23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[751: 元祖銀行関係者さん]

735さん
>ただし、コール翌日物0.5％をこれからどう下げるのか。

答えれば0.25％下げて
またゼロ金利に戻せばいい、問題ない。
これで、日米で協調してサブプライム問題を乗り越えたとやればいい
ちょっとした貸しにはなるだろう。


国債重圧の日本経済の脆弱さは皆さんご承知の通り。
与党も参院で完敗し、政権交代もありうる。
その間は、政治の空白が続き株価もベタ凪ぎ状態だろう。

日銀オペの下手さ加減に驚いたのは、私だけだったのかい？

[752: 匿名さん]

>>751さん
元祖師匠と呼ばせていただきます（＾＾；

[753: 元祖匿名はん]

財務相が影響は限定的なんて先走った上に、後から要ウォッチなんて眠たいこと言ってる国ですから、対岸からの火消しで主体的かつ効果的な金融政策など良くも悪くも取れっこないでしょう。

先述ですが、金商法、選挙、郵貯と、10月まで様子見してます。株と不動産は基本別個ですが、株が上がらずに不動産だけ上がるなんてことはないのは事実でしょうし。

まあ、株なら短期の底で仕込もうとする気持ちもわかりますが、デベが急に値下げするわけでもないですし、これから買う方はそれこそじっくり攻められたらどうですか。インフレであれどうであれ、慌ててがっついて買う必要性は全くないでしょうし。

[754: 匿名さん]

しかし87年時の西ドイツみたいに、ここで、黙って0.25%上げてほしいね。米国の景気低迷は規定路線で、どっちにしろダウは下がる。てことは、市場コンセンサスの100％逆をいって、一機に円高、NY株安へのトリガーを引いた方が、その後の回復過程を考えれば、そうする方がスッキリするんでないか。一旦、3%ぐらいまで上げとけば、その後の政策として、0.25ずつ下げるオプションが確保できるってとこでしょう。株を下げるとこまで下げれば、後は回復しかないわけだから、かなりわかりやすくなると思うんだけどね。そこから２年は、株も不動産もとにかく買いだよね。みんなそれにむけたスタートのピストル音を待っているんだと思うんだが。
とりあえずはFXで１ドル=105円無期限で待ってますね。早く来て！

[755: 元祖銀行関係者さん]

753 元祖匿名はん　

＞財務相が影響は限定的なんて先走った上に、後から要ウォッチなんて眠たいこと言ってる国ですから、対岸からの火消しで主体的かつ効果的な金融政策など良くも悪くも取れっこないでしょう。

そうですね、お考えはごもっともと言いたい。
本来ならゼロ金利を効果的な為替介入と同時にやりたいところだが、日銀と財務省が協同一致するとは考えられない。

　本来日銀は民間企業で上場してるから独自色を出してもいいところだが、サブプライプ問題の本質が何ぞやといった本質を見るつもりも無いのだろう。

[756: 匿名さん]

高値論者が死滅したかと思えば、高値論者→価格維持論者へ衣替えですか。
まあ、好き勝手書くのがこの板の特徴なんですが、価格維持も難しい気がします。
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）
という流れでリーマンの給与は増えず手取りが減る時代ですから、なかなかマンションが売れないのは当然かと。
23区内でももう足立区でも値段は上がってます。
足立区・駅徒歩圏・60平米台でも4000万とかします。

定率減税の廃止、社会保障料の増大、年金不安、成果主義による
昇給の停止、手取りの減少・・・・・
国内の国民消費は上がることなく、下がると思いませんか？？　

実際、自動車産業では既に起こってますね。
ここ３ヶ月連続で、新車販売台数が減っているそうです。
今の日本の労働者は、家を買うなど論外、新車さえ購入を控えるようになっているのです。
２兆円を越える利益を出し、フォーチューン誌でも６位にランクされているあのトヨタでさえ１万円の定期昇給を渋っているのです。
「トヨタが賃上げをしないのだから、うちが賃金を上げる理由が無い」と日本の企業はどこも賃上げをしません。
従業員＝消費者です。
その消費者の賃金が上がらないのですから消費マインドが冷え込むのも当然です。

