23区内の新築マンション価格動向（その15）

[ふつうの匿名さん]

スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[892: 購入検討中さん]

881

なんか、全部、環八沿い或いは以西の町ですね。
ピンきりというより、キリに近いところがほとんどのような。

高速で騒音がきついのは用賀だけでなく、岡本、玉川台の一部も同等かと。

また、給田が世田谷区だと認識しているのは、ごく一部の
付近住民だけでしょうね。気分は完全に都下ですよね、、、、

ピンキリというなら、
ピンの方をもっと考えたほうがよかったかも。
岡本はまだしも、千歳台がピンに上げられているのは生まれて初めて見ましたよ。

[893: 匿名さん]

>>891
しつもーん　それってマンション転がしそのものではないでしょうか？？

[894: 匿名さん]

転がしてはないだろ。
長期保有してるんだから。

[895: ビギナーさん]

891さん

純資産いくらのうちを賃貸不動産に向けるおつもりですかね？
長寿によって老後の資金ニーズが高まることは誰も否定しないと
思いますが、その原資を稼ぐために、国内の賃貸不動産を持つことの
有用性については甚だ疑問ですね。

人口減と高齢化で、新規の世帯創出力は恐ろしい勢いで落ちてく日本の
不動産を、「生活の糧」にしなくてはいけないのは心細いばかりです。

手元には、需要の少ない、価値の減じてくだけの円建て不動産を持ち、
中国・インドの台頭で、グローバルな需要が急速に伸びている食料や
日常生活品を買わなければならないのはきついですよ。彼らの購買力が
増すにつれて、そして日本円が弱まるにつれて、日常品（多くが輸入品です）の円建て価格は上昇傾向でしょうね。かたやで、空き室リスクは高くなり、家賃下落圧力も高くなる。

私は、自分が働けなくなったら、元気で働ける人にお金を増やしてもらうように資産配分しなければいけないと思います。（成長国の株や債券に投資したり、成長国の欲しがる商品先物を買うなど）

日本が成長国で、世帯数もどんどん増える時代なら、日本の不動産も悪くなかっただろうと思いますが、今は、老後の資産の入れ物として日本円資産はあまり魅力的とは思いません。

地震、台風や火事にも弱い、更には、換金性が低く、取引コストの高い不動産は基本的には、よほどの値上がりが予想されない限りは、金づるには向きません。

グローバルに分散された、株・債券・短期金融商品・商品などをもつのが
いいと思います。純資産が10億を大きく超えるような人が、5000万円程度を
日本の不動産に振り向けたいというのは反対しませんが、純資産が1億の人が、そのうち5000万円を不動産に投資するというのは、卒倒ものです。

一般の小金持ちはREITなどの小口分散できるもので不動産エクスポージャを持ったほうがいいように思います。

[896: 物件比較中さん]

895

理論的には正しいね。

日本人の金持ちがネット財産10億円のうちの5%を日本の不動産で持つというのなら、悪くない。

でも、実際はほとんどの高齢日本人の資産構成の大部分は日本の不動産と日本円の預金だ。そして基本無借金。

鎖国時代となんら変わってない。

日本の個人金融教育の後進性を改めて認識せざるをえない。

だから政府も不動産価値支持に努力しているが、さすがにどっかで限界が繰るような。

[897: 物件比較中さん]

895

>地震、台風や火事にも弱い、更には、換金性が低く、取引コストの高い不動産は基本的には、よほどの値上がりが予想されない限りは、金づるには向きません。

一番大事なことが抜けてない？保有コストも結構高いんだよね。ここだけとっても金融投資の方がましでしょ。

[898: いつか買いたいさん]

＞888
知人が東雲の新築タワーマンション８０平米を3500万くらいで買ってたよ。

[899: 匿名さん]

ちょうど我が家の前にシノケンのワンルームマンションが建つんですよ、あの耐震偽装の福岡の会社がなぜか東京に。

新築でだいたい2000万ぐらいです。
隣町に巨大なW大学があってとにかく最近親が死ぬと、学生をあてこんで実家跡にワンルームマンションを建てるのが流行ってるみたいで、我が家の周りは都内でもかなり高齢者が多い地域のせいもあり、老人亡き後の家を取り壊してワンルームマンションだらけです。W通りはワンルームマンションのビル群な状態です。これでもマンション投資って儲かるんですか？　新築家賃相場で平均9万です。敷礼2/2です。学生は日常生活でも現状回復もめちゃくちゃにしていくし、税金はかかりますよね。

私はお金で>895
さんみたいな感じが理想ですね、個人的には。

脱線なら失礼しました。

[901: 匿名さん]

