23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その1)

[匿名さん]

新規スレ立ててみました。

「都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？」
の続編みたいなものでしょうか。

皆さん予想してください

[83: 匿名さん]

つまり昨年あたり、マンション投資した小金持ちたちが大損するということかな？　それは自己責任だな。それに以前のバブル崩壊でそんな数の自殺者が出たかな？？　いずれにせよ３年以上かけて少しずつ下落していくわけだから、そんなパニクった反応をする必要はない。

[84: 匿名さん]

今週のプレジデントは買った方がいいです。
特集「土地・マンション」の新知識50
http://www.president.co.jp/pre/20080303/index.html

[85: 匿名さん]

かつての価格破壊ブームの時も
日本国民は目先の負担軽減に飛びつき歓迎した
そこからがデフレの長い闇の始まりだったのにね

[86: 匿名さん]

>>67
官叩きもいいが、日本は民間も内需も相当官頼みということをお忘れなく。政府支出が
大幅に減らされてみ、困るのは建設だけではないよ。電機でも何でももっともらしくて
一見納得しやすそうなプロジェクトが目白押しでしょ。

[87: 匿名さん]

年末の状況は、
東京23区1580戸供給、平均坪単価351.2万円、平均面積は63.94平方メートル、価格は6791万円。
都心7区平均坪単価597.9万円、平均価格1億4441万円。
都心部に所有してるので、含み益がタップリで高みの見物ができるのも良いもんです。
富裕層でも上位なんて欲かかないで中位維持でも楽勝なのが気分良い。

[88: 匿名さん]

>84
同じデータが住まいサーフィンでも見れますね。
これは凄い、ある意味ショッキングですので、見る人は覚悟が必要かも……。
https://www.＊＊＊＊/price/president.php

[89: 匿名さん]

>86

なるほどね。

もう一回67の文章を見てみてください。
官が需要を作るということ自体については、そもそも言及していないし
否定も肯定もしていません。もしかしたら必要なことなのかもしれませんね。
例えば先端技術のいくつかは諸学国の例をみてもそういうところから出てきている
ことは実績としてありますしね。
けれどもその手段として、今の方法は有効でなくなってきている
ということも事実だと思います。

今日本で問題になっている道路建設の問題にしても、年金運用方法の問題にしても
結局は政府側のポイントがずれているのだと思います。だからこそここまで国民に
非難を浴びるのだと思います。

ではどうして官僚がそうなってしまったかといえば明治の頃から日本は欧米の国に
追いつくことを目的とし、その文化・制度等を自分のものとして取り入れることが
政府/官僚の第一義的な目的であった。
そのため、官僚が積極的に他国の情報を仕入れそれを民間に伝える、もしくは
政府自ら手本を示すということで文化・制度等を発展させてきた経緯があった。
しかし日本も世界の中で発展し、もう諸学国から学ぶというよりも自分で
新たに作り出すことが必要になってきてしまった。
そのため、官僚を中心とする政府の役割は自ら能動的に行なうというよりは補助的な
役割が求められるようになってきているのだと思う。
つまり小さな政府ですね。
しかし官僚は自分達がアイディアを出して民間に範を示そうとしても限界があるし、
過去のやり方の中で民間のアイディアを入れて政策を作るということがあまり経験が
なかったため、時代についていけなくなっているというのが現在の図式であると思われます。
(一部で民間のアイディアを積極的に入れ始めている省庁もあるということは認めますが、、、)

官僚は組織が小さくなる、権限が小さくなるということに躊躇して現在大きな視点で
日本という国の将来を今はみることができないのだと思います。

そういう意味で日本の制度は非効率的だし、内需も効率的に回っていかないと
思っています

これはもはやしがらみの問題なのだと思う。景気が良くなる/経済が発展する段階では
そういうものができる限りないほうがいいというのは色々な国の実例が示すとおりです。

これができなくて衰退する国が多いのもまた歴史の事実です


マンションに関係ない話をしてしまい、
この掲示板を読まれている他の人には陳謝いたします
M(_)M

[90: 匿名さん]

>>87
プレジデントから、２００２年からの２３区マンション騰落率、単位％
２００２年物件の新築価格と築５年後の現在価格との比較。

1位　港区＋５０、2位　江東区＋２４、3位　文京区　＋２２、4位　台東区＋１８、
5位　中央区＋１６、6位　墨田区＋１２、7位　品川区＋７、8位　目黒区＋７、
9位　新宿区　＋４、10位　北区＋３、11位　杉並区＋１、12位　豊島区＋１、
13位　大田区０、14位　荒川区０、15位　世田谷区▲１、16位　中野区　▲２、
17位　板橋区▲３、18位　江戸川区▲３、19位　練馬区▲９、20位　足立区▲１１、
21位　葛飾区▲１２、千代田区と渋谷区は数字なし。

[91: 匿名さん]

