剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[368: 匿名です]

>>366
区分所有法の規定では、区分所有権を譲渡した場合
共用部分の持ち分も同時に譲渡されると規定している。
当然、持ち分のみの譲渡はできないことも規定している。
区分所有権の譲渡、即ち部屋を売るときに
他の全員の承認が必要かどうかと言うこととなる。

貴方の説では全員の同意を要するようだが、
それが訴訟の対象になったと言う話は聞いたことがない。
強行規定と特別法の関係をもっと調べるべきではないかと考える次第

[369: ピギナーさん]

とあるマンションの組合長の話 ：
「総会において承認されているエレベーターの点検費用を管理費から支払いたい。
管理費から費用を支出することは、共有物である管理費に変更を加えることになりますので、
全組合員の同意をいただく必要があります。」

組合員 ： ？？？

[370: 匿名さん]

ビギナーさん
久しぶりに笑いました。

実に痛快な皮肉
やっぱりあなたは頭がいい

「共有物の変更」を勝手に解釈すると、こういう事になるというわかりやすい例示
ありがとうございました。

[371: 笑うマン管士]

誤解やパロディーには大いに笑わせられるものだ。

＞端的に云えば、区分所有法の復旧・建替えの規定は無効と言っているに等しい。
どちらが、区分所有法を無視した非常識な勝手な論理でをしているのかな？
そうです。 No.367匿名さんです。
匿名２号さんやここでの投稿者さんたちは、「余剰金処分」について投稿し合っているのだよね。
いきなり『復旧・建替えの規定は無効』とはお笑いを越えた驚きや君の神経を疑うものだね。取り違い議論は水をさす荒らしだよね。

区分所有法は民法の区分所有物件の建物管理（管理のための金銭管理は除く）を規定化した特別法で、
同法第８節（復旧及び建替え）の通りだよ。当節と匿名２号さんの「強行規定」である民法第２５１条（共有物の変更）との関係は誰も触れていないよね。 建物管理のための金銭管理は民法第２５１条（共有物の変更）に預けるのが得策だよね。
解るかな？

＞区分所有権の譲渡、即ち部屋を売るときに他の全員の承認が必要かどうかと言うこととなる。
これって本気で投稿された文章なのかな？
区分所有物件では共用部は共有登記がなされていて、ここで持分割合の処分とは共用部の持分割合に相当する建物の一部分を破壊する様なものであり得ないよね。まして「区分所有権の譲渡、即ち部屋を売る」は共有物の変更ではないよ。単なる権利移転だよね。解るかな？随分面白いが笑えないパロディーでね。

＞とあるマンションの組合長の話 ：
「総会において承認されているエレベーターの点検費用を管理費から支払いたい。管理費から費用を支出することは、共有物である管理費に変更を加えることになりますので、全組合員の同意をいただく必要があります。」
これも本気で投稿された文章なのかな？
これは区分所有法第１８条行為だよね。総会決議で結構な話でこんな常識の常識すら解らぬ様な話は本当にあるのかな？
茶化しは水をさす荒らしだよね。

この掲示板は本当に面白い。 誤解やパロディー及び茶化しが実に多い。
だから、何時になってもマンションは社会的地位を築けず、社会のゴミ的扱いをされるのだよ。

最後に言うがね。管理費等は民法によって支配されるものだよ。本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
多分解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
では、さいなら。

[372: 匿名さん]

370です
＞これは区分所有法第１８条行為だよね
共有部分の管理に関する規定ね
そんなことみんなわかってますよ

371さん
さて、あなたは
1.　「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる
2.　裁判になれば1.の判決が出る
3.　よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である

1.2.3.について○×でお答えいただきたく、待っています。

[373: 笑うマン管士]

No.372匿名さんへ

またもや、茶化し投稿だね。

一応、民法への理解が要求されている 笑うマン管士として法理論として見解を表明するね。

さて、あなたは
1.　「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる。
⇒管理費や修繕積立金には各々違う目的があり、目的が違う資金移転は目的変更にあたり「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる。と考えるよね。

2.　裁判になれば1.の判決が出る。
⇒判事がまともならば、裁判になれば1.の判決が出る。と考えるよね。後は判事の社会性に依存するよ。

3.　よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である。
⇒判事がまともならば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きが完遂しなければ、修繕積立金への編入や翌年度管理費への繰越はあり得ないものですよね。

1.2.3.について○×でお答えいただきたく、待っています。
⇒○×でお答えができませんが、以上が見解です。

[374: 匿名さん]

＞判事がまともならば、
つまり、違う判決が出れば「判事がまともじゃない」と、結論するわけですね

3.は、剰余金を移した後で、裁判になったとき、管理費会計に戻しなさいという判決が出るかという質問のつもりですが
どうでしょう

[375: 匿名さん]

374追伸です

＞民法第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
ネットで調べてみました

>そして、ここでいう「変更を加える」というのは、共有物の性質もしくは、形状またはその両者を変更することを意味し、クルーザーを売却するというのは、まさしく、この「変更を加える」ことにあたることになります

