ライオンズ札幌クロスタウン

[ハナビ]

札幌市中央区北五条東３丁目に建設予定の大京
のマンションについてご意見をお願いします。

南側に市立中央中学校があり、と
眺望が確保された貴重な立地です。アクセスは札幌駅南口まで徒歩7分前後。北4東6
地区再開発でさらに発展しそうな地域です。

再開発関連情報
>>http://www.toshisaisei.go.jp/04toushi/hokkaido/oodori/02_3.html#06
>>http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/hokkaido/kikaku/025/156.htm

マピオン地図
>>http://www.mapion.co.jp/c/f?
uc=1&grp=all&nl=43/03/57.030&el=141/21/48.730&scl=10000&bid=Mlink&coco=43/03/57
.030,141/21/48.730&icon=home,,,,,

公式HP：http://lions-mansion.jp/MB071002/top.html
物件概要：http://www.daikyo.co.jp/KOBETSU/MB071002/gaiyo_chg.html

【管理担当です。正式物件名が決まりましたのでスレッドタイトルを変更しました。】

[732: 匿名さん]

オイルマッサージがいいなー

[733: 匿名]

会員制高級エステルーム等でも。

[734: サラリーマンさん]

深夜も駐車場の電気付いているのか？
駐車場から丸見え？

[737: 匿名さん]

結局一階には何屋さんが入ったのかな？

[740: 周辺住民さん]

北側に新たなライオンズマンション予定なのですよね。
うちのマンと比べ価格帯はどうなのでしょうかね。
電車音がどうなのか気になりました。

[742: 物件比較中さん]

正直、新しいライオンズやクリーンリバーの方が仕様がいいと思う。4LDKでまあ、3500万以下じゃないと買わないな。供給過剰感も。

[743: 匿名さん]

札駅周辺で４LDKで3500万円以下なら・・・「中古」価格ですよね。まさか「新築」のことですか？

[744: 匿名さん]

「新築」です。

[745: 物件比較中さん]

>>743
中古です。
一番気になるのは、このマンションの周りが夜暗いのと、隣が大きい駐車場で、出入りが激しく、子供が心配。

[746: 周辺住民さん]

そのご予算では、札幌駅周辺で新築は無理でしょうね〜。

[747: 匿名さん]

中古マンションとして売りに出されていますね。
マンション周囲の敷地に余裕がなくて、すぐ道路がある立地。
共有部分の充実をアピールしていますが、結構、総合評価も高いマンションです。
セキュリティの部分も他とそんなに違いますかね。

[748: 匿名さん]

>>747さん
検索しても見つけられませんでしたが、中古で出ていますか？販売価格は新築分譲時に比べてどれくらい下がっているのでしょう。確かこちらの竣工は2009年11月ですよね。中古で入居するとして駐輪場や駐車場の空きはあるのでしょうか？

[749: 匿名さん]

住民板作りました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540374/

[750: 匿名さん]

中古からだとあまり駐車場はアテには出来ないですかねー
駐輪場は前の住民分のスペースが空いているといいなという希望は持てるけれども。
マンションとしての価値はあるという風にスレ内で書かれていますけれど
やはり違うなぁ見たいな感じってありますか？？？？

[751: 周辺住民さん]

ライオンズクロスタウンは利便性良いですよー。

[752: 購入検討中さん [女性 40代]]

2009年、2010年に取得した土地、新築マンションは、5年経した今年、購入価格より高く売れても1000万までは、課税されないようですね。売るなら今、でしょうね。

[753: 通りすがり]

私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では１戸当たりの平均が２万１千円、
管理費が１万２千円となっており、駐車場をあわせると、５万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

宜しくお願いいたします。
2017年03月29日 みんなの回答
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アドバイザー
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得した
築年数が記載されていませんが、私のマンションと同じような状況
ですので素人の経験談ですが、ご参考になればと思い回答させて
いただきました。
数年前、私が理事をしていた時に大規模修繕工事の計画が始動しま
したが、管理会社（トップシェア大手）経由で見積を取ってみると、
積立資産額を大幅に上回る価格が提示され、借り入れでもしない限り
とても工事ができないことが分かりました。

