マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-05-19 12:00:25
マンション管理士に質問しよう!
1001:
匿名さん
[2014-06-23 15:47:17]
|
||
1002:
匿名さん
[2014-06-23 15:50:12]
>997です
>復旧しない保存行為の決議は無効なんですか? 第六十一条 建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。 倒壊した建物が全体の1/2以下の場合=二分の一以下に相当する部分が滅失 後半の記述は、組合で復旧すると決めたら、個人が勝手に復旧することはできないと解釈すべきで、組合が復旧しないと決めたら、個人の復旧権が復活するといえるのではないでしょうか 実際に提訴してみないと、無効かどうかはわかりませんが、一つの方法ではあると、思います。 議論を見ていると、連担棟の建物の単棟型規約の管理組合で、管理規約を団地型に変更するのは難しそうです。 ここでは、盛んに議論されていますが、一般の区分所有者の理解は低いと思います。 |
||
1003:
匿名さん
[2014-06-23 15:57:28]
>>1001
まず最初に、再建する建物(の共用部分)を誰のものにするかというのが問題になりますよね。 元通り、全員の共有にするなら、全体でお金を出すべきです。 倒壊した棟の元区分所有者だけのものにするなら、これはもう敷地内に新たな建物が建つのと同じレベルです。 土地の権利の調整・そして残った建物の持分(倒壊した棟の人も持っている)をどうするか、ってのも決めないといけません。 かなりややこしいですね |
||
1004:
匿名さん
[2014-06-23 16:12:27]
>>1001
倒壊した棟の人たちが自力でって言いましたが、倒壊した棟の人たちだけでお金を出すなら、全体の総会決議が通らないってことも無いと思いますけどね。 復旧が必要になった時点で、積立金を分割して棟ごとの修繕に使う分と全体の修繕に使う分に分け、倒壊した棟の分から支出して補修し、足りない分は倒壊した棟の人から一時金を徴収(または借り入れ)って感じです。ちょっと遡及気味ですけどね。 実際には、倒壊していない方も無傷って事はないと思うんで、一体として補修工事を実施し、適当な比率で按分して費用を負担するってとこですかね。 |
||
1005:
匿名さん
[2014-06-23 16:41:32]
どうも、被害の少ない人たちは、「被害の大きい人たちのことは知らないよ」という論法になっているようですが、1002の論法は通用しないのでしょうか。
|
||
1006:
匿名さん
[2014-06-23 16:45:20]
>>1006
被害が大きい方が費用負担するなら、復旧を認めないってところまで行かないと思いますけどね。全体で費用を負担しろっていうなら、全体の多数決でってことになるけど |
||
1007:
ピギナーさん
[2014-06-23 17:03:11]
つぎのようなことを検討してはいかがでしょうか?
1.集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議が、その他の 部分の区分所有者の費用負担が大きいとの理由で否決されることが 予想されるのであれば、「共用部分の復旧費用は、滅失した部分に 専有部分を有する区分所有者(X1,X2…)が全額(または、00割) 負担する。」という条件を付した議案を用意する。 2.規約の変更によって解決を図る方法としては、区分所有法 11条2項、 61条3項などの規定を利用することが考えられる。 |
||
1008:
匿名さん
[2014-06-23 18:03:38]
>1005さん
あれはできるというだけですからね。 |
||
1009:
匿名さん
[2014-06-23 18:15:37]
>1007さん
建て替えをするということは、かなりの金額負担になるのですよ。 できる者とできない者がいることも考慮しなければならないでしょう。 別々に対応できるようにしていれば(団地型規約) 倒壊した棟で建て替え決議を実施していけるのではないでしょうか。 団地型になっていれば、問題はないのですが、連単棟がゆえに高いハードル があるのですよね。 団地型にできないハードルをいかにクリアーしていくかも検討の余地が ありますよ。 |
||
1010:
匿名さん
[2014-06-23 18:18:49]
団地型管理規約で運用しているマンションであれば、この
問題は発生せず、もし、片方だけが倒壊した場合は、その 棟だけで対応していけばいいのですから。 大規模復旧工事も建て替え決議もそこだけでやれますので。 |
||
|
||
1011:
匿名さん
[2014-06-23 19:41:38]
連単棟のマンションが片方だけ倒壊した場合、現状では
対応することができない。 しかし、ほっておくことは行政はしないだろうから、何か 対応策をとってくるだろう。 ということは、何か策はあるということだね。 |
||
1012:
匿名さん
[2014-06-23 20:05:22]
>しかし、ほっておくことは行政はしないだろうから、何か対応策をとってくるだろう。
共同住宅でも所詮個人の住宅、行政には無関係、 周囲に危険が及ぶなら解体撤去命令出す位かな。 |
||
1013:
匿名さん
[2014-06-23 20:19:29]
ということは、マンションで解決するしかない。
やはり、団地型管理規約に変えてた方がいいかもね。 |
||
1014:
ピギナーさん
[2014-06-23 20:20:56]
>>1009 さん
>団地型になっていれば、問題はないのですが、連単棟がゆえに高いハードルがあるのですよね。 団地型マンションにおいて、1棟が全部滅失した時、 その後に同様の建物を建築するときの対応方法を教えてください。 なお、建物が全部滅失した場合、区分所有関係が解消するするため、 区分所有法の建替えに関する規定の適用はありません。 |
||
1015:
ピギナーさん
[2014-06-23 20:33:34]
|
||
1016:
匿名さん
[2014-06-23 20:43:46]
>1014さん
団地内の建て替えについては、区分所有法に規定されている 通りにやるだけです。 災害で滅失したのであれば、被災区分所有法に則ってやるだけです。 専有部分がなくなれば、区分所有関係はなくなりますが、敷地利用権は 残っていますからね。 地震等で倒壊すれば、その時点で専有部分がないから、総会もできません ということではないですから。復旧決議をおこない、それから建て替え等の 複雑な手続きに突入します。 |
||
1017:
匿名さん
[2014-06-23 20:46:35]
|
||
1018:
ピギナーさん
[2014-06-23 20:48:26]
|
||
1019:
匿名さん
[2014-06-23 20:50:44]
年配の1級建築士の話です。
阪神大震災の時、このケースが多数あって、復旧まで10年以上かかったマンションがあったそうです。 実例を知っている人がいるはずですが、だれか投稿してくれないかな。 あれから20年も経つのに、国は何もしていません。 今後もしないような気がします。 |
||
1020:
匿名さん
[2014-06-23 20:52:38]
>1018さん
もう少し勉強というか、ネツトで調べるなり、本を読むなりしてください。 書き方が悪かったけど、建て替え円滑化法のことをいっているのでしょう。 そんなことは、当然知っておられると思いましたけど。 |
||
1021:
匿名さん
[2014-06-23 20:55:34]
|
||
1022:
匿名さん
[2014-06-23 20:57:47]
>1018さん
1019さんにこたえてやってくださいよ。 |
||
1023:
匿名さん
[2014-06-23 20:58:38]
一つにまとめなよ、読みにくい
|
||
1024:
匿名さん
[2014-06-23 20:59:30]
わずかですが住宅の被災状況で助成は有るよ、
所有者が何もしなければなにも出ませんよ。 東北も同じかとおもいます。 |
||
1025:
ピギナーさん
[2014-06-23 21:03:58]
|
||
1026:
ピギナーさん
[2014-06-23 21:10:48]
>>1020 さん
>書き方が悪かったけど、建て替え円滑化法のことをいっているのでしょう。 >そんなことは、当然知っておられると思いましたけど。 大丈夫ですか? 「被災区分所有建物再建等特別措置法」と「マンション建替え円滑化法」は別物です。 |
||
1027:
匿名
[2014-06-23 21:32:35]
ペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています。
理事長も黙認している状態です。 このような場合、違反をしている区分所有者そして理事長にどういう過失がありますでしょうか。 適切な処置を取ってもらいたい為、違反している区分所有者と理事長に、法律(規約)等の形式的な表現で伝えたいと思っています。 ご教示をどうぞよろしくお願いいたします。 |
||
1028:
匿名さん
[2014-06-23 21:55:42]
政令で定める大規模災害という条件付きですが
「被災区分所有建物等に関する特別措置法」が見直しされ,平成25年6月26日に施行されました。 敷地共有者の議決権の4/5で、再建の決議、又は敷地の売却ができるようになりました。 |
||
1029:
匿名さん
[2014-06-23 22:12:58]
>1027さん