文京区で東急がブランズブランドの物件を10から20％程度の値引きしました。かなり売れのこっていた完成売りの物件なのですが、近くに競合する物件を自社で立てる予定があり、勝負に出たみたいです。

[92: 匿名さん]

いやいや助かった。
保有マンション売れましたよ。

昨年にでも売りに出してりゃ、あと数パーセント、下手したら1割くらい
高く売れたかもしれないけど、欲かいて塩漬けになるのも怖いんで売っちゃったよ。
駅近だし、粘ろうと思えば粘れたが、自宅も含めると2億くらいの不動産エクスポージャで
同じ駅の不動産に集中するのも何なんで、とりあえず売却。

利回り出そうな都心ワンルームや、償却が大きくとれそうなアパートとか
あればあとで投資するかもしれないけど、ま、今は様子見かな。

有価証券とFX、商品でしばらく回しますよ。

[93: 匿名さん]

>>92さん

利益を出してイグジットできたようでおめでとうございます。
不動産というのは買って含み益が出るとこまではいけても、
それを実現益に出来る人はごく少数です。
そして上がって下がって、元の木阿弥ならまだいいほう、塩漬け千年なんてザラですから。

ちなみに都心ワンルームはどうでしょう？販売業者さんはかなりあせってるようですが。
金持ちはまともなマンション、貧困層は郊外安賃貸の流れだと、
家賃の高い都心ワンルームというのはマーケットとして一番痩せていくところでは。

[94: 匿名さん]

>93さん

些少な利益です。でも仲介の手数料は相当値切りましたよ。
彼らもとにかく件数作りたいみたいで必死ですから。

不勉強な私が、適当にあてずっぽうで書いただけですので、
都心のワンルームがいいかどうかは全く分かりません。

逆に、何か代替のいい投資があるようでしたら、ヒントだけでも！（笑）

[96: 匿名さん]

まぁ、買う人の狙いも、いろいろですから、
短期のキャピタルゲイン狙いの人は今はほとんどいないでしょ。
税金でかなり持ってかれるし。

むしろ、賃貸にまわしたときの利回りが、このマーケット軟化で
上がってくる（戻ってくる）わけだから、長期インカムゲイン狙い
派にはいい環境ですよ。

賃料の上げなんで、レジではいずれにせよほとんど期待できないわけだから、
物件価格の下落しか、インカムゲイン派にはチャンスはないわけで。

[98: 購入検討中さん]

購入者のマインドが完全に「買わないと上がって買えなくなる」から「待てば下がるか、悪くて横ばい」に変わりましたね。

それにしても面白いのが、最近はマンションの資料請求をすると、価格表が入ってくる割合が相当増えましたね。

[99: 匿名さん]

>「待てば下がるか、悪くて横ばい」

不人気物件がこうなってもねえ。みなが欲しがる物件が、はたしてこうなるだろうか？

[100: 匿名さん]

>99
そうね、そこがポイントなんだよね。
例えば、表参道のプラウド南青山は売りに出てるのは、３年前の分譲時のほぼ倍の値付けででている１件だけで、超人気エリアの築浅物件はほぼ売り物なしの真空状態といったところ。
少なくとも個人で買ってる人は、異様に高いキャピタルゲイン税率がストッパーになって、「数千万税金を払って、その後、下がったところで買い戻そうとしても、もう１割ぐらい下がらないと同じ物件が買えないのか」とソロバンをはじいた瞬間、やっぱりそのまま住んでようと思うようになっている。
だから、新築物件をデベロッパーが安値で投売りモードにならないエリア（＝超人気エリア）については、今後は新規供給がなされない分、極端な品薄状況になっていき、よっぽど売り急ぐ掘り出し物にあたらない限りはなかなか安くは買えなくなるのではないでしょうか。

[101: 住まいに詳しい人]

>>100
ただ、そういう立地はごく限られています。

ほとんどの23区物件は、今年は値下がりで間違いないでしょう。
先月の首都圏新築マンション契約率は、とうとう50%台に落ち込みました。
市況は、完全に不況ムードです。

[103: 匿名さん]

＞市況は、完全に不況ムードです。

金融商品としては完全に不況モード。
実需は心理的不況。

[104: 匿名さん]

不動産は金融商品ではありません。
念のため。

[105: 匿名さん]

＞不動産は金融商品ではありません。
じゃ利回りが何％、キャピタルゲインがどうした、割安感がなんたら
底値買いがなんだかんだって言ってる人はピントはずれって事なんだね。

[106: 匿名さん]

そう、ピントはずれ

[107: 匿名さん]

>>105
君、意味分からん。

[108: 匿名さん]

＞とにかく、今年一年は絶対に不動産を買えないな。
＞損をするのは分かりきっているんだから。

売らなければ絶対に損はしません。
不動産は本来住むものですから。
高値掴みでも住まいとして満足であれば
損したなんて貧相な考えは出ないもの。
じゃない？

[109: 匿名さん]

