23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[743: 匿名さん]

>>742
港区もやばいんじゃない？

[744: 匿名さん]

住まいに詳しい人さん　達の言っていることは概して正しいと思う。
少なくともそれを批判するだけの外野よりもよほど信用できると思う。

736はよくこのスレに出てくるみたいだけど・・・
相場の理屈ではあなたの言ってるとおりだけど、
ファンダメンタル的な見解がないからイマイチ説得力に欠けるんだよね。

738、739
グッジョブ！

[745: 匿名さん]

ちょっと短期と長期の話がごっちゃになってるんじゃないかな。長期で人口が減少している流れは、地方部の土地価格が一直線で下落しつづけていることやちょっと前のニュータウンがシルバータウン化していることで、わかっていること。
一方で、今後も人口増加が見込まれる都心部でも不景気の影響で金持ち賃貸や外国人労働者が激減して賃貸が軟調になっていることも事実。
こうした中で、財閥系以外のデベが都心の一等地を投げざるを得ない状況を、逆にチャンスととらえるかどうか、またその下げ止まりのタイミングがいつぐらいになりそうかがテーマなわけでしょ。

[746: 匿名さん]

>財閥系以外のデベが都心の一等地を投げざるを得ない状況を、逆にチャンスととらえるかどうか、またその下げ止まりのタイミングがいつぐらいになりそうかがテーマなわけでしょ。

そのとおり！

[747: 匿名さん]

>>745
そんな中、都心部でＵＲの大型賃貸がこれから続々とできあがってくるんだね。

[748: 匿名さん]

財閥系以外のデベが都心の一等地を投げざるを得ない状況＞
具体的物件は何でしょうか？

[749: 匿名さん]

賃貸サバイバルゲームの結果が楽しみだな。家賃が高いところはこれからかなり苦戦しそう。

[750: 匿名さん]

ファンダメンタルズ？センチメントで動くんだよ…1500兆円の個人金融資産ある国に不問だろ(笑)

[751: 匿名さん]

そのセンチメントの部分で買い控えが起こってるんじゃない。デベの投げ売りゲームに付き合ってるのはほんの一部で、大抵は買えないもしくは買わない。あなた見てると裸の王様って気がする…失礼。

[752: 匿名さん]

今最も価値ある投資先は現金、日本円。
買わずに待っていただけで、
不動産やマンションに対しては、半年で２割以上儲けが出てるだろう。

換金流動性、取引コスト、保有コスト、ケータビリティ、
どれをとっても不動産特にマンションは、経済混乱期には不利な資産。
かててくわえて、人口も経済規模も縮小局面の国の地面なんて・・・

[753: 匿名さん]

>>750
意味不明。

なぜ個人資産が分譲マンション買うことに繋がるのか　ご説明願います。

あなたがデベ脳だからというのが一番可能性の高い回答と推察します。

[754: 匿名さん]

>>749
お金は大事だよー。
費用対効果をよーく考えて借りる場所を決めましょうね。
月1万円でも2万円でも節約しよう。
早めに引越せば引越すほどお得でっせ。

[755: 匿名さん]

これは家賃を除いてのお話。

部屋を選ぶ際には何がポイントになるのだろうか。賃貸住宅の情報を見たことがある人に「賃貸住宅を選ぶ時のポイントは何ですか？」と聞くと、トップは「間取り・広さ」で89.6％。以下、「周辺環境」（76.6％）、「通勤・通学時間」（72.9％）、「敷金・礼金がかかる」（45.8％）、「治安」（42.2％）、「物件・建物の見た目」（42.2％）、「セキュリティ」（30.2％）、「インターネットの回線」（29.2％）、「ペット可」（13.5％）が続いた。
男女別に見ると、男性より女性が重視しているのは「通勤・通学時間」（男性66.0％、女性80.0％）、「治安」（男性34.0％、女性50.5％）、「セキュリティ」（男性24.7％、女性35.8％）、「ペット可」（男性6.2％、女性21.1％）、女性より男性が重視しているのは「インターネットの回線」（男性40.2％、女性17.9％）だった。

[756: 匿名さん]

賃貸の部屋が新しいか古いかが、
選ぶポイント上位に無いのが不思議。

[757: 匿名さん]