無理です。 何もできません。 悪いのは違反者であって、理事長の管理責任を問う事もできません。 1代限りの制限をつけて、ペットの管理をしたマンションもありますが 下手すりゃ10年監視、指導、摘発しなければなりません 1年も経てば役員はそんな制限のことは忘れてしまします。 あなたが理事長になり 1代限りの総会決議をし 10年間理事長を続けて 一人で監視・摘発・懲罰を続ければ、出来るかも |
||
1030:
ピギナーさん
[2014-06-24 01:11:21]
>>1014-1015 関連
【被災区分所有建物再建等特別措置法の適用がない場合】 マンション・アパート(以下「マンション等」という。)が、全部滅失した場合において、その再建をするには、どうすればいいのか。 この点、マンション等の区分所有建物を対象とする区分所有法は、区分所有建物が「一部滅失」した場合の処理のみを定めている。すなわち、区分所有法はマンションの復旧・建替に関して、その決議方法等について、簡単な規制を置いているのみであり区分所有建物が「全部滅失」した場合の法的処理に関しては、何らの定めが設けられていない。 それは、区分所有法が「区分所有建物が『全部滅失』すると元の区分所有者間に存在した『区分所有関係』は消滅する」と考えているからである(昭和58年の区分所有法改正時における立法担当者の意見である。法務省民事局参事官室編「あたらしいマンション法」328頁)。すなわち、区分所有建物が「全部滅失」すると、元の区分所有者間の区分所有関係は消滅し、敷地利用権の共有又は準共有関係のみが存続する。したがって、右敷地上にマンションを再建しようとすれば、「共有物の変更」(民法251条)にあたると解されるので、敷地利用権を有する者全員の同意が必要となる。 (下記「マンションの復興 ―第一」より抜粋) >>1019 さん この意見書が参考になると思います。 【大阪弁護士会 意見書】 マンションの復興(平成10年2月3日) http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/g.php マンションの復興 ―第一(第一、はじめに) http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_... マンションの復興 ―第二(第二、区分所有法、被災マンション法の問題点と提言) http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_... マンションの復興 ―第三(第三、環境整備上の問題点と提言) http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_... マンションの復興 ―第四(マンションの復興に関する提言参考文献) http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_... |
||
1031:
1030
[2014-06-24 01:23:18]
>>1030 のURL訂正
マンションの復興 目次(平成10年2月3日) (正)http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon.... |
||
1032:
匿名さん
[2014-06-24 09:04:51]
>1030さん
頑張って勉強しているじゃないですか。 追加すると、解体、売却は4分の3に去年だっけ改正になりました。 それから、単なるコピペだけじゃなく、ではどうすればいいのかということを 書き込むともっといいと思いますよ。 |
||
1033:
匿名さん
[2014-06-24 09:20:59]
>1030さん
建て替えとか被災区分所有法とかは、昔は勉強したけど、通常は 使わないので忘れてしまいますね。 勿論、勉強した基本書はあるので何かあれば調べることはできますが。 調べてから書き込むということが億劫になってきてるんでしょうね。 |
||
1034:
匿名さん
[2014-06-24 11:35:32]
|
||
1035:
匿名
[2014-06-24 11:43:56]
まあまあ落ち着いて。
でないと読みにくいから。 |
||
1036:
匿名さん
[2014-06-24 12:50:31]
片方だけが倒壊することはありえない。
万が一の心配は必要ない。取り越し苦労だな。 |
||
1037:
匿名さん
[2014-06-24 14:47:33]
しかし、全焼はあり得るのではないですか?
|
||
1038:
匿名さん
[2014-06-24 14:57:08]
だから?
|
||
1039:
匿名さん
[2014-06-25 08:33:48]
連担棟の論争はこれで終わりだ。
結局結論はでなかった。 |
||
1040:
匿名さん
[2014-06-25 09:02:47]
>>1034
マンション管理の基本は「どうすればいいか?」ではなく「どうしたいか?」ですよ もしそういう状況になったら、どんな選択肢があるかを探り、それぞれの所有者(倒壊していない方も含めて)の意思を把握し、より多くの人が納得できるような形に調整していくしかないでしょう。 選択肢といっても再建するか、そのまま解体して残った方の所有者が土地の持分を買い取るか、どちらかしかないと思います。前者なら費用負担の方法、後者なら買取価格と解体費用の負担方法をどうするか、合意が得られるような案を考えていくしかありません。 建替えがらみで訴訟になっているのは、少数が反対していたケースがほとんどだと思います。もちろん、法的に問題ないようにしなければなりませんが、その前にまず大多数の合意を得なければどうしようもないと思います |
||
1041:
匿名さん
[2014-06-25 09:11:33]
>1040さん
片方解体する場合は、5分の4でできるようになったので、 これはクリアーできるかもしれない。 又、倒壊している建物を建て替えするとして、その費用は 倒壊した住民、支払いができなくて、マンションを去る者は デベロッパーに買い取ってもらう。 どちらにしても、倒壊した棟を建て替えする場合、全区分所有者 で負担するのは無理だと思うね。 解体費用ぐらいは、修繕積立金を全て使うとともに、全区分所有者 で負担してもいいのでは。反対する者もいるだろうが。 |
||
1042:
ピギナーさん
[2014-06-25 09:17:22]
マンションの形態(実態)が、連担棟型マンション(単棟)であるのか、
団地型マンション(団地)であるのかによって管理規約が自ずと決定される のであって、恣意的に選択できるものではない。 ・単棟 ⇒ 単棟型管理規約 ⇒ 一棟の建物における大規模一部滅失(区分所有法61条) ・団地 ⇒ 団地型管理規約 ⇒ 複数棟の内の1棟の全部滅失(区分所有法の守備範囲外) |
||
1043:
1042
[2014-06-25 11:34:13]
|
||
1044:
匿名さん
[2014-06-25 14:53:00]
|
||
1045:
匿名さん
[2014-06-25 14:53:32]
まさか壊れたままにしておく訳にもいかないし。
|
||
1046:
匿名さん
[2014-06-25 15:08:20]
は?何言ってんだこの人
|
||
1047:
匿名さん
[2014-06-25 15:18:52]
>>1044
どうすればいいか分からないってのは、倒壊した棟の区分所有者の立場での話?それとも第三者? |
||
1048:
匿名さん
[2014-06-25 23:16:04]
|
||
1049:
匿名さん
[2014-06-26 09:12:09]
結局何も解決策はだされないんだね。
倒壊したら建て替えはおろか再建者集会さえも実施できないのでは。 |
||
1050:
匿名さん
[2014-06-26 10:14:51]
片方だけが壊れることはないよ。
そのときはそのとき |
||
1051:
匿名さん
[2014-06-26 10:44:12]
|
||
1052:
匿名さん
[2014-06-26 13:07:29]
この問題は深刻に受け止めないといけないんだけど、
現状では手の打ちようがないということかな。 連担棟の基準は理解できたけど。 そこから先がどういう対応を取ればいいのか判らない。 国交省も何かいい知恵を出して、法改正をしないといけないのではないだろうか。 |
||
1053:
匿名さん
[2014-06-26 13:24:42]
最終的には、一部共用部分として対応せざるをえないだろうが、
それでも、両方に関係する部分があるだろうしね。 片方に、給水・浄水・管理員室・メールボックス等が設置されていて、 もう一方は出入り口がある場合。 給排水設備等のある方が倒壊した場合は、倒壊しなかった棟に諸設備を 設置しなければならないだろうし。 それは修繕積立金で対応できるかな?片方は全壊だし。 積立金が足りない場合は、全区分所有者で費用は負担するのかな? しかし、建て替えは全員ではしないだろうし。 持ち分比率で分けるしかないかな。 後はお互い勝手にやっていきましょう。今後は団地型として管理をすること になるでしょうから。 一部共用部分の構成員は、全体の管理組合の構成員でもある訳だけど。 |
||
1054:
匿名さん
[2014-06-26 13:27:45]
|
||
1055:
匿名さん
[2014-06-26 13:53:47]
>1054さん
連担棟の場合、付属施設は全体の共用部分となっています。 しかし、A.B棟が1つの建物となっている場合、いざという時に、 1つの建物を一部共用部分として対応できるのかが分からないのです。 付属施設なら、まだ全区分所有者で対応できますが、建て替えとなると 不可能じゃないかなと思って。 だから、できれば団地型管理規約での対応もしくは、それに近い対応が できないかと思いまして、質問したのです。 |
