剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[328: 匿名さん]

>>326
貴方は管理会社のフロントでしょう。
自分の都合に合わせて
管理組合の剰余金を動かすのは止めましょう。

[329: 匿名]

＞資金の性質が変わるから民法の「共有物の変更」に当たるなどという判決が出ると思いますか？
＞「規約違反で無効」かどうかを決めるのは、誰ですか？
この２点について反論がありませんね

＞再三言うが、「標準管理規約」は法律ではなく単なる参考文書で法律（特に強行規定）が最優先されるものです。

申し上げますが、標準管理規約は参考文書ではありません。
実際の組合で、標準管理規約ではこうだから、自分たちもこうしようなどという事はありません。
自分の組合の規約に拘束されます。

標準管理規約と違う規定をしている組合では、標準管理規約は何の拘束力も持ちません。
（標準管理規約を採用している管理組合では）規約に違反・・・・の、（　）を省略しているだけです。

[330: 匿名]

329です。
>この混乱の後には正当な管理運営が来るもので避けてはいけないものです。
確かに、その通りです。

唯、剰余金の積立金会計への移行が違法だと主張する事の功罪を考えて欲しいと思います。
あなたの知識、能力はもっと組合にとって有意義なことに使ってほしいと思います。

例えば、規約改正、修繕工事への競争原理の導入、管理委託費の適正化、長期修繕計画の検証など、組合にとって、もっと重要な課題は沢山あるはずです。

私は、有能なのに方向が少し変なために、クレーマー扱いされている人を少なからず知っています。
そして、先入観のために、その人たちの正当な発言までもが無視される場面も何回も見ました。

[331: 匿名さん]

(議事)
第三十九条 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

[332: 匿名２号]

No.330匿名さん

ありがとうございます。

[333: 匿名２号]

No.329匿名さん

＞申し上げますが、標準管理規約は参考文書ではありません。

もし、No.329匿名さんとNo.330匿名さんとの関係や意見して良いかはは解りませんが、
国土交通省「マンション標準管理規約の改正について」：
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/kiyakugaiyou.pdf
では『マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）は、管理組合が、それぞれのマンションの実態に応じて管理規約を制定、変更する際の参考として、作成、周知しているもの』とのことです。

つまり、参考文書的な存在となります。
これを丸呑みした際には、これの背景や文言は正式な規約となりますが、違った規約を策定する権利は保証されています。
小生は、「標準管理規約」を論議の正当性維持のため参考文書と扱い、論拠を民法や区分所有法及びマンション周辺法律としたいと考えることにしており、今後ともこの考え方は変わるものではありません。

ご理解頂ければ幸いです。

[334: 匿名２号]

No.325匿名さんへ

貴殿論議に矛盾性を感じる。
＞法の中の「強行規定」は規約により曲げることは出来ない。
これは民法規定（特別法である区分所有法を含む）で言われているもので、当然なことである。
一方、
＞各管理組合の規約でその事を許しているのであれば、 この限りではなく、決議結果に従うものとなります。
とは、規約は区分所有法の内部規定類の総称であるが、区分所有法では建物管理については法的規定はあるが、建物管理に関する金銭管理は民法に預けているもので、規約の範疇外事項である。

規約で如何に定めても、民法の共有物の変更規定には何ら抵抗がでいないものである。
因みに、民法６６７条（組合財産の共有）
各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する。
から、管理組合財産は全区分所有者の共有財産で、財産目的の変更は
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
に法的拘束を受け、単なる規約や総会決議で管理費と修繕積立金への編入及び余剰金の翌会計への繰越はできないものである。

[335: 周辺住民さん]

議論があるようだけど、積立金会計への繰入が違法だとしても、

一時的に積立金の値下げと、管理費の値上げの議案を可決して帳尻あわせれば、同じことになるんじゃ？

そしたら、初めから剰余金の繰入を議案化して認めた方が早いと思うのだけど。

区分所有者が認めたらそれ以上、何を問題にするの？

[336: 匿名さん]

ＮＯ３２５です。
貴方の主張は、正しいと思います。

「規約で定めている」と言うことは
他の区分所有者の同意を得ていることにならないのかな。
区分所有法の３０条では、
「管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は・・
規約で定める事ができる。」となっていることから、
規約の中で、
「管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する」とした
条項があれば可能と考えるのが正しいのでは。