こんなに世の中が厳しくなったら、その地域の物価水準も大事になるよ。
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2009/20090129.php?p=3
これからの賃貸選びは、家賃水準、通勤利便性、日用品の物価水準。
この３つだろうな。

[758: 匿名さん]

でも、その結果の「継続居住意向」ではこうなっちゃうんだね。
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2009/20090129.php?p=2

[759: 匿名さん]

>>757
治安も大事かと
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[760: 匿名さん]

こういうのも重要ですね。

>新（2008年）の東京都 学 力 テスト（小）結果順位です。

区・市　　正答率
武蔵野市　66.9
千代田区　66.2
小金井市　66.0
中央区　　65.9
文京区　　65.6
目黒区　　65.5
港区　　　64.8
世田谷区　64.5
杉並区　　64.0
国立市　　63.9
三鷹市　　62.9
国分寺市　62.8
新宿区　　62.2
渋谷区　　62.0
調布市　　62.0
練馬区　　61.8
日野市　　61.8
品川区　　61.6
中野区　　61.6
稲城市　　61.5
豊島区　　61.3
府中市　　61.3
小平市　　61.2
台東区　　60.8
西東京市　60.8
多摩市　　60.7
大田区　　60.0
東村山市　59.9
狛江市　　59.8
武蔵村山市 59.4
町田市　　59.2
板橋区　　59.1
江東区　　59.0

[761: 匿名さん]

>>760
賃貸でどこに住むかのお話なんですけどｗ

[762: 匿名さん]

ファミリーで賃貸はおかしいですか？

[763: 匿名さん]

>>762
はい。
少数派ですから、賃貸需要を考えれば無視してよろしいかと。

[764: 匿名さん]

単身世帯との比率はどれくらいかご存知ですか？

[765: 匿名さん]

>>763
2005年東京都の持ち家率です。
35〜39歳36％、40〜44歳47％、45〜49歳54％
子育て世代でと考えるとこ辺の年代でしょうか？

半数以下ですね。
無視はできないと思いますが、いかがでしょうか？

[766: 匿名さん]

>>764
はい。
２３区在住の３０〜３４歳で民営の借家住まいの場合。
夫婦のみが３３９５５世帯
単独世帯が１７６２６３世帯
夫婦と子供からなる世帯３０３７６世帯です。

[767: 匿名さん]

２３区在住の３５〜３９歳で民営の借家住まいの場合。
夫婦のみが２３８７５世帯
単独世帯が１２０６６６世帯
夫婦と子供からなる世帯３３５５４世帯です。

[768: 匿名さん]

２３区在住の３５〜３９歳で持ち家の場合。
夫婦のみが２１４７３世帯
単独世帯が３００８５世帯
夫婦と子供からなる世帯６４６８８世帯です。
夫婦と子供からなる世帯の持ち家率は約６割になります。
みなさん子供ができたら持ち家目指して頑張りましょ。ｗ

[769: 匿名さん]

4割が賃貸では無視できないですね。

[770: 匿名さん]

>>769
子育てで賃貸の人の経済状態はかなり悪いです。
家賃と物価が大きな選択要素になりますね。

[771: 匿名さん]

持ち家って、まさか団地じゃないよね？

[772: 匿名さん]

そういう人が集まるのが
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2009/20090129.php?p=3
ということですか？

[773: 匿名さん]

分譲マンションの販売戸数が激減だから持ち家率めちゃくちゃ下がりそう。

子持ちの賃貸族はこれから大変だろうな。
節約、節約だね。

[774: 匿名さん]

東京２３区でマンション（集合住宅）住まいの世帯はいまだ３割以下です。
港区などは都心部は７割を超えてますが23区全体でみるとまだまだ集合住宅は少数派なんですね。

[775: 匿名さん]

>>774
はい。
郊外である県境外周区、９区は戸建が中心です。
市部、近隣３県と同じと考えたほうが分かりやすいでしょう。
そんなとこにマンション買うのは・・正直疑問符が付いちゃいますよね。

[776: 匿名さん]

>>772
その結果が
>>760
で
>>758
のように思う。

つじつまがあってますね。

[777: 匿名さん]

>>775

集合住宅比率が５０％超えているのでは千代田、中央、港の３区だけだよ。
この３区は7割以上と突出しているが、その他の区はいずれも５割以下。
渋谷(47%)、新宿(44%)、文京(44%)、江東(38%)、台東(35%)、品川(33%)等
もすべて戸建て比率が５割以上です。