||
1056:
匿名さん
[2014-06-26 13:56:55]
不在組合員に対する住民活動協力金についてお伺いします。
裁判では、2,500円の徴収はしてもいいという判例がでて いますが、規約で決めれば徴収してもいいのでしょうか。 |
||
1057:
匿名さん
[2014-06-26 14:39:36]
>>1055
規約の問題よりも、まずそれぞれの棟の所有者がどうしたいのか、手元にお金がどれだけあるか、追加の費用はいくらまで出せるか、が問題ですよ。 誰かがお金を出せば建替えはできるし、出さなければ建替えできない、ごく単純な話です。 仮に規約が単棟型であっても、倒壊した側の所有者だけで費用を出すなら、総会で承認されない理由も特にないです。 |
||
1058:
匿名さん
[2014-06-26 18:32:14]
住人に弁護士がいれば
顧問料を払って通年で見てもらえば 解決する問題ばかりだね |
||
1059:
匿名さん
[2014-06-26 18:44:19]
>1057
その場合、全体の給水設備や駐車場、建て替えが終わるまでの 植栽費用や小修繕費、点検費用、管理会社の事務管理費等は どちらがはらうんでしょうか。全体でいいんですか。 雑排水管の高圧洗浄は、全体の分の管理費から使ってもいいんでしょうか。 建て替えをするということは、今度は団地になるんですよね。 |
||
1060:
匿名さん
[2014-06-26 19:03:31]
住民活動協力金は、2,500円と決まっている訳ではありません。
そのマンションの管理費・積立金等の15%といっていますよね。 |
||
1061:
ピギナーさん
[2014-06-26 20:08:40]
>>1059
>その場合、全体の給水設備や駐車場、建て替えが終わるまでの植栽費用や小修繕費、点検費用、管理会社の事務管理費等はどちらがはらうんでしょうか。全体でいいんですか。 >雑排水管の高圧洗浄は、全体の分の管理費から使ってもいいんでしょうか。 >建て替えをするということは、今度は団地になるんですよね。 区分所有法をまったく理解していない。 素人の上に「ド」の付く人の意見ですね。 |
||
1062:
匿名さん
[2014-06-27 11:09:58]
|
||
1063:
匿名さん
[2014-06-27 11:23:13]
>>1062
素人なのは構わないけど、自分がどういう立場なのかを知らせてくれないと、答えようがないですよ。自分が持っているマンションの話なのか、役員なのか一般の区分所有者なのか、誰か知り合いの相談に乗っているのならその人がどういう立場なのか、などなど。 一般論でスパッと割り切れるような話じゃないので、自分の立場で何ができるか、ってことから考えていくしかないですよ。法律なんて枠組みとして決まっているだけなので、結局は個々の区分所有者が動かないことには前に進まないのですから。 その上で >>1059については、よく話し合って決めて下さいとしか言えないですね。修繕を当該等の所有者だけの負担で実施するなら、残った方の維持管理は残った棟の所有者でやれって話になるでしょうけど。 |
||
1064:
匿名さん
[2014-06-27 11:44:09]
ワンレスでいちゃもんつける人
相手にしないほうがよいですよ |
||
1065:
1061
[2014-06-27 13:00:13]
|
||
1066:
匿名さん
[2014-06-27 14:26:01]
>1062さん
建物が使えなくなった場合、(この状態を滅失といいます)被災した人たちは建て替えに参加するか、分配金をもらって立ち退くしかありません。 専有部分が滅失した区分所有者は、区分所有権を失い、敷地の共有権のみが残ります。 敷地利用権は被災前の案分で共有しています。 組合規約に、区分所有法第61条に関する特別の規定がないと仮定します。 1. 臨時総会を開催し、管理組合で復旧に関する協議を開始するので、各区分所有者は単独で復旧を行うことができない旨決議します。 2. 管理組合で、協議します。(専門委員会を設置したり、建築業者に参加してもらったりすることが必要になると思います。) 協議の結果が A. 区分所有者全体で、復旧工事を行う。 (たぶん無理だと思います。古い建物と新築の建物が混在することになりますので、管理や維持の仕方も変わってきます。) イ. 滅失部分が全体の1/2以下の場合普通決議で、1/2を超える場合特別決議で復旧します。 ロ. 共有部分は組合で、専有部分は建て替え参加者で建て替えします。 ハ. 完了後の管理組合は以前と同じです。 ニ. 建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合が買い取ります。(法61条の7) B. 区分所有者全体では、復旧工事を行わない。 (総会の特別決議で、下記のような議決ができれば建て替え可能だと思います。区分所有法第61条に規定する復旧の内容提示に当たると思います。) イ. 被災者のうち建て替え参加者で建て替えします。 ロ. 完了後は、団地管理組合になります。 ハ. 被災者のうち建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合か建て替え組合が買い取ります。 (建て替え組合が買い取ると、建て替え参加者が被災者全員の持分を持つことになるので、組合が買い取るのがベストと思います。) ※ これ以外にも、必須の共有部分(EV・玄関・非常階段・給水設備など)がどちらにあるかで、建て替えの内容が変わります。 ※ 取り壊し費用を勘案したのち、建て替えに参加しない人には案分で積立金を返却します。 (Bの場合、建て替えた建物の共用部分が、建て替え参加者だけの共用部分となります。管理組合の所有している積立金をこの共用部分に使うことができません。法的根拠はわかりませんが、そうしないと建て替え不参加者は納得しないでしょう。この事が団地管理組合にせざるを得ないという理由です。) ※ Bの場合、カッコ内の決議ができないと、何もできない、塩漬けの状態になる恐れがあります。 ここまで書いてきましたが、正直これで法的に問題がないのか自身はありません。 古い建物と新築の建物が混在するので、今後の管理、組合運営も大変だと思います。 |
||
1067:
ピギナーさん
[2014-06-27 14:32:23]
>>1066
>建物が使えなくなった場合、(この状態を滅失といいます)被災した人たちは建て替えに参加するか、分配金をもらって立ち退くしかありません。 >専有部分が滅失した区分所有者は、区分所有権を失い、敷地の共有権のみが残ります。 >敷地利用権は被災前の案分で共有しています。 【建物が使えなくなった場合、(この状態を滅失といいます)】とは、 建物の一部滅失のことですか? それとも、建物の全部滅失のことですか? |
||
1068:
ピギナーさん
[2014-06-27 14:54:31]
>>1067 の続き、
建物の一部滅失・・・物理的に専有部分が滅失した区分所有者であっても、 共用部分の持分は存在するので、なおも区分所有者として取り扱われる。 建物の一部が滅失した場合、区分所有者の対応としては、 1.何もしない 2.区分所有権および敷地利用権を処分(売却など)する 3.専有部分のみを復旧する 4.専有部分と共用部分の復旧をする 5.共用部分の復旧を管理組合で決議する 6.建物 “ 全体 ” の建替えを管理組合で決議する が考えられる。 |
||
1069:
匿名さん
[2014-06-27 15:30:17]
建物の片方が倒壊した場合を想定しているのであって
例えばA.B両棟が倒壊した場合であれば、単なる建て替えになる。 |
||
1070:
匿名さん
[2014-06-27 15:31:33]
|
||
1071:
ピギナーさん
[2014-06-27 15:44:01]
|
||
1072:
匿名さん
[2014-06-27 15:48:11]
>1066です
>建物の一部滅失のことですか? それとも、建物の全部滅失のことですか? 使えなくなった部分です。 端折ってますが 連担棟の建物の一つが全部滅失した場合(建て替え以外に復旧方法がない場合)について書いていますので そのつもりでお読みください。 >共用部分の持分は存在するので、なおも区分所有者として取り扱われる。 そうですね。 残っている建物の共用部分に対し持分がありますね。 うっかりしていました。 |
||
1073:
匿名さん
[2014-06-27 15:56:33]
>1066です。
>ピギナーさん どの部分が不適切なのか、ご指摘ください。 それと、あなたがこのようなケースで被災者になったら どのように対処しますか ご教授ください。 皆さんが知りたいのは、「どう対処すればよいか」という事であって、 根拠も、正解ものせない批判は、無知の表れですね。 |
||
1074:
匿名さん
[2014-06-27 16:03:47]
また始まったな
私だったら1068のようなことを言って、後はご自由にというようなマン管士はいらないな |
||
1075:
ピギナーさん
[2014-06-27 16:04:02]
>>1072 さん
>連担棟の建物の一つが全部滅失した場合(建て替え以外に復旧方法がない場合)について書いていますので >そのつもりでお読みください。 連担棟は一つの建物です。 連担棟そのものが全部滅失した場合のことをいってるのでしょうか? その建物(連担棟)の一部が滅失した場合のことをいってるのでしょうか? |
||
1076:
匿名さん
[2014-06-27 16:17:01]
