23区の道の狭さについて

[大手企業サラリーマンさん]

再開発して区画整理してほしい

[232: ご近所さん]

>>231 口コミ知りたいさん
第二次世界大戦の空襲で焼けたから

[233: 匿名さん]

空襲のあと台東区の人口は戦前の15%ほどまで減少したらしいので、ほぼ更地になったところも多かったろうね。それでもたくさんの人が再び住むようになって今の繁栄があるわけだから、台東区ってのは力のある土地だと思うし、おそらくコロナで多くの死者や後遺症に苦しむ人が出たとしても東京一極集中は今後も続くだろうという気がする。

[234: 匿名さん]

むしろそういう情勢の中、スクラップアンドビルドが進まない旧来の都心住宅街の評価というのは下がってくる気がする。湾岸を貶す人は多いが、道が広く開発の余地のある場所の評価は今後さらに上昇が見込めるのは間違いないだろう。

例えば尾道のような坂と階段の街でありつづけようとすれば、いずれ都心のゲンカイシュウラクという奴になってしまうのではないだろうか。

[235: 匿名さん]

日本の都市は火災、水害、大地震のたびに大きな被害が出るけれど、安普請だから再建も簡単なんだよね。そういうスクラップアンドビルドを繰り返す、消耗品としての住宅の時代が長く続いたんだ。だから残らない。

今行われている再開発は、堅牢かつ長寿命で次世代に残る建物を作ろうという試みがされている。よりエコで地球にやさしいという方向の試みも盛り込まれている。消耗品ではない街がこれからは広がっていくだろう。

[236: t匿名さん]

本当にそうかなー。タワマンなんて経年で建物ボロボロになって維持し続ける予算も技術も現時点ではありませんし、敷地も建物も共有化されて、それまで物理的に細分化されていた土地が単に権利的に細分化されて置き換わっただけですよね。

[237: 匿名さん]

>>236 t匿名さん
経年というのが50年ぐらいまでならほぼ問題ないかと。
あとはそこまで長寿命化が図られていない物件の建て替えがどうなるかですね。最近の長寿命化や省エネ性能の高いものについては問題ないと思いますが、今安い安いと買われている築古はどうなるか知りません。

マンションは敷地や建物が共有化されているぶん維持管理はむしろ容易でしょう。人間には寿命があるので家主が40代50代になって建てた家が80代90代で築40年ぐらいになった時点には直す金も意欲もなくなっているでしょう。ときどき失火して近所に迷惑かけてるのもそういうところが多いのでは？それよりははるかにマンションはマシかと。

[238: 匿名さん]

>>237 匿名さん
相続があれば新所有者が土地を処分するなり建て替えたりしますから心配不要です。その時々の社会の価値観に合わせた建物になりますからマーケットに任せておけば心配ないです。今の家はガス設備の近代化、防火性能の向上で失火による火災は確実に減っています。

狭小戸建てが集まる地域の再開発が困難なのは権利者が大勢いて利害が一致せずに意見をまとめるのが大変に困難だからです。土地建物をまとめてマンションにしても権利者は大勢いますから維持管理は逆に困難ですよ。ましてや建物取り壊しや建て替えとなれば５分の４以上の賛成が必要です。所有者不明、賃貸でオーナーと連絡取れず、外国人所有など所有形態の複雑化にくわえ、権利者膨大による利害の複雑化により、大規模になればなるほど５分の４はまず無理です。

そうなると区分法の法改正が必要です。建物取り壊しや建て替えを４分の３以上で可能なようにハードルを下げる法改正したら、今度は４分の１もの建て替えや取り壊しを希望しない人が自分の資産を強制的に売却させられる事態になるわけです。結局は訴訟になり、長引き、その間、老朽化した建物はずっと残り続けるわけです。

そんなマンションが駅近のそこら中にある将来が良いと思いますか？

[239: 匿名さん]

台東区は江戸時代の地図をみても町割りがほぼ変わってないですよね

[240: 匿名さん]

