23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[931: 匿名さん]

↑仙台の話ね。大きくスレタイと話がずれてすみません。

[932: 匿名さん]

月刊プロパティマネジメント　２００７年　３月号
特集
動き始めた中古マンション流通市場

早とちりの私は、中古マンション「流動化市場」と読んで
あせったけど、リノベの付加価値の多様さという意味では
２００３年ごろはやとちりで出てきたコンバージョンや
Ｒ不動産なんかがいよいよ本格化するってことかな。

どうせ買うなら、満室の中古でなく買い叩ける空家だらけの
物件をしかるべき人がリノベするビジネスが魅力的ですね。

日本の平均年齢が４３．７歳になった。
http://www.ipss.go.jp/pp-newest/j/newest02/3/t_4.html
もはや、れっきとしたオヤジ・オバハン国家になったのだ。

おそらく、１９９９年の世界滅亡を予言した
『ノストラダムスの大予言』（祥伝社）を1973年に五島勉が執筆。
「当時の青少年を中心とする人々に漠然とした将来への不安やトラウマを植え付けた。」（ウィキペディア）

というよりも、少子化の直接的原因にもなったのかもしれない。
滅ぶ未来に子供を残す必要などないのだから。

ちなみに、１９７３年の６年前にも出生率は著しく低下している
が、これは「将来への不安やトラウマ」ではなく単なる「ヒノエウマ」
のせいであるらしい。

[933: 匿名]

実需の者ですが、
投資家の方々の話しも大変参考になります。
都心マンションは、実需で買っても、近い将来に手放す事になるだろうし。

さて、
みなさんがおっしゃるように、
都心マンションは、買う時と、売る時のタイミングが本当に重要ですね。
で、今は買い時ではなく、売り時なのは間違いないと思います。

結局、未来の事は誰にもわからないので、上がる下がるという結論より
購入予定者たちが、今、どんな事を考えているのか？を
知る事にこそ意味があると思います。

不毛の議論と言う人がいますが、
今後も、投資の話しも含めてさまざまな活発な意見交換を期待しています。

[934: 匿名さん]

売りたい人が増えて、買いたい人が減れば
売りたい人は、買ってくれるところまで値を下げるしかないですよね。
売り手は低金利の今こそキャッシュに変えて新しい投資がしたい
相続財産を兄弟で分割したいのか
売って、有料老人ホームに入りたいのか
何か必要性がある。


逆に買いたい人がいっぱいいて、売りたい人が売りしぶれば
どうなるんですかね。買いたい人が折れて、言い値で買う以外にない
ですよね。
それとも買いたいという欲求が自然消滅するんですかね。
買いたいという気持ちは時間がたつにつれ、不安や不満に変わって
いきますよね。
お金というのは、時間がたつにつれて増えていく人と減っていく人が
いて、減っていく人は早く買わなくちゃ買えなくなると焦燥感に駆られ
増えていく人は、普通に買っていく。
そんな状況だと思いますよ。

[935: 契約済みさん]

↑
結局何が言いたい？

[936: 匿名さん]

あれだろ、投資もクソもなく単なる需給バランスで価格が決まるという事。
将来の価格もその時の需給次第。
そういう意味では少子高齢化でマンション購入希望者が減るのは間違いないから、やはり将来は下げる可能性大。
2010年くらいまで今の価格を維持できれば御の字じゃないの？

[937: 匿名さん]

>>936
あなたの妄想も100個ぐらい書けばどれか当たるよ

[938: 匿名さん]

>>935
あなたってせっかちな人ね

ですから、
＞今は買い時ではなく、売り時なのは間違いないと思います。
私は逆だと思います。

◆全く売り時ではない。
マイホームを最高値で売ってどこに行くのでしょう。
住んでいればいい。下がってきて買値と同等になったら売ってもいいでしょう。
もともとそんな物件を買ってしまった自分が悪いのだから。
株と不動産を混同しないように。
何のために不動産の起伏がロングスパンだということを幾度も
説明してきたのかわからなくなります。
レバレッジきかせて買った都心周辺タワマン１ＬＤＫを売り急いで
何かいいことあるんでしょうか。
どうせ、売っても４割税金、せっかく減っていく残債が無駄になります。
ここは、店子がいる限りローン返済は安泰。
腹をきめて物件価格と賃料相場の値上がりの行く末を見る楽しみを
捨ててどうするかです。

