広尾ガーデンフォレスト

[広尾の住人]

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分

[701: 匿名さん]

確かに、すべての生活必需品と家賃が上昇する中で、マンション価格だけが下がり続ける理由を探すのは難しいかもしれませんね。株価もあっという間に相当下がってしまったし、金利ももしかしたら、そろそろ下げモードに変化するかもしれない現状を考えると、再度、80年代後半のような過剰流動性をテコにした資産インフレモードに回帰し、並行して一般消費財も引き続きインフレモードが続くというシナリオもありえるかもね。ちなみにスタグフレーションの中にも、資産インフレを伴うものと伴わないものの２種類があるのでしょうか。素朴な質問として。

[702: 匿名さん]

７００さん、

ここは定期借地権物件なので、毎月一定の地代を払うことになりますが、地代はかなり安いです。

入居後、取り壊しまでの５４年間の土地利用代金に関する権利金相当は一括して最初に頭で払うことになり、これは物件価格に入っています。
ですので、これ以外に払う毎月の地代は限定的で、その負担は所有権物件の場合の土地部分の固定資産税相当程度にすぎません。

この物件の場合の「地代」は、例えば７０㎡台の物件で毎月8000円、１００㎡台の物件で毎月10,000円程度です。

もちろん課税台帳上の土地の評価額が上がれば「地代」も連動して上がりますが、ご案内の通り、路線価はそんなに急激には上がらないので、「地代」の上昇は穏やかなものと思われますし、そもそも「地代」が相応に上がるような場合には、路線価が相当に上がっている場合なので、不動産物件自体の時価（相場）自体が相当に高くなっている時と思います。

[703: 匿名さん]

Ｂ棟がもう売りに出てますね。坪６５０弱、まあ無難なところでしょうか。
サブプライムが無ければすぐに売れたとは思いますけど。

[704: 匿名さん]

７００です。

ありがとうございます。詳しくわかりました。感謝です。

[705: 匿名さん]

７０２です。

７００さん、すみません、よく読むと正確にはご質問にお答えできていませんでしたね。

建物部分の「固定資産税」は現在の予想で、８０㎡物件で年間３０万円強、１００㎡物件で年間４０万円程度と伺っています。

この物件の分譲価格の７０％から８０％が土地の定期借地権利金なので、固定資産税の対象となる上物の価格は意外に安く（今の建築費をベースにゼネコンに発注すればこの値段の設定は不可能で３割以上高くなってしまうようです）、結果として上物分の固定資産税は意外に安いです。

土地部分には固定資産税はかからず、その代わり「地代」として毎月一定の金額を払うことになりますが、上記の通り地代は１００㎡物件でも年間で１３万円程度ですので、これも意外と安いと思います。

[706: 近隣住民さん]

閑古鳥が鳴いてるスレですね

サブプライムで　みんなやられたかな？

[707: 匿名さん]

完売したからですよ。

[708: 玄人さん]

ローンキャンセルやら、手付け放棄やら、これからでしょうがね

[709: そうかな]

金策してつないで引き渡し後どうするか決めればいいだけ

[710: B棟買いました]

購入者です。

なんとかローンつきそうです。正直ほっとしてます。

勤務している会社はまさにサブプライムにやられた
外資投資銀行でしたが、ローンの審査には関係なか
ったようです。

小生のexit planは、とりあえず10年は住もうと
思ってます。その後は、売却にするか、賃貸運用するか
そのときのマーケットを見て考えようと。

5〜10年で日本の不動産マーケットはどうせまた
復活して、バブル再来だの、目に見えてますからね。

ギャンブルでは？という声もあろうかと思いますが、
投資ってそういうリスク負って何ぼなのかなと。

[711: 傍観者]

いかにも、この物件にありがちな購入者の方のようですね。
ローンついたのを喜んでいいのかは、まだ分からないですよ。
長期安定的収入あってこそですから、へたすると自己破産ですしね。

サブプライム、くわばらくわばら

[712: 匿名さん]

>>711さん

よだれが垂れてますよ。
みっともない書き込みはやまましょう。
稼ぐ人は世の中に関係なく主体的にマネーを手にするパワーが
備わっていますよ。
万一にローン返済が滞る場合でも任売にもっていくでしょう。
というか、手持ちのカネ全部持家につぎ込むような余裕のない人は
買わないし、逆に不動産担保ローンだって借りられたりする。

世の中には、自分の水準を高めるために背伸びして自分に負荷をかける
人もいるんだと思います。自己イメージのレベルの問題です。

[713: 第三者]

こうゆう話題にしかならないところが　この物件のもの哀しさを痛感させますね

[714: それをいうなら]

物件でなく社会

[715: それをいうなら]

物件でなく社会でしょ

哀れむべきは貧しい心

[716: B棟買いました]

