23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[912: 匿名さん]

>>910
さん、事態は急を告げているのになぜ、議論のための議論に
夢中になるのかね。
予測は胸のうちに仕舞って、対応策について論議したほうが前向き
だと思うが。

[913: 住まいに詳しい人]

>>912
今、目の前で起きていることを無視して
ベキ論を振り回して暴れる人がいるから
みんな困っているだけでしょ

[914: 匿名さん]

>910
ネットの解説を見て得た程度の知識だからだよね。納得です。私は仕事でREITとかなり深いかかわりがありますが、一部の書き込みはREITに対する理解の程度が低すぎて驚いてしまいます。ネットで得たにわか知識を振り回してマンション価格を語ろうとは。匿名ゆえになせる業でしょうね。

[915: 匿名さん]

あーあ。日経の一面の囲みに7203のダメ押しの記事が・・・
誰だー？ブラックマンデーとか騒いで私にトヨタを売らせた奴は。
もうついでに、２３区地価下落なら買ったマンション未入居転売するから
まとめて責任とってよねっ！

[916: 匿名さん]

>>914
にわかリート論者はおそらくは、学生さんかニートくんでしょう。
議論が好きなんでしょ。
マンション価格でなくても何でも議論のネタがあればいいんでしょ？
ＦＦといえば、バーナンキでなくファイナルファンタジーが浮かんじゃう
レベルの人でしょうか。

[917: 匿名さん]

>>910
みなさん優しく諭しているが、わたしはズバリ言うわよ。

＞運営会社が出身母体である不動産会社の物件を高値で買っていた可能性はある。
電鉄系が自社物件を流動化したのにリートに出していたよね。電鉄に限らず不動産流動化
で自社の賃貸をリートに売却するのは普通のこと。

＞行政指導を受けてるところも出た。
オリックス不動産投資法人の持ち回り役員会
オリックス・アセットマネジメント株式会社に対する不動産の取得時等に
審査等の業務を適切に行っていなかったとして行なわれた融庁に対する
行政処分勧告のことかね。

＞これが高値を生んだ要因の１つではあるだろう。
リートは不動産会社の株と似ているが、財務、収支の透明性を個々の物件
単位で開示するわけで、
Ｊリートが資本市場に参加したことによって上場価格の上がりすぎ下がりすぎ
について市場機能が働くという見方が正しい
地価の安定的な推移につながるという見方が大半だ。
上昇の歯止め。暴落のショックアブソーバー。
高騰の歯止めが健全に働いているのを見て
「上昇要因が減ったから　下落だ。」
と言うのは早とちり。

＞REITへの資金流入が減ると、物件取得も減る。
ＲＩＥＩＴは市況が好況なら拡大するが、運営だけで十分利益が出る。
ＰＭ、ＡＭのフィーを稼ぐビジネスだ。
もちろんリノベで付加価値を高め賃料を上げていければフィーも増える。

＞監査が厳しくなると今までのように出身母体である不動産会社の
＞物件を高値で買うのは難しくなる。（収益性等の説明が求められる）
収益性の説明は最初から求められてますが。
新築を出資するケースもあるが、既存土地建物を出資するケースもある。
いわゆる分譲販売残を子会社に抱かせる発想とは違う。
そういう例があるのなら教えてもらいたい。
デベの分譲中止が賃貸になるケースでは大半が関係ないファンドに
売られて、大手の不動産系ＰＭがついているのが多いように思うが。

＞そういう意味では、今まで高値を支えていたREITの影響は少なくなってくる。
高値を支えたのは、土地を買いあさった海外ファンド。
Ｊ−ＲＩＥＴ（書けた（＾＾；）とはちゃいまんがな。

＞また高値要因の１つがなくなりつつあるよと言いたいだけ。
私は、それが誤解だと言いたいだけ。

[918: 匿名さん]

一般的に投資信託は、募集時３％・維持毎年０．５％・解約時１％の手数料を取るらしいですね。

[919: 元祖匿名はん]

>>901

かなり感覚遅れてます。904氏が正しい。

案件は現場で起こってるんだ！

[920: 匿名さん]

>>919

不動産賃貸ビジネス（Ｊリートも含む）は、とにかく安値で物件を仕込んで
収益を上げて借り入れ金の金利と収益と売却価格の収益分岐点で
売却する。
そういう意味では新築を買わずに収益性の低下したビルやレジを買って
リノベや管理で不可価値高め、収益性をあげて賃貸管理フィーを稼ぐのが
主流。
どこに出身母体の物件押し付けられて唯々諾々と従っている会社が
ありますか？オリックス？一次が万事ですか？単純やね。