◆むしろ買い時
このまま、急変、急落がない限り今買っても４年は買値を下回る
ことはないでしょう。
それは理由の無い下落恐怖症みたいなものです。
ただし２年後竣工は金利リスクも背負いこむわけで、できたら築浅
中古が安心。来月の金利でローンが組めてすぐに住める。
下がっている途中で今が底だと買うのは極めてナンセンス。

これから、格差社会が進むといっている。そういうときに
お金持ちから家賃をとるのと、貧乏人から家賃を取るのがいいのか
という「趣味」の問題かもしれません。

とにかく、賃貸というのは利回り悪いとはいえ、持っていて
下げ止まらないから売り急ぐ。そういうものは買ってみるのも手とか思って
いませんか？２００３年市場はプロが下落を恐れて売り急いだ。
その結果２００４年底値になって、ファンドが新築一棟買いをしはじめて
その結果地価の風向きが逆方向に変わった。
こらあかんと、プロはあわてて強気にでた。それが２００６年ですよ。
２００５年の頃は、抽選やってもみんな掛け持ちでばんばんキャンセル
はいったから、ローン審査のきびしい客にも「くりあげ当選です」とか
いって電話かけてきた年。値あがりしてまだ何年たつと思っているんですかね。

[939: 匿名さん]

あ、そうそう。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
の図の１の（２）の商業地を見てもらえばわかるけど、バブルのときも
商業地は先に天井まであがりあとはゼロ成長。
今回も、ファンドがおもに突っ込んでいるのは商業不動産（オフィスビルを
含む商業（非住宅）モーゲージ証券；ＣＭＢＳ　）でしょう。
それと都心が上がって周辺はそれを追いかけて上がる。

もう一つ重要なのは、前回のバブルは自然崩壊したと思っている人が
多いが、株式相場は
>>912
にあるように株は資金が引き上げられたら一気に落ちる。
土地投機の市場も融資が引き上げたら止まった。
だって、住専に金貸したのは銀行でしょう。
世の中に過剰にお金が流れて投機がすすんだわけだ。

実際に内需拡大で中曽根さんと鈴木都知事と長銀が引き起こした
土地バブルは４０代の団塊世代の住宅取得難という社会問題に
なった時点（１９８７年〜）で世論の批判の目をかわす意味で
不動産投機潰しにかっかった。
やることがセコイのは、まずは庶民のワンルームを潰し
つぎに小手先の税制改正で規制したが税務署員が勉強会している
間にどんどん地価はあがりついには１９９０年不動産融資の総量規制に至った。
つまりパチンコ屋で、大勝したところで、両替場がシャッター下ろしたみたいな話なのだ。
禁煙パイポのハコを２００個もってうろうろするしかなかったのが
はしご外されたパチプロならぬ、桃◆社、イ・◆イ・イ、麻◆自動車
などの方々だ。

[940: 匿名さん]

ジモティー需要が主体の県境外周区および郊外は、
いずれ需要が細って不動産価格は下落。
既存住民の物件も次第に市場に」出てくる。
安心して購入できるのは都心部だけだよ。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まい、二人住まいの数
２００５年国勢調査より

　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

[941: 匿名さん]

不動産は長期の投資。
ファンダメンタルと世の中の動きをちゃんと理解した上で
物件を選びましょう。その時の瞬間のトレンドとちゃんと区別できる
眼力が問われます。

[942: 匿名さん]

>>933
続き（長くてスマソ）
下がってきたら買い時？

それも冗談じゃないよ。
住宅地は、個人の中古市場が出にくくなるから下落に時間がかかる。
企業土地も貸しマンションもここで売っては損だと意固地になる。
物件が減るのは、バブルピークも下落時も変わらない。

風邪の熱がなかなか下がらないうちに直ったと思うのは大間違い。
とはいえ５年もたてば、そろそろという気分になるのが人情。
持っている方はそろそろ処分しないとこれは半端な不況じゃないと覚悟
しはじめる。

