23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[879: 買い換え検討中]

最近のマスメディア達の不動産不況記事には、唖然としますね。それで発行部数が増えるのだから書くのでしょうけど。前のバブルの時もそうでしたね。話題にし易く、叩き易い業界だからね。
そんな記事を真面目に論議することもむなしいね。私は今の状況は一時的だと考えます。需給関係は何も変わっていない。むしろ供給が減っているしね。経営の下手な会社が淘汰された後は、元の上昇基調に戻るでしょう。下がっても上がっても不動産投資は高利回りです。

[880: 匿名さん]

>>878
「坪２００万円以下」と聞いて、勇んで指定された場所を見ました。
どっと１日の疲れが出ました。
もう寝ます。おやすみなさい。

[881: 購入検討中さん]

まじめな話、坪単250万のマンションって、普通の勤め人にとってはかなり背伸びした価格
だよね。相当の親援助か、株かＦＸのあぶく銭ブースターついてない人は買えなくない？

[882: 869]

>売られた喧嘩を買うか？

いや、いちいち反論するほど暇じゃないよｗ
別に下がらないと思うなら、そう思えばいいんじゃないでしょうか。
「信じる自由」とか「思い込む自由」は誰にもあるからね。
ただ、デベは売らないと倒産してしまうけど、俺たちは買わなくても死なない。
その気になれば、5年でも10年でも待てる。それだけの話。

[883: 匿名さん]

>>881
普通の勤め人は都心にはすんじゃだめってことでしょ。
都心にすみたきゃ最低坪300が買えるくらいかせがなきゃだめだと思うよ。
それは今後もかわらんよ。

[884: 匿名さん]

>>882
思い込みはげしいな

[885: 匿名さん]

よく見ると去年より坪単価が下がっているところが結構あるな。
２３区だと新宿区、豊島区、品川区、中野区、荒川区、練馬区、板橋区、北区の８つ。

新宿区 365 366、豊島区 311 341、品川区 291 357、中野区 288 303、小金井市 259 273、
荒川区 252 261、練馬区 245 247、横浜市西区 243 247、川崎市中原区 239 259、板橋区 232 244、
横浜市青葉区 225 246、府中市 195 207、北区 190 257、戸田市 187 189、さいたま市南区 187 191、
和光市 182 192、横須賀市 175 195、茅ヶ崎市 173 189、市川市 171 202、青梅市 166 197、
千葉市花見川区 165 174、横浜市泉区 160 171、東村山市 157 186、藤沢市 155 179、さいたま市北区 153 156、
大和市 152 156、平塚市 151 164、座間市 149 150、厚木市 146 151、横浜市保土ケ谷区 139 152、
千葉市美浜区 139 143、横浜市旭区 137 206、さいたま市桜区 132 138、八潮市 131 149、八千代市 129 140、
桶川市 128 138、杉戸町 127 134、海老名市 122 123、流山市 117 155、鴻巣市 113 126、
佐倉市 110 117、市原市 103 114、

[886: 匿名さん]

２３区見ると品川区を除いてみんな北部の内陸部です。このあたりに今後の売れ筋のヒントがありそう。

[887: 匿名さん]

上がってるとこも多いじゃねーか。

[888: 匿名さん]

１００件中４２件が値下がり、二極化ですか？

[889: 匿名さん]

>854
>857

本当に経済誌読んでますか？「ダイ”ア”モンド」ってわざとでしょうか？「ダイヤモンド」でしょう。本当に読んでいるのであればこんな基本的なことを間違えるとは到底思えない。

あと、不安煽り記事が多いのはどちらかといえばダイヤモンド。今週のGMに関する好意的な記事は意外だったが。東洋経済は比較的ニュートラル。ついでに、「The Economist」誌と違い「週刊エコノミスト」誌の執筆者が日本人なのは、今回に限った話ではなく、いつものこと。なぜ翻訳だと思ってしまったのか、理由を知りたいところ。エコノミストが立ち位置的には最も中立的かと思われます（キヨスクに多く陳列されているわけではなく、部数を積極的に追う雑誌でもないでしょう）。