そういう考え方の人が
何故こんなスレにいらしているの？

[110: 匿名さん]

＞売らなければ絶対に損はしません。。。高値掴みでも住まいとして満足であれば、損したなんて貧相な考えは出ないもの。

藁、藁) てなふうにほざいて、こんな口八丁の販売員が顧客をなんとか騙して、卑しく金を搾り取ろうとするんだろうな。

善良な市民の皆さん、お気をつけあれ。

[111: 匿名さん]

＞110
ピントずれてますよw

[112: 匿名さん]

インスタントラーメンが値上がりして、特売も減りましたね。
マンションは契約率が低下してますが、価格引き下げに反映するまで数年はかかるでしょうから、その間にラーメンがもっと値上がりしてしまう。

マンションの需給関係の悪化分は、ラーメンの値上がりで相殺されるから、マンションの価格は下がらないわけですね。

金利もしばらく上がらないですから、デベも今の価格で踏ん張って売ってくと思いますね。

[113: 匿名さん]

デベは売るもの無くなって、さらにそれが売れなかったら、
利益の絶対額をどうやって確保するの？　リストラ？
営業マンにマンションの管理人させようってそりゃ無茶だよね。
人種違うんだから。

嫌でも薄利多売に行くしかないんじゃないのかね。
収入なしでは与信もつかないし資金ぐりできないでしょ。

土地の下落リスクも再燃してるから、
不調な内需産業から、また更地の換金売りが出るかもね。
ここ数年高値になった逆のスパイラルが始まるかどうかの瀬戸際。今は。

[114: 匿名さん]

道がぐじゃぐじゃで狭小戸建が多いところは変わるのに時間がかかりすぎます。
長年蓄積して行ったものも、しだいに古びて行って魅力無いものになって行きます。
昔のイメージだけで高値になっているような所はこれから徐々に下がって行って、
若いファミリー層もあまり寄り付かなくなって行きます。

[115: 物件比較中さん]

>デベは売るもの無くなって、さらにそれが売れなかったら、
>利益の絶対額をどうやって確保するの？　リストラ？
財閥系は体力があるからいいものの、そうでないところは投売りしてつぶれるのが落ちだろ。
いまいちなデベで都心物件があればねらい目かも。

[116: 匿名さん]

>>113
薄利多売なんて間違ってもしない。
作らなくなるだけ。
今の売れ残りは多少下げるのは当然だが。

作り過ぎた野菜だって、安値で全部売りさばくようなことはしない。
一部は捨てて、価格調整する。
売れなくなれば、作らないだけ。
そして売れるような他の商品を作るだけ。

デベが困って薄利多売なんてありえない。
マンション売るだけがデベの仕事ではない。

下落待ちのあなた方は一生、都心にはマンション買えない。

[117: 匿名さん]

弱小専業デベは苦しいのではないかな。

換金売りは出るでしょう。

一番いいのはマンション販売員、暇でいいじゃん。

[118: 匿名さん]

「鉄鉱石、08年度65％値上げ・ブラジル大手と鉄鋼各社が合意」「国内鉄鋼業界は5000億円近いコスト負担増」だと！
さあ、建築用の鋼材もあがるよ！

[119: 匿名さん]

>>115
世田谷区なんかすごい数の売れ残り物件があるけど、中小デベもまだ投売りしていません。
なぜだと思います？

それは金利が安いので中小デベでも賃貸に回したりして長期戦でどうにか持ちこたえられ
るからです。
以前のバブル崩壊時は、高金利の貸しはがしだったのが、今は全然違います。

[120: 匿名さん]

計画しちゃって土地買っちゃってるのがあるから作らざるを得ないよ。
経営計画にも組み込まれてるし。
認可の問題でずれ込んだのが一気に放出されるかもね。

[121: 匿名さん]

と言うことで今の過剰在庫は時間とともに解消しますが、
値段的に売れないのが分かった地域は、供給量を減らしていきます。
時間をかければ売れるかもしれないけど、同じ金をかけるのならもっと回転が良いことやりますよね。
それは、賃貸です。
分譲が減っても、住まなければならない需要は常にありますから、
分譲が減った分、賃貸が増えるのは当たり前の理屈ですよね。

[122: 匿名さん]

>118
新聞とか見てますかー

鋼材とか上がっても製品価格に今の状態で反映することはできないって
トヨタ自動車の社長も言っていますよ。

ましてやマンション価格にのっけるなんて論外でしょう。

あまりポイントがずれたことを言わないように

これからインフレの予想が結構多いみたいだけど
本当にみんなそう思っているの？

信用収縮だよ、貸し渋りだよ、貸しはがしだよ
世界で起こっているのはそういうことです。

今アメリカではお金を借りるのにサラ金も真っ青の金利をつけないと
貸してくれないみたいです。シティにアラブの王様が11％の金利をつけて
貸していたけどそれでも安かったみたいです。