１９９６年頃はそういう意識でバブル期の業者の抱えて賃貸にまわって
いた物件が安値で売られた。おかげで中古相場が一段下がった。
もう待っても底だろうと大抵の４０代が飛びついてそのまま地の底に
引きづりこまれた。
年率７％で下落し続けた。
結果５年で３割下落した。横浜・川崎の人気住宅地では平成元年モノの
売れ残りの中古物件が２００万／坪が１４０万／坪まで下がった。


下がり続けていてまた回復したら損だろうというのは理屈。

本当に下がり続けるなら郊外で２割の損の回復を待つより
少したって格安都心が買える理屈だ。

将来どこかで地価が回復するなら都心のほうがおそらく挽回は早い。ところがサラリーマンには資金力がない。
おまけにすべては時間が解決するという
「終の棲家思想」だ。要は難しいこと、高額な買い物は
計算能力を喪失する農耕民族の特性。
米俵（石）に換算しないと財を図れない。
貨幣経済の遺伝子が日本人にはもとから組み込まれていない。

売却評価額＜購入価格
は当然だと思っているから始末が悪い。
気が付けば
売却評価額＞自己資金＋残債
さらには
売却評価額＞残債
になった日には手も足もでない。高い固定金利のまま借り換えすらできない。
これは地獄だ。

要は資金力。大抵の４０代サラリーマンはぎりぎりのローンだったから
仕方がないといえば仕方がない。
待てば海路の日和ありかというとそうでもない。郊外中古が３割上がる
日はいつになるのか。

[943: 匿名さん]

都心の７０平米以下の物件はそういう意味では「換金性=流動性」のある
資産だ。自分が住んで、人に貸して、最後はオフィスにする
という多目的利用価値が都心にはある。
マンションの供給戸数が年々増えても人口が都心人口が減るのは
基本的に古い都心マンションが小規模事務所になるからだ。
余り上等ではないがコンバージョンの一種だ。
日本でコンバージョンが流行らなかったのは、住宅賃料＜＜オフィス
賃料で、これが逆転する場が極めて限定的だったからだ。

基本的にこれは東京が求心的なバームクーヘン構造の都市
だからだ。
真ん中の穴は皇居。
半分から右は隅田川や荒川の割れ目が入って食べにくい構造だが。

ＮＹのような平坦な都市構造で住宅とオフィスが
並列し、ＳＯＨＯやトライベッカなどの古い街区の建物が
住宅転用されて賃料があがるのとは対象的だ。

[944: 匿名さん]

郊外に住んでいる人は、マンションとは売りにくい貸しにくい
ものだという先入観がある。かなか売れないなかなか貸せない
姿しか見ていないからだ。

一度でも都心部の分譲マンションに住んでいたらそうえはないと
いうのは見てわかる。
自分の住んでいるマンションで売り物件がそれほど長く
「さらしもの」になるのを見たことある人は少ないはずだ。

中古需要の厚みも賃貸需要の厚みも
都市部と郊外は二桁以上差があると思う。
世田谷は練馬から人が来る。練馬は埼玉県から人が来る。
ところが鷺沼は中央林間から人がなかなかやってこない。

[945: デベにお勤めさん]

>>943
将来を考えるとポイントは４つ
どこを選択すべきかは自ずから分かりますよね。

①将来オフィスの集中・集積が予想されるエリアはどこか？
　それにより落ちて行くエリアはどこか？
②国として観光立国を目指している
　デジタルタワー、築地移転の影響は？
③新橋〜晴海〜豊洲〜東陽町〜錦糸町〜押上の新線が与える影響は？
④東京オリンピックが実現した場合の影響は？
不確定要素はあるものの、方向性はハッキリしています。

[946: ビギナーさん]

食品も製薬も製造も販売も、
人口減少（若年層減少、超高齢化）で、
それぞれ背景は違うものの苦しんでますよね？
マンション相場だけ今後も上げ上げなんて、
素人の私には理解できませんね。
投資の人って過去のデータとか経験とかでレスしてるのだろうけど、
これから日本は過去経験のないところに突入してるのでしょ？

[947: デベにお勤めさん]

>>946
富も人も集中と集積ですよ。
そこだけは上がっちゃう。
２３区内でも勝ち負けが出て来るよ。
だから、選択眼が重要になる。
どこもＯＫってわけじゃない

[948: ビギナーさん]

