばありえない事だとは思いますが
１００万枠内で一度に１００万使っても良いと言う認識ですか？

承認予算とは、実施予定項目に対する金額のことです。
この場合は実施内容・業者や購入物品、見積金額が前回の総会で限定しているのは当然です。
そして理事会での決議は、総会決議で時期が理事会に付託された場合の実施、購入時期に限定されます。
ただし、理事長（管理者）が単独で行なえる共用部分の保存行為（補修・点検の必要最低限のもの）の予算も過去の実績から経常的な補修費として具体的に予算計上されるのは当然です。
従いまして、貴方の云われる現象は起こり得ませんし、もし起る恐れがある様でしたら、それは収支予算書の不備にほかなりません。

[104: 元理事]

確かに、
　・予算内なら○○円まで理事会決済で使用してよい。
とか
　・××に該当する支払いは、必ず組合総会の決済（決議）を要する。

とかの規約や法令（マニュアル？）があれば、一次取得者中心の管理組合も悩まずに済みますね。

時々、全ての支出は総会決議が必要！と発言される方もいえるけど、
日常の事務用品、設備の予定外の消耗品や故障対応などの出費まで、臨時総会が必要とは考えないでしょう？

理事会の組織運営において、会計や監事も含む要職の職務分担と職務権限はガイドラインが必要なのかもしれません。

[105: 匿名さん]

＞　・予算内なら○○円まで理事会決済で使用してよい。
とか
＞　・××に該当する支払いは、必ず組合総会の決済（決議）を要する。


安易な線引きは無用であり、有害である。

＞日常の事務用品、設備の予定外の消耗品や故障対応などの出費

引渡し1〜2年は、アフターサービス期間中だから、故障修理はほぼ無償である。
つまりこの分の修理費を管理組合は負担する必要はない。

問題はそれ以降の管理組合だが、アフターサービス期間中にあった修理実績などの実績値を踏まえて、どれだけ保守メンテナンス料金が将来出るかを算出し、予算化すべきである。
予想外の出費ではなく、予想していないだけではないか？
できる限りの予想や準備をしたうえで、予算を組む努力をしていないから、突然の出費などという
コメントが安易にでるのである。建物を維持するのに、保守メンテ費用を計上するのはイロハである。

日常の事務用品や消耗品の予算化など簡単である。予算化しないのは業務怠慢。

[106: 匿名さん]

＞ただし、理事長（管理者）が単独で行なえる共用部分の保存行為（補修・点検の必要最低限のもの）の予算も過去の実績から経常的な補修費として具体的に予算計上されるのは当然です。
従いまして、貴方の云われる現象は起こり得ませんし、もし起る恐れがある様でしたら、それは収支予算書の不備にほかなりません。

全く同感であるが、実務上では、これらの予算化は建物管理・メンテナンスのプロである管理会社が予算案を提案し、素人である理事会が内容の説明を受けて内容をチェックし、議案化して総会にかける。

管理会社が業務怠慢をして必要予算の算定をミスした場合に、想定外の出費や、緊急で理事会判断という話になるのが現実だろう。

毎年、予算案に問題があり、特別出費が頻繁に起こるような予算案を提案する管理会社は業務怠慢であり、理事会はこのような管理会社のクビを切り、適正な管理業務を遂行できる業者を選定するしか
ない。

[107: 匿名さん]

このスレ全体に言えることだが、素人である理事長が法的な責任を問われる状況をつくることになる諸原因は、プロとして管理業務を遂行し、素人の理事会及び理事長を補佐し・コンサルティングすべき管理会社の職務怠慢に起因するのではないか。

理事長個人が問題があり、不正行為をして訴えられるのなら自業自得だが、素人ゆえの稚拙な業務運営で法的責任を問われるな事態に陥るのは、管理会社が何もしていないからである。

素人である理事長が自分の身を守るためには、信頼できる管理会社を選ぶことだ。
仕事のできない・仕事をしない管理会社の契約を切り、適切な管理会社と選びなおすのが理事会の仕事じゃないか。

[108: 匿名さん]

↑
その様な理想の管理会社があれば教えて頂きたい。ゼロに近いのでみんな苦労している。

[109: 元理事]

107さんのご意見はごもっともなのですが、

管理会社が管理業として充分な収益が得られていないのも災いしてる気がします。
もちろん、建設業界の天下りや管理業としての合理化高質化が遅れている部分もありますが・・・

機械設備は比較的、予算承認がされ易いのですが、大半が人件費に相当するような予算は、なぜか組合員も「高〜〜い！」と声を大にして叫ぶ傾向を感じます。

管理業務で一番重要なのは、経験であり知識であり管理に精通した判断力だと思ってます。
良いサービスを受けるには良い人材が必要であり、気配りができるような良い人材を維持教育するにはそれなりの対価費用が必要なんですけどね。

尚、管理会社は管理業としてのさまざまな不法リスクもあるので、結局「ことなかれ主義」に傾注するのも理解できます。＜問題ではありますが。

[110: 匿名はん]

>>108

数社コンペしてから、コメントせよ。
探さない努力を棚にあげるな。

[111: 匿名さん]

