23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その31）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その30）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/

[667: 匿名さん]

■ここ数か月空き室が目立ち始めた

　高級マンションの「条件」は、まずは立地。都心から2〜5キロ圏で最寄り駅から徒歩10分弱、買い物に便利、公園が近く、周囲の住宅も相応の広さがあり、閑静なことだ。そして重厚な外観、設備や内装。最近はインターネット環境やセキュリティも重視される。たとえば、渋谷から2キロ圏のある新築マンションは、正門前にゲートキーパーを配してセキュリティも万全。約30坪の2LDKとバルコニーが付いて1億3000万円の値段が付いている。

　外資系企業が幹部や社員に住まわせていたマンションには、こうした物件が少なくない。ある外資系の証券マンは、「社員の多くが、タクシーでも深夜、2、3000円で帰れる距離に住んでいる」と話す。海外赴任者の場合には会社が借り上げているケースも多い。

　しかし、事態は激変した。欧米の企業は本国でリストラの真っ只中で、日本の現地法人や支店の業務も縮小、撤退する。幹部社員も本国に帰国したり、転職を余儀なくされたりと、いまの住まいを離れなければならなくなっている。ある不動産業者は「ポツリ、ポツリだった空室が、ここ数か月のうちに目立つようになってきた」という。

[668: 匿名さん]

分譲が業績不振なら賃貸はさらに大変でしょうね。

[669: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内ｗ

[670: 匿名さん]

CR？　利回り？
あんたらみたいなのがたくさんいるから、価格が民意を反映しないまま右往左往するんじゃないのかと、
たまたまここを覗いた一般人の俺は、そう思ったよ。

[671: 購入検討中さん]

670さん
逆だと思いますよ。収益還元でみないから、日本の物件は不当に高かったし、庶民は目利きが出来ないので悪徳業者にだまされていた。利回りは一つの分かりやすい目安だと私は思う。

[672: 匿名さん]

家賃レベルが一番客観的な目安だよね。

最終的には、
よほどのブランド地域を除いて、
不動産価格は、
同じ仕様であれば、
都心までの距離に比例する価格帯に
収斂して行きますね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[673: 匿名さん]

賃貸屋さんの宣伝乙です。

[674: 匿名さん]

>>672

家賃はある決まった期間における利便性に対して一時的に支払う金額
だから、都心までの距離に比例するのはわかります。

しかし不動産価格は長期保有が前提だから、数十年スパンでの利用価
値に対する価格が反映されるべきです。
しかし不動産取引というものは時にはキャピタルゲインを得ることが
できるので長期スパンでの利用価値に対して不当に価格が上昇する
ケースがあるので注意が必要です。
短期的な価値を向上させるのは比較的簡単ですが、長期的に価値を
維持することは困難です。デベロッパーは短期的価値を向上させる
ことで価格を吊り上げます。その付加価値が長期的であるのか、
それとも一時的なものなのか見極めるようにしたいものです。

私の考える一時的な付加価値の例

・新築であること
・キッズルーム
・再開発地帯における眺望
・敷地内スーパーマーケット
・液晶テレビ無料プレゼント
・ららぽーとｗ

[675: 匿名さん]

最も一時的な付加価値は、キャラによるイメージ宣伝じゃないの？

[676: 匿名さん]

マドンナ乙

[677: 匿名さん]

「一時的な付加価値」を避ける人は広告宣伝費のたっぷり乗ったマンションを検討すること自体が無理あるでしょ。
売り主から直接土地買って工務店で注文住宅建てたほうがいいタイプだと思う。

[678: 匿名さん]

ありえないモデルルームや、イメージ画像やＣＧ、
営業マンの語る夢の新生活ストーリーなんかも一時的な付加価値。

消費を楽しむ要素は一時的価値といえるのかな。

[679: マンコミュファンさん]

なぜ遅れた日本綜合地所の内定取り消し
http://sigsaly.blog.ocn.ne.jp/newssirazu/2008/12/post_5934.html

[680: 住まいに詳しい人]