むやみに剰余金を修繕積立金に移行することを
「総会の決議があれば可能である」と言っているのではありません。

[337: 周辺住民さん]

すんません。逆です。管理費の値下げと積立金の値上げが正しい。

[338: 匿名２号]

No.335周辺住民さん　

＞一時的に積立金の値上げと、管理費の値下げの議案を可決して帳尻あわせれば、同じことになるんじゃ？

いや違いますね。
この議案は各々の会計を独立的に管理されていることとなり、

＞初めから剰余金の繰入を議案化して認めた方が早いと思うのだけど。
の様な各々の会計を混同的に考える様な思考とは違います。

一般的には、修繕積立金の根拠である長期修繕計画がしっかりしていないか、不安定状況で恒常的に修繕積立金に不足感があり、管理費を定額化した都合で管理費に余裕感があるものですが、『積立金の値上げと管理費の値下げ』の対策を講じれば、共有物変更手続き（全区分所有者の同意）を取らない姑息な余剰金の編入と言う不法行為は根絶されるでしょう。

[339: 匿名２号]

No.336匿名さんへ

＞「規約で定めている」と言うことは他の区分所有者の同意を得ていることにならないのかな。

そうはなりません。
区分所有法第３１条（規約の設定、変更及び廃止）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。
つまり、区分所有者及び議決権の各四分の三以上は必ずしも他の区分所有者の同意を得たものではないので、『他の区分所有者の同意を得ていること』ことにはなりません。

再三申し上げていますが、区分所有法での建物管理は日常的な管理や修繕施工等の是非を問い実施することの範疇で、この後から発生する金銭管理（管理者（理事長）の債権は、民法第６４９条（受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
⇒受任者（管理者（理事長）は、委任事務を処理するについて費用を要するときは前払請求ができる。
民法第３９９条（債権の目的）
債権は、金銭に見積もることができないものであっても、その目的とすることができる。
と言う民法範疇で、規約で『管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する』としても目的使用やしっかりとしていない請求を招くことで無効となるものです。要は規約に定めるべきは「監理費と修繕積立金は区分管理をし、如何なる場合でも資金の相互融通はできない。」です。

[340: 匿名です]

>>339
原始規約が規約として成立する時をご存じか。

[341: 周辺住民さん]

プロセスと思考が違っても、結果としてB/Sの数字が同じやんかということ。

目的と結果が同じなら、プロセスや手続きを省略変更してもいいんじゃないか？

あくまで、組合員の合意が前提ですけど。

[342: 匿名さん]

＞要は規約に定めるべきは「監理費と修繕積立金は区分管理をし、如何なる場合でも資金の相互融通はできない。」です。

区分管理は当然としても、如何なる場合でも資金の相互融通は出来ないとは言い切れない。
管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にあるので、特別会計から普通会計への資金融通は普通会計の一貫性を阻害するので出来ないが、普通会計の余剰資金が或る年月の間に過剰になった場合は、長期修繕計画の不確定要素を補う為に管理費勘定から修繕積立金勘定への資金融通は総会決議を経れば可能なことは当然である。

[343: ピギナーさん]

匿名２号 さん
いきなり、「民法上の組合（任意組合）」や「（狭義の）共有」の
話を持ち出しても、議論が空転するだけです。
少なくとも、
区分所有法３条団体が法人ではない場合において、
１．団体の法的性格（法的性質）は？
２．団体の共同所有財産の所有形態は？
などを整理してから、話を進めたほうがよいと思います。

[344: 匿名２号]

No.340匿名さんへ

＞原始規約が規約として成立する時をご存じか。

成立する時については重々承知をしている。
ただし、この成立する時の事務処理に聊か疑問がある。
マンション購入者に対し、マンション販売業者（宅地建物取引主任者）がこのマンション販売業者が決めた「原始規約」を承認承諾することを売買契約要件とし、民法や区分所有法及びマンション周辺法律を知らないことを良しとして、違法状態の「原始規約」を承認承諾させているものです。

仮に、マンション販売業者が決めた「原始規約」を承認承諾しても、この「原始規約」に違法性があれば、民法上の強行規定により承認承諾を無効にでき得るものです。
●民法第９４条（虚偽表示）
相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
まして、マンション購入者に対し、マンション販売業者（宅地建物取引主任者）がこのマンション販売業者が決めた「原始規約」を承認承諾することを売買契約要件とすることがそもそも違法であり、売買契約と規約成立は民法でも次元が違うものです。