無知蒙昧甚だしい。。。

[890: 購入検討中さん]

>>885 それ何のデータ？成約価格？それとも販売価格？新築？中古？
まあ、成約価格は秘密のところが多いから、統計だけだと、実勢価格はなかなか分からない。

しかし、ここ半年で都心の物件の家賃が軒並み下がっている。少なくとも1割は下げている。
それでもあまり埋まっていないから、まだまだ家賃の下落傾向は続くと思う。

まあ、物件価格は家賃に連動するから、家賃動向を見た方が確実だと思うよ。

[891: 匿名さん]

ははは・・・

あなたが表紙をじっくり読んでいるのはわかった。今まで、ダイアモンドだとばかり
思っていた。diamond の日本語化だよね。私的には、ダイアモンドにしかならない。
”ヤ”はどこから来たのか・・・

ま、それは枝葉末節だからいいとして、週間エコノミストは毎日新聞社の刊行。
この会社は、先日も、日本の国辱物の記事を書いて、謝罪したばかり。どこが公平
なんだか・・・。勉強していない記者が多い。

私は、エコノミストという雑誌は、てっきり、イギリスのeconomistの関連だと
勘違いしていた。昔、一度読んだきりで忘れていた。

まあ、いいや見解の相違ってことで。economist　読んだほうが勉強になると
思うよ。それじゃ。

[892: 通りすがりですが]

↑何とも醜い負け惜しみですなぁ

[893: 匿名さん]

８９１さんは正しいと思う。

[894: 匿名さん]

>>891
>週間エコノミストは毎日新聞社の刊行。
この会社は、先日も、日本の国辱物の記事を書いて

はい、変態捏造記事を世界に発信で、ただ今不買中です。

[895: 購入検討中さん]

>>894 そういう話は2chでやってくれ。ここでやるな。

>>891　痛々しいから、もうしゃべるなよ。

で、結局>>885のデータは何なんだ？ソースぐらい出してほしい。

[896: 匿名さん]

>>895さん
私も、>>891さんの方に同意です。

[897: 匿名さん]

首都圏を中心に不動産開発などを手がけるセボン（本社・東京）は２５日、東京地裁に民事再生法の適用を申請したと発表した。負債総額は６２１億円。同時に民事再生を申し立てた子会社分をあわせると約７８５億円。

　１９７４年設立で、戸建て住宅や賃貸用ビル、マンションの開発が主力。０８年５月期の売り上げは５８８億円だった。「市場の急激な縮小で予定していた物件の売約が進まず、資金繰りが付かなくなった」としている。

　不動産業界は米国のサブプライムローン（低所得者向け住宅融資）問題をきっかけに海外からの資金流入が減少。国内金融機関の融資も厳しくなり倒産が相次いでいる。

　セボンの連結子会社でジャスダック上場の旭ホームズ（本社・東京）は同日、「独立性を維持した経営で、相互依存関係にないため、業績に影響はない」とのコメントを発表した。

[898: 情事通]

885は　ヤフー不動産のデータじゃないかな？

新宿区の下落率は微々たるもの。統計的誤差の範囲内で、これは横ばいと見るべき。やはり都心区は強い。他内陸区もそこそこの値下がり。

他方、品川区の下落率は極めて顕著。これは大暴落で、救いようがない。まさしくエリア別の局地バブル崩壊が深刻です。

[899: 匿名さん]

買わないほうが良い駅
2008年／高価格だが相対的に賃料が低くマンションPERが高い駅
都心と近郊に集中しています。価格は上がっても家賃は上がらず。将来の資産価値は下げかな？
一方、利便性、住環境が向上して家賃レベルが上がるとともに、坪単価も上がる健全な動きのところも
あります。こんなところが買い。