>>247さん
23区でも足立区と港区内陸では雲泥の価格差ですよね。
でも、郊外も上がる、これからは郊外の時代なんてレスもありますし・・・
郊外のろくでもない物件まで上がっている現状は、
まさにマンションバブルって理解で良いですか？？？

[949: 匿名さん]

郊外は値引き合戦ですよ

[950: 匿名さん]

分かりやすく言っちゃうと
将来上がりしろがまだまだある所を買うのが賢いってこと。
既に上がり切ったところを考えてもしょうがない。

将来下がる可能性があるところは、以ての外。
県境外周区とか郊外がそれだよね。

[951: 匿名さん]

もし２３区都心部の価格下落がはじまれば地方都市の中古ワンルーム
賃料が１０年で半値になる可能性はより高いという話になろう。
安いものが生き残るにはよりやすくならないといけない。

２５００円のＴシャツが１５００円になっても安くは感じない。
７万円のジャケットが４万２千円なら安いと思うのが心理。

安く買い叩いたマンションでも価値を高めて高く貸さないと
いずれは価値が下がる。


そうはいっても価値が高まらないシロモノがある。
まず広さ。
１ＬＤＫは広めのワンルームに変えられる。
条件がゆるせば士業の事務所くらいにはなる。
しかし１６平米のワンルームは間取りそのままでユニットバスや内装や
キッチンを取り替える程度で形状はいかんともしがたい。

一棟売りは、基本的にその原型のまま空くたびに一部屋一部屋
リフォームするしかない。

もともと住居として最低限の狭さ。

遮音性が高くてプライバシーが守れるかといえば木造よりは
マシという程度。

８０年代マルコー杉山商事が１５平米〜１７平米のワンルームをいっぱい売った。
地価が下がると１６平米のワンルームはもはや時代遅れ。

第二世代のＭＣ・青山メインランドとかが７坪標準で、「新タイプ」を標準にした。

５坪と７坪では実は面積が１．４倍違う。
洗濯機置き場が室内にあって、キッチンに冷蔵庫置き場もある
トイレ別室型だから彼女がウンチをしたあとにＢＵで髭をそると
いうような悲劇もおこらない。

壁式構造の低層物件。間仕切りが構造壁で
部屋を広くできない。二戸一にするには広すぎる。
都市部にあれば全館模様替えして防音工事
を施して楽器練習スタジオにするのがいい。
用途地域さえ適合していたらラブホテルにしたいくらい
実際サブリースの空き部屋を適宜時間借りしてデリヘル
が使っているというのはかつて有名な話だった。

一部屋あけておいて住民に時間貸しするというのも
いいかもしれない。とはいえ
地方都市の賃料が上がらないのは、駅からタクシーでワンメータ
２ｋｍの同心円の距離にいくらでも広くて安い物件があるから、
「立地格差」が賃料に反映できにくいからだろう
これらは今は小手先の見栄えのよさで
家賃維持できても放置すれば地方経済の凋落の道連れに
なるだけかもしれない。


よほどの田舎でない限り家賃をさげればいくらでも満室になる。
家賃を下げておいて高く売りたいと思うオーナーは基本的に
間違っている。
逆に不動産価格や賃料相場というのは基本的に業者の怠慢が
引き起こしているものでもある。

ワンルーム業者のずるいところは、節税と収入の安定を
餌にやたら賃料を下げさせることだ。
ハードルを下げたほうが楽だからだ上げたがる仲介や賃貸管理会社
にお目にかかったことがない。

ところが、都心部はＰＭ業務なるものが出てきて、レントロールの
数字に責任を負うからこれまでのようにおきらくな放任主義ではなくなる
だろう。頑張ってあげてもらってその尻馬に乗りたいものだ。

[952: 匿名さん]

民営の借家、世帯当り延べ面積が低い区
1位　中野区　２９．４ｍ２
2位　豊島区　３０．９
3位　杉並区　３１．６
4位　新宿区　３１．７
5位　北区　３２．０
6位　品川区　３３．３
7位　板橋区　３３．９
（最高は港区４８．８ｍ２）

[953: 匿名さん]

