23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[697: 匿名さん]

>>695
世田谷区と足立区は極端に売れ残り物件が多いけど、杉並区はまだましみたいよ。
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可比率見ると。
渋谷区４件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、板橋区９件、
北区３件、豊島区５件、足立区１９件、荒川区４件、江戸川区５件、葛飾区８件、江東区１件、
墨田区３件、台東区１件、杉並区７件、中野区４件、練馬区１２件、大田区１０件、品川区４件、
世田谷区１８件、目黒区１件

[698: 匿名さん]

世田谷の物件を持ってたことがあるけど、
買い手も多いけど売り手も多いんだよな。
これでもかと新築や中古物件が供給されてくる。
以前からね。

[699: 匿名さん]

>>698
問題なのは売れ残り物件数が多すぎるってことですよ。
以前はそんなことなかったのに。

需要を都心部、武蔵小杉に取られているからかな？
こんな環境で二子玉の１千戸が出てきたらどうなるか・・
見ものですね。

[700: 匿名さん]

>697
×）即入居比率　○）即入居件数　かな？

新築じゃなくて、仲介の築浅新古物件数みないと新古件数分からないんじゃない？
ソース同じくYahoo不動産から築２年内の仲介物件数を検索してみたら大量供給されて
いるのはどう見ても西側エリアじゃないねぇ。港区大丈夫か…。

練馬区22件
大田区38件
杉並区45件
千代田区47件
渋谷区53件
品川区56件
江東区77件
世田谷区94件
中央区110件
新宿区152件
港区416件

[701: 匿名さん]

港区で築②年以内と言えば、新価格とか騒いでいた相場。高値掴みの狼狽投資家が慌てているにすぎない。別の視点で見れば、スペックや共用施設がかつて無く充実している物件が多いと言う事だ。現在売り出し中や予定の貧相な大型物件と比較しても明らかである。

リーズナブルな今が買いのタイミングだ。同程度の物件は、今後は出てこないだろう。

[702: 匿名さん]

なりふり構わず暴れている奴がいるのも頷ける。
一人でやたら持ち上げてる中古物件とかあるな。

[703: 匿名さん]

港区で築二年だったら、販売は更に二年前の最安値時期の物件だろ。坪200万くらいで買ったのを坪250万くらいで売ろうとしてるだけ。重複もあるだろうし、500件くらいタワー一棟分にすぎない。

[704: 匿名さん]

買い手がつかずに、ずるずる値下げする可能性のある物件が既にタワー1棟分市場に存在
していて、今後も新たな転売物件は供給され続ける。

更にはＣＴ品川の転売縛りが解ける5年後には転売目的で安価な定借物件の大量供給も見込
まれるし、暫くは中古物件の底値を探り静かに待つのが吉ですか。

[705: 大学教授さん]

人口移動によって、所得レベルが高い層の都心部居住が進んでいます。
添付は２００６年１月１日の住民票をベースに調査された給与納税者の数と、その平均給与。

平均給与が増加している区は６区にすぎず、極端な集中化が進行している。
千代田区　１．８７％増、中央区　１．７３％増、港区　２．２３％増、江東区１．４０％増、
品川区０．５５％増、渋谷区０．５３％増
その地域の購買力を表す給与総額の増加率が高い区は以下で湾岸部に集中している。
１位　中央区１１．１９％増、２位　港区８．９７％増、３位　千代田区７．７２％増、
４位　江東区６．９０％増、５位　品川区４．１８％増（２３区平均３．１６％増）　
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/shiraberu/ota_kuseifile/ota_kuse...

[706: 匿名さん]

>704
希望的な観測はいいが、安価で仕入れたCT品川をわざわざ安く転売するやつはいないだろ

賃貸に出してもいい訳だしなんでそんな楽観的なんだ？

[707: 匿名さん]

>>700
ここで言う１件は
１戸って意味だから大した数じゃないと思うけど、

[708: 住まいに詳しい人]

>>703
港区が＠200だったのって、いつの時代ですか？

港区　2000-2007年
_______供給戸数_坪単価
2000年_2,946戸_＠343.5
2001年_2,372戸_＠321.4
2002年_2,197戸_＠351.1
2003年_3,665戸_＠313.6
2004年_5,190戸_＠282.0
2005年_3,731戸_＠299.8
2006年_3,012戸_＠303.1
2007年_**707戸_＠491.3

