広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[901: 匿名さん]

決済間際に一気にキャンセル数十戸に激増すると思うよ。
今この時点で未入居で売買するならともかく、手付け放棄してキャンセルする意味がない。

[902: 匿名]

901さんに同感です。自己物件の転売を前提条件とした契約者で売れなかったら手付け返還できる契約をしたパターンが多数決済時期にキャンセルとなるでしょう。今キャンセルの方は入居前転売が不可能なローン契約者でリーマン系不景気の方では？

[904: 購入検討中さん]

↑
そうですかね。

9月から10月で購入予定者ごとの購入意思の確認と資金調達の確認は終わっているとのことだったし、来週にも内覧会とのこと。施工でいちゃもんを付けてキャンセルできるような販売と施工の業者の組み合わせでもないし、この後追加であまりキャンセルが出るとも思えないんだけど。

そもそも、手付金は販売価格の１０％なのでこれをあきらめればキャンセルできるのだから、購入意思の確認の際に、１０％以上時価が安くなっていると思ったらオプション代金としての１０％を捨ててキャンセルしたらよいわけでしょう。

このご時勢だし、確かに外資系金融マンとかで資金調達が厳しくなった人は数名出たかもしれないし、転売目的で買ったけど時価がもっと安くなると思った人も数名キャンセルしたのかもしれないけど、結構実需中心とも聞いているので、まあせいぜい450件からのなかで7件程度のキャンセルなんではないんですか。

坪4百万円台の半ばくらいで出物がでないかと期待はしているんですが、なかなか出ませんね。
もし１０％でもいいから値引きに成功したら教えて下さい。

[906: 匿名さん]

>904
手付け放棄によるキャンセルは引渡しのかなり直前までokな筈。だとすれば実際には資金調達できるか微妙な人もとりあえずは購入しますと言うのでは? やはり蓋を開けてみないとわからないと思いますよ。

[908: 匿名さん]

このマンションを買った人は、おそらく今回のプチバブル崩壊で
一番、痛い目に合う住民になるんじゃないかな。

バブル期の１９９１年に分譲された「有栖川ヒルズ」が
平均分譲価格２０億円（坪単価２７１４万円）
だったのに比べると、かわいいものですが・・・

上物なんて、坪１００万程度でしょ。
坪数百万の付加価値って、何なんです？

よく分らないなぁ。

一世帯当たりの借地が平均で１３坪程度、
借地料まで払い、土地は手に入らない。

この価格なら、土地の所有権があって然るべき。
建て主の利益を想像すれば、どれだけ理不尽な価格で
購入したか、想像できるでしょうに・・・

まぁ、プチバブルがは弾けて、現実を直視したくない気持ちも分りますけどね。

[909: 匿名さん]

同じ定借の品川の格安マンション・・・
あれでも、業者に利益が出てるんですよ。
あれが、定期借地権の正しい価格なんですよ。

[910: 物件比較中さん]

本当に近来稀に見る「バブルマンション」なんでしょう。実需で永住なら評価損で実現損にはならないからましですが、投資目的でローンで購入なんていう人たちはどうするのかねー。手付放棄で
キャンセルが相次ぐと考えるのが妥当ですよ。なにせ引渡しされたら購入時５００万/坪からどう贔屓目に見ても引渡時４００万/坪になっちゃうんだから。青田買いは本当に怖いですよ。

[911: 匿名さん]

いろいろ意見はあるようですが、

三井、三菱共同事業のこの物件で、竣工前の値引き販売なんて絶対ありえませんよ。
まだ完結していない広尾ＧＦでの、値引き販売はデベにとってはどう考えてもマイナスです。
２社の共同事業ということで（販売は三菱ですが）、外部に漏れずに値引きするのも非常に難しいでしょう。

いずれにしても、三井三菱がわざわざ数年以内に販売されるであろうＧ棟Ｈ棟にケチをつけるようなことはしませんね。自分の首を絞めることになりますから。

[912: 匿名さん]

有栖川ヒルズも、地上権しかありませんね。
有栖川ヒルズの購入者は１０年で平均１５億以上、資産を失いました。
バブルが最高潮に達した時、
人の熱狂は、人の判断を狂わせる魔力を持っているのでしょうか・・・