＞それぞれ背景は違うものの苦しんでますよね？
＞マンション相場だけ今後も上げ上げなんて、
＞素人の私には理解できませんね。


＞それぞれ・・苦しんでますよね？
それぞれ・・勝ち組＊＊＊みの差が明白になっているのでは？
マンションの業界の視点で考える必要もありません。
業界が苦しむと価格ががさがりますか？
業界は価格があがっちゃったから苦しんでいる。
ガソリンが上がってタクシー業界が苦しいの似てます。

食品の明暗
明治乳業と雪印　キリンとサッポロ

味の素　キューピー　伊藤ハム　日本たばこ産業　など独走企業も。
製薬は、外資ファイザー　ブリストル・マイヤーズ スクイブ　サノフィ・アベンティス
アストラゼネカ　グラクソ・スミスクライン
などに対して国内が弱すぎ　成人簿治療薬で伸びる業界

平均年齢43.9歳のオヤジ、オバハン社会だからこそ
成人病治療薬やアンチエイジング　健康食品でも伸びる業界

衣食住の「衣」では
明快な価格と客層の二極化
カジュアル衣料・ビジネスフォーマルという縦割りでなく
あらゆるジャンルが、廉価と高級化のカテゴリーに二分

住でも同じ
単身者賃貸でも15平米ワンルームから100平米２ＬＤＫまで
古いワンルーム、アパートが集積する
中野区　豊島区　杉並区　新宿区　
企業の単身者寮の多い
北区　 品川区　板橋区　
パイロット、弁護士、医師などの高額取得者
富裕層子弟住居、外人向けアパートの多い
港区
物件規模も賃料にも大きな差がある。

オヤジ、オバハン社会だからこそ老後の収入源として賃貸不動産
を持ちたがる人が増える。
古いマンションはどんどん賃貸に変わり、戸建は売られてマンション
入居が増える。賃貸用マンションばかりがいっきに増えていく。
そういう現状。
都心は少ない富裕層と富裕層むけ単身マンションが増えていく。
周辺区のプレステージのないエリアに広がっていかない。

[954: 匿名さん]

いわゆる
中野区　豊島区　杉並区　新宿区　
北区　 品川区　板橋区
スラム化論ですね。
所得が２極化するとそうなりますね。
一般的に北部は印象も暗いし、大したものも無いから
そうなり易いですね。

[955: サラリーマンさん]

大前研一氏が「ビジネス力の磨き方」という本で、都心の地価を予測しています。それによると、サラリーマンの価値観が、狭くても通勤が楽な都心に住みたいという形に変わってきているので、東雲・豊洲・木場といった首都圏から20分圏内の街は、青山の地価の三分の一とかなり割安なので、今後かなりの値上がりが期待できると断言しています。この見解に対して、皆さんはどう思われますか？

[956: 物件比較中さん]

>>製薬は、外資ファイザー　ブリストル・マイヤーズ スクイブ　サノフ>>ィ・アベンティス
>>アストラゼネカ　グラクソ・スミスクライン
>>などに対して国内が弱すぎ　成人簿治療薬で伸びる業界

あなた、経済誌の受売りですね。
実情を全く分かってらっしゃらない。

[957: 匿名さん]

ここって953のような便所の落書レベルの書込みが多いね。
自己満足レベルで。

[958: 匿名さん]

晴海、勝どきがもう少し発展したら地価もUPするんだけどな。
イオンとかできてさ。
現状は太平洋ひとりぽっちだもんな。　

ガレリア、オリゾン悪くないと思うけど売り物件があれだけ多いってことは現状不便なんだろうね。

[959: 住まいに詳しい人]

>>955
はっきり言えるのは大前氏は住宅ビジネスに関しては
我々以上にズブの素人だということです

割安なだけなら南千住もあれば武蔵小杉だってある
実際に地価もマンション価格も上昇している

それなのに江東区南部の地名だけあげるというのは
元々知識が少ないのか
恣意的なのにその理由は書かないでいるか

たぶん前者でしょ

[960: 便所の落書]

＞・・過去のデータとか経験とかでレスしてるのだろうけど、
＞これから日本は過去経験のないところに突入・・？

過去データを示すのは、バブル・バブルと大騒ぎする人に、バブルは
こういうものだと知ってほしいから。未経験の世界に突入といっても
原則かわらない部分はある。不安をあおるだけならノストラダムスと
同列になってしまいます。