>>238 匿名さん
>今の家はガス設備の近代化、防火性能の向上で失火による火災は確実に減っています。

最近の家はね。古い家は配線関係の劣化でトラッキング火災や漏電火災がかなり見られます。保温性が低いので電気エアコンではなかなか温まらないため石油ストーブや電気ストーブをつける、よせばいいのに早く乾くからとすぐそばに洗濯物を干して引火するとかの事故も少なくないです。古い家は金物がちゃんと入っていないので地震にも非常に弱い。建て替えがどんどん進めばいいんですけどね。日本の戸建て住宅は最近の大手ハウスメーカーのものはともかく古いものは使い捨てライターみたいな作りのものが多く、よほどのお大尽の屋敷とかでなければかなり脆弱と考えた方がいいです。

[241: 匿名さん]

>>239 匿名さん
浅草あたりは寺町というかお寺団地みたいな感じで四角い敷地の寺が多かったせいかな？全く同じというわけじゃないし、入谷のあたりはかなりクネクネした畦道が記されているよね。
むしろ家康が駿府（今の静岡市）で作った碁盤割の町人地は日本橋近辺にその片鱗が残っている。

[242: 匿名さん]

>>238 匿名さん
>権利者が大勢いて利害が一致せずに意見をまとめるのが大変に困難
と
>大規模になればなるほど５分の４はまず無理で
とは同じことを言っていますね。戸建てだろうが集合住宅だろうが人がたくさんいれば意見をまとめるのが大変と。

とはいえ都市防災を考えると城下町さながらの接道の悪い消防活動困難地域とか、近隣の住民が全員押し寄せたらソーシャルディスタンスはおろか雑魚寝するのも困難な狭い狭い避難先しかない戸建て密集地、耐震性が低く電気ガスなどの設備の劣化による事故も懸念される古い古い戸建てがいくつもあって万が一の事態が懸念される状況などなどは早急に解消されるべきでしょう。

戸建て→戸建てのスキームによる単純な区画整理では追い出される人が出てしまうし、そこまででなくても敷地がとられて居住面積が狭くなり不動産評価の向上に伴う資産価値の上昇では損失をカバーしきれない。応じるだけ損なんだから、これはまとまらないでしょ。だから戸建てを縦に積み重ねるイメージになるタワマン再開発が必要になるのです。まとまらないのはそこに住む人にとって損だから。それは建て替えも同じです。

[243: 匿名さん]

糸魚川大規模火災なんかビルがあってもそれを乗り越えて火が広がりましたよね。
風が強かったみたいですが、規模の大きな火災がおきたら住宅街の中の点でしかない耐火住宅なんぞは屁のつっぱりにもなりませんよ。

https://www.fdma.go.jp/publication/hakusho/h29/topics2/46070.html

[244: 周辺住民さん]

>>232 ご近所さん
戦争じゃなくて、関東大震災で焼け野原になった後、区画整理したんです。後藤新平が市長の時代。

[245: t匿名さん]

>>242 匿名さん
戸建ては各自が所有権を持って法を守れば良い。マンションは共有という区分法の制約の中で規約まで守らなければならない。マンションでは組合のために個人の権限を大幅に犠牲にしてるわけです。戸建地域のように地域として権利者が大勢いることと、ひとつの土地建物を多数の権利者で共有することとでは、個人の自由度や権利の保全程度がまったく違います。

都市防災上の懸念がある地域は、その地域を指定して優先的に整備すれば良いだけで、多くの戸建地域では特段の問題はありません。

土地区画整理事業で権利者が損をするなら事業に賛成する権利者はおらず。事業自体が成立しないし、法が存在する意味もありません。権利者が反対する一番の理由は、転居、仮住まい等を含め住み慣れた環境が変わるのが嫌だからです。認識が間違っています。

[246: t匿名さん]

>>243 匿名さん
奇跡的な確率で起きることのために、土地建物を共有化するなど社会主義者的でアホの極みです。その後の復興でタワマンやマンションばかりが建ったのですか？　おらが町を愛する多くの日本人はそんな街づくりなど望んでないです。

[247: 匿名さん]

>>245 t匿名さん
住み慣れた環境への愛着はそれほど強くはないように思いますけどね。
いずれ戸建て住宅街もマンションと同じようにリセールを意識する若い人で溢れますよ

[248: 匿名さん]

>>246 t匿名さん
>奇跡的な確率で起きること
そんなことはないですよ。首都直下型地震はいずれ来ます。
日本列島に住んでいて震災や風水害、火災と無縁な街なんかないです。
あるとすれば単に運がいいだけ。

↓こういう再開発をお望みか？
https://www.kobe-np.co.jp/rentoku/sinsai/20/rensai/201406/0007074451.s...

https://www.kobe-np.co.jp/rentoku/sinsai/20/rensai/201406/0007078432.s...