日本もアメリカのように中間層がなくなり、低所得層が激増する社会になりつつあるのです。

[757: 匿名さん]

・株が駄目だから不動産に投資する
・不動産は金持ちから見るとローリスク
バカですか？

株は信用取引で売りから入ることも出来ます。
相場が上げようが下げようが儲けることが可能。
株に詳しい金持ちはそうする。

株に詳しくない金持ちは、銘柄を入れ替える。
配当重視で電力株などに。
これだけでもローリスクだ。

何が何でも不動産投資に結び付けたいおバカさんはめでたいとしか言えないな。
少子高齢化の影響は、年寄りの金持ちほど身近に感じている。
自分の子や孫を見てるから。
家余りの心配してる人も多い。
それがなんで不動産投資なのか？？？？？
戸建て暮らしが不便で都心駅近マンションを買うというならまだ解るけどね。

[758: 匿名さん]

住環境が劇的に良化し、価格が上昇しているところ。
取り立てて変化も無く、将来老人化が進むと思われるのに上がっているところ。
後者は一時的な値上がり。

[759: 匿名さん]

３０代人口の流出入
これが大きなポイント
流出が大きいところは
家が買えない貧乏独身と老人の街になる
荒んで行く

[760: 匿名さん]

このシリーズ・スレぜんぶ読むと　ホントに面白いネ。
いかに　おばかちゃんが多いか　よく分かるから。

都心部では坪２０００万円超えも間近！　なんて真顔でのたまわってた輩までいました。自らの無知蒙昧を棚に上げた厚顔無恥も甚だしいね。

私は都心部一等地の不動産が暴落するとは思わないけど、当面、もう上がらないよ。よくて現状維持。悪くてバブル分と思われる１−２割は下がるかも。特に、ここ１−２年で急騰した、港区・渋谷区辺りが最も危ないね。株式と同じで外国人投資家や個人がお金を流し込んできたエリアでもあり、欧米の景気後退の影響を最も受け易いし、実際最もバブルが大きかったエリアだから。

で、上にもあるように、株が下がれば不動産が上がる、なんて妄言、恥の上塗りだから止めた方が良いよ。歴史上古今東西を問わず、株式市場暴落した経済で不動産価格暴騰なんて　絶対にない。だって、こんなの当たり前の常識でしょ。株式市場暴落は、その国の経済の先行き不安のゆえ。みんなが今後の景気低迷を予想し、高リスク資産から低リスク資産に資金をシフトするんですよ。だから国債とかが買われて金利も下がる。国債は元本保証資産だからね。他方、元本保証のない資産は基本的にすべてリスク資産。株式はその筆頭だけど、不動産もそう。

バブル崩壊までは、日本では多くの人たちが不動産は低リスク資産（つまり価値下落せず事実上元本が保証されている）と思い込んでいたけれど、バブル崩壊後に地価が数分の一まで暴落した現実を見せ付けられた結果、不動産がリスク資産であることをイヤというほど思い知らされた。それにもかかわらず、株価が下がったら不動産価格が上がるなんて、ほとほと呆れ果てて、言葉もないよ。。。

[761: 匿名さん]

>>760
３０代人口の流出入
これが大きなポイント

[762: 匿名さん]

週明けの米国株式市場、揉み合ってるみたいだね。

FRBの公定歩合引下げで、先週末に底抜け相場になるのは一旦防げたけど、市場全体の地合いは決して強くないから、今後一段の下げは十分あり得るし、実際、欧米の金融機関（強気で有名な投資銀行でさえ）は、今後の米国景気後退のシナリオの高さと、FRBの追加利下げの可能性の高さを、レポート等で既に公表している。

米国経済では、1990年代と、2000年台前半に、それぞれ今回と似た資産バブル崩壊後のリセッションを経験しており、いずれも一旦FRBの利下げ等で底割れを回避できたかに見えたものの、その後確実にリセッションに入った例を挙げ、今回もそれと類似した景気動向を今後辿るだろうって云われてる。

[763: 匿名さん]