過去に経験のないほど乱高下する不動産の値動きって
かりに商業地は考えられたとして、住宅地はどうなんでしょうかね。
そりゃ一部賃貸目的がありますが広くなれば貸しにくくなるので
賃貸で買われているのはせいぜい１ＬＤＫ。

実需の住宅が中心であるかぎり
天井感だけで急に下がったり底値感から上がってみたりなんて
値動きはありえないでしょう

逆に不動産の証券化がでてきて実物不動産が投げ売られる
機会も減ったのではないですかね。

[961: ＪＪ]

大前氏の極論は、首都圏に近ければ近いほど地価は高くなるというものです。先程の豊洲・東雲・木場は首都圏から20分圏内であるにも係らず割安で、世田谷・田園調布が首都圏から40分以上かかるのに高額であることを「都心の地価の歪み」と説明しており、この歪みは時間が経てば、必ず矯正される方向に動くという法則があると書いています。（これを解釈すると豊洲などは相対的に上がり、世田谷などは相対的に下がるということになりますが）。ただ、首都圏からの距離だけだと、例えば葛西なんかは近いですが、田園調布より高くなるとは思えませんので、大前氏の説明を鵜呑みにはできませんが、今後の地価を予測する上での参考にはなると思います。

[962: マンション投資家さん]

>961さん

都心をどこに定義するかということが重要ですね。
新宿、渋谷なのか、六本木、青山、表参道か、東京、銀座、丸の内
なのかということです。

個人的にはどの地域もそれなりですね。
ただ、住環境を考えると渋谷ー六本木がベストだと思うので
世田谷も都心から２０分以内といえますよ。

[963: ＪＪ]

962さん、大前氏のいう首都圏とは丸の内・大手町といった東京駅周辺を指していました。しかし、サラリーマンが勤める場所も色々あり、丸の内・大手町をそもそもの基準にしてしまって良いかということは確かにありますね。丸の内は再開発によって多くの企業が移動してきて、オフィスの数も増えていくことは間違いないとは思いますが。

[964: 匿名さん]

>>956
そこまでいわれたら勉強のためにお聞きしたい。
製薬会社なんて信越化学一社がこけて大騒動するくらいだから
厚生労働省の規制をいいわけにいい加減な商売やってきている業界
とばかり思ってましたよ。
私の知人の薬剤師は外資で１◆００万円の年俸もらう役員ですが
鞍替えして生活が一変したといってましたけどね。
だれでも自分の業界以外の知識は経済誌経済紙から情報を得るか
口コミだろうよ。

どうわかっていないのかわかりやすく４００字程度で述べてください。

[965: 匿名さん]

下町でもなんでもいいんですが、やっぱり北と南は結構違う。
山手線の外と内側といってもいいかも。
山手線で外側もいいのは渋谷近辺、目白近辺と駒込くらいだと思う。
あとは差が激しすぎる。
特に鶯谷とか（内は藝大・博物館。外はラブホ）。

[966: 匿名さん]

＞965
誤爆です。すみません。

[967: 匿名さん]

東のほうは（特に葛西周辺）、
ヤンキー多すぎて（朝鮮学校絡み）、とても価値が上がるとは思わない。
その辺のことは地元の人なら当然知っているけど、
大前さんは知らない。
数字だけで地価は語れません。
距離だけではなく、治安、緑、公共施設の充実等、複合要因をもっと勉強して本を出してほしい。安易過ぎ。

[968: 匿名さん]

みなさん >>942 はスルーなんですね。
「売却評価額＞自己資金＋残債」とか
「売却評価額＞残債」になると地獄って、
ちっとも意味がわからなかった。
たぶん、不等号とか式とかがずれてるんだろうけど。

それとも、私が算数が苦手なのか。

[969: 匿名さん]

すみません。９４２です。
缶ビール飲みながら書いて≦が逆でした　スマソ

[970: 匿名さん]

>>967
米国型のスラムクリアランス的都市の発展論を書いているのだろう。

つまり昨日のスラムは今日の高級住宅地。バリューアップしてこそ
都市開発。
地縁や地霊　地域差別のような話は２０世紀の遺物。
「朝鮮人」が「韓流」になったツアーも出る時代。
国際相互理解がすすんで、偏見をなくしたものから「勝ち組」に
なるのかもね。