>>674
>しかし不動産価格は長期保有が前提だから、数十年スパンでの利用価
>値に対する価格が反映されるべきです。

でも、将来の利用価値なんて、どーやって測るのでしょうか？

現在の利用価値にトレンドを加味して微調整する程度でしか予測出来ないわけで
でも、それは現在の利用価値を評価しているに過ぎないわけで
結局、現在の賃料/利回りに還元されることになります

おっしゃりたいことも充分理解出来ますが
具体的な評価する場合は現在だけが評価の対象になるのは仕方のないことです

[681: 元祖匿名はん]

バブル崩壊までの不動産価格は、収益物件であろうが実需であろうが、
いわゆる近隣取引相場を前提とした鑑定評価でいう取引事例比較法で
決まってきました。

今回の不動産市況の悪化については、サブプライムや官製不況（建基法、
金商法、貸金業法の改正・施行）等、種々の要因があるのでしょうが、
こと都市部の収益物件に関して言えば、バルクセールが頻繁に行われた
2000年前後以降、利回り水準は実際に最も低下しました。

で、個人居宅（実需物件）に関しては、実は日本が範とするアメリカの
鑑定評価では、収益物件の鑑定士と、個人居宅の鑑定士は資格が異なり
評価手法も分かれています。
端的に言えば、アメリカも実需物件は取引事例比較法がベースなのです。

キャップレートやIRRが本邦不動産マーケットに根付いたことは喜ばしい
ことと個人的には思われましたが、それでも乱痴気騒ぎは起こりました。
プロと呼ばれるマーケットでもそうだったわけです。

結論を申せば、実需物件でも利回り的発想は無視すべきでないと思います。

特に長く住めば一緒、売らなきゃ一緒、資産価値は関係ない的な発想は、
余剰キャッシュで特定地域物件の指名買いの方以外は、ファイナンス前提
（いかに住宅ローン審査基準が緩くとも、、、最近若干だけ締め気味ですが）
である以上、ロジカルでない、ましてや販売側のポジショントークならば
凡そレベルが低すぎる、物件競争力放棄の開き直り発言に近いと思います。

いずれにしても、NOIのCapで10％以上とか、新築でグロスCap10％以上とか
本当にリーマンのバルクセール（今度は売り側ですが）報道等を見るにつけ、
時代は戻ったなぁ、今度は誰がリスクテイク出来るかな、等と感じます。
最悪のマーケットではありますが、又ビジネスチャンスとも言えそうです。

[682: 匿名さん]

驕れるものは久しからず
ただ春の世の夢のごとし

[683: 匿名さん]

今、手持ちのDVDを整理していたら、2005年初期の
外資による不動産投資ラッシュを特集したNHKSPが出てきた
ちらっと見てみたが凄い昔の出来事のようだ

まだ4年足らずしか経ってないのに

[684: 匿名さん]

そのちょっと前は山一だの長銀だの潰れて、日本沈没とまで悲観が支配してた。
国際の格付けが下がったとか大騒ぎして。

今アメリカ国債とか格付けさがってんのかね？
あんなの都合のいい、いいかげんなもんだよね。
いちいち気にして真面目に付き合うほうが＊＊だった。

その間アメリカはむちゃくちゃなレバレッジかけてバブル膨らましてたんだから。

[685: 匿名さん]

資本主義の暴走が、もたらした悲劇的現状にふさぎ込んだ輩の多い事。

こんなの繰り返しだろうよ〜

戦争が無いだけ平和だよ。

弱音を吐かずに、前に進むしかないでしょう！

[686: 匿名さん]

No.192 by デベにお勤めさん　2008/12/06(土) 16:25

191さん。
民事再生法のどこが悪法ですか?
事業に失敗した社長は切腹でもしろと?
それとも自己破産?
確かに日本には「責任とって潔く・・・」って精神があるとは思う。
でも、それやって何か良いことある?債権者や社員は得するの?
会社が立ち行かなくなって、企業を清算してしまうより、再生を目指すほうが
よっぽど社会に貢献すると思う。
あなたの言う「涙流して謝って・・・」って、それで終わりじゃないんだよ!
黒字の出る企業に育て直さなきゃいけないんだよ。
この不景気の中で、企業を運営して社会のに貢献し、社員を雇用して黒字にする。
その大変さが、あなたには解りますか?