３０代人口論者さん、もう少し経済勉強した方がいいよ。

３０代人口のどれくらいが、坪２０００万円の物件買えるだけの資力を持っているというの？

１０年後、２０年後の不動産価格の話をしてるんじゃないんだよ。

ここ数年で港区の物件供給数はすごく多いし、それで人口流入も多かっただろうけど、殆どは港南等の旧工場倉庫街跡地の埋立地タワーで、決して富裕層が多いわけじゃない。そんな人たちが増えたところで、今後ガンガン不動産価格が上昇する要因とはならないよ。坪５００万円でもあっぷあぷだよ。

[764: 匿名さん]

１０年後、２０年後の不動産価格を考えると
３０代人口の流出入
これが大きなポイント

[765: 近所をよく知る人]

>>756
トヨタが定昇を渋った？　アホか？
トヨタは定昇はおろか06年からベアを実質的に復活させとるわ。
ひょっとして、定昇とベアの区別もついてない？

[766: 元祖匿名はん]

格付の監視強化まで出てるようですね。やっぱりCMBSにも影響でかねない気がします。

[767: 匿名さん]

うむうむ。素人の当たらない書き込みは大変素晴らしいものです

[768: 匿名さん]

>>767
ま・ま・ま・　ここはゴルフの練習場みたいなもんで、じっくり見ていて役に立つというより、少しでも自分の知見が深まればそれでいいのではないでしょうか。
そのためには、人のスィング笑うより自分も打ったほうが面白いと思うよ。
頼みもしないのに素人コーチが出てくるのもご愛嬌。

[769: 匿名さん]

他人を馬鹿よわばりしないと発言に弾みがつかない人が多い
一杯ひっかけないと文句もいえない長屋の熊公レベル
（ってオレもか）

マンション価格は、坪単価250万を境に二極化するという「得意の二極化の話」だ。
坪単価２５０万超えの物件が売れるエリアは価格の上昇可能性があり
250万の壁を越えられないたまプラーザや都下、城東・城北は今後価格がゆるやかに
下がっていくと考える。

占いを言っているつもりはない。
購入者に中間層が消える以上、今後ますます、中位以下の所得者の買える住宅は
安くならざるをえない。
「中間層が買える物件はますます下がる」
世の中には、購入者が買えない。金利は不透明。ストックがあまっているのは
250万以下のゾーンだけという状況。おのずとそうなる。

一方メリルリンチによればわが国に富裕層は141万人いるらしく、
三浦展の調査によれば日本では金融資産1億円以上の富裕層は130万人いて、
世帯数にして87万世帯その大半が首都圏に住んでいる。
高級不動産市場というのはやはり存在し続ける。

http://www.nikkeibp.co.jp/news/life06q3/506815/
http://www.mainichi-msn.co.jp/shakai/wadai/news/20070805k0000m02002700...

一方、バブルのときにゴルフ場や公共事業に高値で土地を売った田舎の地主が
今後10年でばたばたとお亡くなりなり、地方の人口は漸減する。
金だけが遺産として都会住いの50代60代の子供に流れる。

遺産を、まだもらえない３０代、40代。もらえるはずの遺産がバブルのつけまわしで消えて
しまった郊外一戸建て住いの団塊世代の子供たち

所得格差だけでなく資産格差も開いていく。

[770: 匿名さん]

ここは、街の批評をすることが最近少ないけど、昔は世田谷・文京合戦などあって
面白かったね。
最近、池袋にいったけど、ますますわけのわからない暑苦しい街になっていた。
渋谷は、西武の低迷がひどすぎる。池袋はにぎわっているのに西武のＡ館地下など
靴屋から模様替えした食品のれん街が、休日の午後から閑古鳥。
店員同士が暇つぶしにショーケースはさんで雑談しているひどさ。
渋谷はかわっちゃったね。元気がいいのはＳＹＵＴＡＹＡと神座という大阪ののラーメン屋
と東横デパ地下だけだった。
大きな人口ボリュームが有楽町・銀座（最近では丸の内）商圏に移動したせいだろうか。
実際、渋谷の町を歩くより有楽町から銀座まで出るほうが疲れない。近いのと
人の混雑がないのと街がきれいだからだろう。

