プラウド阿佐ヶ谷

[匿名さん]

駅前1分！13階、58邸。



所在地：東京都杉並区阿佐谷南3丁目764番4他（地番）
交通：中央線「阿佐ヶ谷」駅から徒歩1分

[83: 匿名さん]

間違いなく良い値段？
買った瞬間に大きな含み損を抱えるのは目に見えてますが…？
売るのが確定しているなら、今は賃貸の方が賢明ですよ。

[84: 買い換え検討中]

いや、良い値段で売れるでしょ。立地が抜群だもの。
さーふぃんの評価も高かったよ。

[85: 匿名さん]

住まいサーフィンって自己採点ですよね？

[86: 匿名さん]

住まいサーフィンなんかを参考にしたら駄目ですよ。
最低限、買値と近隣エリアの築年数ごとの中古相場のギャップをご自身で調べるのは常識です。
そうすればここが買値に対して高値で売れるなんて思わないはずです。
ここは永住向けとして買う価値は高いと思いますが、既に転売することが決まっているならば選択すべき物件ではないと思います

[87: 匿名さん]

坪４２０万円なんて全く手が出ん。
２００５年頃、山手線代々木駅１分の立地で丸紅がマンションを販売した（野村が販売代理）が、確か、そのときの坪単価は２６０万円程度だった。真剣に検討したから良く覚えてる。
同じ駅１分でも住環境と仕様はこっちの方が上だと思うが、代々木は山手線だし、新宿駅南口も徒歩圏。
３年しか経ってないのに、値段あげすぎだよ。
今は「マンション不況」じゃないの？
そうならもっと値下げしてくれ！
たのんます野村さん。

[88: 物件比較中さん]

マンション下降局面のこの時期に、本当にその単価で出るんですかあ！？
阿佐ヶ谷駅前、野村だとしても、本当にそれで売れちゃうんですかね！？
そういうことなら私は諦めるしかないですね。分不相応なので仕方なし。

[89: 匿名さん]

>>87

気持ちは分かるが、残念ながらそれと比較しても仕方あるまい。
その代々木の価格は低い方の異常値、ここは高い方の異常値。
やはり同時期の物件で比較せざるを得ないだろう。

で、現在の都心物件と言えば…
山手線沿線、大崎・五反田が400万強（ここよりは駅遠）
ちょっと離れた中目黒でも同じくらい。
新宿から逆サイドに言って巣鴨とかでも300万台後半。

個人的な感覚だが、ここの実力的にはは360万〜380万位が妥当ではなかろうかと思う。

[90: 匿名さん]

>>89

・・・ですな。
いまどき坪２６０万円では２３区内なら城東・城北でないと買えないし。
高いか安いかは客が決めることだから、野村が考えている通りすぐ売れれば
「安かった」ということになる。

新築にはプレミアムがあることは買う側も承知しているし、
駅前の希少立地だから、最近阿佐ヶ谷で販売された事例で比較できるような
事例はない。隣の再開発との比較になるね。

[91: 匿名さん]

平均坪単価４２０万なら完売は間違いないだろう。
坪２６０万ぐらいを真剣に考えている人からみれば異様に高いのだろうが・・・
武蔵小金井ですら坪３５０万で完売してるのに、阿佐ヶ谷駅前で坪３５０万以下で出したら、倍率何十倍で瞬間蒸発でしょ。

マンション不況と言っても、条件の悪いマンションが売れ残っているだけ。
みなさん、金も無いのにいいマンションに住もうとしすぎ。

[92: 匿名さん]

>>91


まぁ、仰る通り！

このサイトのレスって何でもかんでも高い、高いって言えばいいと思ってるのが多い。
2005年くらいのマンション低迷期のレスを見てみてくださいな。
あれだけ安くても高い、高いの大合唱だったんだから。
（例えば、用賀のグランフォート用賀とかね。）
で、今になればあの時買っておけば良かったっていう優良物件。

要は、個々人がちゃんと物件のメリット・デメリットをしっかり見極めることが大事。
それが出来なきゃ、結局割安物件も見送ってしまうことになるし、逆に下手すると
焦って高値掴みすることもありうる。