売買契約は、マンション販売業者（宅地建物取引主任者）とマンション購入希望者との間の契約事項で、規約成立は区分所有法第３条（区分所有者の団体）
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
の通り、全区分所有者間の相互契約であり、契約上の債権債務関係が違っているもので、これらを混在させることは、マンション欲しさにマンション販売業者（宅地建物取引主任者）がマンション購入希望者を騙すものです。

[345: 匿名２号]

No.342匿名さんへ

＞管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にある。
こんな思考はあり得ません。管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。

＞長期修繕計画の不確定要素を補う為に管理費勘定から修繕積立金勘定への資金融通は総会決議を経れば可能なことは当然である。
長期修繕計画の不確定要素は、管理者（理事長）の責務として絶えず不確定要素を確定し必要に応じ修繕積立金を値上げすればよい話です。長期修繕計画の不確定要素を補うための編入は管理者（理事長）の責務を全うしていないことを自己宣言する恥べきものです。

だからと言うまでもありませんが、管理者（理事長）にはある程度の知識が必要でどこかの「標準管理規約」で組合であれば誰でもなれるとは相当な危険性を管理組合に内在させるもので、国土交通省の危機管理には相当な疑いを持つものです。

[346: 匿名２号]

ピギナーさん　

貴殿の意見にお答え致します。
いろいろ書かないと説明ができないので、「組合 - Wikipedia」：
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B5%84%E5%90%88
を紹介しお答えとします。

[347: 匿名です]

>>344
ここもあなたの主張は正しいと思います。
また、そうあるべきだとも思います。

全く別の事案ですが、
原始規約の内容が争われた事件で、
区分所有法に従うと被告側が負けると思われたが、
結果は、「民法上の契約の自由」を理由に
原告側が負けております。
即ち、法に触れるかも知れない内容の契約でも
契約が成立していれば、契約内容は有効なのです。
原始規約にもデベロッパー有利の怪しい規約が散見されます。
悲しいことですが、
「知らずに押印しました」は通用しないと考えるべきです。

[348: 匿名さん]

>＞管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にある。
>こんな思考はあり得ません。管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。

気の毒に漢字が理解出来ないようですね。
普通会計とは管理組合の毎日、舞月使用する資産管理です。これに比べ修繕積立金は長期修繕計画書に基づく積立は毎月ではあるが支払は20年以上に一回の長期の間隔になるので普通会計とはことなる特別な会計という意味ですよ。
しかも長期修繕計画書も20年以上になると経年劣化で計画書そのものが改訂され、それに見合う修繕積立金は増加するのが一般ですので普通会計（管理費）余剰金は普通会計に充当されるのが当然ではあるが、長い年月には過剰な余剰金となるのでこれを修繕積立金（特別会計）に総会の決議を経て振替えるは当然でこれで管理組合の運営が出来るのである。

＞長期修繕計画の不確定要素は、管理者（理事長）の責務として絶えず不確定要素を確定し必要に応じ修繕積立金を値上げすればよい話です。

そのような必要に応じ値上げするとはそれこそ管理組合の無能さを示すもです。

＞長期修繕計画の不確定要素を補うための編入は管理者（理事長）の責務を全うしていないことを自己宣言する恥べきものです。

長期修繕計画書が二回目の実施になるとき平気で値上げするとは管理組合の実態を無視した無能な思考で長期的視野に立つは当然である。経験に乏しい書生の発想は非現実的思考そのものである。

[349: ピギナーさん]

>>346
なるほど～
説明の代わりに、「組合 - Wikipedia」のＵＲＬですかぁ・・・
つまり、
１．管理組合法人ではない区分所有法３条団体は、「民法上の組合（任意組合）」である。
２．団体の共同所有財産は「合有」であり、持分の処分や清算前の分割ができないなどの
　　団体的拘束は受ける（民法676条）が、各組合員には潜在的持分がある。
３．また、専有部分の譲渡等により組合員でなくなった等により組合から脱退した時は、
　　持分の払戻しが行われる（民法681条）。
４．預金保険の取扱いにおいては、「マンション管理組合名義の預金等は、
　　組合員の預金等として、持分に応じて分割された上で、各組合員の他の預金等と合算される。
http://www.dic.go.jp/shiryo/yomoyama/yomoyama-3-1-4-b4.html

