KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443469/

[916: 購入検討中さん]

905です

906さん、本当にありがとうございます！
決定楽しみですね。

とはいえ、KTTの近くを通りそうな気がしますね＾＾

[917: 購入検討中さん]

905です。連投すいません。
バスは、環状二号線が繋がったら、結構便利なルートがいくつか出来そうですね。

楽しみです！

[918: 物件比較中さん]

ちなみに6500万の部屋を全額ローンで購入、住んでから10年後に5500万円で売れた場合、諸費用や金利、売却時の手数料入れて、賃貸だと家賃いくらのマンションに住んでた計算になりますか？
簡単な算数かも知れませんが、教えてください。

[919: 匿名さん]

新橋、汐留を経由してくれると助かるんだけどなあ
銀座より需要あるんじゃない？

[920: 匿名さん]

環状2号線の開通でどのような経済効果があるかは、個人レベルでは予測困難ですよね。

地下鉄はさておき、道路レベルに限れば、現存の橋では周辺に八重洲通りで東京駅に繋がる中央大橋（ＣＰＴなど）、新富町に繋がる佃大橋（ＣＧＰなど）、銀座に繋がる勝鬨橋（勝どきビューなど）がある。
環状2号線で築地経由で汐留新橋と銀座に繋がる隅田川橋梁（ＫＴＴ，ＴＴＴ）は、勝鬨橋に準じるくらいの位置づけになって欲しいと希望する。

虎ノ門が森ビル1兆円再開発で盛り上がったら、橋の位置づけも上昇すると思います。

[921: 購入経験者さん]

918さん
全額ローンだと、保証料も膨れあがるし、
借入年数によりますが、10年では元金は
ほとんど減らないでしょう。
固定資産税、修繕積み立て金もあります。
ザクッと25万円/月の家賃相当になるでしょうね。

[922: 匿名さん]

↑それはないのでは？今の金利であれば、月20万円ぐらいじゃないか。

[923: 匿名さん]

＞918

細かな数値設定がまちがってるかもしれませんが、

売買時の諸費用250万円、固定資産税当初5年間15万円、残り5年30万円、金利と住宅ローン控除が等価として0円、月々の管理費修繕積立金2万5000円、売却時の手数料を売買代金の3％＋6万円、下落分の1000万円とすると、以下の計算式になります。

250万円＋225万円（15万円×5＋30万円×5）＋0円＋300万円（2万5000円×12月×10年）＋171万円（5500万円×0.03＋6万円）＋1000万円＝1946万円

これに対して2年の普通賃貸借を5回更新するとして、1回更新するごとに1月分の家賃相当額がかかるとすれば、10年のうちに4回更新料を支払うことになる。初回の契約に必要な分は考慮しないで計算すると・・・

Ａ（1月あたりの家賃）×12月×10年＋Ａ×4（4回契約更新）＝1946万円
・・・Ａ＝1946万円÷124＝約15万7000円也。
おそらく新築6500万円する物件だと想定家賃は20万円はいくと思うので、ひと月当たり4万3000円分広い家に住めたことになる。

・・・・・・・・
仮に1000万円下落しないで価格が維持されたとすると
Ａ（1月あたりの家賃）×12月×10年＋Ａ×4（4回契約更新）＝946万円
・・・Ａ＝約7万6300円也
新築6500万円する物件で想定家賃を20万円とすると、ひと月当たり13万3700円分広い家に住めたことになる。

・・・・・・・・
仮に946万円上昇したとすると、買って10年間住んで10年後に売却した費用がトントンになるので、
新築6500万円する物件で想定家賃を20万円と設定すると、ひと月あたり20万円分広い家に住めたことになる。
この場合、賃貸にかかった費用がまるまる浮いたことになるので、
20万円×124＝2480万円也。

ざっと計算したので間違ってるかな？

[924: 匿名さん]

923ですが、

918さんのご質問に端的に答えたとすると、約15万7000円也。

あくまで金利と住宅ローン控除が等価として0円の前提です。
6500万円×0.0075（0.775％金利の場合）＝48万7500円の金利です。住宅ローン控除40万円とすると金利で年8万7500円かかります。
ネットバンキングで5年固定、10年固定で低めの金利のものをチョイスして、この8万7500円をどこまで0円に近付けることができるかがポイントと思われます。