[771: 銀行関係者さん]

>>770
あなたが年取っただけでしょ

[772: 匿名さん]

７６９さんの仰る通りの２５０万円を境の２極化とすると、
中間になる価格の不動産の持ち主（デベも個人）も要注意ということに
なりますね。

強気で、自分の資産は高値入りと思っていても、下がり始めれば
安い側に滑り落ち。落ち幅が下げ止まらない可能性あり。
現状は２５０万近辺でも、滑り落ちる可能性もあり、
逆に上に入る可能性もある。

そんな感じですか？

[773: 匿名さん]

>>770


渋谷はドブネスミの一大繁殖地に認定されましたしね。

[774: 匿名さん]

いや、それもあるけど、いまさらＳＨＩＰＳやＢＥＡＭＳや
ユナイテッドアローズを言ったりきたりしなくても丸の内と
有楽町で買える便利さもだるよ。
だいたい渋谷にあなたがた何しにいくの？

[775: 匿名さん]

>>772
250万以上で今現在売れている場所は、3年前でも新築でも今後ゆるやかに上昇か
横ばいで安泰だろうという意味です。昔から３３０くらいのところは７００になろうが
いくらになろうが「趣味の価格」です。
別にそこを貸して儲けようとかいうんでなくて、カルチエの宝石やハリーウィンストンの
時計のお値段のような世界。

ただし、エリア相場という意味ではなくマンション単位の「中古平均坪単価」で２５０超えて
いれば大丈夫でしょう。（なぜかはいずれ書きます）
やばいのは、今２４０くらいで売り出して買い手がつかないエリアや物件でしょう。
いわゆる昔の中堅サラリーマン狙いの価格のつもりが、そういう層がどさっと抜け落ちて
いることに売り手が気が付いていない。
たとえば
美しの森の客はららぽーと横浜の鴨居マンションと世代的に完全に被っていたりしませんかね。
あの辺、昼間は車でどこでもいける。大手町・丸の内方面通勤者には
ＪＲ通勤のほうが田園都市線より早くて便利かも

[776: 匿名さん]

東京がＮＹのような碁盤の目のような構造ならば、都心の高値集中構造も変わっただろう。

ローワーマンハッタンからハーレムまで、イーストリバーサイド、ハドソン川サイドなど所得階層が
ブロックで住み分け、行政やデベロッパーはスラムクリアランスで都市機能の更新が図り
いつでも段階的に街が発展してきた。

残念なことに、東京は城壁こそないが、中世城郭都市のような同心円的都市構造だ。

皇居周辺を中心に物理的にも地価ヒエラルキーが概ねはっきりしている。
歴史的にも低収入の者が住めるのは、外周部と決まっていて、都市の発展のなかで
常に外周部は幾度も外に追いやられてきている。
江戸からの文化には風水思想が入っていて、鬼門（うしとら）裏鬼門（ひつじさる）の方位
を忌む習慣もあった。

同心円的ヒエラルキーは終戦の焼け野原で一掃されたかに見えたが、低所得者の
集まるスラムと戦後の農地改革で宅地化された住宅街とに二分化された。
スラム街は昭和30年代に公団住宅や都営住宅に置き換えられた。
一方で都心部でも木造賃貸アパートが数多くつくられて若年層が多く入居した。
かつての都心は、目黒川、古川、神田川などの川沿いの低地に低所得者が住み
高台の住宅に高額所得者が住んでいた。

同じような住み分けが、実は高層マンションの上下で起きている。
＞殆どは港南等の旧工場倉庫街跡地の埋立地タワーで、決して富裕層が多いわけじゃない。
確かに大まかにはそうだが、最上階に限らず、上層階角部屋にローワーハイクラスの富裕層も
著名文化人もいたりする。住んでみないとわからないだろうけど低所得者層はいないが
さまざまな所得階層のるつぼだね。
金持ちだってお買い得は見逃さないということだ。

[777: 匿名さん]