ビギナーさんじゃないけど
>>1073 >>皆さんが知りたいのは、「どう対処すればよいか」という事であって、 これを考える前提条件として、被災した人が、いくらならお金を出せるか、復旧にいくらかかるかという話がある程度仮定しないと、どうしようもないと思います。 どんな負担割合だろうが、マンション1棟(構造上の1棟)を復旧しようとすれば、相当の費用はかかる訳で、お金を出してもいいという人の分だけで足りるかどうかも分からないわけです。実際にその場面になると、たぶんそれが最重要課題になり、逆にそれさえ目処が立つのなら、法律上の問題はどうにでもなりそうな気がしますけどね。 |
||
1077:
匿名さん
[2014-06-27 16:25:29]
>その建物(連担棟)の一部が滅失した場合のことをいってるのでしょうか
連担建築物設計制度(法第86条第2項)は、特例的に複数建築物を同一敷地内にあるものとみなして建築規制を適用する制度です >連担棟の建物の一つが全部滅失した場合 とは、連担棟の一つ=複数建物の一つ=連担棟の建物の一部とという意味で書きました。 日本語は難しい 連担棟の一つ ↓ 連担棟の一部である建物の一つ に修正 |
||
1078:
ピギナーさん
[2014-06-27 16:25:42]
>>1073
>皆さんが知りたいのは、「どう対処すればよいか」という事であって、 問題は、共用部分の復旧費用の負担をどうするのかと、被災した区分所有者が 専有部分を復旧する意思があるかどうかですね。 たとえば、 デペロッパーが被災した区分所有者全員から区分所有権および敷地利用権を 買い取って復旧し、売却するという方法もあると思います。 |
||
1079:
匿名さん
[2014-06-27 16:30:32]
>>1078
>>問題は、共用部分の復旧費用の負担をどうするのかと、被災した区分所有者が >>専有部分を復旧する意思があるかどうかですね。 実際には復旧する意思がある人と無い人が入り混じった状態になり、それがどれくらいの割合になるか、事前に予測するのは困難でしょうね。 |
||
1080:
匿名さん
[2014-06-27 16:32:51]
>1076さん
そのとおりです。 「どう対処すればよいか」→いくら費用が掛かるかで決議や対処法も変わってくると思います。 >逆にそれさえ目処が立つのなら、法律上の問題はどうにでもなりそうな気がします 大きな費用の掛かる問題ですので、全員一致の決議は難しいと思います。 後になって決議無効の訴訟などが起こらないように 法をクリアしておくことも大事だと思っています。 |
||
1081:
ピギナーさん
[2014-06-27 16:49:28]
決議の無効といえば・・・
単棟であるにも関わらず、管理規約を単棟型から団地型に変更した。 ⇒ 本来であれば、区分所有権を失うことはなかったのに、 管理規約を団地型に変更したことにより区分所有権を 失った。 |
||
1082:
匿名さん
[2014-06-28 09:58:39]
|
||
1083:
匿名さん
[2014-06-28 10:01:54]
災害復旧支援金は、全壊判定の場合300万円が支給されますが、
連担棟の場合、片方だけが倒壊した場合は、ごく僅かしか支給されません。 これが、団地型管理規約だと、300万円が支給されます。 この点はどうとらえますか。 |
||
1084:
匿名さん
[2014-06-28 10:17:50]
|
||
1085:
匿名さん
[2014-06-28 10:31:07]
地方行政です。
|
||
1086:
匿名さん
[2014-06-28 11:05:25]
>>1085
ざっと調べた感じではマンション向けの支援制度が見つけられなかったのですが、具体的にどこの制度なんですか? |
||
1087:
ピギナーさん
[2014-06-28 11:56:47]
>>1086 さん
下記の法律に基づく支援を指しているのだと思います。 被災者生活再建支援法(平成十年五月二十二日法律第六十六号) http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H10/H10HO066.html |
||
1088:
匿名さん
[2014-06-28 12:19:54]
>>1087
この法律に関するQ&Aを見つけました http://www.city.minamisoma.lg.jp/index.cfm/10,2856,c,html/2856/20140417-103946.pdf これによると、制度上は世帯単位の判定になっており、マンションでいえば専有部分が全壊するば対象になるように思えるのですが、どうでしょうか |
||
1089:
1088
[2014-06-28 12:21:38]
リンクの貼り付けがうまくいっていませんが、手動でコピーしてURLのところに貼り付けたら見れます。
|
||
1090:
ピギナーさん
[2014-06-28 13:06:37]
|
||
1091:
匿名さん
[2014-06-28 14:13:45]
一部共用部分をその一部の区分所有者で管理するときは、その一部の区分所有者のみを
構成員とする管理組合が成立し、棟全体の管理組合と併存することになる。(法3条) 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについて、区分所有者 全員の規約の設定・変更をする場合は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1 を超える者またはその議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対しないことが条件 とされています。(法31条) しかし、A.Bの建物が連担棟で1つの建物とした場合、例えば小さい方の建物Bだけが 倒壊した場合、Bを一部共用部分とできるのだろうか? |
||
1092:
匿名さん
[2014-06-28 14:27:51]
建物が使えなくなった場合、(この状態を滅失といいます)被災した人たちは建て替えに参加するか、分配金をもらって立ち退くしかありません。
専有部分が滅失した区分所有者は、区分所有権を失い、敷地の共有権のみが残ります。 敷地利用権は被災前の案分で共有しています。 組合規約に、区分所有法第61条に関する特別の規定がないと仮定します。 1. 臨時総会を開催し、管理組合で復旧に関する協議を開始するので、各区分所有者は単独で復旧を行うことができない旨決議します。 2. 管理組合で、協議します。(専門委員会を設置したり、建築業者に参加してもらったりすることが必要になると思います。) 協議の結果が A. 区分所有者全体で、復旧工事を行う。 (たぶん無理だと思います。古い建物と新築の建物が混在することになりますので、管理や維持の仕方も変わってきます。) イ. 滅失部分が全体の1/2以下の場合普通決議で、1/2を超える場合特別決議で復旧します。 ロ. 共有部分は組合で、専有部分は建て替え参加者で建て替えします。 ハ. 完了後の管理組合は以前と同じです。 ニ. 建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合が買い取ります。(法61条の7) B. 区分所有者全体では、復旧工事を行わない。 (総会の特別決議で、下記のような議決ができれば建て替え可能だと思います。区分所有法第61条に規定する復旧の内容提示に当たると思います。) イ. 被災者のうち建て替え参加者で建て替えします。 ロ. 完了後は、団地管理組合になります。 ハ. 被災者のうち建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合か建て替え組合が買い取ります。 (建て替え組合が買い取ると、建て替え参加者が被災者全員の持分を持つことになるので、組合が買い取るのがベストと思います。) ※ これ以外にも、必須の共有部分(EV・玄関・非常階段・給水設備など)がどちらにあるかで、建て替えの内容が変わります。 ※ 取り壊し費用を勘案したのち、建て替えに参加しない人には案分で積立金を返却します。 (Bの場合、建て替えた建物の共用部分が、建て替え参加者だけの共用部分となります。管理組合の所有している積立金をこの共用部分に使うことができません。法的根拠はわかりませんが、そうしないと建て替え不参加者は納得しないでしょう。この事が団地管理組合にせざるを得ないという理由です。) ※ Bの場合、カッコ内の決議ができないと、何もできない、塩漬けの状態になる恐れがあります。 ここまで書いてきましたが、正直これで法的に問題がないのか自身はありません。 古い建物と新築の建物が混在するので、今後の管理、組合運営も大変だと思います。 |
||
1093:
匿名さん
[2014-06-28 14:30:46]
連担棟のマンションで、A.B二つの棟のうち、Bだけが倒壊した場合の
対応の仕方としては、上述した方法でいいんですか。 |
||
1094:
ピギナーさん
[2014-06-28 14:36:03]
|
||
1095:
匿名さん
[2014-06-28 16:01:41]
|
||
1096:
1094
[2014-06-28 16:11:08]
|
||
1097:
匿名さん
[2014-06-28 16:13:31]
|
||
1098:
匿名さん
[2014-06-28 16:18:05]
結論としては、団地型管理規約に改正しておく必要があるということですね。
団地型に変えるにもハードルはあるでしょうが、どうせどちらも難しいのなら 団地型に変えておいた方がいざというときに対応できるということでしょうね。 |
||
1099:
1096
[2014-06-28 16:26:49]
>>1098 さん
現実に規約を変更した、または、変更しようとしているのであれば、 憂慮すべき状況ですから、直ちにマンションの法律に詳しい弁護士に 相談することを強くお勧めします。 この意味が理解できないのであれば、病院へ行こう!! |
||
1100:
匿名さん
[2014-06-28 16:45:04]
どこが悪いんですか? 病院へ行くなら一人でどうぞ |
||
1101:
匿名さん
[2014-06-28 17:14:06]
だから誰かがまとめをしなければどうしようもないじゃないか。
ビギナーさんは分かっているのかな? 判っているんなら、四の五のいわず、まとめたらいいじゃないの。 |
||
1102:
匿名さん
[2014-06-28 18:30:38]
結局誰も結論はだせないのに、反論だけはするんだな。
|
||
1103:
匿名さん
[2014-06-28 18:31:29]
それだけ難しい問題ということかな。
|
||
1104:
匿名さん
[2014-06-28 20:50:15]
真面目な話し、連担棟で片方が壊れたばあいの
対応はどうすればいいんですか。教えてください。 |
||
1105:
匿名さん
[2014-06-28 21:27:51]
>>1104
復旧費用を算出して、関係者がどれだけ出せるか聞いて、それから考える、です |
||
1106:
匿名さん
[2014-06-28 22:10:38]
|
||
1107:
匿名さん
[2014-06-29 08:51:37]
この問題は解決不能で終了でいいですか。
|
||
1108:
匿名さん
[2014-06-29 11:19:17]
理事長が自己名義で銀行に預金していた管理費を使い込みました。
その場合は、だれが損害賠償の原告となるのですか。 |
||
1109:
匿名さん
[2014-06-29 11:33:50]
副理事長が理事長を補佐するのだから、副理事長で
いいと思います。 |
||
1110:
ピギナーさん
[2014-06-29 11:37:07]
>>1107 さん
終了するのはご自由ですが、 基本的な事項を理解するために、下記の講演録を一読されることをお勧めします。 また、 >>1090 で求められている説明だけはしておきましょうね。 「震災復興の二つの焦点」 集合住宅の復興と住宅の共同化 http://www.lij.jp/html/jli/jli_1996/1996winter_p089a.pdf |
||
1111:
匿名さん
[2014-06-29 11:44:47]
大規模修繕費不足追加金が1戸辺り100万円払う組合ですがどうして
そうなるのか理解できません。どうしたらよいでしょう? |
||
1112:
匿名さん
[2014-06-29 12:11:49]
>>1106
もし本当にできないなら、一度地震が起こったところは廃墟だらけになっているはずだけど? |
||
1113:
匿名さん
[2014-06-29 12:13:22]
>1111
不足額100万円ってほぼ丸々じゃないですか?総額で戸当たりいくらいくらいですか? |
||
1114:
ピギナーさん
[2014-06-29 12:57:28]
|
||
1115:
匿名さん
[2014-06-29 13:18:40]
>1110さん
ざっとですが読ませてもらいました。 連担棟の建物の1つが倒壊した場合の対応としては、他の棟の者も お金を出し合い再建するとか書いてありました。 そして、その場合、平等に資金を提出したとしたら、その棟だけが 新しくなり、他の棟は古くなり、いずれ解体とかを迫られてくる。 そのときになって、全員が資金を平等に負担してくれるかというと その補償は全くないので、現実的には問題もある。 このような結論であったが、これでは連担棟のうちの一つだけが倒壊した場合の 対応策とはいえないのではないですか。 |
||
1116:
匿名さん
[2014-06-29 13:20:43]
|
||
1117:
ピギナーさん
[2014-06-29 13:43:48]
|
||
1118:
匿名さん
[2014-06-29 14:02:18]
基本的なこととして
なぜそんなに上から目線? 常日頃から抑圧をうけてるとか 穏やかに書けないんですね |
||
1119:
匿名さん
[2014-06-29 15:07:26]
>1117さん
だからいってるでしょう。 連担棟の建物の1つが倒壊した場合、どうすればいいのですかと。 全然答えないで、いろんな意見を貼り付けてくるだけじゃないですか。 その場合、どういう対応をしていくかということを、書き込まれて みてはどうですか。あなたの意見として。 できないんですか? |
||
1120:
匿名さん
[2014-06-29 15:11:06]
|
||
1121:
匿名さん
[2014-06-29 15:18:00]
>ビギナーさん
あなたは、マンション管理士として力をつけていくためにここに 参加されているのであれば、いろんな質問に対して、分かりやすく 答えていくことも必要なんですよ。 単なる貼り付けだけではどうしようもないのです。 それに対しての、あなたの見解も必要なのです。 勿論、批判や反発もかわせるようにならなくてはいけませんよ。 あなたの実力が試されているのですよ。試練でもあるのです。 連担棟のマンションで片方だけが倒壊した場合、あなただったら、 その対応の仕方をどう住民に説明するんですか。 できますか? |
||
1122:
匿名さん
[2014-06-29 15:19:56]
>ビギナーさん
あなただったらどうしますか。 その回答をお待ちしてます。 |
||
1123:
ピギナーさん
[2014-06-29 16:09:31]
>>1120 さん
> 1090への返事とは何ですか? >あなたのはいつも漠然としていますよ。 たいへん失礼いたしました。 匿名さんばかりなので、一つのレス( >>1117 )に纏めて書きましたが、 >>1083 さんに宛てたものです。 >>1083 >災害復旧支援金は、全壊判定の場合300万円が支給されますが、 >連担棟の場合、片方だけが倒壊した場合は、ごく僅かしか支給されません。 >これが、団地型管理規約だと、300万円が支給されます。 >この点はどうとらえますか。 >>1088 さん >制度上は世帯単位の判定になっており、マンションでいえば専有部分が全壊するば対象になるように思えるのですが、どうでしょうか >>1090 >>>1088 さん >その解釈でよいと思います。 >そうではないと主張する >>1083 さんの説明を待つことにしましょう。 これでお分かり頂けましたでしょうか? |
||
1124:
匿名さん
[2014-06-29 21:32:41]
|
||
1125:
1123
[2014-06-29 22:05:53]
|
||
1126:
匿名さん
[2014-06-29 23:11:02]
なんでもかんでもまんかんしと組合に見える
管理会社さんかな |
||
1127:
匿名さん
[2014-06-30 08:45:19]
|
||
1128:
ピギナーさん
[2014-06-30 09:13:59]
>>1127 匿名さん
>>>1123さん >あなたはマン管士ではないんですか? >そうでないんだったら、この問題は答えられなくて当たり前ですね。 >失礼しました。 なるほど~ つまり、マンション管理士なら、連担棟であるにもかかわらず、 それぞれの部分をそれぞれ一棟の建物として捉え、 団地として対応すればよいと提案するわけですね。 某匿名マン管士のように。 しかし、この提案は、小型自動車のエンジンをパワーアップする方法を 検討しているところに、「3000ccのエンジンに載せ替えればいいんだよ。」と 規格を無視した方法を提案しているように思えるのですが、いかがでしょうか? そうそう、 連担棟について、それを構成する各部分ごとに区分所有者の集会の決議によるものとすべきであるとの考え方は、「各部分の区分所有者はそれぞれ他の部分の共有持分権を有しており、当該部分に共有持分を有する他の部分の区分所有者が建替え決議又は復旧決議から排除されることについて合理的な説明が困難であると考えられる」として、2002 年3 月に法務省により公表された区分所有法の改正についての中間試案(法制審議会区分所有法部会において審議されたもの)には採用されなかったという経緯は当然ご存知ですよね。 |
||
1129:
ピギナーさん
[2014-06-30 09:23:31]
|
||
1130:
匿名さん
[2014-06-30 11:29:51]
>1129さん
連担棟のマンションで、片方の建物(こういう表現にさせて頂きます)だけが 倒壊した場合の、対応の仕方については、かなりハードルが高く、ここでの解決 は難しいように思われます。 連担棟の復旧・建て替えに対する合意形成は困難と思われますが、費用負担の割合 に差を設けるやり方が考えられます。 一部共用部分の権利・形態は、かなり限定された共有関係であるとされていますが、 有事の際の復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、再建する 場合、その部位(倒壊した棟)の再建費用については、そこに存する専有部分の 区分所有者のみが負担するという方法がベターと考えられます。 現在考えられる対応策としては、これがいいと思っています。 しかし、いろんな考え方がありますので、一概に決めつけはできませんが、合意形成 にもっていかなければ、再建はできず、いつまでもほったらかしの状態が続くことに なります。 この問題については、私どもだけでは解決できませんので、国なりが検討していか なければならない問題点だと思います。 |