[925: 匿名さん]

失礼48万7500円ではなく、50万3750円でした。
ここから40万円引くと実質金利負担は10万円ちょいです。
住宅ローン控除年40万円は大きいですね。

[926: 匿名さん]

KTTの場合、今いくら金利を計算しても、実際ローン組むのは3年後の金利なんだよね。どうなるんだろう？

[927: 匿名さん]

オリンピック景気に湧いて3年の間にあれよあれよと金利上昇、オリンピックの終わった後は本格的な人口減少と共に景気が冷え込み重い借金だけが残った、、、なんてことは無いよね。

[928: 匿名さん]

だからこそみんなオリンピック前に売り逃げるつもりなのでは？

[929: 匿名さん]

ここに限らず、金利上昇はいま購入する人には気になるところですね。
景気が極端に良くなるより、微妙な状況が続いた方が金利上昇圧力がなくなって助かるかも。

インフレにする政策をとっているから、物価は緩やかに上昇する。不動産価格の上昇は基本的に間違いないと思うのだが。
国債を買いこむことで日銀が長期国債の金利を抑制するという非伝統的な金融緩和を行っているから、テーぱリングのやり方次第ではどかんと金利上昇しそうな気がする。
どかんは3年はもつと思うけど、10年以内に来る可能性は結構高いとおもう。

[930: 匿名さん]

重い借金をして買う人なんて、いないでしょ。

[931: 匿名さん]

いやいるよ。
自分。

キャッシュで買える余力は残しつつ、住宅ローン控除枠を使い切るかたちで借金し10年のローン控除使い切った段階で返済する。その間余力は投資に回す。

この10年のうちにハイパーインフレが起こると、借金をしていればしている程有利になるからね。
そういう可能性もみつつ、多少のリスクはとるつもり。

[932: 匿名さん]

ローン控除使っても、金利＋手数料＋抵当権設定費用といった負担＞控除額だと意味ないんだよね。キャッシュある人にとっては。

[933: 匿名さん]

931さん
現金も結構あるわけだし、それは重い借金ではないと思います。

中央区湾岸エリアは背伸びして住むような憧れの立地ではないですし、現金をしっかり持っている人が仕事も遊びも充実させる目的で住むのにリーズナブルなエリアですね。

[934: 匿名さん]

>>931
もしハイパーインフレなんて起きたら日本経済は大変なことになりますよ。
有利なんて気楽なことを言ってる場合ではなくなる。

[935: 購入検討中さん]

虎の門だけではなく、都内最大規模の再開発と言われる築地が何に化けるか、かな。
タワマンだけ、という可能性はほぼ無さそうだから、商業施設も出来ちゃうだろうな。

今から楽しみ。

[936: 入居予定さん]

計算感謝！
明確

[937: 匿名さん]

>>935
勝どきの再開発ではなく、大きな隅田川を挟んだ隣町の事ってのが悲しい。

[938: 匿名さん]

知らない誰かのために悲しんであげるとは、心優しい方なのでしょう。

[939: 購入検討中さん]

935です。
徒歩ですぐに行ける場所、ということを考えると、あまり悲しくないんじゃないかな。

[940: ビギナーさん]

マンションの価格って、今、あがってるんだよね？

[941: ビギナーさん]

いつまであがるかな。
みんなの予想は？

[942: 匿名さん]

舛添えさんが東京に国際金融センターを誘致。

[943: 購入検討中さん]

確かに湾岸の魅力はいかに確かにタダですめるか！KTTで湾岸マンション6戸目だけど、家賃30万円近いところにただで数年住み、1000万円以上のお礼〈売却益〉を貰らい、また、新築に住んできたけど、KTTもお礼が貰えるとおもうよ。

[944: 購入検討中さん]

>943
１000万は厳しいと思うよ。よくて500万程度の御礼かと。。

[945: 購入検討中さん]

確かに、今のマーケットだと500万円程度だけど、日経平均20000円超え前提で1000万円と試算しました。

[946: ビギナーさん]

うぉｗ
マジっすか。先日6000万円の審査が通ってたから、買おうかな。

ネットでいろいろ調べてる限りでは、コスパって言葉を使うと
ここがベストの選択肢？

BAYZとか、有明のはやっぱり場所的にも美味しいことにならないかな。

[947: ビギナーさん]