沿線名駅名　　　　　　　　　　新築マンションPER　　7 0㎡価格（万円）　7 0㎡賃料（円/月）
東京地下鉄日比谷線　六本木　　　　4 6 .8 7 　　　　　　 20,626　　　　　　 366,761
小田急小田原線　代々木八幡　　　　4 5 .4 9　　　　　 　 13,763　　　　　　 252,146
東京地下鉄銀座線　赤坂見附　　　 4 5 .4 3　　　　　　　 16,067 　　　　　　294,701
ＪＲ横須賀線　鎌倉　　　　　　　　　　 4 1 .6 1　　　　　　　　 9,895　　　　　　 198,176
東京地下鉄千代田線　乃木坂　　　 3 8 .9 2　　　　　　　 13,924　　　　　　 298,101
小田急小田原線　成城学園前　　　 3 8 .7 6 　　　　　　　　9,010　　　　　　 193,725
東急田園都市線　桜新町　　　　　　 3 7 .4 3　　　　　　　　 9,564　　　　　　 212,947
ＪＲ山手線　渋谷　　　　　　　　　　　 3 6 .3 9　　　　　　　　 14,817　　　　　　 339,323
東急田園都市線　駒沢大学 　　　　3 5 .1 1　　　　　　　　　 9,224　　　　　　 218,919
東京地下鉄副都心線　雑司が谷　 3 3 .6 6　　　　　　　　　 8,705　　　　　　 215,515

[900: 匿名さん]

都心にあれだけマンションが増えちゃうと、
家賃は高くても７０ｍ２で３０万円、坪で言えば１万４千円。
年間で坪１７万円。ＰＥＲ２０だとマンション坪単価３４０万円。

マンション坪単価が３４０万円を超えるようなところは収益性、資産性が低い。
一つの目安だと思いますから参考にしてください。

[901: 匿名さん]

本当に家賃賃貸料下がってるの？
繁忙期でもないのに賃貸料下げるのって効果あるんかね？
更新でさげることはないよね。

[902: 匿名さん]

>>901
最近はいったん県境外周区の家賃が安いアパートに入って、給料が上がっていって都心部の
賃貸マンションに引っ越すケースが増えているので、繁忙期と閑散期の差が縮まっています。
だいたい３年くらいで引っ越しているみたいです。

[903: 購入検討中さん]

>>898 yahoo不動産のデータは、売出価格であって、成約価格じゃないでしょ。
積み残っている在庫をみると、実際はあと10％-15％は下がっているはず。
下手したら20％越えの地点もあるかもしれない。
まあ、今は、全く買い手が付かなくてストップ安の状況だから、そんなときに
不動産を買う人はよっぽどの物好きか、経済音痴でしょう。

>>901　確実に下がっている。毎月ネットをチェックしていれば、すぐに分かる。

[904: 匿名さん]

>買わないほうが良い駅

というより、埋立地あたりを検討している層には価格的に無縁の買えない駅。

[905: 匿名さん]

>>899

住宅を買う人は、賃料利回りや投資効率を考えている人ばかりじゃないからね。
それらのエリアは寧ろ所有することや住むことにステータスが伴う場所だよ。
投資効率が悪くとも持ちたい・買いたい・長く住みたいという人が相当数存在する場所だからこそ
投資には見合わない高値で張り付く。

[906: 匿名さん]

ますます大手の一人勝ちになってきましたね。

耐震偽装から大手寡占、価格上昇に弾みがついたが、低価格を売りにしていたデベの倒産ラッシュ、資金調達難で更にその傾向が強くなってきた。

金融主導の引き締めも、金融庁が来月から銀行に査察に入り、やや弛む。

郊外はメタメタだが、都内は戻りそうだな。

[907: 購入検討中さん]

>ますます大手の一人勝ちになってきましたね。

あれだけの完成在庫があると、大手と言えどもやばいぞ。

[908: プロ住民さん]