||
1131:
ピギナーさん
[2014-06-30 11:56:43]
>>1130 匿名Aさん
もう一度お尋ねします。 匿名Aさんがいうところの >この問題 は、 「小規模一部滅失時の復旧」ですか? 「大規模一部滅失時の復旧」ですか? 「大規模一部滅失時の建物全体の建替え」ですか? |
||
1132:
匿名さん
[2014-06-30 12:15:20]
>1131さん
もういいじゃないですか。 単棟型であれば、小規模滅失もあるでしょうし、大規模滅失もあります。 連担棟でいえば、A.B2つの部分があれば、A部分が大きければ、大規模 滅失となるでしょう。 連担棟を団地型で考えられないかという発想から出てきたものですよ。 1130にも記載しましたけど、経費面で捉えるにしても問題はあります。 いざというときは、一部共用部分を拡大解釈しようというのなら、団地型に 事前に変えられれば、もっとうまく解決できると思うのでね。 1130も最終的には、団地型の建て替えのやり方ですからね。 |
||
1133:
ピギナーさん
[2014-06-30 12:59:41]
現実に単棟型管理規約から団地型管理規約に変更しているのなら、
区分所有者の権利に特別の影響を与える大問題(今日にでもトラブルが 発生する可能性あり)ですが、バーチャルの「たら・れば」話なら、 どのような結論になろうと関係ありませんね。 |
||
1134:
匿名さん
[2014-06-30 13:30:31]
>1133さん
たら・ればの話しですが、いざというときの対応は考えて おく必要はありますよ。 いざというときに、どうすることもできないでは困るでしょうから。 そのための、問題提起だったんです。 この問題については、私なりに、いろんな文献や役所、ネット等を 調べ、徹底して勉強してみたいと思っています。 ここでの論争では無理がありますね。 |
||
1135:
匿名さん
[2014-06-30 13:59:40]
専門家に聞いた方がよいですね
根拠が曖昧な回答ばかりです |
||
1136:
匿名さん
[2014-06-30 14:23:48]
>1135さん
その専門家がいろんな見解を示しているのですよ。 曖昧というか、断定的ではないんですね。こうした方がいいと思うと いうニュアンスなんです。 学者、建築士、弁護士、協会、マン管士、国交省等がね。 だから、それらを全て読み、研究してみようと思っているのです。 法的な面と合意形成を図るための妥協点とかいろんな点から。 いい案ができたら、国交省に提案してみます。 |
||
1137:
ピギナーさん
[2014-06-30 14:42:55]
>>1136 匿名Aさん
>いい案ができたら、国交省に提案してみます。 国交省は、手も足も出せません。 ご存知のように、「小規模一部滅失の場合における復旧」以外の 「大規模一部滅失の場合における復旧」、 「大規模一部滅失の場合における建替え」等は 手続きが法定されています。 したがって管理規約での対応は不可能です。 一度、下記の議事録・資料などを一読することをお勧めします。 http://www.moj.go.jp/shingi1/shingikai-hisaikanren.html |
||
1138:
匿名さん
[2014-06-30 15:08:59]
|
||
1139:
ピギナーさん
[2014-06-30 16:02:45]
|
||
1140:
匿名さん
[2014-06-30 16:19:36]
>>1136
被災マンションの復旧の専門家なんて、日本中探してもどこにも居ないんでは?と思いますけどね。 一番それに近いのは、実際に所有するマンションが被災して建て直した人と、それに関わったデベロッパーあたりだと思います。 ここで規約のことをあれこれ議論するよりも、実際に起こった時の事例を見ていくほうが考えやすいんじゃないでしょうかね。 |
||
1141:
匿名さん
[2014-06-30 19:16:09]
>1140さん
確かにそれが一番の近道のような気はします。 しかし、再建が法的に正しかったかどうかはわかりません。 そのマンションが、訳も分からず手続きを取り、住民がそれに 対して不審とか感じなくて、いわれた通り実施していった可能性も ありますからね。 被災してからのものではなく、事前に対応策をとっていくためには、 やはりそれなりの法的とかの手続きも考慮していかなければなりませんから。 |
||
1142:
匿名さん
[2014-07-01 09:11:00]
裁判所は、原告(組合)の請求を認容する場合、被告(滞納者)の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから3年を超えない範囲内で 金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等 を命じることができるとなっています。 少額訴訟を請求した場合ですが、訴え提起以前の遅延損害金を免除したり、 滞納額を、総会決議で減額するということは可能でしょうか。 |
||
1143:
匿名さん
[2014-07-01 10:11:59]
>>1142
私自身は、全員が承認しない限り債権放棄はできないという考え方ですが、実際には総会決議(普通決議)で免除しているケースはありますね。特にそれで問題になったという話は聞かないです。 遅延損害金は規約次第で、「遅延損害金を請求することができる」総会決議で免除可、「請求するものとする」なら管理費等の本体と同様に考えるべきかなと。 現実的に100%取れないと分かっている債権でも、一般の未収金と分離して、特別管理債権みたいな感じで残しておくのが筋だと思いますけどね。全員が債権放棄を承諾しない限りは。 |
||
1144:
匿名さん
[2014-07-01 11:19:27]
滞納額の一部免除については、全員の承認が必要だと私も思います。
しかし、現実的には取れないものを総会決議で免除しているのは、 明らかに法令違反となります。 これが慣例になれば、今後の対応が難しくなってきます。 今回は特別認めるが、次回はダメというのは納得できないでしょうからね。 滞納額は、最悪いずれ特定承継人が支払ってくれることになるのですから。 特別管理債権とかは必要ないのでは? |
||
1145:
匿名さん
[2014-07-01 11:46:37]
>>1144
本来は必要ないんですけど、取れる未収金を放置しているのか取れないものがずっと残っているのか、誰でも区別できるようにする方法の一つってことで。 |
||
1146:
匿名さん
[2014-07-01 11:59:39]
>1145さん
滞納状況が把握できるようにしておけば、問題ないと思います。 理事会で、毎月管理会社に、滞納状況を報告させることは必要です。 それに対して、滞納者に対する細則規則を明確化しておくことも 大切なことになります。 滞納者に対して、細則の時期と内容、駐車場の契約破棄、遅延損害金の細則等。 あなたは当然理解されているでしょうが。一般論として。 |
||
1147:
匿名さん
[2014-07-01 12:06:04]
築18年のマンションです。
インターホンの故障が多くなってきましたが、皆さんのマンションでは 何年ぐらいで交換されていますか。 |
||
1148:
匿名さん
[2014-07-01 12:09:48]
330戸のマンションですが、月に3戸か4戸の修理をやっています。
補修は管理費でやっています。 部品がないといっていますが、修理はできるようです。 補修費は1戸7,000円とTAXです。 |
||
1149:
匿名さん
[2014-07-01 12:18:02]
>>1147
オートロックですか?また、カメラ付きでしょうか? オートロックじゃないマンションでは、専有部分扱いにしているのがほとんどです。 オートロックで、現状がカメラ付きではなくて配線がカメラ付きに対応しているなら、早めにカメラ付きに交換するのもアリだと思いますよ。それ以外の条件で一斉交換したところは、築25年越えが多いですね。部品入手の問題とかがなければ、それくらいは平均して使えるようです。 |
||
1150:
匿名さん
[2014-07-01 13:11:11]
>1147さん
オートロックのカメラつきです。管理員室とつながっています。 非常ボタンもついています。 規約に記載されているから共用部分だと思います。 長期修繕計画では、築21年目に交換が計画されています。 |
||
1151:
匿名さん
[2014-07-01 13:26:18]
20年で交換ですか。
修理ができるんなら交換はどうかな。 |
||
1152:
匿名さん
[2014-07-01 13:34:47]
|
||
1153:
匿名さん
[2014-07-01 13:50:10]
>1152さん
今度交換するときは、現在消防点検を年2回居室内に業者が 入ってきて点検をしているので、部屋に入らなくて点検が できるのにしようと思っています。 そうすることによって、全戸の点検ができますし、点検費も 安くなるとのことですので。 |
||
1154:
匿名さん
[2014-07-01 14:58:41]
336戸で取り替え予算6,000万円ですから、工事は
大きなものになりますよ。 勿論、長期修繕計画での予算ですから。大目には組んでありますが。 |
||
1155:
匿名さん
[2014-07-01 20:46:55]
みなさん、管理費の値上げは、普通決議でやってますか、それとも
特別決議にしてますか? |
||
1156:
匿名さん
[2014-07-01 20:58:43]
お金が絡む、修繕積立金や管理費の値上げは特別決議かな?
