今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

[一般サラリーマン]

現在，土地取得価格，原油価格，鉄鋼価格が上がっているので
ここ２〜３年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給（今は空き室率3％以下）と
　公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う？

[882: 匿名さん]

アメリカに景気減速懸念が出てる。
急に円高になったのもそのせいです。
楽天的なのはいつまで続くか‥

[883: 匿名さん]

悲観派と楽観派。どちらが多くても面白くない。ここはまぁバランス取れてる感じ。
どちらか一色だと売買は成立しない。両方いるから、ともに「得した」と笑って売買成立。つまり、考えの異なる人がいるから売買が成り立つので、互いに実にありがたいお客さん。敵ではないのだから、お互いありがたくおだてあってよ（後でしのび笑いでもすれば）。

[884: 匿名さん]

”売り時”の話が出ていましたが、一般的にはどのくらいのスパンで家を住み替えるものなのでしょう？
もしくは、”築○年”たつと価値が半減する、などの目安ってあるのでしょうか・・・？

[885: 匿名さん]

２年前には、約４５００万円で売りに出ていた
うちのマンション。
こないだ、その部屋と同じ間取りの我が家が
５５００万円で売却できました。築９年、世田谷の西部です。
売り時などまったくわからず、なんとなく
めぐり合わせですが、不可解さは感じました。

[886: 匿名さん]

某湾岸のマンションに住んでいます。
売り時は分かりませんが、
家計簿上買値を30年で減価償却して
「これ以下で売るのは辛い」と言う
残高は常に認識しています。

[887: 匿名さん]

単純な話だけど、買う人がいるから売れるんですね。
下がり始めると買おうと思う人がいなくなるから売れない。
よって買い時≒売り時ってことでしょうか。

[888: 匿名さん]

>885さん
うわぁ。やはり値が上がっているんですね。差し支えなければご購入時のお値段を
教えてもらえますか???
>886さん
なるほど、参考になります。

[889: 匿名さん]

＞８８７
＞よって買い時≒売り時ってことでしょうか。
だとしても、イザその時になっての自分の持っている基準での判断って
むずかしいものだよね。

[890: 匿名さん]

11月引渡し物件購入者です。8〜14年の使用を予定してます。15年目一会目の大規模修繕。
8年目子供の大学入学、仮に 6年制大学に進学したら14年目卒業なので、そのころの家庭の状況で、
将来を見直すつもりです。14年くらい住めば、飽きもでるし、市場にはもっと新しい食指の動く
物件がでていて、住み替えたくなるかなとも思います。
今度のところでも、親の介護などの問題が生じても、終の棲家としてＯＫなようには想定してますけど。

[891: 匿名さん]

一般の人は、今が売り時だから売るなんて考えることはないですよね。
家族構成の変化、会社都合や定年になるとかで売る。
スレタイと微妙にずれてきて失礼しました。

[892: 匿名]

＞８７９
確かにここ数年は米国の物価は上昇してきました。でも今は住宅価格は急落しています。米国企業の人たちのセンチメントも急落してきました（昨日のＩＳＭ）。中国経済の台頭、生活水準の上昇によって１０〜２０年スパンで考えれば、グローバリゼーションはこれからはデフレ要因ではなくインフレ要因に変わる可能性も高いと思います。でも、物価が上昇する「物」はたいがい「上がったら困る物」で「上がって欲しい物」は上がりません。世界の人が寿司を食べるようになって、マグロの値段が上昇して日本人は困るようになるでしょうが、中古物件がたくさんあるマンションの値段はそんなに上がるのでしょうか？たしかに都心の再開発できる広い土地は減っていて大規模な新築マンションをどうしても買いたい人には今は困った状態なのでしょうが、新築マンションもすぐに中古になります。ということは新築プレミアム（割高分）が今は大きく、中古になった時のプレミアム解消部分が大きいので、新築マンションは今が売り時ということになるのでは？いざなぎ景気を超えると言われる（長さで）今回の景気回復局面も終わりに近づいています。（実はもう終わっているかもしれません。数ヵ月後に遅れて統計が出て気づくのです。）売るなら今なのではないですか？ＮＹダウを見ながらこんな時間になってしまいました。今日も前日比小幅安で引けそうですね。

[893: 匿名さん]

>>892
じゃぁ景気後退に皆が気がつく、半年後から都心の新築マンション価格も
下がるということですか？
それとも中段で述べている都心の広い土地は無いってことで
下がらないということですか？
「中古の売り時は今」という結論みたいですが、新築マンションの買い時はいつでしょう。
頭悪いので解りやすくお願いします。

[894: 匿名さん]

多少の景気悪化くらいでは不動産価格は下がらないよ。
景気悪化→金利低下→不動産利回り相対的に上昇→不動産価格上昇
となる可能性すらある。

今都心に不動産を保有している人・法人・ファンドなどが売り急が
ないといけない状況になるのは想定しづらい。

アメリカの不動産価格は下落するだろうが、1990年代の日本の失策
を研究しているから、金利引下や税制変更などで急落は回避できる
んじゃない。
アメリカ人家計の保有資産では不動産の比率はそんなに高くないし、
日本人が悲観するほどアメリカの景気悪化は深刻にならないんじゃ
ないかな。