昔住んでいたマンションは、朝黒塗りの社長車が３台お迎えにきていた。
バブル期の名残の地域では有名なマンションだった。
５年たったら、１台だけになり、最後は迎えの車は来なくなった。

富裕層は、マンションの座敷わらしみたいなもの
居てくれるうちはマンション価値は高まっていくが、抜けたときが下がり始めた証拠。売るなら座敷わらしがへりはじめた頃が狙い目だ。

８０年代都内のマンションは、座敷わらしは芸能人。彼らは事務所経由で借りて住んでいるが
９１年過ぎたらだれもいなくなった。
それでも持ち続けていたら、最近またあがりはじめた。
そういえば、近所の公園で大河ドラマに出てくるような顔の人が
変な時間に犬の散歩をしているのをみかけるようになった。

貧乏神は公務員かな。彼らは官舎に住んでいてマンションというものを理解していない。守衛さんや管理会社に怒鳴りちらす。

ことに警察官僚が住んでいると荒川あたりでも狙撃事件がおきてマンション価値が下がる。
要人が住んでいて、近所に交番ができるというのが一番よろしい。

[778: 匿名さん]

元祖師匠、ぜんぜん効いてないですけど・・叱ってやってください
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

日銀、即日で8000億円の供給オペ・４日連続
　日銀は21日午前、短期金融市場に即日で8000億円を供給する公開市場操作（オペ）を実施した。即日の資金供給オペは4営業日連続。手元資金を確実に調達したい外国銀行の意欲がなお強く、国内の短期金利に上昇圧力がかかっているため供給オペを継続した。

　金融機関が手元資金をやり取りする無担保コール翌日物の金利は取引開始直後から誘導目標（0.5％）を上回る0.54％前後で取引された。オペ後も誘導目標を上回る水準で推移している。(11:45)

でもって

日米財務相、電話で協議・「当面は状況注視」で一致
　尾身幸次財務相は21日午前、ポールソン財務長官と電話で会談した。両財務相は、米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題などについて協議し「当面は状況を注意深く見守っていく」ことで一致した。会談後、尾身財務相は日銀の金融政策について「全体の状況をみて、適切に判断していただけるものと考える」と記者団に語った。のだそうです。

[779: 匿名さん]

250万以下の注目エリアとえいえば23区を外れるけど
やっぱりここ。
順調とは言いがたいけ売れているんじゃないだろうか。

東京第24区・25区の宮前区・青葉区
城南あきらめ組は、練馬などへはいかない。
池袋ターミナル、新宿ターミナルでなくあくまで渋谷ターミナル
半蔵門線、銀座線・表参道乗換え丸の内線にこだわる
一瞬豊洲に惹かれるが、プレステージと高島屋ＳＣの
魅力で会社の先輩も住んでいるこの沿線へ


Uの森、平均坪単価２３０万円〜２４０万円
ライオンズは売り切った。
Ｆシオンは3月　257戸完売
Ｂランズは　４/85戸
Ｇノアは　7／８９戸
Ｃンス　は１０戸
Ｐハウス　は5／35戸
大規模なＤＳは61/341戸

なんやかやいっても、城南を坪300万〜400万で
攻められて、武蔵小杉が売り切れたら
ここが売れてしまうんだろうね。

[780: 匿名さん]

田園都市線は地獄のすし詰め通勤ラッシュ。
あんなところよく住めるよな。

[781: 匿名さん]

価値観の多様化というんでしょうかね。通勤時間帯を前倒しする。
6時台の各駅停車で座って読書通勤ってのもあるらしいですね。
7時台に会社について、静かな時間に昨日の仕掛かりを片付ける。
夜は空いてるらしいですよ。この沿線。

[782: 匿名さん]

奥さんはラッシュ関係ないし、昔からこの沿線大手企業の社宅が多くて
土地勘のある人が好む土地らしい
Ｎ証券とかＪエナジーとか、ＣヤノンとかＮ◆ＫとかＮ◆Ｃとか
都心から高速乗ると15分で川崎インター降りれば目の前が犬蔵。
夜のタクシー代9000円が会社から出る業種の人は「帰宅」は楽なんだそうだ。
間違っても朝都心方向に高速で行こうとおもわないほうがいいらしい。
渋滞に巻き込まれたらヘリで救出を待つ以外にないそうだ。