それだけお金の回りが悪くなっているんです。

日本ではその結果どうなったでしょうか。
物の値段は上がったのかな？？？

愚者は経験から学び、賢者は歴史から学ぶ
という有名な格言があったよね

back to 1929だね

[123: 匿名さん]

>>120
大規模じゃなければ時間を掛ければどうにかなりますよ。
世田谷区も大規模は無いですから。

[124: 匿名さん]

今までマンションはかなり利益率高かったからね。
利幅減らして販売力で補うとこが出てくるでしょう。
足並みそろわない、抜け駆け上等の業界ですからね。
遅れればババ掴むだけなので。

[125: 匿名さん]

>122
マンション価格にのっけるなんてどこに書いてあるんだ？
あまりポイントがずれたことを言わないように

[126: 匿名さん]

金利が安いから業者もどうにか売り抜けると思いますよ。
取り敢えずはあまり下がらない。
将来、１０年先は別ですけどねｗ

[127: 匿名さん]

完成在庫は金利だけでなく、物件自体が劣化していきますが。
未入居築３年とか、買ったらすぐにも大規模修繕の計画たて始めないとね。
瑕疵担保もなければ無償修繕もなければ、新築の税制優遇もない。
値上がり局面じゃなきゃ、普通に売れないでしょ。

[128: 匿名さん]

＞122
世界中で見たら過剰流動性はまだまだジャブついてる。
財務力の優れた所はいくらでも資金を引っ張ってこれるし、
ドル金利はもうすぐ実質マイナス金利に突入する。

歴史から学んだ賢者は信用収縮の怖さをしっている。
バーナンキの専門は世界恐慌に関する研究だ。
それを防ぐたためにどう動くか考えた方がいい。
アメリカを救う代償に世界のどこかで新たなバブルが生じる
というのが今の世界の共通認識。
日本人は気付いてないけどね。

[129: 匿名さん]

しかし、この局面で金利を上げたら、海外からは貸した円が戻ってきて劇的な円高誘導になるし、国内では、誰もマンションや不動産を買わなくなって世界恐慌と国内不動産メルトダウンをダブルで誘発する歴史的な出来事になるってことだよね。
半分、冗談で来月、冥土の土産で政策金利を上げて引退するってのも結構おもしろいと思うけどね。
意外とそっちの方が、回復が早い荒治療って見方もあると思うんですが。

[130: 匿名さん]

>>127
他の業者経由、賃貸に回されますよ。

[131: 匿名さん]

伸びきった信用はどっかで収縮するほかないんですよ。
永遠に伸張し続ける事は出来ないんで。
まあそのツケが、博打を打った当事者じゃなくて、
別なところにまわされるおそれがあるのが怖いんだけど。
貧乏くじだけ引かされるってやつね。

極東の庶民のマンション購入者なんて、泣いてもらうのに余りにも好都合。
勤勉だからまた一生懸命働くだろうしね。

[132: 匿名さん]

＞122
ピントはずれはどっちだかw

マンション価格なんて地価と建築費に利益を乗せて出来てる
この業界はコストは全部転嫁する。
いまマンション価格が上昇してるのも地価の上昇を転嫁してるからだろ

リスクも高い商売だから、利益を削るなんて甘いことやる業者は淘汰される。
損切りで赤字出そうものなら次の仕入れは金が借りられない。

仕入れの入札に負けて、郊外の辺鄙な場所を掴んだデべは淘汰され、
資金力のある財閥系デべがマーケットを支配している。
デべは寡占化してるんだよ
1990年代みたいに新興のデべが優良な土地を仕入れ、価格競争を仕掛けられる
状況ではなくなった。
三井は三菱と住友の動向だけ見ていれば戦える環境。

鉄鋼業界が新日鉄ＧとＪＦＥグループに集約されてどうなった？
日産は一時鋼板の仕入れが出来なくなり、値上げを飲まされたの知らないのか？

[133: 匿名さん]

世界全体での信用状況を指数でみることってできるんですかね？
去年の７月に100だったのが60になってる的な感じのもので。
おまけに、その指数が97年のロシア危機のとき最大どのぐらい落ち込んだのかとか、87年のブラックマンデーの時どうだったのかとか。
これは無理だと思うけど、29年の世界大恐慌の時、どうだったのかとか。
この辺りの動きが正確にわかれば、かなり役に立ちそうなんですが。

[134: 匿名さん]

122は恐ろしいほど経済音痴ですね。。。

[135: 匿名さん]

儲かる臭いがしてくれば会社作って参入、ダメならスクラップ。ずっとそうやって来た業界。
淘汰とかいってるけど、結局本来淘汰されるべき会社も、債権放棄で復活して、
ブイブイマンション建てまくり。彼らは建てなきゃ喰っていけない。
財閥系で寡占なんて、全くそういう状況じゃないでしょ。
どこが供給数日本一？

[136: 匿名さん]