>>その様な理想の管理会社があれば教えて頂きたい。ゼロに近いのでみんな苦労している。

あんたは苦労しているかもしれないが、みんなはしてません。絶対に。苦労している管理組合もあるし、苦労してない管理組合もたくさんあるのが現実である。

各マンションが必要とする管理業務は各マンションのニーズによって異なり、万能の管理会社はあるわけない。
逆に、管理会社からみてもマンションタイプに得意不得意がある。
つまり管理会社のタイプとマンションタイプの不一致となっているマンション管理組合が苦労しているのだろうし、はじめから無能な管理会社もあろう。

自分たちのマンションの管理ニーズに合う管理会社を探す努力をしてみろ。今よりはよくなるだろう。

[112: 匿名さん]

あのー…漢字や熟語が多くて読むの疲れます
もう少し易しい言葉で説明してもらえると助かります

[113: 匿名さん]

管理会社の善し悪しなんて、使ってみなければわからない。日常の管理は、担当の
社員の個人的資質にも影響される。

私のところでは、点検業務は、細かく何をするのか書き出してもらっている。頻度も(１週間に
１度とか月に一度とか)、書いてある。リスト外のことはやってくれないというリスクはあるが、
リストを作ったほうがお互いにやりやすい。

だけど、一番大きいのは窓口の人がどれくらい機敏に動けるか、気が利くかということのよう
な気がしている。行動力のある人が機敏に動いてくれると本当に楽。

安心なところは高めなのはしょうがない。安いところは当たりはずれがある。当たればいいが、
はずれたら悲惨。

いずれにしても、最初に担当した管理会社にずっと頼むという姿勢はやめたほうがいいかも
しれない。どうせ変更ないと思えば甘えがでる。

[114: 匿名さん]

悪戯にスレを乱立させるのもどうかと思い、こちらで失礼します。

１５階建てマンションに於ける、ベランダ手摺外掛けの布団・洗濯物干しの件なのですが…
　１、規約では禁止になっていない
　２、管理組合が「危険行為なので遠慮して欲しい」旨の書面を一度だけ全戸配付
　３、しかし中層階の住人が継続中
　４、日勤の管理人は、その行為を注意しない

このような状況で、もし人命に関わるような最悪の落下事故が起きてしまった場合、
　Ａ、管理組合は管理責任を問われるか？
　Ｂ、理事長は代表責任を問われるか？
　Ｃ、管理組合が方針を出しているのに、それに沿ったフォローをせず黙認していた
　　　管理会社の責任を問うことができるか？
　Ｄ、このような場合の周知徹底義務や戸別の注意は、どの程度を基準にしたら良いか？

以上４点、皆様のアドバイスを伺いたくお願いいたします。

[115: 匿名さん]

刑事責任問われるのは、布団落とした人でしょう。

管理組合は、民事で損害賠償要求されるかもしれませんが、刑事はありえない。
どこまでやったら訴えられないかは、訴える人次第。民事は、訴える人が、訴
えられる人や額を決めるので、客観的なことは言えないと思います。

民事裁判においては、絶対的な正しさなんてものはないんですよ。

[116: 匿名さん]

>>114
愚問です。実行行為者の傷害事件です。

[117: 匿名さん]

刑事事件に限定してる質問ではないですよね？
民事的、社会通念的まで考えれば
・管理組合と理事長は管理責任を問われる場合がある
・高層マンションで当初から規約で禁止にしなかった販売会社、
　管理組合の方針を無視して指導注意を怠った管理人（管理会社）も責任を問われる場合がある
・基準はない
が答えです。

[118: 住まいに詳しい人]

>>No.117 by 匿名さん　2008/09/02(火) 06:59
>民事的、社会通念的まで考えれば
>・管理組合と理事長は管理責任を問われる場合がある
管理の範疇には入りません。
>・高層マンションで当初から規約で禁止にしなかった販売会社、
販売会社に規約を作る義務はありません。
>管理組合の方針を無視して指導注意を怠った管理人（管理会社）も責任を問われる場合がある
管理会社は契約の下に業務を行なうもので指導注意義務はありません。
＞が答えです。
答えになっていません。

[119: 匿名さん]

＞１１７

118さんの回答が正しいのでは・・・

なんか117さんのメッセージって、悪いのはいつも他人という印象ですけど。
管理会社にできるのは、掲示板を張ることくらい。強制的に布団干しを
やめさせることはできない。

しかし、注意されているのに、平然と布団干しを続けていれば、当人の
刑事責任はかなり重くなると思います。

それにしても117さんの立場ってなんですかね。管理会社の人じゃないでしょうし、
理事とも思えない。ただ、住民として理事に文句を言う立場ですかね。楽で
いいですね。文句だけ言ってりゃいいんだから・・・。もし、今そういうこ
とが起きているのであれば、裁判所に訴えたらいいんじゃないですか。
訴えるのは自由ですよ。負けるだけだし、変人扱いされて、そのマンションには
相当住みにくくなると思いますけど。

[120: 匿名さん]

被害者からしてみれば資力のない個人より会社や組合に請求するのは普通だと思います

[121: 匿名さん]

管理組合や管理会社に請求しても無駄ですよ。訴えるのは自由、でも負け。