23区内の新築マンション価格動向（その28）

[貧乏暇なし]

前スレ　「その27」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[701: 匿名さん]

>>700
売り物がなければ下がらないなんて妄想。
売り物がなくても当然廻りに引っ張られる。
そんなことも分からないのか？

代官山が２流？港南にお住まいの方がそんな事言えますか？

約１名変な長文で思い込みのキツいオッサンがいなくなった分、
昔に比べてレベルは上がりました。

[702: 匿名さん]

リーマン危ねえなんてアメリカ、地に落ちたな。
アメリカ駄目なら日本も引っ張られる。
中国不動産バブル崩壊始まったから、アジア不動産バブル崩壊か？
タワマン真っ先に価格崩壊すんべ。土地なんか猫の額ぐらいしかねえんだから。

[703: 匿名さん]

700みたいな空気読めない妄想親父が混じると、視点が偏った話になっちゃうんだよ。

[704: 匿名さん]

タワマンの内装って豪華仕様でも２年も住むと古臭くなるんだよね。
次から次に出る新しいマンションの方が最新式だからね。

[705: 購入検討中さん]

>次から次に出る新しいマンションの方が最新式だからね。

そうですよね。常に付加価値をつけて消費者の購買意欲を刺激しないと、物は
売れませんからね。住宅はその集大成ですから。

[706: 匿名さん]

ここ数年は資材高騰のあおり受け、コスト削減しているだけに
新しい物件の方がショボかったりするよ。

[707: 匿名さん]

最新式の免震マンションに住むに限る。金たくさんあっても、つかえなくなるよ。

[708: 匿名さん]

>>701

格が違うんだよ。
売り物無いのに、どうやって値下がるんだ？
引っ張られるとか・・・

品無い株屋みたいな発言だな。
休日出勤して、自分のサラリーあげなよ(笑)。

[709: 匿名さん]

また傲慢なオッサンが現れた。

あのねえ、幼稚園児みたいなこと言うなよ。
じゃあ、前回のバブルの時に都心の物件は下がらなかったのか？

[710: 匿名はん]

マンションはほとんどが建物の値段だから、中長期を考えたら、大幅な値下がりが有って当たり前ジャン！！
値下がりが嫌なら、地面買ったほうがいいよ。
その家飽きたら、立て替えるだけｗ
地面は下がっても、その内また戻るの繰り返しだからね。

[711: 匿名さん]

↑マンションは殆どが建物の値段？
おいおい… どこのド田舎の物件だよ。
土地はどこにいった…

[712: 匿名さん]

バブル期は金融始め経済が破綻したけど
今回は不動産バブルが弾け始めて経済は
景気の停滞が見えてきたばかり。
都心が下がるのは不景気に突入してからだね。

[713: 匿名さん]

どちらのことを言われているのかは知りませんが、
２３区内の場合、土地の価値の方が比率は高いかと。

[714: 匿名さん]

>>712

心配するなよ。港南は都心じゃないから。

[715: 銀行関係者さん]

タワーマンションは土地の比率が低めだよ。

地価×敷地平米／総戸数
これで1戸あたりの土地代算出したらいい。

金融や不動産は生産性が低いし、ピンハネがある業界はもっと淘汰される。
要は競争が進めば、安くていいものが出る余地が大いにあるということ。

[716: 匿名はん]

>>No.711　>>No.713
建物が古くなって、1坪も無いところに、立替するつもりか？
話し合いで立替する・・・・・難しいし、面倒だぞｗ

No.715　の言うとおりに、計算してみなよ。
間違って、
全戸の販売価格/延べ床面積
なんてやったら、そこいらじゅうに、銀座より地価が高い所出来ちゃうよｗ

[717: 匿名さん]

確かにタワーの建て替えは住民だけでは無理だな。
まあ生きてればの話しね。

[718: 匿名さん]

タワーは子供に相続させたり、建替え前提には考えづらいな。
シティータワー品川のように定期借地で割り切った方がいいもんなのかも。

[719: 匿名はん]