私は歴史的な連続性が失われた再開発は根付かないと思っている。そこに住む人が主導する再開発の方がいいに決まっている。

[249: 匿名さん]

再開発を厭う気持ち、まあ、面倒臭いですよね。
いずれ震災や火災で命を失うのはほかならないあなた自身です。

そして子供たちはより利便性の高い中心街のマンションに住む方を選ぶでしょう。

[250: 匿名さん]

>>245 t匿名さん
あと自由勝手気ままというのはこういう副作用もありますね↓
https://www.narinari.com/Nd/20090111000.html

こうやって権利を主張して訴訟で勝ったのに、いまはこんな感じ↓
https://bunshun.jp/articles/-/38682

人間って老いるんですよ。社会主義とかいうけれど、人は老いて死んだ後のことも考えて公益について考えるべきだと思いますよ。商売だって浮き沈みがあり、いつまでも同じ人が住んではいない。昔のように子供たちは土地や家を受け継ぐことにありがたみを感じてはいない。マンションならさほどロスなく売れるけど、戸建ては底地の価値しかありませんからね。いい家建てるだけ損なんで、これからは安普請増えますよ。

[251: 匿名さん]

安普請、よく燃えるし簡単に倒壊するでしょうね。住環境も悪いから、住んでいる人の家庭も荒れるでしょう。タワマンの比ではないですよ。実際近所の安普請、子供が大変なことになってますし。

[252: ご近所さん]

「東京には80年に一度大きな地震が来るからね」って子供のころから祖父母に聞かされてる身としては、耐震性の高い建物のほうがいいけど、一方昭和の頃から建ってる建物がなくなるたびに寂しい気持ちもある。
何とも言えず複雑。

[253: 匿名さん]

>>252 ご近所さん
木造建築はシロアリの食害とか経年劣化が激しくて常に修繕の手をかけないとそうそう長持ちしないです。古い家の維持管理コストは大変なものがあり、個人の手には余ります。

さらに最近は社会構造の変化から家業を継いで何代も同じ場所で同じ事業を継続できる人は少ないことと、相続税負担がきわめて大きいことから、世代を跨ぐ場合には取り壊して換金し税金を払って兄弟で分けるという人が多いと思います。

墓すら家で持つことはなく、樹木葬などで一代限りで忘れられることを選ぶ人も増えており、いずれ家というものは個人がライフステージにあわせて最適なものを一時的に所有して転売することを繰り返し次々と所有者が移り変わる一種の公共財として扱われるものになるでしょう。そのような時代に耐久性に乏しい、いちいちスクラップアンドビルドを繰り返す必要がある木造一戸建てというのはそぐわなくなるでしょう。

[254: 匿名さん]

>>253 匿名さん
>>木造建築はシロアリの食害とか経年劣化が激しくて常に修繕の手をかけないとそうそう長持ちしないです
最近は木造の高層建築物も増えてきました。技術の発展で木造の良さが注目されてるのに何をいってるのでしょう。

>>世代を跨ぐ場合には取り壊して換金し税金を払って兄弟で分ける
更地化して売却するのですから新所有者がセットバックして新しい建物を建てます。少しずつ街は整備されていきます。

>>墓すら家で持つことはなく、樹木葬などで一代限りで忘れられることを選ぶ人も増えており
墓所を買わないのは高額で持てない、後継ぎがいないが二大要因です。

[255: 匿名さん]

なんか建築学科のゼミのディベートみたいになってるけど、どっちが正しいか結論出さなくても少子化が来ますよ。予想より全然早く。

国土の2割超がすでに所有者不在、面積で九州も超えて10年程度で北海道と並ぶってデータがありますけど
そうなったら戸建とマンションどっちが公益性？が高いかじゃなくて消費者の視点はどっちが値下がりしにくいかという話になる。
現実に1円物件どころか、処分費取ってマンション買ってやる業者が出て来てますけど、別にマンション限定の話じゃない。
戸建でもマンションでも不便なとこからどんどん値段がつかなくなってくるわけです。
北海道の人口は減ってるが札幌の人口は増えてるというのと同じ、仕事があって資産価値が維持出来る場所が選ばれる。

