23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[980: 匿名さん]

ここまでの議論を見て、やはり馬・鹿だから「新聞配達員」なんだなと思ったよ。
要は信仰心なだけね、根拠は。
要約すると「外資は凄いんだい！僕、信じてるもん」だけだろ。

今回サブプライムショックが起きたがGSは大きな損失はないと伝えられている。
が、その最大の要因は「幸運だった事だ」と伝えている記事もある事を忘れてはならない。

逆に言うと、他社がサブプライムで莫大な損失を出して縮小傾向になる中でハイエナ的な動きをしているのだろう。
要はいつもの動き方をしている訳だ。

だが、このハイエナがいつもおいしい餌にありつけるとは限らない。
外資は失敗しても数ヶ月で無かった事にしてしまう文化。
過度に信じるのは妄信だ。

[981: 匿名さん]

>>973の言うとおり
過度に弱気なのは、日本人だけ

日本の株が何故上がらないのか？
答えは簡単、国内の日本人が買ってないから
過去のバブル崩壊、ITバブル崩壊、ライブドアショック
いろんな事があった日本人には
株の長期保有が資産を築くということを信じられなくなっている

ただ世の中はFRBの資金供給を見てわかるように
過剰流動性、ぶっちゃけ資金が余ってしょうがない
その資金はどこ行っているか？
簡単である。金利が高い外国に流れてるだけ
外債、新興国ファンドetc

では、不動産はどうか？
株は買わなくても生きていけるが、不動産は買うか
借りるかしないとホームレスだ
全体では少子化に向かってるが、都心は人口が減るようには見えない
さらに、開発できる土地も限られている
追い討ちをかけて、インフレ方向へ進む世界経済
下がる要素は、
安値で買った転売組の売りぐらいしかない。
デベも残り少ない都心の土地をワザワザ安値で売るわけもない
海外のファンドなんて、GS、モルガンが今更動いてるように
まだほとんど買えてないんだろう

どうせ乗り遅れ組はこう願ってる
下がれと下がったら買う（買える）
そういう時ほど値段は下がらないもの

そのうち都心の賃料も上がりだし、仕方なく上値を買うしかなくなるんであろう

そしてこういう、今は高すぎる
そのうち下がると

[982: 販売関係者さん]

ＲＥＩＴ関連ですが、
新宿に本社を置く会社で丸の内、大手町への移転を検討しているところが増えて来ました。ご参考まで。

[983: 匿名さん]

>>981 はいはい、分かった分かった。
どんどん強気になって買い漁ってくれ。止めはしないから。

[984: 匿名さん]

>>982
　それは儲かってるから移転するってこと？

[985: 匿名さん]

新宿に都庁移転したものの、やはり東京駅周辺が日本の中心だってことでしょ。

[986: 物件比較中さん]

Reitは完全に金融商品なので、日本橋（日銀・東証）、霞ヶ関（財務省）、
大手町（メガバンク本店）を結ぶ東京トライアングルの利便性が見直され
たことと、東京駅周辺の容積率緩和---＞高層ビル乱立でキャパシティ
が上昇したのが主因でしょう。
金融機関で新宿に本部機能を置いているところはありません。

[987: 匿名さん]

>やはり東京駅周辺が日本の中心だってことでしょ。

確かに中心だが、そこから均等に都心が広がっているわけではない。

[988: 匿名さん]

新宿なんて田舎モノばっかり。東京都民は近づきません。

[989: 匿名さん]

と、都民気取りの田舎者がおっしゃってます。

[990: 匿名さん]

新宿は「田舎モノばっかりだから東京都民は近づかないよ」と
おっしゃっる、新宿へのアクセスが悪い城東地区に住んでしまった
田舎モノが来ない街です。

[991: 匿名さん]

キャッシュで買ったけど、高値掴みしたなぁ、と感じてるよ。
まあいいけど。

ローンで買ったらこんな風に冷静に見れなくて、これからも上がるっていう自分に都合のいい情報ばかり信じてただろうな。

[992: 匿名さん]

新宿は郊外相手の単なるターミナル駅。
中心産業は、飲食店、予備校、専門学校、宿泊業、その他風俗系の
サービス業。これに都庁が加わっているだけ。
東京の中心から大きく外れている。

[993: 匿名さん]

あなたには一番集客力のある
デパートの雄、伊勢丹が目に入らないようですねw

[994: 匿名さん]

>>993
中央線、私鉄沿線に山のように住む
郊外住民相手のデパートだろｗ

[995: サラリーマンさん]

住民一人当たりの小売店、飲食店、サービス業従事者が少ないところは住んでつまらない。
やっぱ近郊、郊外はダメだよ。
帰って寝るだけの生活になっちゃう。
早く引っ越して生活を楽しみたいよ。

