23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[952: 匿名さん]

下がると思ってる人が
どのように、
下がらないリスクを考えてるわけ？

[953: 匿名さん]

首都圏の住宅地・既存マンション価格は調整局面に　三井不動産販売
　三井不動産販売は10月23日、10月１日時点の「リハウス・プライスリサーチ」を発表した。首都圏の住宅地・既存マンション価格動向を四半期ごとに調査しているもの。

　それによると、住宅地・既存マンションともに価格上昇基調は鈍化し、価格は調整局面に入ったとしている。

　07年第３四半期（７月から９月）の「住宅地」の状況は、前回調査時点（４月から６月）から0.5％上昇となった。上昇個所は前回の31から17に減少、下落個所は３から９へと増加し、引き続き上昇基調にはあるものの、上昇幅に一服感が見られる結果となった。

　「既存マンション」は、前回調査（４月から６月）から0.9％上昇となった。上昇個所は、前回調査の51から40に減少、下落個所は６から11に増加した。

[954: 匿名さん]

上がらないリスクがある人は物件保有者。
上がらなくても、儲け損ねただけで、賃貸なり住むなり利用価値は
あるから、そんなにリスクない。
時間が味方してくれる。

でも上がって困る人は、まだ買ってない人。
頭金は足りなくなるし、金利は高くなるし、立地は悪く狭くなる。
おまけに自分も歳をとる。

[955: 匿名はん]

温泉つきマンションからレジオネラ菌検出。　それもあのアパ。
温泉付き＝危険→価格が大幅下落。　これも価格下落の要因か？

[956: 匿名はん]

赤福、白い恋人、比内地鶏、アパ。
すべて同類。

[957: 匿名さん]

俺は始めに書き込んだ人間じゃないが、リスクに関する一般的スタンスは949に同意。
954の書き込みが典型例だが何故か不動産買いたい氏は買わないイコール現金を持つことと完璧に思い込む。
かつ不動産固有のその他のリスクを一顧だにしない。
10億の純資産がある人間がその10%を特定の1つの不動産に投資するのでも相当なリスクだが、純資産え2000万の庶民が
6000万の単一の不動産にぶちこむのは出鱈目以外の何物でもない。
不動産を買わずに原油先物と世界株式と金とREITを買って自宅は賃貸という選択
のほうがリスクリターンのトレードオフに優れるとか何故か考えない。

不動産買わないイコール現金保有と頑なに信じ込める固い信念（スコープの狭さ？）が理解し難い。

単純に考えて東京の不動産が一点賭けの対象足りうる資産とは思えない。

でも勿論、代わりに現金100%でもないよ（笑）

[958: 441]

日本人って本当、自虐的な人が多いね。それでいて英語しゃべれなかったりするから面白い。
少しはカントリーリスクも考慮したらどうでしょうか。

[959: 匿名さん]

>>957
>不動産を買わずに原油先物と世界株式と金とREITを買って自宅は賃貸という選択
>のほうがリスクリターンのトレードオフに優れるとか何故か考えない。

そりゃ賃貸住まいのバクチ打ちになりたいとはマトモな神経の持ち主なら思わんだろ。

[960: 匿名]

日本のポジションを考えると、借金こさえてマンション買っても10年、20年先には価値が半減するように思うが...。例えば 1)土地面積に対する容積率増加：マンションが高層化され、戸建も小型化、マンション化。2)都市人口が増えているが容積増加率までにはならないだろう。3)家族構成変化や棲家の嗜好変化に合わせて移住できる賃貸派はかなり多い。4)賃貸物件供給増により賃料下がる。5)郊外物件不振で値下がり傾向となると23区内も引っ張られる。6)資産を増やすには分散投資、国内不動産は下落リスク高く、不動産自体の流動性も低いので金は高金利国・資源国・新興国に流れる。7)日本経済は相対的にポジションを下げていく：資源国ではない、車や電機は新興国が競合になっていく、携帯や薬は国内メーカー規模小さく国際競争力無い。8)国の借金は増えるばかり、そのツケは結局国民が負担せざるを得ない。ということで、長期的に見ると不動産価格下落の可能性高く、価格上昇を目論んで物件買うと痛い目にあう。賃貸でも持ち家でも良いが自分や家族に合った棲家を見つけるよう。

[961: 貧困団塊Jｒ.]