>共有物の変更とは、田畑を宅地に造成したり、売買したりするなど、共有物の物理的な変化を伴う行為や法的に処分する行為（保存・管理の行為を除く）をいいます。

＞有物の変更とは、共有している農地を宅地にしようという変更など、共有物の性質や形状を変える事です。

「目的」という言葉は出てきませんね
あなたの主張は破綻していませんか？

もし「性質」の変更にあたるなら
1.　管理費会計も積立金会計も総会の承認を必要とする。しかも返還できない（標準管理規約）ので性質は変わらない
2.　むしろ、普通預金を定期預金やスマイル債にする事の方が性質の変更に当たる
と、思いますが銀行もスマイル債も全員の署名を持ってこいとは言いません

[376: 笑うマン管士]

No.374＆No.375匿名くんへ

明日の台風襲来に向けて睡眠タイムにしようとしたら、これまた面白い投稿があったので宵越しにすると笑い過ぎて眠れないので、お付き合いをすることにするよ。

＞違う判決が出れば「判事がまともじゃない」と、結論するわけですね。
判事たりとも人間で、もともな判決をする者があったり、法律より雰囲気に負ける判事がいるもので、判事がまともじゃないと判決意義がないものだよね。

＞3.　よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である。
⇒判事がまともならば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きが完遂しなければ、修繕積立金への編入や翌年度管理費への繰越はあり得ないものですよね。
更に言えば、『管理費会計に戻しなさいという判決』がでるか、「全区分所有者に返金せよという判決」とでるか、はであるが、強行規定である民法第２５１条（共有物の変更）を着実に理解されていたら判決は後者になるでしょうね。後は判事自身の法曹としての責任認識に預けることになるよね。

＞有物の変更とは、共有している農地を宅地にしようという変更など、共有物の性質や形状を変える事です。
管理費と修繕積立金は目的と性質は共に違うものですよね。
管理費は、ある会計年度の共用部の管理・維持・運転等の使途を目的とし年度毎に精算が可能である性質を持っており、一方修繕積立金は長期修繕計画を完遂させる使途を目的とし長期修繕計画満了又は立替決議後にしか精算ができない性質を持っており、双方には目的と性質は共に違うものですよね。だから、双方感のやり取りは変更に当たると考えることができるよね。

お解りなったかな？
明日の台風襲来に向けて睡眠タイムにさせて頂きますよ。ではお休みね。（馬鹿は休み休みにしたどうかね）

[377: 匿名さん]

共有財産についての処分、変更は、所有者全員の同意が必要です。根拠となる法律は、民法です。阪神淡路大地震で倒壊したマンションの立て替えについて、「まだ住める、うちは大丈夫」「金がない」という一部の区分所有者の反対で、マンションの再建遅延が問題になりました。問題解決のために、民法の共有財産処分について「全員同意」の規定を緩和し、「多数決」で可能とする法律が必要となり、区分所有法が制定されました。分譲マンションに関しては、民法ではなく区分所有法が優先することになりました。「その件絶対に反対」という大きな物理的な声があったとしても、総会における規定の賛成があれば、処分可能となったのです。

[378: 住まいに詳しい人]

No.377匿名さん

No.377匿名さん投稿は、区分所有法第８節（復旧及び建替え）のことですか？

しかし、建替え反対者には支払いに応じて管理費や修繕積立金の余剰金を管理組合は返金されました。
誰かが言っていた様な感じがしますが、これってマンション建替え円滑化法の権利移転行為だと思います。

どうも、区分所有法では区分所有者の権利保証に不足感がある様で、いくら特別法としても民法の強行規定（例えば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きやマンション建替え円滑化法の権利移転行為の方が最優先されるべきだと思うものです。

とかく、区分所有者には法律を解らずそれゆえに規約や総会議案を正しいものとしか判断できない様で、そろそろ区分所有者には法律や建物管理について勉強しないといけないみたいです。

[379: 匿名さん]

>しかし、建替え反対者には支払いに応じて管理費や修繕積立金の余剰金を管理組合は返金されました。

年度別を記載しないで、事実であるかの様な記述をするのは止めましょう。
現在の区分所有法ではそんなことはあり得ないことは明白です。

[380: 住まいに詳しい人]

No.379匿名さんへ

>>しかし、建替え反対者には支払いに応じて管理費や修繕積立金の余剰金を管理組合は返金されました。
>現在の区分所有法ではそんなことはあり得ないことは明白です。

さて、確かに区分所有法では解りづらいかもしれません。
でも、その前座的条文は同法６３条（区分所有権等の売渡し請求等）：
４　第二項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。）又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（以下「買受指定者」という。）は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含む。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
とのことで、『建替え賛成者は建替え反対者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。』となっており、これを受けマンション建替え円滑化法第５６条（権利変換を希望しない旨の申出等）：
第十四条第一項の公告又は個人施行者の施行の認可の公告があったときは、施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者は、その公告があった日から起算して三十日以内に、施行者に対し、第七十条第一項及び第七十一条第二項の規定による権利の変換を希望せず、自己の有する区分所有権又は敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。ともなっています。