>>135

大京w

[137: 匿名さん]

ようは売却以外で有力ポートフォリオがないデベは淘汰される。
だから財閥系やそれに準ずるものしかのこらない。
それ以外は生き残りのために投売りがはじまるが、その範囲がどこかってとこが問題なんだろ。
千葉、埼玉、神奈川か？
東京の市までか？
23区の外周区までくるのか？
都心やその近郊は財閥系が押さえるからあまり値下げはおこらんだろ。

[138: 匿名さん]

＞131
＞伸びきった信用はどっかで収縮するほかないんですよ。
＞永遠に伸張し続ける事は出来ないんで。

膨張した信用が収縮するかどうかは金融政策次第。
収縮を防ぎ、インフレ気味にすることで過剰流動性を解消する道もある。

極端に言えば、物価も給料も２倍になれば、流通する貨幣価値は1/2になり
財と貨幣が均衡する。預金、債券保有者は大損するが、債務者は得をする。

この流れを読んで原油はじめ資源価格が再度上値を目指し始めてる。

[139: 匿名さん]

>138さん
インフレ傾向がはっきりしたときは、それを黙ってみている債権者は居ません。
だからそんな単純に行かないんですよ。

そもそも今は給料上げないで独占する方向でしょ。
給料上げろなんていうなら海外にいくらでも低賃金で働く人居るから。

鎖国経済なら出来た事も、グローバル経済ではなかなかうまくはいかないんですよ。
日本人の経済レベルと、アフリカ人の経済レベルが均衡しないと。
つまりそれは日本人の給料が下がる事とイコールですから。

[140: 匿名さん]

同世代
３０代の所得格差が広がっていると週刊誌に書いてあったぞ。
買える人は買えるけど、
買えない人は一生賃貸が当たり前の時代になりそう。

[141: 匿名さん]

大京長谷工ゴールドクレストその他有象無象、都心部にもいっぱい進出してるけど。

[142: 匿名さん]

>>141
これからの話を言ってるわけだが・・
すでに金融は元栓閉めつつあるわけでしょ
結果は見えてる

[143: 匿名さん]

JFEと日産の話は全然違うでしょ。
その前から色々経緯があったし。
もっと日本的なウエットな部分があったでしょ。
日本の社会は会社対会社に限っては残念だけどゼロサムゲームではありません。
前提が間違ってます

まあそれは置いといて

インフレのことだけど、
ITバブルが弾けて、ワールドコム破綻やエンロン破綻で
アメリカの経済が落ち込みそうになった時
住宅価格を上げることによってアメリカ経済を回復させた
経緯は確かにあるよね。
だから、どこか別のところをバブルにするのが
回復方法としてあるというのはなんとなくわかるけど、
ここまで来てどうやって回復するんだろう。
しかもアメリカ以外の別の国にアメリカは何を売るの？

金融商品かｗ
例えアラブでもそんなに間が抜けてないとおもうんだけど、、、

アメリカが回復する道があるなんてとても信じられないけどな

それに不良債権抱えた金融関係はこれからどうするの？
明らかに破綻するとおもうんだけどな。

それでも本当に今後インフレになるの？？？
原油だって次100ドル越えなかったら三尊天井だよ。
今の地合いでとても越えるとは思えないんだけどなぁ
あと数日かかっても2〜3週間の話だぜ

[144: 匿名さん]

>しかもアメリカ以外の別の国にアメリカは何を売るの？

武器。

[145: 匿名さん]

武器で2億人も食えるの？

[146: 匿名さん]

>しかもアメリカ以外の別の国にアメリカは何を売るの？

牛肉w

[147: 匿名さん]

REITがストップ高つけてるぞーい

転換期ですな。

[148: ご近所さん]

そもそも売られすぎなんだよなあ、国内の不動産価格はサブプライム関係ないのに
皆さんビビリ過ぎだろ。

積極姿勢のメガバンクはきちんと融資しているぜ、本当に貸し渋りしているなんて聞いた事ないなモルガンは日本の不動産に積極姿勢崩していないしなあ

天王洲のシティーのリースバックしかり

[150: 周辺住民さん]

＞１４９

党本部売ればどうってことないよ。
お釣りがくるくらい価値あるから売却させないと
福島さん分ってんのかな？

[151: 匿名さん]

＞143
書いた翌日に原油100ドル超えてるしw

[152: 匿名さん]

原油100ドル越えたね。
後は明確に100ドルを越えて上離れたら商品の時代信じましょ。

そしたらインフレになるかもね。
跳ね返されたら未だ上値保ちあいということだよ。

しかしどこにそんな需要があるんだか。
原油なんかダブついてるぜ。
某電力会社なんて将来計画じゃあ、石油燃料どころか
ガス燃料もいらないって言っているもんなー

どうなるのかね

まあマンション購入にとってインフレになるかデフレになるかは
大きな影響があるのでこういう話題も許してください

[153: 匿名さん]