あのさ、家買うのが最終目的じゃないんだよね。
家を買ってよりよい人生が送れるならそら買うさ。

これから斜陽国家の日本にあって、これから子どもも育てなきゃいかんし、自分の老後資金もためないといかん。社会負担が増えて手取りも減る、消費税も増える、輸入品は上がる。

そういう大前提がある中でわれわれ子育て世代はある程度の生活水準を保った上で居住コストをいかに安くあげるかというのを考えないといかん訳だ。

とした場合、たかだか自用の不動産で価値上がることを前提にバクチを打つなんてやっちゃいかんでしょ。最大のインフレヘッジは自己投資ってよくいうでしょ？まあうちの場合は子供への教育投資になるわけだ。

で、ちょっと気の利いたとこに留学させたら学費だけで郊外マンション買えちゃうわけだ。

そりゃあほくさい日本のマンションなんて買ってる場合じゃないよね。
30年後なんて無価値なんだから。まあ無価値とまでは言わないがいろいろ修繕で金かかるだろ？そのころには土地も下がってる。賃貸のグレードもそれなりに上がってる現状、金をかけるべき対象は絶対に今のマンションではないはずだ。

中古は下がり始めてるらしいし、新築も予定価格と正式価格では正式価格の方が安いケースが増えているように思うが、それでもまだ高い。

いまさら自用マンションには資産価値なんて求めるのはただのアフォ。
使用価値を周辺家賃と比較して考えればそれで足る。

よって結論、12月か3月にはさらに下がる。

[962: 匿名さん]

>いまさら自用マンションには資産価値なんて求めるのはただのアフォ。
>使用価値を周辺家賃と比較して考えればそれで足る。

>よって結論、12月か3月にはさらに下がる。

論理破綻

[963: 貧困団塊Jｒ.]

いや、まあ論理破綻でもなんでもいいよ。
都心は元々買えないし、ターゲットエリアの物件が下がればそれでよし。
実際先安の空気はだんだん感じられるようになったからなんとでも言ってくれ。

都心は富裕層で勝手にやってくれ。

[964: 匿名さん]

インフレ対策でマンション買うの？
ちょっとおかしくない？

普通に考えて、マンション購入じゃなく国際分散投資でしょ。
株・債券・投資信託なんかを地域別、通貨別に分散投資。
それを毎月積み立てとかでやれれば、なお良い。
余裕があれば貴金属積み立てなんかも良いかもね。

不動産一点買いのほうが高リスクなんだがそれが理解出来ない人が居るとは・・・

自分の場合は家賃補助があるし、大企業なんで全国規模の転勤があるのであえて買わない派です。

これからリーマンの生活はますます苦しくなるのは目に見えています。
もし、消費税が将来的に本当に17%になれば年収800万くらいの人で通常の平均的な生活をした場合で、年間50万円くらいの増税になるそうです。
おそろしい話ですが現実になるのではないでしょうか、今の放蕩政府だと。
これからは、生活防衛がますます重要になります。

マンションを買う人も
・マンションのローン＋ランニングコスト（修繕積立金、管理費）で圧迫されないように
・マンションだけが財産は危ない
・貯金以外に投資をする
・自己啓発で能力を伸ばし、会社以外からの収入の道を探す
くらいの事は考えるべき

過去の常識は通用しない時代です。
昔は不動産を持てば有利だった。それは事実だし認めます。
でも、これからはどうなんでしょう？
世界に類を見ない少子高齢化社会が来ます。既に全国規模で見れば住宅は余っています。
首都圏でも23区でも、10年後・20年後と人が減れば、家も余ってきます。
余らないとしても価値は落ちるでしょう。（欲しい人が減るので）
そりゃ一部のプレミア立地のとこは、そうそう下がらないでしょうが普通の住宅地・マンション集積地は下がると思います。

[965: 匿名さん]

まー、ローンで身動きとれない状態は、避けるべきですね。
物価は上がる、土地は下がるという状況も
これからは考えられるべきですから。

[966: 土地勘無しさん]

結局どこを想定して論じるかでしょう。

＞そりゃ一部のプレミア立地のとこは、そうそう下がらないでしょうが普通の住宅地・マンション集積地は下がると思います。

これで決まりでしょうね。まあ、山手線内とその外辺はどこも下がりませんよ。買い手はいくらでもいますよ。日本人に限らなければ。
逆に地方は梅田でも危ないですね。

[967: 匿名さん]

>買い手はいくらでもいますよ。日本人に限らなければ
それは大きな間違いでしょう。
外人さんは狩猟民族ですから、旨味があれば飛びつきますが捨てるのも速い。
これからの日本の不動産が投資する価値があるかどうかでドライに判断するでしょう。
今というかしばらくは、サブプライムで損失受けるとこが多いので不動産自体敬遠して、資源関係とかに投資するでしょうから無理。

落ち着いたとこで考えるのでしょうが、少子高齢化世帯減の国に投資するでしょうか？
投資するなら人が増えて住宅需要が増大する国にするのでは？
かつての成長時代の日本の不動産に旨味があったように、これからだとBRICやアジア・インド等の成長の見込める国に投資するでしょう。

外資はドライです。スーパードライ。

[968: 土地勘無しさん]