もともと一般庶民が都心や城南・城西に住むなんてひと昔前はありえなかったんだから。
杉並や世田谷が高い・高いって言われるけど、一般庶民が普通の年収で住めちゃったら
高級住宅街なんて呼ばれないっしょ。

[93: 周辺住民さん]

＠400以上なんて購入できないので眺めてるだけだけど、本当に完売するのかしら？

いくら駅前とはいえ、駅徒歩10分圏内の戸建てと同等か上回る価格帯ですよね。

砧公園の周辺を見たときは、ここは高級住宅街だとおもったけど。阿佐ヶ谷の駅前は高級
住宅街とは言わないよね。

金持ってる人は何考えてるかわからんけど、自分がここ買えるだけの金持ってたら、もう
少し郊外に広い戸建てを買いたいね。

[94: 購入検討中さん]

狭小も検討範囲なら、戸建て4LDK　駅近で5980万、
戸建てのほうが値段が下がってきている。

2階建ての普通の家だとこの辺は7000万〜8000万平均。このマンションが
それと同じってことですね。

[95: 匿名さん]

＞９３，９４
戸建てって言ってもピンきりだからな〜
建て替えも出来ない狭小もいっぱいあるし。
マンションだって駅から徒歩１０分の中古ならいくらでも安いものあるよ。

そんなのと駅前新築マンションを比べても意味無いんじゃない？

[96: 購入検討中さん]

立て替えられない戸建てって有るんですか？いまどき新築で？？
聞いたこと無いです

[97: 周辺住民さん]

よくある購入vs賃貸の比較では、ローン返済後の家賃負担(=返済後の資産価値）を考慮
しないと賃貸の方が総支払額は安くなりますよね？

この手の物件は資産価値が落ちないことを前提にプレミアムが乗ってると思います。自分で
計算してみたところ、プレミアム分を正当化する理由をうまく見つけられなかったのですが、
どなたか前提の間違いor不足してる要素あれば教えてください。

物件価格7000万円(@400万円/坪で60㎡の2LDK)を想定

（１）購入の場合
　①ローン返済額
　30年全期間固定（3.25%)で7,000万全額借入、ボーナス加算なしの場合
　返済額304,644円/月で支払利子総額は約4,000万円なので、総支払額は1億1,000万円

　②修繕積立金+管理費を均して月額5万円と想定、5万×12ヶ月×30年 = 1,800万円
　
　③固定資産税・土地計画税
雑誌記事（価格4,000万円/30年の例1,170万）から推定して1,170万×(7/4) = 約2,000万

　総支払額 ①+②+③ = 1億4,800万円

（２）賃貸の場合
　駅徒歩10分内の2LDKマンションの家賃相場は、直接データがないので下記から徒歩10分内
　の3DK戸建にプレミアム乗せて25万円/月、更新料を2年毎に1か月分と想定
　ttp://yachin.homes.co.jp/station_detail/ad11=13/rosen=110/eki=011000760/tk=3/

　（25万×12ヶ月×30年）+（25万×15回）= 9,375万円


（１）（２）の差額は5,425万円。

いくら好立地でも30年後に5000万超の価格は考えにくいですよね？（２）を30万で計算すると
差額は3,550万円になるけど・・・。

[98: 周辺住民さん]

誤）物件価格7000万円(@400万円/坪で60㎡の2LDK)を想定

正）物件価格7000万円(@40万円/坪で60㎡の2LDK)を想定

[99: 購入検討中さん]

週末に見に行きましたけど、大分混み合ってました。
要望受付をもうしているみたいですが、殆どの部屋に要望があるらしい
ですね。人気の出そうな立地だとは思ってましたけど、オープンしたばかり
と思って行ったら、検討してる人がまえから大分いるんですね。

そこらへんのしくみがよくわからないんですけど・・
会員になる必要がるのかな？

案内してくれた営業の方には立地の希少性と資産価値について大分話してもらったけど
丁寧で最後まで感じ良く、思わず買ってしましたくなりました。
案内してもらう人によって違うんですかね？
基本的に良い物件ですよという自信がある感じでしたね
そういえば会社が違うのかな？

でも価格は想像以上でかなり厳しいですね。
私は２ＬＤＫで良いのですが、７０００万円以上は
余裕でしますもんね…

いろいろな意味で『さすが野村！』というのが感想です。

[100: 匿名さん]

