23区内の新築マンション価格動向（その22）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その21：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その21以前の過去スレ、参考サイト >>2

[902: 匿名さん]

この不動産不況の中にあってもプロパストってデベは元気だな、しかし！

[903: 匿名さん]

へぇ。センチュリオン持ってんだ。

[904: 入居済み住民さん]

渋谷のNHKは元処刑場跡地につくられたことはご存知か。買い手はつきづらく思われ‥

[905: 匿名さん]

まぁ、ゴミ捨て場を喜んで買うかたもいますから。

[906: 匿名さん]

はぃ、その昔ゴミ捨て場だった場所に住み着いて、大変毎日が楽しい者の一人です。
905さんのように妬む発言をみるたびに、買って良かったと内心嬉しいです。

[907: 匿名さん]

いいゴミでも落ちてるのか？

[909: 上等]

明日行われる　「東京マラソン」　のコース取りに、
都の描く未来図、期待度などが表れているような気がします。

[910: 匿名さん]

新東京タワーが建設された後も、ランナーは浅草側から眺められる。
城東では埋立て地しか通らない東京マラソンコース。

[911: 新聞配達員]

例年３月前にマスコミの不動産、マンション特集があるが今年は下落する論調。
３月期末での投げ売りなんて記事が多いが肩すかしとなりそう。

横浜、埼玉、千葉の郊外バス便物件は売れ行き悪い。
そもそも安くてもマンションなんて建ててはいけない地区に、用地取得競争に
敗れた中小デべが手を出してしまった物件は多い。
これら不良在庫を抱えた業者への金融機関の態度としては期日返済というよりは
条件交渉に留まりそう。金利引き上げなどで早期完売を促す動きが多い。
一方こういった状況を予想していた財務的に余裕のあるデべ、業者は不良在庫を
叩いて一棟買いするべく、融資の打診に動いている。
今後は販売途中での売主変更など増えると思われるが、価格的に大きく下落する
ことはないだろう。

建築基準法改正の影響で物件供給は今後も絞られており、コストも大きくＵＰして
いる。郊外でのマンション販売不調が明らかになった今、これから郊外で開発を
かけるデべも少なく、首都圏マンション供給は５万戸切る水準になっても可笑しくない
のではないか。

２３区は供給自体が見通せており、デべは強気の姿勢。大手デべはまったく値下げなど
考えていない。
特にタワー物件は相続税評価上のメリットから富裕層に人気。
地方、郊外の地主は地方の衰退、地価下落が続くことから都心物件への資産組み換え
ニーズがあり、金融機関を介して購入するケースが増えている。

一昨年あたりからあった金融庁の不動産融資に対する姿勢はここ数カ月緩和傾向であり、
物件ごとの与信判断でファイナンスは付く状況になってきている。
ファンドも投げ売りを拾っていく姿勢は崩していない。

財務的に弱いデべの淘汰が起こることはあっても、それが地価、マンション価格の下落
につながる可能性は今のところ少ないだろう。

[912: 購入検討中さん]

新聞配達員のカキコは外れてばかり。
サブプライム前の上げ上げカキコといい、例の長文の人と同じニオイがする。

[913: 購入検討中さん]

23区でも値下げマンションが出ているんだけど無視かよ。

今、発売している「週刊ダイヤモンド」でも読んでみる事をすすめます。
デベの強気の値付けで年収1000万以上の人で無いと購入が無理な情勢になり、首都圏のマンション契約率はガクッと落ちています。
先月の契約率は50%台となり、10数年ぶりの不振。
今年のマンション市況は過去10年で最悪のものとなるでしょう。

東京市部では、大幅値引きで赤字販売の物件も出ています。
23区内物件でもおおやけにはしないが念書で個別値引きの物件はあります。

[914: 匿名さん]

念書で個別契約して値下げしているのを何故たくさん知ってるのw

販売件数ががた落ちして物件の選択余地がない状況が今後も続くので
少しでも人気があるマンションは価格下がらないよ。
少なくとも三井、三菱、住友ブランドはね。
それ以外は検討することもないのでどーでもいいです。

[915: 匿名さん]

東京市部ではって、
例の久米川物件でしょ。
亀戸の時と同様に、同じ物件の繰り返し、繰り返し。

[916: 住まいに詳しい人]

>>911
１年間くらい前の話とココ２、３ヶ月の話がごちゃ混ぜで
定量的な考察はなし、では説得力なないでしょ
　
　
　
>郊外でのマンション販売不調が明らかになった今、これから郊外で開発を
>かけるデべも少なく、首都圏マンション供給は５万戸切る水準になっても可笑しくない
>のではないか。　

長谷工は供給能力は９万戸、供給は６万戸以上という予測ですね
エリア別の内訳では23区が増加という読み
http://www.haseko.co.jp/hc/cri/pdf/080124.pdf
　
　
　
>２３区は供給自体が見通せており、デべは強気の姿勢。大手デべはまったく値下げなど
>考えていない。

