23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[846: ご近所さん]

８４４さん

本当ですか？
更地で値下がりしてんですか？そんなには下がってないでしょうね

値下がり派の皆さんに忠告として言っときたいんですが
マンションは好みもありますからね
好きなマンションが安く買えるとは限りませんよ

そして前回のバブルのように半値の半値になんか絶対なりませんからね
勘違いしない方がいいですよ
今回は日本の銀行が潰れるとかっていう話には絶対なりませんから

現在のような過剰流動性ある時代では、コモディティ買い・アメリカ売り(ドル売り不動産売り)になっているだけです。
つまり、サブプライム落ち着けばアメリカ以外の先進国の不動産にまたかお金が入りだすんですよ。

今日本は一時の調整ですよ

一等地は買っといたほうがいい郊外と更に差がつくから・・・・
特に三菱三井と住友などは商業地で商業ビルとレジの組み合わせでまだまだ都心三区で開発を進めるから。その周辺は値下がりしにくい。

財務体質いい財閥系は中小デベを飲み込んで行く寡占がさらに進むわけですよ

案外待っていても狙っていて住みたいマンションの南側は売り物なかったりするんですよすべて北側だったりとか

世の中そんなもん

ほしいときに高くてもマンションは買うもの

だから、マンションは資産ではなく消費財産なのですよ

待ちすぎて結局買えないって人が続出しそうですね

[847: 匿名さん]

前回のバブルでの港区での地価最高値は、
坪８５０万では済まなかったでしょうからね。
当時中央区の外れに土地を持ってたけど、
最高値は坪１０００万を軽く超えました。

[848: 匿名さん]

８４４です。正確には覚えていませんが４，５年前は港区の地価は４５０万ほどだった気がします。１億５千万の南側道路の土地３５坪の戸建(土地売り戸建)がありました。しかしその時は銀行の不振がありましたが、今はないのでそこまで下がらないでしょ。下がっても坪６００万ほどじゃないかな。ちなみに交通の面や施設?がいいので都心部がいいといいますが本当にそうでしょうか。都心部すべてではないですが、ビルばかりの場所ですと夏はずっと暑い状態で生活しなければならない。毎年温暖化で不快指数上昇しているんですよ。まだ埋立地の緑化している場所のほうがいい。ちなみに自分は湾岸区域には住んでいません。

[849: 銀行関係者さん]

もう去年の７月から、こうなることハッキリ教えてあげてたのに、いまごろになって騒いでるなんて、みんな馬・鹿・丸・出・し　ですねｗ　　だから、素人どもは、笑えますｗ

No.435 by 銀行関係者さん　2007/07/20(金) 21:13

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよｗ

[850: 銀行関係者さん]

まさに、いま起きてること、ものの見事に予言し切ってるんだから、無知蒙昧な連中は、ひとの話をよく聞きなよｗ

No.439 by 投資銀行家さん　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

[851: 銀行関係者さん]

ついでに、これもオイラの書き込みだよｗ

No.440 by 匿名さん　2007/07/21(土) 09:54

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

[852: 匿名さん]

一等地限定で地価公表

国交省、「一等地」１００エリア限定で地価公表へ。３ヶ月ごと速報。
市場実態を踏まえた取引を促す狙い（０３月１５日　１６時４０分　朝日新聞）

[853: 匿名さん]

http://www.asahi.com/national/update/0315/TKY200803150170.html

[854: 匿名さん]

金利はほぼゼロ、株は暴落、不動産もこれから下落基調、海外へ投資しようにも劇的な円高トレンド。こんな苦しい局面って、95年以来、13年ぶりだよね。政治が混迷を極めているところまでそっくりだし、ホントなさけなくなるよね。
でも総悲観の中で相場は芽生えるわけだから、あと半年後ぐらいに、PER5倍、PBR0.5倍ぐらいで大手不動産株を買えるだけ買っとけば、その後10年は楽に過ごせるって感じかな。
いずれにしても最近、調子がよかった＊＊＊が総崩れになって、本格的なセリングクライマックスを経ないと、新しい時代に入らないだろうから、まもなく来るであろう大混乱を身をすくめて耐えるのみかと思う今日この頃ですが。

[855: 匿名さん]