向田邦子とかの時代は駅から多少歩いた、ちょっと奥まった閑静な戸建がいいとされてたわけだけど、
今や10分以上歩くところなんて最初から見ない検討者も多い。昔はいなかった環境の良さよりも資産価値の維持を優先する層を無視は出来ない。
で駅近で資産価値が維持出来そうな街で戸建が残ってるところなんて既にないですよね、メトロのマイナー駅ならともかく。
マイナー駅じゃそもそも資産価値低いから検討対象外だし、じゃあ田園調布みたいな高級住宅地ならいいのかと言ったら
豪邸を分割出来ない独自憲章のおかげでずーっと売れないまんまです。これ成城あたりでも出て来てます。市場の評価基準が変わっちゃった。
そうすると好き嫌いじゃなくマンションしか選択肢ないじゃないという話になる。

ちなみに本人、築45年大規模マンションで建て替え担当理事やってますけど「建て替えが出来ようが出来まいがその情報で値段は上がる」わけですよ。
思い入れを語りたい人とはどこまで行っても平行線だろうけど、市場がそう評価してるんだから仕方ない。

景観とか防災、思い入れ以外に「少子化時代も値落ちしない」経済合理性視点を入れないと、現実に即さない自論の正しさ主張やっててもしょうがない。

[256: 匿名さん]

>>244 周辺住民さん
関東大震災では地盤がユルユルで木造の建物が多い城東地区が壊滅しました。
対して、武蔵野台地上の被害は少なかったんです。
城東低地が地震にダメな証明がこの区画整理された碁盤の目な街路です。

[257: 匿名さん]

>>255 匿名さん
>>駅近で資産価値が維持出来そうな街で戸建が残ってるところなんて既にないですよね。メトロのマイナー駅ならともかく。
そもそも戸建てに偏見ある人がそんな街を知るわけないですよね。ましてや地価なんか絶対に知らんでしょう。地価が継続的に上昇している駅近の戸建地域は実際にはたくさんあるし、メトロのマイナー駅こそ都心部の優良住宅地域じゃないですか。

成城の２,５億の野村の建売りが即日完売のニュースが最近ありました。あなたの認識、偏見かつちょっと古くないですか？

[258: 匿名さん]

>>255 匿名さん
郊外や駅遠は別にして、長期的な値持ちなら戸建て有利ですよ。建物の価値は２０年で早々になくなるけど土地は減価しませんから。マンションはずっと佐加里続けますよね、最終的には土地の持ち分価格から建物取り壊し費用を控除した額でしか売れないわけですから。

[259: 匿名さん]

>>254 匿名さん
>技術の発展で木造の良さが注目されてる
まあそういう話もありますが、その新しい木造建築については下の動画をご覧ください

https://www.youtube.com/watch?v=7UqiLboSCX8

多分、我々が日常的に住んでいたり個人が作るような木の家とは全く違う建物です。
ボルトなどを使ってしっかりと固定しているし、集成材をうまくつかって乾燥による割れや変形反りなど木造特有の問題をある程度緩和しているのですが、大きな外力が加われば鉄筋コンクリート造の建物と同様に割れるし折れます。SRCよりも著しく優れているのではなくて、利点が活かせる場合には選択肢となるというのが正しい評価だと思います。

新技術が開発されたからといって、あなたが今住んでいるかもしれない耐久性がない在来工法の使い捨て木造住宅が今から急に堅牢になるわけじゃないです。特に適切なメンテナンスをされず傾き始めている築50年を超えるような古家は悪夢としか言いようがありません。

それに更地にして売ったところで
>新所有者がセットバックして新しい建物を建て
ると、ますます狭小な建物ができるという悪循環です。たとえ広さがあっても不動産屋は二分割、三分割してガレージのおまけに小屋がついているような家を一般人の買える値段をつけて売るわけです。ますます戸建住宅街の住環境や安全性は悪化する一方です。しかもそういうことでもしないと戸建てが売れない（高すぎて誰も買わない）のだからしょうがないですよね。

>墓所を買わないのは高額で持てない
一度牛久あたりの霊園に親の墓の掃除に行っている方にお話を聞かれたらどうですか。手をあわせてくれる人が来やすい場所にマンション墓（納骨堂）におさめるのでも樹木葬にでもしてほしいという気持ちが理解できると思います。