この物件だけではなく、マンション買う人は
誰でも出口を考えませんか？
キャピタルゲインを期待してませんか？

話は変わりますが、野村不動産が南麻布のフランス大使館で
定期借地権マンションを分譲するそうなのですが、
坪800〜1000万との噂を聞きました。

どなたか詳しい事情をご存知の方いませんか？

[717: 匿]

この時世、ツボ外してて　何ら興味なし

[718: 匿名さん]

>>716さん
こちらにやや詳細な内容がありました。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=14128
（野村不動産（株）は29日、三井物産（株）を代表企業とするコンソーシアムで応募していた「在日フランス大使館の建替え・施設維持管理業務ならびに大使館敷地の一部を利用した高級マンション開発の複合事業」の事業契約を調印したと発表した。）

ここのすぐそばの三井の物件も、各戸5億〜10億くらいしてましたよねぇ…。

[719: B棟買いました]

>>718さん、
ご丁寧にありがとうございました。

絶対供給が少ないにしても、定期借地マンションのコンプを全くと言って
良いほど、目にしません。
やはりまだ中古で取引はあまりなされていないのでしょうか。。。

[720: 銀行関係者さん]

ここ、超閑散としてるね。

いよいよベアスターンズ、破綻か身売りでしょ。

米国経済、特に実態のないファンドバブルで儲けてた連中に断末魔。
国内の外資ローカルスタッフの諸君も他人事ではないよ。
とくにこの物件、その関係者多そうだから、ご愁傷さまです。

夜逃げの準備でもしてたほうが賢いよｗ

[721: 購入済み]

あまりに理屈っぽい方が多いのでこの先心配です。快適に生活出来れば良いじゃないですか。

[722: 近所をよく知る人]

買えない連中がピーチクパーチク言ってるだけだから気にすんなって。
オレも含めて。

[723: Ｋ１]

はじめまして。私も購入者です。
契約から入居まであまりにも時間がある（普通こんなものなのでしょうが）ので、少し気になってサイト検索していたら、ここにあたりました。
買ったのはＡ棟です。運よく抽選にあたってくれたと思っています。家族が気に入った街で快適に生活できることが目的で、転売や賃貸は考えていません。でも、不動産不況の折、市場での評価は気になります。

[725: 事情通]

たしかこのスレだったが、欧米の不動産投資信託の利回りが各国の国債流通利回り下回ってたので、こんなのバブルで経済合理性から絶対長続きしないと諭したことあったよ。

そしたら奴ら、現物不動産の値上がりによるキャピタルゲイン織り込んでるからモーマンタイなんてノー天気なレスしてた輩いたけど、いまや昔、実に懐かしいねぇ。

あれだけ高値で仕込んでしこたま損失かかえて顔面蒼白、くびになって路頭に迷ってる愚か者どもの、暗く沈み切った間抜けヅラが、手にとるように、容易に想像できて、笑えるね。

ちゃんと人の親切な助言きいてれば良かったのに。まあ、聞いてたところで、結果は同じだったかも知れないが、すくなくとも心の準備なり、転職活動なりやれたんだろうがね。外資のリストラ激しいからね。

[726: 匿名さん]

ここって注目度下がり気味？　定借地より分譲かな

[727: 物件比較中さん]

ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
とうとう１億２千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円から、５００万円台前半へ。

人気の青山パークタワーが、所有権でこの値段なのに、広尾くんだりの定期借地権
物件がこの値段なんて、どうなんでしょうかね？？？

[728: 匿名さん]

↑
そんなに単純に坪単価だけで比較できないのでは？

このGFの坪単価は平均で確か530万円台だったと思うけど、Executive仕様の坪800万円からする物件が平均値を上げているだけで、かなりの数の良質な物件が坪400万円台のリーズナブルな値段で出たはず。

それと、青山パークタワーはよい物件だけど、パークコート赤坂などと同様にバルコニーは猫の額くらいしかなくて狭いでしょう。

それに比べて、このGFはほとんどの物件に奥行き2.4メートルのワイドスパン、リビング一体型のバルコニーがついているから、例えば70㎡ちょっとの物件でも実質100㎡近い居住スペースが確保されていて、バルコニーまで含めた実質居住スペースの坪単価で見ると坪300万円台の物件がかなりある筈。

それに青山PTは特に広い中庭はないし、電話一本ですぐにベッドをアレンジしてくれるような医療提携なんてないし、、、、などと比べるとやはりここはまずお得と思いますけど。
定期借地がいやという人にはそもそも不向きですけど。

まあ好みは人ぞれぞれなので、坪単価だけで単純比較はできないのでは？

[729: 匿名さん]

そうやって必死に反論しているところが、
高値掴みだったことを認めたくない、自己防衛本能ゆえのこと。

定期借地権物件にしては坪単価が割高である事実を認めたくないのは
分かりますが、見苦しいだけなので、どうでも良い書込みはやめましょうね。

[730: 匿名さん]