まぁ、そのマンションに、飽きないで50年も使うならいいんだけどね。
大規模な建物になると、建てるより壊す方がお金かかるし・・・
立替になったら、買ったとき以上に金がかかっちゃうね。

[720: 匿名さん]

都心は下がらないなんて信じているのがまだいたんだな。
それにしても売り物がないから下がらない、下がってないってのも面白い考えだ。

まさに『鰯の頭も信心から』だが、逆説的に言えばこういう都心土地神話亡者が
消滅するまでは残念ながらこの下げトレンドはまだ続くって事になりそうだ。

[721: 匿名さん]

赤坂ＴＲとかは一時膨大な含み益となったようですが、今売るとすれば実際どの程度の
キャピタルゲインが期待できるのでしょうか。まあ倍は無理にしても、５割増しは軽いのかな？

[722: 匿名さん]

都心地価不動説 ＶＳ 都心地価変動説

[723: 匿名さん]

それでも地価はさがっている・・・・か

[724: 匿名さん]

好き勝手に言える時代で良かったね。

[725: 匿名さん]

変なオヤジが新百合ケ丘に逃亡中。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8872/

[726: 匿名さん]

>>707
>最新式の免震
もちろん、古い免震では縦揺れ地震に弱いわけだが。

[727: 匿名はん]

別に地面を売る気の無い身には、地価が下がって欲しいのだが。

[728: 匿名さん]

郊外の業者も苦戦してるかと思いきや、意外と在庫も捌けてきてるみたいだ。

ここ一年仕入れはしてないからあたり前だが。

都心は大手の寡占で供給コントロールされてるし、価格うんぬんより、いい物件はしばらく出ないね。

[729: 匿名さん]

供給コントロールするほど不動産屋は賢くない。
またコントロールしても売れない物は売れない。

都内に大規模物件だけでこれからどれだけ計画あるのかご存知か。
目を付けてるいい物件も結構多いのだが。

ちなみに郊外は全く売れていません。
3割引いてやっと売れた物件ばかりです。

[730: 匿名さん]

>>729

大規模物件の計画がいくつかあるのは存じておりますが、
ど素人なもので、まったく見る目がございません。

もしよろしければ、どの物件に目を付けていらっしゃるのかを
教えていただけませんでしょうか。

[731: 匿名さん]

釣りたくてしょうがないらしい

[732: 匿名さん]

これからなら
月島駅直結トリプルマンションが良さそうですね。
完成は６年後ですが。

[733: 匿名さん]

都心不動産腐敗論のおじさん、急に大人しくなっちゃったね。　あ、ごめん、腐敗×不敗○。
まあ原油や金の商品市況も全然ダメみたいだし、カネの行き所がなくなっちゃった感じだ。

当分は低利を甘受して銀行預金で冬ごもりって寸法だと思うが、調子こいて負債と両建で
膨らましたりしなくて良かった、危うく２０年前のバブルの二の舞になるトコだった。

[734: 匿名さん]

〉729
都内じゃなくて、都心３区で、３年以内入居、大手デベで何戸供給あるかご存じのようだから、教えてもらいたいねぇ

[735: 銀行関係者さん]

シティータワー品川はあたりだね。
個人的にオフィス街はあまり好きじゃないけど。

東京は、歴史ある街より新しい街の方が価値がある。
再開発が進む地区は今後大きく変わる。
オフィス街も東京駅周辺から秋葉、品川、浜松町、大崎と色々増えてきた。

都心はボロ屋が多く道も狭い。再開発には時間かかる。

[736: 匿名さん]

東京に限らず、武蔵小杉や川崎なども再開発で人気になったけどね。
景気が落ちたら富裕層はさっと郊外から手を引いてしまったね。
うちも危うく買って、梯子を外されるところだった。

[737: 匿名さん]

そもそも川崎、武蔵小杉を富裕層は買わないだろ。

[738: 匿名さん]

景気に影響される富裕層ってw

[739: 大学教授さん]