907さん

考えすぎと言うか、希望的観測としか思えない。

寡占が進んでいる現在メガバンクを持つ財閥系は不動産取得に前向きです。
一気に都心の一等地を狙っているとしか思えません。

アーバンはみずほＧが手を引いてからの民再であり、その後のスポンサーとみずほＧが手を握っているとしか考えられません。

都内一等地をめぐる財閥系バンクと一等地を狙う不動産屋の腹黒い策略が気になりだした。
今後は民再絡みの物件ごとの仕掛けがますます表面化するのではないでしょうか？

[909: 匿名さん]

アーボンは、ＢＮＰの裏ＣＰと空売りじゃないの？
今回のプチバブルだって外資と９８３だろ

[910: 購入検討中さん]

>>908　だから、今現在積みあがっている膨大な完成在庫をどうするのよ？

完成在庫を処分できないのに、新たな土地を買っても意味がないでしょ？

都合の悪い情報から目を背けるのはやめましょう。それこそ希望的観測ですよ。

[911: 匿名さん]

だから大手は体力あるから値下げなんかしないよ。

分からないかな…ブランドの失墜策を自らしないよ。
聞いてみたいね…どこの財閥系大手がディスカウントに応じているかね…

世間知らずな人に忠告しよう。

バブルの調整が終わったら、もう一度都内には金が入ってくると考えられないかな

先取しないと値上がりを読んでる分儲からないからないぞ…

外資は、再度一等地狙いで金入れてくる準備しているぞ〜

これからは、破綻した先にドンドン買い手が現れるよ。


悲観論の中にこそ真実は隠れているんだよ。

[912: マンコミュファンさん]

＞911
あなたがおっしゃる大手がどのレベルからなのかはわかりませんが、東京建物は
値引き、二重価格による値下げをしていますよ。

あと、デベロッパーではないが住友商事の分譲マンションも値下げしてます。

[913: ご近所さん]

>>No.911

一等地って、銀座4丁目の交差点の辺りに、マンション建てるのか？

>先取しないと値上がりを読んでる分儲からないからないぞ…

またその内、価格上がるけど、その後は又下がるぞ。
常識的に考えて、下がってから買って、上がったら売らないと儲からんだろ？

[914: 匿名さん]

>912
東京建物は最近、人気になるようなマンション売ってましたっけ？
有明はなんだかなぁだし。

[915: 匿名さん]

財閥系って住友、三井、三菱？野村は？
会社はつぶれそうも無いが市場価格が下げてるから多少影響あるんじゃないかな。
景気浮揚も早くて十年後。それまではアラブのファンドと中国人に日本の不動産投資をお願いするしかないね。

[916: 匿名さん]

>>911
三菱地所も２３区城南地域で値下げ販売してましたが・・・

[917: 大学教授さん]

アエラ、住宅地価下落率が高い駅
１位　四つ木　京成押上線　３９．８％、２位　新中野　丸の内線　２５．３％、
３位　上北沢　京王線　２５．０％、４位　めじろ台　京王線　２４．４％、
５位　王子神谷　南北線　２３．４％、６位　成増　東武東上線　２０．８、
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％、８位　武蔵野台　京王線　１９．６％、
９位　奥沢　東急目黒線　１９．３％、１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％
１１位　西八王子　中央線　１８．７％、１２位　西永福　京王井の頭線　１７．６％、
１３位　南千住　日比谷線　１７．２％、１４位　洗足　東急目黒線　１６．１％、
１５位　池袋　山手線　１５．６％、１６位　北野　京王線　１４．７％、
１７位　世田谷　東急世田谷線　１４．６％、１８位　大井町　京浜東北線　１３．９％、
１９位　中野富士見町　丸の内線　１３．５％、２０位　護国寺　有楽町線　１３．４％、

[918: 大学教授さん]

７月の実績が出ました。
不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、2008年7月に首都圏で4302戸の分譲マンションが
供給された。前月比で見ると206戸減とわずかな減少だが、前年同月比で見ると3928戸減と、
大幅な減少である。
申込率は首都圏全体で65％と売行きのペースは引き続き低迷している。地域別で見ると、
東京23区が79％と好調だった反面、東京都下が69％、横浜・川崎が64％、埼玉県が57％、千葉県が
49％、神奈川県下が35％と駅遠物件が多かったエリアで苦戦している。