>>99
隣に16階建が建ちますけど、立地の希少性と資産価値についてはどんな話ですか？

[101: 匿名さん]

>97
大分バイアスがかかってるね（笑）。

①まず７０００万全額借りる人っていないでしょ。
仮に２０００万頭金で５０００万の借り入れを現在のフラット３５で借りると2.9％ぐらい。
そうすると総支払額は７５００万＋頭金２０００万＝９５００万ぐらい。
②６０㎡なら修繕積立金+管理費でせいぜい２万ぐらい。将来高くなることを考えても平均３万ぐらいでしょう。そうすると約１１００万。
③固定資産税はマンションの場合、高くても２０万/年程度。３０年で６００万。

①＋②＋③＝１１１００万程度。現実的にはこんなもんでしょ。

あなたの計算した賃貸との差は１７００万程度ですよ。
さらに繰り上げ返済とか頑張れば、この差はさらに小さくなっていくし、４０年にしたら、逆転しますけど。
もっと言えばキャッシュで買う人は、賃貸より８００万ぐらいお得です。
しかも、マンションの価値は2/3は土地代ですよ。何十年後かに取り壊すことになっても、７０００万×2/3＝約４６００万は価値が残りますが。
だったら、駅徒歩１０分の賃貸より、駅前１分の新築マンションのほうがよっぽどいいけどね。

[102: ご近所さん]

101さん
コメントありがとうございます。

①-1.頭金は便宜的にゼロにしましたが、頭金があるものと想定するのであれば、
　賃貸側も条件合わせるために頭金相当額の資金運用効果を考慮しなければいけま
　せんよね。2000万円を30年複利で運用する場合、安全をみて年利1.5%計算でも
　元本+利息で3000万超えますから、比較のため（２）からその分を控除します。

①-2.フラット35の最低金利はご指摘のように2.9%ですがフラット35は団信保険料
　が別途かかりますが計算がよく分かりません。35年固定金利の3.25%は新生銀行
　のものですが、同行は団信保険料込で一番安いと思いますので、便宜的に新生の
　金利を使ってます。5,000万の30年固定で元利合わせて7,856万円です。

②修繕積立金+管理費で平均して月額2万円というのは物件価格から比較して割安すぎ
　だと思います。同じ野村のプラウドタワー練馬の一番高い物件の価格が約7,000万円
　修繕積立+管理費合計で当初33,0000円です。修繕積立金は通常5年毎に20％位の値上
　を想定しているのが普通（他の物件検討した時の例から）のようですので、平均5万円は
　大きく外れしてないと思います。平均40,000円に下げてみましょうか、そうすると
　1,440万円（▲360万円）です。

③の固定資産税は比較サイトから流用したのですが、より現実に近い数値として、自分が
　最近購入を検討した4,500万円の物件の固定資産税の試算額（20万円）を利用して計算
　すると、20万×(7,000/4,500) ×30年 = 933万円です。

修正数値で比較すると
（１）①購入コスト　頭金2,000万円+ローン支払総額7,856万円 = 9,956万円
　　　②修繕積立金+管理費　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,440万円
　　　③固定資産税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　933万円
　　　　計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　12,329万円　　

（２）賃貸の場合
　　前回計算9,375万円-頭金運用の元利合計利益(約3,000万円） = 6,375万円

　（１）-（２） = 5,954万円 なので、あまり変わりませんね。
　　
　月額賃貸料（25万）とローン支払額+修繕費+管理費（35万）の差額が月10万位
　あるので、この分の差は埋まらないんですね（10万×12ヶ月×30年=3,600万円）。

全額キャッシュで購入する場合は、同額の資金を資金運用した場合との比較
ですし、繰上げ返済も支払タイミングの問題なので、返済した場合と同額の資金
運用した場合と比較しないと条件会わないと思うのですがいかがでしょう？

それと、マンション価格の土地構成比をデベのIR資料等で調べてみたら30%〜40%
相当でした。物件価格の2/3が土地代というのは戸建ての場合じゃないでしょうか？

こんな書き方するとネガ意見っぽくなり申し訳ないのですが、将来購入を検討できる
ぐらい資産がたまったらこんな物件を…と思い、質問させて頂いておりますので、
コメント・ご指摘お待ちしております。