23区内の新築マンション価格動向（その18）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[551: 匿名さん]

>>546
それと同じ事が、2005年近辺の港南芝浦の大量供給の時に
盛んにこの掲示板でも言われてたわけだが、今の状況は…。

[552: 匿名さん]

下がる派でも上がる派でもありません。
とにかく事実関係を確認して、市況をよく見極めたいと願っています。

下がるとか、投売りなどで下がったという指摘に対して、「それでは具体例を示して」とのコメントや要請を何度も見ますが、その後、実例の書き込みを一件も見ていません。

例えば、「○○不動産の売っている△△区の３００戸の大型マンションだが、販売初月から３ヶ月たったけど３０〜４０％しか売れていないので、5000万円台を中心に500万円前後値引きして売っている」、みたいな話、個別の物件名を出すのがまずければ、地域とか値引きの状況だけでも実例があれば教えて下さい。

[553: 匿名さん]

まだ分からないのかねぇ。
まだ２３区が下がるなんて甘い考えをもった人がいるんですね。
546が言う湾岸でさえまだまだ下がるなんてありえないよ。
人口が減る気配のない23区内にとって
今後建つ湾岸マンションの供給数なんて何でもない数字。
大量の中古在庫溢れて値崩れなんてまだまだ先の話。
少なくとも10年下がるって事はないでしょう。

[554: 匿名さん]

>>554
まったく同意。
23区の人口増が今後も見込まれる中。ここ2,3年の急騰ペースが若干落ちたり、
サブプラムの連想でしばらく調整したとしても、基本は右肩上がりだと思うけどね。
80年代バブル時はバブル崩壊の随分前から既に都心から郊外に人口が大量流出していた事実を踏まえべき、
今回も実際に都心人口が減りだしてから数年経ないと地価は下がらないと見ますがね。。。

[555: 不動産アナリスト]

522さん
大狂×オレックスの亀○レジ○○○は、最近当初販売価格より平均1000万円
値下げしたというのは有名な話。
西新○の駅近オレックス物件は全然売れないので毎週DM作戦に加えて、最近
TVでもCMやってるがやっぱいダメで500-1000万円程度の値下げを検討中とか。

[556: 匿名さん]

少なくとも10年,
というのはよく分からないが、今のところ具体的な事例は挙げられていませんね。

常識的には、このように急激に短期間で上がれば、少しは一服だろうと思うが。高止まりかあるいは調整か。後者の可能性もあることを経済誌各誌が報じています。

[557: 匿名さん]

明確な事例が今後出てくると、天井ということだろうが。

参考にならないかもしれないが。以下、日経より（「専門家に聞く」の囲み）。
オフィス賃料はこれまでのような急激な上昇は鈍化。今後は高止まりというよりもゆるやかな上昇という好ましい状況が続くと予想。

[558: 住まいに詳しい人]

>>552
素人は半年前の情報で語り
玄人は半年後の情報を語る
認識にズレがあるのは仕方ないのか？

>「それでは具体例を示して」とのコメントや要請を何度も見ますが、
>その後、実例の書き込みを一件も見ていません。

個別の物件が今からどー動くかなんてデリケートな話
たとえ当事者でなくても
具体的な物件名を上げて話せるわけないでしょ
情報をくれた内部の人の面子を潰すわけにはいかないからね

[559: 川崎大使]

23区ではありませんが、田園都市線で多摩川を渡ったエリアでは、
竣工物件は1-2割引きが当たり前になっていますよ。
郊外物件はホントに厳しいのが現実です。

[560: 匿名さん]

急上昇の場面でないことはなんとなくわかるが、下落するのかしばらく安定なのかは意見の分かれるところなのでは？

意見の分かれるところに「下落下落」といわれても・・・ってことでしょ。

玄人が半年後を語っても、それは鬼に笑われますよ。

[561: 購入検討中さん]

デベは高値で土地を仕入れてしまっているので、当初から販売価格を
安くすることはしばらくないでしょう。
しかし、それでは売れませんから水面下で値引きの提示がなされる
ようになり、実売価格はかなり下落するようになるでしょう。
この1-2年は、ターゲットを絞りきらず、じっくりと竣工を待って
値切って買うのが賢明でしょう。

[562: 住まいに詳しい人]