Exactly

[857: 周辺住民さん]

856さん

なかなか面白いですね
興味ありますので読んでみます。私が以前お薦めしたアースダイバーに続いてこれが良いですよ
もっと土地自体に興味あるので私はアースダイバーに続いて・・・・・
江戸っ子から地方出身者まで皆で楽しめますよ

以下ブログ抜粋です。


去年、中沢新一氏の『アースダイバー』を夢中になって読んでいたときに、
「だったらこれもおもしろいよ」と人から勧められたのが、
鈴木博之氏の『東京の「地霊（ゲニウス・ロキ）」』。
単行本として出版されたのが1990年5月だから、もう15年以上前の本だ。
文庫版を貸してくれるというので待っていたら、半年経ってしまった。
こんなことなら自分で買うべきだったかも……。


東京の「地霊(ゲニウス・ロキ)」

作者: 鈴木 博之
出版社/メーカー: 文藝春秋
発売日: 1998/03
メディア: 文庫


『アースダイバー』は現代の東京に縄文時代の地図を重ね合わせ、
都市の成り立ちに人間の無意識を読みとろうとする刺激的な本だった。
鈴木氏の本は、中沢氏が書く文章のような華やかさはないものの、
やはり人の無意識に働きかける「地霊」という概念をとっかかりに、
東京という都市の歴史をていねいに読み解いていく。

書名にもなっている「ゲニウス・ロキ」とは、まえがきによると、

「ある土地から引き出される霊感とか、土地に結びついた連想性、あるいは土地がもつ可能性」

を意味するラテン語だそうだ。これの訳語が「地霊」である。

天海僧正が江戸城の鬼門に、「京都の写し絵」としてつくり上げた上野の森。
造園家・福羽逸人の壮大な夢の跡、新宿御苑。
都内最強の土地をめぐる三井財閥vs久能木商店の攻防の舞台となった日本橋室町。
ここに出てくる都内13か所の土地には、人びとの夢や野望、挫折の物語が刻まれている。

たとえば、六本木一丁目の国有地には江戸時代、南部藩の屋敷があった。
それが明治維新で主人を変え、宮家の邸地となる。
ここに移り住んだのが、皇女和宮。
政略結婚によって徳川家に降嫁し、幕末の動乱期に波瀾の人生を送った女性だ。
その後、邸地は東九邇宮家を経て、林野庁の所有地となるが、
日本の山林の衰退とともに、民活第1号として真っ先に森ビルに払い下げられてしまう。
そんな経緯を丹念にたどるなかで、著者はここを「薄幸」の土地と呼ぶ。


この本に興味を引かれるのには、ちょっとワケがある。
それは去年の夏、たまたま通りかかった小学校跡地で遺跡発掘現場を目にしたこと。
置いてあったパンフレットを読むと、そこにはかつて旗本屋敷があったらしく、
履き物や食器などの日用品、水道を引き込んだ跡も発見されているという。
大小さまざまな遺構の穴をフェンス越しに見ているうちに、そこに暮らした人びとの姿が
急に目の前に立ち現れたような、不思議な感覚にとらわれたのだった。

東京には、たぶんまだ江戸の地霊は生きている。
あとはそれを感じとり、生かし、受け継いでいく、こちら側の感受性の問題だ。＋＋＋＋＋

［関連記事］
・遺跡発掘現場の埋もれた谷　→　http://blog.so-net.ne.jp/chiyorogi/2005-08-17
・アースダイバー式・街歩き　→　http://blog.so-net.ne.jp/chiyorogi/2005-09-24

[858: 過去スレの４０]