■市区別供給戸数上位20の申込率 順位 市区 供給戸数（戸） 申込率（％）
1 東京都江東区 453 78%、2 東京都大田区 217 82%、3 東京都墨田区 217 50%、
4 東京都港区 185 85%、5 東京都練馬区 141 83%、6 千葉県船橋市 122 66%、
7 千葉県柏市 120 35%、8 東京都杉並区 118 88%、9 東京都目黒区 108 100%、
10 千葉県市原市 98 26%、11 東京都荒川区 93 91%、12 東京都足立区 91 70%、
13 東京都台東区 86 56%、14 神奈川県川崎市高津区 85 58%、15 東京都板橋区 84 54%、
16 東京都新宿区 78 54%、17 埼玉県志木市 77 96%、18 東京都世田谷区 74 72%、
19 東京都八王子市 72 60%、20 東京都東村山市 70 100%

[919: 購入検討中さん]

>>911 が袋叩きにあっていて笑いました。
まあ、デベの関係者か、中古物件を売りに出している素人投資家なんだろうな。
かわいそうに、この不動産不況はあと10年は続きそうなのに...。

[920: 匿名さん]

不動産不況というのは素人大家にはチャンスです。

[921: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
渋谷区５件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、板橋区９件、
北区４件、豊島区４件、足立区２１件、荒川区４件、江戸川区６件、葛飾区８件、江東区１件、
墨田区３件、台東区２件、杉並区７件、中野区５件、練馬区１１件、大田区１１件、品川区５件、
世田谷区１８件、目黒区２件

[922: 匿名さん]

>>919
また根拠ないなぁ、この人。
10年も不況続くわけないだろ…。
釣りですよね？

[923: 匿名さん]

ここって、オタクの集り？

[924: 大学教授さん]

首都圏の少子化が進むとともに、地方出身者がこれからのマンション購入者の中心になります。
しかし、高卒上京者が中心の就職氷河期世代は期待できないでしょう。
ポスト氷河期世代については、０１年から大卒の上京者が目立って増えてきています。
当時２２歳、現在２９歳の人たちです。

地方上京者の購入が本格化するのは５年後でしょう。
それまでは都心部に対する需要は徐々に上がるものの、低いレベルに維持されるでしょう。
但し、賃貸については既に大きなうねりが始まっており、２０歳台の都心部居住が年々進んでいます。

[925: 匿名さん]

教授はまわりくどくていけない。
彼の説のサマリーは以下の通り

いけてる区

・江東区（教授独自の分類では都心区らしいけど）

いけてない区

・杉並区（新宿文化圏だから）
・中野区（同上）
・世田谷区（東京駅から遠いから）

[926: 購入検討中さん]

>>922 続くよ。君が状況を理解できてないだけ。下手したら、あと30年は続くかもしれないけど。

[927: 大学教授さん]

今まで都心回帰と称していたものは、
近隣３県、市部及び県境外周区に居住している人もしくはその子供が、郊外生活より都心部の
生活を選択し移動してくるのが主であった。
今後は、地縁、血縁が無い地方からの上京者が自由にその居住場所を選択する過程の中での、
都心部居住選択と言う形態が主となっていく。
恐らく、自由な選択となれば、都心部への志向はより強まると思われる。
但し、就職氷河期世代は上京者比率は高いものの経済力が弱いため、都心部志向は強いものの
実際都心部持ち家購入に至る者は少ないだろう。
従って、都心部分譲マンション購入が本格化するのは５年後からだろう。

[928: 匿名さん]

失われた十年だって、
輸出企業の業績が上がっただけで、
内需企業は、その十年の後も落ち続けていたというのが定説

不況が続かないとか、為替は幾らとか、不動産は今が底とか、
浅すぎて、実社会ではハブられてるんだろうな。