[783: 匿名さん]

＞781
夜すいてなんかないですよ。ぎゅうぎゅうです。

[784: 匿名さん]

混んでいるのって、急行でしょ。各駅停車で帰ればいいんですよ。

[785: 匿名さん]

武蔵小杉なんか住まずに都心にいらっしゃい

[786: 匿名さん]

いらっしゃいってあなた、キャバクラの呼び込みじゃないんだからｗ

あとでお金とるんでしょ？

[787: 匿名]

769さん。
ほんとそうですね。同感します。

スレを見返すと、
どうやら資産家と庶民の、現状の経済感覚のズレが、
格差の広がりのせいで大きくなってるようですね。

資産家は、好景気、物価上昇、金余りなどを理由にかなり強気だし、
庶民は、上がらない給料、増える税負担、デフレ、少子化、格差問題で弱気だし。

元々、上流と下流のズレは存在していたんだけど、
中流層が多かったんで、中流の意見が圧倒的多数をしめていたから
かき消されてしまってそのギャップが目立たなかったんでしょう。

その中流が2極化によりいなくなっちゃったって事で、
2極のギャップが目立ち始めたんでしょう。

となると、2つは住む世界が違うんだから意見は絶対一致しませんよね。

中古物件の強気の価格なども、売り主である資産家からすれば、当然に思えるんでしょうね、きっと。
だけど、買う側の庶民は現実離れしたバブル価格だと疑ってしまう。

実際に、ある部分は好景気だし、ある部分は不景気だし、
株も激しく乱高下してるし、
どっちも正しいから複雑ですね。

で、この先どうなるかですが、このまま2極化が進めば、
値上がりは続くけど物件は売れないというおかしな事になるのでは？

[788: 匿名さん]

>値上がりは続くけど物件は売れないというおかしな事になるのでは？
ありえないのでは？
物件が売れなきゃ価格が止まるもしくは下がる。
二極化しようがしなかろうが需要と供給の理論は一緒です。
私はあと1年後あたりで高止まり、これしかないと思っていますが。

[789: 匿名さん]

>>788
貧困層の代表のような書き込みですね。

[790: 匿名さん]

>>787
富裕層マーケットと貧困層マーケットが明確に分かれていくんでしょうね
1％の富裕層と99％の貧困層
中間層は絶滅

[791: 匿名さん]

本当に都心不動産がもう一度下がるのなら、今回の株同様に5年以上保有した
手持ちの賃貸物件早く売って都心賃貸物件を安く買うのに備えたいなぁ

今の手持ちがグロスで６％〜７％だけどそれ以上の物件とか出るのかな。
例えば８％のグロスキャップでも賃料1.5万/月の場所が坪単価225万で
買えるくらいにならないといけない。
恵比寿あたりの新築でも中古でもそこまでは安くなったら大変うれしいなぁ。
でも下がったとたんに業者がみんな買い取っちゃうだろうね。

都心周辺湾岸でも賃料月坪１．３万とれて坪単価180万まで下がったら迷わず
買うけど。待てばそこまで下がるわけ？

[792: 匿名さん]

下がる論者の目標は2003年水準にあと5年で戻るという話なのか？

年率８％の下落が来年から起きれば豊洲の新築坪単価280万が
18０万に戻るのは2012年という話になるが
同じ率で郊外マンションが下落した日には現在１８０万で売っている
マンションは３５％値下がりする話になろう。

4500万なら2900万だ。買った人は泣くよな。

そりゃ新規購入者はうれしかろうが、

家賃水準がそこまで下がらない限り全ての物件が賃貸事業者か転売業者の手に落ちるだろうね。というかその値段にするのに土地を誰が安値で
売るかだよね。

[793: 購入経験者さん]

上昇と下降のスピードほぼ同じって事は考えにくい。
来年初めあたりが天井と仮定したとしても、最短でも8〜9年かかる。
万が一2003年と同じ水準に戻るなら2015年以降となるな。