１月以来、あまり見もしなかったし、書き込んでいなかったが、現在進行している事態の深刻性を簡潔に話したい。どうしても歴史の話になってしまう。

1929年に世界大恐慌が発生し、これを遠因として第2次世界大戦が勃発した。
戦後、このような事態を回避するためのシステムが構築された。基本的な考え方は次の２点。
①景気が悪くなったら政府が公共事業を発注して人為的に需要を生み出す（ケインズ主義）
②モノ（商品）の流通を世界化させる→ＧＡＴＴ体制
これら２つの処方箋により、世界経済は未曾有の発展を遂げ、日本も大いに恩恵を受けた。
続いて、70〜80年代に、モノ（商品）の世界的な流通でうまくいったので、カネ（資金）も自由に世界で流通させてみたらいいのではないか（資金流動性）、という議論が起こった。
ソロスという人はこの意見に反対した。市場は信頼できないです、景気がいいときは投資家はeuphoria（よくやったという感じ）、悪いときはdespair（もうダメだという感じ）というように感情によって振幅され、こうした感情の「過剰な」ゆれが市場価格と実体経済に対して打撃を与えます、と主張した。
その後、カネの世界的な流動性を増した方がよいという意見が大勢を占め、「金融自由化」「デリヴァティブ（金融派生商品）」「先物取引」などが出てきた。
今回の問題は難しいが、課題は、モノとカネの流動性を国際経済をどのようにコントロールすればよいかということでは？　これまでの問題と比べ、パラメーターが全く異なるので難しいが。

[859: 匿名さん]

既に中東や中国内で、もめごとが起こりはじめているもんね。これで29年並みの本格的な恐慌モードに突入するようだと、100年に一度レベルの最悪のシナリオもありうるかもね。
いずれにしても、とにかく守りをいかに固めるかが鍵になる１年になりそうですね。それが、信用収縮であり、過度にもうだめだという感情の増幅ということかもしれないが。

[860: 匿名さん]

＞850

REITが半値近くなってる割に実物不動産には影響が出ていないとこ見ると
ハズレてるのでは？

[861: 新聞配達員]

いよいよサブプラ問題も大詰め段階に入ってきた。
日本のマスコミは大騒ぎだけど、米政府内ではほとんど想定内で物事は
推移しており、来週が大きな転換点になるだろう。

一つ目は米金融機関の生贄がどこになるのか決まったこと。
これにより米政府が介入できる準備が整ったといえる。

二つ目は大手金融機関の損失がピークを過ぎること。
米大手金融機関のトップは、昨年より交代している。
トップが変わると欧米では過去の損失を過大に計上する傾向にある。
日本で言うと日産が過去にやった手法で、交代によるＶ字回復をアピール
出来るメリットがある。
よって損失を過大に見積もってきたのが実情でその損失計上も最終段階。
実態以上に売り込まれているＡＡＡ債の買い戻しにより、引当金の戻りも
来期には期待できる状況になってきている。

三つ目はドルが実質０金利になること。
実質０金利かつドル安誘導されており、どこかの国の2002年頃とにそっくりと
なってきた。そのどこかの国がその後どうなったかを見れば、今後米国が辿る
道が見えてくるだろう。
今後は米政府高官による強いドル発言が出て、対ユーロなどにはゆっくり反転
していき、資本の流入が再開されると思われる。


日本の不動産関連も金融・マーケットでの総悲観からの転換が期待できる。
実物不動産も２−３月にかなり動いており、来期前半には実態が判ってくるだろう。

[862: 匿名さん]

暗い話が多いので、明るい話題を・・
新東京タワー７月１日に着工
http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20080313c3b1304r13.html
地銀や信託、初任給上げ相次ぐ
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080315AT2C1300W14032008.html

[863: 匿名さん]

日本の不動産金融での第一人者と言われている、早稲田大学大学院の川口有一郎教授は、
「実物不動産は07年11月にピークを迎えた。そして12月末に金融庁は銀行に対して融資
の引き締めを指示したことで、実物不動産への融資も細り始めている。おそらくこれから
実物不動産市場が崩れる」と語っています。金融庁の口先介入は、夏以降既に始まってい
ました。

[864: 匿名さん]

>>863作っても売れそうも無いところへの融資が絞られるから、マンション供給が続く地域は限られて行くでしょうね。地域の発展格差も広がりますね。住民の反対運動もある、二子玉の再開発はストップするかもしれませんね。

[865: 匿名さん]

>>864
そうなると城東なんて終わりですよ。

[866: 匿名さん]

都心部賃貸物件もかなり広範囲に広がりましたから、賃貸マーケットの様相も従来とは違った展開になりそうです。学生の上京が減って、代わりに社会人としての上京が増えていますし、職住近接がどこまで進むか・・大きな変化の中にある東京から目が離せませんね。