>>552
ズバリではないけど、ヒントになる話

名古屋では穴吹が２割り引きだって
http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20071102c3d0201c02.html

商社あたりは業績が絶好調だから
不良債権ではないが分譲に時間が掛かっている宅地分譲とか
収益性の悪い事業の売却に走っている

マンション分譲も価格が天井と判断したら
損を出しても大胆に売り逃げをしてくる可能性もある
単独事業もする丸紅とか住友商事、伊藤忠都市開発
あたりは要注目かも

[563: 物件比較中さん]

3月の決算前の在庫一掃バーゲンセールが楽しみですね。
2割引-3割引は当たり前になるんでしょうね。

[564: 匿名さん]

http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf

これの６Ｐ見ると、今年上期に売り出した物件は明らかに高掴みっぽいね。

[565: 匿名さん]

下がった情報は後から解る。
なぜなら値引き情報はデリケートであり、デベも念書を取り口外しない事を約束させて売るから。
だから、値引きが始まっても当初はなかなか情報が出てこない。

値引き情報が公然と出るようになるのは、個々に値引き販売してたのが徐々に知られだして、各社とも「なんだ、あそこ値引きしてるじゃん」と知ってから。値引きを情報を執拗に隠す必要が無くなってから。

だから、今　値引きがなされていたとしてもおおっぴらには出てこないでしょう。
まだ、各デベ共に強気と弱気が錯綜している段階だから。
弱気が大勢になると一気に情報が出てくるでしょう。

それがいつになるかは神のみぞ知るところ。
ただ、最近の契約率の低下傾向を見ると危険信号はもう出てますよね。

[566: 匿名さん]

＞＞５６４さん
情報ありがとうございます。

耐震疑惑後の検査厳しくなり販売戸数のみ下がったのかと思っていましたが、契約率も右肩下がり...ですか。「売り惜しみ」というよりも、「売れ残り」在庫も増えてきているのでしょうね。

8月には平均価格がドカンと下落していますが、サブプライムの影響でしょうか？

[567: 住民さんＣ]

サンプルが駅近か都心よりか郊外が多く都心が少ないか
だけの差。月ごとに調べて何がわかるん？

[568: 匿名さん]

最近価格発表になった物件で安くなったなぁとか
デべも弱気になったのかな、と思わせるの皆無。

ありえない値段がおおい。

[569: 匿名さん]

>566
サブプライムは関係なし。
7月はプラウドタワー千代田富士見、グランドメゾン松涛等の超高級物件が目白押しだった。8月は23区供給物件自体が殆どなかった。2006年もPCTや芝浦アイランド等の発売月は大きくあがっている。

[570: 匿名さん]

ありえない価格が多いから、全体的な成約率も下がるんだよね。

[571: 匿名さん]

≫562
値引きじゃなくて、周りより２割安いってだけじゃん。
仕様の比較もないし、なんで安いか調べてみたらw

[572: 物件比較中さん]

今年の春〜夏にかけて、「新価格、新々価格です」「来年ではもうこの
値段では買えません」などとデベ担当者のセールストークに騙されて
高値掴みをしてしまった人はホントにご愁傷さまです。
でも手付金は1割程度だろうから、来年2-3月の期末大バーゲンセール
で大幅に値引きされている物件でいいのがあれば、手附放棄してでも
いい物件を買う人が大量に出てくるかもしれないね。そうすれば
ますます値引き合戦が過熱して、我々消費者にとってはfavourだね。

[573: 匿名さん]

狭い物件が安くなっても買い手はいないよ。
３年前は、９０平米台〜１００平米台がころあいの値段
だったから買った。今住んでみて１００でも狭い。
７０平米の３ＬＤＫなどいくら安かろうがいらんなぁ。
港区の２４０平米が７０００万になる日はいつなんだろうねぇ。

[574: 匿名さん]

＞572
値崩れするほど在庫ないでしょ。
これからは２３区内ますます供給減るのに、虎の子の在庫を
投げ売るなんてありえない。

[575: 匿名さん]

下げ論者に「下がっている具体例を示せ」というと、「水面下では安値で取引されている」という言い訳。
にも関わらず新規で売り出される物件の価格は横這いであったり高くなっている現状は明らかに矛盾しているよね。
言い訳が苦しくなると郊外や名古屋と引き合いに出したり、暴落ネタで個別スレを荒らしたり。