マンション買うなら都心３区、それ以外はすべて戸建てを買えない人が
しかたなくマンションを買っているといえるでしょう。

[778: 匿名さん]

777（ゾロ目だ

なるほど、都心3区以外だと「なんで戸建て買わないの？」と嫌味を言われてしまうと・・・
都心3区のいずれかであれば、「だってこのあたり戸建てなんて無いでしょ」と弁明できるｗ

[779: 匿名さん]

>>777
まだまだ開発余地があると考えた方が正しいでしょう。
但し、起伏が多い北部、道路が未整備なところはダメでしょうが。

[780: 匿名さん]

2月16日22時42分配信 産経新聞
不動産経済研究所が１６日発表した１月の首都圏マンション発売戸数は前年同月比２４．１％減の１７６０戸となった。前年割れは１７カ月連続となり、過去最長を更新した。１月の発売戸数が２０００戸を割ったのは平成５年以来、１６年ぶり。発売月内に売れた割合を示す契約率は６４．２％。１戸当たりの平均価格は前月比１０９万円減の４１７２万円で、マンション価格の値下げ傾向が反映された。

[781: 匿名さん]

言い古されたことだけど、マンションは共同生活。
ある程度高額で、買える人が限定されてて、なおかつ維持管理費も高ければ、
住民の経済力、教養や文化レベル、プロトコルが高水準に保たれていれば快適さもある。

でも、そうじゃないエコノミーマンションの場合は、
生存競争が始まっちゃうし、下世話な見栄の張り合いもあるし、山猿みたいなのもいるし、
所詮団地化する運命。特に古くなると住民の劣化もひどい。

そういう事もあって、都心以外では戸建という選択肢になるんじゃないですかね。

[782: 匿名さん]

教授の自演だらけ
ヤレヤレ・・・

[783: 匿名さん]

>>777
かまぼこみたいなミニ戸建、あるいは窓開けたら、隣の家が景色、
みたいなばかりの戸建に住みたい人の気がしれない。

[784: 匿名さん]

>>783
蜂の巣団地も目くそ鼻くそ。
大型団地マンションは駄目だね。

[785: 匿名さん]

>>783
ちょ、おま、お 前の経済レベルが分かるからやめてくれｗ
戸建＝ミニ戸って・・・

[786: 匿名さん]

金持ちぶってるやつに限ってホームレスだったりする。

[787: 匿名さん]

マンションもいろいろ。戸建だっていろいろです。

[788: 匿名さん]

同時期に大量に分譲された埋立地は希少性がまったくない。
このため、中古で売るときはものすごく苦労することを覚悟しなければならない。

[789: 匿名さん]

埋立地以外でも、条件が悪けりゃ
中古転売で苦労するのは同じ。

[790: 匿名さん]

不景気な時代に、賃貸の大家になるのは大変だね。
マスコミは借り手の味方だよ。
今朝のテレビで、家賃の２ヶ月滞納は問題ない、裁判起こされても６ヶ月位居れる。
と言ってた。

[791: 匿名さん]

>>789

マンションの出口戦略というのは本当に難しいですね。
安く買ったものは安くしか売れないのは仕方ないにしても、高く買ったものでも
安くなってしまうのがマンションというものです。

新築でも多くの人が買えるような値段のものは決して高くは売れないですし、
かといって都心のハイグレードの中古の価格や売れ行きは、景気の良し悪しに
左右されがちです。

経済性を第一に考えれば、生活スタイルの変化に合わせて中古を買い換えていく
というのがよさげですが不動産は売買コストが高いのでなかなかそうもいきません。

どうしたらいいんでしょうね。

[792: 匿名さん]

>>791
何があるか解らない世の中だから定年まで賃貸が正解。
定年までにまとまった資金を貯めて、落ち着いてから終の棲家を現金買い。

これが最強。

[793: 匿名さん]

賃貸もファミリー向けの広さだと月15万くらいの家賃はかかる。
そんなのを借りてたら、老後の住宅資金を貯めるなんて絶対無理。

[794: 匿名さん]

65歳まで借家住まい、平均寿命まで生きるとして
ようやく手に入れたマイホームに住めるのはたった13年ってのも寂しいね。

[795: 匿名さん]

老後は都心のマンション売って伊豆か箱根のリゾートマンションに住みたい。

[796: 匿名さん]

