23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[987: マンション投資家さん]

不動産流動化のレイコフが民事再生法を申請しました。要は資金繰りの悪化で、
売りたい物件も売れず、銀行もお金を貸してくれなかったそうです。

大阪とか地方の物件が多かったようですが、これは東京でもこれからおこること
を暗示しています。中小の業者が高値づかみした不動産への銀行評価額が
下がり再融資もされず、資金繰り倒産というのが、東京でもそれなりにおこるでしょう。

逆回転しだしたものは簡単には止まらないということです。

[988: 匿名さん]

>>987

別の観点から見たら益々、供給が絞られて財閥系デベの一人勝ち状態へ突入。
なんか元祖さんが言っていた通りになってきたな、体力勝負だ、厳しいな中小は。

[989: 匿名さん]

988さん

くだらん業者が増加していたから調整入ってちょうど良いんじゃない！
港区１つとってみても、ココ五年で業者急増したと聞く

地上げ屋それから業者間売買が地価上昇を招いたと金融庁は見ているからそれらを潰しにかかっていると見るべき

税務署と金融庁は…急騰を悪と考え、その悪を許さない（前回のバブルの時も同じ理由で総量規制になった）

血祭りになった地上げ屋・スルガとかはその氷山の一角

ただレイコフは資金繰りが下手だったのか？

鑑定士上がりだから職人なんだな

社員は気の毒だよ

[990: 匿名さん]

マスコミもいい加減と言うか、取材力が不足しているのか？
今回の地価上昇の本質をことごとく外していた（知ってたのかもしれないが）
根本的な問題は前回バブルと同様だね、異なる点は外資が参加したのと不動産証券化か。

[991: 匿名さん]

前回との違いは一気に上がって、一気に下がったこと。
コレだけ早いと仕掛けていたデベはレイコフのように資金ショートし破産するパターンだろう。
確かにまだまだ続くかもなぁ

[992: 匿名さん]

前回との違いは上がり幅。
前回は青天井の様に上がっていった。
山高ければ谷深し。
今回の山は青天井ではなかった。

[993: 匿名さん]

正直、崩壊が早かった感はあるんだよね。

あと、2年は持つだろうと思ってた、
それもサブプライムよりも先に新興国の破綻が
引き金を引くと思ってたんだけど。

逃げ時間違えた。

[994: 銀行関係者さん]

まだまだカタカナ「デベロッパー」の急死は続くよ。
特に不動産流動化ビジネスと称して、「REIT・外資ファンド向けに
物件供給（転売）」と喧伝している先は要注意！
ノンリコースローンのロールオーバーができす損切り必至。
スルガも保有コストに耐え切れず地上げ屋を使いました。
みんな資金面は自転車操業です。
皆さんマンション買う前に売主のＨＰで確認しましょうね。

[995: 匿名さん]

分かりやすいね〜固有名詞が頭に浮かんだよ…可笑しいもんね〜(笑)

[996: 匿名さん]

993さん

確かに逃げらんないよなぁ〜還暦迎える前回のバブル知る業者さんも、同じような事言っていたよ
今回は上がってからすぐ下がったと

今回土地から仕入れた場合、建築申請まごまごしている間にバブル崩壊って業者さんもいるんじゃないの？

[997: サラリーマンさん]

マンションが売れないといっても、まだ交通の便の
悪いところの動きが鈍った段階では。
　たとえば、太子堂や高田、新田や有明とか。

　逆に駅近物件は、成増や練馬、大井町あたりでも
順調に売れているようだから。

　結局、一定の実需は底堅くあると思う。
　なのに在庫が積み増していることは、デベの過剰と
淘汰の必要性を物語っているのかな。

[998: 匿名さん]

そうだよ
優勝劣敗だね
業者数増えすぎたから仕方ないのかな〜

本当は可哀想なんだけどね

原因は政府がだらしないんじゃない？

福田さんは何も景気対策打ち出さないしね。

[999: 匿名さん]

銀河鉄道999
都心は下がらない（ただし湾岸は除外）

[1000: 匿名さん]

湾岸は全く下がってない

[1001: 匿名さん]

確かに、月数十万支払って、賃貸で都心高層マンションに暮らすより、住宅ローン十数万で、所有して住む方が、数年で30%以上下落しないのであれば、ぜんぜんいいよね。
どうしても、前回のバブル崩壊時の10年で3分の1といったイメージがまだ残ってるので、一瞬、迷うけど、今の在庫がはけた後の新規供給を考えると、そこまでの下落はまずありえないわけだから、金利2%前後で買えるのであれば、なるべく賃料利回り5%を下回らない水準で手堅く買っておきたいとこだよね。銀行に背中を押されて物件を売らされてるのは、無理してる新興系のデベだけだからね。

[1002: 匿名さん]

>賃料利回り5%を下回らない水準で

手間と諸経費、税金、空室リスク、災害リスク
いろいろ考えたら、実質1-2％ってとこでしょ。
有価証券の国際分散投資の方がずっといいね。

[1003: 匿名さん]

>1002
投資の視点でなく自己居住の観点です。
ちなみに、節税用の社宅扱いでもなく、純粋に住宅ローン控除も活用した自宅の購入です。

[1004: 匿名さん]

このスレもそろそろ終わり
デベの営業の必死さだけが目立ったね
次スレでは出入り禁止にしてほしい

[1005: ビギナーさん]

都内の交通の便利のいい場所のマンションは、到底買えない値段になっている。賃貸でも到底無理そう。誰が買うのだろう。最近成約率が70パーセントを切ったとあるので、買える人も少ないのかなあ。
　だいぶ前から気になっているのだが、湾岸地帯に建てるマンションは海面上昇の影響をもろに受けるので危ないのではなかろうか。あと、海抜０メートル地帯にもマンションが建っているが、あのあたりは地盤がよくないと思うのだが…。さらに、地震が起きそうの場所をこれ以上人口密度を上げてどうするのだろう。
　デベロッパーの人は都市計画のことにあまり気を回さないみたいで、大規模開発にあわせて保育園や病院その他の施設が増えるわけではないので入居した人が困ることが多い。（数年前、親戚がマンションに入居したのだが、近くに保育園がなくて困っていた。）大規模マンションなら敷地内にごみ焼却場を作り発電や地域暖房などに使うと非常に効率がよくなるのだが、そんなこと考えも及ばないのかな。

[1006: 匿名さん]

デベの目的は優れた街作りではなく、優れた街と思わせて売る事なのだから、
購入者の夢物語と現実にギャップがあるのはしかたないよ。
街の魅力がデベの開発頼みじゃ先が見えてる。