[971: 自称富裕層さん]

ファクトとして、富裕層の分布状況を知ることが重要。
見れば分かるとおり、東京の富裕層は、港区辺りを重心としつつ、都心部北部は本郷西片・本駒込や目白下落合界隈から、城西・城南方面は成城から田園調布にかけて、かなり広いエリアに散らばっているよ。

[972: 匿名さん]

木を見て見て森を見ず。
自分につごうのいい一部の現象ををみて、もうこれ以上上昇は無いとか
勝手な想像をめぐらせているだけ。
かつてのスレと基本的に同じ。
安いときででさえ「買えない人が」暴落説を信奉していた。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6027/
買う気のあるひとは勝手な御託をここに書き込んで自分をなぐさめたりせず
金を払って信頼できる情報を買っているだろう。
それでもって買うべきものを買っている。

迷っている人間はおそらく「買えない」ことを「買わない」と理由づけ
したいだけなんだろう。
買った私はなぜ書いているか・・・もっと買いたいけど自身と頭金が
今は足りないからだろうな。

[973: 匿名さん]

実際、偏見さえなければ大手町・日本橋への通勤は、豊洲や東雲、葛西や南砂町、南千住や三ノ輪あたりのほうが、たまプラーザ〜長津田および港北ニュータウンなんかよりはるかに楽だからね。

[974: 匿名さん]

971さんの地図の、緑のサークル内に住める人が、「勝ち組」かつ「価値組」です。

[975: 匿名さん]

三ノ輪は実際歩くとそんな悪い場所じゃない。
８０歳過ぎて万が一女房より長生きしていたら吉原大門あたりのマンションに
住んでみたいものだ。談志の「文七元結」の落語のＶＤＶでも観て
もとソープ嬢のヘルパーさんに介護されたら極楽というものだろう。
馬鹿だな＞オレ

[976: 住まいに詳しい人]

>>972
愚痴を書く前に
その「森」を見せて下さいよ
ホントにそんな森があるのですか？

少子化、サラリーマンの所得逓減などを見れば
ここ数年はともかく10年先は
今よりマンション価格が上がっている
なんて結論は有り得ないと思うのですが・・・

それを覆すにはイギリスのように
製造業中心の国家像を捨て
金融業が主要産業に成長させることが必須なわけですが
10年でその方向づけが出来ますかね？

＃実際は既に日本は製造業が中心じゃないのですが
「素材を輸入して製品を輸出して外貨を稼いでいる」
という30年前のセルフイメージが染みついていますね

[977: 匿名さん]

買ってしまったら「上がる」としか思えないんですよ。
そう思わずにはいられないんです。

人間はね、都合悪いことはシャットダウン。
自分に都合の良い夢だけをみる生き物です。
行き過ぎると妄想から電波な人になるんですけど、まあカワイイもんですよ。

[978: いつか買いたいさん]

プラス思考、妄想、いいんじゃないでしょうか。
私なんてマイナス思考すぎて、40目前ですが独身彼女ナシ、土日予定ナシのつまんない男です。年収は1000万あるんですが、独り者なので家すら買う気になりません。興味はあるんですがね。。

[979: 匿名さん]

今が最後のマンションブームだと私は判断します。
マンション購入者の平均年齢は首都圏だと35歳位です。
1970年からの4年間が第2次ベビーブームでありこの層がマンションを購入するため、結果として需要が上がりブームになっているのもあるのです。
それ以降はジリ貧状態で各年齢の数が減っていきます。
子供がせいぜい一人しか生まれなければ、不動産は逆に余っていくのはわかりきっています。

一時期大学の定員が18歳人口に追いつかない時期があって、多くの大学ができましたがここ数年で淘汰されています。
それと同じ現象が起きると分かっているのですが、人間の心理は近い未来よりもたった今の現象に左右されてしまう、ある意味で悲しい動物でもあります。
人口の統計があります。
ttp://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/111b1.htm
東京それも都心区など一部の人気地域を除けばマンションの人気はこれからは落ちるのは間違いないでしょう。

[980: 周辺住民さん]

要するに、ここが勝ち組