[996: 匿名さん]

>>994
あまりにも無知。煽りにしても痛々しい。
994は何処に住んでいるんだい？

[997: 匿名さん]

地下鉄の新線ができると池袋、新宿、渋谷のデパート間で郊外住民の
奪い合いが激化します。
郊外は郊外で巨大ＳＣを作って、自立への道を探っています。
これから先
どうなることやら、
まあ都心暮らしの人には関係のないお話ですがｗ

[998: 匿名さん]

都心暮らしにとっては、伊勢丹はこれ以上混んで欲しくない。

[999: 匿名さん]

三越といっしょになったら
待望の都心デパートに仲間入りですね。
郊外住民相手の商売が通用するか？
おもしろそう・・

[1000: 匿名さん]

城東の人口がいくら増えても一流デパート顧客とは無縁。

[1001: 匿名さん]

都心住まいの人は
近郊、郊外住民でごった返している池袋、新宿、渋谷には行きませんよ。
これ常識でしょ？
治安も雰囲気も悪いから・・
一度で良いから都心の雰囲気を味わいにメトロ使って出てくれば？
落ち着いた雰囲気で、まったく違うよ。

[1002: 匿名さん]

大丸のリニューアルも、地下以外は早くも客足が鈍ってきた。
東京駅はあくまでオフィス街であって、商業地としては
銀座・有楽町に奪われて丸ビルも含めイマイチだな。

[1003: 匿名さん]

1001
行きますよ。普通に。

[1004: 匿名さん]

伊勢丹は普通に使うよ。銀座の方が距離的には近いけど(千代田区在住)。
日本橋三越本店ならともかく、銀座のデパートは貧弱すぎだ。

[1005: 匿名さん]

>>1002
都心回帰に備えた先行投資の面が強いよ。
客単価もずいぶんと違って来るからな。
この大田区の資料を見れば良くわかるよ。
納税者一人当たりの給与所得が増えているのは２３区中６区だけだよ。
所得水準の二極化と、所得が高い層の都心部居住が増えていけば、
１０年後には今とはまったく違う世界になってる。
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/info/suuji/ootakuno_suuji/ootaku...
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/ota_kuseifile/ota_kuseifile19/ot...

[1006: 匿名さん]

>>1003
>>1004
連続カキコ乙
そんなに必死にならなくても
しょせん新宿なんだからｗ

[1007: 購入検討中さん]

日本橋、、、いかねーな。
店員は若くて50代、客は平均70代、、、、
落ち着きすぎだ（笑い）
美術品も呉服も自分には関係ない。

大丸は結構いいんじゃないか？

伊勢丹は高すぎる、おしゃれすぎる。
水商売か、ゲイか、子なしの人向きだろう。
ブランドは海外か、ファミセ。
スーツの誂えなら、香港に行ったときか、
テーラーが香港から出張に来たときに作れば十分。

銀座は悪くないが、おばはんが多すぎる。
あと、総花的すぎる。周辺の店と合わせて考えれば
（中古カメラ屋など）と合わせて考えれば、楽しい場所だ。

池袋も渋谷もあまりかない。
渋谷西武には頑張って欲しいけど、
あの周辺は、いかんせん子どもが多すぎる。

自分としては二子玉川高島屋辺りがちょうどいいよ。
あの手の店がもうすこし増えると助かる。

このままだと、百貨店シェアは下がり続けざるを得ない感じ。

[1008: 匿名さん]

違うよ城東クン。

[1009: 購入検討中さん]

都心を自慢したい田舎者は都心板にどうぞ。

[1010: 匿名さん]

>>1007
二子玉川高島屋・・・・・
郊外の巨大ＳＣと同列で
郊外住民の需要を途中で中抜きするパターンですな。
吉祥寺あたりもそうだが、
それにしても凄い数の人間がいまだに郊外に住んでいるってことだな。

まあ、都心部に住んでいる人には関係ない話だな。
ターミナル駅ＶＳ郊外の商業施設

[1011: 申込予定さん]

昔からの商売人や水商売・芸能関係なんかの家庭で育った人はまた違うんだろうけど、
ウチは、企業家だったり、役人だったり、医者が多いんで、
出歩いて飲食に金を使うことにはあまり興味ないよ。
あまりいいこととは思ってない。観劇なんかはまた別だが。

食事は家で作るし、家のそばには公園や学校、美術館や図書館があればいい。それが一般的な家庭。子どもを持てる家が減ってはいるが。
ウチの周りは、ほとんど二人しか子どもがいない。