[794: 匿名さん]

仮に今の郊外在庫都内の在庫がそのまま売れ残って、すべて7掛けで
業者が引き取ったとしてもエンド価格は仲介手数料入れて８．５掛けで
しかない。
完成在庫率が４０％としても、マンション価格で６％の下落ということだ。

そっから先だが、
①業者は懲りずにまた高値で土地を仕入れてコストダウンして劣悪マンションを
　　供給する
②もう郊外もだめだと供給を手控える

③安値で買える大規模敷地を探す

マンションは小規模になればなるほど坪当たり原価が上がる。
そもそもマンションは、ゴークレもフージャーズも規模効果のコストダウンを
ねらっている。バブル期小規模億ションを郊外に作って売れ残った
リクルートコスモスの失敗をゴークレはよく学んでいるわけだ。
③はない。逆にいうと、もうマンションデベに跡はない。延命策として
在庫をぼちぼち売って、あとは幹部が定年退職したら、会社を身売りする
そういうシナリオしかないよ。

[795: 匿名さん]

>>793
＞万が一2003年と同じ水準に戻るなら2015年以降となるな。
としたら、2003年に買った人は築10年くらいで売って少し賃貸で竣工待って
また安く新築買えるという話になるね。悪くないな。

[796: 匿名さん]

地価が下落するからマンション価格が下がるのであって
マンション業者が投売りすると地価が下がるわけではない。

なぜなら、6割以上は頑張って売って、あとは闇で投げうるケースが
多いからいっぺんに顕在化しない。

それと安売りはバルク買いの業者がリスクを負って少し高めに売るか
貸す。資金が調達できたらそういう時期が到来したらそういう商売
したいくらいだ。

賃料が下がれば、地価はおのずと下がる。
誰も分譲買わないで賃貸でいいわけだから、
土地を買ってまで賃貸・分譲する人はいなくなる。
中古も家賃との比較で買い叩かれる。

逆に土地の「真価」が高まれば家賃は下がらない。
家賃とは相対的価値に対する評価。

一方、都心の再開発で街のアメニティが向上すれば、利便性が増す。

街が活性化されて人が集まって家賃が下がるという馬鹿な話はない。
景気？
景気が悪くても賃料は横ばいだし、景気がよければ値上がりだ。

いままでの借家法は戦時中に大家が留守宅の家族を追い出す
不安をなくし後顧の憂いなく出陣するための強制法規だったらしい。

これから発展する街に出来たレジデンシャル物件は、管理はもとより
アメニティを高めながら、賃料を2年に４％程度上げていく魂胆だろう。
更新ありの定期借家契約を結んでいるというそういう意味だ。

[797: 匿名さん]

①今後10年毎年の地価上昇率が３％以下なら、10年先に１０００万貯めれば
5000万が6６００万に値上がりしていても所得が増えているから買える。

②今後10年毎年の平均下落率が４％以上なら今の頭金で都心周辺が買える。
ただし競争倍率も2003年並だから当選まで1年くらいはかかる。

しかし10年間３％〜４％の変動率は、基本的に1994年以降の都心地価の
下落率にほぼ等しい。①も②も結局は大きな目でみれば横ばい。

②が無いと思うのは、上昇の慣性を止めるブレーキが存在しないからだ。
ファンドがカネを引き上げると地価が暴落するという妄想は、証券化がショック
アブソーバ機能を持っていることを理解していない。


広尾ガーデンなんたらのスレで誰かが力説していたからそちらを読まれたい。
（私じゃないよ）
今回は債権の証券化が再証券化されて債権そのものは債権者の与信が低ければ
こけるのは当然。ベースは借主の労働賃金なわけで
一部に値上がり期待のリゾート投資があったということで、基本的には監督機関
格付け機関がつるんでごまかしたという話だろう。