|
||
1157:
入居済み住民さん
[2014-07-02 08:30:44]
管理組合の下に、ある内容の諮問機関を設置するために委員募集があり
中に、理事の配偶者が3名含まれています。 規約を読み返しましたが、諮問委員会の委員資格まで決められていません。 答申する側とされる側に親族、それも夫婦と言うのは納得がいきません。 その人たちは、マンションで規約は二の次のグループで、近いうちに、 彼女たちのグループが理事をし、配偶者が諮問委員になれば、 管理組合は、一部の家族に独占されます。 こういうことは、どうでしょうか?? |
||
1158:
匿名さん
[2014-07-02 08:47:24]
うちのマンションは管理費等の変更(値上げおよび値下げ)は、
普通決議(単純決議)です、本当はどうなのでしょうか? 1156さんのご意見のほうが正しいような気がしますが? 告訴されたら特別か普通か どちらが勝つのでしょうか。 法律家にお尋ねいたします。 宜しくお願い致します。 |
||
1159:
匿名さん
[2014-07-02 09:00:23]
>1157さん
まず諮問委員会そのものについては、その資格については外部の者でも 構わないので問題はないと思います。 近いうちに彼女たちのグループが理事をするということは、立候補制 ということでしょうか。 それについても、規約で理事選出規定が決められているのであれば、 問題はありません。 ただ、組合員(区分所有者)以外の配偶者等が理事になれる規約が作成 されているかどうかが問題です。 それから、規約を無視して理事会運営(組合運営)はできません。 規約以外のことをやれば、当然その決議は無効ということになりますが、 それでも誰も何もいわなければそのまま実行される可能性はあります。 理事会が無法地帯にならないようにするためには、理事会運用細則なり 管理規約の改正をやっておく必要があります。 早急に改正案を作成して、次の総会に提出できるよう理事会で検討すべき でしょう。 |
||
1160:
匿名さん
[2014-07-02 09:14:05]
>1157さん
まず、理事の選出方法を変えてみてはどうですか? 輪番制にするとか、一部立候補を取り入れるとかを決めて 明確化することからスタートすべきです。 そして、理事の任期もはっきり決めておくべきです。 諮問委員会は単なる理事会の諮問委員会であって、決定権は ありません。決定権があるのはあくまで理事会ですから。 委員の交替とか期間とかも、理事会で変えることは可能です。 誰かが動かなければ、あなたの管理組合は変わりません。 良くするも悪くするもそれはあなた次第です。 同調者を捜して一緒に改革を進めていってください。 |
||
1161:
匿名さん
[2014-07-02 10:49:57]
>1158さん
管理費や修繕積立金の別表が管理規約に記載されていれば、当然 管理規約の改正となりますので特別決議となります。 管理規約に、金額については別途定めるものとするとなっていれば、 普通決議扱いとなります。 金額でも、理事の報酬や駐車場料金の値上げについては、使用細則の 変更となりますので、普通決議となります。 |
||
1162:
匿名さん
[2014-07-02 11:19:01]
>>1157
そもそも理事と委員の兼任は不可なんでしょうか? 2~3人は、両方の会合に出る人が居た方がいいと思いますけど。 逆に兼任が不可なら、同じ住戸から出ていれば、配偶者でも親子でも駄目でしょう。 別々の住戸に住む兄弟、とかならグレーゾーンですね。規約上は無理と言えないと思います。 |
||
1163:
匿名さん
[2014-07-02 11:31:04]
ある諮問委員会と書いてあるけど、一体何の諮問委員会何だろう。
諮問委員会は単なる調査とか検討をするもので、その結果は理事会に 諮られてどうするかを検討するもんだからね。 諮問委員会には何の権限もなく、ただ理事会からいわれたことを 調査して理事会に報告するだけの機関だから。 |
||
1164:
匿名さん
[2014-07-02 12:32:59]
諮問委員会ってそんなもんなの?
|
||
1165:
匿名さん
[2014-07-02 12:50:37]
どれも根拠が曖昧な回答ですね
クリティカルな問題だけに、安易に信じると火傷しそうです ちゃんとしたマンション管理士あたりに聞いた方がよいですね 資格提示した人から”責任が伴った回答”が必要でしょう |
||
1166:
匿名さん
[2014-07-02 12:54:33]
>1165
どれが問題なのか指摘してから書き込まないと分からないよ。 |
||
1167:
匿名さん
[2014-07-02 13:06:16]
>>1165
マンション管理士でも何でもいいけど、責任を持った回答をしようとするなら、最低でもその管理組合の規約くらいは見ないと無理ですよ。 |
||
1168:
匿名さん
[2014-07-02 13:15:41]
>1167さん
1161でも書いているように、管理規約や使用細則に記載されて いればとの書き込みをしているんですけどね。 見なくても別に構わないと思うけど。 それに、責任ある回答をしているつもりだけど、何が違うのかを いわないでただ批判だけしていてもねえ。 相談として書き込まれているんだから、それに答えただけのこと。 それでも判らなければ、再質問すればいいでしょう。 |
||
1169:
匿名さん
[2014-07-02 13:31:17]
判断は皆さんのご自由ですが、私なら怖くてここの意見を鵜呑みには出来ませんね
本物のマンション管理士に確認します |
||
1170:
入居済み住民さん
[2014-07-02 13:45:37]
>1159さん
有難うございました。 理事は立候補して選挙が半分、半分は順番です。規約は整備されています。配偶者も可です。 ただ、夫婦で理事と委員をするのは道義上、おかしいんじゃないかと思いますが? 答申する側が妻、される側に夫がいるのは、おかしくないですか?現在、3組の夫妻が 理事、委員をしています。 委員側は、ある特定のグループ(理事選出を選挙に持ち込んだ)が大半を占めています。 ある委員会は、共用部分に関したことです。 |
||
1171:
匿名さん
[2014-07-02 13:50:25]
|
||
1172:
匿名さん
[2014-07-02 13:54:05]
>1170
>>答申する側が妻、される側に夫がいるのは、おかしくないですか?現在、3組の夫妻が理事、委員をしています。 仮に、答申する側とされる側が夫婦ではなく同一人物ならOKなのでしょうか? 同一人物がOKなら夫婦でもOKだし、同一人物がNGなら、同居する夫婦はNGでしょ |
||
1173:
入居済み住民さん
[2014-07-02 13:55:02]
>1162さん
ありがとうございました。 兼任は、あります。理事と修繕委員とか。 今回、お聞きしているのは、夫婦が理事と委員を兼任はいかがなものかということです。 10何人かの理事及びその配偶者や同居親族が委員をすれば、ある特定の区分所有者ばかりと 言う事態がおきかねません。 |
||
1174:
入居済み住民さん
[2014-07-02 14:03:36]
|
||
1175:
匿名さん
[2014-07-02 14:11:17]
|
||
1176:
匿名さん
[2014-07-02 14:43:30]
>1174さん
諮問委員会の細則はないとのことですが、別に無くても、諮問委員は理事会で 適任者にお願いしたり、立候補で受けたりできます。 人数とか期間、調査内容等についても、理事会で決めるものです。 諮問委員会は、あくまで理事会の諮問機関でして、委員会で独自のことを することはできないのです。 当然、委員会で決められたものは理事会に提出され理事会で検討をして、 内容を変えたり、不採択とすることも基本的には自由にできます。 その場合、専門委員会と考えが違った場合は、理事会優先となります。 諮問委員会の権限はないとおもってください。 理論上は、委員会に権限はないのですが、理事会としてもお願いしている以上は 頭から無視することはないと思いますが。 |
||
1177:
匿名さん
[2014-07-02 15:00:26]
諮問とは、有識者や一定の機関に意見を求めることです。
諮問委員会とは、そういう類のものですから、ちょっと意識過剰 のような気がしますが。 |
||
1178:
匿名さん
[2014-07-02 15:13:47]
意見を求めるだけのことですから、委員の資格はどうでもでもいいんですよ。
単なる意見を聴いただけのこと。 それを参考にするかどうかは、理事会が判断することです。 |
||
1179:
匿名さん
[2014-07-02 15:31:18]
有資格者の意見には、より重みがあるということですね
|
||
1180:
入居済み住民さん
[2014-07-02 17:13:04]
1176さん
有難うございます。 >当然、委員会で決められたものは理事会に提出され理事会で検討をして、 内容を変えたり、不採択とすることも基本的には自由にできます。 その場合、専門委員会と考えが違った場合は、理事会優先となります。 その理事会に委員の同じ考えの配偶者がいる場合、公正さは失われると 思いますし、そういうことが、公然と行われると管理組合運営がある一部の 区分所有者だけで行われるような事態にならないか心配です。 |
||
1181:
匿名さん
[2014-07-02 17:37:06]
>1180さん
委員会のメンバーには、理事も入った方がいいと思います。 例えば、大規模修繕委員会の場合、住民の中に建築関係の方等がいれば お願いをしたり、希望者を募ったりしますが、理事の方も数名入って いた方がスムーズにいくでしょう。 委員の中には、ある問題点に対して、賛成の方も反対の方もいると思い ますが、そこまで調べて委員選びはしませんよね。 最終的には、委員会で出てきた意見を聴いて、理事会で決議するのですから。 ただ、参考とはいっても諮問委員会の影響力はあるでしょうね。 委員の選定が偏っているような場合は、調整は必要です。理事会で検討すべき でしょうね。 せっかく検討してもらっていい意見を出してもらい、それを参考意見として、 理事会で理事が判断して決議するのですから。 要は理事会次第です。 |
||
1182:
匿名さん
[2014-07-02 17:45:43]
>>1180
>>その理事会に委員の同じ考えの配偶者がいる場合、公正さは失われる これは違うと思います。理事が配偶者の意見に影響されるなら、影響元の配偶者が委員だろうが委員でなかろうが関係ないと思います。 |
||
1183:
匿名さん
[2014-07-02 20:37:44]
大規模修繕委員会から、理事会へ具体的内容を示した場合
委員会は結構勉強し、知識も深まっていますから その内容の是非について、理事会側で反論できる人が いないのが現状に近い。 委員会の意見がそのまま理事会で決定と成ってしまう。 |