勝手に変換された。
あなた＜＜「て・め・え」
×あなたが新築に住みたいから住んだだけよ。
○「て・め・え」が新築に住みたいから住んだだけよ。

中古不動産をキャッシュで買うのでなく、早い時期にいい場所を買っておいて
家賃＞ローン＋経費で残債をなくしておいて、退職時退職金の一部で繰り上げ返済。
もちろんおおきいもの一室でなくて小さいもの３室くらい持つ話だ。
５４歳が２５年ローンの最後のチャンス。３５００万４４平米１ＬＤＫなど買って
７９まで生きれば、あとはローンも完済。糟糠の妻を遺族年金だけでなく家賃収入で
多少は楽にしてやれる。生命保険で掛け捨てよりはましだ。

退職したら借家の家賃で暮らすのは欧米のスタンダードだけどね。
オーストラリアのリタイヤメントした夫婦にカリフォルニアのディズニーランドで会って
話を聞いたことがあるよ。

[902: 元祖匿名はん]

それって区分ですよね。一軒二軒とおっしゃってるの。
空室対策を聞いたら半年分のたくわえあるとか、
自分は年金満タン3000万とかって
以前も全く同じことおっしゃってた方いましたね。

失礼ですがご自身のブログの域の発言かと。

[903: 匿名さん]

＞知人が東雲の新築タワーマンション８０平米を3500万くらいで買ってたよ。
＞あの時港区湾岸に９０平米４０００万で買った人と、

東雲のどこが港区？　Ｗコンが１３５万／坪でも
港区湾岸が148万／坪は
低層階でもなかったんじゃないかね。

[905: 元祖匿名はん]

収益不動産と、自用不動産（代表格は戸建）とを
分けて議論するべきだと思います。

区分もワンルームや1〜2LDKの単身かDINKS向けしか
収益物件として回りにくいのが実情ですよね。
バリバリのファミリーは利回り的にも合いにくい。

結局欧米との比較で言っても賃貸のマーケットが
まだまだ未成熟なんだと思います。
日本で貸家なんてさらにしんどい。

たまたま持っちゃったに近い、半分自用物件でも
貸さないよりは貸せるほうがいいのは事実です。

ただ持ち家戸建至上主義者がこの国にははびこっており
経済合理的な感覚で言えば不動産に対して極めて低レベルと
言わざるを得ないのではないかと思います。

新築マンションを買う方々の中に、いくらで貸せるのか、
そもそも貸せるのかという感覚が備わってきていれば、
それはそれで意義のあることだとは思います。

[906: 申込予定さん]

891

あまった手元不動産は売って、そのお金で、様々な資産に分散投資した方がいいですよ。
特に、失敗したら取り返しの付かない高齢者の方は、まず、保有コストの低減と減価リスクのヘッジが先決ですから。

素人の陥るわなは、偶々うまくいった人の話を真に受けて、
過剰に一般化して自分にあてはめることです。

国や時代によって、賃貸市場の成熟度や、持ち家志向度の違いなどもありますが、不動産市場サイクルも大きく異なります
更には構造的な人口動態も国により大きく異なる。

オーストラリア夫妻の話は本当なのだろうけども、
そこからわが身に置き換えるのはあまりに無理がありますよ。環境が全く違う。

低利の住宅ローンは十分利用なさればいいと思います。
退職金が入っても、前倒し返済なんか考える必要はないでしょう。
負債と資産両建てがいいと思います。

また、団信自体も悪くないですが、自分でローン組んだ上で、生命
保険に入れば金融的ペイアウトは同じです。何のマジックもありません。
団信の方が保険料は安く済みますが、逆に言えば、メリットはそれだけです。

いっぺん、プロに相談なさるのがいいでしょう。

[908: 匿名さん]

業者はあの手この手で付加価値つけてデザイナーや芸能人使ってまで高く貸して収益上げているのに、素人が貸しただけで儲かるなんて・・マンション転がしてるのと同じ発想じゃん。

自宅の隣に貸しアパート建て管理して、ホームセンターの領収書を全部経費に出すメリットを最大限に生かしている、インターネットなんか何も知らないお婆ちゃんのほうがまだ賢いし、実際儲かっている。

[910: 元祖匿名はん]

ついこないだまで、そうバブル右肩上がり、土地至上主義が崩壊するまで
プロのマーケットでも収益性は度外視されていたのです。

自用に供することの効用については経済合理性だけでは語れませんが
本質的にはエンドのマーケットでも同じことだと私は思います。
そしてそれはカネ持ってる人から如実に意識が変わってきているはず。

[911: ご近所さん]