こんな理解でよろしいでしょうか？

[350: 330です]

議論が錯綜してますます分からなくなりました。
そもそも民法を初め法律というものは包括的に書かれているので、民法を持ち出す人の主張が正しいかどうかも分かりません。

１． 剰余金の移行が民法の「共有物の変更」にあたるのか
そのような判決が出るとは思えません。

２． 管理組合が解散するとき以外、返金はできないは正しいのか
「また、専有部分の譲渡等により組合員でなくなった等により組合から脱退した時は、持分の払戻しが行われる（民法681条）。」でも、通常区分所有者でなくなった者に分与はしませんね。つまり管理組合は民法上の組合ではないということでしょうか？でもマン管士の問題に管理組合の関係は組合契約であるとありましたね。　

３． 原始規約には全員が署名押印しているが、全員の承認が必要な事案まで承継人に適用されるのか
　
４． 「管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。」は正しいのか。標準管理規約には「修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。」と、書かれているが、これは「独立的な区分管理」と、同義語か？
私には、生活費と老後の資金程度の違いとしか思えません。

どなたか、私の疑問若しくは間違いにお答えください。

[351: 匿名さん]

329です。
多分、表現が違うだけだと思うのですが
＞小生は、「標準管理規約」を論議の正当性維持のため参考文書と扱い、
標準管理規約は一例にすぎません。「正当性維持のため参考文書」の部分に違和感を覚えます。
ですから、私は「標準管理規約」の部分は「当管理組合は標準管理規約を採用しているので」と、読み替えています。

＞論拠を民法や区分所有法及びマンション周辺法律としたいと考えることにしており、今後ともこの考え方は変わるものではありません
これにより標準管理規約の強制力が担保されている部分は、異論ありません。

[352: 匿名２号]

No.347匿名さんへ

＞「知らずに押印しました」は通用しないと考えるべきです。
この思考は当然のことだと思います。

しかし、今まで日本人は真なる民主主義における市民権を自らで獲得（革命）をしておらずお上から市民権を与えられてきた性質上、また、日本教育が教科主体的で法制度を含む生活主体的なものでないものから、お上（ここではマンション販売業者）に疑いを持つ程の力量がなくお上は正しいことをしていると思い込むのは、日本人の性です。

だからこそ、「標準管理規約」やマンション関連法律所管でない国土交通省（マンションの販売業者やマンション管理士及び管理業務主任者を含む）の言動に対し、ちある程度の学習をしつつ絶えず疑いを持つべきです。

話はずれますが、昨今の大企業の不祥事ではこれら企業を漫然と消費者は信用した結果、最大の被害者となり、食品表示偽装では消費者が力量がないことをよいことをよしとし、最重要視されるべき消費者を正々堂々と騙しても罪意識もないのが、日本の現状です。
これからの日本人には騙されない確固たる力量を付けていくことも重大課題となるでしょう。

[353: 匿名２号]

No.348匿名さんへ

＞気の毒に漢字が理解出来ないようですね。
先ずは、この文章意図が見えません。

小生の考えでは、管理費＝普通会計と修繕積立金＝特別会計の様な扱いに意味はないもので、各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものだと考えます。
貴殿の『管理費＝普通会計と修繕積立金＝特別会計』の様な思考には到底理解はできず、これら会計理念を創出させた国土交通省も小生思考に近いものです。

＞必要に応じ値上げするとはそれこそ管理組合の無能さを示すもです。

マンションと言う建物は将来が見通せない大自然に立っているもので、想定外の経年劣化や災害被災等の不確定要素を抱え、最悪な場合は建築瑕疵が突如顕在化するもので、これらに柔軟に対応すべきで、従って長期修繕計画の適宜な再思考やそれに伴う修繕積立金の変更（増額）は当然のことで、決して管理組合の無能ではないものです。むしろ、長期修繕計画の適宜な再思考やそれに伴う修繕積立金の再思考はすべきものです。
但し、言えるのは根拠のない思いつき的な修繕積立金の変更はこの範疇ではありません。

＞長期修繕計画書も20年以上になると経年劣化で計画書そのものが改訂され、それに見合う修繕積立金は増加するのが一般ですので普通会計（管理費）余剰金は普通会計に充当されるのが当然ではあるが、長い年月には過剰な余剰金となるのでこれを修繕積立金（特別会計）に総会の決議を経て振替えるは当然でこれで管理組合の運営が出来るのである。