よく「二極化」「都心は大丈夫」と言って
自分のココロを誤魔化そうとしている人がいますが
騰がり過ぎた場所はその分下がるわけ、港区こそ一番下がるんですよ

[709: 匿名さん]

>>705

元々工場や倉庫しかないエリア、ランニングシャツにステテコに下駄履きで
オヤジがうろうろしてたエリアに、一応ある程度の年収の真っ当な
ビジネスマンが移住してきたんだから（特に港区＝品川港南・芝浦、江東区＝豊洲）
増加してしかるべきじゃないの。元が低いんだもの。

それが、港南・芝浦や豊洲と比較して都心や城西、城南が劣後しているってことでは
ないよな〜。元の水準が高いんだから。そんなニュアンスが漂う文章だけど。
あとこれって添付した資料合ってる？
書いてる内容とファイルの内容が違うんだけど。頼むぞ、ニセ教授！

[710: 匿名さん]

2004年頃です。平均280の中に坪200万くらいの物件はありました。

芝浦のキャピタルとか。

[711: 匿名さん]

>>708

仰るとおり騰がり過ぎたところは下がる、下がり過ぎたところは騰がる。
ただ、それは世の中に認知され、ある程度評価されている場所について
当てはまること。

ただ、港南・芝浦については、当初のレベルまで下がるかは微妙。
下がることは下がるけどね。
港南にマンションが乱立し始めた湾岸戦争あたりでは、まだ人間が住む
場所かどうか、ちゃんとした評価がなかった。
今はまあいいんじゃない？的な状況になっている。

＠200万とてリスクだった時代にリスクを取った人はそれなりの恩恵を
得てもいいのではないかな？
現状内陸部とも変わらないくらい300万超の中古坪単価をつけている物件も
あるが、決して＠200万まで下がるとも思っていない。
＠200万中盤くらいまでの下げでとまるのではないか？

[712: 匿名さん]

>706
港区の売れ残りが全て港南エリアでないにしても、新築が高いといわれてる現状でも既に
相当量の新古物件の流通在庫があるのに加え、今後も転売目当の方の物件供給が見込まれる
んですよね？

分譲にしろ賃貸にしろ市場が調整局面に入り、しばらく供給超過が続くと思われるのに
急いで買いに入る必要はないと思いませんか？まあ、相場観は人それぞれだし、気に入った
エリア/間取の物件を選ぶ永住志向なので、市況関係ないという場合は別ですけどね。

賃貸も過信は禁物だとおもますよ。Yahoo!不動産で港区/築2年内/マンション/駅徒歩10分以内
の物件を検索すると3,444件、間取り2LDK/3LDK/4LDKに限っても916件、駅徒歩5分以内でも529件。
こちらもある意味流通在庫ですよね。

[713: 大学教授さん]

地方からの上京者が増え、就職環境も良くなり、各区ともに給与納税者数を増やしている。
問題は、数は増えているが平均給与を大きく減らしている区があること。
理由としては２つ考えられる。①給与水準が高い層が他に流出している。②給与水準が高い層が
高齢化で退職し始めている。恐らくこの２つが同時進行している区があると思われる。
また、この傾向が長期にわたって続く恐れも大きい。
以下に平均給与を大きく減らしている区と納税者数増加率を記す。

　　　　　　　　　平均給与　　　　　納税者数
１位　練馬区　　▲１．１５％　　　＋２．３２％
２位　中野区　　▲０．９６％　　　＋２．４９％
３位　豊島区　　▲０．９６％　　　＋４．１８％
４位　杉並区　　▲０．９０％　　　＋２．９９％
５位　足立区　　▲０．８４％　　　＋２．６８％

[714: 匿名さん]

↑納税額が減ったリタイアした高齢者が一律金を持っていないというのは本当か？
何となく現役世代より一番金を持ってそうなゾーンだと思うのだが…。　

若い世代が流入し納税者が増えているのであればＯＫではないか？
賃貸需要が増し、その後購入して定着すれば、今後の街の活力アップの源泉に
なるのではなかろうか。

[715: 大学教授さん]

>>709
２００５年１月１日の住民票をベースに調査された給与納税者の数と、その平均給与を添付
します。これと２００６年１月１日の比較です。
現時点で既に２年半経過していますから、更に進行していると推測されます。
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/shiraberu/ootakuno_suuji/ootakun...

[716: 匿名さん]

>710
2005年頃、同じく、芝浦アイランドケープタワーも200万前後だが、
仕様は、比べてもかなり上。
芝浦のキャピタルは超高層洗濯タワーになっている。