900

基本的に、あなたのお書きになってる内容には、リスク概念がすっぽり欠如していますので、非常に危険です。

具体的には

日本の年金財政の破綻リスク
賃貸物件の空室が長期にわたって続くリスク
慢性的な空室物件になると売却価格も極端に下がりうること
保有物件が天災・人災で損失を被る事（あるいは鉄筋コンクリート物件の劣化）
国際的な経済変動リスクがあること（円の大幅なデバリュー、グローバル・インフレなど）
保有不動産の処分が必要になるリスク

などなど当然に思慮し得るリスクを全く考えておられませんね。


「借家が２件になるから両方で3０万ちょっとになる」「家賃収入とローンがとんとん」そうかもしれませんね。借り手がいれば。
「79歳過ぎたら58万」そうかもしれませんね、年金システムが奇跡的に頑強であれば
「58万あれば十分だろう」そうかもしれませんね。日本円がいまくらいの価値を保ち、海外角発のインフレもなければ。

基本は、どんなリスクがあるか考えて、そのリスクに最も強い資産を持つことだと思います。

[912: 元祖匿名はん]

金融商品取引法施行の影響でしょうか？金融機関の方？笑

[913: 匿名さん]

海外移住の予定もないのに、外貨預金して余計なリスクを背負い込むのが一番悪い例でしょう。

公的年金は万が一破たんしても、他人も同様に痛手を負うわけで、そういう意味ではリスクは小さい。

[914: 匿名さん]

なんだか今の５０代以降が既存のマンションをひとりでいくつも抱え込んでいて
高止まりして迷惑だという話のようだな。

マンションなど買うより、投信ですか。みなさんマンション買うと
実需の人が買えなくて困るから別のものに投資しましょう。

私も商売敵が減ったほうがいいですから、賛成だな。
基本的にこれからもデフレが続くという奇妙な天気予報のようだから
そういう理屈もなりたつんでしょう。
プロというのが銀行筋なら、あたまでっかちの未経験な若者ばかりで話にならんね。
不動産会社に本当のプロはいないよ。
投資仲間で情報交換するのと、仲介は仲介、賃貸仲介は賃貸仲介　税務は税理士
相続は弁護士　それぞれ専門家に相談はしてるけどね。

このところの２０年で見えなくなってはいるが、実際に東京でも田舎でも
相続税課税標準を超える相続の内訳は８割は不動産だよ。
戦後の農地解放で土地持ちが増えて、農地が宅地転用した元農家の地主
が都市近郊で相当数の宅地や賃貸物件を持っている。
その末子でも借家が３軒あれば２０万くらいの収入は普通にとれる。
世田谷の住宅地でアパート４室にワンルーム２室持っていれば、４０万近い純利益だ。
身内にいるから未経験の人から説明してもらわなくてもよくわかっているよ。それぞれ得意な投資分野があっていいんじゃないの。
私は宅建持っているし親も賃貸経営やっていた。
自分が素人だとは思っていないよ。
物件見る目はそこそこあるし、駅近くのコンパクト物件しか
買っていない。

さて、ほんとうに莫大な量の団塊ジュニアがマンション購入難民になっているみたいだ。
高齢化社会は、都内の高齢者がなかなかお亡くなりにならない社会。
混んでいるのに「場所が空かない」時代
高齢者の持家比率は６割以上。全部が都営アパートや老人ホームに
住んでいるわけではない。
健常な高齢者が親の代から受け継いだ戸建や、古い分譲マンションに
住んで場所塞ぎになっている。
高齢者ほど都心・都心周辺に住んでいる。

全員が便秘で雲古している朝の女子便所みたいなもので需要に供給が
追いつかない。

団塊ジュニアも２３区と横浜だけで１１０万人以上いる。
大半が狭い賃貸住宅に住んでいる。トイレの前にながーーーい行列
が並んでいるようなものだ。

高齢者は子供を生まないが団塊ジュニアは生むほうだ。
待たせるほうはのんびり構え、待つほうは切羽詰ってくる。

部屋が狭くて困れば、いずれは持家を求めて動く。
２００５年までは実は安価が呼んだ需要の先食い。ほとんど
赤ちゃんみたいな子供をつれた団塊カップルかＤＩＮＫｓばかり。
家なんざ、子供が小学生になってからでも遅くない。

あと７年先の時点でこそ本物の「需要」。でも、こんどこそせっぱつまって
いるから団塊世代同様、どこまでも郊外を追い求める話になるよね。

[915: 匿名さん]

>>913
若いときは無限の目標・可能性がありますが、
老後は生活圏内での経済的位置の目標に、
自分が納まれば良いわけですね。
その分のリスクだけ背負えば良い。