ネットや書籍で調べると通常タイプのマンションでは、戸あたり
100万円前後で工事を行っているところが多いとの情報を得たこと
から、それまで管理会社の言い値で管理されてきたマンション管理組合
でしたが、理事会が覚醒され、このサイトの運営をされている会社など
の外部の有資格者に管理委託契約内容と長期修繕計画表の無料査定を
依頼しました。
その後、住民にも広報しコンサルタント会社による無料セミナーを開催
したところ、どこから聞きつけたのか管理会社の支店長クラスの人物が
理事会に突然現れ、こちらから頼んだ訳でもないのにいきなり100万円
近い管理委託費の減額を提示してきました。

工事については、理事会役員の中に建築関係の方がいらっしゃれば
詳細な交渉も可能かも知れませんが、ほとんどの理事会は素人集団です
ので適当にあしらわれて終わりです。最短コースで管理委託費や
修繕積立金の減額を実現させたいのであれば、サプライヤー（工事会社や
管理会社）と癒着のない信頼できるコンサルタントに入ってもらうのが
一番の近道だと思います。
とはいえ、理事会役員や住民の中には管理会社（大手であればあるほど）
を信頼しきっているような方も多いので、合意形成するためには時間を
かけて丁寧な説明が必要になってきます。
2017年04月23日
Thumb cimg5825
noaさん
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得した
管理会社の値下げ交渉について、単なる金額の交渉するか、サービスの変更等で対応するか、管理会社を変更するか
もしくは、「住民経営」として、管理組合が収益をあげて賄うかの選択になります。

それぞれメリットやデメリットがあるため、一概に何がベストかお応えは難しいと考えます。
組合員が積極的に協力しながら進められることができるができるのであれば、すべてにおいて検討が可能になります。

管理会社も株式会社であるため収益を確保しなければいけませんし、継続的な経営ができなければ管理組合にとっても不都合が生じます。実際、管理会社は、大手に合併される事案がここ数年続いています。

管理費を抑える方法として、マンションの規模によりますが、光熱費の見直し、マンション保険の見直し
積立金については、長期修繕計画の見直し等があります。

なお、私としては、”解体”積立金の創設の検討をお願いしています。
なぜなら、建て替えか解体かの選択を容易にできます。（実際には、まだまだ普及していない考え方ですが・・・）

理事で交渉が難しい場合、マンション管理士等の専門家を活用するのも一つです。

参考になれば幸いです。（花田法務事務所）
2017年04月02日
Thumb 1
花田　匡由貴さん
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得した
管理会社との値下げ交渉はやはり他社と比較・競争させることが有効だと思いますが、私は管理委託費削減に関し、失敗と成功の双方の経験があります。

失敗は、数社からやみくもに見積もりを取り各社が独自の仕様書・書式で回答したために、比較がしにくく、単に安いところを選んだ結果、居住者から不満が続出し、毎年のように管理会社を変更せざるを得なくなってしまったというものです。その後「多少高くても良いので質の良い管理を」と管理仕様の充実を図って再度管理会社を変更して落ち着きました。

別のマンションで管理委託費削減に取り組んだ際には、上記のような失敗を繰り返さないように、管理見直しコンサルタントを導入しました。
先に各社共通の管理仕様書をしっかり作ってから、管理会社・専門会社を一般公募し、各社からプレゼンテーションを受けて選考会で決めるという方法でした。コンサル費用はかかりましたが、削減効果は大きく、変更後に思いがけず発生した問題の解決にもコンサルタントは力を貸してくれており、1回の変更で決着したので成功と言えるでしょう。

管理組合は先ず予算を立てる必要があるという性質上、マンション管理士事務所や管理見直しコンサルタントは無料相談やお試し期間を設けているところもあるようですので、問い合わせてみるのも一案です。
2017年03月29日
Thumb
三毛猫さん
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得した
管理会社に値下げさせるのは、他社と競争させるのが一番だと思います。
ただ値段の競争をさせるだけでなく、業務の質やサービスも比較させればもっと効果的です。

知り合いのところでマンション管理士に見てもらったら、今まで何にも云わなかったからかとっても高い委託費になっていたそうです。
ただ、その管理会社は変えたくないとのことで相談したら、その管理会社の他の受託物件で同じようなレベルのところの委託内容を入手してくれて、同じ管理会社の中で競争させて減額に成功したとのことを聞きました。

管理会社の良し悪しは、委託費用だけでは判断できません。
いかに親身になって組合のことを考えてくれるかどうかではないかと思います。

他のマンションにお住いのお知り合いの方々から、そこのマンションの管理会社の評判を聞くなどして情報を集めてはいかがでしょうか。
2017年03月29日
Thumb 120617 204425
cocoaさん

