剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[328: 匿名さん]

>>326
貴方は管理会社のフロントでしょう。
自分の都合に合わせて
管理組合の剰余金を動かすのは止めましょう。

[329: 匿名]

＞資金の性質が変わるから民法の「共有物の変更」に当たるなどという判決が出ると思いますか？
＞「規約違反で無効」かどうかを決めるのは、誰ですか？
この２点について反論がありませんね

＞再三言うが、「標準管理規約」は法律ではなく単なる参考文書で法律（特に強行規定）が最優先されるものです。

申し上げますが、標準管理規約は参考文書ではありません。
実際の組合で、標準管理規約ではこうだから、自分たちもこうしようなどという事はありません。
自分の組合の規約に拘束されます。

標準管理規約と違う規定をしている組合では、標準管理規約は何の拘束力も持ちません。
（標準管理規約を採用している管理組合では）規約に違反・・・・の、（　）を省略しているだけです。

[330: 匿名]

329です。
>この混乱の後には正当な管理運営が来るもので避けてはいけないものです。
確かに、その通りです。

唯、剰余金の積立金会計への移行が違法だと主張する事の功罪を考えて欲しいと思います。
あなたの知識、能力はもっと組合にとって有意義なことに使ってほしいと思います。

例えば、規約改正、修繕工事への競争原理の導入、管理委託費の適正化、長期修繕計画の検証など、組合にとって、もっと重要な課題は沢山あるはずです。

私は、有能なのに方向が少し変なために、クレーマー扱いされている人を少なからず知っています。
そして、先入観のために、その人たちの正当な発言までもが無視される場面も何回も見ました。

[331: 匿名さん]

(議事)
第三十九条 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

[332: 匿名２号]

No.330匿名さん

ありがとうございます。

[333: 匿名２号]

No.329匿名さん

＞申し上げますが、標準管理規約は参考文書ではありません。

もし、No.329匿名さんとNo.330匿名さんとの関係や意見して良いかはは解りませんが、
国土交通省「マンション標準管理規約の改正について」：
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/kiyakugaiyou.pdf
では『マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）は、管理組合が、それぞれのマンションの実態に応じて管理規約を制定、変更する際の参考として、作成、周知しているもの』とのことです。

つまり、参考文書的な存在となります。
これを丸呑みした際には、これの背景や文言は正式な規約となりますが、違った規約を策定する権利は保証されています。
小生は、「標準管理規約」を論議の正当性維持のため参考文書と扱い、論拠を民法や区分所有法及びマンション周辺法律としたいと考えることにしており、今後ともこの考え方は変わるものではありません。

ご理解頂ければ幸いです。

[334: 匿名２号]

No.325匿名さんへ

貴殿論議に矛盾性を感じる。
＞法の中の「強行規定」は規約により曲げることは出来ない。
これは民法規定（特別法である区分所有法を含む）で言われているもので、当然なことである。
一方、
＞各管理組合の規約でその事を許しているのであれば、 この限りではなく、決議結果に従うものとなります。
とは、規約は区分所有法の内部規定類の総称であるが、区分所有法では建物管理については法的規定はあるが、建物管理に関する金銭管理は民法に預けているもので、規約の範疇外事項である。

規約で如何に定めても、民法の共有物の変更規定には何ら抵抗がでいないものである。
因みに、民法６６７条（組合財産の共有）
各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する。
から、管理組合財産は全区分所有者の共有財産で、財産目的の変更は
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
に法的拘束を受け、単なる規約や総会決議で管理費と修繕積立金への編入及び余剰金の翌会計への繰越はできないものである。

[335: 周辺住民さん]

議論があるようだけど、積立金会計への繰入が違法だとしても、

一時的に積立金の値下げと、管理費の値上げの議案を可決して帳尻あわせれば、同じことになるんじゃ？

そしたら、初めから剰余金の繰入を議案化して認めた方が早いと思うのだけど。

区分所有者が認めたらそれ以上、何を問題にするの？

[336: 匿名さん]

ＮＯ３２５です。
貴方の主張は、正しいと思います。

「規約で定めている」と言うことは
他の区分所有者の同意を得ていることにならないのかな。
区分所有法の３０条では、
「管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は・・
規約で定める事ができる。」となっていることから、
規約の中で、
「管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する」とした
条項があれば可能と考えるのが正しいのでは。

むやみに剰余金を修繕積立金に移行することを
「総会の決議があれば可能である」と言っているのではありません。

[337: 周辺住民さん]

すんません。逆です。管理費の値下げと積立金の値上げが正しい。

[338: 匿名２号]

No.335周辺住民さん　

＞一時的に積立金の値上げと、管理費の値下げの議案を可決して帳尻あわせれば、同じことになるんじゃ？

いや違いますね。
この議案は各々の会計を独立的に管理されていることとなり、

＞初めから剰余金の繰入を議案化して認めた方が早いと思うのだけど。
の様な各々の会計を混同的に考える様な思考とは違います。

一般的には、修繕積立金の根拠である長期修繕計画がしっかりしていないか、不安定状況で恒常的に修繕積立金に不足感があり、管理費を定額化した都合で管理費に余裕感があるものですが、『積立金の値上げと管理費の値下げ』の対策を講じれば、共有物変更手続き（全区分所有者の同意）を取らない姑息な余剰金の編入と言う不法行為は根絶されるでしょう。

[339: 匿名２号]