不動産の下げは、これからが本格的だというのに・・・
土地なしの価格であっても、地上権と定期借地権では訳が違います。
定期借地権は、相続すら認められていない、償却される権利です。
手付けは捨てて、仕切りなおせば、もっとお安く手に入れられますよ。

[913: 匿名さん]

定期借地権は相続できないの？

[914: 匿名さん]

相続はできるけど、50年きっかりで消滅です。あんまり意味ないよね。

[915: 匿名さん]

＞定期借地権は相続できないの？

残存期間については相続できますね。

[916: 広尾の原住民]

きっと実際の売買は、すごく値崩れしてるのでは。
だって裁判つきですもの。日赤も恥知らずだな。
ガーデンヒルズも売りが出てるようですね。
ひとの街をめちゃくちゃにして罰があたったんだ。
ざまーみろ。

[917: 匿名さん]

日赤はみずほ信託から契約どおりお金もらうだけなので、
売れても売れなくても、そんなに気にしないと思う。

[918: 匿名さん]

ＳＡＫＵＲＡ

[919: 匿名さん]

素敵ですね

[920: 物件比較中さん]

品川の定借物件も見に行きました。

あの値段だから仕方ないと思いましたが、質感も立地も、そりゃあこことは全く別のレベルでした。

ここと比べてもレクサスとカローラはもともと仕様もターゲット層も値段も別ということなのかなと思いました。どちらもいい車で、Value for Moneyという意味から、それぞれ立派な意義があると思いますが。

[921: 匿名さん]

＞920
どちらか選べるのであれば、品川を選ぶでしょ？

[922: 物件比較中さん]

５０年というのが私にとっては致命的かな。

品川ってたしか７０年ちょっとじゃなかったっけ。

[923: 物件比較中さん]

品川は７０年間と思います。

ここは、数年後にG棟とH棟の２棟が建った時点から５０年間なので、今できている物件にとっては約５４年間ということになりますね。未定ながら、G、H棟の完成時期によっては、５５、５６年間など、もう少し延びることになるのかもしれません。

でも、確かにこれだと３０歳くらいの人にとっては微妙でしょうね。
孫子に財産など残さないという５０歳以上の人には、まずセーフでしょうね。

それから、品川の物件には医療提携などは全くありませんから、シニア層の相当なお金持ちで、最新設備の総合病院をホームドクターにして至近距離ですぐに看てもらいというような医療の安心感を取るんだったらここは魅力的でしょうね。

[924: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズは、２０年以上経過して、値上がりしているが、
５０年経過すれば、インフレ効果で５倍くらいになっているかも知れない。
老後、金に困れば売却し、余生を愉しむこともできる。

でもガーデンフォレストの場合は、５０年で無価値。
それどころか、建物の取り壊し費用が発生する。

世の中には資産として価値を保ち続けるマンションがあるというのに、
何ゆえ、好き好んで価値を失うマンションを不当に高く手に入れるのか？

[925: 匿名さん]

５０年後、
取り壊しの直前になると、早めに売却を考える世帯が
急増する事が予想されます。
でも、あと２，３年で取り壊しになると判っていて、
買う人なんでいないですよ。
ですから、５０年も経たず、４０年ちょっとで、
資産価値は限りなく０になり、
その後は、ババ抜きのババのような扱い。
ガーデンヒルズとは、大きな違いですよね。

積立金などで取り壊し費用が賄えればいいのですが、
足りない場合は、持ち主の持ち出しになります。
その場合は、悲惨な事になりますね。
あれだけ、巨大な建物を取り壊すための費用は
相当な額になると思います。

そうならないように、しっかり積み立ててください。

[926: 匿名さん]

＞923
＞品川の物件には医療提携などは全くありません

隣接の商業施設の2Fに一応ありますよ。

[927: 匿名さん]

品川は提携じゃないでしょ？
単に医療機関が入ってるだけ。

[928: 匿名さん]

別に提携ではなくても医療行為は受けられる。
提携ではなくても、今は在宅医療で往診しているドクターも沢山いるから、心配なら家で定期的に見てもらえる。
ここを買った人はステータスに引かれて買ったかもしれないけど、
たいしたステータスではないのにね。
お金がもったいない。

[929: 匿名さん]

だからそもそもここを買ったシニア層の多くは、死ぬまでこの広尾の丘の上に住めて、５重のセキュリティーに守られて安全で、隣接した最新の医療機関をホームドクターに使えるのであれば、多少の金などは気にならないというお金持ちなのでは？