[754: マンション掲示板さん]

ライオンズクロスタウンのカフェの店員はお客さんがおりますのに、いきなり照明を切り、看板を終い、カーテンを下ろす。

[755: マンション掲示板さん]

世の中には「価格が下がらないマンションがある」というホントの話
「ホンモノ」はやっぱり違う
提供／DGコミュニケーションズ

「東京23区については、東京五輪まで値下がりしない」「家余りの時代、いつ暴落してもおかしくない」などなど、マンション価格についてさまざまの予測が乱れ飛んでいる。その真偽はともかく、世の中には、どんなときも「資産価値が下がらないマンション」が存在するという。

『マンション格差』の著者である榊淳司氏が、人工知能（AI）を活用した価格査定サービス「家いくら？」を活用して、そんな奇跡のマンションの存在と今後の可能性を明らかにしてくれた。

不動産業界では近ごろ、「ヴィンテージマンション」という言葉をよく聞く。専門家だけの興味関心ということでもないようで、一般の方々からも「私のマンションはヴィンテージになりますか？」といった類の質問をよく受ける。

誰しも、自分が購入したマンションが世間から高く評価されるとうれしいものだ。もちろん、ただうれしいだけではない。売却するときに購入した価格よりも高く売れれば、実益となって目の前に積み上がる。ヴィンテージマンションとは、（あとで詳述するが）まさにそのような喜びと実益をもたらしてくれる住戸を指すようだ。

しかし、自分の住戸がいくらで売れるかなど、実際に売りに出して、買い手が見つかるまではわからない。いや、正確には「わからなかった」と言うべきだろう。というのも、最近は人工知能（AI）技術が急激に発達し、中古マンションの資産価値評価をオンラインで、しかも住戸単位で提供してくれるサイトが出てきているからだ。

そのなかでも、面倒な手続きナシで瞬時に住戸の資産価値を示してくれるのが、7月にサービス提供を始めたばかりの「家いくら？」だ。この便利なサービスを活用して、「ヴィンテージマンション」とされる住戸の価格の動きを見てみると、多くの人たちが興味や憧れを抱く理由があらためてわかった。

資産価値、知名度、管理運営の状態

実際のところ、「ヴィンテージマンション」とは何なのか？

私が知る限り、明解な定義は、ない。一般に「ヴィンテージ」と言えば、ただ古いだけでなく、年月を経て味わいが出てきた年代モノを指すが、マンション業界とその周辺では、いまのところ何となく「あのマンションはヴィンテージだから」という認識があるくらいだ。

そこで、私なりのヴィンテージの条件をここで示したい。ただし、あくまでも私独自の見解であって、誰もが賛同しているものではないことをあらかじめ断っておく。

①新築時の販売価格と同等レベルか、それ以上で取引されている
②誰もが一等地と認める場所にある
③竣工後10年以上が経過している
④100戸以上のスケールがある
⑤管理組合が良好な状態で機能している

まず、資産価値が安定しているのが何よりだろう。どれだけいい場所にあって、設計や施工精度が優れていても、新築分譲時の販売価格から資産価値が大きく下落しているようでは、そもそも「ヴィンテージ」とは呼べない。新築で購入した方の資産を毀損した責任が大きいからだ。

次に、ある程度の「わかりやすさ」が必要だ。ヴィンテージであるためには、マンションが立地する場所も含めて、知名度が求められる。「知る人ぞ知る」ような物件はヴィンテージの名にふさわしくないと思われる。

最後に、いままで注目されなかったことであるが、「管理」が重要である。条件的に優れたマンションであっても、管理組合の運営がよろしくない場合は、区分所有者や住人を不愉快な日常に導く。さらには、管理組合の資産にマイナスの影響をもたらすのだ。

これからの時代、築30年や築40年、あるいは築50年と言ったマンションが多くなる。管理組合が良好に運営されているマンションとそうでないマンションの格差は、これまで以上に注目されることになるだろう。

NEXT ▶︎　これが「ヴィンテージ」だ

[756: マンション掲示板さん]

このマンションをヴィンテージクラスに導いて欲しいです。立地、設備他ハード面では文句のつけどころがないマンションです。

ソフト面ではどうなのでしょうか。