どこそかの投稿レスで言ったかもしれませんが、管理費会計は会計年度単位で清算ができ得るもので管理組合の永続性との関係も希薄で、会計年度をまたぐ繰越は安直な思考かつ民法の共有物変更理念からも逸脱しています。
この考え方に至った根拠には、民法の組合条項の事業清算時の資産清算規定や「標準管理規約」第６１条（条文割愛）のコメントはないことの根拠なき条項であることです。

また、そもそも管理費に過剰な余剰金が生まれることは管理費設定に根本的問題を抱えているもので、区分所有者に背負わせるべきでない負担を課していることになります。当然のことですが、区分所有者にはご自身の生活を守る権利があり、こんな背負う必要がない負担を正々堂々と課すとは非人道的です。
更に、独立性がある修繕積立金では各種不確定要素に則した金額の再思考は当然で、態々根拠を希薄化する様な管理費余剰金からの編入でカバーするとは呆れた思考です。

ハッキリ言いますが、両会計管理が着実にできない管理者（理事長）やこれに向けた適切な助言・支援ができない管理会社（管理業務主任者）は要らないものです。

[354: 匿名です]

分譲マンションの管理組合は、民法上の組合とはやや異なる性格である。
出資がない点や事業経営を目的としない処で
理解できるのではないでしょうか。
例外的な運営をしている場合もあるから、事例が出されていると思うが
ここで例外を主題として扱うのは如何なものか。

区分所有法１１条の表現を借りると、
「共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。」とあり、
持ち分だけの処分や分割請求は不可となっている。
民法上の共有と混同して扱うのは間違っていると考えられ、
無理に民法を適用させるべきではないと思う。

どうしても、管理費会計の余剰金を修繕積立金会計に振り替えたいのであれば、
管理規約をそのように変更すればよいのである。
多分、元の規約ではそれぞれの会計の使途に制限があるはずであり、
それを総会の過半数の決議で超えようとすることが無理なのである。

そのようなアドバイスができない管理会社は変更すべきだ。
法や規約を無視すると無秩序になることに繋がり、順序よく運営するべきである。

[355: 349]

>>354
>分譲マンションの管理組合は、民法上の組合とはやや異なる性格である。

区分所有法では、管理組合法人ではない区分所有法３条団体について、
法的性格（法的性質）を定めていない。
したがって、その団体の実情により判断することになる。

「権利能力なき社団」として認められるに足る条件を、
１．満たしている場合
⇒ 「権利能力なき社団」として取り扱う。
２．満たしていない場合（管理者もいない、規約も定めていないなど）
⇒ 区分所有者間に組合契約があると考えられる。

現実には、管理者を定め、規約も定めているのが一般的であり、
ほとんどの団体が「権利能力なき社団」に該当することになる。
標準管理規約においても、「ここにいう管理組合は権利能力なき社団である。
（第6条関係のコメント）」としている。

[356: 匿名さん]

＞＞すんません。逆です。管理費の値下げと積立金の値上げが正しい。

管理費の剰余金はある程度の期間を要し累積される場合が多い。
それを一気に値下げと、値上げを行うと、次年度の管理費が不足する。
もう一度元に近い額に戻すための、値上げと、値下げが必要になり煩雑。


＞＞規約の中で、「管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する」
＞とした条項があれば可能と考えるのが正しいのでは。

この方法が最も現実的で正しい処理と思う。
法律論も必要な場合も多いと思いますが、不正も無く確実な管理がなされて
いれば問題はないので、当管理組合は規約条項どおりの処理をしています。

[357: 匿名さん]

350です。
3について考えてみました。
＞結果は、「民法上の契約の自由」を理由に原告側が負けております
ならば
管理規約に
１．納付した管理費積立金は返還しない（標準管理規約第６０条５）
２．管理費会計の剰余金は総会の議決を経て積立金会計に振り替えることができる
と、記載しておけばいいのではないかと思います。
承継人は規約を順守する義務があるので、規約を承認して購入したと考えられるからです。