＞152
原油価格が上がってインフレになれば日本の不動産が上がるとは思わない。

原油が上値を更新すること自体、過剰流動性が解消されていないということ。

インフレない中でアメリカが利下げし、リスクマネーが再膨張するシナリオが
もっとも可能性が高く、日本の不動産にお金が流れ込んでくるメインシナリオ。

[154: 匿名さん]

原油・鉄価格高騰　→　新築マンション価格高騰　→　新築マンション販売下火　→　中古リノベマンション・新築木造戸建販売活性化　→　都心住居供給激減　→　住宅地地価高騰

[155: 匿名さん]

原油・鉄価格高騰・デベ利益乗せすぎ　→　新築マンション価格高騰
　→　新築マンション販売下火（いまここ）→　中古リノベマンション・賃貸活性化
　→　デベ投売り、官舎跡地供給増、相続土地（古屋付）供給増　→　住宅地地価暴落

の見方のほうが現実的かと思いますが、いかがでしょうか？

[156: 匿名さん]

＞153

言っていることは原油ではなくて日本の不動産に
金が流れてくるということ？

そして日本にバブルを起こそうということ？

もしそうだとするならなぜ日本の不動産が選ばれるの？

[157: 匿名さん]

>155
矢印の流れを無視しているね。
建築資材が高くなれば、新築のマンションは激減し、マンション業者自体が商売が成り立たなくなる。それは現状の相場でしか売れないということ。だから、高く作って投売りという＊＊なことをするのではなくて、そもそも作らなくなるということ。ただし一部の富裕層狙いの高級マンションは別。
そして一般サラリーマンの買いやすい価格帯の新築マンションが供給されなくなれば、自ずと活気が出てくるのは新築そっくりな中古マンションリノベーション市場。
また、今後売り出される官舎跡地などの纏まった住宅地は、分譲マンションを作るのではなくて、採算の合う木造住宅建売用の分譲地や、賃貸マンション、アパートなどの収益物件、もしくは富裕層専用の超高級マンションなどに変わるということ。
新築マンションが供給減となれば、居住スペースを上に伸ばすことができなくなる分、今ある居住スペースの有効活用、住宅用地の取り合いとなる。
そしてこのまま都心回帰が続くとなると、自ずと地価は上がっていくということになる。

[158: 匿名さん]

＞１５２

需要うんぬん関係なく上昇するのが過剰流動性相場

お金が余ってるから高くても買う人がいる

[160: 匿名さん]

今このモメンタムで日本の不動産に積極的に投資する人が
いるとはやっぱり思えなかったな。
これから経済が落ちていくことは確実だと思う。
それは株式相場が表しているしその中で不動産業種は
不況の最大の影響を受けるということが示唆されていると思う。

不動産のような換金率の悪いものはリスクが高いので、
買われるとしても一番最後でしょう

巷で言われているような株式相場が崩壊するとか資本主義が崩壊するとか
いうことが本当に起こるかどうかは別として世界的な不況に入ることは間違いないと思う。

ただし、一部景気を先導する指数が上がっていることは事実でこれが上離れない
ことを確認する必要はあります。
仮に世界的な不況に入ったとするならばこの不況は長引くと予想します。

日本も優良輸出企業である北米を失うわけで景気は悪くなると予想します。
更に世界的なデフレが来ることを予想します。
物を生産することが必要ないんですからね。

唯一デフレを止めることをできるのは戦争だけでしょう。

通常であればマンションも数年待てば買い手市場でしょう

[161: 匿名さん]

153さんの言っていることは意味不明だな
もしきちんと説明できるならメインシナリオとかいうものを順序だてて
説明してくださいな

加えて言うなら原油が上がっているのは過剰流動性というのは正しいと思うけど
恒常的なものではなくて利下げした一時的な効果と言えると思いますが、、、
信用収縮で特にHFは首が回らないはず。

資金繰りに窮して徐々に様々な市場から資金を引き上げていくと思いますよ

[162: 匿名さん]

日本人は自国のバブル崩壊の経験からこの手の問題には総悲観になるよね。
あれだけ無茶苦茶な金融・経済政策とって信用収縮起こし、デフレ突入した経験がある
から仕方がないのかもしれないけど。
日本のマスコミは日経新聞ですら、バブル崩壊後の日本と同じ道をたどるって論調。

でもバブル崩壊で信用収縮って余程間違った政策を取らないと起こらないもの。
1980年代からでもS&L危機、メキシコ危機、アジア通貨危機、ロシアのデフォルト及びLTCM破綻、
ITバブル崩壊と信用収縮が深刻になる危機は起きてきたが、その都度解決されている。

今回もアメリカは問題が発生してから半年で実質マイナス金利にまで金利を下げてきている。
ちなみに日本はバブル崩壊してから実質金利がマイナスになったことはない。
世界の流通通貨の６割強を占めるドルが実質マイナス金利になった影響は大きい。