地方と大都市の違いは、郊外文化の有無だろう。
昔は、田園調布も成城も上野毛も別宅を建てる場所だったが、
いまや逆だろう。都心は仮住まいにはいいが、家族が落ち着いて住むには適さない。
東京の郊外（23区内）は十分成熟した。今後も優良な住宅街として機能していくだろうが、このまま上がり続けると、比較的裕福な家庭しかとどまれないかもしれない。
城東は、継続的な設備投資を怠り、世代交代がなされず、再開発も難しく、地盤沈下が止まらない。
商業の衰退も激しい。上野、浅草、日本橋どこもあっぷあっぷだ。
丸の内も、投資が一巡すれば、また右肩下がりだろう。

郊外に住み、都心に通い、余裕があれば、都心に別宅と
田舎に別宅を持つ、これが基本。

長い目で見て、西に向かって発展、シフトしていくのは
間違いない。浦安は第二の城東化しているし。
柏あたりがどこまで頑張れるか、、、、頑張って欲しいけど。
港北辺りの住民と街がどれだけ成熟してくか、これから楽しみだ。

[1012: 匿名さん]

昔からのそこそこの家柄があって、
子どもの教育を重んじていて、
価値を置くものが
お金や効率性だけでないなら
郊外住宅街もいいもんですよ。

都心も悪くない。
私も子どもができる前は青山に住んでました。
実際には、ここに出てくるような
あきれるような差別の心をもった人は
ほとんどいないです。
でもやっぱり落ち着かなかったよ。
人それぞれだろうけど。

[1013: 購入経験者さん]

玉川高島屋SCが、イオンなんかのヒントになったのは
（直接的にはアメリカのモールだが）間違いない。
しかし、本質的には異なるよ。

ウチも近くに住んでるけど、ワインの品評会だとか、
ジュエリーの発表会とか、子どもの合唱レッスンとか、
お誘いがひっきりなしにある。ウチはそんなに余裕がある
訳じゃないが、ゴールド会員だし、将来を見込んで誘って
くれてるんだろう。
（結局は何千万も教育に全部つぎ込むので、一生縁はなさそうだが）

日本橋高島屋とも違うが、郊外の巨大SCとも異なる。
これが成り立つのは確かに東京と関西くらいだろうね。

[1014: 周辺住民さん]

>日本橋、、、いかねーな。
>店員は若くて50代、客は平均70代、、、、

だよね。老舗の2店は新規顧客獲得できてない。
で、コレドはチェーン店のオンパレードで、
店員も客の目を見てちゃんと喋れない商人とはかけ離れた
薄っぺらくて若いバイト的な心構えの人ばかりだし。

30-50代の店主が、責任感を持ってきっちり商売
できてる店は、都心でも、盛り場をはずれたところに
あるもの。郊外もかなり多い。

単純な都心・郊外という区分けは通用しないと思うよ。

[1015: 大学教授さん]

>>1014
富裕層もしくは比較的所得が高い層の都心回帰がどこまで進むかによって東京西側近郊の将来は決まるだろう。
既に、杉並区、大田区あたりの凋落が始まっている。
唯一頑張っているのは世田谷区だが、どこまでブランドイメージを維持できるか？
当然だが、今まで住宅エリアとして歴史を重ねた西側近郊には不動産業者が数多くおり、そのイメージ維持に懸命である。
しかし、しだいに都心部に住む人間が増えて行くと、その情報は否応なしに周知のこととなり、相対的に利便性等に劣る西側近郊の地位は大きく揺らいでくるだろう。
玉川高島屋SCなどは、その象徴となっている。

[1016: 大学教授さん]

湾岸に多くのマンションが建ち、所得の高い層の集中居住が進んだ。
これほど限られたエリアに集まって行くのは、今までの東京の歴史の中でも無かったこと。
まだその数は少ないが、今後１０年間で例えば１０万世帯の居住が可能となったらどうだろう。年間で１万世帯。

そして、その間も、既存の富裕層は年をとり、ある者は亡くなって行く。

都心回帰のトレンドが続くと仮定すれば、
所得の高い層が極限られたエリアに、しかも多くが住むと言う、今まで無かった消費世界がこの世に現れることになる。

[1017: 大学教授さん]

米国においてはGIS (Geographic Information System＝地理情報システム）
を活用したエリアマーケティングが盛んに行われている。
「この地区はどの程度平均所得があり、このような人種が多く、消費性向
はこのようなパターンだ。だから、こんなプロモーションを投下して
みよう」といった検討を、地図上の500メートル〜1キロのメッシュの中に
込められた各種統計データを元に解析し、展開するのである。