＞両会計管理が着実にできない（中略）これに向けた適切な助言・支援ができない管理会社（管理業務主任者）は要らないものです
そんな管理会社はありません。
管理費の半分近くを管理委託費が占めています。
管理費が不足すれば区分所有者が一番に考えるのは管理委託費の減額です。
企業本能として、そんな提案をするはずがないのです。
管理会社がするのは、「分けて経理する」ことです。
具体的には、収支計算書と貸借対照表を分けて作成し、各会計用の通帳を作ることです。
剰余金は安全弁として、残します。
そして、いかにも管理費会計にゆとりがあるように「今年度はこれだけ剰余金が出ました。積立金に振り替えて、積立金会計を潤沢にしましょう」と、言います。

原理的には、管理費と積立金の比率を変更すべきだと思いますが、すべての理事長にそれを求めるのは酷で、ますます理事長のなり手が居なくなり、第三者管理の方向へ進むような気がします。

ちなみに、私は第三者管理方式には反対です。
管理会社やマンション管理士はこの制度の法制化を狙っており、組合がより彼らの食い物になるのは明白です。

[358: 349]

>>356
>この方法が最も現実的で正しい処理と思う。

規約に入れるとすれば、こんな書き方になるでしょうね。

第※※条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
【だだし、総会の決議を経て、その余剰の全部または一部を修繕積立金会計に振り替えることができる。】

[359: 匿名さん]

＞【だだし、総会の決議を経て、その余剰の全部または一部を修繕積立金会計に振り替えることができる。】

当たり前の事を規約に入れるこの愚かさよ。

[360: ピギナーさん]

相変わらずですね。 silver さん

少なくとも、「規約に書いていないからできない」という者を黙らせることができる。

[361: 匿名さん]

↑規約に書いてないから総会決議が求められる。

[362: ピギナーさん]

>>361
>↑規約に書いてないから総会決議が求められる。

規約に謳って、総会で決議することに何か問題でもありますか？

[363: 匿名さん]

↑余分な物を規定すことは非常識と言うもの。

[364: ピギナーさん]

また始まりましたね。
どなたか、八十路を過ぎた老人の愚痴を聞いてやってください。

[365: 匿名さん]

やり込められるとヤジで誤魔化すとは情けないね。

[366: 匿名２号]

民法上の「強行規定」について

民法や民法の特別法（ここでは区分所有法）では、弱者を保護するための規定として強行規定が規定されていることがあります。
民法上は、第1編総則、第2編物権、第4編親族、第5編相続の規定の多くは、強行規定です。但し、どの規定が強行規定に該当するかは厳密には決まっていないことが多いため、契約（ここでは規約や総会決議事項）も実務上は個別に規定を検討することになります。

更に言えば、契約実務では、いわゆる契約自由の原則（内容自由の原則）により、原則として、当事者の合意は、法律に優先します。ただし、強行規定に反する合意は無効となりますし、実務上は、いかに強行規定に抵触しない内容であるかを考慮しながら規約策定や総会議案作成をしなければならず、場合によっては規約事項や総会決議が無効となることも考慮しなければなりません。

つまり、管理費等の目的変更（例えば、当年度の一般管理に必要な管理費請求をしたにも関わらず翌年度繰越をしたり、一般管理業務に使うとして請求した管理費を長期修繕計画のための修繕積立金への編入等）には、当然ながら強行規定である
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
が優先されることになり、規約や総会決議が無効となります。

安直な管理費等管理を強行規定違反でカバーする（管理費余剰金を翌年度繰越や修繕積立金への編入）姑息な手法は無駄な行為で、各会計を着実に管理維持させることが最重要であり、これら責務は管理者（理事長）や管理会社にあります。要は、安直な管理費等管理を安直な手法でカバーすることは大変見苦しいものです。思考の改新が寛容です。

仮に、小生が管理者（理事長）であれば、管理費余剰金は全区分所有者の翌年度繰越同意が取れなければ全区分所有者に支払に応じた返金をし、各々の会計の健全性を維持すべく
着実な金銭や建物の管理を行い、合理的かつ効果的な管理運営をしたいと思っています。

なお、区分所有者は管理組合に対し共用部の持分相当及び維持管理に必要な資金を出資しており、民法上の組合であります。

この掲示板には荒らし的な流れがある様に思え、特段な投稿の必要性がない限りこの投稿を最後の投稿とし、論争を高みの見物とさせて頂きます。

[367: 匿名さん]