リスク資産から債券にシフトしていた投資家は今、相当迷ってると思うよ。
このままインフレ率が高い水準でとどまるか、上昇するなら債券投資はリスクが高い。
当然、インフレ・シナリオの投資家は債券からコモディティにシフトする。
これがここ１カ月の動き。
一時的というより、ついに始まったという印象です。

で、信用収縮ですが、首が回らないヘッジファンドはいるし、当然市場から退出するだろう。
でもＨＦなんかより大きい自己資金を持つ投資主体SWFなんてのもあるし、下がりすぎたもの
には金が入ってくる状況で深刻な信用収縮には陥っていないというのが実感。

日本人は悲観的ですが、ドル資産で運用しているものにとっては日本の不動産は魅力的です。
GS,モルガン、GICとぽつぽつ出てきてますが、この流れは変わらないでしょう。
今後半年で株式市場で売られ過ぎたREIT含め不動産関係には買収含めいろいろな動きが
出ると思いますよ。

マンション価格動向としては、２３区は緩やかに上昇ですね。
資材、人件費高騰の転嫁もありますが、今後２、３年間の需給はタイトです。
大手４社物件に至っては完成在庫は合計で1,000戸もないと思います。
耐震偽造問題→ブランド信仰
郊外下落→都心信仰
となり、需要は底堅い。
値段が上がりすぎて買える人が減り、契約率が落ちるのは当然ですが、供給も減ってるので
問題ないでしょう。
大京が2007年のマンション供給で首位から５位に転落しました。穴吹は地方で割安物件を
供給して人気で首位ですが、２３区限定であのランキング出したら衝撃的ですよ。
完全に寡占状態です。暇な人がいたら作ってみてください。

[163: 匿名さん]

＞160
＞更に世界的なデフレが来ることを予想します。
＞物を生産することが必要ないんですからね。

知らない人は吞気だなぁ
食糧含めこれからはものが不足します
日本に良いものが入ってくる時代は終わったのです。

[164: 匿名さん]

23区価格動向板は城東ネタですぐ埋もれてしまうのでこちらにコピペ（笑）
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しかし本当に市況は様変わりしましたね。
結局、マンション・住宅価格は水ものというか、センチメント・モメンタムにかなり
左右されて形成されるんだよね。
商業不動産やオフィスは収益還元その他、もう少し金融商品に近い性質なんだけども。

値段なんてあってないようなもんで、去年の夏のほうな半ば強迫観念が強いような
売り手市場では、誰もが赤信号みんなで渡れば。。。的な値付けが横行していた。
しかし秋以降、特に今月に入ってからは業者も含めて態度が変わってきつつある。

この掲示板でも、去年の春夏はびっくりするような強気の見通しがにぎわしていたが、
いまでは良くても都心部の価格維持派が少数いる程度に。
三鷹で坪平均470だ、いやそれは安い500だ、なんて言ってる人がいたのも今となっては
ほほえましい。

こうなると、流れはじわじわと中古市場に波及し、今買うのはよほどの実需以外は
やめておいたほうが良いという空気が支配的になっていく。

せっかく抜け出そうとした資産デフレに逆戻りしないためにも、業界は適正な価格で需要を
ある程度取り戻す努力をすべきと考えます。致命傷になる前に、、、

[165: 匿名さん]

適正な価格ってあなたが買える価格ってこと？

[166: 匿名さん]

＞三鷹で坪平均470だ、いやそれは安い500だ、なんて言ってる人がいたのも今となっては
＞ほほえましい。

おいおい、三鷹の話、都心スレに持ち込まれてもな。
都心の市況は変わってないよ、むしろ強気だぞ。

[167: 匿名さん]

>166

失礼、そうですね。三鷹は都下でした。ただ、都下でもそれぐらい吹いていた人がいたぐらい
相場はヒートアップしていたのが去年だった、ということが言いたかっただけです。

超都心、３Ａは暴落したりすることはないというのは同感です。
でも、当面は強気、というわけにはいかないのではないでしょうか。
実際、個別の物件をまわっていて感じる実感ですが。

[168: 入居済み住民さん]

下落率の違いだけで、都心も間違いなく下落してます。

３Ａでも感覚的には半値のものすらあります。

強気の人は金融庁の総量規制の実態を知らないんでしょうね。かわいそうに。

売買契約結んでから、ローン不調を理由としたデベ・ファンドの解除が山のようにあります。

大手仲介・信託銀行の仲介部隊は今期ボロボロです。

[169: 匿名さん]

金融庁の不動産融資に対するスタンスは去年の秋から変ってますよ。
情報遅くないですか？
資産査定も去年の検査からやってないですから。

貸出減ってる大手行はＬＴＶ次第ですが、蛇口を緩めてます。
自分のとこが借りれないのは、そういう見方されてるってことだけで
全体が締められているいる訳ではないです。