日本の不動産証券化は、たしかにデット（債務）の部分もないわけじゃないけど基本的に
エクィティ（所有権・・信託受益権の共有持分への出資）が大半。
まともにまわっているエクィティはさらによいトラックレコードを出して組成した
ファンドが転売するのが定石だろう。
日本人はとにかく持っていてキャピタルゲインをねらいたがるが、外資は
投資効率・・価値の最大化を目指してそこで売ることを考えている。

それと、日本株だって外資が買い戻して再浮上しているたしいじゃないの。

[798: 匿名さん]

江副さんの本にも出ていたが、1990年頃は金利が高かったから、ビッグやワイド
という貸付信託、金銭信託の利回りが５％以上あって募集時期には行列ができた。
金を預けていれば資産が増えた時代だ。

給与を増やすか、持ち金を増やすかだが、貯蓄では10年毎年づつ100万貯めても
1100万くらいにしかならない。

リスク資産に投資することではじめて資産が増やせる時代だ。
ところが、この国の多くの人は博打と投資の区別もできないのが現状だ。
格差社会は種銭の有無の差異が出発点かもしれないが、本当は
投資について学ぼうとする姿勢の有無も重要だ。
仮に金があってもチャンスをチャンスと捉えるか恐怖と捉えるかは知識の差だ。

国も830兆円の赤字を抱えている。毎年２％水準のインフレで
国債の利払いを帳消しにしていくか消費税率をあげていっぺんに世の中
不景気にするか、国債が暴落しハイパーインフレを招くかしか解決策はない。

幸い家計部門には１５００兆円の金融資産がある。
これを活用して景気拡大を目指したうえで税収を上げていく。みんなが米国債
を買っているからいっこうに日本の資産価格は上がらない。

要するにみんなが日本株に金をつぎ込み、土地を買って賃貸マンションを建てて
国が資産高騰を緩やかに容認していけば、・・・・貧富の格差は開くが
国の破綻は免れる。
これがそもそも、前川レポート以降、内需拡大まではよかったが
赤字国債を発行するにいたり、20年後に行き着いた結論だろう。

[799: 匿名さん]

企業業績はどんどんよくなる。一方それを給料に還元してしまったら株価は上がらず
多くの企業が買収の危機に晒される時代になった。
時価会計、減損会計はなかなか本格実施されないが、早晩そうなっていく。
生活者には資産価値の上昇で報いる政策にすでにシフトしている。
国があまねく広く救済できる時代ではない。
北朝鮮でなく北九州市の福祉課職員が、52歳の低所得者の生活保護を打ち切って
餓死させても良心の痛みを感じない時代なのだ。
公務員などいてもいなくても資源の再配分などという基本機能すらまともに機能しない
状況になっている。
小さい政府・・・まったくなっていない。地方財政の究極の赤字要因は無能な
公務員が多数いたことにほかならない。地方都市の主要産業は公務員なのだ。
地方の赤字までいれたら１０００億円。

ここまできたら、自助努力で幸福の道を探すしかない。
リスクというものを研究つくしてリスクを負うことで、リスクを想定して対処策を
用意して投資をしていくことで学ぶものもあるし何より他人や社会に依存しない
生き方が学べる。

[800: 匿名さん]

消費者主権 という言葉がかつて流行った。

不況になるとマーケティングで流行る言葉でもある。
有限な資源をいかなる財・サービスの生産に、どれだけ用いるかを決定する究極的な権限は消費者の欲望や選好にあるという概念だ。

実際には生産者の優位性から、消費者の市場での選択は必ずしも
欲望や選好を正しく示しているとはいえず、主権は消費者ではなくむしろ
生産者にあるという考え方もある。
タワマンなんて売られるまでは誰も欲しいとは思わなかった。
運戸臭くて獣臭い場所に誰も魅力は感じなかった。いくら港区でも
下水のポンプ小屋目の前にバーベキューやりたいなんて思う人は
いなかった・・・欲望は生産者が創造した物語なのだ。

デフレ時代に育つとすべてのものが消費者主権的な考え方になる。

しかし、バナナの叩き売りは消費者に価格決定権があるが、マグロの競り市は
売り手に決定権がある。

市場は、競売りか叩き売りのどちらかだ。
23区新築マンション市場はどっちなんでしょうかね。