歳取ってから、知らない街に引っ越して
よそ者として住むのは大変。

[797: 匿名さん]

都心に近くて、
マンション坪単価も安くて、
物価も安いところが一番住みやすいのでは？

[798: 匿名さん]

それどこ？蒲田とか？

[799: 匿名さん]

＞＞７９８
県境外周区は論外でしょ。
それらを除かないとｗ

[800: 匿名さん]

県境外周区って誰が言い出した言葉？

[801: 匿名さん]

都心に近い、、わかった枝川だ

[802: 匿名さん]

渋谷区神山町の高級分譲マンション「エクティ神山町」。1R（ルーム）タイプは販売価格4380万円
から50％オフの2190万円に、1LDKも1億1820万円から5910万円に大幅に値下げしている。
また、埼玉県所沢市の2LDK新築マンションは1000万円引きの2990万円。千葉県船橋市「グランシーナ薬園台」
（4LDK・2698万円）は、総額1000万円の購入資金をプレゼントするキャンペーンを行っている。

[803: 匿名さん]

エクティ神山町は基本、賃貸マンションですね。
オーナーが埋まっていなかった部屋を急きょ売りに出したってところでしょうか？
ちょっと特殊な例ですね。

[804: 匿名さん]

若いうちこそ、次々新しくて刺激的なマンションをどんどん借り替えて、
いろんな街に住んで、存分に楽しんで経験を積んだほうがいいとおもいますよ。

年取ったら広さも要らないし華美さも要らない、通勤も考えなくていい、
子育ても長期的な資産価値も関係ないから、
若いときとは相当違った視点で価値判断する事になります。

一番最悪なのは、若いうちから先々の事を考えたつもりで、
その時ぎりぎり買えるしょぼい物件にローンをつぎ込んでしまって、
あげく住みにくくなって売ろうとしたら多額の損がでて、
都落ちか不本意残留を強いられるパターン。

団塊が団地ニュータウンで犯した取り返しのつかないミスを繰り返さないように。

[805: 匿名さん]

蟻とキリギリスの物語みたい。
どっちが幸せか…

[806: 匿名さん]

都内でも高島平とか多摩ニュータウンとかは高齢化＆孤独死で問題化してるもんね・・・

[807: 匿名さん]

>>804
多少無理しても東京駅から半径５ｋｍ圏内をＧＥＴするしかなさそうですね。

[808: 匿名さん]

>>806
都内でも県境外周区はな・・・

[809: 匿名さん]

都市は同心円状にきれいに発展するようなことはありません。
自然環境や地形などの影響を受けて変形するのが一般的です。
東京の都心は丸ノ内周辺ですが、そこから東側は海だったので、街は西側に発展していきました。
この流れは今後も変わらず、湾岸に広がる埋立地は都心からの直線距離は近いですが、街の性格は武蔵小杉に似ていて、郊外型ニュータウンそのものです。
ですので、三十年後くらいには今の高島平と似たような状況になります。

[810: 匿名さん]

デベは二束三文で仕入れた埋立地が高く売れればボロ儲けできるから、なんとか客を騙して高く買わせたいんだろうが、一年前ならともかく、今じゃ誰も買ってくれない。
もう値段で勝負の場所になってるよ。

[811: 匿名さん]

豊洲と高島平などのニュータウンとの違いは何？

[812: 匿名さん]

分をわきまえているか、いないか。

[813: お祖父ちゃん]

長い杭がいるかどうか

[814: 匿名さん]

勘違いをしてるかどうか。

[815: 匿名さん]

それ以外は同じなの？勝どきや芝浦、港南はどうですか

[816: 匿名さん]

中央区ブランド、港区ブランドがある。

[817: 匿名さん]

地下鉄が地上を走っている方が高島平よ。

[818: 匿名さん]

地下鉄がゴミの中を走っているのが豊洲

[819: 匿名さん]

豊洲よりも交通利便性が高い武蔵小杉

[820: 匿名さん]

くそみたいな書き込みしてないで高齢者のために働きなさい

[821: 匿名さん]

高齢者が路上に溢れている方が高島平よ。

[822: 匿名さん]

うれないマンションが積みあがっていくのが豊洲です。

[823: 匿名さん]

販売員が、路上でビラくばってない方が高島平よ。

[824: 匿名さん]