No.336匿名さんへ

＞「規約で定めている」と言うことは他の区分所有者の同意を得ていることにならないのかな。

そうはなりません。
区分所有法第３１条（規約の設定、変更及び廃止）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。
つまり、区分所有者及び議決権の各四分の三以上は必ずしも他の区分所有者の同意を得たものではないので、『他の区分所有者の同意を得ていること』ことにはなりません。

再三申し上げていますが、区分所有法での建物管理は日常的な管理や修繕施工等の是非を問い実施することの範疇で、この後から発生する金銭管理（管理者（理事長）の債権は、民法第６４９条（受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
⇒受任者（管理者（理事長）は、委任事務を処理するについて費用を要するときは前払請求ができる。
民法第３９９条（債権の目的）
債権は、金銭に見積もることができないものであっても、その目的とすることができる。
と言う民法範疇で、規約で『管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する』としても目的使用やしっかりとしていない請求を招くことで無効となるものです。要は規約に定めるべきは「監理費と修繕積立金は区分管理をし、如何なる場合でも資金の相互融通はできない。」です。

[340: 匿名です]

>>339
原始規約が規約として成立する時をご存じか。

[341: 周辺住民さん]

プロセスと思考が違っても、結果としてB/Sの数字が同じやんかということ。

目的と結果が同じなら、プロセスや手続きを省略変更してもいいんじゃないか？

あくまで、組合員の合意が前提ですけど。

[342: 匿名さん]

＞要は規約に定めるべきは「監理費と修繕積立金は区分管理をし、如何なる場合でも資金の相互融通はできない。」です。

区分管理は当然としても、如何なる場合でも資金の相互融通は出来ないとは言い切れない。
管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にあるので、特別会計から普通会計への資金融通は普通会計の一貫性を阻害するので出来ないが、普通会計の余剰資金が或る年月の間に過剰になった場合は、長期修繕計画の不確定要素を補う為に管理費勘定から修繕積立金勘定への資金融通は総会決議を経れば可能なことは当然である。

[343: ピギナーさん]

匿名２号 さん
いきなり、「民法上の組合（任意組合）」や「（狭義の）共有」の
話を持ち出しても、議論が空転するだけです。
少なくとも、
区分所有法３条団体が法人ではない場合において、
１．団体の法的性格（法的性質）は？
２．団体の共同所有財産の所有形態は？
などを整理してから、話を進めたほうがよいと思います。

[344: 匿名２号]

No.340匿名さんへ

＞原始規約が規約として成立する時をご存じか。

成立する時については重々承知をしている。
ただし、この成立する時の事務処理に聊か疑問がある。
マンション購入者に対し、マンション販売業者（宅地建物取引主任者）がこのマンション販売業者が決めた「原始規約」を承認承諾することを売買契約要件とし、民法や区分所有法及びマンション周辺法律を知らないことを良しとして、違法状態の「原始規約」を承認承諾させているものです。

仮に、マンション販売業者が決めた「原始規約」を承認承諾しても、この「原始規約」に違法性があれば、民法上の強行規定により承認承諾を無効にでき得るものです。
●民法第９４条（虚偽表示）
相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
まして、マンション購入者に対し、マンション販売業者（宅地建物取引主任者）がこのマンション販売業者が決めた「原始規約」を承認承諾することを売買契約要件とすることがそもそも違法であり、売買契約と規約成立は民法でも次元が違うものです。

売買契約は、マンション販売業者（宅地建物取引主任者）とマンション購入希望者との間の契約事項で、規約成立は区分所有法第３条（区分所有者の団体）
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
の通り、全区分所有者間の相互契約であり、契約上の債権債務関係が違っているもので、これらを混在させることは、マンション欲しさにマンション販売業者（宅地建物取引主任者）がマンション購入希望者を騙すものです。

[345: 匿名２号]

No.342匿名さんへ

＞管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にある。
こんな思考はあり得ません。管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。

＞長期修繕計画の不確定要素を補う為に管理費勘定から修繕積立金勘定への資金融通は総会決議を経れば可能なことは当然である。
長期修繕計画の不確定要素は、管理者（理事長）の責務として絶えず不確定要素を確定し必要に応じ修繕積立金を値上げすればよい話です。長期修繕計画の不確定要素を補うための編入は管理者（理事長）の責務を全うしていないことを自己宣言する恥べきものです。

だからと言うまでもありませんが、管理者（理事長）にはある程度の知識が必要でどこかの「標準管理規約」で組合であれば誰でもなれるとは相当な危険性を管理組合に内在させるもので、国土交通省の危機管理には相当な疑いを持つものです。

[346: 匿名２号]

ピギナーさん　

貴殿の意見にお答え致します。
いろいろ書かないと説明ができないので、「組合 - Wikipedia」：
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B5%84%E5%90%88
を紹介しお答えとします。

[347: 匿名です]

>>344
ここもあなたの主張は正しいと思います。
また、そうあるべきだとも思います。

全く別の事案ですが、
原始規約の内容が争われた事件で、
区分所有法に従うと被告側が負けると思われたが、
結果は、「民法上の契約の自由」を理由に
原告側が負けております。
即ち、法に触れるかも知れない内容の契約でも
契約が成立していれば、契約内容は有効なのです。
原始規約にもデベロッパー有利の怪しい規約が散見されます。
悲しいことですが、
「知らずに押印しました」は通用しないと考えるべきです。