つまり、管理費等の支払い割合（支払い実績）に応じた精算金（余剰金）を含む区分所有権及び敷地利用権を時価で、建替え賛成者集団（管理組合）は建替え反対者に支払ったことになったわけです。
追加的に言わせて頂くならば、 現在の区分所有法ではそんなことはあり得ることは明白（同法６３条）です。

もう少し法律を勉強されたら如何でしょうか？

[381: 匿名さん]

＞お解りなったかな？
今までの判決とは全く違う勝手な解釈を披露して「お分かりになったかな」とは、笑止
馬鹿は休み休みにしたどうかね

[382: 匿名さん]

375です
また、議論が違う方向に行ってしまいましたね

2003年12月に施行された建て替え円滑化法では、
4/5の賛成で建て替え可能

2013年６月２６日に公布・施行の改正被災マンション法では
特定災害に認定されたマンションは4/5で売却できるようになった

2014年6月18日
建て替え円滑化法は改正が、参院本会議で可決し、成立した。同年12月をめどに施行する。
改正法では「耐震性不足など老朽化が進んだマンションで、区分所有者の5分の4が同意すれば、建物の解体と跡地売却を認められるようになる。」

という風に変わってきています

今後は、新耐震基準に達しないマンションは４/５の賛成で建て替え、売却ができるようになります
その際、組合資産はすべて持ち分に応じて分配されるのは当然です
建替え組合が成立したときは、建て替え不参加者には、敷地は時価で金銭で支払われます
このへんは、区分所有法をお読みください

ここでは
剰余金の積立金会計への繰り入れが違法か、判決はどのように予想されるか、組合はどう対処すべきか、などについて論議したいと思います

私の見解
誰も訴訟に持ち込むものはいない。万一いたとしても
↓
判決は合法との結論
↓
組合は念のため、規約に剰余金の振り替えを規定しておく
↓
予算に上程された金額を総会で承認し、振り替える（又は剰余金処分案を可決する）
↓
管理会社変更などで、今後長期的に管理費に多額の剰余金が出ることが明らかな場合、管理費・積立金の比率を変える
管理費・積立金の額はみだりに変更すべきでない。
たびたび変更する癖がつけば、別の問題が必ず発生する

※　あなたのマンションでは、管理費・積立金の徴収根拠、金額等はどこに記載されていますか
　　規約に記載されていれば、その都度規約を改正し、改正部分を配布・保管しなければなりません

[383: 匿名です]

>>382
管理費や修繕積立金の使途についての記載はあります。
管理費の剰余金については、管理費のまま翌年に繰り越します。
管理費等の金額については、総会で決定すると決めています。
おっしゃる通り、規約で定めた方が良い事と、
規約で定めずに総会の決議に委ねる方が良い事と
二通りあると思います。
金額などは、規約に乗せると後が大変だと思います。

[384: 住まいに詳しい人]

No.382＆No.383匿名さん

＞判決は合法との結論？
判決は、訴訟内容と法廷抗争及び判事しだいです。『判決は合法との結論』と行くかは解りません。

＞組合は念のため、規約に剰余金の振り替えを規定しておく？
規約より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。

＞予算に上程された金額を総会で承認し、振り替える（又は剰余金処分案を可決する）。
総会決議より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。

また、
＞管理費等の金額については、総会で決定すると決めています。
それがより正しいものです。
しかし、その根拠を確固たるもの（しっかりした見積や長期修繕計画の立案維持等）にし、極力余剰金が発生させないことが肝要です。要は管理費余剰金処理は民法的に大変苦慮するものです。

[385: 匿名です]

>>384
民法上の組合と区分所有法上の管理組合は、同じですか。
管理組合は法人になることも可能ですが、
その場合の管理組合法人も民法上の組合と同じですか。

特別法として、区分所有法の意義がなくなりませんか。

[386: 周辺住民さん]

剰余金の修繕積立金への繰入が違法だ無効だと騒いで裁判になったとするよね、

訴訟費用は、被告（理事長）の裁判費用は管理費から支出される？

区分所有者である原告は、ひとまず持ち出しだね。

原告勝訴だったら、結果的に訴訟費用は管理費から双方の費用が出る？

被告勝訴だったら、訴訟費用は原告の持ち出しになるの？？

結果的に弁護士以外誰も得しないんじゃないの？

剰余金ぐらい吹っ飛びそうな気がするが。

[387: 匿名さん]

＞＞予算に上程された金額を総会で承認し、振り替える（又は剰余金処分案を可決する）。
＞総会決議より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。

にせの強行規定では無効になりません。
区分所有法3条団体ならいざ知らず、一般には管理組合は民法の組合ではなく権利能力なき社団か法人管理組合であるので強行規定は不適用である。