＞管理費等の目的変更（例えば、当年度の一般管理に必要な管理費請求をしたにも関わらず翌年度繰越をしたり、一般管理業務に使うとして請求した管理費を長期修繕計画のための修繕積立金への編入等）には、当然ながら強行規定である
＞民法第２５１条（共有物の変更） 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
＞が優先されることになり、規約や総会決議が無効となります。

勝手な強行規定を持ち出し、区分所有法を無視した非常識な勝手な論理です。
端的に云えば、区分所有法の復旧・建替えの規定は無効と言っているに等しい。

[368: 匿名です]

>>366
区分所有法の規定では、区分所有権を譲渡した場合
共用部分の持ち分も同時に譲渡されると規定している。
当然、持ち分のみの譲渡はできないことも規定している。
区分所有権の譲渡、即ち部屋を売るときに
他の全員の承認が必要かどうかと言うこととなる。

貴方の説では全員の同意を要するようだが、
それが訴訟の対象になったと言う話は聞いたことがない。
強行規定と特別法の関係をもっと調べるべきではないかと考える次第

[369: ピギナーさん]

とあるマンションの組合長の話 ：
「総会において承認されているエレベーターの点検費用を管理費から支払いたい。
管理費から費用を支出することは、共有物である管理費に変更を加えることになりますので、
全組合員の同意をいただく必要があります。」

組合員 ： ？？？

[370: 匿名さん]

ビギナーさん
久しぶりに笑いました。

実に痛快な皮肉
やっぱりあなたは頭がいい

「共有物の変更」を勝手に解釈すると、こういう事になるというわかりやすい例示
ありがとうございました。

[371: 笑うマン管士]

誤解やパロディーには大いに笑わせられるものだ。

＞端的に云えば、区分所有法の復旧・建替えの規定は無効と言っているに等しい。
どちらが、区分所有法を無視した非常識な勝手な論理でをしているのかな？
そうです。 No.367匿名さんです。
匿名２号さんやここでの投稿者さんたちは、「余剰金処分」について投稿し合っているのだよね。
いきなり『復旧・建替えの規定は無効』とはお笑いを越えた驚きや君の神経を疑うものだね。取り違い議論は水をさす荒らしだよね。

区分所有法は民法の区分所有物件の建物管理（管理のための金銭管理は除く）を規定化した特別法で、
同法第８節（復旧及び建替え）の通りだよ。当節と匿名２号さんの「強行規定」である民法第２５１条（共有物の変更）との関係は誰も触れていないよね。 建物管理のための金銭管理は民法第２５１条（共有物の変更）に預けるのが得策だよね。
解るかな？

＞区分所有権の譲渡、即ち部屋を売るときに他の全員の承認が必要かどうかと言うこととなる。
これって本気で投稿された文章なのかな？
区分所有物件では共用部は共有登記がなされていて、ここで持分割合の処分とは共用部の持分割合に相当する建物の一部分を破壊する様なものであり得ないよね。まして「区分所有権の譲渡、即ち部屋を売る」は共有物の変更ではないよ。単なる権利移転だよね。解るかな？随分面白いが笑えないパロディーでね。

＞とあるマンションの組合長の話 ：
「総会において承認されているエレベーターの点検費用を管理費から支払いたい。管理費から費用を支出することは、共有物である管理費に変更を加えることになりますので、全組合員の同意をいただく必要があります。」
これも本気で投稿された文章なのかな？
これは区分所有法第１８条行為だよね。総会決議で結構な話でこんな常識の常識すら解らぬ様な話は本当にあるのかな？
茶化しは水をさす荒らしだよね。

この掲示板は本当に面白い。 誤解やパロディー及び茶化しが実に多い。
だから、何時になってもマンションは社会的地位を築けず、社会のゴミ的扱いをされるのだよ。

最後に言うがね。管理費等は民法によって支配されるものだよ。本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
多分解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
では、さいなら。

[372: 匿名さん]

370です
＞これは区分所有法第１８条行為だよね
共有部分の管理に関する規定ね
そんなことみんなわかってますよ

371さん
さて、あなたは
1.　「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる
2.　裁判になれば1.の判決が出る
3.　よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である

1.2.3.について○×でお答えいただきたく、待っています。

[373: 笑うマン管士]