何でもかんでも証券化できるわけでないよ。賃料等の収益実績を予測で
なくトラックレコードとして打ち出さないとなかなか投資家はカネだしません。
私募ファンドもキャピタルもインカムの利回りもきつくなっている現在
新規に組成するケースは少ないんじゃないかな。
不動産屋＝不透明＝悪人　　
なんかそういう安易な発想、オジサンは嫌いだなぁ。

Ｊリート上場数の増加で投資家の奪い合い。05年度は上場した16銘柄の
うち，８銘柄の初値が公募価格を割り込んだ。
上場を見送った投資法人も出てきた。
　
　Ｊリートは投資家から資金を集めるが，４割程度は金融機関からの
借入れ。調達金利の上昇は利回りの悪化をまねく。　
利上げ見通しなら投資家の選択の目が厳しくなる。
　Ｊリートに物件を納める不動産業者の物件の仕入れもシビアになる。
金利上昇局面で，大都市圏での地価は安定化に向かう。
しかし長期金利が下がってくると、あんまり高騰の歯止めがきかなくなる。

オリックスの勧告以来不動産業の話が金融庁に取り込まれたことが
白日のもとに晒された。
不動産が金融商品化するのは，不動産業にとっても経済に全体にもいいことだ。
でもこれは、結果オーライの話であってもとを正せば　
金融庁は銀行を救うためにＪリートを導入して不良債権を処理した。
　これが低金利や他の規制緩和など政策ともあいまって地価も上昇し，
大都市圏での不良債権処理は，その間に金融庁は，不動産業界に
大きな影響力と権限を持つにいたった。棚ボタで権益がひとつ転がり込んだ。

　証券化は信託銀行の信託受益権化の課程が必要。不動産そのものは国土交通省なのに
信託受益権は金融庁が管轄だからだ。

金融庁はバブルを起こそうとは考えていない。もちろんだ。バブルはよくても崩壊後の
資産デフレは困る。不良債権処理はこりごりだ。
地価の安定という以上、上がったものが下がったら「安定ではなく、資産デフレの再燃」
今のままでじわじわ留めたいのが以降。
証券化ビジネスの投資の流れを絞っておけば多少の長期金利が下がっても地価高騰が
抑制できる気でいる。
まったく埒外のところで現物不動産を「信託受益権」からめない部分では勝手に地価が
上がっている。外資の土地・建物現物買いでいままでいくらでも地価は上がってきた。
また、新築中古の高値転売も金融庁の埒外。強いて言えば国税庁の管轄。
不動産行政は権限の薄れた国土交通省と金融庁の又裂き状態の管理であえいでいる。

地価など行政に制御できないと私は思っている。

[921: 匿名さん]

証券化の仕組みが金融庁の権限を強化しただけで、天井局面の地価においては逆流（下落）防止弁になってしまっている。

地価は安定すべきものであって下落した場合すべてのメカニズムが
制御不能になる。
米国の住宅バブルは崩壊した後デフレに向かうのはことの当然だが
日本の局地的バブル？が崩壊する必然性がないように思うのだが。

[922: 匿名さん]

920＝＞910　スマソ　919はスレヌシだった。仕事忙しいみたいだね。

[923: 匿名さん]

>>920
×大都市圏での不良債権処理は、
○大都市圏での不良債権処理は、ほとんど片付いた

[924: 元祖匿名はん]

着物や高額布団の次々販売見てると判るでしょ。
経産省管轄だとユルいんだよ。

収益不動産の世界はほぼ金融庁・財務省管轄に取り込まれました。
ノンバンクから転売目的ででも借りない限り。

地価など、行政が制御しようとしたらお茶の子さいさいです。
ただ、制御した後の術を知らないからしない、できないだけです。

[925: 匿名さん]

そんなことはどーでもいいわよてっ。

ブラックマンデー、株価も地価も大暴落
と言って騒いだの誰？
サブプライムの影響はまだまだこれから？
聞いてあきれるわよ。

私に６０５０円でトヨタ売らせておいて何よ、今日値上がりは。

カードローンで差額借りて買い戻そうかしらね・・・ったくもう。

全然信用のおけない人たちね。ぷん。ぷん。
何株売ったか？聞かないでよ。意地悪ね。

[926: 匿名さん]

>ただ、制御した後の術を知らないからしない、できないだけです。

今後とも、あなたのファンでいられそうです。

[927: 匿名さん]

＞売り手と買い手の需給バランスがかたよる・・・
＞「販売を増やしたい場合に、最も即効性があるのが『値引き』なのは想像に難しくなく、マンションにおい＞てもこうした禁じ手が“水面下”で行われている
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6027/

なんと２００４年１１月から「下がる論者」は需給バランス一本槍で、需給バランスが偏れば
業者は値引きに走るといい続けてきた。
曰く、品物があぶれたら安く売る。曰く高くなりすぎたら買えないから値引く。
７時過ぎの魚屋のサンマみたいな話をしてきた。