ベンゼン大好きなのは豊洲です。

[825: 匿名さん]

マンション買えない人が、積み重なって住んでいるのが高島平よ。

[826: 匿名さん]

シアン化合物大好きなのは豊洲です。

[827: 匿名さん]

仏前の篭盛りがよく売れる方が高島平よ。

[828: 匿名さん]

地面を掘っていくと水がどんどん出てくるのが豊洲です。

[829: 匿名さん]

荒川土手があるほうが高島平よ。

[830: 匿名さん]

橋の先が埼玉県か中央区かという違いだけ。

[831: 匿名さん]

高島平と豊洲がだいたい互角だというのがよくわかりました。

[832: 匿名さん]

そう考えると、三井、三菱、森ビルあたりが商業施設等を多く保有し、短期的な分譲で売り切り的な位置づけになるエリアでなく、繰り返し再開発がなされてそのエリア自体が新陳代謝で進化していくエリアに対象不動産を限定することがとても大事だということが、この30年間で起きている栄枯盛衰をふりかえるとよくわかるね。
自分がもってるまわりは、一生懸命きれいにして価値を高めようとする意識がはたらくのは当たり前なんだね。

[833: 匿名さん]

三井が宣伝によく使う佃リバーシティは
寂しい商業施設しかなく、共同通信の研修所くらいしか新しい物が造られないわけだが。

[834: 匿名さん]

やっぱり潰れる心配がない点で言えば　超大手デベから購入したい。

[835: 匿名さん]

調布で＠１６０万、世田谷区北部で＠２２０万あたりで出そうだと某ブログに
ありました。ガセネタかもしれませんが。調布・世田谷っていってもいろいろ
なのですがこれって安いんですか？

[836: 匿名さん]

完成在庫が投げ売られて、在庫が減ってきているそうだ。
１〜３割程度は値引きされ、結構申し込みが増えているとの事。

決断の早い人は、新々価格で作られた程度のいいマンションを安く手に入れているということだ。
まだまだ下がると思っている人は、これから発売されるそれなりのマンションを選ぶしかない。

[837: 匿名さん]

>新々価格で作られた程度のいいマンション

グレード落としまくってるでしょ

まあ供給が絞られるのは同意
新興デベの供給がない分
都心は財閥系がマターリ売る程度になりそうだな

この不況から頭先に日本が抜け出すことが万が一出来たら
東京の不動産市場も変わるかもしれないけど
まあムリだなw

[838: 匿名さん]

今ある完成在庫の多くは、マンションブームでも売れなかった物件。
安くて当然か。

[839: 匿名さん]

バブル便乗で、つべこべ言わず妥協しないと、早く買わないと都内に住めなくなっちゃうよ、どんどん値上がりするよ！って煽って売るつもりだった物件の品質は、張りぼてで客なめまくり。

[840: 匿名さん]

で、１〜３割の値引きしてる物件って実際、どれ？

[841: 匿名さん]

俺が先日行った練馬区のマンション、
当初価格6000万が価格改定で5000万に、
さらに営業マンとの話から類推すると、4500万以下にはなりそう。
これでも新築　徒歩10分以内、70㎡のマンションです。

[842: 匿名さん]

>>832

最近の再開発はかつてのニュータウン開発の反省を生かして、商業施設だけ
でなく分譲棟のほかにも賃貸棟をつくって住民の入れ替わりが行われ住民層
が高齢化しないように配慮しているようです。
芝浦アイランドなどはそうでしょうか。

一度に開発を行わず長い年月をかけて少しずつ開発を行っていく手法は
東急が得意という気がします。

豊洲や港南などはどうでしょうか。都心に近く交通便利というところが
かつてのニュータウン（西葛西、八潮、光が丘）と違うところかもしれません
が、継続的な発展（というか熟成）が見込めますかね。

建物やビルがそれほど大きくなかれば、つねにスクラップ＆ビルドが起こり
街は順繰りに更新・熟成されていきますが、最初にあれだけ大きな
タワーマンションをつくってしまうと２０年後はどうなっちゃうんでしょうかね。
今は最新式ですが３０年たつとさすがに時代遅れになっちゃいますよね。
もちろん住めないことはないと思いますが、古くて巨大なタワーマンションが
林立する街ってのもなかなか不気味な気がします。
ＮＹみたいになるのですかね。