||
1184:
匿名さん
[2014-07-02 20:47:35]
>1183さん
確かに専門委員会のメンバーには、住民の中で工事とかに詳しい者が 選ばれる傾向にあります。 又、その専門委員会のメンバーには、理事長とかも入っているので 専門委員会の意向が大きな影響力を持ってきます。 ただ、専門委員会の意見がそのまま理事会で受け入れられる訳では ありませんが。 そうでなくても、理事会は理事長の影響力が大きく、あまり反論は できませんけどね。 というのも、理事会案を検討するのが理事長であり、事前に管理会社や 業者と打ち合わせをしていますから。 |
||
1185:
匿名さん
[2014-07-03 09:50:06]
管理費や修繕積立金は、定額給付債権といわれていまして、時効は5年
となっていますが、駐車場料金の時効は何年なんですか。 |
||
1186:
匿名さん
[2014-07-03 10:19:44]
滞納金があるマンションを売却して、新しい住民が入居してきましたので、
その住民に滞納額を支払うよう請求しましたところ、そんな話は不動産会社 から何も聞いていないので支払わないといっています。 どうすればいいでしょうか。 |
||
1187:
匿名さん
[2014-07-03 11:21:57]
駐車場料の時効は2年かな?多分
|
||
1188:
匿名さん
[2014-07-03 11:32:04]
1年だよ。
|
||
1189:
匿名さん
[2014-07-03 12:06:27]
消滅時効の時効期間
一般債権 10年 定額給付債権 5年 債権以外の財産権 20年 所有権 消滅時効はない 医師の治療代、請負人の工事代金 3年 弁護士費用、授業料 2年 運送費、飲食代、宿泊代金 1年 但し、駐車場料金がどれに該当するのかは分かりません。 |
||
1190:
匿名さん
[2014-07-03 12:24:14]
管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。 又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。 居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、 施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。 尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、 個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去6ヶ月以内のいずれかの日においても、 5,000人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護 されているにすぎません。 マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保 護に惑わされないでください。 但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。 |
||
1191:
匿名さん
[2014-07-03 12:26:30]
<委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き>
*当事者本人が役場に行く場合 運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。 *代理人が役場に行く場合 ①本人作成の委任状 本人の実印が押印されているもの 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。 ②本人の印鑑証明書 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書(実印が押印)の どちらかが必要です。 *私署証明の認証を受けるには ①認証を受ける書面1通 ②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書(実印が押印してあるもの) ※行政書士に依頼すれば、3万円程度の経費がかかります。 *念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制 執行手続きがとれることになります。 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。 経費は1通250円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。 公正証書の作成を公証人に依頼すれば、100万円までは、5,000円です。 |
||
1192:
匿名さん
[2014-07-03 12:30:45]
騒音に対する裁判事例
<裁判例> 八王子支部の判例(H.8.7.30) 上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも 拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。 原告側請求 ①騒音の差し止め(原状回復) ②不法行為に基づく慰謝料の請求 300万円 判決 ①については、棄却 ②については、慰謝料75万円の支払い命令 判決理由 専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規 約に規定されていたが、それを怠った。 その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。 それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。 *規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に 反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。 そのためには、規制の基準が明確化(ルール化)されていなければなりません。 このルール(規制の基準)を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って いる理事の皆さんがたということになります。 専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も ありません。 そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり ません。 現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を 行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。 ※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される かどうかが目安となります。 ①騒音に対する受忍限度は 一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。L60(⊿LL1)は不法行為と判断されること もあります。 ②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。 環境庁が示す生活騒音基準 昼間 55db以下 夜間 45db以下 この基準を超えると不法行為と判断される *県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。 裁判所の基準 午後9時~午前7時 40db以下 裁判所は、この基準を守るよ 午前7時~午後9時 53db以下 う命じています。 |
||
1193:
匿名さん
[2014-07-03 12:37:18]
>>1186
滞納に理由なんて関係ありません。他の滞納者と同じように処理すればよいです。 どうしても説得したいっていうなら、住戸を買った時点で規約に従わなければならないということと、管理費等の債権が特定承継人に承継されるという規約(普通はあるはず)でも示しておけばいいです。あと、文句は売り手に言ってくれと。 |
||
1194:
匿名さん
[2014-07-03 12:44:36]
>1193さん
あなたのマンションでは、新しく入居してきた区分所有者に、管理規約と 各種使用細則、改正になったときの総会の議案書等を配布していますか? うちのマンションでは、配布する管理規約はありませんけど。 滞納金のことを全く知らされていなかった場合は、旧持ち主に請求するしか 仕方ないんでしょうか。 |
||
1195:
匿名さん
[2014-07-03 13:03:08]
|
||
1196:
匿名さん
[2014-07-03 13:05:22]
築年数の経過したマンションで、新規に入居して
きた者に、管理規約とか細則をやっているマンション ありますか。 規約等を配布しなくて、規則を守れといっても無理が あるように思えますが。 |
||
1197:
匿名さん
[2014-07-03 13:06:31]
どこかの時点で、管理規約と各種使用細則の全面改正が
できればいいのですが、簡単にはできないですしね。 |
||
1198:
匿名さん
[2014-07-03 13:21:28]
|
||
1199:
匿名さん
[2014-07-03 13:42:49]
>1198
規約の改正は簡単にはできませんよ。 1つ新設する場合でも、それを第○○条にするんですか? 1つ変更すれば、それ以降を全て条項を変えなければならないし。 築13年以上経過したマンションであれば、標準管理規約だけでも、 30%以上が改正や新規、追加条項等になっていますから。 それに、各種細則で全て準備してあるマンションてないのでは。 理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則、 大規模修繕委員会細則、管理規約改正委員会細則、植栽委員会細則、ペット細則、 監視カメラ使用細則等全て作成しているマンションって少ないですからね。 どっかの時点で、管理規約と各種使用細則の全面改正は必要ですよ。 しかし、それを誰がやるかですけど。 |
||
1200:
匿名さん
[2014-07-03 14:27:59]
管理規約を準備するのは旧所有者じゃないでしょう。
|
||
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
最終的には、そこにたどり着く、辿りつかせなければならないのでしょうね。
それが、一番の方法と思われますので。
その方法にどうやってもっていくかが問題でしょうが。