[895: 匿名さん]

米国不動産市場の値動きと景気動向と東京の地価上昇とどういう関係があるのか
不明だね。
単純に都内の大型マンション適地の供給が払底してきて需給関係のなかから価格上昇が
生まれているというだけなのでは？

[896: 匿名さん]

不動産価格が景気に左右されるのは間違いない。
現時点では、企業の設備投資、ファンド等により都心部の
土地の需要が旺盛。企業の設備投資が景気に左右されるのは
いうまでもないが、ファンドはどうだろうか？

まず賃貸料については過去の経緯をみても景気に左右
されること無く安定している。しかしそれは世間相場という
ものがあるからである。では世間相場から乖離している
ファンドの賃貸料はどうなのか？

ファンドの多くが都心マンション。しかも販売用のものを転用して
通常の賃貸では考えられないような豪華設備の賃貸が数多く存在する。
ファンドには超高層もあれば、超都心も多い。超高層マンションは
プレミアムがつくので、そうそう賃料は下がらないだろう。
超都心も希少性があることや高級路線のため、こちらも高値安定といえる。
しかも、都心に住みたい人は山ほどいるのである。
ファンドの賃貸料の急降下もあり得まい。

また、金は余っているので不景気で逆に不動産価格が安定するなら、
安定したリターンを求めファンドには今後も資金が供給されるだろう。

つまり、企業の設備投資による影響はあるが、ファンドが足かせ
になっての急落はないといえるので、不動産価格が昔程下がる
ことは期待薄となる。

[897: 匿名さん]

景気がよくなると不動産価格があがるという順番ではなくて
景気を回復させるために資金流動性を増して、よのなかの
金のめぐりをよくした。
ただし企業は設備投資をするのに躊躇し、国は財政赤字で
公共事業に投資できない。
しかたがないから、民間の都市再開発を促進してオフィスを
つくり供給過剰になったらマンションを安く大量に供給させた。
景気浮揚柵として「都市再生」「都心居住」のスローガンに
融資も、税制も建築規制もこぞって協力した。
そのけっか、住宅市場が活況を呈して景気浮揚に奏功した。
一方、一時期に供給が集中したがゆえに、規制緩和による
水増し分だけマンション価格は安くなり既存住宅地の一般
供給を圧迫した。
今そういう森・小泉政権の都市再生経済政策が一段落して
のこっているのは、プレミアのない「非都市再生物件」これは
単純に２００１年ごろの価格をよこにひっぱっているだけ。
それを、湾岸プレミアム価格と比べた高いと思うのは間違い。
なにしろ超都心では２００２年、南麻布、霞町の谷間の途中
あたりで坪３３０万円だったのを最後に４００、４５０と順調な
回復を示している。
地価が下がれば資産効果が減って景気が悪くなる。
地価があがれば景気もよくなる。

[898: 匿名さん]

三年前に７千万円代後半で購入した物件が、今年不動産業者に９千万で売れ、それをその業者は1億以上で売りに出しています。ワナワナ・・

[899: 匿名さん]

>>896
>しかも、都心に住みたい人は山ほどいるのである。
>ファンドの賃貸料の急降下もあり得まい。

家賃半年無料 そこまできた賃貸事情
http://www.j-cast.com/2006/10/25003532.html
アパート、マンションを一定期間タダで借りられる「フリーレント」物件が2006年に入って
首都圏で急速に増えている。中には、なんと、入居から半年間の家賃無料という物件もあるそうだ。
東京・新宿に本社を持つ賃貸物件仲介会社では「現在扱っている物件の20%がこのフリーレント」と
話す。土地の値段は上がっているのに、なぜこんなことになっているのか。
【J-CASTニュース 2006年10月25日18時03分】

まぁ、表面的な賃料が上昇している一方で、実質的な値下げも始まっているっている
急降下はないにしても、ずるずる下がる可能性もあるじゃないかなぁ

[900: 匿名さん]

>899
二極化が進む可能性が一番高いのではないでしょうか。
立地等の魅力が低い物件は、仰る通りずるずる下がる可能性もありますが、立地の良い物件など魅力があるマンションは、逆に上がっていく可能性の方が高いと思っています。
購入物件を間違うと、痛い目に会うでしょう。
全ての物件の価格が上がっていったバブルの頃とは違いますね。

[901: 匿名さん]

ファンドは新規物件がどんどん出続けないと立ち行かなくなる。
なぜなら日本のマンションは管理費や税制など新築に有利で、
持ち続けるほどに維持経費がかさんでいく仕組み。費用を先送りしてるから。
組み込み物件の入れ替えをやらないとどんどん運用成績が下がっていく。

当然、古くなって利回りの悪くなった物件は市場に放出されるわけで、
確かに価格は安くなるだろう。ただし、管理費などの高騰を考えたら、
そんな一見安いだけの物件を、待ってまで買う意味があるんだろうか。