もちろん少子高齢化の影響は否定しません。でも、その国に投資するか否かは投資収益で決まりますよね。それを規定する主因として、成長期待（BRICS投資）が有ることはもちろんです。それが、中国やロシアのバブルを生んでいます。
でも投資収益は、そこにストックが有れば充分得られます。東京には、年収7万ドル以上稼ぐ人間がうじゃうじゃいます。資本収支の黒字の多くは、法人個人とも東京が主体です。つまり、投資収益で稼ぐ法人個人も無数にいるわけです。
こんな都市、他にいくつありますか？数えるほどでしょ。そりゃ未来永劫続くかどうかは怪しいですが、向こう数十年はこれらのストックがビジネスの源泉になります。そこには一定の需要があります。ロンドンだけでなく、パリも、ベルリンもそうやって持っているわけですから。
そこに、金がうじゃうじゃあるって言うのはそれだけで、ビジネスチャンスなんですよ。そこにチャンスがある限り、資産は買われます。

[969: 匿名さん]

人口減少時代をよく創造したら良い
キーワードは
限られた労働力
生産性の向上が必要になる事

それでは、生産性の向上には何が必要か？
①生産性が低い部門の淘汰
　中小企業、地方、地方銀行etcがこれに当たり、
　これら部門から生産性が高い部門に労働力が移転することにより
　労働力不足は軽減される
②知的レベルが高い人を生産性が高い、将来性が高い部門に移転させ、
　優秀な労働力をより有効に使う
　具体的には、公共セクターから民間セクターへの人材の移動

それでは、我が国の不動産価格に与える影響はどうか？
①が与える影響
・都市部に数多くある中小企業が淘汰され、土地が放出され、より有効な
　利用が進む
・大企業の存在感がより増し、それらの本社が集中する特に都心部に
　人は集まって行く
②が与える影響
・大企業の本社機能に知的レベルが高い人が集中し、より高い賃金を
　得るようになる。具体的には都心部

大企業の本社機能が集中する都心部に、所得が高い層が集中居住する
ようになる。そして、その周辺部（県境外周区およびそこと接する
神奈川県・市部・埼玉県・千葉県）のアパートに、都心部生活者を支える
サービス業を担う層が居住する。その層の中には郊外に家を取得する
者も出てくるが、都心部居住は非常に難しいだろう。
郊外は自立が進み、大企業の工場等が進出する地域には人が集まるが、
そうでない単なるベッドタウンのところは人口減になった時点で
ゴーストタウン化が進む。都心部の周辺部（県境外周区およびそこと接す
る神奈川県・市部・埼玉県・千葉県）のアパートは、都心部のサービス業
と郊外の工場いずれにも通勤できる便利地域と言える。

以上より予測されることは
・都心部は平均すればまだ上昇する、ただし上がりすぎているところの
　上昇は収まり、代わって住環境、利便性向上がともなうところは上がる。
・都心部の周辺部は、マスの賃貸需要が将来的に増えて行くので、
　地価は維持もしくは安いレベルのところは上がる。ただし、高い分譲は
　無理なので、低コストで賃貸を作り、安い家賃で入居者を募るビジネス
　モデルが確立されて行く。
・郊外は、基本的には下げだが、工場等の誘致に成功した地域、駅に至近
　のエリアは上昇が見込める。ただし、所得レベルが低い層の購入になる
　のでその上げは極めて限定的だろう。上げ過ぎると、すぐに購入を
　諦め、賃貸にとどまってしまう。また、郊外の家賃レベルは低いので
　賃貸生活のほうが非常に楽な面が多い。

[970: 土地勘無しさん]

それと、サブプライム＝不動産敬遠は間違いですよ。敬遠されるのは今のところ、これ以上騰がりようがない米国不動産のみです。
　サブプライムは小口証券化され、世界中の金融機関に買われており、それが各国金融機関のバランスシートを傷めているわけです。このキズが広がると、不動産だけじゃなくすべての投資対象に悪影響が波及します。それを止めるために、各国は流動性を確保（金利下げと貨幣供給）しますよ。その結果、今騰がりすぎている国の資産以外は、まだまだ騰がります。
じゃあ、騰がりすぎているところはと言うと、当方が押さえているのは、米国不動産、英国不動産、ドバイ産油国等の不動産、この辺りは危ないですね。日本の不動産は下がるところまでは行かないと思います。比較しても全然騰がってませんから。っていうか、米国等の不動産が異常すぎ。

そういう意味でしばらく資源に集中し、不動産が敬遠されるというのは、一部の国の話ですよ。ＦＲＢの金融政策がきちんと利下げするという前提ですが。

[971: 匿名さん]

郊外で工場の誘致ができても、
駅近ではなく道路輸送が便利な場所にできます。
そこに働く人たちも車での移動です。
そのため鉄道駅前は逆に寂れ、
駅に至近エリアの値上がりは期待できません。

これが地方でよくあるケース。