医療分を理論上引くと、坪３０万円は安くなるとか、そんな発想ではないのだと思います。

日本にも多くのお金持ちがいるのだから、こういう層もあってもいいいのではないかと思いますが。

[930: 匿名さん]

このマンションは、医療介護付き老人ホームってことね。確かにそう考えると理解しやすいです。

[931: 匿名さん]

介護は付かないと思いますが？

[932: 匿名さん]

金持ちが償却を前提として、高級品を買うことはある。
数千万円のフェラーリをキャッシュで購入し、
１，２年乗ったあとに別の新車に乗り換える。
そういう消費の仕方に理屈なんて無い。見栄に理屈なんて不要なのだ。
だから、金持ちが割高な高級マンションを買うのは、ごく自然なこと。

ただ、真の金持ちは、高級車を「レンタル」することは無い。
レンタルは、見栄えを取り繕うだけで、実際のところ、
本人の財力が中途半端であることを、公言しているようなものなのだ。

バブルというのは恐ろしいね。
レンタル料が、実際の価値を大きく上回ったとしても
先を争うように、手にしたがるのだから・・・

[933: 匿名さん]

で、ここを見栄はりのレンタルと言いたいわけね。

でも場所と設備を考えて都合が合えば気にせず買うでしょ。
所有しないと気が済まない人ばかりじゃないよ。
ゴルフ場だって高級スポーツ倶楽部だって会員資格買って使用料払うんだから、ここも使用料払って自由に使うってことで良いでしょ。

気にいらなゃ価格下がろうが出て行くから定借でも気にしないんじゃないの？

[934: 購入経験者さん]

そういう方がいないとは否定しませんが
転売で儲けようとした人たちの方が
遥かに多いでしょう

後は屍累々

[935: 匿名さん]

まぁ、そうかも。
良い場所だから勿体無いのでちゃんと住む人が買える値段にしてあげて下さい。

ウチも高くて諦めたくちなので。
仕様はとても気にいったよ。

[936: 匿名さん]

ディベロッパーが土地を高額で取得した場合、
物件価格が高額になる理屈は納得できるものがある。

しかし、定期借地権の場合、土地の取得が不要なのだから
こんなに高く売ってはいけない。
財閥系の企業ならば、単に利益追求に走るのではなく、
社会的、地域的に貢献していこうという姿勢も必要ではないか。

バブルという追い風に乗って、購入者を欺くような価格で売り抜ける・・・
これじゃ、＊＊＊＊が人々の不安を煽って、二束三文の価値しかない物を
高く買わせる手法と、なんら変わらないじゃないか。

[937: 匿名さん]

定期借地権の適正な値段ってよくわからないけど、上物と合わせて、収益還元法で見て適正なイールドを確保できるレベルであればいいわけでしょう。

確か、首都圏の新築マンションの賃料表面利回りで見ると、最悪の２０００年で５．５％、今年で４．５％程度でしょう。

ここなら借家人でも、セキュリティーとか医療提携のサービスは所有者と全く同じに受けられるし、借りて住みたい人は結構いると思われるので、家賃さえ適正であればそんなに空き家リスクはないでしょう。

取壊される５４年後以降の賃料がいくらになるのか知らないけど、それを現在価値にしても微々たるものだから無視するとすると、ここなら毎月坪２万円は取れるから、理屈上、逆算すると２０００年水準で坪４４０万円、今で坪５３０万円ということになるのでしょう。

上で、キャンセル物件が７４平米で１億７百万円と書いてあって、一瞬、ええ、高いと思ったけど、坪４７７万円だから、よく考えると、まあそんなものかなとも思いますが。
１０％引きならベストですが。確かに三菱地所と三井不動産の連合が、あと２棟を売り出す前に、この物件で値引はしないでしょうね。

[938: 匿名さん]

提携医療機関が最大の魅力なら、いっそ聖路加のように老人マンションを作れば良かったのに。
老人マンションとしては最高の立地でしょう。
かなり前ですが、広尾日赤医療センター付近は東京一地震に強い所と放送された事がありましたし。

[939: 匿名さん]