ここの下げ論者ってほんとレベルが下がったね。あくまで一部だと信じたいが。

[576: 匿名さん]

契約率の低下は顕著だよね。
新価格のリバウンドで冷え込んできてる。

[577: 匿名さん]

そりゃ、買いたくなる物件がなけりゃ
契約率が下がりもする。新価格に関係なくね。

[578: 匿名さん]

買いたくなる物件がない大きな要素のひとつに「価格」もあるでしょう。
去年までの価格を知ってると、購入意欲はなくなるわな。

[579: 匿名さん]

「価格」もあるにしろ、「価格」が主原因だと決め付けるのもおかしいわな。
実際、魅力的な物件が減ってしまった。これから売り出される物件に期待。

[580: 匿名さん]

>>579
そうですね。
都心物件（山手内側）は遥か前になくなってますけど、最近だと駅近物も少なくなってきましたね。
例えば駅から10分以上だと価格に関わらず躊躇する人はいると思います。

[581: 申込予定さん]

575

矛盾してないように思いますが、、、、

基本下げ始めは、売り手も下げたくないが、しかたなく下げを受ける
-->表に出ないように水面下で下げる

新規も、今までの上昇率は明らかに無理と判断-->
しかし、初めから弱気の値付けでは足元見られる&もし相場反転したとき
損をする-->とりあえず、やや強からフラットくらいで値付け

って感じでしょ。
フラットから下げ始めたんじゃなくて、上げてたのが下がり始めるんだから
表面化までは時間がかかりますよ。

言い方を変えると、表面上は「価格上昇率の下落」としか見えない
ものが、やがて「価格の下落」の表面化につながるということ。

普通に見ても「価格の下落」が分かるころには、実態的には
かなりの下落率になっているとおもいますが、どうですか？

[582: 周辺住民さん]

まぁ、いいんじゃないの？

あまり急落しても、いろいろ困る人が出るだろうから。

でも、やっぱりこれからの日本は、たとえ東京だろうと
たとえ都心であろうと、右肩下がりにならざるを得ない、ということは
認識しとくべき。

むやみに、都心だけはいつまでも下がらないなんて
どう考えてもあり得ない事を、書いたり、考えたりしない
ほうがいいと思うよ。

[583: 匿名さん]

>>575
マンションの値引きの仕組みが理解出来ていないようだね。
「値下げしました」なんて宣伝する訳ないでしょ。
念書取って他の契約者にばれないようにやるんだから。
でないと他の契約者から訴訟を起こされたり、色々問題になるから。

でも、亀戸レジデンスみたいに大々的に1000万下げる物件も出てるジャン。
あれは例外とか言い訳するつもり？
当初の値付けが高すぎて値引きした実際の例ジャン。

[584: 匿名さん]

そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象となる
価格帯４７００万円〜６５００万円の新築マンションは
２００６年の実績で年間１万４千戸販売されました。

この価格帯で７０ｍ２以上の面積が可能なのは
坪単価で２２０万円〜３００万円ってことになります。
中央値は２６０万円です。
都心部マンションもこのあたりが売れ筋になるでしょう。

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
３０００〜３３００　　　７９９６戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３３００〜３５００　　　６０９０戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３７００〜４０００　　　８１６２戸
４０００〜４３００　　　６２５０戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８

[585: 匿名さん]

４７００〜６５００万円の価格帯を購入する
そこそこの収入のマス層
これを取り込めるキャパと魅力があり、坪単価で２２０万円〜３００万円
が維持できる都心に近いエリアが今後発展します。
郊外全盛時における田園都市線沿線なんかがその良い例です。

とにかく、坪３００万円を超えると購入層はかなり絞られてきます。
この価格帯で売るには販売数を少なくする必要があります。
地元住民の需要が見込める既存の住宅地の場合、どうしても地元に
住みたい需要、買い替え需要がありますから、供給数を減らせば
価格維持は可能でしょう。
しかし、長期で見れば、そのエリアの老人比率は上がり、長期低迷を
招いてしまいます。
バブル期の都心部が良い例です。

これからの１０年間の人の移動により、住宅地図は大きく塗り替えられて
行くでしょう。

[586: 匿名さん]

新築マンションの平均坪単価を市区町村単位でランキングしています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[587: 匿名さん]