この物件の坪単価が割高なんていうのは明らかに素人ですね。
まあ近くの不動産屋さんにでも聞いてみてください。

[731: 匿名さん]

７２７はマルチポスト。

別のスレでも言われているけど、この話題にされている青山パークタワー物件は5年落ちの中古だし、西向きで販売当初400万円台の物件。

東五反田でも坪400万円を超えるなかで、青山PTが500万円台の前半の値段であればまず売れるでしょう。


それと、この広尾GF物件が割高か割安かは、現在出ている同じ50年定期借地権物件のパークコート神宮前の今後の売れ行きなどを見るとわかるのでは。

広尾と神宮前のどっちがよいかの議論はあると思うけど、両者を比べると物件価格自体は大体同じ。
でも例えば70㎡台の物件で、月額の地代は広尾GFが8,000円に対してPC神宮前が83,000円と概ね10倍。

これでもPC神宮前は３８５戸悠々売れてしまいそうだし、そうなったら７３０さんのおっしゃることも確かかなと思います。

[732: 匿名さん]

借地のメリットって何でしょうか？できるだけ完結に言うと？

[733: 匿名さん]

土地は買わずに借りること、でしょうね。
なのでプロファイで言えば、初期と期中のCashflowが全く異なります。

[735: 匿名さん]

このマンションはホントにスゴいお金持ちの人しか住めないと思っています。
なので定借地代か気になる人には向かないのでは？
と勝手に思っています。

[737: 匿名さん]

さっきまで、住民訴訟のことが載っていたのに削除されたようだ。
販売時に隠していたら「重要事実の告知義務違反」ということになるんじゃないか。
何しろ住民勝訴の場合、最悪、原状回復＝マンションは取り壊し、ということになるんだから。

[738: 匿名さん]

>>737
最近デベの削除が本当にむごいからね

裁判？
周辺住民＆向かいの学校の訴訟は販売時に既に和解していたと記憶しているが

[739: 匿名さん]

裁判途中で、東京女学館は降りた、（文科省の圧力？）
住民たちは訴訟続行、先日も第１７回の裁判があった、
今、東京都の自然の保護と回復に関する条例に定められた、
手続きをしないで、日赤の庭の樹林を伐採したことが、
明らかになってきた。裁判は現在、東京地裁で継続中。

[740: 購入者さん]

日赤高層マンション訴訟が起こされていることは契約時の重要事項としてちゃんと説明もあったし書面でももらいましたよ。

その後、バスルートなどでもめていた東京女学館は合意したようですね。

http://www.tjk.jp/notice/index.html

上で指摘されている「住民訴訟のことが載っていたのに削除されたレス」というのは、こうした当該物件に関する話ではなく、羽沢ガーデンの保全を訴えた、この物件とは全く関係のないものだったので、削除されても仕方ないのではないですか。

[741: 匿名さん]

羽沢ガーデンがなくなると、
ガーデンフォレストの住環境も
ずいぶん悪くなるでしょ。
第一眺めが違うよね。関係なくないぞ。

[742: 匿名さん]

羽沢ガーデン好きだったんだけどなぁ、残念。

[743: 匿名さん]

今は亡き日赤病院のお庭も素晴らしいところだった。
散歩の時、よく寄ったものです
桜の木がたくさんあって春はお花見に行ったもんです。
さすがに宴会はできないけれど。
患者さんやご家族のためにも惜しいことです。

[744: 匿名さん]

東京女学館はどうして裁判を途中でおりようとしたのですか？

[745: 匿名さん]

女学館の事情については、
下記の、ウェブでわかります。
日赤・高層マンションから環境を守る会
http://nisseki.hoon.jp/main.html

[746: 匿名さん]

羽沢ガーデンがなくなった後は何かビルとかできるのでしょうか？
空き地のままじゃ心配です。

[747: 匿名さん]

羽澤ガーデンについては、開発計画があり、丁度一年前の、
２００７年６月３日第一回の、説明会がありました。
その後、羽沢ガーデンの保全を求める住民が、
開発許可差し止めの行政訴訟を提訴、
以来、着工予定をすぎても着工されておりません。
いわゆる、こう着状態です。
くわしくは、以下のブログが、参考になります。
羽沢ガーデンの保全を願う会　http://green.ap.teacup.com/hanezawa/

[748: 匿名さん]

↑
わかりましたが、これ以上羽澤ガーデンのことを論じたかったら、すみませんが「羽澤ガーデン」の別スレを立ててやって頂けませんか？

[749: 匿名さん]

５月中旬に案内すると言っていた引渡しに向けたスケジュールってどうなったんだろう？

[750: 購入者さん]

今後の引渡しに向けたスケジュールは今週届きましたよ。

基本的に契約時に聞いていた通りで、特に変更はありませんでした。