No.372匿名さんへ

またもや、茶化し投稿だね。

一応、民法への理解が要求されている 笑うマン管士として法理論として見解を表明するね。

さて、あなたは
1.　「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる。
⇒管理費や修繕積立金には各々違う目的があり、目的が違う資金移転は目的変更にあたり「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる。と考えるよね。

2.　裁判になれば1.の判決が出る。
⇒判事がまともならば、裁判になれば1.の判決が出る。と考えるよね。後は判事の社会性に依存するよ。

3.　よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である。
⇒判事がまともならば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きが完遂しなければ、修繕積立金への編入や翌年度管理費への繰越はあり得ないものですよね。

1.2.3.について○×でお答えいただきたく、待っています。
⇒○×でお答えができませんが、以上が見解です。

[374: 匿名さん]

＞判事がまともならば、
つまり、違う判決が出れば「判事がまともじゃない」と、結論するわけですね

3.は、剰余金を移した後で、裁判になったとき、管理費会計に戻しなさいという判決が出るかという質問のつもりですが
どうでしょう

[375: 匿名さん]

374追伸です

＞民法第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
ネットで調べてみました

>そして、ここでいう「変更を加える」というのは、共有物の性質もしくは、形状またはその両者を変更することを意味し、クルーザーを売却するというのは、まさしく、この「変更を加える」ことにあたることになります

>共有物の変更とは、田畑を宅地に造成したり、売買したりするなど、共有物の物理的な変化を伴う行為や法的に処分する行為（保存・管理の行為を除く）をいいます。

＞有物の変更とは、共有している農地を宅地にしようという変更など、共有物の性質や形状を変える事です。

「目的」という言葉は出てきませんね
あなたの主張は破綻していませんか？

もし「性質」の変更にあたるなら
1.　管理費会計も積立金会計も総会の承認を必要とする。しかも返還できない（標準管理規約）ので性質は変わらない
2.　むしろ、普通預金を定期預金やスマイル債にする事の方が性質の変更に当たる
と、思いますが銀行もスマイル債も全員の署名を持ってこいとは言いません

[376: 笑うマン管士]

No.374＆No.375匿名くんへ

明日の台風襲来に向けて睡眠タイムにしようとしたら、これまた面白い投稿があったので宵越しにすると笑い過ぎて眠れないので、お付き合いをすることにするよ。

＞違う判決が出れば「判事がまともじゃない」と、結論するわけですね。
判事たりとも人間で、もともな判決をする者があったり、法律より雰囲気に負ける判事がいるもので、判事がまともじゃないと判決意義がないものだよね。

＞3.　よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である。
⇒判事がまともならば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きが完遂しなければ、修繕積立金への編入や翌年度管理費への繰越はあり得ないものですよね。
更に言えば、『管理費会計に戻しなさいという判決』がでるか、「全区分所有者に返金せよという判決」とでるか、はであるが、強行規定である民法第２５１条（共有物の変更）を着実に理解されていたら判決は後者になるでしょうね。後は判事自身の法曹としての責任認識に預けることになるよね。

＞有物の変更とは、共有している農地を宅地にしようという変更など、共有物の性質や形状を変える事です。
管理費と修繕積立金は目的と性質は共に違うものですよね。
管理費は、ある会計年度の共用部の管理・維持・運転等の使途を目的とし年度毎に精算が可能である性質を持っており、一方修繕積立金は長期修繕計画を完遂させる使途を目的とし長期修繕計画満了又は立替決議後にしか精算ができない性質を持っており、双方には目的と性質は共に違うものですよね。だから、双方感のやり取りは変更に当たると考えることができるよね。

お解りなったかな？
明日の台風襲来に向けて睡眠タイムにさせて頂きますよ。ではお休みね。（馬鹿は休み休みにしたどうかね）

[377: 匿名さん]

共有財産についての処分、変更は、所有者全員の同意が必要です。根拠となる法律は、民法です。阪神淡路大地震で倒壊したマンションの立て替えについて、「まだ住める、うちは大丈夫」「金がない」という一部の区分所有者の反対で、マンションの再建遅延が問題になりました。問題解決のために、民法の共有財産処分について「全員同意」の規定を緩和し、「多数決」で可能とする法律が必要となり、区分所有法が制定されました。分譲マンションに関しては、民法ではなく区分所有法が優先することになりました。「その件絶対に反対」という大きな物理的な声があったとしても、総会における規定の賛成があれば、処分可能となったのです。