[260: 匿名さん]

築古になり仮に建物が使えたとしても、貸した場合の賃料ー管理費ー修積ー固都税がマイナスになれば０円でも売れなくなります。

[261: 匿名さん]

>>260 匿名さん
>マイナスになれば０円でも売れなくなります
もちろんそのようなことはありません

[262: 匿名さん]

>>259 匿名さん
これ戸建の屋根組です。そうじゃないです。
大規模な中高層商業施設の木造化です。

[263: 匿名さん]

>>261 匿名さん
田舎の家が０円で売れないのと同じ理由です。
維持費を考えたらマイナスになるからです。
キャッシュがマイナスのぼろマンションは売れませんよ。

[264: 匿名さん]

>>263 匿名さん
そんなことはありませんよ。
たとえ管理費が安くても修繕積立金が安くても、だからこそ誰も手を出さない物件はあるかもしれませんね。

[265: マンション検討中さん]

道狭いから東京は運転マナーが悪い人が多い　行く時は慎重にしないと

[266: 匿名さん]

東京の運転マナーはまだ他の地方と比べたらマシな方のような気もするが、最近は宅配が増えたので運送業者の車の通行が頻繁になって住専の道路も結構通行料が増えてきた

[267: 匿名さん]

>>262 匿名さん
商業施設じゃないけど大林組が純木造でビル建ててるね
https://youtu.be/D4gEmJyEq1c

でも基本的に >>259 の動画と同じでピンで梁や柱を接合するから、より洗練はされているけど原理的にはそう違いはないような気がする。

[268: 匿名さん]

中野区の道の狭さは尋常じゃあない。

[269: 匿名]

>>268 匿名さん
道だと思ったら実は道じゃないとかね

[270: 匿名さん]

>>269 匿名さん
いまだに接道のない建て替えのできない家って結構残ってるよね。外壁リフォームなんかしちゃって綺麗にしているのもあるけど危ないよねえ。

[271: 匿名さん]

木造密集地の古家を壊した後に2.3軒の狭小を建てても売れちゃうのが凄いよね
危ないのに…

[272: 匿名さん]

たとえ接道は合法でも、その肝心の道が狭くて電柱が倒れたら容易に通行不能になりそうな代物だったりするわけで、東京の戸建て住宅街、悩みは深いですね。

[273: 匿名さん]

都の無電柱化推進も木密地域特有の挟道下インフラ配管密集によりスムーズには行かないとか…

[274: 匿名さん]

>>273 匿名さん
要するに再開発を行なって面で解決しないと、点と線をむすぶような地中化は難しいと思うよ。

[275: 匿名]

>>272 匿名さん
電柱は普通10メートルはあるから2車線道路でもない限り倒れたら通行止めは不可避
東京に限った話ではない

[276: 匿名さん]

中野区の道の狭さは尋常じゃあない。23区西側ではダントツで中野区の道が狭い。チャリ1台通れるかどうかみたいな路地が沢山。

[277: 匿名さん]

>>275 匿名さん
問題は人間の通行も困難となるので、道が塞がった状態で火災が起きると逃げ場がなくなります。本当に怖いです。

[278: 名無しさん]

東京大空襲・戦災資料センター
https://tokyo-sensai.net/about/tokyoraids/
一面焼け野原になってしまいましたからね…
戦後のドサクサが今も綺麗に片付けられていないのは仕方がない。

[279: 匿名さん]

まあ別に練馬区とか中野区とか杉並区とかの貧民窟みたいな狭小住宅密集地帯の道路が狭いのはいいのよ。お金ないからそれを承知で狭いところに住んでるんだし。でも目白とかの一低の2億近い家のまわりが3m道路の迷路だと流石にドン引きですわ。

[280: 匿名さん]

>>278 名無しさん それは23区東側ですね。中野区や杉並区は当時まだ宅地化途中だったこともあり大規模な空襲は受けなかったため、戦前の区割りの街並みが未だに残っているのです。

[281: 匿名さん]

修繕積立金は築年数が経つほど高くなる。
特にタワマンは高い。
ボロボロのタワマンに毎月高額な修繕積立金を払っても住みたい人なんかそのうちいなくなる。
タワマンこそ負動産になる。