実際に供給過剰でも下がらなかったのは、今度は外資系ファンドなどの「需要」のせいに
している。

これらは根本的に間違っている。
なぜ、供給過剰のなかでモノが「売れ」てきたのか。
規制事実として「掃ければ勝ち」。あとは地価公示で、「上がりましたー」と
国土庁が公示して。次の路線価が上がり、税収が増える。
国は資産デフレ脱却とＩＭＦに面目が立つ。

マンション価格が上がるのは、マネーサプライが過剰なせいだ。
＊＊＊に厳しく金持ちには、セカンドであれなんであればんばん融資する。
融資しないと高額マンションが売れないからしっかり宣伝してる。
キャッシュがあるならそれは他に使ってくださいね。グロソブですかインド株ですか。
住宅ローンの金利はこれだけです。
うちの投資商品の利回りはこれだけです。
住宅ローンは低利で目いっぱい貸すとこが提携でついてますから。

実際知人が５０００万のローン借りたら金消契約の際に年配の行員が
わざわざでてきて「多額のローンをお借り入れくださりありがとうございます」
と言われたそうだ。後にも先にも融資受けてありがとうといわれたのは
初めてだったそうだ。
たまたま２０００万はすぐに繰り上げ返済したのだが。
よくよく考えたらなんであんな低金利を返してしまったのかと後悔しきり。

住宅に関してユルい融資をし続けてさらに史上最低の金利に優遇金利合戦。
ここまで買いやすくして、需要を煽り続けてきたのは、金融当局そのものだ。

金融当局も、こと「住宅ローン」だけは融資姿勢が甘く、金利も「優遇金利」で１．５％の優遇など
平気で行なう有様。
さらに「住宅」にヌルい税制。役員社宅として貸し付けるなどの節税策や
居住用資産の買換え特例など、高額マンションは知らないところで「税務上の需要」
が生まれている。法人が事業用資産として買えば初年度は結構な額の損金が出せる。

いわば、大手不動産業会と金融当局の仕組んだ出来レース。
庶民の知らないところで富裕層にには蛇口が緩んでいる。地価を買い支えるのは
返済能力の高い人にお任せしたらいいのだ。
庶民は下がっても「終の棲家」固定資産税下がって大助かりさと、下がるマンションを
下がった最中に待ってましたと買うのだろうか。

[928: 匿名さん]

×大手不動産業会
○大手不動産業界

×既成事実として・・・・国は資産デフレ脱却とＩＭＦに面目が立つ。
○既成事実として・・・・国は資産デフレ脱却しました。とＩＭＦに面目が立つ。

[929: 匿名さん]

>>927さん

なるほど・・凄く納得致しました。
まあ、それにしても某週刊誌等のマスコミ達も
あんまりいい加減な記事掲載するのは止めた方いいね。

マンション・地価高騰＞暴落危機＞高騰＞暴落

記事内容はこの繰り返しだよね。

まあ、最後は個人的な判断で行動するしかないでしょうね。

[930: 匿名さん]

買ったあともじわじわ下がることどうなるか計算してみた。

数年間の平均下落率３％〜８％の場合
中古価格を残債を割るのがいつか。


借り入れ３％のフラット３５で３５００万円
自己資金は１０００万円

年率４％の下落なら　　１８年目
年率４．5％の下落なら　１２年目
　　５％なら　　　　　　９年目
　　６％なら　　　　　　７年目
　　８％なら　　　　　　５年で残債割れだ。

まぁ毎年８％平均３年下落したら大暴落だが。
３％、１０％、７％、４％、２％、１％でも年率4.5％の下げ
７年前までは郊外や地方では普通の下げ率だった。

自己資金５００万なら
年率４％の下落なら1２年目
年率４．5％なら6年目
６％なら５年目
7％なら４年で残債割れだ。

いまから２０％下がったら買おうなって思っていると
そのあとも年率４％の下げが続くかもしれない。


団塊ジュニアを住宅需要の救世主みたいに
言うのはマスコミの謀略だ。
沈み行く泥舟に乗せられるタヌキにしかなれない。

下がり始めて買うのは大間違い。

下がったら１０年は待つ。
待てない人はしっかり目を見開いて信頼できる人の
アドバイスを受けて買う。

＞まあ、最後は個人的な判断で行動するしかないでしょうね。

同感です。

[931: 匿名さん]

×中古価格を残債を割るのがいつか。
○中古価格が残債を割るのがいつか。

いうまでもなく、中古価格がローン残高以下になれば

①容易に買換えが出来ない

②ローンの借り換えも容易にできない。

③デフレの時期は負債を持つよりキャッシュが有利

　稼いでも地価の下落に吸収される徒労感は味わってみないとわから
　ないかもしれないがお勧めはしません。

　前借金でタダ働きさせられる苦界の女性の気持ちに近いかも。
　というか身の回りの事例でいまさら説明不要か