>>552
何かお礼くらい書いたらどうですか？
それとも今回も貴方様のお気に召さない情報ばかりで
返事の価値もありませんか？

[588: 匿名さん]

>583
駅から遠くて競合物件の多い亀戸物件なんて、
高い価格で売ろうとして客が来なけりゃ、下げるの当たり前。

今回は値引きしたから割安だと、引っ掛かる客相手には良い宣伝になった。
デべの高等戦略が分かってないようだね。

[589: 匿名さん]

下がって困るような人は、今は買わないだろう。
下がらないと買えない人、今は買えないだろう。

結果、上がったら状況は変わらないし
下がったとしても、買える人が増えればまた上がるだけだ。

欲しい。買いたいという前向きな気持ちがないと、スレも
読んでいて面白くない。
貧・乏が伝染りそうなほど、暗いなぁ。

高くなったら、稼いで買うくらいの気概を持つやつは
いないのかね。過去の値段ばかりみて、おお、なんと後ろ向き
だこと。
経済予測ときたら、自分の所得を増やすことでなく景気が
落ち込み、日本経済が衰退するという予測ばかり。

幸せな人生のために家を買うという目的すら消えていますな。

[590: 匿名さん]

>>589
同感です。
買えない連中が、下がってくれと騒いでる姿は本当に、惨めですね。

さっさと下がってると言われている郊外を買って、「安く買えたね。」と満足してください。

みんながほしいと思っている、駅近、都心物件は黙っていても、金持ちが買いますから。

[591: 元祖匿名はん]

人のことをエラそうに惨めとかのたまってる根性がさもしいし、惨めだ。

二流三流物件のすっ高値を擁護せんがために、しっかり働けだとよ。

人のこと心配してる暇あんのか。

[592: 匿名さん]

591ほど暇ではないよ。
それにエラそうに言ってるのは自分ということに気づけよ。

[593: 匿名さん]

地縁が無い人は、
お値段と
その地域の将来性、利便性etcを
総合的に判断して
住む場所を選びますから
自ずと未来は見えて来るでしょう。

今さら郊外への回帰が始まると考えますか？

前提条件が過去と大きく異なる点は、
産業構造がまったく変わって
従来の工場地域が
住宅地に将来変わらざるを得ない現実です。
そういった面で、都心部のマンション供給は１０年程度は安定的に
出てきますよ。坪単価もそんなには上がりませんよ。
誰かが、亀戸の例を出したように、
購入できる範囲内に収まり、そこに人は集まり、
都市構造を根底から変えて行く大きな力になるだろう。

[594: 匿名さん]

ついに精神論ですか。
前向き、幸福、夢、希望、愛、可能性、信じる・・・・
この辺の何の根拠もへったくれもない単語が、
目を釣りあがらせた余裕のない似合わない調子で語られ始めたら、
確実に相場は末期症状。

新築転売益狙い組でも、
欲張らず現実価格で手仕舞いする人もでてきてますよ。
マンション宣伝じゃないけど、流れは変わったと見ますが。

[595: 匿名さん]

短期的な転売狙いで家を購入する人はほんの一握りだろう、
一生その地域に住む前提で
その地域の将来性を考えて購入している人が大多数。
世の中の動きを見つつ、
買える範囲内で物件を選んでいる。
一つの大前提として、都心に近く至便であることがあるが

[596: 匿名さん]

都心部の賃貸物件はかなり豊富になった。

不本意ながら不便な近郊、郊外に住むくらいなら、
賃貸で生活を楽しんだほうが良いよ。
通勤は毎日だから

[597: 匿名さん]

>594

おっ、それじゃもうすぐ
ＴＴＴやＰＣＴが欲張らず現実価格で
手仕舞いしてでてくるかな。

わくわく！

[598: 匿名さん]

相変わらず亀戸を含めて都心部と言って、
城東のセールスをなさってる方が・・

[599: 匿名さん]

KAMEIDOが都心部って無理があるよな。
ヤンキーだらけの地域ってイメージしかないわ。

[600: 匿名さん]

>>598
頭の切り替えが未だにできない
業者って
いわゆる
確信犯ですかね？
分かっていながら
同じことを繰り返し否定してみるってとこですかね。
観念的ではない、
もっと実のある話を聞きたいよな。