何に対して半値かわからんけど、
あるのなら半値になった３Ａ物件紹介してください。

[170: 匿名さん]

六本木ヒルズB,Cが半値で坪500万なら私が買います。（2億まで）
感覚的な話ではなく現実を伝えてください。

[171: 住まいに詳しい人]

>>162
>２３区限定であのランキング出したら衝撃的ですよ。
>完全に寡占状態です。暇な人がいたら作ってみてください。

暇なのでつくってみました
　
　

2007年　23区事業主別供給戸数　総数＝16,427戸

*1位　三井不動産_＿＿＿1,315.0
*2位　三菱地所＿＿＿＿＿954.8
*3位　東京建物＿＿＿＿＿773.1
*4位　藤和不動産＿＿＿＿563.4
*5位　コスモスイニシア___＿561.5
*6位　野村不動産＿＿＿＿554.0
*7位　ゴールドクレスト____＿511.0
*8位　大京＿＿＿＿＿＿＿502.0
*9位　住友不動産＿＿＿＿456.0
10位　エフ・ジェー・ネクスト__＿＿435.0
11位　積水ハウス＿＿＿＿390.0
12位　ダイナシティ___＿＿＿357.0
13位　大和ハウス工業＿＿348.7
14位　オリックス不動産__＿320.4
15位　モリモト__＿＿＿＿＿312.0
16位　日神不動産＿＿＿＿306.0
17位　セントラル総合開発__270.3
18位　菱和ライフクリエイト__262.0
19位　伊藤忠都市開発＿＿254.7
20位　有楽土地＿＿＿＿＿211.7

※共同事業の場合は供給戸数を事業主数で割り
１社あたりの供給戸数を使用した
　
　
　
トップ３社でシェア18.5％、トップ10社でシェア40.3％
寡占という程ではない

いかに素人の直感はアテにならないかつうことだね

[172: 匿名さん]

>171
グッジョブです。
上位はやっぱりメジャー７。ゴクレは勝どき、積ハは井荻のウェイトが大きそう。
23区と言っても外周区のウェイトは大きいし、FJや菱和みたいなワンルーム業者もいるので、
戸数的には大手の寡占とまではいきませんね。

[173: 匿名さん]

何がメジャー７だよ。
コスモスなんとかなんて知らないぞ。

[174: 匿名さん]

ワンルームデペは論外だし、グループ企業別に考えれば、
やっぱり寡占状況だよ。

[175: ご近所さん]

170さん　

六本木ヒルズB,Cが半値で坪500万なら私が買います。（2億まで）

ってそんなに安けりゃまた森が買い戻すよ

あなたね
そんなに下がるわけないでしょうが分からないの
第二六本木ヒルズができるかもしれないのにその資産価値は増えるだろうが下がりはしない場所だよ。
それが坪５００万なんて＊＊にしすぎですよ
その感覚直さないと優良物件を一生買えないよ

[176: 匿名さん]

＞175
スレはよく読みましょうね。
ま、読んでも理解できないのかもしれませんが。
170は168が『３Ａでも感覚的には半値のものすらあります。』と
また訳の分からない書き込みをしたので、それに対応したもの
であるのが分かりませんか？

その感覚直さないと一生書き込みしない方がいいよ

[177: 物件比較中さん]

荻窪に本社がある東証1部上場企業である創○ホームズの決算予想修正発表コメント。
「土地価格は下落に転じ、不動産業界の事業環境は急激に悪化しました。特に当社の
事業エリアにおける土地価格は2割内外の下落となりました。当社といたしまして
は、収益性が低下した棚卸資産を早期に処分すべく、販売価格の見直しを行い、在庫圧縮
に努めてまいりました。」

[178: 匿名さん]

>>172
井荻ってどこですか？
読み方はイハギでよろしいのでしょうか？

[179: 匿名さん]

>>176さん
>スレはよく読みましょうね。

横レスですが
スレとレスは違います。念のため。

[180: 匿名さん]

175さんの読解力の無さはとりあえず置いておくとして、いずれにせよ
六本木ヒルズとか、超都心物件の中でも特別な存在を例に出してもあまり
相場全体の市況を議論するうえでは意味が無いんですよね。
木を見て森を見ず、というか。
不動産市場、特に住宅関連市況が全く去年までとは一変してしまっていることは
否定のしようがないでしょう。

[181: 匿名さん]

>>178
西武線の急行通過駅、外周区の練馬か杉並。

ところで住友不は
１０００戸超の城東湾岸タワーをさばくのでしょうか？

購入者は
あの辺の相場はスターコートでとんとん。
ＰＣＴで微妙なところ

トヨタワで中損。

[182: 匿名さん]

>175

170です。
3Aに複数タワーマンションを所有しております。
半額なら買います、でも特別な物件は下がらないという意味の皮肉で書いたつもりだったのですが。　超都心が2003年頃の売り出し価格まで下がる状況になったら日本は崩壊します。　ハイ。