だから日赤広尾医療センターは、ヘリポートも作って、追加で緊急ベッドを１０００床も使えるようにしてといった大規模災害時の最新地域緊急医療拠点になるんでしょう。

まあ、緊急時の医療センターまで隣りにあって提携してくれるのであれば、そのサービス分などで多少高くっても仕方ないんではないですか。

[940: 不動産購入勉強中さん]

あと２棟がいつ売り出されるのか知りませんが、現行の価格で売り出して売れますかねー。
もう転売屋消滅、マンション投資家消滅、高額家賃族消滅、実需永住の人たちだけで２棟が売れますか？

[941: 匿名さん]

＞937
賃料坪２万円って
妄想ですか？

[942: 広尾の原住民]

おいおい、マンガじゃあるまいし、
災害等緊急時の医療で、
誰かが特別扱いされるなどということが、
あろうはずがないではないか。
少しは、考えてものを言え。
なんなら、日赤に聞いてみなさい。

[943: 匿名さん]

体力のある三菱地所と三井不動産のことだから、きっとタイミングをよく見て、いい値段で売れそうな時まで待つでしょうね。

場所はとても希少性があり、もう二度とこの場所では出ないでしょうから、無理して値引きして売ることもないでしょう。

まあ、来年オバマ新大統領の内需刺激策も効果が出てきて、日本も相応の景気刺激策がとられて、日経平均も２、３年後に13,000〜15,000円といった水準まで戻るといった景況感になったら、少なくとも前回の値段であれば売れるのではないですか。

[944: 匿名さん]

著名投資家のジム・ロジャースがニューヨークの自宅を購入したのが１９７７年。
ちょうど３０年経過して２００７年に自宅を売却。
売却価格は、購入時の１５０倍であった。

これは、いままで長らく続いた資産インフレによるもので、
株を買っても、土地を買っても値上がった時代だから、
タイミングが良かったとも言える。

このようなインフレは、経済が好調な時にだけ起こるとは限らない。
日銀が赤字国債を間接的に引き受けている現状において
通貨の刷り増しによって、長期的にインフレが生じる可能性がある。
政府は、本腰でプライマリーバランスを改善しようとしておらず、
長い目で見れば、遅かれ早かれ、インフレはやってくる。
デフレがいつまでも続くという事は無いのだ。

もし、そうなれば、不動産は償却される財産ではなくなる。
２億で購入した資産が２０億に化ける可能性だってある。
定期借地権の場合を除いて・・・

[945: 匿名さん]

>>943
ズレてる人の意見は理解不能です

[946: 匿名さん]

＞944
確かに定期借地は除外ですね

[947: 不動産購入勉強中さん]

引渡しの直前になってのキャンセル物件の増加があるのかないのかでこの物件の現在、過去、未来も決まるのでしょうからそれまで待ちましょう。私はキャンセル物件の増加があると考えています。

[948: 匿名さん]

↓この３つの物件で一番高いやつと他の２つと
地代が全然違うのはどういうことなんでしょうか？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...

[949: 匿名さん]

>>937さん
以下の算式で定期借地のフローを資本化できます
(賃料-諸経費)/割引率 * 0.9（厳密には割引率によりこの数字は変動）

ここまではこのスレの途中で誰かが言ってましたが、個人的にはこの結果に更に
10%程度の非流動性割引を計算に入れる必要があると思います。
定期借地は時間の経過と共に流動性がJカーブを描きながら落ちていくと思いますので、
売却することが想定されているのであれば、その想定時期に沿った非流動性割引を
考慮に入れるべきでしょう

上記計算式に従うと、賃料をネットで1.8万/坪、割引率4%という条件で計算しても
1割程度割高であるという結論になります

私は売却する予定はないことと、物欲を満たすプレミアムで割高については目をつぶる
ことにして購入しました

しかし、この物件ほど、考える力を持つ人間 vs 持たない人間、
財産を持つ人間 vs 持たない人間の見ている世界の違いを感じさせられる物件も珍しいと
この掲示板を読みながら考えさせられます

[950: 不動産購入勉強中さん]

この物件が気に入って、デベご提示の価格で購入できる財産があって、永住する、ならこういう掲示板にレスする必要ないんじゃないの？何かどう考えても、高値掴みになるのが悔しいみたいなお心が垣間見えてしまいますが。プチバブルにプチ財産家？が乗って購入してしまったということでしょうか。