東京都中古マンションの成約数、成約ｍ２単価、成約平均価格の推移

・成約数：昨年の１１月から連続して前年比増が続いている。
・成約ｍ２単価：０７年１１月５５．２４万円→０８年８月５２．６７万円
・成約平均価格：０７年１１月３３４５万円→３２２４万円
・成約平均専有面積：０７年１１月６０．５６ｍ２→０８年８月６１．２３ｍ２

新築マンションの価格が都心部、郊外問わず高騰し、しだいに需要が中古に向かっている。
ｍ２単価は下落傾向だが、平均価格はあまり下がっていない。投資用の中古ワンルームの成約が
減っている影響だろう。

ワンルームが除かれ、庶民が購入する専有面積帯４０〜８０ｍ２で見ると、
・成約ｍ２単価：０７年１１月５２．１３万円→０８年８月４９．２９万円
・成約平均価格：０７年１１月３２２８万円→３０３４万円
・成約平均専有面積：０７年１１月６１．９２ｍ２→０８年８月６１．５５ｍ２

[740: 大学教授さん]

専有面積帯４０〜８０ｍ２の中古マンション成約実績を各県別に見ると、
・成約ｍ２単価：東京４９．２９万円、神奈川３４．７７万円、埼玉２２．６４万円、千葉２１．４５万円
・成約平均価格：東京３０３４万円、神奈川２２５３万円、埼玉１４６６万円、千葉１４２０万円
・成約平均専有面積：東京６１．５５ｍ２、神奈川６４．８０ｍ２、埼玉６４．７５ｍ２、千葉６６．２０ｍ２
２３区とそれ以外との差は大きい。資金力が無い人は郊外の中古に向かわざるを得ないが、
郊外の成約数は２３区ほど増えていない。

マンションは利便性重視が定着して、職住近接を確保できないところは、たとえ価格が安くても
成約に結びつかなくなって来ている。

[741: 大学教授さん]

都心部で新築マンションの供給量が増え、中古の在庫数が増えている。
しかし、１９９９年以降地方からの上京者が増え、高い水準を維持している現実を考えると、
これらの人々が結婚し、持ち家取得に向かって行けば、いずれ時間の問題で都心部中古マンションの
在庫は消化されてしまうだろう。

本来であれば、新築マンションの価格は中古価格と相関関係持つべきだが、一部地域では
大きな乖離が見受けられる。
乖離が大きいところの新築価格は下がるべきであるが、これができないエリアは新築供給数量を
減らし、価格水準を維持するしか方法は無い。
既にこの傾向はあちこちで見受けられ、２３区の人口動態に大きな影響を与えることになる。

[742: 熊さん]

>７３９、７４０
へええ、そんなもんですかい。
しかし「資金力が無い人」、いい表現ですな。大学の先生ともなると、さすがオレッちたあ違う。

[743: ｆｆ]

会社の同僚が１５０戸規模のマンションで、発売当初５，５００万程度のマンションを３００万の値引きをお願いしたら。担当の上司が出てきて、数日後了解の電話がありました。本当に値引きは出きるみたいですね

[744: 匿名さん]

>７４３
なんで、１割値引けと言わなかったのだろう。

[745: 匿名さん]

↑もっと値引きできたに一票

[746: 匿名さん]

まあまあ
そう言わずに。しかしどのあたりの話なのかな？
練馬区板橋区辺り？

[747: 匿名さん]

こういうの見てると、これからどうなるかわかりません。

危険水域　株価２００円割れ“２１０社”
http://news.www.infoseek.co.jp/topics/business/n_bankrupt__20080914_3/...

[748: 匿名さん]

定期預金に資金が流れてる。
しょうがないでしょ。

[749: 匿名]

シティバンクインク債　激売れですよ。

[750: 住まいに詳しい人]

>>746
県境外周区のジモチィー需要もそろそろお終いだって、
大学教授さんもおっしゃってましたね。
実際売れ残り物件激増中ｗ