500万のお礼でも十分なんですけど。。。

[948: 購入検討中さん]

500万じゃ融資手数料と売却の仲介手数料でほとんど残らないよW

[949: ビギナーさん]

まぁ、お礼がなくても毎月タダに近くなるなら、それでも十分にゃー

[950: ビギナーさん]

でも、そんなだったら、みんなもっと買えば良いのにな

[951: 購入検討中さん]

融資手数料は金利上乗せにすれば0円、仮に初期に支払ったとしてもローンの残存年数に応じて返ってくる。また、手数料は大規模有名物件であれば、新興の手数料0円の仲介会社でも客付可能ですよ。有明、新豊洲は論外。つまり江東区はダメ。港区はOK。今のマーケットだと港区で手頃な物件がないから中央区ならOKということ。

[952: 購入検討中さん]

いざ、ローンを組むとなるとみんな悩むもの。人間、安いことに何かしらの理由をつけたがるもの。間違った理由をつけて〔例、環状2号線が近いからなど〕チャンスを逃す人は沢山いるのは事実です。TTTも清掃工場が近いということで買わなかった人を沢山知ってます。

[953: ビギナーさん]

融資手数料（返還されない事務手数料型）のタイプじゃなくて、保証料（期間・残高）に応じて返還されるタイプ、
を選んだ方がベター、だね。。。まぁ、そら35年ローン組んで、35年返し続けるわけじゃないだろうしね。

[954: 匿名さん]

10年の住宅ローン控除を使いきってというのがミソ。
10年以内に売り、改めて住宅ローン控除が使えるなら、メリットを最大限享受できる。

[955: ビギナーさん]

あ、それ思う。
今の減税制度だと、10年単位での売買が増えるよね。

国としてもそう願ってるのかな。
　最低10年住んでほしい
　10年に1回くらい動いてほしい

ってことなのかな。

[956: 匿名さん]

住宅ローン控除うらやましいなぁ
40㎡でも控除してくれればいいのに
無理して広い部屋買うのも本末転倒だし...

[957: 匿名さん]

住宅ローン控除使いきって売るなら、当初10年固定の低利住宅ローンが安心できるね。
金利上昇するなら、不動産価格上昇を伴うことが多いから、一石三鳥くらいかも。

[958: ビギナーさん]

なるほど。
俺が審査通ってるりそなで見ると、
　変動　0.775%
　固定　1.400%
か。

10年の間に変動金利が、残高加重の上の平均で
1.400%を超えるか超えないか、で分岐ね？

変動に賭けてみりゅ

[959: ビギナーさん]

ここ買う人って、みんな10年後くらいに売る予定？

[960: 匿名さん]

958さん、そういうことです。
とはいいつつ10年スパンを予測するのは難しいから、変動と固定の差額は保険料みたいなものです。
たしか変動といっても大体の銀行が短プラ連動のはずだから、そんなに変動しないはず。
あと5年に一度の見直しも返済額は前期の１．２５倍までというのが多いから、過度に金利上昇しても月々のキャッシュ・フローがカツカツにならないこともポイントかも。
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

[961: ビギナーさん]

960さん、サンクス。
とても良く理解できました。

ただ、金利が上がる（≒日銀が引き締める）ことって、、、
相当に今とは違う状態になっていないと、だよな。

960さん、ありがとうございます。
理解した上で、俺はやっぱり変動にしてみる。

[962: 購入経験者さん]

この周辺は供給過剰が懸念されますが、
10年で1000万円落ち程度でおさまるでしょうか？
ここの入居から10年というと2027年。
オリンピックフィーバーから7年後ですよ！
逆に言えば入居時がオリンピックバブルのピークでは？
建設は2019年には完成、2017年が需要ピーク、2018年から下降懸念が妥当な見方でしょう。

[963: 匿名さん]

普通に値上がりしてそう。

[964: 匿名さん]

普通に坪400万くらいまではいくでしょうね。

[965: 契約済みさん]

保証料の支払いは、「一括払い」と「金利上乗せ（+0.2%）」が選べるけど、
皆さん「一括払い」を選んでるのかな？