ちょっと古い情報じゃないですか？
現在進行形の話で言えば、メディアに出てきている談話でも
大手も含めてデベが弱気になっているのは明白じゃない？

インサイダーの話を持ち出せば、先日話を聞いた某財閥系デベの商品開発担当は
「新しく出てくる物件は赤字になる前にどんどん価格を下げてくるだろうな」
って言ってたよ
この人も販売担当でないから、他人事の用に気楽に話せたのだとは思うが
　
　
　
>ファンドも投げ売りを拾っていく姿勢は崩していない。

つまり取引価格は安値を更新し続けているってことでしょ

[917: 匿名さん]

>>914
>念書で個別契約して値下げしているのを何故たくさん知ってるのw
確かに。
思いっきり矛盾してるよな。

思ったように下がってくれなくて焦ってるようだ。

[918: 匿名さん]

地価の下落が悲劇を招くより価格安定でいいと思うけどね
おおよそ、一部を除いて、10年前の水準に戻しただけなんだから
必死に下落下落というほどではない。
良い物件は売れちゃうからね
週刊誌の記事を持ちだされても説得力無いわ
本当のインサイダーの情報など掲示板には晒せないよ
大したインサイダーでもなんでもない。

[919: 匿名さん]

年収1000万向け以下の物件では下げる（だって郊外だもの）
都心の2千万越え向けの物件の今後が知りたいのです

[920: 新聞配達員]

＞長谷工は供給能力は９万戸、供給は６万戸以上という予測ですね
＞エリア別の内訳では23区が増加という読み
＞http://www.haseko.co.jp/hc/cri/pdf/080124.pdf
　
あくまで予想。ちなみに2007年度は供給８万戸以上と2007年初めに言われていたが
結果はどうなったのでしょうか？
　
＞インサイダーの話を持ち出せば、先日話を聞いた某財閥系デベの商品開発担当は
＞「新しく出てくる物件は赤字になる前にどんどん価格を下げてくるだろうな」
＞って言ってたよ
＞この人も販売担当でないから、他人事の用に気楽に話せたのだとは思うが
　
知り合いの某財閥系仕入担当役員は、
『これからは仕入れは立地など慎重に見ていく、供給は更に減るだろう。
既存の物件については長期販売になる可能性もあるが、ブランド力のあるとこは
売り切るだろう』って言ってたな。
あと郊外では中小デべからのジョイント案件が増える。リスクを分散してブランド力を
活かした運営をしていく方針らしい。
まぁそこはオフィスが好調なので、マンションはぼちぼちって感じらしいが。　
　
＞つまり取引価格は安値を更新し続けているってことでしょ

エンドには安く出ないってことだよ。
弱気になったデべ、業者以上に仕入時と思ってお金準備しているとこの方が多い。
そういうとこにお金が回らなくなるくらい悪化しないと市況は緩まない。

[921: 匿名さん]

>>919

元祖匿名さんの記述通り、優良物件、顧客向け銀行の一般住宅ローン融資が
じゃぶじゃぶの限り、優良物件価格が下落するとは思われない。
だって銀行にとって一般住宅ローンって一番手堅い融資先、美味しい商売でしょう。

あとは、素材メーカーが部材値上げを4月〜で捻じ込める、さぶぷら問題で
前回の値上げはうやむやにされたけど、今回は必死、値上げが出来ないと
自分達が死ぬからな。

追い風は例の冷凍食品問題、輸入部材でコストダウンを行ってきたけど、
ボード等で化学物質問題が発生すれば・・食品同様どか〜んだな。

変動費が上昇している局面で大手デベは下げ調整？中小は厳しいな。

[922: 新聞配達員]

食品は５月にもう一段の値上げがある。
食品業界では値上がり前に在庫を積み増す動きが出ていて品薄状態。
ここ２０年は見られなかった動きとなっており、消費者へ転嫁しなければ
耐えられる状況ではないだろう。
先日の10〜12月のＧＤＰ発表でデフレーターが1%超のマイナスになってたが
統計のとり方がおかしいんじゃないかと思う。

アメリカはあと数回の利下げで実質０金利にはいる。
日本ではデフレ状態だったので、名目金利が０でも実質金利は高かったが、
インフレ率が上がっている中での実質０金利は相当なインパクトがあるだろう。
予想インフレ率を抑えて長期金利が更に下がることに成功すればリスク資産への
投資に資金が回り始める可能性が高い。

サブプラ問題の遠因には日本の金融政策、為替政策も関わっている。
2003年頃からの大規模為替介入は非不胎化したことで国内株式、不動産の上昇の
契機となったが、米国債への介入資金流入で米国の長期金利を歪め米住宅バブルの
温床を作った。

今度はアメリカの金融緩和により、日本がバブル化するシナリオは十分ある。
いったん押しが入った後の上昇は早く大きなものになる。
まずはREIT指数あたりが先行するだろう。