しかし、今まで日本においては、なかなかこれが普及しなかった。
なぜなら、日本においては人種がほぼ画一であることに加え、居住地区に
よる所得や消費性向がきれいに分かれておらず、分析しても施策が展開
できるレベルまではっきりした傾向を出すことができなかったからだ。

だが、都心回帰がこのまま進めば、米国のようにはっきりと色分けが
できるようになってくるに違いない。居住地域として、近郊および郊外に
平均的に散らばっていた住民の内、
高可処分所得層という上澄みの部分だけが都心および周辺に集まってくるからだ。
おそらく今後はGISでの分析結果もきれいに分布が描けるようになり、
異なったプロモーション施策が都心部に展開されるようになってくるのだろう。

[1018: 匿名さん]

GISを活用したエリアマーケティングなんて日本でも普通にやってますけど？
学校の人は知らないの？

[1019: 匿名さん]

元祖匿名はん。博識なところで、一つ教えてください。
米国の住宅ローンは基本的に大半がノンリコースローンなんですか？
http://inventsolitude.sblo.jp/article/5136656.html
http://www.academyhills.com/gijiroku/21/21_22.html

だとすると
マンションに対する収益還元価格は、ノンリコースローンが
一般化しない限り意味が薄いですよね。

商業不動産なら物件収益性に関してローンがつくが、日本の住宅は
リコースローンしかないから、物件評価に加えて、債務者の支払い能力も
考慮されてローンがつく。

あるいは、地価下落で担保割れした段階で売って逃げるのでなく
「暴落不動産に金縛り」というのが日本の実情。
その意識が、逆に安値売りの下支えになっているのではないですか？

[1020: 匿名さん]

>>1017
人の移動は可処分所得の移動でもありますから、
１０年もすればまったく違う世の中になるかもしれませんね。
人が移動すれば、それに合わせて店も移動する。
ＴＴＴなんか世帯数が１千戸ですから、
TOYOSU　TOWERも１千戸でしたっけ、

大規模マンションのインパクトはメチャでかいですね。
戸建では考えられないほどの大きさです。

[1021: 匿名さん]

どうでもよいがTTTは賃貸含めて2000戸くらいなかったっけ。
そこら辺の町内会より大規模の＊＊ができちゃうね。もっともTTTの場合はしばらく空室も多そうだが・・・

[1022: 文京区民♂です]

なんか伊勢丹だニコタマSCだなんて話題になっているけど
男性諸氏はそんなところ行って楽しいの？
港区はえらく地価が跳ね上がったけど、ヒルズやミッドタウンって楽しい？
流行りモノやブランドは、婦女子の皆さんは追っかけるの分かるけど
ここにいる高額所得者の皆さんもBRIOやLEONとか読んでたりするの？

個人的にはヲタク体質なのかな自分は
神保町の古本街や銀座周辺の中古カメラ店
最近はあまりにも・・・になってしまったけど秋葉原
そんなところに世界に誇る東京はある気がするんだよな
ブランドショップなんて北京や上海にも腐るほどあるわけで

[1023: 匿名さん]

>そんなところに世界に誇る東京はある気がするんだよな
>ブランドショップなんて北京や上海にも腐るほどあるわけで
あなたは正しいよ
でもね、秋葉原よりミッドタウン行ってしまうな私は
なんでだろ？？？

[1024: 匿名さん]

>>1023
ミッドタウンは1、2回で飽きるが神保町のカレー屋は飽きないね。
まあとどのつまり個人の趣向だと思うよ。

[1025: 文京区民♂です]

正直、埼玉在住貧乏浪人生だったころの
駿河台や神保町の雰囲気が無性に懐かしいのですよ最近・・
年取ったのかねぇ　　
　　　　　　　　　　　　　　　すいませんチラシの裏で

[1026: 港区民♂です]

神保町の古本街も悪くない趣味とおもうけど
住む気はあまりしないでしょ
港区に住んでも神保町に行くのに
なにも問題はないから

ミッドタウン行っても正直欲しい物あまりないが
公園がきれいなんで茶して子供と遊ぶのは楽しい

＞BRIOやLEONとか読んでたりするの？
5分立ち読みして鼻で笑うくらいが丁度よいんでないか

[1027: 匿名さん]

あなた方の趣味に興味はない。他でやってくれ。

[1028: 匿名さん]

住む場所に適しているかどうかは区単位で分けてもあんまり意味はないかな。
港区でも青山や南麻布のようなところがあると思えば港南のような場所もあるわけだし。

[1029: ヒマリーマン]

1000を大分超えてしまったので、僭越ながら元祖匿名はんに変わりましてスレ立てしました。（文章はそのまま引用させていただいてます）
23区内の新築マンション価格動向（その1９）　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/


★★★